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拿地模式何时现拐点

2016-09-29 00:01:36 北京商报 
高烧不退的楼市仍在不断催热土地市场。即便各地纷纷出台限制性政策,开发商拿地的兴致依旧不减。今年前9个月,50大房企拿地金额已突破万亿元,同比上涨69%。传统地产“豪强”融创、招商、恒大、万科、绿地依旧表现出强势,位列拿地榜单前列,其中,今年的“并购王”融创,在土地市场上也堪称“收获者”,暂时排在拿地榜首位。

  高烧不退的楼市仍在不断催热土地市场。即便各地纷纷出台限制性政策,开发商拿地的兴致依旧不减。今年前9个月,50大房企拿地金额已突破万亿元,同比上涨69%。传统地产“豪强”融创、招商、恒大、万科、绿地依旧表现出强势,位列拿地榜单前列,其中,今年的“并购王”融创,在土地市场上也堪称“收获者”,暂时排在拿地榜首位。

  拿地也疯狂

  与市场上越来越频繁的并购相比,拿地依旧是房企最主要获取项目开发权的方式。

  中原地产研究中心统计数据显示,截止到9月27日,年内抢地最积极的50大房企合计拿地金额10039亿元,合计建筑面积为14001万平方米,平均拿地成本7169.8元每平方米,同比2015年拿地成本增加高达51%。

  在2015年同期,50大房企拿地金额只有5932亿元,2016年同比上涨幅度高达69%。拿地集中度也在增加。合计有35家房企拿地超过百亿元,而在2015年同期只有19家。值得注意的是,近来在并购市场上收购联想控股旗下地产业务、斥资40亿元入股金科等频频曝出大手笔的融创,在土地市场上也表现不俗。据统计,今年1-9月,融创中国拿地42块,总金额达632.7亿元,排在拿地榜第一位。

  值得注意的是,由于一线城市土地稀缺,许多开发商瞄准二线城市。以融创为例,8月拿地18宗,一线城市没有拿地,二线城市拿地总货值达293.41亿元,占公司本月拿地总金额的91.87%;三四线城市拿地总货值25.95亿元,占公司当月拿地总金额的8.13%;一线城市甚至没有成交。8月该公司分别在佛山(楼盘)、成都、天津(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)等多个地区获取土地。成交的18宗土地中有12宗土地溢价率超过100%,无锡(楼盘)和武汉两地更是以“封王”的高姿态进入。

  除了融创之外,其他传统地产豪强也表现不俗。在拿地数量和总面积上,碧桂园以191块、2449万平方米排在第一位。与以往国企强势相比,抢地企业从国企到民企开始全面出现。

  成本与利润的博弈

  中原地产首席分析师张大伟分析,房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策,让房企有能力积极补充库存。

  而随着房企围猎二线城市,相比2015年一线城市占比高,2016年最近几个月,房企集中在二线城市抢地,全国高价地频繁出现。从2015年开始房企出现了增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但爆发式上涨的一二线市场不代表全国市场,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量仍持续。加上2015年以来的土地成本大涨,地价正在透支房企利润。

  统计显示,房地产企业盈利能力正在大幅下调。房企营收增加,但利润涨幅低于营收涨幅,房企利润率明显下调。不仅利润绝对值不高,从2016年上市公司半年报平均利润率看,2016年上半年,135家房企的净利润率只有8.15%,而即使在成交惨淡的2015年,同期利润率也有10%。

  预计随着核心盈利能力下滑、财务风险加剧,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。同时,房地产的竞争也将越来越激烈,房企的可持续发展关键还在于战略转型。

  土地盛宴几时休

  房企的疯狂圈地模式何时会按下暂停键,正在成为各界关注的焦点。

  张大伟表示,目前房企拿地积极性明显提高,但对未来房价预期来说,溢价超过50%的土地,未来房价上涨预期会更强烈。一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。如果未来一年房价涨幅不超过50%,那些拿了高价地的企业都将面临入市难题。

  此外,政策的调整也让企业感到焦虑。包括杭州(楼盘)宣布将加大土地供应,并调整土地公开出让竞价方式,且同步实施“暂停市区购房入户政策”、“调整住房公积金贷款政策”及“调整商业性住房贷款政策”三项措施。各地限制性政策正在不断出台,房企出货难度不断加大。

  而最新的消息则更值得市场关注。 有消息传出,上海(楼盘)证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政,未来将对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理,进而被解读为收紧开发商公司债发放条件。届时,受汇率风险及海外融资成本上涨等其他因素的叠加影响,未来收紧银根的开发商很可能告别土地盛宴。北京(楼盘)商报记者 董家声

(责任编辑: HN666)
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