中国写字楼发展论坛第十三届年会
2016年12月21日，由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会、全联房地产商会节能门窗分会承办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会在北京富力万丽酒店盛大启幕，论坛就“困境与路径：商办地产下半场”为主题进行一系列讨论，以下为和讯房产现场发回的报道。
全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生致辞
尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家早上好！
这几天中国这只雄鸡，大家在版图上可以看到，大面积的严重发炎。尤其北京是重灾区之一。但是我们可以看到今天现场来了很多朋友，这让我们感觉到不只是感谢这么简单，甚至是感动，即便用感恩来表达，也不为过。孩子们已经不上课了，有些企业也不上班了，能不出门也不出门了。但是有这么多的新老朋友能够冒着雾霾如约而至，我觉得这是让我们搞这次活动的所有参与者、组织者、工作人员都非常感动。在这里，不光代表我个人，也代表活动的组织者和主办方的各位领导及工作人员，向所有莅临今天会场的朋友们表示衷心地感谢！谢谢你们！
再次欢迎大家再次相聚北京富力万丽酒店，出席主题为“‘困境与路径：商办地产下半场’，中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会”的活动现场。我是本次论坛的主持人虞澜。非常荣幸，我已经连续三年站在这个年会的舞台上。
众所周知，在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，2016年中国房地产市场迎来了恐慌性的上涨潮和周期性限购潮。竞争加剧，泡沫声起，调控来临，困境与路径的选择摆在商办地产所有从业者眼前。
“中国写字楼综合体发展论坛”是由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办, 是中国商办地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！该论坛以年会的形式已连续举办了十二届，是中国房地产界一年一度的顶级盛事之一。
今天行业精英齐聚一堂，共同解读十八届三中全会精神，聚焦商办地产下半场的要求与期待，共同探讨建立在此基础之上的商办地产增长空间和可能。
今天出席的嘉宾包括600多家全国主流房地产开发商，金融机构、顾问公司、物业公司、经纪公司、建材部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎。
论坛还将通过新浪网、和讯网、人民网、新华网、搜房网、凤凰网、网易、房讯网、今日头条进行全程的视频直播和图文直播。
现在，我宣布“中国写字楼综合体发展论坛第13届年会”开幕。首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。他们是：
全联房地产商会 秘书长 钟彬
全联房地产商会 常务副秘书长 赵正挺
全联房地产商会 副监事长、全联房地产商会写字楼分会 监事长 孟繁军
北京市通州区投资促进局 副局长 陈勇
北京师范大学金融研究中心主任 钟伟
中信和业投资有限公司 总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 王伍仁
当代置业执行 董事兼首席技术官、《商业办公建筑技术导则》课题组负责人 陈音
空间家有限公司 CEO、全联房地产商会写字楼分会 副会长 轷震宇
北京兰格加华置业有限公司 副总经理 庄捷
北京兰格加华置业有限公司 招商中心总经理 潘华
北京开宝投资管理有限公司 副总经理 孙健
华高莱斯国际地产顾问公司 董事兼高级策划总监 龚慧娴
高力国际 华北区办公楼服务部董事 周晓骏骅
北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长、全联房地产商会 会长助理 马俊清
中粮置地广场 总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 张大全
广东坚朗五金制品股份有限公司 副总裁、全联房地产商会写字楼分会 副会长 白宝萍
房讯网 董事长、全联房地产商会写字楼分会 秘书长 刘凯
下面进入论坛的第一部分：主办方致欢迎辞。
主持人：首先有请主办方领导--全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生致辞。
赵正挺：尊敬的各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友：大家上午好！
首先我谨代表论坛主办方全联房地产商会，对大家出席本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十二届年会。由房讯网发起联合全联房地产商会权威主办，是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一。
每一届都有一个鲜明的主题。本次论坛的主题是“困境与路径：商办地产下半场”。
我们知道，中央经济工作会议12月14日至16日刚刚在北京举行。会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。要全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，以优异成绩迎接党的十九大胜利召开。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，在部署2017年中国房地产市场工作时，中央经济工作会议率先明确了这一战略性定位。政策含义非常明确，住房需求要继续得到保障，炒房需求要管控和遏制。
会议要求，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。一方面抑制房地产泡沫，主要是土地市场和房价的泡沫；另一方面防范市场出现大起大落，让市场更加稳定，从而预期才会更加稳定。”
会议指出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。一方面要加大土地供应指标；另一方面要盘活一、二线城市存量土地。
综合以上我们不难看出，2017年国家仍会加大对重点城市的调控力度，货币政策和楼市调控政策都会使房地产市场，包括销售和投资将面临一定下行压力。面对如此空前的压力，我们认为写字楼综合体领域要把现有的以增量为主的发展模式开始转变为存、增量并重，城市更新已成为新一轮城市建设和发展的有力抓手，城市产业的升级转型将以大数据为依托成为探索城市未来基因，激发城市活力，再造城市繁荣，构建城市跨越过去、现在、未来可持续性发展框架的必经之路。
今明两天，我们将和在座的各位一道从中国经济发展形势着眼，聚焦产业发展进程，与房地产界、金融界及财经界、政府机构的专家和领袖齐聚一堂，探讨房地产发展趋势、模式创新、企业转型等行业热点，就突破困境、转型升级与典型案例等展开系列演讲和对话，找寻全新路径及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国房地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
作为商会重点支持的年度品牌论坛之一，本次论坛还将发布《商业办公建筑建设与运营技术导则》研究成果，同时，也将全联房地产商会写字楼分会年会，欢迎大家关注。
最后在这里，我预祝中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会圆满成功，也祝各位嘉宾万事如意、心想事成。
谢谢大家。
主持人：感谢赵正挺秘书长精彩致辞。感谢全联商会和商会领导们长久以来对房讯网和年会的大力支持。
联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯先生致词
尊敬的各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友：大家好！
首先代表论坛组委会，代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！向大家汇报，截止到18日，论坛注册报名人数已经突破700人。
中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十二届年会，今年的主题是“困境与路径：商办地产下半场”。
2016年，在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，中国房地产市场迎来了恐慌性的上涨潮和周期性限购潮。
一方面，在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时，930前后，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车。共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷。
另一方面，由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，商业办公市场总体需求同比与环比均有所减弱。尤其是金融行业对P2P理财公司的大规模清洗使写字楼失去了越多越多的金牌客户。那些扛不住的P2P网贷企业，毅然决然的大面积退租，使写字楼留下空白尴尬。同时，一线城市的非中央商务区租赁和销售依然表现活跃，二线城市由于新增供应不减需求不旺，空置率依然保持在高位。
竞争加剧，泡沫声起，调控来临，困境与路径的选择摆在商办地产所有从业者眼前。我们认为，商办地产下半场有两个关键词，第一，毫不妥协的对产品和服务进行转型升级，与用户一起创造趋势；第二，毫不妥协的对产品和服务进行自我颠覆，与用户一起重构价值。在此基础上，我们期待在新一轮调控下的商办地产下半场迎来更好的成长之路。
所以，今天上午我们将聆听协会领导、顶级专家和行业大腕，分别从宏观的、政策的、市场的、企业的各个方面进行解读，就宏观经济形势与房地产市场、产城融合新路径、商办地产互联网+等热点话题展开系列主旨演讲；下午除了安排四位一线操盘手进行商办地产大数据分析、联合办公创新模式、产业地产案例分享、舒适办公空间的营造主题演讲。还安排了两场圆桌对话，探讨生态办公体系的构建，商办地产未来发展等议题。明天上午我们安排了城市副中心台湖经略天则·启园项目参观考察环节，详细信息请咨询工作人员。
希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助，更好地迎接当前行业的发展困境，找寻当前行业的发展路径，明晰行业未来发展方向。
最后，我要再次感谢大力支持本次论坛的经略天则，中粮置地、保利地产、五矿地产、北辰实业、鸿坤集团、金辉地产、空间家和所有合作伙伴，感谢出席论坛的所有来宾及媒体朋友。
谢谢大家！
主持人：谢谢刘总的致辞。房讯网发起并主办写字楼发展论坛到今天已经整整13年；感谢刘总10多年的执着和坚守，为商办地产行业的发展付出了智慧和心血，写字楼发展论坛也因此成为中国商办地产市场的风向标。
主持人：下面进入论坛的第二部分：开幕演讲环节，让我们大家聆听领导和经济学家对宏观经济形势与房地产市场的解读。
首先有请北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员、平安证券首席经济学家；中国经济体制改革研究会研究员——钟伟先生。
钟伟：投什么？避什么？2017年投资逻辑与布局
非常高兴有机会向大家汇报我们对于未来一段时间中国经济的看法。
在2014年的时候，曾经参加过房讯网的论坛，当时向大家汇报了我们对于2015年的市场的看法，2014年底的时候我们提出在未来三年房地产市场有不错的三年涨、五年平、十年落，我不知道在座的各位还记不记得。2014年的市场气氛很悲观，我也不知道为什么这么悲观。在2014年底我们认为2015年及今后几年市场当中，会有六个城市，4+2是不错的，北上广深、厦门、南京，但我们没有预想到合肥，这是我们在2014年底向大家汇报的关于2015年和今后一段时间的房地产的情况。
去年我没有到现场，今年向大家汇报2017年我们可以做什么，我们大概有什么投资收益。
2017年总的调子，2017年是一个不按常理出牌的一年，所以请各位捂紧自己的钱袋子。在不按常理出牌的时候，我们会遇到比较多的风险，房地产在2017年是不错的，但仍然在广泛的投资领域我们需要谨慎。结构性的机会还有，分门别类的向大家汇报。
第一个是关于全球的经济，我们把经济体分三类，一类是欧美日这些发达国家，经济增长微弱，通胀不严重，就业情况好转。第二类是资源国家，像俄罗斯、巴西、委内瑞拉等等这些经济体，在过去一段时间，经济是衰退的，通胀很厉害，失业情况也比较严重。另外就是新兴国家，新兴国家波动比较厉害，先是汇率贬值、经济不好，但在过去的两年，新兴经济体表现还不错。这三类国家。
这三类国家从次贷危机到现在这么多表现，从现在看到明年或者后年这三类经济体哪些会好一些呢？我们觉得比较好的是，发达国家当中主要看好美国，当然特朗普还是一个问题。资源类国家当中我们觉得在今后的两三年时间，资源类国家在边际上的改善是最多的，例如俄罗斯、巴西，都有可能会改善，也有相当多的投资者现在进入到俄罗斯境内进行投资，投什么呢？投俄罗斯的资源类的上市公司的股票，因为资源价格、油气价格在涨，当然资源企业不会更恶化，有可能好转。俄罗斯的卢布曾经贬值非常多，在今后一段时间，卢布应该至少会有一些升值的希望，俄罗斯经济也会有0以上的增长，比如增长1%左右，这样就使得俄罗斯资源类上市公司的股票非常值得投资。发展中国家当中，四小龙是不太好的，但也有一些经济体不错，像越南、印尼、马来西亚都有机会。所以未来这段时间，发达国家主要看美国，资源类国家主要看加拿大、澳大利亚、俄罗斯等，发展中国家看东南亚，跟中国不太对抗的经济体。
发达国家总体上来讲我们也提出了一个看法，不看好欧洲、不看好四小龙，我们可以买什么呢？回避什么呢？这两个都是需要回避的。
我们首先来看一下欧洲的问题，欧洲是可能在今后非常长的时间都是令人谈虎色变的地方，2017年欧洲游什么问题呢？第一个是难民和穆斯林的问题。第二个问题是政治周期的问题，明年法国、德国、意大利、荷兰等国家都要进行大选，大选之后的政府肯定是向右走，更保守的。第三个问题是欧洲金融业的问题，欧洲银行业的资产不良率超过了6%，意大利的银行业不良率超过了20%，怎么混下去呢？很难。第四个问题是强势美元给欧洲带来的压力，因为目前欧洲的资金和欧洲的优秀的企业家也在离开欧洲，进入北美。所以总体来讲，欧洲的经济前景比较令人不放心。在这样大的背景下，这些问题都不是一两年能解决的，2017年是黑天鹅频繁的从欧洲飞出来的一个年度，所以欧洲是应该回避的。
四小龙，我知道各位非常看好四小龙，但是你们的这种看好和我们做研究的是不一致的，我个人认为在未来长达五到十年的时间，四小龙没有任何机会。四小龙没有机会的原因我不详细说，在20年前大约是1997、1998年的时候，四小龙四个经济体加起来，经济规模比中国大陆大20%，时至今日，四小龙加起来，经济总量只有大陆的20%。所以他们已经变得无足轻重，不仅无足轻重，四小龙最大的问题在于，他们既不是东亚经济的领头雁，他们是落后的小鸟，他们也不是东亚新秩序的遵守者，他们的思维停留在旧的思维安全观念，但他们对东亚的经济依附日益加深。所以四小龙的整个未来的经济增长、社会气氛、政治价值观的选择，都非常令人悲观，没有一个会稍微出色一点。
香港、台湾、新加坡、韩国的问题都将长期存在，主要原因是这些国家的政治领导人没有看清楚东亚在发生什么，谁是东亚的主人。所以四小龙无论做什么事情都不合适，可能我们国内企业家比较热衷的就是到新加坡或者香港洗钱，其他的没什么用处。
我们再看一下在这个过程当中关于传统和创新的问题，我待会儿再讲。在2017年及今后更长的时间，我们要回到传统，谨慎地看待创新，因为创新的风险在2017年及今后两年会非常快速的爆发。三层分化当中，战略选择是什么呢？发达国家的我们可以适当的看多美元资产，资源类国家我们要看过资源类股票，发展中国家看多东南亚国家的后发优势。
我们看一下美元的情况会怎么样，总体上来说，目前外资投行机构以及我们国内的一些首席经济学家倾向于认为在2017年美联储有两次加息，特朗普又会搞基建又会搞再制造等等，美元指数甚至会突破120、135等等，这些我都不相信，在此之前市场研究人员是很乐观的，突然就悲观了，所以我们要谨慎地看待这些问题。
我个人的理解。第一，特朗普对美国经济来讲是一个大麻烦，对全球经济都是大麻烦。所以特朗普所带来的投资效应是不确定的，我们并不清楚他要做什么，也并不清楚他实际能做什么事情。第二，美国经济在2017年并不那么出色，今年国际货币基金组织预期美国经济增长1.6%，实际上要稍微好一点，但好不了太多。明年可能持续改善，但也是轻微的。第三，美联储也许在2017年能加息两次，但是更多的、更陡峭的加息是不太可能的。所以美国经济在温和好转，但不会因为特朗普上台而有戏剧性的实质的好转，希望大家了解这些细节。
比如特朗普演讲的时候经常是这样的，做这样的动作，这个意思是什么呢？他的手掌并不合着，松开着，表明他非常不严肃，他这么摆手的时候是表明你们都错了，你们讲得都不怎么的。再用弯曲的手指头点其他人，这表明责任在你，你错了，你错了，你错了。一个商人，你们都不对，你们都闭嘴，你错了，你错了。这不是一个负责任的态度。所以特朗普基本上我觉得对世界经济来讲是一个巨大的挑战。
总体而言，美元我们倾向认为在2017年最大的可能性，美元指数在105左右，而远远没有我们现在预想的那么高。如果在105左右，那就意味着美元持续走强的两个条件，即美联储不断加息和美国经济持续复苏，其实并不具备。那也意味着在2017年人民币兑美元贬值的压力并不是特别大。总体来讲，由于美国的美元指数走强和美国经济相对在发达国家比较好，所以我们倾向认为在大类资产当中，像美国的楼市、美国的股票当中的部分比较便宜的现金流充沛的企业是可以选择的。但总体上来说，美国没有那么好。
发展中国家当中我们非常看好越南、菲律宾、印尼、马来西亚、柬埔寨等这些经济体，这些经济体在未来会在东亚有比较出色的表现，因此也许我们的开发商，尤其是中小型开发商到越南、马来西亚或者印尼做一些制造业的投资，或者是房地产的投资，也许是可以考虑的。但在发展中国家去投的时候，目前最大的问题在于两个，第一个是政策的不透明度，第二个是这些国家的汇率走势还是有风险的。
我们看大类资产，我们刚才介绍了区域，区域当中我强调的是比较看好的是北美资源国、东南亚那些国家，比较看空的是欧洲和四小龙。大类资产无非就是股票、债券、商品、黄金、房地产。我们来分门别类看一下。
美股，目前是历史新高，大多数原因是因为很多人对于2017年美国股票市场看好的，我们比较担心，担心的原因是因为美国经济并不特别出色，美联储也并没有特别着急想加息的压力，因此在这种情况之下，自特朗普胜选之后，美股已经涨了11%到12%，我们倾向于认为由特朗普冲击所带来的涨幅可能是非理性的。如果特朗普在明年1月份上台之后，他所能做的事情并没有公众所期待的事情那么好，那么自他当选之后，到他上任之后的这段时间，在一两个月股市的百分之十几的涨幅可能是不真实的，可能是应该调整的。所以我们对美股倾向认为2017年以调整为主。
美股的驱动力在哪里呢？在减税、在基建、在放松监管等等，这些看起来都不太容易做。减税之后，美国的国债卖给谁呢。搞基建，美国没有能力搞基建。世界上有能力搞大型基建的只有中国。放松监管会导致一个问题，财富会越来越多的向富裕人群集中，比如向技术精英、房地产开发商、金融从业人员集中，而大多数中等收入阶层和底层民众会报怨的。中国过去几年出现了BAT，一定加剧了贫富悬殊。
科技股，我个人认为是非常大的问题，我们把它认为现象级的企业将逐步现行。我们人类在面临困境的时候，通常首先的反映是求新求变，求新求变之后没有结果，我们就会进入到保守、封闭、以邻为壑的时期。所以在特朗普上来之前，我们都在说创新、创业、双创，特朗普上台之后，我们更多的走向了孤立主义、保守主义，全球化走向碎片化。
举个例子。Uber的估值四五百亿美金，到现在不知道赚没赚钱。但是美国的达美航空、美联航、国美航空等这些大的航空公司的估值，最大的航空公司在美国的估值也不过300多亿美金。生活当中可以没有Uber，但生活当中如果三大航空公司倒闭了两家，那是不可以的。所以Uber值不了这么多钱。Airbnb据说价值150到170亿美金，到现在还没挣钱，那是没有道理的，世界上最大的酒店管理集团，比如洲际或者万豪，估值也就六七十亿美金，人家也是品牌输出，有物业管理，有轻资产的。所以Airbnb只是商旅活动的辅助手段，不是主流。
又例如说中国的滴滴、中国的乐视，等等一堆我们以为是伟大现象的企业，在2017年都将进入现行期，什么叫现行呢？我不能以为他们会死，但他们估值太贵了，应该适当便宜一些，便宜多少呢？我个人认为打对折还是太贵。所以2016年开始已经有这种征兆了，在2017以及更长的时间，这些创新求变的企业，会回到它应该成为的样子。那就意味着PE、VC都将纷纷倒闭，而我们在市场上所投资的那些企业，可能估值也会有非常大的收缩。美国的纳斯达克跟中国的创业板都不会有例外。
四小龙的困境我就不说了，不看好。
港股，周围有非常多的人看多港股，没有道理的。在深港通推出之前，非常多的人看好港股，看好港股的逻辑是一致的。第一，香港是联席会议制，人民币在贬值，所以买港股，就相当于把人民币换钢笔，有套汇的机会。第二，港股比A股便宜。第三，深港通，资金会南下，去买港股。所有的逻辑都一样，我们经常讲大家都知道、众人皆之，美之为美，俗也，大家都知道那东西很漂亮，看多了就丑了。A股跟H股有估值的价差，H股交易很不活跃，A股还有一定的流动性。香港的政治前景非常不明朗，而内地不是这样。香港是缺乏创新活力的，而内地不是这样。尽管你可以用港币适当的套利、套汇，但是你并不清楚港股指数向上还是向下。如果这一切看好港股的理由发生的话，那么外资投行机构将在深港通之前把港股做上去。所以事实的结果是，深港通通了之后，中国这个资金是从香港流向深圳和上海市场。港股我个人认为在今后很长时间都跟现在差不多，都没有什么机会。它的机会应该不如内地的A股。这是关于股票类的我们这么看。
这么看下来之后，我们能看到的是，美股有风险，港股不怎么地，四小龙也不好，那还有谁好呢？我们可能倾向于认为A股还是不错的。
我们再看债券。
债券的问题就比较严重了，我们想提一个概念叫做重债富国，现在欠债的不再是什么拉美或者撒哈拉以南的国家了，是那些富裕国家，比如南欧、日本，欠了一堆钱。欠了如此之多的债务之后，这些国家的比较低的经济增长，比较低的通胀水平和严重的债务问题，使得这些经济体没有办法承受高利率。在今后一段时间，随着美国经济温和向上，美联储加息，目前有可能全世界央行的长期流动性到了一个拐点，所谓长期流动性到了一个拐点，我的意思是，包括美联储在内的世界主要国家的央行，已经没有办法再印更多的钞票或不愿意大量的印更多钞票了，这是货币数量上。另外，利率不会更低了，有可能不会低下去，甚至可能会起来一点。中国也一样，自2016年全年及今后几年，中国央行也不会大规模的印更多的钞票了。以国债利率、同业拆借利率为标志的无风险利率，也不太可能进一步向下。所以我们看到债的时候，可能需要一个观念，全球长期流动性也许到了一个拐点，至少在中国和美国是如此。
如果中美到了长期流动性拐点，那么或迟或早新兴国家、欧洲或日本会被迫跟进。载重氛围之下，债券市场是很难有大级别的机会的。美债明年情况不会有现在这么糟，但也几乎没有什么机会。很难想象特朗普的减税政策跟基建政策能够同时并行，如果要想在他任期之内搞五亿美元的税，还有大规模基建，是不太可能的。特朗普任内这么搞是不行的。有人说，不，里根也这么搞过。千万别忘了，时移世易。里根上任的时候，美国的债务是历史上最轻的时候。特朗普上任，是美国历史上债务比较重的时刻。里根上任的时候，是美元利率很高，所以里根上任之后美元利率一路向下。而现在美元利率可能会逐渐向上。背景不一样。所以债券市场，包括美元、中国2017年机会都不是特别大。
那么信用债呢？信用债取决于实体经济的营运能力。在美国这个机会不大，在中国信用债会傍大款。大类资产当中，我们看一下大宗商品，明年应该还是不多的。我们看多大宗商品的几类产品，化石、农产品、黄金。化石能源总体上还是有一些机会的，但不会特别大，因为如果油价涨到55到60，美国的页岩油气企业就开始有机会。所以油价在2017年只是温和上升。另一个就是农产品，农产品我们可以看一下相当多的品种，2009、2010年以来到现在并没有显著的价格上涨，而美国是全球农产品重要的出口国，农产品价格上升应该是对美国有好处的。第三是黄金，黄金这个东西，在2015年7月份大概是1070，在美联储加息之后的2015年的12月份大概是1045到1050。今年最多的时候涨到13几几，现在要跌下来了。目前的水平可能是1130到1140。但毕竟这个价格比去年这个时候还是要多了100块钱作呕。涨幅大概在7%到8%。如果我们对2017年的美国经济不是那么强烈的看好，对特朗普没有寄予过高的希望，应该说黄金在2017年还是有一些机会的，至少不是太坏的选择。这是我们在大宗商品当中，我们觉得化石能源、农产品、黄金还不错，其中我个人比较觉得有机会的是农产品。比较不明朗的就是我们对特朗普太乐观了。
大类资产当中的房地产，我不想详细地说它了。很多人认为中国在2015、2016年房价涨太多了，在2014年同样在这个会场我已经向大家汇报过，把它总结为两句话，三年涨、五年平、十年落。4+2城市，北上广深、南京、厦门。现在回过头来看两年前的预判，大致还是靠谱的，并非完全不靠谱。那么是不是2016年房价涨太多了呢？也未必。如果仔细看一下2011年1月份以来到现在世界主要城市的房价，基本都翻倍了，包括纽约、旧金山、西雅图、多伦多、温哥华，甚至包括千年不涨的城市，法兰克福、柏林都涨了，也涨了60%、70%。所以世界的主要城市在过去五年房价都涨了，几乎翻倍，并且这些国家都呈现出一线城市房价涨，三四线不涨，甚至反跌的情况。
同时以北美为例，典型的呈现出房价上涨更快，而房屋的租金收益率在下降。在2009到2011年的这段时间，美国公寓的出租收益率能够达到7%到8%，甚至更高一些。而现在普遍的不会高于5%。这就是发达国家所呈现的楼市。这种迹象随着美联储加息，随着长期利率往上走，我个人倾向认为，西方主要城市的房价的涨幅，有可能会趋缓，但它将继续上涨。主要原因还是因为债券没机会，股票的机会可能会有些风险，所以总体来讲，西方的楼市涨幅趋缓，继续温和的上升。
中国的情况，2011年开始没有大涨，结果所有涨幅集中在2015年底、2016年释放了，所以我们也倾向的认为，在今后两年时间，中国整个一线城市的房价是涨幅趋缓的。海外的楼市，对中小开发商还是值得投资的，对大开发商不适合，因为体量太小。
我们来看一下中国经济。中国经济长期还是有压力的，增长的动力也有一些。在这个过程当中，我们就得提醒一下诸位，我理解得不一定对，我只是向大家汇报一下我们作为一个书呆子的想法。
例如，中国是在L型的一竖还是一横上呢？当然已经在一横上了，肯定不在一竖上。在全国经济工作会议之前说了房子是用来住的，不是用来炒的。这不是一句新鲜话，主要是大家不细心。2016年5月9号有权威人士的文章里讲到，房子是用来住的，不是用来炒的。还有一句话叫做，“树不会长到天上去”。我个人理解，谁能够有资格代表权威人士，过去三年每年一篇权威人士的报告，这个文章从第一个字到最后一个字反复琢磨，因为它决定了全年经济工作的大政方针。一定要读。并且我们大概相信，房子是用来住的，不是用来炒的。钉钉子文化。就是某人的原话，所以你一定要好好读。
经济趋稳，我的理解，利率低了，2014年，又有影子银行，又有互联网+等等，利率冲得很好。利率真正下行是在财政部对地方政府的债务进行存量置换之后，市场利率逐步下行。今年对房地产金融进行了整治，利率下行更平稳一些。所以真正的利率下行是在2015年下半年开始的，就是从那个时候，中国经济企稳。可见，金融机构对于非金融机构的剥削程度，财务压力在减轻。这个在今后一两年时间，即便市场利率温和的有所上升，但也比影子银行、比互联网金融好很多。所以低利率对中国实体经济的支撑作用将持续释放。我们有200万亿的金融资产，市场利率哪怕节约一个点，就是为实体经济节约两万亿。
第二，物价回升。终于我们的PPI避免了56个月的负增长，回来了。这个对企业来讲，无论是购进价格、产成比价格、工业品出厂价格都在改善，也是使得实体经济效益改善。如果今年看明年，明年CPI大概在2%以上，大概2.25%，PPI有可能在1.5到2%之间，甚至有可能更高。所以物价的改善对企业甚至对实体经济还是好事。
第三，楼市稳住了。2014年2月份我们正在讨论的是房地产投资的断崖式下跌。2015年2月份的时候，我们在讨论的是民营企业家的投资断崖式下跌。现在基本上民营企业每年投资2%到3%，房地产估计今后几年投资都在0到5%之间。
所以这三个因素，利率、物价、楼市稳定这三个因素还会持续地支撑中国经济。我们大概可以预想，在2017、2018年中国经济的增速处于6.5%左右是有可能的。经济可能会继续下行，但下行的速率比我们想象的要慢很多。这样来看，也还算是中国经济不错。
主要的变量是什么呢？财政，财政会更积极。投资，明年的工业投资不错，地产投资是稳定的。明年比较让人担心的是基建。工业也是不错的，明年工业企业净利润率和百元成本都会下降。所以总体上来讲，我并不担心2017年、2018年中国的实体经济持续复苏。物价还好。消费的两极分化，主要普通卖场这块、餐饮这块会继续下降。这是关于整个的经济结构。
关于特朗普的冲击和中美感到，如果说2017、2018年中国经济有什么不确定性，这是一个最大的不确定性。这个不确定性还挺厉害的。主要我们不太清楚，在美国的小型的4次经济破产的开发商会做什么。特朗普不像做实体企业的，尤其是做机电、消费类电子的企业。地产商的视野尤其是美国，不用那么宽泛，也不用懂什么技术。这个会很大程度上影响特朗普对于中美之间关系的认知。请大家一定不要忽视特朗普的负面影响。要把人民币列入汇率操纵国，这些看法，等等没有人担心的。仅仅一个月过去了，中财办副主任、财政部副部长朱光耀先生也在积极的提美国皮特森基金会的关于中美经济的报告。我们相信未来一段时间，人民币汇率会受到美国的压力，中美在一定程度上爆发贸易冲突的可能性也存在。这些贸易冲突重灾区领域主要是消费类电子，尤其是手机，钢铁，尤其是中国出口美国的钢铁。家具行业，因为中国出口美国的家具占比很大。纺织品，包括交通运输工具，汽车和飞机，这些都是中美贸易冲突的重灾区。特朗普是使得2017、2018年中美之间就人民币汇率、就中国外贸，甚至就中国经济增长，带来最大负面影响的一个因素。
我们看人民币汇率，我知道很多人对人民币汇率非常悲观。总体来讲，人民币汇率在2017年的上半年有了一个清理关口，就是外汇储备会跌破三万亿美金。人民币兑美金会跌破整数关口，1：7，这会导致我们心理压力特别大。实际上我们看人民币，只看人民币和美元指数，甚至只看人民币和美金，这个汇率会对大家带来巨大的心理上的阴影。
我们倾向于认为，目前中国政府所面临的主要问题是，你到底是想要保护外汇储备，还是保护汇率。这两个目标不是可以同时兼顾的。如果你要稳住汇率，不尽快释放贬值的压力，外汇储备的流失就会比较多。外汇储备流失到一定程度的时候，你会被迫地放弃稳定汇率。现在我们还有三万多亿美金的外汇储备，所以我们一两年之内，保持人民币汇率接近均衡水平的基本稳定，还是没有什么太大问题的。但是外汇资金还是会持续流出，为什么中国的外汇资金还是会从外汇储备当中流出呢？我相信有两个原因。
第一个原因是企业家和机构投资者的理性原因，是什么呢？因为中国的A股市场的所有企业加起来，剔除掉金融机构，目前的资本回报率大概在6.5%到6.6%，不到7%。而美国上市公司的非金融机构的资本回报率到了10%到12%。如果你再考虑中国企业的债务负担率是比较高的，美国企业的债务负担率比较低，因此，理论上来讲，中国企业用比较激进的高杠杆的策略在美国进行生产，应该可以获得比美国本地企业更高的资本回报，比如说15%到20%。而在中国只有7%。所以越来越多的企业家看到了北美投资的资本回报率慢慢的超过了中国大陆，这些企业家要出去。这是理性的。中国在海外的投资也在增长。
另一类是不一定可行的，就是普通百姓一看到美元升了，人民币有所贬值，就开始五万美金换汇用足了。如果你没有投资的经济能力，仅仅把人民币换成美元是没什么用的。好歹人民币理财产品还有4%的收益，而你去买美元的理财产品，几乎没有什么收益。
所以总体来看，2017年除非中美之间关系出现大问题，要不然我也不负责任，只能够瞎说一下，我们估计根据现在离岸市场的情况，根据目前中国经济和美国经济总体的状况，我们觉得到2017年底人民币兑美元大概在7.3左右，并没有很糟糕，总体还是稳定的。人民币兑非美元货币大概还会升一点。2017年及2018年，比美元强的应该是加元和澳元，最多的时候曾经对美元升值大概7%到8%，所以资源国加元和澳元比美国还要强。
那么人民币何去何从呢？中国外汇管理不会走倒退的道路，所以我相信中国政府并不至于恐慌到非得把五万美金的换汇额度，削减到两万，这是没有意义的下三烂的做法。
从总体来讲，我们的汇率制度会有所改革。买什么会有机会呢？总体来看，在抑制资产泡沫的阶段，应该没有特别高级别的投资机会。在5月9号权威人士讲了，房子不能乱炒。在十八届六中全会的决议当中，有这么一段话，叫做抑制资产价格泡沫。在中国股票都算贵了，那还有什么资产价格泡沫呢？主要是楼市和债市。结构来看，我们看一下股，我们倾向认为这么选择，内地的股比港股好，主板的股比创业板好，主板当中主要看两个，一个是看企业的估值是不是够便宜。第二是看企业的毛利率是不是够高。企业的估值便宜，才能够没有泡沫，企业边际毛利率高，才有成长性。所以总体来讲，我们倾向于认为，像国企的改革股、像一些白酒股，还是有不错的机会的。甚至我们倾向于认为，最近这段时间，尽管像银行股由于债券市场的动荡，由于风险的规避的上升，银行股最近在涨了之后又跌下来，银行股也还是有机会的。总体来说，主板当中便宜的、毛利率高的都有机会。市场如果看一下2017年总体状况，A股主板也许能够有大概5%到10%的涨幅，这也不错了。
资产当中的债，主要的想法是三个字“傍大款”，我们曾经流行过载债券市场当中的傍大款的行为，这种行为将重新回来。利率债可能机会不多，但是跟地方政府、跟央企信用相关的这些PPP、投贷联动可能会有一些机会，对于地产商来讲，可能也不得不做一些PPP类的项目。债市是一个小年，但是傍大款可能会好。
我们看一下分化当中的楼市，楼市今后一段时间，我们也不觉得风险有什么问题，因为很多人在讨论房地产金融风险，我不详细说了，我不觉得有大问题。机会大多数人认为在下面几个机会。第一，物流会有机会，物流物业，并不是中小物流物业，而是指的物流枢纽。随着军产当中的地下人防、写字楼等等的进一步回收，物流业的机会可能会增长得更多一些。有数据表明，在中国物流地产人均大概不到半平米，而在西方国家，物流地产人均应该有4到5平米。
第二，农村土地流转，经营权、三权分离，所以小产权改革会提速。农村土地入市流转也会成为一些机会。
第三，京津冀协同发展的机会非常巨大，环节疏浚大城市的功能，引导中小城市的发展，所以大城市周边中小城市的发展机会方兴未艾。
在地产方面有哪些可以要考虑的策略。第一个策略要考虑坚守一线，因为库存去化的压力主要是三四线。
第二个策略是仔细去斟酌哪些区域市场是有机会的。2014年底我曾经向大家汇报北上广深、南京、厦门，这次向大家汇报四个城市，两个城市是东莞和温州，这是因为这两个城市曾经深度调整过，现在又有机会了。然后是佛山和天津，因为一个傍着珠三角，一个傍着京津冀，应该是非常有机会的。我们的数据表明，这四个城市无论是住宅的套数、无论是商业面积，都在未来新增供应方面是有潜力的。
第三个我们要降低保障房的期待，我相信现在一年一万亿的保障房投资不会维持很长时间，最多维持两年会退出。
2017及2018年我们有理由相信政府在楼市调控当中的定力，不会出特别极端的政策，在刚刚过去的经济工作会议当中我们已经提到了，要金融政策，但金融主要是防风险和杠杆。要有地方政府的主体责任的政策，地方政府就不会出极端化的做法，应该是因城施策、一城一策。还有人说是房地产税，其实不是，而是房屋租赁市场的立法。总体来讲定力是不会有问题的。
我们再看一下新开工面积会进一步下降，新开工面积16亿左右，跟今年持平，不会有增长。价格会继续上升。围绕存量房的更新、改造和服务的重要性要上升。存量房当中特别重要的是随着人口老龄化的住宅的适老化改造，有可能适老化改造给我们带来的存量房的机会，比养老地产更有机会。所以这些是我们所看到的房地产的未来的一些趋势性的东西。
关于回避什么呢？回避过去一段时间求新求变所产生出来的东西，比如互联网+、电动汽车。什么新颖、奇特、看不清，你就回避什么。因为在未来回到我们开头的一句话，不按常规出牌的人和国家越来越多，因此我们不得不小心谨慎地捂紧自己的钱袋子，讲稀奇、古怪故事的企业要远离它，要做看得准、拎得清、跑得掉的那些事情。谢谢大家。
钟彬：当前房地产形势剖析及转型升级
很重要一个观点，一般我们商会的活动里面，其实讲的中观的、微观的比较多，行业的、企业的比较多，但是不能单纯从房地产来看，必须从全球经济、从经济整个运行机制，系统地来看房地产的发展，这是很重要的一个关照。而且钟老师很重要的特点，敢于每个都说结论，这是大家都会去验证的。所以钟老师很自信的说，前两年讲了什么，现在的情况怎么样。我们再一次掌声感谢钟老师。
今天讲行业剖析转型升级，我们也是从中观的角度讲，讲讲我们行业最近的一些数据，讲讲这些特点和我们跟服务方面的一些事儿。
我们看一下1到11月，销售额突破10万亿，这是历史上第一次突破10万亿。在2001年房地产商会成立的时候，当时我们在谈一个观点，我们就说房地产根本没有想象能达到今天的数字，就是10万亿。但是我们会看到，我们的1到11月已经突破了，销售面积和销售额增速都在回落。证明什么？证明我们的调控已经看到效果了。只要调控，就一定有效果。但是我们还看到，销售面积增长，整体增长24.3%，销售额增长了39.3%。今年的日子真的过得特别好。
但是看下面一个数字，就没那么好了。房地产开发投资同比增长6.5%，意味着我们卖了房子，我们收了钱，我们却没有怎么去投资。我们的投资增速和我们的销售增速差距很大。所以住宅整个销售里面，增速1比10月份还回落了0.1个百分点。当然前面更差。
11月，全国百城新建住宅均价环比涨幅回落，效果明显。有几个因素，限价、限购、限贷。我们认为2016年的调控是历史上最严厉的。2016年有几个悖论。比如，在我们的年初救市政策是历史上最大的，但是到了年末，调控政策力度也是最大的。一年当中冰火两重天。但是调控有一条限卖，让你能够预售的价格和套数是有限的。
第一个特点是卖的很好，另一个特点是投得很少，第三个特点是高度聚焦。是因为我们TOP100门槛值破百亿，达到127亿元，同比增加近50%。TOP20房企业绩门槛值达到569亿，TOP20门槛值规模基本实现翻番。TOP10房企业绩门槛值接近1000亿，同比增加63%。垄断高度聚焦是这个行业非常重要的一个特点。销售额超千亿的房企今年会超过10家，行业集中度快速提升。华润置地、金地我估计到12月份的时候，前12都会过千亿，龙湖我没法判断。这意味着过千亿的企业加起来，前三强已经过三千亿了，就是接近两万亿，可能两万亿左右。前12强占了全行业的20%。等12月份数据出来以后，我们会再做研究。大型房企基本都完成了年度销售目标。
并购。我们讲到房地产并购有几个特点。过去怎么并购？过去是说我觉得行业不想干了，把你拿下。第二，我的项目做得不好，你拿下。现在是我做得不错，但是我觉得我很难再持续。所以最近的并购都是大的并购，最近的并购都是企业的并购，而不是项目的并购，甚至是优秀企业与优秀企业之间的并购。
但是我们的销售利润却下降了。我们会看到2009到2013年，超过20%的平均销售利润率，现在降低了10个百分点，是下降得比较厉害。前三季度地产板块毛利率、净利率较去年同期还分别下降。我们的销售利润率的变化，在回归一个行业的基本逻辑。
刚刚开的中央经济工作会议，说房子是用来住的，不是用来炒的。要建立适应市场规律的基础性制度和长效机制。我们过去十年九调控，我们在调控当中、动荡当中，不断形成我们常态的生活。对我们来讲，什么是长效机制呢？核心有三个，如果这个不改变，还会反复调控，就是土改、经改、税改。首先是土改，农村的土地能不能够同股同权的入市，让中国不是只有一个土地商，而是多个土地商，真正形成土地的竞争。为什么我们今天会形成对土地财政的依赖，为什么那么好的利润率却如此低，为什么地王频显，很大原因就是因为土地。完善的土地招拍挂制度、完善的土地使用权制度，价格就不一样了。还包括税改，敢不敢做房地产税，从开发环节的税改变到持有环节的税。土地出让金和税费并轨规范，敢不敢这样去做。还包括投融资体系，不要绑架银行，而是让更多资金真正的通过直接投资的方式让我们来共担风险，让我们共同来享受这样的收益。所以我们的未来，我们的长效机制就在这三个方面，土改、经改、税改。
我们要升级创新，这个就不用讲了。
房地产行业面临的最大的变化是什么呢？是我们现在产业化、金融化、绿碳化、信息化、国际化是我们的趋势。核心是金融，绿碳化，今天很典型了，我们再不环保，就不是可持续发展了，而是不可持续生存了。昨天我从南京坐火车到青岛，昨天晚上从青岛坐火车回到北京，一路全部都一模一样，就是雾霾。中国在这个时候，没有任何差别性。所以我们绿色低碳真的不是一个不持续发展的要求，而是可持续生存的要求。信息化是什么？我们要看到我们的核心是不动产+，它是一个技术，会改变我们很多东西，但是我们要把主客体关系要搞清楚。还有国际化，国际化里面不仅仅是投资海外，也包括了我们跟海外资源的相互嫁接，也包括海外资本对我们项目的嫁接，更包括了海外的品牌和先进技术、管理经验对我们的提升。这些领域都不断让我们产业首先是升级，其次才是有效的转型。我认为升级是关键，因为做什么，进入别的行业，比我们行业还难，毕竟房地产已经做了这么多年，所以要立足本质的升级，才是正道。
关注房地产的升级是关注哪两条呢？关注前端，就是投资，关注消费，关键词就是标准化、规模化。万科一步一步走到第一，我们发现恒大、碧桂园，今天过千亿的企业，也是往规模化和标准化上走。孙宏斌先生提到过，我们很难追求行业的小而美，他认为小就没了。在饭桌上也强调这句话。其实想一想这个行业，真是很有道理。
投资是怎么投？我们的房地产商不是讲6.5%吗？钱到哪里去了？购买金融牌照去了。我们的房地产商会还是房地产商会吗？我们是典型的投资性商会，我们前20强，甚至前50强，买的是银行牌照、券商牌照、保险牌照，最近2016年几个大的金融并购，都是房地产核心会员在并购，我们也没法去协调，大家都很看好这个板块，所以溢价率100%，保险的牌照来做。还有金融牌照。他们大量在买上市公司。
房地产商会以A股为主业的137家，但是他们已经买了壳的多少呢？897家。很多企业参股的数量都很大。所以说他们大量的资本都投到了资本市场上去。
另外是投资新兴行业，最近英超、西甲、法甲、德甲，一些重要的俱乐部，被中国的企业购买，背后都是房地产商。昨天我们在青岛参加产业论坛，大量的生物产业制药背后的金主是房地产商。最近我们在商量我们商会23个专业二级机构，包括写字楼专业委员会，很多都是新兴产业，比如大数据、体育、教育，为什么？因为他们跟我们高度密切关联。所以我们发现投资新兴产业他们是主要的金主，所以房地产业成为新兴资本的主力军。你会发现有一个券商或者多个券商在门口坐着等着，干吗呢？募资或者去投资。
我们再看一下我们行业内部的变化。过去房地产行业的逻辑是什么？过去我们就是一个词，叫做制度性土地红利，过去中国只要能拿到便宜地，能多拿地，在核心城市拿地，你就赢了。今天不是这样，今天是基于产业的模式的优化的红利，是产业红利。这需要我们更有智慧、更有能力、更加勤奋。过去是地产+金融+产业，现在是金融+地产+产业，未来一定是产业+服务业+金融+互联网，房地产只是一个空间载体。我们成了中国实体经济的承载者，我们成了投资商、建设商，所以我们会关注产业、关注服务业、关注金融，而互联网是我们一个重要的手段。
金融是什么？大家看到全产业链的金融解决方案，从拿地开始，这个都不足为奇，但是我们研究过我们的消费金融吗？商会在做养老，所以我们不断在关注我们在养老产业、旅游产业里，怎么和消费金融结合。其实消费、金融没有打投，消费的红利就没有得到充分释放。金融里面的消费金融有巨大的空间。昨天当代成立了股份公司，如果全国一千个建设法人能够连锁，如果连锁好了，在全国都可以运用，或者通过消费金融，我相信会激发我们使用的频率。我们坚定的认为房地产+是我们的出路，+什么？+独角兽，我们要抓住每一个行业的独角兽，来和我们的产业做进一步结合。包括我们跟互联网、大数据的结合。
还有地产最重要的是智能运维，等一会儿可以听一下陈音老师的演讲。建筑节能在美国占全部能耗的53%左右，中国占48%。房地产节能了，带来的优势是巨大的。
轻是互联网+服务，重是空间+地产+产业。空间地产产业结合，是REITs。
行业的创新组合，产品市场是轻与重的结合，金融市场是资金和资本的结合。跨界是产业和地产、内容的结合，市场是线上和线下的结合。
从住宅关注到人，从个体需求关注到家庭的全寿命周期，从物理空间关心到身心健康，所以美国一个新的标准WEEL标准很受启发，跟LEED的标准都很重要，房地产商会也会和它合作，大家也可以期待。
这张表是比较重要的，是产业为基础，+不动产空间。以金融为我们的翼，昨天金茂的活动，几乎中国重要的医院、医疗都参加了，包括霍普金斯、哈佛医学院，休闲产业、养老产业、医疗产业等等，让它们跟我们的不动产产生化学效应。写字楼，像今天的富力，还有近郊大社群，包括一些经济区，都会带来更多的产业需求。以教育为例，社区里有社区教育，到了楼宇里面是培训，到了大社区是学校。社区里面是我们的健身房、网球场、游泳池，楼宇里是滑冰场，包括一些大型的健身房，到了近郊就是体育小镇。所以很多产业都会让房地产更有价值。
商会提出服务+，我们有很多的文化旅游、养老、生活空间等。
房地产商会是要干吗？包括我们今天的活动，我们希望是通过制度的变化，来推动我们产业升级的转型，最后形成商业逻辑的变化和商业文明的建立，尊重共享、开放、包容，是我们未来的目标。与大家一起来努力。谢谢大家。
圆桌讨论：新城孕育新梦想 产城融合新路径
有请主持嘉宾：北京兰格加华置业有限公司副总经理 庄捷先生
庄捷：大家早上好，在这么大雾霾下，有这么多人来我们会场，说明咱们这个会是非常重要的。前面两位专家给我们从宏观的角度和行业的角度做了非常好的报告，我也是受益匪浅。现在我们把视野从大的宏观的角度，转一下，转到我们的眼前。下面我先放一段小小的视频。
（播放视频）
非常短的视频，提醒我们，我们的眼光回到北京，回到北京的东边，通州。是的，此时此刻我们都坐在富力万丽这个非常精美的大厅里，参加房讯网第13次盛大的年会，但是有谁会发现我们正站在改变历史的关头，有谁会感觉到我们正走在重大历史的门口，有谁能牢牢抓住这个千载难逢的机遇之手。这件事用什么样的词汇来描述都不为过。举世瞩目，前所未有，空前绝后，惊天动地，等等，这就是新城的建设，副中心的建设。如果你还没有听说过，如果你还没有意识到，如果你还没有采取行动，如果你还没有准备好。下面，我们有幸邀请到五位重量级嘉宾，将从五个方面、五个角度为我们揭示这个重要历史事件的重要性。我们下面这个环节的题目就是“新城孕育新梦想 产城融合新路径”。有请嘉宾：
北京市通州区投资促进局 副局长 陈勇先生
北京兰格加华置业有限公司招商中心总经理 潘华女士
北京开宝投资管理有限公司 副总经理 孙健先生
华高莱斯国际地产顾问公司董事 高级策划总监 龚慧娴女士
高力国际华北区办公楼服务部 董事 周晓骏骅先生
嘉宾都来了，从我宣读嘉宾的姓名和单位，大家就知道我们会从这五个方位，政府的方位、行业的方位、智库的方位、产业承接的方位以及企业的方位，来为我们解读通州这个未来的重大机遇。
第一个问题的主题是，着眼于京津冀落足通州，解读副中心建设的新思维。通州是承接北京市副中心以来，迎来了重大的历史转折，从京东的郊区，变成了一个北京城市空间的前沿阵地，是正在全力打造的华北重镇。实际上华北我还说小了。按照中央要求，北京市城市的副中心，将着力打造一个国际一流、和谐宜居的示范区，新型城镇的示范区，京津冀城市协同发展的示范区。下面有请陈局，给我们就这个主题做一下介绍。
陈勇：首先祝贺咱们13届年会胜利召开。现在回答庄总的问题。
整个副中心是京津冀国家战略之下做的北京城市副中心的建设，从产业定位来讲，应该有三个方向。一个是城镇办公，一个是文化旅游，一个是商务服务，现在北京城市副中心的整体规划正在制定之中，具体的这些目录等等还会出台，包括一些具体的政策。在整个定位之中，应该说做两个事情，一个是产业的疏解带来的产业结构的调整和提升，产业的转移。再有一个是重点产业的引进，都说北京城市副中心来了，就像奥运的时候是一样，我们准备好了吗？我想咱们从方方面面都做了非常好的准备，包括经略天则的项目，产业空间和物理空间的准备。
刚才讲京津冀国家战略和北京城市副中心的整体规划，都是顶层设计的角度，我们物理空间、整个产业整合，也正在看到有非常好的准备。
庄捷：陈局告诉我们，通州新城的建设不仅仅是通州的事，不仅仅是北京的事，而是国家战略，是京津冀发展的方向。那么从引进的企业来讲，现在和未来重大的变化是什么？
陈勇：重大的变化，我感觉是建立整个高精尖的产业架构、产业体系，一个是重点项目的引进，像全球世界级的环球影城的项目，衍生出来的整个产业链，是点和链条的结合。另外，打造的产业生态，整个综合的圈层，这样投资促进、招商引资的形态正在形成。
庄捷：第二个问题是结合咱们城市副中心以及环球影城的两大机遇，还有最新的台湖发展定位，以及产业现状和未来的规划，我们知道华高莱斯公司作为台湖的顾问，作为参与通州的规划的很多意见的智库，他们实际上是最早参与、最深了解，也是了解最多的，下面有请龚总为我们详细介绍这一定位的深层意义，以及通州特别是台湖未来的发展蓝图？
龚慧娴：谢谢庄总的邀请，我们是作为一家城市智库的公司，从前年开始通州区委托我们做城市副中心的发展战略及实施路径的研究，一直到现在，包括台湖合作的更多一些，我们台湖合作了前后四任领导，一直到现在。我本人是2010年的时候第一次跟台湖这边做城镇的发展，对这个区域相对比较了解，所以很感谢庄总邀请，我说一点我对项目了解的看法。
首先第一点，副中心到底怎么看，其实这是很矛盾的问题，本身我是学城市的，对城市有一些了解。现在对北京的发展有两个非常矛盾的看法，第一个看法是很多学者认为，中国未来的发展，人口聚集和城市华，主要依托超大城市，比如大都市圈，真正人口正增长的就只有东京，大家还有提到华盛顿，但都是极少数的联邦制的国家。有人认为中国这么大的人口大国，现在北方好的大城市特别稀缺的情况下，北京的人口，有人预计未来会达到五千万到六千万的规模。另外北京做非首都功能的疏解，大量的在赶人，淘汰低端人口，包括我们前段时间做的朝阳区的乡镇，都有具体的人口疏解指标的任务。
说起来其实也很简单，首先我认为大北京将来一定是五千万到六千万的人口，但是北京疏解人口也是对的北京最大的问题是结构不太合理，北京总的在城市化中发挥的作用远低于日本、韩国，但是北京市中心人口密度过高，在五公里范围内的人口远远高于其他的这些国家。我可以举一个直观的例子，我不知道大家知不知道，比如我们现在副中心从市区搬到通州，西城区人口密度是每平方公里25767个人，但是通州区人口密度是每平方公里只有1496个人。整个中心区平均水平是23000多人的规模。一方面大北京，未来肯定五到六千万人口。但是北京中心区肯定要进行疏解。在这种情况下，通州作为区域的副中心，将来肯定有一个非常大的增长空间。
另外，朝阳区跟通州区是捱着的，为了保证通州区的发展，目前朝阳区的东部跟通州紧邻的部分，其实通俗的讲是在限制发展的，对土地的供应各方面是非常明显的，不久前刚刚出台的土地规划，整个北京未来是减量规划，建设用地将来是要减少的，但是通州区明确加了一点，副中心是要增加土地指标的，这是北京市的层面的大的考虑。
第二，我说一下台湖。很多人可能都知道台湖，但是对它的了解比较浅。我简单说两方面的内容。
第一方面，因为中国城镇化发展速度太快，西方城镇化发展了200多年，城市发展四个周期非常清晰，无论是城市化、郊区化、逆城市化、再城市化，都非常明显。中国四个阶段杂糅在一起，多种阶段同时并存。中国其实漏掉了一个阶段，就是50年前，比如美国，出现的田园资本主义的阶段，因为漏掉这个阶段，北京跟世界大城市最大的区别在哪。其实对于北京来说，跟世界城市最大的区别，北京很多市区的片段跟世界城市没有多大区别，但是最大的区别是北京没有象样的小城镇，小城镇是完全断裂的。欧洲有很多小城镇，里面有非常好的市政设施、很好的文化设施、非常好的教育。可以说北京周边所有的乡镇，没有一个特别好的乡镇，顶多是富裕起来了，顶多是农民变得城市化，但是乡镇的特色还是非常明显的。在这种情况下，我们跟北京十几个小城镇都有合作，我们客观的评价，哪一个小城镇有可能会率先实现田园城市，我估计只有台湖镇，可能有企业的总部会搬迁到这种地方，这必然会出现的。
第二方面，台湖本身的特点，最大的区别是台湖不仅经济上非常强，而且有些小城镇经济很强但是城市面貌很差，台湖可以说是中国规划的最好的一批小城镇之一。有的小城镇可能经济很强，但是社会治安很乱，但台湖治安也非常好。有一个国画院，是全国排名第三。台湖的环境就不用说了，特别好。
北京在减轻雾霾过程中，台湖非常重视管理生态，所以自己是拿出一部分钱，主动去改变佛按，所以不是一个简单的苗圃式的平安造林，而是变成了非常优美的公园，比如台湖公园、湿地公园等等，这是台湖非常好的优势。
我再补充一个发展契机，北京在转型，通州在转型，台湖也在转型，我们把它总结起来，处在什么阶段呢？是从地方城镇有可能变成一个中国式的标杆型的小城镇，甚至不夸张一点说，若干年之后会成为世界名镇。一个是副中心对它的影响，另外一个是环球影城。比如你在郊区，咱们是投资企业，投了一个商场，不一定有人会去。但是你如果把政府搬过来，不管多远，你办事情还是要到这里来。环球影城只要一开园，人流就是确定的，门口有几千万的人口是会确定来这里的。依托这个确定性，现在无论是台湖还是市里都给予了非常多的重视，比如市里帮着台湖做演艺小镇，有大量北京的演艺机构已经搬到台湖。这是台湖非常重要的优势。
对台湖本身这个小城镇来说，也做好了承接的准备。2010年我第一次到台湖，就非常惊讶，因为台湖是我接触到的对规划非常重视的小城镇。因为当时抱过来的规划有大概一人高，有各种规划，重点片区的规划、产业的规划、科技产业的规划、农业的规划、公园的规划等等，跟很多机构都合作过。所以产业结构发展过程中也是不断在调整，从最早的生态小镇，到后来做相关的科技产业，到后来依托产品、项目做非金融类的总部基地，包括最新的演艺小镇，对小城镇发展路径准备得非常充分。我们现在也在积极跟台湖政府沟通，如何让台湖发展得更好。我们目前所处的阶段，从台湖默默无闻，变成未来名镇的阶段，所以这是非常好的契机。
庄捷：龚总不愧是对通州、对台湖研究最深的智库，她给我们讲了非常明确的概念。一个是北京要疏解的，但是北京未来的规模不一定小，从现在的人数和东京比，我们可能还没到这个数。但是我刚从东京回来，东京很少有北京这样堵车的情况，而且城市也不那么拥挤。从北京过度密度的中心区，逐渐向周边来，但周边承接是什么地方呢？龚总首推的就是通州台湖，已经做好了充分准备。通州台湖有一个非常明星的项目，叫做经略天则，经略天则今年有非常亮丽的承接产业的业绩。第三个问题就给经略天则招商总经理潘总，通州新城孕育企业新的梦想，在城市副中心加快建设步伐的前景下，您认为对咱们产业园有什么影响？经略天则面对全新的机遇，二期产品打造方面有哪些新的思维和哪些新型的转型和升级？
潘华：谢谢庄总。首先感谢全联房地产商会，感谢房讯网能够搭建这样一个平台，让我有机会可以代表兰格加华跟在座的几位嘉宾同台共话。
2012年我们在台湖拿到这块工业用地的时候，通州还不是北京市的城市副中心，它是北京的睡城。台湖也还没有环球影城这样一个项目落地。台湖在我们概念中可能还是一个生态小镇，很多人其实根本不知道台湖在哪里。在我们近三年的时间里，我们感受到了台湖的变化，更感受到了通州作为城市副中心带来的巨大的城市的在变革过程中的力量。
我们经略天则在接触企业客户的过程中，有这样的转变。我把企业客户分为城市副中心前和城市副中心之后，在城市副中心之前，企业来到园区，会问三个问题。第一个问题，你们有产业扶持政策吗？没有。第二个问题，我们如果入园，你们对于我们企业有最低的纳税的要求吗？我们有，而且还不低。第三个问题，价格。在城市副中心之前，通州的产业园区，我们是相对来讲价格比较高的，我们是1.6万到1.8万，企业说太贵，对企业成本太高。旁边的亦庄是国家级经济技术开发区，只卖1.1万到1.2万。这只是城市副中心到通州之前。
到之后，企业来也还是问三个问题。第一个问题，现在我把生产加工的部分全部都转移出去了，转移出通州，转移出北京城。剩下的我的研发、销售环节，我这样的企业可不可以进入台湖镇？可不可以留在通州区？第二个问题，我如果买了一个企业独栋，因为我们工业用园在经信委要求，一栋只能注册一家企业，我下属很多子公司，包括现在很多企业在转型和投向新兴市场，我可不可以把我的这些子公司都放在台湖镇一起来发展？第三个问题，还是价格，我们现在在通州这个区域已经到了2.5万的价格，旁边的亦庄现在是1.5到1.6万，企业说买。再不买，可能通州的产业园也会往5万的高度去飞涨。这是我们这几年接触企业对于城市副中心转移变化过程之中的企业的心态转变。
台湖经略天则这个项目就是在京哈高速台湖出口的边上，如果你走经哈高速，一定可以看到德式风格的建筑。通州副中心也做了产业升级和转型，经略天则在这个区域里处在核心区。我们昨天在现场也召开了新闻发布会，我们隆重推出我们的二期产品，启园，是我们在一期产品基础之上，在产品线上做了三大产品的提升。
第一，引入了一套新风净化系统，因为现在雾霾成为了常态，当你每天早上打开窗帘看不见对面的楼的时候，我相信不管是企业主还是员工，要冲出门去上班，还是要很大的勇气的。我们的这套系统，可以把PM2.5净化系统提高到95%，就是说它能去除雾霾，去除污浊空气，降低噪音，再把新鲜空气引入到室内。改善了员工的办公环境，他一定会为企业创造更大价值。
第二，二期打造了坡地花园，有效改善了地下室的使用空间，能够做到明窗通风。我们一期产品，地下室是纯地下，但是入园企业里面大部分把地下室的部分作为员工的食堂、休闲运动娱乐的场所。因为我们的企业比较多的是文创、科技类企业，他们的特点是员工年轻、加班时间比较长，所以这样的共享空间，能够让员工更好的为企业创造价值。
第三，我们在产业园区率先使用了人车分流，我们引入了立体式停车库，停车难问题很严重，当年北京总部基地一开始的时候车位的设计量觉得已经足够承载这个园区的发展，到现在我们来回顾，一个车位难求。所以我们在这期打造了立体停车库，提高了车位的拥有量，让企业在入驻的时候能有更好的体验。这是我们的产品线方面的提升。
产业方面，我们也有很明显的转变。早在2014年7月份，那时候通州还不是城市副中心，包括台湖镇还是生态小镇，还没有定义为演艺小镇。我们已经把最早的钢铁园重新定位为文创科技园，所以我们在一期的时候也已经陆陆续续引入了60多家文创科技型企业。谢谢。
庄捷：看来经略天则是做好了充分准备，在新的环境下来接受新的产业。
第四个问题是给我们高力国际写字楼部的周晓骏骅先生，过去我们大部分人工作都是在城里，所以通州是睡城，现在副中心挪到通州来了，那么企业选址就要思辩了，企业选址有什么新趋势？企业选址又该做出什么样的调整？
周晓骏骅：我们所有探讨非住宅房地产所有的领域，刚才前面所做的主题演讲，其实都表明了一些关键性的元素，比如我们看到刚才房地产的整个变化，原来地产在前面，金融在后面，产业在最后面。到后来我们看到的趋势，钟秘书长也提到了，产业放在最前面。这就说明现在整个从供到需的变化，这个变化非常非常核心的是，做区域、做环境、做产品、做招商、做运营，其实围绕的核心就是需求方、使用方，换句话说，如果非住宅的话我们关注的就是企业。我们为企业服务，同时我们也在自己的企业里面。我们现在想一下我们自己自身，我们所在的企业是如何进行选址、如何落位。
在整个高力国际在北京深耕24年，我们今天的选址已经进入到第六代。之前我们在论坛里已经分享了前几代的做法，第六代有一些和前几代并不是翻天覆地的变化，但有一些核心的需求、核心的因素。这些核心的因素在当下确实产生了一些变化。时间有限，我只把核心的因素和核心的变化跟大家分享一下。
第一，企业来问的什么问题，其实问的问题就是关注点，他的关注点我们现在返回来说两点。第一点是营商环境，又分两点，第一点就是政策。坦率说，企业经营真的要看趋势、看政策，因为政策本身深度的影响企业的营商、扩大再发展和盈利能力。有没有政策扶植，对于人才、对于税收的优惠政策是特别干住的一点。第二点是原来企业所关注的是他所做的生意，他的客户在哪。今天我们已经不是说往上找他的客户了，而是全产业的说，是企业生态的问题，或者企业产业链的问题。这里就产生出一些互相的联动关系，所以营商环境，一是政策，二是产业关系。第三是自然环境，我们自然环境更多强调的是人文环境，刚才说的是雾霾、空气质量，其实这些基础设施建设是普世性的，不用多说。我们指的是人文环境。一个企业落位、选址、营商，一是要考虑企业自身的发展，二是企业里面的人的个体的发展，他的发展，他的效率，他的生存环境等等。
今天我们看到的是，在过去的时候我们经常说有些企业特别难于去什么地方，特别难于离开这个区域。首先是人文环境，我们需要人才。我举一个我自身的深刻的例子，十年前在我们给企业选址的时候，因为常年在清华大学边上，特别难以离开以高校为核心的区域。如果再细分的话，很难离开高校区域，因为对人才、研究课题等等，这是一个自然的衔接。断了这个衔接，就等于断了研发。而现在可以远离海淀区，远离清华，而进入通州。因为我们有人才，人能去，不管高管、中层还是专家，还是一些新鲜的血液，他们愿意去，他们愿意去就衍生了很多人的需求，比如居住环境、自然环境，当然我们还更深层次的看到某些专家提到的医疗、教育。今天可喜的我们看到了，在副中心的趋势下，越来越多的医疗和教育机构正在更多的转向通州，这就成为了吸引企业过来的必然因素。
政策、产业、对于人的自然需求变化，这几年我们发现典型的一个变化，首先就是政策。其实副中心是最大的趋势。我想说的政策变化是，在过去的十几、二十年里，每个阶段政府都在某个区域有政策，但是这个政策的持续性、和原来经济规律的衔接性。现在可喜的看到，政经的结合、高度契合，到今天看到越来越明显。换句话说，这个政策已经进行了相对深层次的调研，政策不再像以前一样，可能部分的脱离经济发展。现在政和经的高度契合性，这是大趋势。今天我们如果更多的研究政策、更多的关注政策、更多的看到政策带来的效益，我们的受益更多，和十几、二十年前还是有变化的。
另一个变化是营商产业环境，原来产业发展聚集的时候，真的是太多太多的依赖于物理空间、物理距离，就是传统的做法。在现在科技的发展、产业的发展的带动下，我们可喜的看到，对于物理空间的依赖感越来越淡漠了。
我们还看到整个资源的配置，也是大的趋势变化。之前我们分享过，很多产业其实聚集在美国全国各地，而不是在某两三个城市里，比如休斯敦特别多的是产业，原来的底特律大家都很清楚，芝加哥工业工商都比较发达，纽约无疑金融业更加聚集。洛杉矶、旧金山这些地方，还有硅谷等等。但即便有这样的规律，即便有这样的分化，我们也会发现很有意思，某些巨头根本就不会在这个物理产业链的空间里面，比如微软不在硅谷，比如波音仍然在西雅图，不在传统的休斯敦等地方。为什么会产生这种区别呢？我们想更多的还是与科技的发展、科技的沟通。我们这一代已经有很多同学他们留洋到欧美，在欧美已经定居、已经扎根、已经工作，他们自己是在大企业里办公，但他经常在家里办公，因为科技已经完全可以实现不用这样来回了。中国现在也出现这种趋势，对于物理空间的高度依赖，已经渐渐淡漠了。
第二，回到北京来说，明显的趋势就是多中心。过去二三十年前，我们一说商圈，就说CBD、金融街、中关村，但是现在商圈已经十几了。这里面的趋势变化已经非常明确了，多中心、多发展，不同产业落位在不同区域，跟着政策、跟着趋势，相对的聚集已经很明显了。通州自然有通州自己的产业模式。这是产业里面最大的变化。
人的变化，如果你是高科技公司，以前真的是离不开海淀高校区，但是我们也看到一些真的深度依赖高精尖人才的，比如医疗。其实很早就有很多的医疗产业，研究机构也不再限于城区，大学也很分散，通州已经很多了，良乡有大学城。所以教育资源、医疗资源，为人、为企业带来很必要的支撑和服务的这些资源都在凝聚。
从政策到营商到人，这三个大的因素在过去发生了很大的变化，使得新的中心有很明确的支撑的确定性。企业选址也要避免风险，寻求确定性。这三点都是很明确，让我们更加看好副中心的发展。谢谢。
庄捷：谢谢周晓骏骅先生。他很明确地讲，我们的选址摆脱了过去的物理羁绊，向多中心的方向发展。
第五个问题，要问开宝投资的孙总，通州要疏解，今年已经疏解了两千多家企业了，我们开宝作为一家在中关村通州园注册的公司，2007年就在这里了，给很多京津冀企业都提供了很多服务。请您谈一下贵司在这方面的实践经验，以及您对通州区目前产业升级现状的理解？
孙健：谢谢主持人。首先感谢主办方的邀请，也感谢刚才庄总提到的这个问题，我们共同来讨论一下。
刚才周总提到他怎么把企业引到通州，实际上我们现在做的事情是怎么把现在一些过剩产能的企业引出去，我们这是一个配合。
我先从产业疏解方面来说。自2012到2015年，通过淘汰落后产能，包括一些高污染、高耗水的企业，已经转出去292家，取得了阶段性的成果。但即便如此，跟我们现在副中心建设的需求还是不能匹配的。于是2016年重新调整定位，规划2776家的数字，截止到11月底，已经关闭或者退出的企业是2649家，其中还有140几家是属于环节退出，是这样的疏解情况。
再谈现有的，因为退出以后，有一些企业出现一些问题，比如原来这些厂房、原来的土地如何综合利用，包括通州区政府也出了一些相关政策。鼓励退出这块，1+14的政策，1主要指的是通州区产业退出的实施工作办法，14的政策是指在退出的过程中涉及到员工的、涉及到土地的、涉及到过程办理的补充政策。同时为了园区的转型升级，也推出了1+6的政策，这个政策是马上就要出来了，在法制办这一块。另外，为科技企业还出了一个套餐，就是1+6的政策。对未来企业进入通州有一个很好的政策基础，作为一个保障。
第三，目前通州产业聚集基本形成了六个板块，一个是以动力总成为代表的汽车零部件生产的产业聚集。还有生物医药产业聚集群。还有像苏宁、苏宁云商为代表的电商产业集群。还有以经略天则和北京总部为代表的总部产业。这也是搭建了通州现在产业的基础。
第四，目前因为通州在疏解转型退出过程中，是处在一个很大的背景下，一个是经济协同发展的大的政策，还有一个是副中心建设。在产业疏解和退出过程中，企业出现了一些问题，跟大家分享一下。一个是企业不想走，但是又不得不走，这是一个大的趋势。为什么不想走呢？一个是对外部园区和承接地不了解，一些政策也不明朗，毕竟在北京这个大的环境下，政策还是稳定的，去外地一些地方没有保障。另外，外地承接地跟企业打交道，渠道不是很通畅，造成一些转移企业的高管已经离职，这是面临的比较困难的环境。第三，企业转出过程中，外地承接地门槛也逐渐提高了，像最开始的时候，周边一些京津冀，你有一些好项目，你进来了，只要能带动产值、带动税收的就要。但是随着现在雾霾天气包括环境治理的压力加大，他们也在从过去的招商变成选商，所以企业实际上退出过程中，还面临着落地以后的升级过程。这是企业现在面临的问题。
我们为了解决或者促进企业外迁，我们也是采取了一些工作方法，一个是我们跟外地的这些承接地，包括跟河北、山东、江苏建立了紧密的合作关系，与160多个县市区为广大产业转移企业提供窗口，也给通州做了很大贡献，我们用比较形象的话题来比喻，我们要给它找一个好的婆家，所以能提供多种企业选择。正因为如此，我们成立了通州区产业转移企业联盟，包括投促局和经信委政府的引导下，企业自主，市场化操作，来进行合力化解企业疏解的压力。
第二，我们搭建了一个外地园区展示系统，把承接地园区各方面的情况，包括税收，包括政策，上下游产业链进行公示，企业可以直接了解到这个行业适合到哪些地区。
第三，我们采用了一些线下的活动，包括考察和推介会，这样让企业更了解在转移过程中承接地的一些具体情况。
通过上述三种办法，取得了一定的效果。正好我们转移过程中还发现了一些问题，很多外地承接地的一些优质企业想来北京发展，总部还要建到北京，这样正好跟我们经略天则这一类的项目能够切合到一起，也能形成很好的合作。谢谢。
庄捷：孙总，看来你们企业在疏解通州企业方面做了很大的动作，和政府配合。最后一个问题，问问各位，简要的畅想一下您心目中副中心的未来。
陈勇：我想讲12个字，第一个是共同努力。第二个是有效落实，有效落实还是落实中央政治局527的精神。第三是成果共享。
龚慧娴：我用一句话来说一下，通州跟其他的新城相比，未来的发展有一个什么特色呢？刚才我说到北京在往外疏解，在慢慢走的过程中，有三个很明显的趋势，简单总结一句话，城市向东、产业向南、休闲向西北。三个大的重点项目，把副中心放到了通州，把新机场放到了大兴和河北的接壤处，延庆和张家口合办冬奥会，所以通州在未来发展中，肯定是城市型产业，而不是过去的制造业，哪怕是智能制造，所以城市属性会非常强。
潘华：从未来台湖的发展来讲，我相信五年之后，大家周末又有了一个新的去处，一家人白天可以去环球影城玩一天，到了晚上可能还不想回城，想在台湖小城住一住，因为台湖未来会有一条演艺小镇的大街，你可以找到你喜欢的音乐剧、舞台剧、音乐会，孩子可以去看马戏，老人可以去看中国的戏剧，我相信你的周末会非常丰富多彩。从产业来讲，通州是北京市副中心，产业新未来，启园一启一动，缘起新未来，欢迎大家，现在还有机会。
周晓骏骅：产业新城发展离不开产和城，最早的时候是离不开城和产，先有资源，导致产业不断的持续性的引入。比如高校和人才聚集，所以科技类发展是相对比较自然的结合。但是过去的时间我们看到，在一个非常全新的地方，没有城的地方，先做产，然后用产来带动这个城，说句实话，这比较累。现在通州的特点，除了政策大的趋势以外，通州的特点是过去在没有副中心概念的时候，本身就有产，现在产要升级到副中心。所以通州城市副中心是升级版的产城结合度更高的典范。
孙健：过去说通州是有城无业，但是未来五年、十年，是既有城又有业，而且尤其在今天的环境下，应该是产城交融、国际化标准的大都市。
庄捷：从开场的时候我提的问题，我们如何来理解通州新城带来的深刻意义。我们五位嘉宾都从自己的角度做了非常好的分析，我想大家都能够理解。为了加深印象，我再说一个小故事。在今年4月份，北京市副中心还没有正式公布的时候，我们接待了一个国家级的专业协会的领导一个团，到我们那谈合作。我给他介绍通州的发展的时候就提到了这个事情。其中一个领导不屑地说，这国家的政策不是你们定的吧，就没有当回事。但是3个月之后，公布了之后，再想来谈条件，就没有条件了。我说这个故事的意思是，今天我给大家特别提示了通州新城的机遇，是在历史的门口，如果您没有抓住的话，四年之后，后悔的就是您。如果您听懂的话，一定会心潮澎湃，但是心动不如行动，抓住这个机会。谢谢大家。谢谢各位嘉宾。
主持人：感谢庄捷先生和各位对话嘉宾。通过对话讨论，让我们对城市副中心的未来充满了期待和憧憬。
轷震宇:进化
非常感谢刘总给我们这么一个机会，能够第二次站在这样一个这么伟大的会议的舞台上。去年我们刚刚创立空间家的时候，整个房讯网、整个刘总团队给予我们很大支持，从我们从零开始，一路走来。经过一年的发展，我们借此在今天的会议上，给在座的很多同行、很多产业地产的老总们汇报一下空间家一年的发展。"
我的题目是“进化”。主持人在介绍空间家的时候，用到了一个词，在说到我们融资的时候，是把我们说成是中国最大的商办企业O2O的企业进行融资。今天我的话题为什么叫“进化”，是因为我们整个公司的商业模式已经进化到不是主持人说的那样的公司。具体是什么呢？我们这一年发展成什么样子呢？我来给大家做一个非常详细的汇报。
首先回顾一下我们去年初创的时候，我们希望在中国建立起一个整体商办领域的企业选址交互平台，我们希望一边连接资源，一边连接用户。通过一个开放的O2O平台去解决问题。在过去一年当中，我们在全国拥有了将近一千个人的团队的自营经纪人业务团队，过去一年自营经纪人团队发展速度很快，我们今年一年时间做到了一个亿左右的纯佣金收入，在整个18个城市。在过去一年中当中，我们自营业务一路狂奔。回顾一下整个2015年，从2015年9月网站发布，到这次会议，一年走过来，我们app发布，空间管家，房源管理系统的发布，到支付功能、电子楼书到房源管家的开放，整个空间家在模式上有非常明确的确立。
过去一年我们布局了18个城市，有15万个选址空间能够正常上线，也为将近7千家企业完成选址工作。整体空间交易额达到16亿。现在月收入基本上稳定在每个月在一千万左右的佣金和信息服务收入。
在过去一年当中，我们想清楚了一件事。先回顾一下在整个行业当中，有两类固有的思想在做这个行业，第一类是其实在传统的玩家里面，或者传统的代理行里面，更多的把现在的写字楼或者产业空间理解为它是一个空间属性的环节。很多人把它认为，它应该是非常具有很强定价属性的空间资源。从去年开始，在这个行业里面进入了很多新的互联网或者基于数据的新的公司开始进入这个行业。他们这些人更多是采用线上流量的思考方式，来解析整个行业未来的新的发展变化。其实这两类思索方式，都有各自的特点。但是我们认为，这两类方式都有所欠缺。
经过一年的发展，我们想清楚了一件事情，在整个商办空间交易环节当中，“经纪人才是连接的核心”。通过这句话我们希望通过空间家的进化，去搭建起一个中国最大的经纪人的交易平台。我们空间家搭建了一个云就是经纪人云。我们经过一年的发展，我们发现企业选址过程当中，大量的是由一些专业的经纪人引导企业进入空间匹配的大平台，但是在匹配环节当中，是有大量的一手经纪人和二手经纪人在完成这样的匹配工作。由此基础之上，我们把自己的经纪人定义成为最适合经纪人创业的品牌，我们要去做一个经纪人的淘宝。
刚才在会议下面， 我跟张总聊这个话题，说我们空间家平台是在抢别人饭碗的。其实在过去一年当中，我们经纪人云跟这个恰恰相反，加入到空间家的经纪人，是有自己创业能力和独创能力的传统的经纪公司，我们是希望把这些经纪公司从线上搬到线上来。我们的经纪人云实际上是为了整个经纪人的所有的行业，做了帮助经纪公司的SaaS云。包括交互组件，包括门牌管理组件，包括评价组件、交付性格、交易组件。我们每天大概有200个经纪人的实名认证到这个系统当中来，上来就可以用。
我们做这样一个云，把大量的经纪人汇集到互联网的平台上来，未来对于业主方，对于甲方，其实所有甲方都面临着招租售去化的问题，无论是写字楼还是产业园区。无论你去开招商引资会，还是线下的很多获客，都是在个位、十位、百位的信息传递节点当中。但是如果我们未来建立起十万级、二十万级的经纪人的互联网平台的时候，任何甲方去传递空间信息交易的时候，都会瞬间达到十万人经纪人节点。而且我们每天都有大量的活跃的经纪人在进行房源匹配的过程。这样的交接之后，进入到这个平台的经纪人，自身的业绩成长会很快。同时空间家就变成了一个对这些经纪人投资的银行。
现在在我们各个城市有大量的整编制的传统的经纪公司，加入到空间家这个平台上来，完全保留了传统的编制。这些经纪人进入之后，这个平台会越做越大，这些所有的经纪人会在这上面得到高速的匹配和成长。
空间家提供了一个商办领域最优秀的分佣机制，导致大量线下经纪人，可以整编制加入空间家，佣金扣除税金和管理成本后会全部返还给经纪人。现在我们在全国已经将近有50个合伙人了，一个合伙人的概念就是你们原来传统的一些二手和一手代理的公司。我估计空间家再发展一年，我们这个平台应该会在三万到五万个经纪人合伙人的平台，这样一支庞大的去化队伍，会通过互联网的方式去改变整个行业，尤其是甲方写字楼产业招租售传统的模式。
以上是我们第一朵云是我们的经纪人云。我们这一年发现很多开发商对我们的态度发生了很大的变化，我们想到了另外一朵云，就是空间上网问题，于是我们空间家打造的第二朵云就是空间云。
空间云是对甲方盘源上网和盘源管理的SaaS软件，包括盘源上网组建、物业信息化管理组件、空间一体化营销组件、盘源管理软件。还没有这样一家公司，通过数据化的手段，把全中国所有甲方的物业管理和空间营销管理的信息和十万级的经纪人的管理信息打通，这也是空间家未来很想做的事情。
我们空间管理已经做到了可视化，可以把房源的状态做到清晰、实时的上网。现在已经有大量开发商来整建制的和我们接触，已经把现有的存量，还有无论是一手还是二手物业，都进入到我们的交互系统。其实在住宅领域，这个很清晰。但是在产业园、开发区和写字楼，以及大量的商业物业去化过程当中，没有市场化行为去解决这样的数据问题。同时我们打通了开发商对于我们现在盘源带看节点一些场景，我们现在很多盘源方通过我们的软件来进行一些带看的储值，我们把储值带看的费用直接发给上万的经纪人。就是之前政府喊了所谓的全民招商，但这个口号喊了很多年，一旦我们通过互联网和移动互联的手段，可以把带看环节价值化，真的可能变成全民招商。未来经纪人的身份越来越不清晰，我们很难讲谁是经纪人，或者谁不是经纪人。无论是企业方经纪人，还是一些非经纪人，都可以通过带看的方式，把信息带看的环节来做价值化。
在过去一年当中，我们着力打造了一个空间云和经纪人云两朵云的信息平台的搭建，真正想帮助业主解决去化问题。
去年我们站在这个平台上讲，我们还是传统的基于互联网O2O的线上线下的平台，但是通过一年的发展，空间家是非常具备数字化和信息化进化过程的公司。我们现在大概有将近100名演研发人员在开发我们的三朵云，我期待到明年这个会场的时候，我还会给各位同行和老总们分享我们的第三朵云，企业服务云。我希望大家多关注空间家的发展，我们经过这轮融资以后，已经在这个赛道当中脱颖而出。现在有大量空间方的开发商在整体和我们进行合作，我们也希望通过空间家的发展，去帮助整个全行业建立起大的数据平台，能够真正去连接物业方业主，完成招租售卖的各种去化。同时连接各种企业用户，帮助企业用户第一先解决选址问题，第二解决围绕选址以后的一系列企业开发的后服务市场。
再次感谢刘总给我们这样的机会，也感谢各位同行、老总给我们的支持。希望明年我们能够继续有机会跟大家汇报空间家的进展。谢谢。
陈音：商业办公建筑建设与运营管理技术导则
《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》这是去年大家在年会上已经了解了，我们课题在去年启动了，一年的进展情况大家都会很关心，我们做一个简单的介绍。
目前与愿景，从我们商会、从写字楼分会，应该为正座转型的中国经济做好准备。这个话说得很大，但是也非常现实。因为中国经济从外延的增长变成内生的发展，未来第三产业将成为中国经济增长的一个重要的动力，贸易、金融、科研、服务业的发展，会成为商业写字楼市场的一个强劲动力。而国内对商业写字楼的基础研究仍然是比较欠缺的，这种基础研究包括了标准的制定、包括了工程建设的导则、包括了运营的导则、包括了商业模式的研究，其实仍然是缺位的。所以《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》，在去年年底获得了住建部批复，编制工作正式启动。
这个导则的编制和过去的不管是技术导则还是标准的编制，特别是行业标准的编制，有所不同。我们看谁在参加这项工作呢？包括全联房地产商会，特别是写字楼分会，也包括了金属结构协会的所有会员企业，我们都会参加或者是欢迎大家参加这个导则的编制，所以这个导则的编制是非常开放的课题，而且有很强大的设计、科研机构参与我们的工作之中。比如北京建筑设计研究院、清华大学建筑学院，也参加了导则的编制。北京建筑设计研究院的邵伟平总建筑师主持，清华大学林波荣教授参加规划设计专业组。邵伟平先生先后推出了凤凰中心、中国尊等非常有影响的项目，对写字楼的概念、技术、设计的创意，包括他在人文、城市等方面的思考，都是非常有影响力的。而清华大学的林波荣教授，对大型公共建筑的室内环境的研究，对公共建筑的能源系统的管理、建筑的节能有长期的研究，有很多的专注。他们两位专家加入到我们导则的编制，为我们的导则高水平、高质量的完成做出了非常好的贡献。当然，导则编制的主力仍然是我们商会，特别是我们写字楼分会的企业，也包括金属结构协会的企业，比如中粮置地北京公司张大全总经理负责工程建造专业组。米兰之窗的马俊清董事长负责设备部品专业组，因为写字楼专业需要有材料、部品、设备等等来支持，而我们结束结构协会恰恰是和写字楼的工程建设密切相关，他们在门窗、幕墙、室内的装饰装修材料、机电设备等等方面都有很强实力的企业作为他们的会员企业。金丰科华张毅总经理负责运营管理专业组，因为这是一个全生命周期的着眼点，包括前期的策划到规划设计，到工程建设，一直到运营管理，所以张毅总经理在这方面有非常丰富的经验。我们可以看出这个导则的编制，和过去的导则编制是有不同之处的。
今年一年我们的工作进展是这样的，2015年12月16日课题组在这里召开了启动会议，各编制单位初步确定了工作分工。今年3月在北京万豪酒店召开了第一次工作会议，确定了课题组的工作计划，也包括专业组织分工。6月7号在北京保利国际广场科技组召开了现场会议，那栋大厦是刚刚竣工的非常现代化的写字楼项目。保利地产老总带着大家去参观这个项目，有很多写字楼建设的一些新的设计方法和新的技术手段，给大家很大的启发。7月26日在北京设计研究院，邵伟平总建筑师正式加入我们课题组，我们课题组汇总了各专业的意见，形成了导则的框架大纲。10月26号仍然在北京建筑设计研究院，各专业组组长汇总了初稿，我们在10月下旬基本完成。
初稿将会广泛征求大家的意见，大家指的是我们在座所有各位，也包括金属结构协会的会员企业，我们会继续修改完善。因为初稿只是各个专业组结合自己本专业在13章内容中，大家各自分工，各自负责一部分，来编写初稿，离最终课题结题还有很长的距离。我们在今年二季度要完成送审稿，在初稿基础上进一步完善，在年底前要结题。因为送审稿还需要住建部专家的评审，通过了评审才能够最终完成导则的编制。所以今年还有非常多的工作需要做。
我们对导则的期望。我们希望以新的视角研究写字楼商业开发，整个导则我们希望它有前瞻性，就是要看到更长远一点的未来，商业写字楼如何建设、如何发展、如何运营。还要有领先性，这个领先在技术上要领先，我们也期望在商业模式上也要领先，在运营模式上也要领先。而且写字楼的标准，导则要有本土性，结合中国的具体情况来发展我们的技术体系。还有地域性，因为即使是在中国，一线的北上广深的城市和二三线内地城市，商业写字楼面对的市场环境也是不同的，所以我们还要照顾到各地的地域性。而且我们的写字楼导则应该是全开发流程、全生命周期、全商业模式，它和纯粹的技术导则还有不同之处，是完全从商业开发的角度来研究这个导则、来完善这个导则，让这个导则真正成为我们开发企业、建设企业、运营管理企业的非常方便的工作手册。
2017年，课题组将最终完成导则的编写、送审、结题的工作，所以我们还是期望全联房地产商会，特别是写字楼分会、金属结构协会的广大会员，继续支持、帮助课题组的工作，为中国商业写字楼产业的健康发展做出贡献。
导则是会分为正文和附录，有一些专题性的讨论，比如一种材料、一种部品或者一个优秀的案例，如果没有编入导则的征文，也可以以附录的形式编入导则，把好的案例、好的材料部品技术等等都呈现给我们的相关企业，让这个导则真正为我们广大的会员企业提供便利的服务手段。希望大家继续关心我们导则的工作，最终在今年年内顺利地完成导则编制。谢谢大家！
主持人：谢谢陈总。相信技术导则编制和推行，将有力地加强对我国商业办公开发建设的引导，规范商业办公的经营管理，提高商业办公的服务质量，促进我国商业办公行业的健康、可持续发展。
感谢以上各位领导、专家、老总的精彩演讲。为我们分享了他们的精彩观点和睿智思考，相信大家一定有所收获有所启迪。
今天上午的会议到此结束，我们下午1点30分再见。请大家带上餐券，由我们工作人员引导共进午餐。谢谢大家。
赵锦明先生：产业地产的思考与实践
现场的各位来宾大家下午好！再次感谢大家回到我们的活动现场。今天上午发言精彩，坐无虚席。下午的话题将会更加接地气，而且讨论也会更加热烈，希望大家能够继续耐心地聆听。
今天下午安排四位一线操盘手进行商办地产市场与创新转型升级、中国写字楼市场分析与案例分享主题演讲，同时还安排了两场圆桌对话，聚焦生态办公、商办地产下半场的要求与期待，探讨建立在此基础之上的商办地产增长空间。
首先我向大家介绍下午到场的主要领导和嘉宾：
中国五矿集团五矿产业园公司 副总经理 赵锦明
优客工场 执行总经理 王浩
誉翔安地产 合伙人 王珂
北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长、全联房地产商会 会长助理 马俊清
中粮置地有限公司 总经理助理、中粮置地北京公司 总经理 周鹏
中关村东城园管理委员会 副主任 蔡勇
仲量联行 华北区董事总经理 张莹
达美资产管理有限公司 总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 吕丽华
深圳诚品地产有限公司 董事总经理 罗雷
香港侨福建设集团 主席助理 丁宁
北京金丰科华房地产开发有限公司 总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 张毅
子城集团 副总裁 张南
中粮置地北京公司副总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 孙天立
北辰实业写字楼公司 副总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 裴晓红
富华置地 市场营销中心总监 江树生
汉富不动产基金 执行合伙人 杨彬
河北奥润顺达窗业集团 总裁 倪海琼
大猫电商 董事长、全联房地产商会写字楼分会 副会长 李毅
金融街北京公司 副总经理 鲍晓菁
下面我们继续进入论坛的第四部分：主题演讲环节。
主持人：首先有请的这位演讲嘉宾，擅长园区运营策划、规划、产业定位以及园区运营管理，在产业地产开发方面有成熟的理论体系与运作经验。具备丰富的招商运营管理经验。有请中国五矿集团，五矿产业园公司副总经理——赵锦明先生。
演讲题目是：产业地产的思考与实践。
赵锦明：非常荣幸能够今天下午跟大家进行分享关于产业地产发展的思考。
接到刘总的邀请参加这个会，包括今天的主题商办地产下半场，和我们最近在思考和进行创新的主题，就是产业地产的下半场如何来做，不谋而合，所以今天下午把我们的想法和思考跟大家分享，也希望得到大家的指正。
我今天分享四方面的内容。首先是环境的变化，地产行业发展到今天，整个地产环境以及运行规则，包括游戏规则都在进行变化，包括政府的需求、客户的需求，以及自己本身发展的需求也发生了变化。第二是方向选择。第三是如何进行突围。第四是创新实践，把我们现在正在做的项目跟大家分享。
从环境的发展角度来看，我们可以考虑到整个环境的变化。我从四方面来讲。第一是新经济，中国制造2025、互联网+、双创，是我们整个环境规则、经济结构发生变化的新的推动力。第二是新的调控，尤其是这次中央经济工作会议，对房地产的一句描述是“房子是住的，而不是炒的”，这句话会对我们今后几年的房地产发展产生新的影响。第三，政策变化。第四是新模式，在这个环境下各家开发商选择了各自的方式，如何进行突破。
首先，大的经济环境我不再详尽的赘述，大家每天都在接触这三方面的内容，互联网+、中国制造2025、双创，这三方面对我们产业地产带来了哪些影响。首先从互联网+的角度来看，改革了产业地产的内涵和外延，开发商从百米竞赛变成了铁人三项赛。从房地产最最激烈的政策开始，整个地产行业都在发生深刻的变化。产业地产从最初的红火，到去年逐渐的平静，发声的越来越少了。开发商的运营模式在这两年发生了深刻的变化。
第二，双创，改变了产业地产经营理念。开发商真正认识到羊毛可以出在猪身上。尤其是出现了非常火爆的创客空间，从单纯的租金生意是不能够维持这个行业的发展，不能够维持这个行业快速的成长，这是一个概念。但是有些却能够发展得很好，尤其是国外的做孵化的企业，而且可以成为世界级的集团公司。他们的盈利模式在什么地方？我们看到的真正能够存活下来的双创，我们形容了一句话叫做“羊毛出在猪身上”，一定不能仅仅靠租金赚钱。如果企业盈利模式完全建立在租售的基础上，那么这个企业的发展就维持不下去了。
第三，中国制造2025，也就是大家一直在提的工业4.0。工业4.0再往下发展五年，在这个领域中国和世界相对来讲差距是比较近的，日本的制造业我们这几年听到的很少，但他们做的很踏实。美国人工智能行业的发展，也领先我们国家的智能行业。所以现在整个智能行业再往下走，对于产业地产来讲，作为产业发展的平台、载体，未来产业地产的发展应该是变成一种生产方式或者是一种城市模式的输出者。从这个定位角度去理解产业地产的发展，往后看未来十到十五年，现在是最好的黄金时期。用一句话来形容，就是开发商从参加一场比赛，变为输出一场运动会。
目前房地产利润率逐年在下降，房价和地价比也是在逐渐趋于对等，实际上这个角度来看，尤其包括近年来看，整个地价的反映就是，面粉比面包还要贵。房地产的发展实际上是面临了一个非常有意思的局面。我对这个市场的判断，房地产市场的马太效应将进一步加剧，就是两极分化。一线市场目前面临的，一个是无房可卖，二是无地可拿。房地产一定会有深度的转型。另外，三四线城市这两年会越来越凄惨，因为去库存的政策在三四线城市病不是很明显。产业地产在这个阶段，或许会成为房地产企业更好的风险对冲载体。中国排名前30的房地产企业里面，70%都已经开始涉足产业地产的运营。
政府的需求这几年发生了非常明显的变化，我们做地产尤其是做产业地产，其实做的要满足两方面的需求，一方面是政府的需求，一方面是客户的需求。尤其从今年开始，政府的需求变化非常明显，主要是集中在五个方面。第一个是融资平台不能新增政府债务，这是中央在2015年下发的规定和文件，这句话直接导致了PPP模式的快速的发展。为什么要这样做？因为不能让政府融资，政府就没有钱进来，政府很多融资平台拿掉以后，根本拿不出钱来。前两年是以土地为主导，工业企业的税收再返还给企业。我们国家2014年连续出台了两个文件，取消了一系列优惠政策，后来又有一个文件，暂缓执行。导致了各个城市，从一线到三线城市的开发区的发展受到了极大的影响，也就是它的财政的发展受到了极大的影响。国家推出了PPP模式，核心就是要借钱，要借助民间力量、借助资本力量。据我所了解，政府在进行招商的时候，更多的时候会采取股权投资、引导基金，因为这方面没有明确限制。国家鼓励发展的好的企业，政府一定会帮助你去发展。很多城市里好的企业都有政府股份在里面。
这个需求的改变直接导致了产业地产的大的发展，这两年产业地产发展最明显的就是产业园的PPP模式。而且国家比较推崇华夏幸福的PPP模式。包含了既满足了客户的需求，也满足了政府的需求，同时企业也能够挣到政策的钱。
第二个政府需求的改变叫产业升级，我们国家开发区，从蛇口工业区开始到现在30多年时间，所有老一辈的开发区，经济技术开发区、高新技术开发区，都从原来的城市郊区变成了城市的核心区，而在这些城市核心去里有大量工业工厂的存在。同时国家又对新增建设用地红线的控制，导致了新增土地会越来越少。那怎么办？很多政府就提出来要做存量改造，要发挥存量的作用。所以现在跟很多城市谈要建产业园，很多城市是不感兴趣的。为什么？这里面有两个基础。第一是，上一轮的圈地，各个大企业已经以各种产业名义，圈走了全部土地。我到国内一些城市去，我到一个城市的一个区去考察，这个区里面比如有100平方公里的土地，其中就是被五家企业划走了。你再去拿，你说搞什么产业，根本没有空间，没有转身的余地。所以为什么现在很多城市推出来要做好存量的改造，这也是产业发展一个很重要的方向。
第三是关于新经济的，在互联网+带动下，各地政府对新经济尤其是新业态表现出很大的兴趣。城市更新，综合管廊、海绵城市、智慧城市。有实力的企业，尤其是曾经做过基础设施建设的企业，纷纷进入地产领域，和政府的这个需求有很重要的直接关系。政府没有钱去修，你们来修。除了这个运营本身之外，政府再捆绑一些别的资源，维持你的发展。很多这类企业也转型到产业地产的领域。
第四个是产城融合，这是目前中国所有城市都在不断增加的需求，包括最近中国刚刚公布了11个国家中心城市，最重要的要发挥国家中心城市的带动作用，对他们的郊区有很明确的规划，国家出台的政策是我们要建一千个特色小镇，而现在数量已经达到了1300个。包括新兴城镇化，新兴城镇化比特色小镇提的要早。还有一个是脱贫攻坚战，从城市发展角度来讲，脱贫是一个巨大的市场商机，也是巨大的国家政策抚育的好的机会。为什么现在小镇这么火，并不是说一夜之间我们的企业都会做特色小镇，而是我们接到了一个文件，我们要搞全国特色小镇的试点城市，所以我们看到的有养老、金融、养生、科技等等特色小镇都出来了，但是特色小镇怎么搞，有它自身的规律。
第五个是土地政策发生变化，直接影响到我们地产行业发展的最重要的一点，我们从产业地产角度来看最关键就是工业用地的分类，包括年限、出租、出让都产生了一些变化，虽然还没有完全实行，但是大家都在探索。包括把原来的50年改成20年、30年、40年，原来是买，现在不叫买，叫租。这个方向背后最重要的一点是金融支持的配套手段没有落实、没有落地，所以很多企业不敢去做。然后是集体用地的交易，包括北京大兴的集体建设用地的试点，土地同权，包括农村土地的流转，都会在未来两三年对房地产行业有巨大的影响。为什么有巨大的影响？土地政策的变化和特色小镇，产城融合的结合，再和城市更新的结合，再有产业升级的概念在里面，用PPP做商业模式，这就形成了一个未来产业地产发展的最重要的发展模式，赚钱的模式。这就是我们为什么要研究政府的需求。政府要有形象、要有税收、要有就业，这是基础，这现在不是政府关心的，政府关心的是这个城市在这个阶段如何升级。
新的模式怎么来发展？目前我们对产业地产的发展总结了四个模式。第一个是产业地产开发商的模式，也就是由一个开发商企业建好物业，包括出租或者出售，包括典型的联东U谷，背后的概念就是要进行厂房和办公空间的租和售。第二是产业新城的开发商模式，华夏幸福，主要核心是一二级开发，两年之前模式的核心就是房地产反哺工业，工业获取政策，获取政府的支持，一手拿房地产开发利润，一手拿政府的政策利润，可以保证模式有很好的发展。第三是产业投资商的模式，像张江高科、湖北高投，是以政府为主的开发模式，随着产业的发展，好项目去投资、好项目去入股，然后拿到股权收益，做得最好的就是张江，包括它的股市、年报都可以看得到。第四个是基金投资商模式，都是以外资形式为主导，因为我们国家的REITs还没有完全放开，金融工具还没有那么丰富，基本上都是这些企业在国外拿到物业，赚三部分钱，物业开发的钱、物业租赁的钱、基金管理租赁的钱，这三方面在国内也是做得比较理想的。这四部分模式再往下走，都在变，我们大家都在思考、都在讨论。
我们2015年排名前20名房企进入产业地产的情况，包括万科、绿地、碧桂园、世茂、华夏幸福、富力、招商蛇口、金地、远洋、绿城、荣盛、复地、金科地产。当地越来越不好拿，地越来越贵，大家都意识到光通过招拍挂去拿地，去拼资金，这不是一个可持续的方式，就是所有人不愿意去参与的方式。那怎么办？这是各个房地产开发商给出的答案。
产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。这也说明了房地产企业为什么要转型进入产业地产的根本原因，就是它可以通过这个获取更多的、更好的土地资源，有更持续的发展。
接下来从战略和战术的角度做一个简单的论述，首先第一个要把握趋势，趋势就是政策。中国的房地产市场不是一个正常的商品市场，是一个政策的市场。我们对房地产市场的预测远远没有对政策预测对房地产市场发展的影响大。所以在当前阶段，尤其是在房地产宏观调控引导的阶段，怎么去把握政策，是所有地产开发商必须要理解、必须要明确的。比如房子是用来住，不是用来炒的。我听到一个消息，但不是官方的消息，马上下面第一个动作就是银行，对于开发贷的限制，所有房地产企业要取消开发贷，对房地产的开发贷。明年对有钱的房地产企业来讲是好日子，可以来做其他做不起的项目。
第二就是要满足政府、客户的需求，创造客户的体验，这也是我们对趋势的理解。虽然这句话很简单，但是代表了一个方向、一套理论体系。因为我是从产业地产的出发角度，必须要满足政府、客户两种需求。一定要创造客户体验。
要顺应规律，规律就是选址，选址决定模式。很多企业现在挣钱，最后说故事、编故事，编到最后一个原点就是我拿对了地，选对了地方。回过头再考察的时候，很重要一点，选址是决定模式的。如果我现在在北京的四环附近拿到了一个园区，我不用去发愁，因为北京很明确规定，四环以内不准再新建写字楼。
第三，强化能力。
第四，整合借力，强化借势。
产业地产创新的核心是在商业模式，难点在招商，重点在服务，目的是可持续经营。在这四个方面，我们可以看到第一个是产城融合+PPP，是未来产业地产创新的最重要的模式，可以赚到四笔钱，第一是一级开发的钱，第二是二级开发的钱，第三是政策的钱，第四是服务的钱，第五是金融的钱，都可以融合起来。要把这个东西做好，就要做好产业链的结构，产业链的结构我们叫做从纵向成本要优化，横向资源要优化，产业链空间化的组合。实际上指的是，对客户而言，不是说我们要建一个园区，如何吸引客户，要分解客户的产业链。第二要创造体验，产业园区综合化。阿里巴巴规划了一个产业园，从电商的培训、物流、教育、生产、研发和设计都综合在一个20万平米的小园区内，这是重要的模式和方式，如果在全国推广，就是产业地产里面的淘宝。
运营的品牌虚拟化，一站式办公。产业地产将来要做的是办公的体验，要做好整个办公的体验，一站式空间的布局，首先在这栋楼里，要有一站式的理念。第二要把虚拟和现实结合起来，并不仅仅什么都要放到楼里面，你可以通过互联网去解决。第三就是工作+生活。第四是输出办公和生产方式。这是我们产业地产五到十年以后的事情。真正牛的企业是，最后输出的是一种办公模式，是一种生产模式，只有这样才能够有一个可持续的发展基础。
这个理论实际上是我们做了一个项目的创新，五矿国际创新中心。
这是一个存量的项目，之前没有销售起来，政府给出了四个方面的政策限制，所以导致这个项目很难推。我们进来之后，对它进行了一系列的改造，按照我们自己的理念。是四个转变。首先是功能的转变，由产业园区向创新中心的改变。第二是定位的转变，从区域协同转变为区域引擎。第三，由传统产业向高精尖主导产业转变。第四传统服务项平台化服务转变。
我们引进了新松机器人，和五矿金融，围绕人工智能产业做的一个大的动作、构架。再定位，定位成海淀科技创新中心。我们对人工智能产业链做了非常完整的分析，这也就是我们所说的产业链的结构，也就是我为什么可以吸引这些企业来，我从左边做的是人工智能产业链的纵向分析，右边做的是人工智能产业的横向分析，把这些分析结合到一起，最后形成这个企业、这个园区的特色。
虚拟+现实的服务体系，现实的有交流、有资本、有生活的三个服务，虚拟是通过知识、资源和氛围来对接。
最后打造的是形成一个产业生态的再定位，打造人工智能产业生态链，就是产业生态链不仅仅是围绕一个产业链，而是一个生态链。
文化的再定位，任何一个园区必须要有文化的支撑，首先是做专业的文化支撑，要有机器人联合研究院，来作为产业支撑。再进一步，就是我们要打造几个文化的行为，是专业的人工智能的品牌论坛、工业4.0俱乐部、禅修健养学院、嗨客行动、新技术体验。
从空间上做了整体的结构和布局，每个产业做什么地方，每个平台放在什么地方，它们之间如何进行构造，我们都有了自己的详细的规划，最后形成了国际人工智能产业的聚集区，这是我们对这个新项目的改造。在明年会有一个全范围的推广，大家在明年下半年会有一个明显的感受。谢谢大家。
王浩：中国联合办公创新模式的探讨
感谢赵总的演讲。为我们带来产业地产开发运营的创新与探索。下面有请 优客工场 执行总经理王浩先生。王浩先生历任华夏幸福基业股份有限公司项目总监，旭辉集团北京事业部董事长助理，天润集团昆山项目常务副总经理，天同集团北京公司总经理。目前担任优客工场执行总经理，优客工场将自己定义为“创业加速器”、“创业助推器”，致力于打造全要素、社区化的联合办公空间，为所有入驻企业提供创业指导委员会、法务、投融资直通车等优质服务，努力建设一个“不让创业者为工作之外的琐事烦心”的办公社区。
演讲题目：中国联合办公创新模式的探讨
王浩：感谢给我这个机会，几年前还主持过这个活动，那时候穿西装，现在是牛仔裤，相当于商办领域更具有个性化，可能明年、后年再上来分享的嘉宾，穿什么的都有了，不一定都像今天这样一式的西装。
优客工场是新公司，知名度越来越大，我们其实成立到现在18个月，所以一直在路上，跟大家汇报一下我们对联合办公的思考。
商办领域里面应该说是一个细分的小市场，但是最近可能被这些大的开发商关注的比较多，最见媒体报端的就是远洋，然后又跟WE WORK合作了两个场地，再往下看到龙湖天街的联合办公也开了，是跟梦想家合作的，在成都和其他的地方也都在找合作伙伴。
还可以看到万科在做，很多大家都可以看到联合办公商办市场里面有一股风在吹，刚才跟王珂聊天说，开发商会不会做联合办公，我们说开发商都是短跑运动员，卖房子赚大钱的，就跟赵总分享的，一说都是大框架，赚大钱的事儿，作为联合办公是给企业服务，做赚小钱的事儿，换句话说我们是长跑运动员，注定了很难有开发商能够做联合办公，而且开发商也很难理解联合办公怎么做。所以我们给大家共享一下，大家看看，其实联合办公做的思维和逻辑按我们想法是这样的模式。
说到联合办公，我们一直说中国的写字楼办公市场比世界差很多。中国真正出现纯办公市场时间很短，中国的房地产二三十年，真正的商业化的写字楼市场也就十几年。对于国外发达国家，写字楼的市场已经是半个世纪，REITs也有几十年的事儿，写字楼市场我们的相差的比较多。联合办公的鼻祖有人说是1960年有一个美国人做的，但是大家知道的就是WE WORK的兴起，09年成立，到现在七年。优客工场成立2015年，晚了六年。而且中国的联合办公除了美国，数量和服务质量全世界排第二。所以中国的联合办公和世界的距离应该是很短，或者在同一个时代里面。这是我们跟世界接轨的小的行业。
中国的联合办公方兴未艾，尤其李总理提出创业创新之后，中国的联合办公从2015年的几百家迅速的发展到今年的两万家，但是这里面也可以看到很多的知名品牌，联合办公在中国最大的两个城市，上海、北京，各自都有五六家能够做的比较好的，所以大家也可以看到，这跑道上参与跑的司机，赛手也都是比较优秀的。
联合办公圈子里面大家一直说我比谁好，比谁牛，就三个词形容：第一，我有多少数量，就像大家衡量优客工场一样，今年年底我们开业的优客工场30家，一年扩展了26家，数量多少决定了一个企业的力量。
另外一个，开发商最能看明白的就是装修，只要说到联合办公大家就不停的晒图，咖啡区什么图，场地什么图，办公什么图，不停的晒图。我们开玩笑说阳光100我们的旗舰店，一年的时间接受了上千批参观人，大家都可以看到的是装修，一年过去了，大多数人还是评价我们阳光100的旗舰店是氛围最好的场地。我们对装修的定义就是装修就是敲门砖，让你跟客户有一见钟情的秋波，真正的让你跟客户产生持久的关系，光是装修不够。
第三点就是服务，没有一个联合办公，没有一个开发商不说到服务的时候就列出满屏的服务，但是真正有多少可以做到的，这个是检验客户的最后真理。
这是我们对联合办公四个最简单的理解，数量代表着规模化，你在全国50个城市，每个城市开一个点，是伪规模化，因为没有群聚效应，很难形成联动。我们的规模化一定是一线城市密集开店，二线城市谨慎布点，三线城市基本不去，我们要形成跟客户的对量上的规模化，有了这个规模化才可以让客户在这个体系里面发展。
第二个是智能化，现在大部分的装修很难帮助客户的办公更加智能化，探讨了好几个月之后，坚决了选择了门禁系统和网络系统，现在的网络大家都知道，没有饭和水可以，没有网不行。
我们很多合作伙伴都是开发商，最痛苦的事儿是所有的网开发商前期的时候就被三大运营商垄断，不仅价格高，服务质量差，总理都喊出来是不是可以让网费便宜一些，运营成本里面网络费用很大一块，即使这样我们也花很大的力气做网络。
大家习惯于钥匙开门，或者刷卡开门，运营的过程中最大的麻烦就是这个卡，一个办公区六七个人，有一个人没有带卡就进不去。所以我们在阳光100开始，所有产品都增加了手机二维码扫码开门，尽量不给大家卡。原来我们也有卡，工作人员入驻企业都是不同颜色，现在我们一个手机走天下，还在做二代产品，用蓝牙的，不用扫码，直接蓝牙搜索，二维码也在做变换的二维码，没有办法截图转发。
第三个是平台化，优客工场做到今天是规模化和平台化一体，没有平台化，规模化没有什么用，联合办公里面最大的一个就是联合，让所有的人今天在北京办公，明天到上海办公，后天到成都办公，完全用一个手机搞定，现在我们在手机上50到120块钱一天的预定，进去之后就可以享受整天的办公，这是我们平台化和规模化变现的模式，让大家在异地能够享受统一的办公。
最后一个是社群化。我们探讨办公领域的时候，大部分都是探讨2B的服务，对公司级的服务，第一是便宜，不管哪一个写字楼，都希望拿的价格比别人低。第二个希望的是进去之后能够对企业的发展有帮助，为什么有写字楼会，因为有品牌价值，可以帮助你做生意，所以他们接受5A级写字楼的房子。现在的联合办公工位算都比租到的写字楼贵一些，为什么值这个价格，这是我们后面说的，我们的目的是让他更专注于做自己的事儿。
你在专业之外的事儿，营销、人力、财务，所有的事儿我们都能够给你服务，这是2B端的，这样2B之后才会发现最大的问题，一个公司在这里很难长久，员工不舒服，老板也很难持久，所以现在的企业里面，80、90后的企业员工越来越多，我们所有的社群化就是2C端的，你在这里不仅能够办公，还能够在这里交朋友，找人吃饭，还可以在这里找到专业的兴趣一起玩耍，社群化才可以保证持久，甚至可以找到男女朋友。上一个嘉宾说了，人的一生回头来看，在家的时间越来越短，我们现在开玩笑说，一天24小时12个小时在办公场所，时间增加了，就要把原来生活当中的项目在工作场地里面解决，包括交朋友，包括有共同爱好的健身、所有你想要的兴趣体验和了解的信息的可能。
创始人，毛大庆，房地产第一网红，马拉松的传播者，我们有一个入驻企业，悦跑圈，来了优客工场始终没有走，一年时间从7个人到120个人，他不走的原因很简单，他现在在中国做跑步软件品牌里面其中之一，估值7到9亿，他通过优客工场所有的员工，包括这位网红的传播，使他的下载APP量上升了上百万，他们所有的员工跟优客工场跑步的员工都厮混在一起，不管是2B还是2C都完全融入到优客工场，搬出去极大的不适应了。
我们联合办公，规模化之后平台化是自然而然的事儿，其中总重要的一点是智能化，最后的提升是社群化，社群化需要途径，智能化也需要途径，所有的线下东西，都是高成本的，就像线下我们做各种各样的活动，活动好做，但是活动之后的或者活动之前的线上东西就不是大家可以充分想象的。但是真正最有价值的，不是在这次活动之上，而是活动前和活动后。
2016年年初，搭建了自己的互联网团队，以前我们的互联网也是外包，跟大部分的开发商一样，后来发现外包的团队面临最大的问题不是能力不行，而是跟我密切接触不够，产品迭代跟我客户需求速度跟不上，所以我们彻底搭建了一个28个人的互联网团队。里面包括所有的互联网产品、所有管理软件。
从卖长租到短租再到会员，三种产品在里面，现在推的是第三种产品，VIP，299，可以在北京、上海，全国11个城市的任何场地里面入驻四到五天的时间，可以看到首页放的是关注客户的，你要定工位、会议室、意见反馈，还有红色的开门，从优客工场出的企业，第一个感觉是见到我们会掏手机，就好象付款进门一样。
第二个，社交。微信是最大的社交途径，但是里面有一个比较大的问题，你只有500个群，多过这个群就比较麻烦，我们在这里专门做了我们的圈子，用了我们的圈子可以超过500个群，只要有兴趣都可以拉进来，其他的功能跟微信一模一样，而且还可以找人，在微信里面很难找人，我们这里不同的入驻企业，上海和企业可以和北京的企业一起做。
第三个，活动。现在我们的活动可以做到时候多场区联办，一个活动全国十几个场区同时办，优客工场举办的活动只占10%不到，其他的活动都是入驻企业自身的活动，带动入驻企业其他的人员一起参与，我就彻底的成为了平台。
第四个，服务。优客工场做了两层服务，第一个是生态圈公司，大概13家，做很多的服务。还有另外一个圈层圈定跟我们没有任何投资的关系，但是通过我们使用的客户，我们会提供所有的服务。入驻企业的产品放在我们的平台上推广和销售，U物，因为我们还没有拿到电商的牌照，所以只能做内部的共享，这是入驻企业非常抢手的界面，所以小的产品，尝试的产品都愿意在我们的平台上做第一次的试销、众筹。
还有投资。虽然是我们入驻企业的刚需，但是整个市场做的非常多，所以我们并不是当做强项做，我们一定是做别人没有的东西。
到现在为止，我们花了一年的时间，把我们的APP打造成型，改版无数次，所有的APP全是考虑到实用性功能，最大的问题是上载容易，删除也容易，关键是有没有高频的开启，微信是最好的APP，大家每天都看。
4月份1.0上市，到现在十月底，可以看到扫码开门的数据，入驻的数据，活动的数据。未来数据可以体现出办公的价值，所有的数据都可以分解到每条。所以投资人很喜欢我们，因为我们握着投资企业办公的数据在里面。
长江商学院十月份给我们做了一个座谈，给优客工场写了一个案例，这也是办公领域第一个上长江商学院的案例。
最后祝论坛圆满成功，我们算是最小的企业参加论坛的，跟大家分享一下我们做一个细分领域的感受。谢谢！
王珂：数据让商办市场变得更透明
感谢王总的演讲。为我们带来联合办公的创新模式新思路新实践。
下面有请一位王总，曾先后在万科、SOHO中国、西山产业投资等机构任职，现为誉翔安地产执行合伙人。誉翔安地产是中国首家提供不动产配置及财富管理服务的专业机构， 2010年成立至今，累计配置资产规模已超过100亿元。有请： 誉翔安地产 合伙人 王珂先生
演讲题目：数据让商办市场变得更透明
王珂：一说到写字楼都觉得特别复杂，第二反应觉得特别小，北京一年好多开发商开发产业项目、写字楼，真正销售额今年卖了400亿，如果我们把时间推到十年以前，也买400亿，这个市场是特别特别“性冷淡”的市场，跟市场大的起伏没有太大的关系。而住宅现在北京能买4000亿金额。所以这个市场非常小，小到我们找到一个人或者一个机构说把这个事情说明白，我投哪，或者我去哪开发，哪一块做资管，哪一块有市场空间，不容易回答，因为很小。
第二个特点，参与者太多，远远比住宅复杂多，住宅虽然是全中国十万亿的市场，但是判断涨价或者跌价去哪投资一张报表就够了，就看国家统计局的教育投入，全国70个大中城市里面，只有22个城市人口净流入。还有一个看小学生的人均财政投入，就知道买住宅买哪，这是特别简单、透明的市场，你发现这个市场特别大，但是特别简单，一个指标就可以评价。
但是商办不一样，参与者特别多，在座的很多的朋友都是在各自的写字楼里面办公，你不知道是付租金的人，可能是这个公司的行政经理付租金，有用户，有租客，买的人又不一定是自己买，可能是机构持有的。参与者是非常非常复杂的，比传统的住宅要多了一倍，传统的住宅搞定三个方面就知道，政府、银行、买家。在商办领域里面，我们需要考虑六个人，这么小的市场，参与者那么复杂，很难说清楚。
我们拿买家来说，要把一年400亿的量拆分，我们发现即使是买家都特别复杂，参与者四波人，国家队、土豪、上市公司、散户，这400亿每年都是这些人构成，但是每年的行情又不一样，今年北京截至11月份卖的390个亿，里面158亿是一个亿以上的单宗交易，我们可以记住的有乐视、宝能险资，还有伊利，其实每年主力客户不一样，虽然我们能够抽象成这四种人参与，但是对于一个服务机构，对于一个经纪人，在这里从事租赁或者销售的服务人员而言太复杂了。今天是宝能买，明天是乐视，后天又从某一个城市过来一个土豪，所以很复杂。这个复杂会带来市场的不透明。
我们说这个市场的专业要求非常高，同时还有一个复杂的，几百万房子的人和几个亿房子的购买者想法不一样，资产配置的逻辑也不一样，这些变量都会让这个市场，看似特别小的市场拆分成无数个细的维度，这个时候作为单个项目的投资机构、开发商，资管机构理解这样的复杂市场，完全凭经验说压力非常大。
我们也是参与者，卖了一百多亿的商铺、写字楼，要跟投资者用简单的话表达，有几种方式，第一，业绩很好，持续增长，别人说一个事情，我可以说十个事情，但是客户不喜欢，客户喜欢的是能不能变得简单。
第二，光说明年涨价，买家的参与者不关心，我们刚才看到的，几千万到上亿的量级都有，投资的自由度非常大，房地产不是唯一的投资选项，会比较金融产品、海外、国内的债权等等，这个时候一方面要理解对方，同时还需要展现一个简单、透明的东西。
我们花一年的时间有一个数据团队做了一个事情，既然这个显得这么不透明，既然在数据、信息上不同，我们能不能用简单的方式表达，想变得简单，先得把基本工作做了，我们做了一个数据系统，基于办公场景的数据系统，不仅要把城市数据装进去，写字楼，住宅，企业各种各样的数据，可以想到的导到数据系统里面，我们看看他们之间到底发生什么关系。
比如说一个朋友问这个项目将来卖还是租赁，面向什么企业做租赁，这个项目将来以什么价格定义，这些问题原来我们都是以拍脑袋的方式走，大部分人用经验和直觉完成，现在尝试另外一个可能，我们看看数据能够做的事情。
这是一个简单的分析图，我们公司一年差不多生产的，如果按照页面来说的话，我们有专门的人做循环作业，这里面70、80%我们称之为套活。
我们做了这个分析图的基本素材，8000提升到112万，类似这样的分析图，从原来的手工作业一年成为8000页，谁问我什么我们做什么，变成机器自动生成，产能上个月达到一年同时生产112万，当我们把之前的数据全部导到自动系统里面，机器会带给变化，这个服务商可以通过数据的积累和编程，把北京几乎可以实现时时的分析，现在北京六环一圈两百公里，精度做到500米的网格，500米乘500米的小网格，大概是一万个网格的概念。
原来我们觉得我们都希望我们的服务，基础的信息服务能够覆盖到每一个地区或者每一个项目，但是其实大家知道，在市面上标准的服务公司其实能力上是做不到的，因为需要花人和时间，花交通费，大量的沟通成本，事实上我们无法形成一个标准，相对更高标准的服务。
但是数据能够帮助提升到这个事情，把我们一个小公司的产能提升了100倍，截止到上个月。
这是一个很奇妙的变化，可以让这个市场，我们想问哪一个地方，立刻弹出400页的介绍，我们分了几类，目前是6类，就关心一个事情，能不能说清楚在这个地方到底有多少楼，多少企业，哪些企业即将关门，哪些企业即将扩张，这里面到底有多少人口，这些人都是什么样的，这块的楼今天五万，明天会不会涨到五万五，或者价格是否持平？这个地方的人跟哪的人做生意，我们特别关心这个事情，在原来的技术手段上做不到，我们只是通过日常的观察，日常的人肉的肉眼观察感知，但是现在我们可以把这些数据导到一个系统里面看。
现在我们看到的分析图只是其中的一部分，是基于北京全景的，最左边的图，到底这栋楼的朋友圈是谁，跟谁做生意，原来我们是不知道的，我们不能在楼下趴活盯着这些人去打车，现在有交通数据可以导出这个形态，北京1500个项目，4500个楼有租赁的记录，5000万平米，我们可以精确到任何一个楼的网格和板块，到底和哪些区域发生生意上的往来，这个时候会调整我的租赁政策，是不是有意识的做定向的招租，强化某一个产业特征。能够从微观到城市网格，宏观到北京，整个产业链里面，生态圈里面的位置，这是以前做不到的。
生态系统，包括租赁，都可以可视化完成，可以把原来这么小的市场无限的精细化，这是特别有意思的事情。基础研究要配合技术，我们传统基础研究，或者房地产行业的基础研究，住宅领域没有什么，就关心中央今天防水还是明天防水，关心这个事情就可以了，其他的没有关系，太简单了。
但是商用物业复杂程度很高，现在提供的数据技术可以帮助我们把看起来复杂，不透明的，原来靠直觉的东西可以无限的可视化，这是很有意思的，我们跟大的机构合作开发数据系统的时候，就像挖了一个矿山一样，越来越有意思，所以我们生成各种各样的图。
最右边的图看起来像一个普通的热力图。我们说这一栋楼里面这层是钢铁公司，上面是互联网公司，钢铁公司资本市场上的市盈率大概10倍，互联网公司可能更高，40到60倍，问题来了，这两家公司的员工中午吃盒饭的定餐标准是不是一样的。
其实我们想问这个问题就在于这家公司的成长性是什么样的，这家公司的行政经理上招聘网站，很可能钢铁公司的人找工作，而互联网公司的人在挖人，他一定会带来的是我们对企业，77万家的北京常驻企业归类，分级，通过资本市场做一个行业定价，自然就会产生我们对这个市场的总体判断，甚至微观到一个具体的板块，北京270多个板块都可以拆分。这是一个全图，代表的市盈率40倍以上的行业分布图，意味着扩张地图，企业和写字楼的好坏，产业园的好坏很大程度上来自于企业的扩张。
我们见证了望京因为阿里巴巴上市变成世界级的公司，望京变成了第三商务区，类似的成长逻辑我们背后是理解的，但是我们怎么样能够通过一个全景数据表现出来，分析整个城市发展脉络和微观上的机会，这是以前的经验和传统服务方式做不到的。
会带来什么改变？就是两个东西：信息透明，可以让我们在座的任何一个人通过查询数据系统清晰的了解到想看到的东西。第二个作用，服务流通。原来北京一共有5千万平米的写字楼和产业园，五百万人口在里面办公，就业人口北京一共1200万左右，抛去个体户和商业的服务业，一半人口都是在这个体系里面，都是在办公楼里面，但是我们真正了解他们吗，我们原有的技术手段不支持，现在可以做到，我们原来写字楼服务市场分两个阶层，第一个阶层专门针对甲级写字楼的服务，传统意义上的五大行，精英式的服务，纵深能力非常强，专业水平很高，同时又很贵。正因为有这样的特点，所以这些技术我们称之为军用技术，只能服务于高毛利，高租金水平的写字楼，这些服务从来没有渗透到另外四千万平米，是因为技术壁垒，成本的问题，太贵了，拿北京举例，4000万平米的企业，资产管理方买不起那样的服务，非常贵，但是数据可以带来机会，可以把成本快速降低，让所有人快速得到比以前更精准，更精确的服务，现在我们做了一个创业项目，把数据做完，进行各种各样的分析，春节之后会推出一个试用版，欢迎大家试用，然后反馈回来不断的完善。
马俊清：门窗科技打造健康舒适的办公空间
感谢王总的演讲。为我们带来商办地产市场研究不同以往的新视角新方法。
下面有请中国建筑金属结构协会副会长，中国木窗产业联合会主席，全联房地产商会会长助理，北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长马俊清先生。马总从事门窗行业20余年，拥有各项门窗专利58项；参加过多项门窗标准的编制工作，目前正在负责主编《集成材木门窗》行业标准和参与编制北京市地标《住宅建筑门窗应用技术规范》。
有请马总，演讲题目是：门窗科技打造健康舒适的办公空间
马俊清：各位朋友大家好！我跟大家分享一下门窗科技打造健康舒适的办公空间。
前面这些内容，作为产业发展方向，大家来了以后，我相信会给我们下一步的工作带来很好的指导作用。但是作为一个在目前中国的今天生存环境、生活环境对我们依然是至关重要的。特别是这几天外边的雾霾，我们亲身感受到了，我们之前几年说雾霾，还当成玩笑。但是刚才一位老总讲，在办公环境里，每天要坐上12个小时的时间，所以这个环境对我们身体健康至关重要。
我讲两个主题，第一，什么样的空间是舒适健康的？第二，如何打造舒适健康的办公空间？
从我的角度来讲，今天重点讲的是室内的空气。跟门窗有关系的，跟建筑节能、门窗遮阳、门窗保温隔热这些具体的性能指标是我们专业的话题，实际上更主要的就是办公空间空气质量的保证，是跟门窗是息息相关的。比如说我们今天这个空间，几百人在这个空间，而且这么高的挑高，但是在灯影的作用下，室内空气质量已经非常差了。那么如何来保证室内的空间质量呢？道理都很清楚，无非是过滤室内的空气。全世界的房子到现在为止，我们在讲什么样的房子是好房子。实际上好的房子就是能够保证有新鲜空气，并且它的PM2.5的值在20以下甚至更少的房子，保证足够的氧气。这种空间对人体的健康是最好的房子。
外面的PM2.5环境的指数大家很清楚，北京这么严重，河北更严重。从200、300、500，昨天有到1000的，1000是什么概念？像咱们经常旅游的那些地方，包括新西兰、澳大利亚等等，他们的空气PM2.5也就是在5左右，或者10，很少超过20。这样的空气条件下，如果外边是这样的话，室内比外边还要差。因为咱们经常讲开窗通风，如果外边是这样，就不敢开窗，里面人在活动、你在呼吸，空气质量实际上是远远差于外边。
过去我们总讲肺癌井喷，大家讲的时候可能都不会想到自己，实际上现在医学专家已经计算出来了，人体有3亿个肺细胞，80个PM2.5就堵一个肺细胞。三年就堵人的1/3的肺。所以肺癌井喷就是怎么来的。钟南山在五年前就讲，北京市会在2020年井喷，实际上跟这些计算都是有关系的。
这些指标咱们听起来非常可怕，而且我们身边的一些人经常性的一说得了病，得肺癌，一说一个癌就是肺癌，将来这种概率会更高。那我们怎么办？实际上大家静心的想一想，我们现在能够救自己的办法，第一步就是如何打造你的室内空间，家里边打造家庭的室内空间，办公环境打造办公的室内空间。
我们是做门窗的，所以我们讲门窗的重要性。实际上还不是这个原因，实际上建筑非常可行的检测指标是什么？就是房屋的气密性。现在咱们讲欧洲被动式房屋，被动式房屋是人类追求的目标，也是房屋的终极目标。但是我不说它是终极也好，不终极也好，但是我想它是一个好房屋，是一个节能环保的房屋。这个房子验收的唯一标准就是房屋气密性，其他的是你承诺的标准，比如门窗的传热系数0.8，建筑外墙传热系数小于0.1或者零点几。但是交付使用的检测手段，就是房屋的气密性，房屋气密性0.6，室内外温差，50帕的时候，一小时房屋换气指数就是这个指标。被动式房屋，不用主动采暖的房屋，理论根源就是外围护结构做得好，透明部分就是窗，不透明部分就是墙。墙也有严格的要求。把墙、窗做好了，其中传热系数是一个很重要的指标，密封性也是很重要的指标。0.6的90%是取决于门窗的，所以为什么说门窗在环境中的重要性就体现在这儿。
要保证一个房屋室内的密封性好，门窗非常重要。保证好的前期下，咱们再想第二件事，就是室内的空气净化，室内空气净化是两个步骤。一步是从室外的空气进到室内，室内的空气再传到室外。这个过程当中，有一个非常重要的环节，就是在室内外空气交换的时候，能够把室内的能量留在室内，换句话说，比如冬天室外零下10度的空气进到室内的时候，室内零下24度的空气出去，有两个空气的交换。这个交换做得好的能做到70%以上，就是室内的能源70%留到室内，做到外部空气进入到室内的交换。这个交换过程当中进行PM2.5的过滤。
第二步实际上就是咱们现在大部分人所常用的室内净化器，它的优点是能够保证室内的能源、室内的温度，但缺点是室内的空气越来越不新鲜，虽然你可能过滤了灰尘、过滤了PM2.5，但是氧气越来越少，二氧化碳越来越多，所以一定要通过室外新风换气，来解决室内空间的空气质量。解决室内空间的空气质量的前提，就是门窗的气密性一定要好。
要打造好的办公空间，未来咱们的发展方向是什么呢？作为门窗来讲，作为一个建筑来讲，住建部也早就提出绿色建筑，而且现在全国各地都在试点被动式房屋和低能耗房屋。住建部的标准定额司已经开展了好多年的调查，目前态度很明确，一定要把建筑节能低能耗的房屋得到落地、得到应用。现在北京居民住宅建筑能耗是做到75%节能，可能2017年要达到82%节能。这块跟门窗也有关系，门窗的标准要进一步提高，要从过去的1.5要提高到1.2。这块的进程不会很慢。从这样的发展定位来讲，肯定是下一步对于门窗的要求，两个指标至关重要，一个是82%的节能标准里面的门窗K值小于等于1.2，这是一个方向。再一个就是门窗的气密性，要达到7级以上。这两个指标对我们很重要。目前市场上窗户能达到这两个指标的太少了。
少的原因不是说咱们整个产业做不到，我跟大家汇报一下，门窗行业和地产行业走得比较近，今天开会的包括领导们有地产行业的领导，也有门窗行业的领导，我们经常沟通的是说，作为门窗整个行业能不能做到这个标准的要求呢？能，但是市场落地很难。一个是有标准，比如说北京市的1.5到2.0，或者未来的1.2、0.8，都是能做到的。但是中国最大的问题就是监管太差，而且这个过程中使用的能够达到标准的产品非常少。大家看看自己能够达到这个气密性、能够达到这个密闭程度的窗很少，像今天PM2.5的值，外边跟家里差不多，因为窗户都是通风的，都是漏着风的。
第三，行业自律。我也经常跟开发商在一起聊，而且我们也经常投标，低价中标是常态，结果现在已经达成共识了，地产行业也很苦恼，苦恼在时间地方的？因为肯定大部分是低价中标，这就造成了好的产品进入不了围，很难把最好的产品做到建筑当中去。但是不低价中标呢？我们营业额在上升，销量在上升，但是成本在降低，这也是这个行业的特点。成本靠什么来？也要降低采购成本，所以一边要降低采购成本，一边咱们的招投标模式，造成了为什么我刚才说达成共识，达成什么共识的？门窗行业认为，你这个招投标不合理。地产行业也认为不合理，但是也没办法。
今天我们把这个现象说出来，我相信下一步随着国家正规化的发展，监管力度一定要加强。但是我更相信的是全民的自律，在这个恶劣的环境下，我们如何把我们的小环境的空间打造好，这是我们应该能做到的。我把家里边、把我们的办公空间的密封做好、气密性做好，再用新风系统来完成室内的空气净化，使我们真正在家里边、在办公的场所，能够呼吸新鲜空气。
比如学校，现在孩子很痛苦，小孩在外边不敢玩，咱们平时聊天，碰到这个事的时候，孩子怎么办？在学校里要给他们提供好的环境，提供清新的空气，这是第一步。但是作为德国来说，把节能门窗的推广当成国家战略。为什么？他们基本五年推出一个新的标准，目的是拉动整个产业链，拉动整个国民经济。我去德国，他们说哪年制造的暖气片就不允许用了，就要换，因为要节能，热交换不够。中国也面临同样的问题，如果把700亿既有建筑和新建筑都做成节能门窗，我们算过账，一年节省五亿吨煤。我们每年如果换20亿平方米的窗，换成新标准的话，每年要至少拉动GDP三万亿以上。所以无论从经济角度来讲，还是从环保角度来讲，还是从个人的健康角度来讲，这三件事都是特别大的好事。如果要想明白这件事，一定要推广这件事。
上次我跟科技司的领导讨论这件事，他们明确地讲，在建筑节能领域，“十三五”期间，门窗一定是排第一的，无论是产品质量，无论是监管，无论是标准，都是排第一。所以我们门窗行业的人有这个信心，我们也希望把这个信心产地给地产行业。如果在门窗上边做点工作、做点事就是利国利民，无论是拉动经济，一年节省五亿吨煤是什么概念，减少多少排放。
为什么说铝包木窗好？好就好在木窗是环保材料，可循环利用，你只要用木窗很容易就把节能问题解决了。第三，耐火问题，它是最抗烧的，用木窗做耐火窗不用做任何技术处理，只要玻璃合格就过。
我们这个行业创新也是非常有力度的，我们现在国际门窗展都推出很多新的产品，今年在国际门窗展上我们推出了一款产品铝包木内倒平移窗，是世界原创、世界首创，优点是把咱们已有的开启方式，外开窗不安全，内开窗占空间，推拉窗不密封，把这三个门窗的痛点集中在一个窗户上。使门窗开启的过程当中，也不往外，也不往内，关闭的时候是一种胶条式的密封、平台式的密封，把这个问题全解决。而且又解决了建筑外立面的美观。而且看起来每一个角度、每一个线条都是清晰的，都是对称的，来解决美观的问题，解决实用性的问题。
门窗科技打造健康的办公空间，大家在设计产业园、设计办公空间的时候，一定要想一下门窗，门窗会解决很多问题。谢谢大家。我的演讲到此结束，放一段视频给大家看。
办公生态体系的构建——以供给·策动变局
下面我们继续进入论坛的第五部分，也是今年年会的第一场圆桌对话环节，是由中粮置地广场冠名的对话环节。
对话主题：办公生态体系的构建——以供给·策动变局
有请特邀主持嘉宾：达美资产管理有限公司 总经理 吕丽华女士
有请对话嘉宾：
中粮置地有限公司总经理助理、中粮置地北京公司总经理 周鹏先生
中关村东城园管理委员会 副主任 蔡勇先生
仲量联行华北区董事 总经理 张莹先生
艺术介入 创始人、深圳诚品地产有限公司 董事总经理 罗雷先生
香港侨福建设集团 主席助理 丁宁先生
吕丽华：各位来宾、各位领导，大家好，今天很荣幸能在这个盛会上跟大家分享一些很有兴趣的话题，我们今天的主题是办公生态体系的构建。刚才看了中粮的小短的宣传片，我特别想问现场的嘉宾一些问题，但是在问之前，为了让大家更好的了解每个嘉宾从不同角度回答我的问题，所以我想让现场每位嘉宾用很短的语言来讲一下自己主要在抓的业务条线。
周鹏：谢谢主持人，我们说的地坛里匠心精神、社区情怀，在相当长的时间里，对于地产业，无论是哪一个业态，都需要关注倾注我们的智慧和辛劳，我的主要工作就是代表中粮置地在北京区域开展大的产品力和运营力的工作。谢谢大家。
蔡勇：我是中关村东城园蔡勇，我是企业的服务员。我很支持中粮置地的项目，对于我们园区基地的打造有非常重要的意义，我参加这次活动的目的就是支持这个项目，希望这个项目能够打造成我们园区以及东城区一个亮丽的产业项目。
张莹：仲量联行是在商业地产领域里面全方位服务的地产服务公司，我们从乾隆48年成立到现在已经200多年，我负责华北区业务，上周我刚刚经历了我在公司第20年的纪念日，所以仲量联行跟中粮地产在各个方面都提供了很多合作，我们也看到了中粮集团在走向全球化和国际化的过程当中所做的工作。
罗雷：大家好，我叫罗雷，我们主要工作是在深圳的房地产，我们十几年来在地产圈比较主要的是践行艺术和地产之间的结合的介入，一会儿有时间我会跟大家分享我们做的项目和案例。
丁宁：大家好。首先祝贺中粮，祝贺周总他们的产品闪亮登场，非常棒。我们今天来参加这个活动，希望能够跟写字楼界、房地产界的朋友进行一些交流。我的主要工作方向是在艺术和商业地产融合方面，是我的主要工作。我希望待会儿有一个分享，也是学习的机会。谢谢。
吕丽华：刚才各位台上嘉宾都简要介绍了一下自己。我们就今天交流的主题进行互动。刚才短片里也看了，中粮一直在倡导办公生态体系的打造，所以我们好不容易把周总从百忙之中请来，先问一下周总。在办公生态体系的整个链条的梳理过程中，您是怎么能带动团队把这个体系形成的？这是第一个小问题里的第一点。
第二小点是，你也谈一谈传统办公到办公生态体系的打造过程中，对于写字楼的配套商业有哪些改变？
周鹏：说分享谈不上，我觉得我们是在探索，尤其是大家知道我曾经的从业背景，最早是从商业地产，从大悦城购物中心开始负责，到后来负责北京公司。我接手北京公司以后，我觉得我们非常幸运，因为我们有了很多值得大家艳羡的一些土地的存量资源，都处在很好的地理位置上。在这里面我们如何来赋予它一个很好的生命力。刚才丁宁总说祝贺，其实谈不上，这是我们的标杆。我们的市场对标对象就是侨福芳草地，我们觉得可能在体量、在一些具体的客观条件上，可能永远会是一个标杆，但是我们觉得我们至少应该具有后发优势，至少有这个勇气。所以我们特别希望把中粮集团对于商业运作的态度也用到写字楼当中去，这是未来甚至住宅物业都应该的大势所趋，就是我们要准备建设，要注重整体的生态体系的构建，我们原来说生态，只是说绿色，第二块是链条，我们要强调价值链，我们今天发现我们面对的生态是球体的，是综合的，方方面面的。从周边的文脉到硬件到所有的租户，到模式，在链条式的发生关系，是点对点之间都能发挥非常立体的信息，包括情感沟通。所以我们应该是办公生态的构建。
当然我们也会借鉴我们的优势，就是我们商业的优势，尤其我们的商业配套，在每一栋楼只占10%到15%，但是我们一定要借助商业的优势，做出我们自己的内容。希望把未来的中粮所开发的写字楼，参与到大资管的资产里边，每一栋只要我们一接管，就能够输入几个中粮的内容进去。这是我们未来的一个理想。谢谢。
吕丽华：谢谢。刚才周总在分享他的观点的时候，我特别捕捉到一个词，就是他们的对标产品是侨福芳草地，正好我们请来了侨福芳草地的丁总，太不容易了。丁总，您一定都在侨福芳草地现场，您的项目在北京已经成了标杆产品了，一说上海，我们就第一想到K11，一说北京就是侨福芳草地不去，你就基本上北京的商场就没逛。我们请丁总讲一讲。在侨福芳草地产品里，因为也有写字楼，有酒店，有商业，您是怎么样把它作为一个生态链条来打造的。
丁宁：北有侨福芳草地，南有K11，以后就会有中粮置地。你提的这个问题，其实说出来要很长的话题。我只是简单说一说我们做的过程。我认为侨福芳草地是天时地利人和的产物，当时说是天时，因为这是企业发展自身的需求，因为那块地并不在CBD里，在外边。我要想做出有特点的东西来，我自己就需要创新。这是一点。而且从行业竞争来讲，那时候大家商业竞争也很激烈，这也是需要我们注意的。还有从国家政策来讲，也是希望有创新。这是天时。
还有地利。因为我们这个项目是异型项目，如果这个项目在广州、上海、深圳，在任何一个城市都很难批下来，还别说建了。所以应该感谢北京这个城市的包容性，大家如果从外地来，肯定有这种感觉。所以这是地利。
还有一点是人和。当时我们做这个项目的时候，也遇到很多困难，所以有一句话叫做，没有人能随随便便成功，确实是。但是当时我们经过了很多困惑，也经过艰难万险过来的。当时有群众志成城有情怀的人在一起做事。甚至我举一个例子，我们当时到了一种什么程度？我可能面临着资金的缺少，我的这些施工企业不给钱都愿意做。真是天时地利人和。
我们当时有几个最主要的想法，第一一定要也特色，因为位置偏。在我们对面某个很大的房地产商曾经说过，说看不懂我们在做什么，不知道这个企业能不能存活，这是当时它对我们的判断。一个是我们自己要做得有特色。
另外，我从硬件上，强调的是环保和设计，您现在看到的雾霾状态，刚才我真的戴口罩了，当时我们做这个项目的时候没有雾霾，当时是沙尘暴。我们当时在2000年的时候设计这个项目的时候，就把环保作为一个理念来设计，而不是噱头。15年前做环保就是一个噱头，没有人真正在做，而我们真正在做。后来我们发现有雾霾了，我们又花了好几千万的设备在做除雾霾的设备。我们历次大奖都拿到了，并不是花钱买回来的。环保是我们由内向外散发的一种情怀。现在雾霾是400多还是500多，两个星期前是600多，我们就拿着表到处测，看看雾霾到底是多少，不行就改。现在有雾霾，我还真不是特别敢出去。刚才马总说，2002年预测肺癌大爆发，如果我不在侨福芳草地，我早就爆发了。生活在这么一个环保的环境里，作为一个办公人员来讲，我感觉非常非常幸运。
还有一点是设计，你去侨福芳草地的时候，给你的感觉一定是它的空间感、设计感把你震感住了，因为没有雾霾体会不到，就是我的设计和空间的打造。这是硬件核心竞争力。还有软件，一个是文化艺术，一个是人。文化艺术是我们很重要的一部分，我们认为任何一个建筑也好，有艺术，有绿色植物，这个建筑就活了。我们刚才看那个短片，我特别欣赏置地广场，也突出了这两点，所以我觉得这个项目非常好。
你说我们当时是有意而为之打造一个生态吗？我们当时也就是想在北京打造一个好的项目，我们当时设计的时候并没有说想赚多少钱多少钱，我们当时黄主席讲，能赔得起赔不起，赔得起就干，光靠情怀也不行。最后我们是做商业的，做商人的，还要看利润。我们通过这么多年的努力，现在叫办公生态、生态办公的打造，我们的效益还是蛮好的。你能提供好的产品，你能提供好的环境，大家自然而然就来找你来了。苹果来找我们，我们不care，你是苹果再大，我是小西瓜，小西瓜也比苹果大。我们要坚持自己的东西，环保、艺术是我们最核心的两个理念。很幸运，我们可能是在几年前就把这两个因素打造进去了。你说是不是有意而为之，我倒觉得也不是。还是说正因为你的能量正了，正因为你把环保的东西想在前面了，你把绿色的艺术的东西想在前面了，无形中创造了一种新的运营模式，我觉得这倒是真的。
吕丽华：非常感谢，丁总讲得特别感动，至少是打动了我，侨福在做这个产品的时候，那是十几年前，那个玻璃罩是非常耗金钱的投入，那时候就本着环保节能的理念在做这件事，现在看到他们的理念在今天这么多年过去了，我们忽然发现它仍然是在引领着我们商业地产在往前走。
罗总是专门做艺术的，公司名字很有意思，叫艺术介入，您觉得艺术介入怎么介入能跟建筑相融相生，不会让人觉得是生硬的放进去的？
罗雷：其实我主要背景还是开发商，我一直都在深圳做从纯住宅到综合体甚至包括一些艺术机构、美术馆，我们都做过。我们是在商业里面更多的跟艺术打交道，同时也有很多艺术圈的朋友，我就尽量带领艺术圈的朋友往商业里靠，所以我们一起做了艺术介入的机构，我只是一个投资者，并没有在他们这个机构里来工作。
我们的经历就是，我们从十几年前，在深圳去做房地产开发的时候，我们也有过类似丁总他们的经历，当时是拍卖了一块全国的地王，周边还卖五六千块钱的时候，我们地是三千多块钱，所以绝大多数同行看不太懂，想看我们的笑话。最后当我们把它卖出来，两万多一平米的时候，又直接给自己楼盘一口气加了一万块钱上去。当时有一个倒逼机制，说一定要做特别的东西，才会令你在这个市场上有议价的空间和能力，去突破这个价格的天花板。
当然还有很多选择的方向，很多机构选择用另外一种方式，我们把艺术和文化的因素引入到项目，用这种元素产生价值，我们认为艺术和文化是比大理石有价值，这是我们的基本逻辑。 所以我们通过毕加索画展一系列艺术活动策展，十几年前我们也在非常系统收藏中国当代艺术家的作品，让这个项目一战成名，成为市场上突破天花板的项目。
十几年过去，我们的判断是对的，因为这十几年是中国当代艺术产品涨的最厉害的阶段，所以我们几千万的收藏已经变成几十亿，大理石变不到这么多钱。顺着这个项目再做上海外滩项目的时候，又创了一个外滩艺术馆，是非常专业的艺术机构。
一路走来，品尝了商业和艺术结合的好处，但是真的需要懂得人做桥梁。
吕丽华：我们很想用张总您专业的眼光说一下北京目前的甲级写字楼和世界的顶级写字楼有差距吗？还是我们做的已经比他们好了？您怎么看待这个事情？
张莹：我在仲量联行工作了二十年，刚才看短片非常有感触，也是我当时工作和生活的地方。如果从历史角度看待北京写字楼发展，这些年非常快。仲量联行的统计数据有一个概念，2016年底北京甲级写字楼750万平米左右，北京是将近2000到2500万人口的城市，也是国际化的都市。
如果我们做对标去看今天的纽约，大概人口两千万，甲级写字楼存量3500万平米。曾经做过一些历史研究，把上个世纪五十年代到这个世纪每十年国际化大都市人口变化和甲级写字楼总量变化和第三产业人口变化做一个对比发现，第一，北京这样的国际化大都市，甲级写字楼的供应量跟地位相比有很大差距。
项目上我们也发现北京写字楼水平最近几年提升非常快，如果用平均值看，跟世界顶级城市，纽约、伦敦、新加坡、东京这样的城市还有一定差距。但是北京和上海很多顶级或者最好的写字楼差距几乎没有，或者说很多项目硬件水平上已经完全超越了国际上的写字楼。
今天我们讲生态空间，办公空间，如果从长远角度观察，我们也看到最好的办公空间打造成除了工作、生活、居住的环境之外，硬件水平只是一个重要条件，更重要的我们发现跟国际上成熟的城市比较大的差距是软性标准，比如说服务水平、空间整体理念。
刚才我们看到无论是中粮的项目还是其他的项目，一些理念上已经非常领先了。作为我本身一直做商业地产和写字楼，跟很多开发商朋友和政府朋友打交道，做很多推广的项目。
几年前我建议一些项目做推广短片，不用做非常宏大的短片，不用做政治性，更涉及人性的片子，我们的理念才会达到新的高度。很多国际上的项目推广都涉及到人的感觉。这方面有一些差距，但是我们很高兴看到中国很多项目上都已经完全有了这样的理念，并且付诸实施。所以这个角度来讲是有差距的，但是我们也看到变化。
第三个差距，房地产媒体都说住宅地产，我们说写字楼地产，整个变化是开发、经营到金融的过程。
吕丽华：东城园是中关村非常能够聚集文创企业和创新企业的引领园区蔡主任主管这个工作，作为您和区政府推动文创方面做了什么具体工作？
蔡勇：主要任务就是贯彻中央和北京市以及东城区的政策，园区里面有几个措施，一个是贯彻落实中关村政策，税收、财政、知识产权、人才政策等等。第二个是为重点企业、成长性企业提供个性化服务；第三个，打造文创产业基地。目前东城园有几个指明的产业基地，金隅华贸（音）非常漂亮，还有歌华大厦，文化创意氛围非常浓厚，还有西保利大厦。将来还有几个园区正在规划。
改造了胡同厂房，形成胡同创业工场。文创企业最大的困难是融资难，针对这个问题组织文创企业和金融机构做对接，解决这个问题。
我们还针对文创企业发展空间的问题，积极组织企业和文创产业做对接。我们支持中粮广场希望打造新的文化产业聚集区。
这里面还要强调区域的地位，东城区一直强调文化强区，东城区的文化资源非常丰富，天坛、地坛都在东城，东城文化产业也比较发达，演艺、艺术品交易，保利拍卖，旅游业，各大旅行社，所以我们有这个产业基础。所以我们定位发展文化产业，加速文化产业的发展，推动经济结构的高精尖。
全区的规划，制定十三五规划，另外是加大投入，每年投入一个亿到文化创意产业，包括政府的资金支持，也包括基金的支持。
第三个，现在我们正在进行非首都功能的疏解，疏解之后会有一些资源，这些资源要向文创产业倾斜。
第四个，发展文化金融，重点打造了前门的文化产权交易中心，在北城打造了雍和版权交易基地，推动文化要素市场的建设。
第五个，推动文化和科技融合发展，打造一些文化、科技相结合的技术服务平台，像电子出版，电子商务，是文化跟科技有机结合。
区政府按中央的要求，北京市的部署，重点发展一个是商务，因为市中心都是高端楼宇，里面都是高端商务的总部基地，胳膊腿在河北，也可以在黑龙江甚至到新疆，总部、中枢在北京，因为很适合我们的定位和中心城区的特点。
另外，商务是一个完整的系统，总部在这里，会计事务所，律师事务所都有相关的服务。另外中心城区资金比较集中，资金的支配权都在中心。楼宇一般要积极的发展金融产业，此外，作为中心城区人才集中，也分科技人才，文化人才就涉及发展文化产业，科技和文化是真正的人才产业，没有人才这两个产业做不来，所以打造科技写字楼也好，文化创意写字楼也好，关键是给文化人才、科技人才，金融人才，高端商务人才打造有利的服务环境，为此必须配套高端的生活服务业，高端的健康服务业，形成完整的楼宇产业生态系统。
吕丽华：谢谢蔡主任，刚才整个交流过程中各位嘉宾和宣传片都反复提到汲取艺术基因，融合艺术气质。周总在团队操作项目过程中，怎么把这些想要的要素落到实地？
周鹏：在当今的社会，只要我们的思想，或者我们认识到，意识到这样的问题，一定可以做到。现在我们打造的任何一个物流空间，一个资产，都应该看成是鲜活的生命，是开放的，这是非常重要的。不管是企业也好要做到开放的，操盘手的心态开放的，建筑是开放的，未来的运营系统是开放的，只要做到开放，真正的找准了方向，抱着开放的心态，就可以嫁接好任何优质的资源。第一，方向明晰，第三开放的心态，第三，快速累计。
吕丽华：跟丁总也交流一下，做艺术，周总也说到，想把艺术的元素植入到建筑里面，芳草地已经是吃螃蟹的人，而且我们都看到了今天的成果。我们就想知道，做艺术这块投入短期来看是大于产出的，芳草地是不是因为不差钱，才不太考虑这块？还是说另外有一些其他的长远的战略？
丁宁：这里面提到一个普遍的问题，能复制吗，到我们这里叫好不叫座，赔钱的事儿不能干。其实我觉得周总已经回答这个问题了。
我觉得不能单单算这笔帐，这笔钱是亏了还是赚了，因为从商家来讲，房地产商来讲，毕竟要看到现金流，赚钱，这是第一的。
我的财务上已经没有问题了，艺术在商业里面有几个功能，我们做的分享一下，一个是乔福芳草地，建筑就是艺术，本身你看设计，就是一个艺术品，而且它的艺术不是简单的艺术品的摆放和堆砌，雕塑一放就完了，实际上是我们二此创造的过程，根据空间的环节去选艺术品，艺术品来了之后怎么摆放，这也是我们自己要做的事情。艺术家有时候只是把艺术品生产出来，所以才需要策展人，但是我们自己做，所以在这个过程中，是把现有的艺术品在挑选完之后进行二次创作，很好的融入到商业环境里面。
还有一点，我们的艺术品收而不藏，很多的艺术家买了之后都收藏了，挂在库房里面，我们是把艺术品都摆出来，而且我们在艺术品和观众之间是零距离的，没有做任何的划分，除非对小朋友安全有问题，我们会挡一下，否则的话，我们认为艺术品就是让人欣赏的，艺术家也希望能展出来，这样对于一般的消费者来讲，也是一个慢慢的培养过程。
还有，乔福芳草地的艺术品是产生于项目里面，拿不走的，离开这里是不成立的。所以我认为我们的项目是艺术的加工场地，不单单是把艺术那来放一下的问题，一个项目里面会产生很多这样的很有意思的问题。
还有我们认为这个艺术是企业家和艺术家长期的心灵的碰撞，我们经常和一些艺术家聊天，一块喝酒，聊天，经过大量的沟通了解到艺术家的想法，艺术家也了解到企业家的想法，所以我们对收藏的艺术品有很深刻的了解，包括宜家数的性格，创作的思路，成长的脉络。
罗总说了一句话非常对，CPI涨的这么厉害，你担心你的钱会赔吗，买艺术品是没有问题的，而且我现在的一部分艺术品已经增值了，同时给这个项目带来的引流作用和商业价值提高的作用非常明显，所以我们一点都不担心艺术品会成为我们的累赘，你说可以复制吗，怎么复制，我们可以接下来进一步沟通。
吕丽华：丁总的解读特别的幽默。刚才说的艺术也包括现在的商业招商、包括写字楼下面的底商，我们发现一个特别有趣的现象，有一个小组合拳，咖啡+西餐+艺术调性，这个人就可以在商场里面泡一下午，罗总回答这个问题特别贴切，讲讲您说的新组合怎么看，如果大楼的甲方，您觉得这个业态对有什么样的帮助？如果您是商户，您觉得这个业态从建筑上对出租人是否有帮助？
罗雷：其实我们可能更多的是从开发商和业主的角度看这些问题，或者说某种意义上我们想问题大很多，首先我们要看我们所面对的问题，我们看待的未来是互联网的未来，大量的交易都会在线上完成，再往下发展写字楼也面临这样的问题，大量的工作都可以在其他空间里面完成，单单说未来上班去写字楼也可能会越来越不成立，这就带来了一个热门的词“场景”我们必须创造一个场景，这个场景是我们愿意来工作，来生活，来社交，来娱乐，来消费。所以未来的商业和办公，都必须思考这样一个大的时代的背景，基于这样的思考，我们会发现为什么比较热衷于艺术的介入，我们觉得艺术是最有能量创造场景感的因子，可以集合场景对人的吸引力，舒适感和归属感。
我们最新做的写字楼也做了这样一个尝试，因为这个楼是一个原来的小渔村改造的，本身有很复杂的历史，也有很多有意思的地方，所以我们思考之后觉得所有的综合体应该多一层设计，叫公共美学设计，我们是从这样的高度看这个问题，而不仅仅是说一个小书店应该有深个调性，综合体为什么说有公共美学设计，综合体的公共性很强，不像单一住宅，包围起来，一个公共体我们说有三个关系，和城市的关系，很远的人都来这里上班、工作、消费，一种是跟社区的关系，就近的社区关系，最后一种是跟项目本身建筑的关系。这三种关系里面都存在着公共美学设计，好的公共美学设计可以令这个项目有更强的产品感，对消费者，对工作人员有更强的吸引力，我们是从这样一个方式和角度思考这个问题的。
吕丽华：谢谢罗总，学到一个公共空间美术设计的词，上午跟丁总聊这个话题，也是公共空间，美术设计，只不过不知道这么一个词，还是很有收获的。
如果我们打造的产品是以生态空间和公共美术空间结合的产品，对张总您觉得选址会有什么影响？
张莹：现在的互联网的平台搭建，写字楼很重要的宗旨，大趋势来看其实就是一个家外之家，要吸引这个写字楼的客户选择这里，并且愿意在这个家待下去，无论我们讲的艺术品也好，还是怎么设计，首先第一个就是硬件标准上基本达到符合，很多的写字楼其实都已经做到了，这之外精神层面我们提供更好的愉悦的共识，娱乐的共识，促进大家的交流，包括我们的物业运营管理和资产管理。
长远来看，尽管成本是企业重要的一部分，但是写字楼未来的发展趋势和企业选址重要的一点，希望他们选择的物业可以最大限度的对于人才的保留和吸引，跟相关的企业支付的租金相比微不足道，所以我们认为这将是未来写字楼发展趋势里面非常重要的一环。
吕丽华：因为时间关系，我们把最后的发言机会留给周总，您给我们今天的论坛做一个点评，或者预见一下，下一步写字楼出租人、持有人的角度应该打造什么样的产品是对社会尽到责任，给办公使用者也提供更好的产品？
周鹏：在未来，尤其是我觉得互联网改变冲击最大的一定不是今天看到的供应链和渠道，更深层次的会冲击公司的组织形式和办公形式。
未来要聚集的时候要找一个先进模式，大家浸入到里面，更好的激发员工的创造性，更好的传递企业文化和信息，是这样有温度，有性格，有感染力的空间，更综合，更立体的生态圈子谢谢！
吕丽华：谢谢各位嘉宾。
向左走？向右走？ ——商办地产未来发展之辩
感谢吕总和各位对话嘉宾。
下面进入第二场圆桌对话环节。
对话主题：向左走？向右走？ ——商办地产未来发展之辩
有请特邀主持嘉宾：
北京金丰科华房地产开发有限公司总经理 张毅先生
有请对话嘉宾：电子城集团 副总裁 张南先生
中粮置地北京公司 副总经理、中粮广场有限公司 总经理 孙天立先生
北辰实业写字楼经营管理公司副总经理 裴晓红女士
富华置地市场营销中心总监 江树生先生
汉富不动产基金 执行合伙人 杨彬先生
张毅：非常感谢大家能够在冬至的日子，而且连续几天的雾霾，大家应该是冒着生命危险来参加会。大家感觉跟我一样，今天会场的气氛还是比较浓郁的。一个是我们会议的内容非常充分，非常解渴。再一个是我们空气当中也弥漫着非常浓郁的气味，大家非常辛苦。我们这个环节，看我们五位嘉宾也看得出来，我们混搭，这也是非常时髦的。
每个人用一句话介绍一下自己。
张南：大家好，我们是高科技品牌的运营商。
孙天立：我是来自中粮置地中粮广场的孙天立，参加本环节的话题是因为广场正在进行改造，希望一会儿有分享给大家。
裴晓红：我是北辰写字楼裴晓红。
江树生：我是富华集团江树生，我们公司在通州核心区应该算是核心区最大的开发商，有三块地，待会儿我会在这方面给大家介绍一下我们在通州的发展。谢谢。
杨彬：我是汉富的杨彬，汉富是金融公司，汉富主要是从VC、PE到PIPE，在私募领域管理的比较多，去年我们在A轮领投了优客工场，共享际我们也是天使投资人。
张毅：谢谢各位老总，今天给我们的题目是向左走，向右走。我的体会是到底怎么走。首先我想请问大家房地产到底应该做什么。在刚刚结束的中央经济工作会上，就房地产提出了非常明确的要求，同时，把去泡沫、去杠杆作为一个非常明确的，特别是提出了房子是住的，不是炒的。
这两天出了这么一个事，并购案，绿城阳光收购了中投发展94%的股权，还有一件事是在几天以后中民投出资了30多个亿，随着房地产的不断成熟，包括互联网+，包括土地政策，产城结合等等，房地产开发商提出了新的市场定位的问题，从前年、去年到今年，很多开发商都转向了产业地产，在上一节的嘉宾的演讲当中，也提到了关于产业地产的一些情况，我们想请咱们电子城股份公司的张总，给大家分享一下您认为产业地产到底的开发和运营应该遵循什么样的逻辑，才能够符合未来我们国家的房地产发展趋势？
张南：我们把产业地产放在一个风口。刚才张毅总说到两个并购案，是在去年和今年整个产业投资方面是冰山一角，万亿的体量，是房地产商进入这个领域的一个路径，从整个概念来讲，还是关注到产业地产在整个投资的价值方面，在整个房地产领域已经是作为一项非常重要的内容和方向。
上午师范大学的钟主任做了一些方向性的论述，他说到现在整体房地产的利润率，基本上从原来的20%、30%以上，现在已经基本是10%左右。其实产业地产的投资回报率，年化应该是5%到15%之间，有好有坏，而且整体产业地产的开发价值来讲，区域价值化的内容。这里第一个还是投资回报率不错。再一个，产业地产、产业园区相对运营是比较稳定的，客户都是比较稳定的，产业的发展跟客户有关系。
再一点，产业地产的土地价值，议价的可能性、增长性、趋势还是比较强的。
再一点，产业地产有地产类的特别的概念，是受国家相应的政策支持的，房地产相应政策经常是受限受限再受限，但产业地产在国家整个的主导方向还是非常支持的。在产业地产内容来讲，大概有这么几个层面，第一个是产城融合的开发，再就是做物流，再就是在城市功能升级中的作用及，写字楼升级的产业地产的内容。
刚才张毅说的问题其实是在考虑我们如何在产业地产开发环节，如何更精准地去定位，如何去更精准地做运营。我认为从定位来讲，内容还是第一位的。我们要做园区也好，做产业内容也好，重要的核心内容还是在定位。这个定位要从几个大的层面考虑，第一个就是国家大的战略指标，比如说京津冀、一带一路，这是在区域定位和产业定位方面非常明确的指导性内容。包括我们国家新的“十三五”产业发展战略规划，这些都是作为我们大的宏观定位中的重要依据。
再就是跟区域的结合，比如我们集团在整个定位上面，比如在云南前几天新启动一个项目，一千多亩地的项目，是面向东盟战略推进的产业园。
还有区域细化的政策方面，跟我们以后的运营、经营的定位是如何实现产业园区、产业地产的运营和回收，不管是租还是售，跟区域的相应的政策导向都关系非常大。因为产业地产确实也是受相应区域政策不同、操作方式不同，咱们在座的很多同行，有产业准入的政策，有限售的政策，很多方面的内容都会干预到整个项目定位内容的开展。
再一个从整个产业地产的发展来讲，区划来讲重要的内容是如何去运营，运营是在整个的产业地产的开发链条中，也是除定位以外最重要的环节。在整个运营中，包括我们对于整个产业地产价值的提升、增值，都有非常重要的意义。
张毅：产业地产对于开发商来讲是更加全面的活，因为服务的是政府和企业，还是有别于个体的住房用户，关注的链条更多，运营起来更复杂，是房地产逐步走向精细化的要求。
随着城市发展的进程，随着我们国内建设的推进，大家能够感觉到特别是在北上广深这样的一线城市，在核心区的建设的机会会越来越少，特别是北京，已经明确四环路以内不允许再建写字楼、综合体，甚至连大型医院都不允许再建了。面临这样的在核心区增量越来越少的情况下，面临的一些建成比较早的，像中粮广场这样的比较知名的楼盘，在新的形势下，在客户不断地需求增长的情况下，到底应该怎么走，既有建筑的改造、既有空间如何能够符合时代的要求，在这方面中粮广场的总经理孙总有非常好的体会，实际上在这方面他走在了大家的前面，我们有请孙总谈谈他在这方面的体会。
孙天立：谢谢主持人。这个题目叫城市更新与旧楼改造能否成为行业转型的新路径。题目有点大，我本身也是个路痴，至于向左走还是向右走，今天我可能给不出答案。但我特别喜欢研究一些数据，所以我希望从一些历史的过程中给大家一些参考，包括今后我们自己的一些具体做法。
城市更新包括了像中粮广场这样的改造升级，也算城市更新的一部分，但它还有很重要的一部分就是拆了重建，应该是两部分构成。因为我看了美国、日本、香港他们整个城市更新的历史阶段，实际上大概分成三个阶段，而且这三个国家非常有代表性，而且这三个国家城市更新的日期也很相近，但是这里面有共性是三个阶段，一个是高速阶段，一个是中速阶段，一个是缓慢复兴阶段。复兴阶段里面还有一个很有意思的是，社区的复兴阶段。
第一阶段，比如美国是从1950年开始，一直到70年代，20年的时间是属于高速发展。70年代到90年代是属于中速，90年代到现在是缓慢的社区复兴。第一阶段是由政府主导，第二阶段是由相对自由的以市场为核心的企业家和开发商，第三阶段是由政府和企业家和社区自发的。日本跟美国几乎是一个时代进行的三个阶段，香港是晚了大概十几年，应该是在1965年左右，60年代到90年代是第一阶段。
反过来看我们国内所处的几个阶段，我们认为实际上是90年代开始进行高速发展。90年代到现在一直处在相对高速发展阶段，包括住宅、商业、工厂、医院。
2015年开始到若干年后，肯定是要进入中速发展，但是会分区域，北京、上海部分区域已经跨过了中速阶段，进入了缓慢的复兴阶段。
台下的同行可以自己评估所在区域，具体的业态，大概其处在什么样的发展阶段。比如说中粮广场，在北京的长安街核心区域，92年拿地，96年建成投入运营，这个区域就会进入到政府、开发商共同构成的需要改变的节点。
至于是不是未来的主要的改革路径，我不能给每个人答案，答案就在刚才说的历史，数据是可以说明一切问题的，我们只需要对号入座。广场改造是很复杂的工程，会后可以有一些特别充分的时间进行交流，今天主要说的是方向的问题。
张毅：其实城市像人类历史一样，是一个载体，从城市的建筑可以看到一个国家、民族的历史脉络。走在巴黎的街道、伦敦的街道都可以看到历史，在北京的街道上可以看到历史的断代，您看建筑突然有一段历史没有了，作为在座的人应该有这样的历史责任，让城市和自然、人和成为和谐发展。
孙总没有提到中粮广场改造过程中为了满足市场需求也做了一些众创空间的安排，尽管面积不大，因为地段太好，改造后客户也非常好，租金也不低，是非常好的成功案例。在这么一个优秀的地段，也有他的需求，面对政府提倡的双创、互联网+，房地产大形势下，众创空间能不能支撑起写字楼的半边天，有请裴总讲讲她的体会。
裴晓红：非常高兴参加这个年会，也非常高兴有这样的平台共话行业当中大家关心的问题，刚才主持人提到的话题是分配下来的，不是说谈参与的体会，我只是从行业运营经理人的角度谈谈联合办公这个事情。
是否能支撑起写字楼市场的半边天的话题，不能给一个结论或者答案，应该从写字楼发展讲，最初，最早的写字楼仅仅是满足纯办公的需求，并没有更多的附加一些服务的内容，走到今天，我们看到写字楼这样一个物理空间已经走到了甲级写字楼不输国外的5A写字楼了，说明什么呢，现在写字楼从硬件标准来看，真的达到了非常高的水准。
在写字楼整体建设、硬件、空间方面，我们已经有了非常大的变化。
第二，在空间里面办公的人群，几十年或者说近十几年的发展之中也有了非常大的变化，从最初一些传统行业的公司分化到现在的客群结构当中，一个行业分化出很多类的公司，更不要说一个领域，所以我想说写字楼这个行业其实是伴随着我们国家宏观经济发展，伴随着科技的进步，也在不断的变化之中，变化到今天，联合办公也是在这样一个发展过程中的产物，从行业来说，联合办公真的应该属于市场细分领域。在政府对创新创业的倡导下，当今互联网思维的普及下，科技产品的应用下，以及对传统的办公思维理性的考虑下，更多的是现在人群的变化。
在这样的人群的推动下，80、90后、00后，进入职场，他们对传统办公空间，对自身事业的追求，创业梦想的实现都有了新的考虑。所以联合办公模式非常契合刚才说的诸多的前提下，方兴未艾，优客工场19个月已经开拓了26个联合办公空间，行业里面北京已经达到了20到30万平米的体量。很多优质楼盘，包括孙总改造后的中粮也做了众创空间的尝试，我们真的是以一个非常开放的心态看待联合办公的新业态和新的办公方式。
通过表面的数字看联合办公到底是什么，剔除投资回报，租金不同，我们去过中关村创业大街，优客工场，共享际，在北京这样的大城市我们看到的呈现的第一眼就是装修、场景、环境，真的有别于传统的写字楼的空间，这些空间真的有一定的魅力，作为我们经营写字楼多年的人，看到联合办公的场景也非常新奇，很多文化氛围、艺术氛围、趣味性，包括各行各业的年轻人在一起，他们无拘无束，也不用穿着工装，办公桌上我们都看到很多鲜活、生动的摆设，都给我们很多联想。
真的就是通过场景的叠加，场景的互联，相互之间的连接实现了社群圈层经济。我们也期待这样的联合办公的形式能够走出区别于传统的，独特的价值方向发展的新道路。
联合办公是否能够在写字楼市场占半边天，我们很期待。规模和数字、投资上期待今后越走越好，更加繁荣，在写字楼传统行业里面一花独秀，未来发展当中涌现的新鲜的事物当中实现百花齐放。
作为写字楼行业的从业人员，我们很希望看到传统行业里面一些新变化，同时也带来这个行业共同提高，相互之间的学习、影响下，促进这个行业更加健康、价值提升的发展空间。
张毅：谢谢裴总，我听懂了您的意思，众创空间是历史的必然，是这个时代的产物。但是你说撑起多少天，还不敢说，但是至少是这个行业当中非常重要的组成部分。而且这个部分是有非常新鲜的能力和动力推动整个写字楼综合体的市场不断优化，不断完善。
最近一段时间有一个现象，中资公司在写字楼时尚非常活跃，包括丰台科技园区去年到今年很多大的成交出现，去年我们成交的中广和集团，包括中电科集团，包括伊利集团等等。在丰台科技园区吸引了众多的中资公司用大量的资金，都是十亿以上的资金购置写字楼，中资公司在写字楼的市场上表现的非常出色。
随着首都功能定位逐渐的明确，有一个城市副中心在通州，通州的写字楼市场怎么走，表现应该是什么，中资公司是不是一样会在通州副中心有一个非常出色的表现？甚至吸引更高端的客户，请富华置地的江总谈谈您的体会。
江树生：去年限购之前买的都赚到了，作为通州一个开发商代表，很多时候我们都在宣传通州的发展，其实从几个方面来讲，第一个方面，大家更感兴趣的是通州作为城市副中心，最早我们叫北京中心，北京行政中心，以前所有说的东西都是从我们的角度来说为了卖房，但是去年这个概念出来之后，突然间很多人觉得地拿晚了，面临另外一个问题就是以前是睡城的地方，怎么作为一个真正的写字楼市场来做，这是很难的。去年开始政府到开发商对写字楼的定位走了很多的探索路径，其实去年面临选择，第一批产品推出的时候都是商办，甚至把它打造成小户型卖，我们担心到底谁来办公，今年年初出现非常疯狂的炒通州的房子，才出现了两个限购，市里面的限购，限商住和办公楼的个人购买，第二个是区里面限购，至少商业、办公五百平米以上才可以买，出现了大批代办公司办手续买房子，但是我们看到今年通州的商住成交遥遥领先，我们一个项目今年除了写字楼本身，其他的打散卖的部分就超过20亿，保利和绿地都不用说了，都是这样。
可是当这波投资出来以后，我们就疑惑了，更疑惑的是大家都在想后面，怎么给客户用，我们更关注的是通州的产业在哪，这也是政府特别担心的事情，每次跟通州政府，包括各个部门探讨这个问题的时候，大家都很头疼，包括跟着他们到处招商，其实这里面面临着很大的问题，北京搬过去之后，到底谁跟着过去，去年我们放风的时候说一些学校、医院的一些人来买房，但是这是杯水车薪，万科广场最好的也就四五块钱租金，这么高端的写字楼进来，在这里要做一千年不落伍的产品，压力很大。
第二个困局是通州的产业，去年我们一直探讨这个话题，产业到底在哪？刚才裴总说的联合办公，到通州没有市场，没有人来，因为这种产业都是附加另外一个更大的产业，更大的办公环境才会过来，因为我们在东城，金宝街也面临这样的问题，有很多的衍生品，从零开始到产业的引进，这是政府从开发商的角度着重考虑的一点，所以我们觉得通州未来向哪走，不是取决于多少楼，因为整个核心区办公楼的存量，到2018，2019年是200万，其实是性外一个CBD了。今年我们预计比较好，几个开发商放出几十万，而且今年基本拿不到证了，我们不是卖不出房子，而是担心谁来办公，通州最关心的是产业向哪走，对外说的环球影城，但是这些东西都不足以支撑一个新的北京，政府的角度看的是高楼大厦，金融，杨总会讲到财富的这一级，但是如果只是解决创业的角度，这不是政府要考虑的。 所以更重要的一点，未来通州的办公环境，根据我们今年华夏保险入驻了我们，但是只是买了，不代表已经进驻，区里面也说能不能让他们北方中心搬过来，人家说不太可能搬，现在张总他们就要做这个事情，面临的问题是到底谁来，这也是围绕整个区域很困扰的事情。
疏解人口和总部的迁出，北京的总部本身就有楼，不会多通州办公，但是其他的中字头公司也不会把总部放在通州，所以我们现在担心的是产业向哪走，决定了写字楼的走向。
最后我想说，通州其实今年限制的很厉害，主要是防止炒作，做营销的角度来讲，我们看的更清楚，但是你说炒作，其实就是带动了周边，包括北三县，只是住的概念和炒的概念，忽略了办公的需求，北京市里面到底有多少产业搬过去，一开始说所有的银行，北京的分行或者第二分行搬到通州，但是大家都在等政策，接下来通州最大的发展，向哪走取决于政府的政策和产业的基础，怎么给这些办公的企业带来好处。
目前通州的基础设施非常好，交通、基础设施，未来的配套，大家都知道的彩虹之门也已经改变了，这个量非常大，政府消化一部分，北京市所有的企业消化一部分，更多的是这些一字头的金融机构有多少会过去，我们已经带头了，接下来一个楼也会被另外一个金融机构拿了，长安运河是低密度的商务办公，之前想做会所，八项规定之后不能做了，现在做了办公，北区规划过不去了，中央提出了这个概念我们就变成了两栋塔楼，什么样的产业会进来？这个角度上，最后说的金融机构的产业进来，他们能够允许一栋楼多少量，超过三万平米的楼在通州就不要想了，这也是我们跟通州的区域开发上探讨的问题，我们做的传统一点，没有想的那么先进。大家说到联合办公，改造，我们搞的更多的是开发角度考虑产业进来，这也是我们接下来面临的很大的挑战，今天很高兴从营销的角度解读这个问题。
但是另外一个角度，政府扶持的区域发展，国家战略的区域发展，未来一定会朝着好的方向走。谢谢大家！
张毅：无论是向左还是向右，一定是朝着好的方向走，我觉得大家不必担忧，这里面有一个非常追求的问题，中国政府和党是有非常强大的动员能力，而且目前的形势下，无论是党的高层和国家高层，执行力很强，我觉得可以采取筑巢引凤的方式，随着市政府的几套班子过去，协会都过去了，我们这些企业肯定跟着领导走，那你就不用担心那么大的区域我们够不够，下一步就是你通州副中心够用不够用的问题，规划那么好，建筑那么超前，上千年不落后，所以有人说将来的城市副中心会比浦东好，我相信一定会好，浦东已经是二十年前的规划，现在我们的规划可能更讲究人和自然的关系，包括目前的大的规划的控制，这些都是非常好的情况。
另外，面临这么大的投资，房地产开发商怎么办？几年前万达的王健林先生说他要做全球最大的房地产开发商，确实他做到了。但是不久前又说要轻资产，反过来回顾自己的时候，感觉自己的资产量太大太，实在不敢往前，不知道怎么走。房地产金融对我们的行业来讲是一个非常非常追求的话题，房地产本身具有金融属性，我们的行业的金融手段怎么运用，去年到今年一直说房地产信托，汉富的杨总应该有非常实际的操作经验和理论实践，请杨总分享一下商办新蓝海里面能不能形成房地产金融和REITs的新的蓝海？
杨彬：其实房地产信托只是一个形式，房地产金融里面还有很多的产品，从信托、资本都可以接入房地产各个环节。资本市场角度，还是分成两个部分，一般我们说房地产二十多年，一直说房地产开发。但是为什么我们叫不动产基金，最近大家都在谈房地产上半场结束了。从20%到50%城镇化的完成率，在法国和英国分别是100年、60年，在快速城镇化的过程中，实际上是一个土地的快速升值，同时人民币这么多年快速增长，都被增发了，否则就通货膨胀了。房价快速上涨过程中，这是开发商的红利都是来自于土地。所以上半场城镇化是最重要的成长因素。而在今天，特别是现在一个热门的话题是小镇，我们投资了一个送平一个小镇，成立了一个合资公司。
从下半场开始，我们更关心的是存量市场，这个存量市场其实一个词和它密切相关，也是今天要讲的三个词之一，城市更新。城市更新、消费升级、互联网，是我们关注的。我今天为什么要谈金融的东西呢？因为现在是资管分离，这个资不是资本，而是资产，资产是存量物业。我去持有这个物业，来收购它的目的，是干吗呢？普通购房者可能是除了自己住，更重要的是房子升值很快，我要卖掉它。对于我们来说，更重要的是看现金流。房地产是一个很好的投资品种，有很好的安全性，但是流通时间比较长。而且过去十年中，收益率一直很差。我们现在整个社会的资金成本是5%、6%的水平。但其实商业物业、办公物业的收益率，按照目前市场价格来算的话，重置成本来计算，办公收益率平均下来2%左右，商住好一点，3%左右，是低于资金成本的。这是一个不正常的现象。在美国这个数据正好倒过来，资金成本2%、3%，平均收益率4%、5%。
我们是在寻找一种什么样的机会呢？第一是价值被低估的物业，是城市更新现在存在的一个最大的机会，我认为下半场的最大的门槛所在就是存量市场。在2000年之前，从90年代、80年代、70年代甚至更早，我在上海刚收购一个楼是1935年的，当年张恨水的故居。这样的市场都需要变，为什么需要变？现在不光是资本需要，持有人需要，重要的是现在中国消费升级到了一个转变的时刻。从马斯洛需求理论来讲，最底层的是生存安全的问题，上面是社会和社交和尊重的需求。我们从一个温饱年代到了小康年代，需求也要发生变化。
这种消费需求之下，如果我们的商业不转型，还是慢慢的围绕着衣食住行，通过买卖这种形式来的话，只能满足最低端的需求。而我们看到的是未来小康社会对尊重和社交的前提下，满足的是体验化、社交化的需求。我们在寻找的业态，也是我们为什么去年10月份，两周多的时间，我们投了毛大庆的优客工场，后来也投了他的共享际，今年又找了言几又等更多的平台。在这种情况下，买卖的时候当然也有成本，它的价值实际上有一个天花板的。但是对你的个性和消费来说，成本是可以控制的，对它的收益可以有很大的想象空间。你成本降低了，附带的房子的收益才会更大。所以我们在关注消费升级。
为什么我说互联网呢？马云去年说，电商已经死了。确实电商也是基于一种买卖，我在网上下了单，你给我送过来，换一种方式在交易而已。但是在真正的互联网交易之下，是加速了传统零售企业的死亡。在互联网之下，我们过去很难触及到的长尾的尾部的卖场，变成了一个现实，通过网络可以获得收益。互联网给我们提供了社交的平台和可能性。所以我们每个人都是互联网的一部分。从农业社会的一个个体、一个家庭来生产，到工业社会有了流水线，有了公司之后，我们这么多年，一直是这种形式发展，而互联网将把这些东西打碎，重合融合在一起。这种互联网像优客工场等这样一些企业，提供了一些机会。所以是多重因素叠加。所以宋卫平有一句话说，我们的小镇，我们现在研究的不是人和房子的关系，过去我们从盖房子到关注客户的需求，是人和房子的关系，现在我们关注的是小镇是人与人的关系。
我们是在看这样一个挑战下的机遇。互联网重组了我们的社会组织，重新定义了我们人和人的关系，肯定也会促生一大批运营商新的平台、新的方式出现。所以带动房租的大幅度提升，中国的房价过去涨了多少倍，但是房租涨了多少倍，从90年代到现在能翻一番就不错了。我认为接下来十年，租金会持续上升，特别是商业物业里边会更加明显。这样才能达到物业的收益率能够超过资金的涨幅。在互联网情况之下，该会带来一片蓝海，这也是我们在寻找的机会。
张毅：谢谢杨总。中国写字楼发展论坛今年是第13届，按照中国12属相来讲，走过了一个轮回，今年是第二个轮回的第一年。下面请各位嘉宾用一句话去概括在未来这个轮回过程当中，你认为你心中的商办地产的未来是什么样子。
杨彬：说到未来商办地产，确实我们刚才也表达了这个意思，房子只是一个空间，重要的是里边人和人之间的关系。
江树生：我跟杨总的话差不多，房子真的就是一个物理空间的属性，真正的是进入这个房子的产业和这个房子里的人。
裴晓红：未来的商办物业能够更加开放，拥抱未来更多的新生的事物和新的行业，用这样一个心态来共同促进行业良性的、健康的发展。
孙天立：美国商业复兴，有一个是社区复兴。我们非常认同以写字楼综合体为主的社区的打造。中粮广场的改造包括共享空间的改造，核心就是在围绕以中粮广场为中心的社区生态圈的打造，所以未来会形成若干个这样特色的生态圈，我们每个人都努力做好生态圈的打造者即可。
张南：商办写字楼在未来的十年里，作为城市功能的重要的空间载体，将还有一段繁荣的路要走，作为内容商，跟社区生活化、生态化、智能化，从分布上可能是要多中心化，最后还是它的金融属性化会更强一些。
张毅：谢谢各位嘉宾跟我们分享了这么多成功的体会，也谢谢大家听我们这些专家谈体会。再次谢谢大家在这样的天气里能够分享这么多经验。谢谢。
主持人：感谢张总和各位对话嘉宾。相信大家通过讨论和激辩，我们相信在经济转型的进程中，中国商办地产行业能突破当前的困境，从而在新一轮调控下迎来更好的成长之路。
启动仪式：房讯商学院启动仪式
主持人：下面进入下午的最后一个环节，房讯商学院成立启动仪式！请大家共同见证这个历史性时刻！
有请启动仪式嘉宾：(见揭幕嘉宾大名单)
主持人：房讯商学院是培养房地产及相关产业链条管理者的学院，定位于“分享案例、研讨模式、培养人才、行业交流”，以“知止而行”为办学理念。由100多名房地产及相关产业一线企业家、操盘手担任讲师，分享商业地产、写字楼与综合体、产业园和商务区、联合办公、地产金融、养老地产、建材部品、房地产服务模式等领域典型案例与创新模式。
主持人：让我们倒数5、4、3、2、1。我宣布房讯商学院正式成立，请各位嘉宾合影留念。
主持人：尊敬的各位来宾，房地产界的朋友们，新闻媒体的朋友们，“中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会”下午的议程到此结束。
主持人：我代表主办方再次感谢各位领导和嘉宾的光临，以及为我们带来的精彩演讲和睿智思考。同时也希望大家在今后的日子里继续房讯网的年度品牌活动，继续支持全联房地产商会写字楼分会系列活动。再次感谢各位领导嘉宾的光临！
主持人：请大家移步在交流区进行自由交流。
主持人：全联房地产商会写字楼分会年会暨第十三届中国地产金厦奖颁奖典礼将在六点钟，还是这个会场准时开始。我们稍后再见。