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北京豪宅窘境:冬天真的来了吗?

2017-02-14 07:09:06 和讯房产  常丹丹 于春美

  花无百日红。去年红火的豪宅销售,开年显现颓势。

  数据显示,2016年,北京21个豪宅项目入市,实现成交3025套,成交面积52.58万平方米,同比分别上涨211%和102%。其中,10万+产品实现成交611套,同比将近翻3倍。

  然而,今年首月,北京8万+豪宅网签套数仅为52套,为近11个月豪宅月销量首次降至“两位数”。成交均价上,8万+豪宅成交均价为83551元/㎡,环比下滑19%,同比跌幅达14%。

  豪宅陷窘境,除了受市场观望情绪影响,很多项目急急等不来预售证,也是火上浇油。

  有市场人士表示,预售证审批的相关政策正在研究制定中,开发商所经历的取证难问题会持续一段时间。

  预售证“遇阻”

  北京“930”新政明确规定,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

  受此影响,不少高端项目推盘进程受阻,迟迟无法入市;另一方面,老项目在推出后期想涨价也很难。

  以丰台某住宅项目为例,2015年该地块拿地时楼面价约为3.73万元/平方米,按照正常销售价格,需要突破8万元以上,才可能出现利润,而该项目周边并无其他新项目在售,二手房价格则约在5万元/平方米-10万元/平方米之间。因此,该项目虽屡传入市风声,却因拿不到预售证始终没有实质性进展。

  “今年取证比去年难多了。当前能做的就是等待,如果一直拿不到预售证,项目也许就直接进入了现房销售,利润将进一步压缩。”北京一高端项目营销总坦言。

  近日,有市场传言,朝阳区恢复了之前暂停商品房期房转现房工作,但给出了令开发商难以接受的价格上限:8万元/平方米。

  此前,有项目为了争取到自己满意的价格,拖延不开盘,最后走“期转现”这条路,避开价格管控。

  不过,有房企销售总经理表示,“目前政府并没有什么具体说法,就是各种传言。有的说定价5万元以上难,有说10万元以上难,总之是不容易拿。”

  按照亚豪机构统计的数据显示,2017年至今的40多天里,北京共11个项目取得2308套商品住宅的预售许可,仅有泰禾丽春湖院子、长安源和绿地海珀云翡三个项目触及8万关口,这3个项目合计获批了26套8万+商品住宅,而所有取证项目的备案均价仅为47735元/㎡。

  有市场人士指出,目前预售证审批相关政策规定正在研究制定中,取证难将会持续一段时间。

  调控威慑力

  市场调控高压的威慑力不言而喻,但豪宅的冬天真的来了吗?

  对此,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,北京豪宅市场同时面临着认购价格卡死,签约需要排队的新难题,不少豪宅客户已经入住却无法办理网签。因此一月份成交价格存在一定的滞后性,并不能完全体现当下市场的真实行情。

  一位不愿具名的房企营销总也表示,1月份是春节前后,市场冷淡也属于正常,不能就此断定豪宅市场就不景气。

  在业内人士看来,目前豪宅市场冷淡,另一个原因是,豪宅客户中不乏通过出售原有住房获得房款来支付豪宅的部分费用,以此提高居住品质的改善型需求,但在不断加码的政策环境下,二手房市场出现入市者犹豫不定的情况,这就使得部分豪宅客户被挡在高首付的门槛之外。后续,随着二手房交易的逐渐回暖,会逐步传导并带动豪宅市场的解冻

  我爱我家集团市场研究院统计数据表明,2017年2月上旬(1-10日)北京全市二手住宅共网签4402套,与1月上旬的网签量相比,增加了7.5%。

  也有市场人士对前景表示担忧,“2017年整个北京豪宅市场可能都不会特别乐观,因为有严格的调控制约,再加上首付比例的提高、信贷条件加强,去年930之后北京整体的成交量都在下降,而且2017年成交下滑仍是趋势。尤其对于前期拿地成本高的豪宅项目而言,2017年日子会比较难过。”

  有项目负责人则表示,将密切关注市场动态,根据客户心理预期,以及政府预售证的审批情况和审批价格来确定推盘节奏和项目价格。

(责任编辑:宋萌 HO014)
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