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亿翰智库:房企战略评述大起底(上)

2017-02-14 16:04:01 和讯房产  亿翰智库

      序

  “战略研究这一领域似乎是无法穿越的荆棘密布的原始丛林,而这是一次穿越战略旷野的旅行”,亨利明茨伯格在1991年那本传世之作《战略历程》中这样写道。这也是我们写下这篇长达两万长文的初衷。盲人摸象般的单案例战略研究已经远远不能满足这个行业的精彩。

  为什么行业由万科独占鳌头,变成了恒万碧三国演义?为什么鲁能能够实现三年八倍的增长?为什么闽系开发商五年时间超越江浙沪开发商成为最耀眼的行业力量?为什么融创孙氏收购能够独步天下,越战越勇?为什么2016央企华润、中海、保利低调潜行?为什么招商的千亿俱乐部姗姗来迟?太多谜团待解,我们更为关心的是2017年还会出现那些超预期的事情,房地产战略如何演绎,我们看好的和我们质疑的等等都将在文中详解。

  2016年行业大顶,企业大底!亿翰智库结合以往对行业、市场以及企业的相关研究成果,以专业深入、客观公正的态度,对房企战略进行综合评价,首次推出《2016年房地产战略述评》以及超过十万字的系列文章,在房地产战略领域刻下深深的烙印。

  战略如斯,留下业绩似锦。希望在这个伟大的行业,贡献绵薄之力,向行业的实践者致礼。

  [目录]

  一、市场表现:流动性泛滥,房地产市场火爆

  1.1 背景:货币前松后紧,全面而有针对性

  1.1.1 货币政策放宽,货币流动性增加

  1.1.2 资金不断涌入房地产行业,助力房地产市场上行

  1.2 商品住宅:高烧不退,价创新高

  1.2.1 新开工略有回升,投资再创新高

  1.2.2 行业见顶,价格维持高位

  1.2.3 去化周期达到历史绝对低位

  1.3 土地市场:地价高企,但成交量全线下降

  二、2016年52家房企表现大起底

  2.1 融资:错过公司债,得憋屈死

  2.1.1 房企融资额暴涨

  2.1.2 公司债成战略性融资工具

  2.1.3 哪些企业赶上了?

  2.2 投资:一步错步步错,把握投资窗口期

  2.2.1 拿地总在下半年

  2.2.2 八仙过海,各显神通

  2.2.3 投资增加,房企的逻辑仍是线性外推

  2.3 销售:搏一搏,单车变摩托

  2.3.1 房企“去库存”显著

  2.3.2 竞争白热化,马太效应凸显

  2.3.3 业绩释放,超越自我

  三、奔跑吧,房企

  融资策略:融资收紧,另辟蹊径获资金

  投资策略:短期谨慎投资,做好跨周期准备

  销售策略:积极出货,切勿“捂盘惜售”

  产品策略:改善不可持续,重新关注刚需

  一. 市场表现

  流动性泛滥,房地产市场火爆

  行业近两年来的繁荣来源于货币,这是贯穿行业的根本逻辑。经济越差,行业越好,这是房地产行业逻辑主线。为对抗经济增速下滑,货币趋于宽松,首先推动的是股市的暴涨,随着2015年股灾过后,货币又开始大规模地回流到房地产行业。记得当时在股灾后的电话会议中,我们也对财富灭失和房价的关系问题进行了探讨,就是基于货币的流动,我们对地产行业做出了乐观的判断。2015年是分界点,之前的行业的供给需求和之后的供给需求,除了货币之外最大的影响差别是限购,但是由于限购政策关联的是时间,也就是达到一定年限就可以买房,所以限购的壁垒在非一线城市抑制需求的作用已经不大。包括对需求端限贷放松、对供给端二级市场再融资放开,以及公司债,等等这些关于货币层面变化都导致行业发生巨变。所以,我们认为理解和把握这次行业巨变的关键在于——货币。

  1.1 背景:货币前松后紧,全面而有针对性

  1.1.1 货币政策放宽,货币流动性增加

  2015年至2016年3月,央行5次降息6次降准,货币流动性迅速增加。在此期间,GDP增速放缓和2015年股市暴跌,进一步促使政府放宽货币政策,M2同比增速维持在13.5%的速度高速增长。2016年,央行货币政策依旧宽松,虽然M2同比增速回归11%左右,但M2存量已涨至较高水平,使M2增量仍较政策放宽之前高。到2016年末,M2绝对量高达155万亿,也就是说如果同比增长10%,就是15.5万亿的绝对量,放到每个月M2增量将近1.3万亿。

  表:2015年-2016年央行降息降准

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  图:2015年-2016年10月M2同比增速(%)

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  1.1.2 资金不断涌入房地产行业,助力房地产市场上行

  其他行业资金外溢:在GDP同比增速出现放缓的大背景下,外部投资环境萎靡,表现为实体经济和债券类资产收益率不断走低、股市行情未好转,导致资金从实体经济外溢。

  资金流入房地产行业:2015年公司债政策放开,新的发行规则将发行人范围从上市公司扩容到全部公司制法人,使许多非上市房企拥有发行公司债的机会,并且新发行规则还简化了公司债上市流程。房企纷纷把握公司债放宽机会,积极低成本融资,2015年下半年开始,房企公司债发行规模迎来爆发,房企获得大量资金进行房地产项目开发。

  同时,央行降息导致居民购房贷款成本降低,居民购房意愿加强,市场需求增加。并且,房地产开发贷和住房按揭贷款都有房地产资产作为抵押,相比于其他行业贷款,银行承担的风险较低,更愿意提供贷款,也将导致资金向房地产行业倾斜。

  流动性的泛滥,无疑推高了房地产市场的热度。2015年6月开始,一二线核心城市房地产市场开始回暖,并不断向周边城市扩散。

  图:2014年-2016年房地产开发贷余额及同比

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  图:2010年-2016年H1边际杠杆率

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  图:M1、M2增速差值与70大中城市新建商品住宅价格指数同比

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  1.2 商品住宅:高烧不退,价创新高

  1.2.1 新开工略有回升,投资再创新高

  全国商品住宅新开工面积呈下降趋势,受2015年新开工基数影响,2016年商品住宅新开工总量仅高于2015年,比2014年和2013年的新开工绝对量要低。并且,从绝对量上看,新开工面积回到2011年前后的水平。相较于商品住宅销售面积,2016年的新开工水平已经非常之低,也反映了大部分房地产企业开工意愿并不高。全国房地产开发投资总额创新高,但增幅有限,从行业的大趋势来看,开发投资已经出现疲态。

  图:2013年-2016年全国商品住宅新开工面积

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  图:2013年-2016年全国房地产(商品住宅)开发投资

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  1.2.2 行业见顶,价格维持高位

  2016年全国商品房成交量达15.7亿平米,很可能成为历史至高点。2014年市场下行,全国商品住宅成交量同比呈负增长态势,2015年2季度末同比回正。伴随2015年3季度以来市场的不断回暖,全国商品住宅成交量同比增速明显加快。2016年全年商品住宅成交13.8亿平米。

  2015年下半年,全国商品住宅销售均价同比增速均超7%,维持高速增长;2016年,全国商品住宅销售均价上涨再次提速,并在2016年3月增速增至最高值,同比上升超过22%,房价的快速上涨带来的负面因素也开始显现,这也导致了房地产政策的收紧。

  图:2013年-2016年全国商品住宅成交量

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  表:2014年-2016年11月全国商品住宅成交均价

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  2015年4月至2016年9月,一线及核心二线城市商品住宅成交面积持续上升,同比几乎均在20%以上,成交均价同比从4%上升至40%;国庆前后的因城施策的房地产政策出台后,成交面积同比下降,成交均价出现进一步上扬。说明市场整体的热度并没有出现明显的下降,政策的效果并没有体现出来。造成政策效果延迟的主要原因是热点城市库存减少,去化周期缩短。

  表:2014年1月-2016年11月一线及核心二线城市商品住宅成交量

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  注:核心二线城市:苏州(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥(楼盘)、天津(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州

  表:2014年1月-2016年11月一线及核心二线城市商品住宅成交均价

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  注:核心二线城市:苏州、南京、武汉、合肥、天津、厦门、郑州

  1.2.3 去化周期达到历史绝对低位

  2016年流动性泛滥,房地产市场火热,各城市商品住宅化周期不断降低,甚而达到历史绝对低位。2016年9月,南京的去化周期低至1.7个月。

  表:2016年典型城市商品住宅去化周期(月)

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  1.3 土地市场:地价高企,但成交量全线下降

  2016年一二线城市土地价格提升明显,尤其是一线城市,地价高企,而三四线城市地价较为平稳,波动不大。各能级城市溢价率均上升,受地王的影响,一二线城市溢价率攀升最明显。

  各能级城市2016年土地成交总量均较2015年有所降低,其中一线、三四线城市土地成交总量下降最明显,同比分别减少23%,10%;二线城市土地成交总量下降有限,2016年土地成交总量较去年同期减少5%。土地成交量是新开工的先行指标,在2016年土地新开工的面积下降的前提下,2017年新开工情况不容乐观。

  土地市场繁荣将开发企业推入到一个非常尴尬的境地。行业内有名的话就是,不拿地等死,拿地找死。土地价格不仅仅显著高于前期的周边土地的价格,而且也要高于周边新房的房价。也就是说,如果开发企业手里有一个项目,从经济测算的角度看,捂盘惜售比卖掉房子,换回来钱再去拿地开发更有利可图。

  表:2005年-2016年各能级城市土地成交总量(亿平米)及同比

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  图:2013年-2016年11月各能级城市土地成交楼面均价

万字长文——2016年房地产战略述评(一)

  图:2013年-2016年11月各能级城市土地成交平均溢价率

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  表:地王演变表

万字长文——2016年房地产战略述评(一)


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(责任编辑:宋萌 HO014)
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