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亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

2017-02-15 09:44:54 和讯房产 

  二、2016年52家房企战略大起底

  2.1融资:错过公司债,得憋屈死

  公司债是房地产企业的战略性融资工具,是否发行公司债将为房企未来三年的发展方向及经营模式定调,错过公司债则可能满盘皆输。而且,从时间窗口看,随着管理层对于房地产政策态度的变化,未来开发企业的公司债发行在今后相当长的一段时间内将淡出市场。

  2.1.1 房企融资额暴涨

  房地产行业属于资金密集型行业,拿地和开发都需要大量的资金,若房企仅仅依靠自有资金很难持续健康发展,可以说融资是房企的生命线。在国内融资环境宽松而境外融资收紧的环境下,房企在境内使用银行贷款、债权融资、股权融资、非标准化债券资产等方式大量融资,2015年和2016年融资额呈爆发式增长。

  图:2013年-2016年10月52家监测房企融资额(亿元)

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  2.1.2 公司债成战略性融资工具

  2013年和2014年在公司债放开前,房企主要借助银行贷款和票据方式融资,而2015年公司债政策放开后,公司债已成为房企最主要的融资工具。

  2015年52家房企全年公司债发行规模达3223.7亿元,占到全口径融资总额的41%。2016年公司债继续放量,1-9月52家企业公司债发行规模占到全口径融资总额的比重达45%,而2014年52家企业公司债规模仅相当于全口径融资总额的13.7%。从房地产企业的获取土地的数据也可以看出,2015年和2016年土地投资金额激增,土地价格大幅度上升,也充分显示了房地产企业公司债的效用。

  图:2013年-2016年10月监测房企各融资方式融资金额(亿元)

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  表:公司债放宽政策(从发债主体扩容到审批流程简化)

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  图:2013年-2016年10月典型房企公司债发行规模走势(亿元)

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  图:2014年-2016年10月52家房企公司债发行利率

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  2.1.3 哪些企业赶上了?

  在本轮公司债窗口期,上市和非上市房企都积极通过公司债融资,而上市房企表现尤为突出,充分利用公司债融资工具,以较低的成本募集大量资金,用以获取土地、开发项目及置换高成本借贷。从地王演变的路径来看,央企及规模性房企数最先拿地王的企业,最后规模型民企也加入地王抢夺战,这其中公司债功不可没。

  (i) 上市房企:锦上添花

  上市民企与上市央企或国企最大的区别在于资金获取的难易程度,通常情况下,上市央企或国企在融资上具有上市民企无法匹敌的资源优势。在本轮公司债放开的窗口期,无论是上市央企或国企,还是各规模上市民企的融资成本均有明显降低,而上市民企中规模相对较大的企业获取资金相对容易。

  本轮融资窗口期,各规模级别民营房企均紧抓机遇,积极发行公司债,融资成本均明显降低。

  大规模房企如恒大、万达、碧桂园:2015年到2016年10月恒大通过公开和非公开形式发行公司债500亿元,最低利率为5.3%,最高为7.88%,与以往票据和银行贷款的8%到9%的平均融资成本相比,实现了大幅下降;万达2015年到2016年10月公司债发行规模达350亿元,最低利率仅为3.20%,使得公司整体平均融资成本从2014年的7.51%下降到2016年上半年的5.47%,降幅达27.16%;碧桂园也紧紧把握公司债融资窗口期,2015年到2016年10月以较低的融资成本募集资金340亿元,为企业力争榜首保驾护航。

  中等规模的上市房企如富力地产,2015年至2016年10月通过发行公司债募集资金350亿元,平均融资成本为4.38%,使得公司整体平均融资成本从2014年的8.2%降至2016年上半年的6.6%。

  表:2015年至2016年10月典型上市民营房企公司债发行概况

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  上市央企及地方国企在融资上具有明显优势,且融资成本一直处于相对低位,在本轮窗口期使用公司债工具融资的成本也创新低。保利地产(600048,股吧)发行公司债的最低利率已降至2.95%,在央企中具有明显优势。北京(楼盘)地方国企金融街(000402,股吧),2015年到2016年10月,共募集资金175亿元,平均融资成本为3.97%,为住宅地产和商务地产的持续健康发展提供良好支撑。

  表:2015年至2016年10月典型上市央企及地方国企公司债发行概况

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  (ii) 非上市房企:“雪”中送炭

  相比上市房企,公司债放开前,非上市房企的融资渠道狭窄,仅可通过银行借款、信托融资等方式获得资金,公司债对非上市房企放开后,非上市房企也获得了发行公司债的资格,可通过发行公司债募集资金,助力企业可持续发展。

  以鲁能为例,鲁能虽是央企背景,但由于其并未登陆资本市场,公司债放开前,其融资渠道也相当狭窄。2015年和2016年鲁能紧抓本轮公司债放宽的良好机遇,以3.18%到3.76%的利率发行公司债80亿元,为企业爆发式发展提供了良好支撑。

  表:2015年至2016年10月非上市房企公司债发行概况

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  2.2投资:一步错步步错,把握投资窗口期

  从投资策略来看,行业低位时期是开发商土地投资的有利时机——行业低位时,地价相对较低,是拿地的有利时机,不仅可规避高昂的价格,为后期盈利奠定基础;也可减轻房企负担。因此,本轮周期中,企业的最佳拿地时机在2014年2季度至2015年2季度,2016年3、4季度拿地的企业,后续都存在较大的不确定性。

  2.2.1 拿地总在下半年

  从房企土地成交时间点来看,房企并不是在最优投资时点进行土地投资,而是在市场下行时,拿地总建筑面积明显减少;市场回暖时,拿地总建筑面积显著提升。简言之,房企进行土地投资,特别是在一二线城市的土地投资的共同点就是:追涨不追跌。

  同时房企在土地投资时间点的选择上还有个明显特征:集中在下半年拿地,每年的12月土地投资量最高。原因可能在于:

  1)在推地节奏上,政府倾向于下半年增加土地供应,每年12月土地供应量达全年月度最高值,土地供应增加,开发商可供投资的土地增加,一定程度上影响了土地成交量。

  2)房企往往集中在下半年出货,加上年末翘尾效应,因此房企集中在下半年加大土地投资力度,及时补充土地储备;同时房企在上半年往往难完成土地投资计划,因此下半年土地投资力度加大。

  图:2013年-2016年52家典型房企季度土地成交总建筑面积走势(万平米)

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  图:2013年-2016年全国(一二三四线城市)土地供应量走势(亿平米)

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  市场行情向好,地价不断走高,各房企土地投资热情依旧不减,原因何在?

  (i) 国企:不可言喻的痛

  国企改革如火如荼,国企在资金和资源等方面具有明显优势,其参与土地市场竞争主要为了免于被收购,若企业被收购,国企多年沉淀都将化为乌有,比如品牌、经营模式等,这对经营者而言是不能言说的痛。当前国企改革主要有三类:国有企业集团内部进行整合,从事地产类的子公司开始合并,如招商局下招商地产(000024,股吧)和蛇口工业区有限公司合并重组后上市;大型民企收购市场表现较差小型国有房地产企业,如恒大收购嘉凯城(000918,股吧)、融创收购青岛(楼盘)嘉凯城、金地商置收购广电地产等;大型国有企业地产业务板块合并,扩大经营规模,实现优势互补,如中航地产(000043,股吧)被保利地产并购、中信地产被中海地产并购等。

  表:典型国企改革收并购案例

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  (ii) 民企:再不努力,就没机会了

  房地产市场竞争日益激烈,行业集中度不断攀升,小企业生存空间进一步被压缩,这可能是房企的最后一次机会,若再不抓住这波行情扩大规模,势必被淘汰。民企如恒大、融创中国在土地市场上表现异常抢眼,其目的无外乎做大规模、信用扩张。

  2.2.2 八仙过海,各显神通

  行业高位时,地价高企,多数房企仍坚定对行业大趋势的判断,积极投资;但也有些房企墨守成规,投机寻求行业小周期机会,投资过于谨慎。

  (a)恒大:规模导向,土地市场表现积极

  恒大持续将“规模”置于集团战略高度,在土地市场上的表现历来抢眼。恒大上市前后(2007年-2009年间),资本市场游戏规则为“土地储备就是估值”,恒大深谙此规则,2007年开始在三四线城市一连串的大规模圈地,号称“三四线之王,为登陆资本市场奠定基础,虽2008年上市搁浅,但2009年成功上市成首富。 “土地储备就是估值”的时代已经过去,当前而言,巨量土地储备意味着更大的可售量、更大的销售规模、在行业掌握更大的话语权。

  图:2007年-2016年6月恒大新增土储(万平米)

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  规模化发展(800亿)后,恒大将投资布局由三四线向一二线转移,2015年,新增82幅土地,分布于北京、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、成都、重庆(楼盘)等54个城市,总建筑面积3485万平米,新增土地投资约713亿元,一二线新增土地投资占比75%。2016年上半年,恒大新增80幅土地,分布于北京、广州(楼盘)、南京、成都、重庆、济南(楼盘)、武汉(楼盘)等57个城市,土地投资额约845亿元,占销售金额的比例高达60%,新增土地投资总量属行业前列,其中一线城市投资额占比10.1%,二线城市投资占比63.8%,新增三线城市项目多位于惠州(楼盘)、岳阳(楼盘)、许昌(楼盘)等城市的核心区域。

  截止到2016年6月30日,恒大土地储备高达1.86亿平方米,分布于中国175个城市,项目数量总计454个,包括在深圳拥有的总建面超900万平米的多个城市更新项目,且多数位于深圳市核心区域,如罗湖、福田等,未来升值空间大,但旧改项目有一定操作难度对恒大而言也是一种挑战。

  表:恒大典型城市更新项目列表

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  图:2011年-2016年6月恒大土地储备(单位:万平米)

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  (b)融创:投资提速,收并购成标签

  2016年以前,融创属行业内比较专一的房企,一心一意做地产,不考虑转型,不做多元化。2004年至2014年,融创始终坚持城市深耕战略,以天津(楼盘)为大本营,谨慎向外扩张,且对新进城市的选择也相对严格。2015年开始,融创的城市布局节奏加快,进入南京、西安(楼盘)、武汉、成都、深圳等多个城市,在土地市场上表现积极,特别是收并购市场,2/3的土地储备为通过收并购方式获得,为行业并购王。

  截至2016年6月30日,融创已整体布局21个一二线核心城市,主要集中于包括北京区域、天津区域在内的六大区域及武汉和海南(楼盘),土地储备约3776万平方米,权益土地储备共计约2472万平方米。

  表:融创2016年H1土地储备分布

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  融创中国为行业并购王,主要通过收并购方式进行规模扩张。高效决策是融创收并购成功的秘诀之一。一般情况下,融创仅用3-5天左右即可完成尽调,从信息获取到签正式协议仅需1-2周就能完成。且2015年孙宏斌辞去行政总裁一职,专注企业战略把控,尤其是收并购业务,亲自挂帅进行谈判,并委任副总裁汪孟德全程把控,执行团队均为集团骨干组成,包括法务、财务等核心职能也均由融创内部员工组成。

  项目、股权、资产包均是融创的收购对象。经历收购绿城和佳兆业受挫后,2015年开始,融创将收购重点放在了项目层面,以规避收购的各种不确定性,如通过并购方式进入深圳,既降低了土地成本,又打破了城市进入壁垒。2016年融创开始了企业或整个资产包的收购,包括莱蒙国际、融科智地等,且9月份更成为金科的第二大股东。

  孙氏“并购王”孙宏斌,收购或布局足迹已遍布全国,如对中渝置地、天朗、雨润等企业的收购,也有融绿平台之争,其收购或布局足迹遍布广州、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、上海(楼盘)、东莞(楼盘)、郑州(楼盘)、成都、西安、南京、合肥(楼盘)、武汉、重庆、深圳等城市。

  (c)阳光城(000671,股吧):招拍挂+收并购

  2016年,阳光城集团全面升级“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)战略布局,在领跑大福建的同时,着力深耕长三角、京津冀和珠三角三大核心区域,并择机进入战略机会城市。

  阳光城一直通过招拍挂和收并购的方式丰富土地储备,截止2015年底,公司土地储备总量为1307.4万平方米。2015年通过招拍挂获得11个项目,成交金额92.76亿元,计容面积为202.95万平方米;通过收购在建工程或并购共计获得6个项目,股权收购价格41.82 亿元,计容建面112.38万平方米。

  虽然2016年上半年地价持续攀升,但阳光城拿地力度不减,上半年土地投资(包括招拍挂及收并购)总金额达109亿元,占销售额比重为62%,同比扩大45个百分点,拿地面积为381.68万平方米。

  表:2012年-2016年上半年阳光城土地投资状况

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  2.2.3 投资增加,房企的逻辑仍是线性外推

  (i)量升价涨

  成交面积与成交金额快速提升,楼面价与溢价率大幅度上涨。2015年3季度至2016年3季度房企明显加大了土地投资力度,但土地成交总建筑面积仍无法超越2013年,其原因主要在于土地供应量减少,一二线土地供不应求,三四线城市整体处于去库存阶段,房企在三四线城市投资的热情不高。

  图:52家典型房企土地成交总建筑面积走势(万平米)——按月划分

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  图:52家典型房企土地成交总建筑面积走势(万平米)——按季度划分

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  2015年3季度至2016年3季度房企土地成交总建筑面积虽不及2013年至2014年1季度,但土地成交总金额远高于2013年至2014年1季度,更远高于2014年2季度至2015年2季度。2015年三季度以来,市场持续上行,地价不断飙升,这也反映了房企追涨不追跌的投资态度。市场行情越好,房企预期市场将更优,投资力度越大,同时这也离不开企业充裕资金的支持。

  图:52家典型房企土地成交总金额走势(亿元)——按月划分

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  图:52家典型房企土地成交总金额走势(亿元)及同比走势——按季度划分

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  注:52家房企中,除融创的拿地数据包括收并购数据外,其他房企仅包含公开市场拿地数据

  行业高位时,土地溢价率较高,高溢价提升了土地成交总金额,2015年2季度至2016年3季度,土地成交几乎全是溢价成交,无溢价成交占比甚微。

  一线及核心二线城市土地成交均价总体呈上升趋势,而普通二线及三四线城市土地成交均价保持相对平稳。

  图:2013年-2016年9月52家房企各溢价率范围土地成交总建筑面积(万平米)

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  图:2013年-2016年9月52家房企各溢价率范围土地成交总金额(亿元)

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  图:2013年-2016年9月各能级城市土地成交均价走势(元/平米)

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  纵然地价飙升,房企土地投资热情依旧不减。从2015年下半年至2016年上半年来看,信达地产(600657,股吧)和平安不动产绝对是高价拿地的典型,信达地产和平安不动产土地投资的勇气和资源均来自其强大母公司的大力支持。

  (a)信达地产:背水一战,势必一战成名

  背靠母公司——中国信达(财政部控股的金融资产管理公司),信达地产兼具央企及金融企业背景,资金充足。同时,适逢国企改革和母公司整体上市,公司极具扩张欲望,积极投资。

  信达地产在2015年至2016年上半年共竞得7块地王,溢价率几乎均在50%以上,其中上海顾村地块溢价率达300%,信达地产也因此一战成名。由于信达拿下地王时间集中于2015年及2016年上半年,2016年下半年土地楼板价进一步提高,因此较2016年下半年地价来说,信达所抢地王的价格并不高。信达地产把握行业上升中的最后时机,将大量热点城市稀缺土地资源收入囊中,为未来扩张储备了充足的弹药。

  表:2015年-2016年10月信达地产土地投资情况

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  (b)平安不动产:搭伙各帮各派,已成规模“最大”房企

  平安不动产同样拥有强大的母公司,在房地产市场上表现不逊色于信达。

  平安不动产通过多种方式参与房地产投资,除在土地市场上招拍挂竞得土地外,还通过入股项目公司扩大规模。

  1)通过招拍挂方式公开拿地,并联合房企开发运营。公司通过招拍挂方式竞得多块地王,这一点与信达地产很像。2015年,公司相继在上海、北京、杭州等城市竞得地块超19宗,总土地价格超过600亿元。2016年,公司继续加大投资力度,先后拿下杭州、天津等地王,溢价率均在50%以上。平安不动产竞得的土地大多引入品牌房企合作,公司充当财务投资者的角色。

  表:平安不动产与企业合作拿地情况(不完全统计)

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  2)平安不动产入股房企优质项目,变相投资。2014年至2016年,多家房企项目公司引入平安不动产作为投资人。2015年9月18日,招商地产间接非全资附属公司南京招平利盛与深圳联新及南京弘洋成立项目公司所开发的位于南京栖霞区燕子矶的地块。2016年4月13日,越秀地产项目公司引入广州联衡置业有限公司(平安不动产拥有50%股权)投资昔日地王广州市白云区项目,联衡置业购入项目49%的股权,共耗资23.27亿元。

  与平安不动产有股权合作的房企超过20家,若将平安所有参与投资的项目销售额加总,则其将成为中国规模最大的房企。

  (ii)房企血拼一二线,前瞻性布局笑到最后

  在2014年至2015年上半年对一线及核心二线城市进行前瞻性布局的房企,则在一定度上把握了本轮上涨行情,销售业绩提升一般较快。

  从52家典型房企的总体土地成交城市布局上看,2015年至2016年一线及核心二线城市土地成交总金额较2014年明显提高,而建筑面积却提升相对较小,主要是因为一线及核心二线城市土地价格较2014年提升较大,地王频出,房企超70%的资金流入一线及核心二线城市土地市场,其中2016年第三季度表现更为突出,而一线及核心二线城市土地供应呈刚性,甚至有些城市出现供不应求的情况,因此土地成交总建筑面积上涨空间有限。

  图:2013年-2016年9月52家房企土地成交总建筑面积各能级城市占比

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  从各能级城市土地成交总金额上看,2015年下半年至2016年三季度,一线及核心二线城市市场环境向好,企业整体投资力度也明显加大。但是从企业投资偏好来看,一线及核心二线城市的土地投资额度比例并未随城市市场行情好转而提升,甚至还出现了明显下降。

  一线及核心二线城市投资额占比出现下降主要有两大原因:

  1)部分企业已在2014年及2015年上半年间调整投资方向,投资布局转向一线及核心二线城市,造成2014年及2015年上半年一线及核心二线城市投资金额比例较高;

  2)2015年及2016年上半年一线及核心二线土地需求虽旺盛,但供应较少,导致在此阶段土地成交溢价率不断走高,地王涌现,但投资比例并未上升。

  图:2013年-2016年9月52家房企土地成交总金额各能级城市占比

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  表:2014-2016H1一线及核心二线城市投资额情况
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  部分房企在城市布局上节奏把握较准,在2014年就开始重点布局一线及核心二线城市,为2015年及2016年市场上行时提供充足的货量。其中碧桂园、中南建设(000961,股吧)、华发股份(600325,股吧)等企业表现尤为突出。

  (a)碧桂园:向一二线及周边城市战略转移

  历来主攻三四线城市的碧桂园,已开始将战略布局向一二线城市及周边转移,2014年一二线城市销售金额占比与三四线城市销售金额占比已基本持平,各自均约占48%;2015年全年1402亿元的销售额中,一二线城市的销售占比已经超过三四线(约52%的销售贡献来自于国内一二线城市,另外46%来自于三四线城市)。

  2015年开始,碧桂园新增土地投资中,除了重点关注的环一二线近郊外,还战略布局四个一线城市。2015年4月29日,碧桂园以6.08亿元拍得上海市嘉定区徐行镇地块,成功进入上海。2015年7月28日,碧桂园联合专业地产金融上市公司汇联金融,以股权收购的方式开发位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交汇处的两个新地块,这是碧桂园23年来首次进入深圳。2015年10月23日,碧桂园、金茂联合体以34.2亿摘得北京丰台花乡四合庄28-A金融用地,溢价率高达140%,折合楼面价28983元/平米。

  2016年公司继续在一线城市战略布局,2016年5月在广州和深圳获取规模分别为1.56万平方米和2.03万平方米的商办用地。2016年8月继续增加上海土地储备,以14.12亿元获取了青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块,该地块为住宅用地,规划建筑面积4.69万平方米,楼板价30107元/平方米,平均溢价率为100.71%。

  图:碧桂园2011年-2016年H1土地储备总量走势(万平米)

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  图:2015年碧桂园新增土地城市类型划分

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  (b)中南建设:2014年调整战略布局,重点拓展长三角地区一二线核心城市

  2014年之前,中南建设的项目多分布江苏省和山东省三四线城市,一线城市无项目,二线城市项目较少。2014年公司及时调整经营战略,收缩在江苏省外的非核心区域的业务。同时公司执行力较强,在苏州、南京等核心二线城市先后成立了分公司,加大南京、苏州等城市的深耕力度,并且,针对上海、北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场有新突破。2014年至2015年,公司累计新增土地储备超150万平方米,均集中在苏州、南京、杭州、上海等核心一二线城市,优质土地资源的补充为公司在2016年销售业绩迅速提升奠定基础。

  2013年中南建设开发项目,按建筑面积计算,二线和三四线占比分比为16%和84%,到2016年上半年开发项目面积占比已转变为一线:二线:三四线=4:31:65。

  图:2016年上半年公司开发项目各能级城市占比(按建筑面积分)

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  图:2016年上半年公司土地储备分布情况

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  (c)华发股份:成功搭乘重点城市班车,销售业绩实现突破

  2014年之前,公司主要在包头(楼盘)、大连(楼盘)、中山(楼盘)沈阳、重庆、威海(楼盘)等城市扩张,但由于北方的二线城市市场深度不足,去化不畅,公司2014年之前土地储备总量虽增长较快,但能够转化为销售收入的却占比较少。2014年,公司及时调整战略布局,积极推进“珠海(楼盘)为战略大本营,广州、上海、武汉等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想,加快公司战略转型升级。2014年,公司新增土地储备建筑面积73.4万平方米,均集中分布在上海、武汉、广州等核心城市。

  2015年,各城市房地产市场出现分化,公司在继续保持珠海市场上龙头地位的基础上,进一步加大对上海、广州、武汉等城市的布局力度。2015年,公司新增土地储备总建筑面积为188.4万平方米,集中分布在珠海、武汉、上海等城市。其中,上海静安府2016年部分开盘,开盘即售罄。

  截止到2015年年底,公司项目主要分布在珠海、上海、广州、武汉、南宁、中山、威海、沈阳、包头、大连、盘锦(楼盘),公司仍不断入驻开发其他城市项目。2016年上半年,公司竞得姑苏区胥江路地块,成功入驻苏州,并联手泰禾集团(000732,股吧)合作开发苏州市姑苏区虎丘路项目,推动区域布局进入新阶段。公司土地储备计容积率建筑面积825.4万平方米,华东地区土地储备面积持续扩大,新进入城市珠海、苏州的新增土地储备计容积率建筑面积为30.5万平方米。

  2016年上半年,公司销售金额达205亿元,同比增长508.5%。华发股份销售业绩的快速增长,离不开珠海房地产市场的火热和公司前瞻性的战略调整。

  图:2014年-2016年三季度新增土地储备建筑面积分布情况(万平米)

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  2.3销售:搏一搏,单车变摩托

  2.3.1 房企“去库存”显著

  2015年3季度以来市场持续升温,房企销售业绩屡创新高,多数房企存续比呈不断下降趋势,去库存在房企身上表现突出。截止2016年6月30日,碧桂园存续比已降至3.74年。纵然恒大土地储备量行业领先,但存续比也已由2015年的6.1年降至5.6年。

  表:典型房企土地储备存续比(年)

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  2.3.2 竞争白热化,马太效应凸显

  2016年以来房地产行情持续向好,多数房企把握有利时机,快速去化的同时推高了各梯队排名的门槛值。同时,集中度显著提升,行业强者恒强的局面愈加凸显。预计随着行业持续震荡及优势资源不断向大型房企倾斜,小型房企生存压力将进一步加大,行业集中度将持续上升。

  表:TOP房企销售金额门槛值(亿元)

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  图:2014年-2016年行业集中度变化

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  2.3.3 业绩释放,超越自我

  2016年受益于一线及部分二线城市房地产市场上扬,房地产企业销售业绩全面释放,企业销售目标不断上调。截止到2016年年底,大中型房企大多超额完成上调的销售目标,销售业绩创新高。

  表:典型房企上调目标销售额及完成率

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  图:2016年前三季度中国典型企业销售金额及同比

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  (i)恒大:地产为基,蟾宫折桂

  2016年以来,恒大表现强势,销售业绩直逼万科,恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,更是调整全年销售业绩目标至3000亿元。1-9月恒大累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元,2016年全年累计销售金额为3734亿元,目标完成率为124%。

  图:恒大2008年-2016年销售业绩走势(亿元)

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  除了在土地市场大规模囤地支撑企业销售业绩外,恒大战略也愈加清晰,着力发展地产业务,在二级市场上动作频繁——2016年8月8日至15日,大量买入万科地产股份,成为万科第三大股东。并且,恒大有意砍掉盈利情况不佳并且与房地产相关性较弱的粮油、乳制品及矿泉水业务,实现“瘦身”,更专注于房地产业务的发展。

  (ii)碧桂园:第一不是梦

  房地产企业的销售规模通常由前期(两三年前)的投资规模和力度决定。从碧桂园2011-2016年10月销售业绩可以看出,碧桂园的销售业绩存在明显的三年一周期特征——“两年积累,第三年大爆发”。2011-2012年销售业绩保持相对平稳,而在2013年则迎来销售大爆发;2014-2015年销售业绩亦是平稳增长,2016年销售业绩较2015年全年翻番。

  2016年房地产市场火爆,碧桂园响应国家去库存政策,将2014年、2015年积累的货量和2016年新货量集中推出,使得2016年碧桂园销售业绩大增,远远超过年初制定的全年1680亿元销售目标,2016年销售额已达3088.4亿元,同比增长120%。

  图:2011年-2016年碧桂园销售业绩

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  深耕三四线城市的碧桂园已开始加大一二线城市投资,同时通过购买、兼并、联合开发等多重形式,在环一线及核心二线城市周边的卫星城密集布局多个项目,2015年计划拿地金额为200亿元,最终土地投资超计划金额300多亿元。截止2016年6月30日,碧桂园土地储备已经高达1.17亿平方米。2016年上半年土地投资占销售金额的比例高达58%,保持每天一块土地入账的速度。碧桂园不遗余力拿地,再配合其强大的营销能力,2017年碧桂园问鼎房企销售金额榜榜首也不无可能。

  (iii)万科:量出为入,还能守住第一吗?

  图:2011年-2016年万科销售金额走势

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  万科2011年至2015年销售规模维持行业领先,一如既往的保持稳健发展。与恒大碧桂园等房企积极的投资风格不同,万科始终保持稳健的土地投资风格,不拿“面粉贵过面包”的项目,各年新增土地储备略大于当年销售面积。

  截止2016年6月末,公司土地储备总量为3582平方米,远低于同规模房企恒大和碧桂园近万亿平方米储备,这与公司不囤地、高周转的经营策略有关。但是,公司的存续比逐年递减,2015年末存续比近2年,预计2016年将略超1年。公司的拿地速度几乎与销售速度持平,因此不会影响公司2017年的供应量,但是公司补库存的压力仍然存在。

  表:典型房企土地储备状况(万平方米)

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  表 2011年-2016年上半年万科销售面积、土地储备及存续比情况

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

  (iv) 万达:黄鹤一去不复返

  万达在2012年至2014年间销售业绩呈平稳上升趋势,但2015年公司提出去地产化,降低房地产销售业务比例,2015年全年销售业绩与2014年基本持平。2016年房地产合同销售目标约1000亿元,较2015年主动下调640亿元。同时,公司2016年土地投资额开始下降,公司将投资重心转移至文化旅游项目建设。导致2016年万达销售金额为1074亿元,同比下降35%。

  表:2012年-2016年万达销售业绩走势(亿元)

亿翰智库:房企战略评述大起底(中)

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(责任编辑:宋萌 HO014)
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