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亿翰智库:房企战略评述大起底(下)

2017-02-16 14:13:19 和讯房产 

  三. 奔跑吧,房企

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  言归正传,2017年市场调整已成定局。

  我们预计2017年市场行情表现为前高后低,即对上半年市场保持审慎乐观的态度,下半年可能出现去化周期的逆转,市场将面临调整。主要因为2016年,房企竞得大量高价地,面粉贵过面包,房企多持观望态度,能不开发则不开发,非得开发的也得逼到点上再开发,等到十九大召开后,看政策是否会放松,因此上半年供给量难有起色;当前各个城市的供给量相当有限,城市去化周期维持低位,虽有回升,但回升幅度有限。按道理而言,去化周期在18个月左右时,市场才可能出现拐点。到2017年6月,若房企销售仍跟不上,当需求萎缩到原先的一半时,开发商供货的意愿和能力就会开始变强,去化周期才可能逆转。我们预计市场最早可能在2017年3季度后才可能调整,但最大可能会在2018年1季度调整。

  同时,我们还判断17年新开工的下降与投资的敞口会非常大。新开工跟着上年新拿地面积走,2016年市场虽然相当火热,土地成交金额暴涨,但土地成交面积下降,2017年行业环境不乐观,17年新开工势必会快速下滑。但投资不同,投资主要包括预售前和预售后的投资,预售前的投资占比较小(多数城市预售条件宽松),因此大部分投资将跟着预售金额走,2016年行业销售火爆,预售金额庞大,既已预售,势必要交房,开发商亦势必要将房屋建成,投资将会正向增长;而且,除部分极其偏远城市及东北的三四线城市难有起色外,大部分三四线城市房地产市场已慢慢有起色,已不再是一潭死水,即占主导的投资将是上行的,即使增速会下降,但下降空间有限,总体而言,投资势必将上升。

  如此形势下,房企面临严峻挑战,2017年房企该如何制定自身融资、投资、销售及产品策略呢?

  融资策略:融资收紧,另辟蹊径获资金

  2016年市场的火爆源于流动性的泛滥,政府出台政策调控的目的在于给房地产市场降温,房企融资渠道收紧,2016年11月,上交所、深交所对房地产公司债,发改委对商业地产企业债均进行了相应规范。商业银行开始暂停表外资金为地产企业融资,多位银行、券商人士表示,通过银行表外理财资金为房地产企业融资已基本停止。

  2016年11月,房企共进行了28笔私募债、公司债、中期票据等融资,比10月的79笔有明显下滑。从金额上看,11月房企债券融资规模为288.3亿,环比骤降57.9%。这一规模创2016年的月度新低。未来房地产融资渠道将进一步收窄。

  表:近期规范房企融资的主要政策(2016年)

亿翰智库:房企战略评述大起底(下)

  毋庸置疑,政府出台各项政策,无论从供给端、需求端还是中介,说到底是对企业资金的考验,所以在一定程度上融资是关键。在国内融资收紧情况下,海外融资和间接融资或成未来融资趋势。

  2016年10月房企美元融资总额为3.49亿美元占比9.86%,成为10月各类融资中唯一的一笔增幅,环比增长31.85%。当代置业、首开集团均在境外成功发行债券,未来有海外融资渠道的开发商或将受益。

  间接融资主要有两种方式,ABS(资产证券化)和打造金控平台。ABS,即通过资产证券化将优质物业进行剥离,同时拓展融资渠道,并通过资产证券化分享持有物业增值的收益。已有多家企业推出资产证券化产品,如海印股份(000861,股吧)以15家商业物业的租金为基础资产推出海印股份专项资管计划,融资规模为15亿元;世茂发行国内首单针对物业费的资产证券化项目,融资规模15.1亿元,获得超三倍的超额认购;新城控股以10.5亿元的转让价格,将其子公司上海(楼盘)迪裕商业经营管理有限公司的全部相关权益转让给东证资管发起设立的“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”,该计划将聘请新城控股旗下公司继续经营管理目标资产,新城同时享有目标资产的优先购买权。

  表:典型资产证券化项目

亿翰智库:房企战略评述大起底(下)

  在资产配置荒的背景下,充分利用庞大的上下游产业链优势,打造金控平台,房企能够取得资产端的竞争优势,帮助公司减轻持有物业的资金压力。

  目前房企金控平台多数处于培育期,或与房地产业务无直接关联,而更多会间接介入房地产。以绿地金控为例,据了解,该平台除110亿元直接输血地产项目之外,另有100亿元专门投向了4个金融投资项目,包括设立投资基金、互联网创新金融、增资绿地融资租赁等。

  表:成立金控平台的典型企业

亿翰智库:房企战略评述大起底(下)

  投资策略:短期谨慎投资,做好跨周期准备

  在投资上,地价高企现状尚未改变,加之政策出台抑制房价上涨,政府势必要将房价降温。在此情况下,房企利润空间进一步被压缩,短期内很难实现盈利。企业应根据企业自身情况,调整投资策略。

  (1)货币资金充足的房企:由于一线及核心二线城市的核心地段土地供应有限,土地属稀缺资源,一线及核心二线房地产市场长期看好,并且该类企业具有跨周期的能力,因此,对于稀缺资源的获取,在条件的允许的情况下应积极争取。

  同时,随着政府对企业土拍资金审查变严,2017年初土地市场或遇捡漏期。例如:2016年年底,上海临港海湾两块地块出让时只有4家开发商参与竞拍,主要由于土拍时,政府会审查企业资金来源,申报自有资金超过竞拍价格时,开发商将会被没收保证金,资金来源的审查屏蔽掉大量企业,直接导致一线城市土地竞拍竞争减小。

  而三四线城市人口外流严重,趋势不可逆,城市库存普遍较大,消化能力较弱,总体保持谨慎进入态度。但部分强三四线城市仍然有机会,环上海、环北京(楼盘)及环广深区域的强三四线城市可积极关注,并建议采取控盘的逻辑经营,主要开发大盘模式及抢占核心项目资源。

  (2)货币资金不足的企业:2017年房地产市场面临调整,并且一线及核心二线城市土地价格居高不下,建议该类企业积极寻求与其他开发商或金融机构合作,小股参与。并积极关注企业当前深耕情况较好的城市,稳住大本营。同时,具有政企背景的企业可以关注产业地产,引入政府资金。总之,土地投资时,需保持谨慎,切勿盲目抢夺高价土地。

  销售策略:积极出货,切勿“捂盘惜售”

  (1)千亿规模房企:储备货量,应对寒冬

  2016年,千亿规模房企均已超额完成全年目标销售额。其中碧桂园、融创累计销售金额同比均增长120%以上,恒大同(楼盘)比增长85%以上,恒大、万科、碧桂园累计销售金额均已突破3000亿。并且,大型房企土地储备较充足,其中恒大和碧桂园土地储备量均超1亿平方米。同时,千亿规模房企现金流充沛,并已实现全国化布局,企业跨周期、抗风险能力较强。即使2017年市场出现下行,对这类企业影响较小。因此,这类企业应提前为2017年寒冬到来准备好货量,在市场降温前快速出货,加快现金回流,为拿地窗口期进行土地投资奠定基础。

  (2)300至500亿规模房企:积极出货,储备资金

  与千亿规模房企相比,300至500亿规模房企的土地储备相对较少,供货节奏化、布局区域化,受政策影响相对较大。因此,该类规模企业应把握当期市场高位行情,积极出货,提高销售回款率,增加货币资金储备,应对2017年市场调整。2017年300至500亿规模房企破釜沉舟,有机会实现弯道超越。

  (3)100至300亿规模房企:最后一次登上方舟的机会

  2016年房地产行业集中度显著提高,马太效应愈加凸显,100至300亿规模房企生存环境愈加艰难。2016年一二线核心城市土地市场竞争激烈,地价节节攀升,此类房企几乎无力承担高昂的土地成本,优质土地资源不断向大型房企倾斜,行业面临洗牌。若企业将所有资金集中,进行单项目经营,则经营风险性很大,几十亿的资金付之东流,不建议孤注一掷。同时,企业开发能力有限,寻找合作开发难度较高,合作操盘的机会相对较小。我们认为在当前房地产市场重新回归资源主导的阶段,100至300亿规模房企面临巨大的生存压力,但活下来的机会依然存在。因此,100至300亿规模房企也应清货套现,储备资金,积极寻找新的模式,不停止对规模的追求。

  产品策略:改善不可持续,重新关注刚需

  本轮行情主要来自改善型需求释放,而当前改善型需求的释放已接近尾声。同时,本轮政策,无论是限购还是限贷,主要倾向于打压改善型需求。改善型需求受打压,刚需或将主导下轮行情。未来房企应重视对刚需市场的把握,调整自身产品结构,满足市场需求。

  其实,在2016年2季度市场处于高位时,我们就开始强调房企要注意防范风险,政策只会加码,不会放松,房价短期不会下跌。对房企而言,2017年也是至关重要的一年,但并不意味着企业的业绩会缩水,这取决于房企的应对策略,不排除鲁能这样的销售黑马再现,万科、恒大、碧桂园的龙头之争将归何处,也备受期待。最后请继续关注亿翰智库每月推出的《中国典型房企销售业绩TOP200》榜单。

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(责任编辑:宋萌 HO014)
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