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低溢价背后的冷血土拍 六家房企瓜分北京两宗偏远地块

2017-02-17 07:03:15 和讯房产  赵普 常丹丹

  和讯房产消息 北京鸡年的首场土拍,拍的很低调,两宗房山地块的成交溢价率均不超过11%,对于仍处在并可能长期处在调控期的北京楼市来说,遇冷并不意外,但对于房企来说,低溢价并不代表平淡,事实上房企的内心可能更冷。

  2月16日下午,万科、碧桂园、首创在内的8个竞买人,共计13家房企参与了位于房山区域两宗土地的竞拍,最终被中海+首开+保利+龙湖联合体以及金地+旭辉联合体瓜分。

  在中原地产首席分析师张大伟的分析中,上述两宗地块位置偏远,距离天安门55公里,配套欠缺,宗地属性复杂。然而这样两块在分析师眼中难吃的肉,依然被六家房企共同瓜分,其中还有央企,这种低溢价、联合拿地的平淡背后,在另一方面更凸显了房企在北京房地产市场上的生存难度。

  六房企瓜分两偏远地块

  房企联合体成为本次土拍中的最大赢家,六家房企组成两个联合体瓜分了两块在分析师眼中并不显好的地块。

  据了解,房山的两宗地块均沿用去年开始试点的“限房价、竞地价”模式,业内指出这种模式下直接控制了高价地的无序诞生,但是由于限定了最高售价,大大加大了房企的开发难度。

  根据限售条件,房山两宗地块商品住房销售均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米;同时,90平米以下户型占比达到70%,二手商品房5年内不得出让。

  这些限制条件让本就基因不好的房山两地块快速成交,其中起始价21亿元的房山区良乡镇01-02-03等地块仅在7轮举牌之后,就被中海+首开+保利+龙湖联合体摘得,最终成交价23.25亿元,溢价率仅10.71%。

  另外的房山区01-13-02地块起始价16.6亿元,竞拍开始后万科与金地+旭辉联合体相继交锋,最终被旭辉金地联合体在第10轮以18.1亿元竞得,溢价率仅9%。

  至此,北京鸡年的首场土拍仅用了21分钟完便结束了,由于两宗地块均未达到总价上限,后续的自持面积等竞拍环节自动取消。

  中原地产首席分析师张大伟分析指出,“整体看,该两宗地块位置太偏远,距离天安门55公里,地块属于北京远郊区,而且距离良乡核心区尚有数公里,配套欠缺,所以企业积极性有限。”

  “除此之外,良乡镇01-02-03地块属性复杂,配建比例达到了13%,住宅只有66%。”根据张大伟判断,按照商业部分0.7倍计算楼面价,剔除其中的基础教育部分,住宅部分楼面价在2万元/平米左右,这个价格实际也已经不低。

  亚豪机构市场总监郭毅指出,为规避高价地和市场不确定性带来的风险,多家房企联合拿地的现象,将频繁出现。

  实际上,这一现象已经渐成趋势。

  克而瑞研究中心统计的2016年房企销售额和权益额的数据显示,销售权益小于90%的房企的比重达到了34%,也就是说,超过三分之一房企采用合作开发、轻资产运作等开发模式。

  联合体、低溢价成交背后的低成长空间

  然而这种联合拿地在表面上的笑脸之外,更多的则是利润报表上冰冷的压力。

  越来越多的房企采用合作开发模式,带来的是房企整体销售权益将呈下降趋势。事实上,越来越多的房企开始在财报中增加权益销售额这项数据,相比来说,权益销售额更能反映房企的真实财务状况。

  “权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,项目销售产生的回款才可以计入报表。销售权益比例越高的企业,销售回款率往往越高,而且比较稳定。”克而瑞研究中心在报告中表示。

  据上述分析指出,房企权益销售比例越高,实际销售金额越高,实际回笼的资金也就越多,这也是对于部分权益占比较低的房企而言,虽然销售金额高但回款率低的重要原因。

  比如上述联合体中的房企保利,去年的权益销售比例约为73%,在2016年上半年回款率为80%,但2015年全年的回款率约为93%。

  更为严重的是,越来越多的合作开发项目竣工将使少数股东分得的净利润比例逐期提升,母公司股东权益部分占比随之下降。

  这种情况下即使房企表面上销售规模在增加,但归属母公司的利润实质上却有可能降低,投资者并不能从规模扩张中获得同步的收益提升,即所谓“增收不增利”。

  而在上述组成联合体的六家房企中,旭辉在北京采用联合开发的项目比较多,比如旭辉26街区就是七家开发商联合开发,金地去年推出的项目也有联合开发项目,比如和电建合作的电建•金地华宸。

  而且上述两家在之前的采访中,都曾表达了北京土地市场给房企带来的压力。

  金地华北区域副总经理遇绣峰曾表示,随着北京供地日益减少,未来发展面临的压力并不小,但是有优质的高性价比地块还是会出手。 据了解,金地集团(600383,股吧)目前已在全国范围内获取30余宗土地,这些土地可能在2017年转化为可供应产品。

  另一方面,旭辉也表示,北京土地市场拿地越来越严苛,旭辉要谨慎拿地,积极把握拿地“窗口”期。

  而金地、旭辉、万科等一些房企更是早早开始对更远距离的环京区域开始布局,金地就曾表示2017年将继续加大环京区域的布局,旭辉更透露了对环京区域的土地储备充满信心。

  难度持续增加和供应量缩减的北京土地市场,也许将逼迫更多的房企向更远的区域寻找自己的资源。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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