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杨明伟:菜市场泡出来的投资大咖

2017-02-24 13:17:20 和讯房产  于春美

  杨明伟是地产金融圈的潮流之星,但他却以“农民”自居。他是物理工程专业出身,却拥有律师、注册会计师、审计师、国际注册内部审计师等数个重磅专业资格。

杨明伟:菜市场泡出来的投资大咖

  “你的这种强大学习力,是怎么实现和完成的?”

  “都是为了混口饭吃。我是农民出身,从小上学就是为了长大能吃饱饭,努力学习考大学,慢慢就习惯啦!”

  “单是混饭吃简单,一项技能足够了。是自律和追求使然吧?”

  “每个人追求的东西不一样,对快乐的定义也不尽相同。我认为,努力工作本身也有很多快乐!”

  杨明伟的回答质朴而真诚。数十年间,他保持每周至少一次逛菜市场的习惯。蔬菜水果、鸡鸭鱼肉、油盐酱醋都会买。有时也未必会买,但会问,做调查。正是这种坚持,他对市场价格的变化感知异常敏锐,一件东西,10年前什么价格,10年后又是什么价格,他都一清二楚。他的大脑里存储着一张张清晰的价格走势图。

  “菜市场是中国经济变化最直接的晴雨表。”“多年来,菜价涨多跌少,整体刚性上涨,这跟房地产市场是一样的。不过,近期菜价有点疲软,这说明经济下行压力蛮大,可能在筑底。”杨明伟有他独特的市场观察角度。

  作为地产基金管理人,他是如何从投资的角度看待房地产业的起起伏伏?作为资产管理者,他又是如何带领团队,在鱼龙混杂的行业中,自成一股清流,赢得投资人的信任?

  杨明伟有很多金句,值得玩味:

  “十年前的感冒药治不了今年的病。”

  “没有投资人的信任哪有基金飞翔的机会。”

  “低头拉车,抬头看路。”

  “挑选好的项目做,把每个做的项目做好。”

  下面的对话,你能从中感受到这位地产基金优等生的视野和心路。

  市场之声

  和讯房产:近期,中国基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》文件,对私募资产管理投资房价上涨过快的16个热点城市进行严格规范。这对地产私募基金有哪些影响?

  杨明伟:总体上,监管趋严后做起来没有原来那么方便。对地产私募基金而言,还是有很多可选择的方式,比如从同股同权的角度做。

  实际上,监管是常态,大家对监管的变化有心理预期,在做项目时首先解决合规性问题,会严格按照监管要求设计产品。

  和讯房产:目前,北京、上海、天津等城市房贷利率相继收紧,前不久央行实行SLF,资金趋紧的形势会对今年的房地产市场造成哪些影响?

  杨明伟:今年的资金是不是趋紧现在还不好下结论,具体对房地产市场造成的直接影响现在也不好判断。

  从资金面来讲,央行的政策调整,是择机进行的,因为涉及的面比较多,比如行业、宏观、境外等基本面,可能现在资金还不会完全紧起来。今年的货币和财政政策,究竟是紧还是松,两会之后可能会有一些动静。

  另外,央行实行SLF,意味着金融机构向银行借钱成本高了,但对有些不向银行借钱的金融机构而言,不会有很大影响。目前看,对我们的基金业务没有实质性影响。

  和讯房产:你们会如何根据今年的市场变化做哪些战略调整?

  杨明伟:对于专业的地产私募基金而言,不管市场形势好坏,我们都要做。市场形势只是我们考虑的其中一个方面,还有更多维度和更多因素要考量和判断,比如未来的风险和退出收益率有多高,投资城市和具体的项目等等。总之,我们每一个投资项目都会做压力测试的,对未来可能发生变化的各种因素都会考虑进去。

  优等生的诀窍

  和讯房产:地产基金选择投资项目的视角与房企看项目的角度有什么不同?

  杨明伟:两者有相似之处,但更多的是不同,是一种互补关系。地产基金主要从投资角度,即考虑钱如何进和出,主要是解决风险问题、收益问题、合规性问题以及解决路径问题。房企更多从成本、市场占有率、户型设计、购房者的投资偏好等角度考虑。

  和讯房产:现在城市在分化,市场也在不断分化。你们的投资策略上有没有新的调整?

  杨明伟:我们的投资范围很大,业态也很多,比如住宅、商业、产业园、呼叫中心等。但在具体的项目选择上非常谨慎。具体会根据项目业态、合作伙伴的资金实力,区域房地产市场等做理性分析。

  和讯房产:有些地产基金会非常明确表示,只布局一二线城市,会特别聚焦。您怎么看?

  杨明伟:其实,大家对城市判断的标准不一样,房企划分城市标准与地产基金不同,甚至地产基金之间对城市的分类也不一样。

  我们更多侧重,比如东部,京广线以东的省会城市、副省级城市等。西部的重庆、成都、西安等。总体上,聚焦在一线城市、二线城市和2.5线城市。比如湖北襄阳,地产商眼中是三线城市,我们综合判断认为是2.5线城市。

  我们会参考城市人口、GDP构成、未来对人口吸纳程度、购买人群、小学生入学人数等指标进行筛选,更多是参考城市发展潜力,在对城市真正考察后,才会考虑是否纳入我们的投资范围。我们进入到每个城市的第一个项目都是非常谨慎的。会将宏观和微观结合起来,判断项目的可行性和风险。

  和讯房产:2010年起,地产基金一哄而上,经历这几年的行业大洗牌,长富汇银凭借哪些实力树立起江湖地位?

  杨明伟:投资人的信任是基金管理公司竞争力的核心。没有投资人的信任,基金管理人连展示专业能力的机会都没有。如果说私募基金是一只小鸟,那么投资人的信任就是小鸟的翅膀,插上投资人信任的翅膀,基金这只小鸟才能遨游飞翔,飞得更高。

  长富汇银能够赢得投资人信赖。一方面是能够挑选出好的靠谱项目;另一方面是能够把每个好的项目做好。

  一是靠专业精神。是要有对投资项目的甄别能力和风险控制能力。专业的人一定知道哪些事情是自己做不了的,是能力范围以外的,做到有所为、有所不为;

  二是靠团队精神。现在社会分工越来越细,所以需要团队中的成员去互补支撑;

  三是靠信任精神。合作伙伴相互信任,同事间相互信任,投资人给予基金管理公司的信任,哪一个都不能少。

  四是靠风险意识。我们把风险放在首位。很多公司的风险意识只停留在口头,在没有项目时有风险意识,但在利益面前,就有点选择性失聪。我们的公司架构里把风控放在比较高的位置。风控能够发表独立真实意见,真正做到独立、客观、公正。

  和讯房产:未来地产基金应该向怎样的方向努力?

  杨明伟:现在的地产金融形势和十年前是不一样的,投资模式、交易细节等方面都发生了变化,为什么很多人说现在地产行业不好做?因为药不对症。感冒药配比每年都要更新,你还在用十年前的方子治现在的病肯定很难!方法要与时俱进。

  地产基金要从一个简单的资金投入者角色过渡到“资本运营商”的复合定位。未来,地产投资要更多地转向股权投资。要求不但给投资项目带来资金,还要提供专业方面的指导,帮助房企降低成本。地产基金和开发商不再是玩零和游戏,而是和开发商一起把蛋糕做大,创造更大价值。

  菜市场里的悟道

  和讯房产:您的金句“低头拉车,抬头看路”,具体怎么理解?

  杨明伟:低头拉车,就是要关注具体的项目,尽调、评审等要扎实做好;抬头看路,就是要看宏观大势、监管机构等,还要与行业交流,相互学习。要有视野,有格局,有高度。

  和讯房产:您的工作之外时间主要干嘛?

  杨明伟:个人爱好很少,工作之外我喜欢静。之前喜欢看书,写点东西,现在忙得一塌糊涂。

  和讯房产:听说您从菜价中看中国经济,您多久去一趟菜市场?

  杨明伟:基本上每周至少去一次。

  和讯房产:那您是很擅长做家务?

  杨明伟:我很懒,我只做对我的工作有促进作用的家务。我去菜市场有时也未必会买,但会问,做做调查。

  和讯房产:近期观察得出的结论是什么?

  杨明伟:近期菜价有点疲软。说明经济下行压力蛮大的,可能在筑底。

  和讯房产:你从菜价中看出了房价的什么门道?

  杨明伟:房价上涨的真实原因是人民币购买力的下降。这么多年,青菜的价格也涨了很多,但是青菜具有可替代性,白菜贵了可以买萝卜,萝卜贵了可以买白菜。但是房地产不行,房地产无替代性,不管干什么,衣食住行都离不开房地产。房地产依旧是中国的支柱产业,我仍然看好它未来的发展。

  

(责任编辑:于春美 HO015)
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