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欧阳捷:调控使房价在上台阶中歇歇脚

2017-04-13 11:45:39 和讯房产 

  和讯房产 于春美 徐帅

  与欧阳捷约访,是在国贸大酒店一个咖啡厅,时间定在上午9点。为了避开人多嘈杂,我们临时更换了场地。“时间定在9点是考虑媒体朋友如果没吃早餐,可以一起进餐。选择采访场地如果太嘈杂,交流起来会听不清,不方便。”我们一边迅速转移场地,他一边叮嘱同行的工作人员。

  “细致入微”,是欧阳捷的行事风格。生活中如此,对待工作亦如是。

  他的公众号“欧阳先声”每周日晚8点定时更新。关注他的公号挺久了,除了欣赏其老道的专业精准及独特视角之外,我心中一直有个疑问,这么繁忙的公司高管,如何做到定时定点更新公号?

  “都是见缝插针完成的。”欧阳捷说。就在接受我采访的当天早晨,他还在早餐间隙修改周末将更新的文章。

  “以前瞻解析,用数据说话。”欧阳捷的公众号以理性、专业性、建设性,自成一家。

  他的公司高管身份,让他看数据和一般市场分析人士解读数据的视角不一样。他总能看出数据背后的东西,也能透析政策背后的深意。宏观视角、谨慎求证,正是他的公号受业界欢迎的所在。

  关于眼下一轮轮眼花缭乱的调控政策,欧阳捷如何解读?作为行业“快马”,新城控股如何布局2017年?作为公司高管,他如何平衡自己公众号所代表的企业和个人形象?本期和讯房产“大咖和你说”栏目,将对话新城控股副总裁欧阳捷。

  “调控政策使房价在上台阶中歇歇脚”

  和讯房产:3月以来,热点城市调控不断升级,限购、限贷甚至限售。在这种市场环境下,房企的心态怎样?您对今年的房地产市场如何判断?

  欧阳捷:不同类型房企的心态不一样,百强房企大多对今年的市场并不悲观。主要基于两方面原因:一是政府工作报告对2017年的定调是“稳中求进”,这意味着今年经济是以“稳”字为主。二是目前经济基本面企稳回升(投资增加、PPI回升、企业利润回升),大家对经济向好有信心。原来我说过一句话“经济好,房地产就好,因为经济好,人们手里有钱买房;经济不好,房地产更好,因为需要房地产来支撑”。所以,不论经济好不好,房地产相对来说都不会差,大家会形成共识,今年房地产市场不会差。

  另外,市场稳定对房企而言是好机会,如果市场不稳,大家没办法做战略和发展规划。大家要想办法抓住机会,在稳定的市场前提下向上冲刺。所以,我们会看到大房企看好市场的声音基本是趋同的。当然也有些企业大势上判断对了,但是动作不一定跟得上。所以就看后面的动作跟进上能不能同一个方向。

  和讯房产:我们看到目前在有的限购城市,存在一套房子,四五个客户争抢的现象,大家看涨的心态比较普遍。您怎么看这种现象?

  欧阳捷:对房价而言,现在中央要求稳,即既不大涨也不大落。一线城市限房价,限价令本身就给了公众一个最大的共识信号,“房价不上涨为什么要限?越是限,房价越是要涨。”大多数人会形成这种共识,越是控制,人们越觉得房价是在上台阶中歇歇脚,就会越觉得现在是买房的好时机,所以现在买房变成了一种全民热潮。

  从某种意义上讲,这其实是投资心理在作怪,或者说投资意识在觉醒。很多地方存在抢房的原因有几个:一是CPI离通胀预期越来越近。钱不值钱的时候,对应钱的一切东西都会值钱,尤其是不动产,大家觉得还是不动产最保险。二是政府限价本质上是强制开发商打折让利,大家看得很清楚,有资格买房的人获得了最好的获利机会。三是党的十八大提出“要增加人民的财产性财富”,人们也想通过房产增值实现财富增长。政府把价格压得低、强制房企,这种情况下就会出现几个客户抢一套房的情况。

  事实上,房价上涨的背后是人地钱三者的资源错配,人和钱是流向大城市,而大城市的住宅用地供应不足,导致供需失衡的矛盾,房价上涨压力就很大,所以政府要把房价摁住,有一个城市冒出来,就会摁住一个。

  未来的房价还是会上涨的,因为经济在增长,人均收入在增长,而大城市可供应的土地总是越来越少的。现在政府把房价按住,对大家来说是好事,既抑制了楼市资产泡沫,也让房价收入比回归或者趋近合理区间。

  和讯房产:今年前几个月的房地产投资中,有一个现象特别值得关注,就是利用外资出现激增情况,这主要有哪些原因?

  欧阳捷:过去几年外资不断唱空中国,但是最后他们发现唱空都错了,所以今年开始看好中国。今年前几个月房地产利用外资激增227%,意味着外资对中国房地产市场由看空变为看多,虽然目前额度并不大,但是反映了一种迹象,大家原来都看不明白,现在忽然都明白了。这就是房地产未来还有五到十年好光景,这个好光景是指销售面积会保持高位水平,因为城镇化还没有结束,每年一千多万人口进城还有巨大的需求。

  和讯房产:在城市布局上,目前北上广深等热点城市周边成为很多房企争抢的目标。但是这些大都市圈周边房价也面临有价无市的尴尬。未来对大都市圈周边市场的风险和机会,您怎么判断?

  欧阳捷:都市圈概念的本质是通过超大特大城市周边中小城镇的土地资源置换北京(楼盘)、上海(楼盘)等核心城市的产业、人口和资本资源,为北京、上海等城市在更高能级上的产业与人口升级腾挪出空间,从而带来发展新活力,同时也带动周边中小城镇经济发展与城市建设,这是双赢的局面。

  其中的关键,首先在于北京、上海等城市需要有战略的格局,能够把周边中小城镇当作自己的卫星城,从而真正形成有机统一的都市圈。比如,快速交通的互连互通、教育医疗的统筹共享、公共服务的均等一体,主导权还是在都市圈的核心城市。

  如果超大特大城市不能或不愿把周边中小城镇融入它的都市圈,这些中小城镇就会遇到发展瓶颈,就会出现中小城镇基础设施难以对接、产业资源难以承接、房地产市场火爆难以持久,而超大特大城市人口也难以疏解等问题。

  同时,大家都看好的地方,如何在竞争中取得优势?还是要看房企自身的能力,包括进入的时机,对产品的定位能力、成本管控能力、产品表现力,以及融资能力等等。

  “天下武功、唯快不破,高周转就是那把快刀。”

  和讯房产:新城去年销售业绩增长103.8%至651亿,收入、毛利以及净利润等指标都出现不同幅度的上扬。之所以取得跨越式增长,主要因素有哪些?

  欧阳捷:首先是强烈的发展意识和坚定的加速奔跑的决心,去年我们提出“随新奔跑”,就是随着新城奔跑的意思,就是要在行业企业分化格局之下,在行业集中度不断提高的背景下,加速发展;其次是公司前两年的发展战略,包括城市布局、土地储备、开发节奏等方面,都契合了市场走势。所以,在去年市场比较好的情况下,公司取得了比较大的业绩增长;三是公司在运营管理、体系建设、资金配套、人才储备等方面,扎扎实实,苦练内功,具备支撑业绩快速规模化发展的能力。

  在内功上,我们有三板斧:第一板斧是强大的标准化产品体系,无论是幸福系住宅产品线,还是新城吾悦广场的第四代产品线,都可以进行快速复制,而且产品线还在不断创新升级,目前已经推出住宅的璞樾系产品,也正在研发新城吾悦广场第五代第六代产品。

  第二板斧是强大的内部管控体系,无论是客户与市场定位能力、营销策划能力,还是施工管理能力、质量控制能力,或是计划管控能力、品牌推广能力,都能够适应高周转的模式,可以实现3个月开工,6个月开盘, 12个月现金流回正,在市场不好的时候能够快速推出、抢占市场,在市场好的时候,能够迅速启动、抢先领跑。

  第三板斧是有效的内部激励体系,新城控股推出了一系列的内部激励机制,在市场上形成了强有力的竞争优势地位,与强大的计划节点管控能力相匹配适应,可以确保新城控股的各项业绩目标均好的达成。

  和讯房产:新城在2017年给自己设定的指标仅比去年增长30%,即850亿。外界认为新城目标相对保守,2017年一线阵营房企大多调高目标,新城制定相对保守的业绩增长目标究竟是如何考虑的?

  欧阳捷:虽然今年“稳中求进”是主基调,我们也看好今年房地产市场相对平稳,但依然存在一定的不确定性,特别是来自于调控的不断加码和海外政经情势,都可能对国内经济和房地产市场产生一定影响。过去多年,新城控股的复合增长率都在30%以上,因此,今年设定的目标也在这个尺度上,公司对完成这个目标非常有信心,也许我们还可以期待更高的业绩增长。

  和讯房产:在市场布局上,新城逐渐扭转“常州(楼盘)为大”局面,苏州(楼盘)、南京(楼盘)、上海、杭州(楼盘)等长三角四大城市成为新城布局和业绩贡献重点(占业绩的一半)。今年,这几个城市也是政策关注的热点城市,目前的市场表现怎么样?今年新城全国市场布局上有哪些考虑?

  欧阳捷:目前,我们对于包括上海、苏州、南京、杭州在内的一二线城市全年房地产市场的总体判断,维持去年底“量平价稳,略有增长”的看法。这是因为,政府工作报告明确:房价上涨过快的城市要合理增加住宅用地,未来的供应会增加,另一方面,房价过快上涨已不可能,一有苗头,政府就出政策把它压下去了。大起不行,大落同样也不行,今年的宏观政策取向,就是“稳”字当头,房地产市场亦是如此。

  一二线城市过去几年的成交量都领跑全国,今年的需求也非常稳定,而且人口和资本依然是向这些城市聚集,未来这些城市依然会继续做大,并出现更多销售破百亿元的城市公司。东部沿海地区依然是经济发展的龙头和人口流入地区,新城控股依然会坚持并积极推进“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。

  和讯房产:去年新城获得40个土地项目,土地拓展上可谓步伐迅猛。新城今年的土地获取策略是怎样的?今年的拿地金额预计是多少?

  欧阳捷:新城去年参与了500多亿的土地投资,其中归属新城的土地权益约370亿元。今年整个拿地金额会比去年更多,因为未来还是需要继续增长的。今年的土地获取要因城施策,既不在高等级城市拼地价,也要在更多潜力城市争取机会,同时还要保证高周转,才能加速奔跑。

  和讯房产:新城控股的一大特点是高周转,但是在2017年的政策市场下,高周转实现是不是会面临一些障碍,如何应对这种状况?

  欧阳捷:在政策调控期,高周转依然是减小风险的有效方式,公司将依然坚持高周转的开发策略,今年公司也将在工程建设方面投入更多资金,保证周转速度。

  “天下武功、唯快不破”,高周转就是那把快刀,在市场不好的时候,你可以控制节奏、抢占先机;在市场好起来的时候,更可以比别人启动快。

  和讯房产:今年的房企融资渠道普遍收紧,新城如何应对这种市场环境?

  欧阳捷:公司通过H股平台发行和偿还美元债,2月份发行了一个新美元债,5%的利率。资本市场反映非常好,超过13倍的认购,有30%是欧洲投资者,有几个国家主权基金也在投。

  早前,公司提前赎回利率为10.25%的高息债,用利率5%的低息债置换10.25%的高息债。另外,我们在去年已拿到6家商业银行的贷款额度,但是我们一分钱也没有用,因为美元可能会继续增值,人民币会继续贬值。我们已经启动了俱乐部或银团贷款的方案,希望通过海外渠道解决高息债问题,我们也相信整个俱乐部或者银团的贷款成本,会比最近发的低息债更便宜。

  总体来看,新城有“A+H”两个上市平台,有多样的融资渠道和融资方式,尽管有政策调控,但是我们作为大型房地产企业,使用规范的金融融资,不担心渠道收紧的问题。

  和讯房产:新城的海外布局上是怎么考虑的?今年会有哪些开拓?

  欧阳捷:关于海外投资,新城在A股和港股之间有一个分工,A股主要是在境内做房地产业务,H股主要是做海外业务和金融方面的投资,或者新业态方面的探索。到现在为止,新城海外房地产业务投资了一些,在美国做了几个项目,现在正在运营过程中。

  “我的公号与别人不同就在于我的视角不一样。”

  和讯房产:您坚持每周定时更新公众号“欧阳先声”,超前的思考、追求严谨的风格,是行业不可或缺的理性之声。您如何平衡繁忙的工作和处理个人公众号之间的关系?您对公众号的定位是怎样的?

  欧阳捷:我的公号每周日晚上八点会定时更新。稿子都是见缝插针的时间完成的(如果工作日程安排比较满,就会周六赶出来,甚至有时是在周日才赶出来,然后当天晚上发。)

  行业内很多自媒体人,有的人写的很长,下了很多功夫,有的人写的很短,但是搜集了很多信息,大家都很认真在做。我跟别人的不同在我首先是一个企业管理者,作为企业高管,背后代表的是企业形象,所以公众号上一定要体现企业的形象力,折射新城控股“诚实做人、踏实做事”的企业文化精髓。所以,对于公众号的思考一定是要有深度的、严谨的、有逻辑的,追求真相、因果关系,还要有建设性。

  比如,这期的题目“调控,还有什么底牌?”,调控还有哪些储备政策没出是大家都关注的,我不能说政策下一步要怎样怎样,这就太简单了,而一定是站在中央政府的核心诉求,地方政府的不同视角,以及市场层面等各个角度,把整个逻辑讲清楚。从这个角度讲,我带给大家的是一种分析的方法,大家如果掌握这个工具和方法,得到的资料信息和数据一致,应该会得出同样的结论。

  和讯房产:您所引用的数据都是自己搜集的吗?您看数据的角度和市场人士看数据有什么不同视角?

  欧阳捷:我主要看的是国家统计局、央行等公开发布的数据,还有一些机构公开的数据,基本上都是自己找。关键是同一张数据表,每个人看到的东西是不一样的。比如,哪些城市会是未来投资的重点区域,市场上的分析师一般不会讲这些,但我会告诉大家,你只要拿到了全国42个城市,你就占据了全国销售额的半壁江山,业绩增长就会比较快。上海限购是最严厉的,但上海去年的销售额是5000多亿,遥遥领先,虽说北京、上海未来的城市规模会减小,但现在还是得占据这些市场。另外,再看企业拿地,拿地多的企业增长比较快,土地储备消化周期决定着房企拿地的速度,这些数据分析之后,会给企业一个方向,未来究竟怎么走。

  做数据和资料分析的时候,数据和资料都是摆在那里的,每个人都会看到,但是每个人看的视角不一样,市场研究人员做的东西,往往大同(楼盘)小异,因为他们的视角是相似的。我有一个优势,是因为我参加公司的经营会议,会了解到公司的管理思维、市场认知、问题所在,比较接地气,但是一些分析机构往往只能是就数据谈数据。

  和讯房产:刚才说到您背后代表的是新城,但是自媒体的个性化色彩比较浓,您在发声的时候会不会有顾虑?

  欧阳捷:第一,新城的企业文化是比较包容的,做的事情只要是对企业有利的、对行业有利的,就放心去做,所以从这个角度讲,我的公众号所做的东西目前还没有听到公司同事讲这是不合适的,相反很多人看了之后还觉得挺受益的。

  第二,作为公司高管,我们会站在公司角度思考问题,比如说假如我讲了过激的话,可能导致公众号被封,这个公众号虽然是个人的公众号,但是体现出来的是新城的某人公众号被封了,会影响企业形象,所以我会做一些权衡,不会发表误导市场预期的言论,也不会去置评同行,但是可以探讨某种市场现象、企业现象及其背后的逻辑。

  第三,公众号要与我的身份以及形象、气质、修养相匹配。因此,我会想办法尽量做到客观、真实,也能兼顾到公司和受众。这跟公众号的读者定位群体有关,做自媒体最重要的就是读者定位,我们把公众号定位于房地产行业中高管人士、金融界人士、相关供应商,还有咱们媒体朋友,主要是定位于房地产金融的专业领域,做一些有深度的解析和前瞻性思考,希望能先于行业表达声音。《欧阳先声》阅读量高的时候也能达到3万+,低的时候大概会有7千多,我做不到10万+,因为我的客户群是中高层人士,定位不一样,并不是让所有的人都能看得懂的。

  

(责任编辑:于春美 HO015)
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