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济南“最严”楼市调控威力几何 小开发商要"玩不起"了

2017-04-21 00:05:16 经济导报  韩祖亦 刘勇

  济南楼市限购政策再度升级,且这一升,便因在限购、限贷政策加码的同时首次涉及限售,成为业内人士口中“史上最严”的调控政策。

  “18日交定金,19日出政策,20日经过反复考虑决定放弃购房,这几天就像做了场梦一样。”家住高新区的市民张伟,此次政策出台后几乎整夜未合眼,“从之前准备好的首付40%,到如今的60%,总价逾220万的房子,一下就多出45万元。一晚上跟家人合计了各种办法,还是觉得压力太大。现在决定不买了,反而一身轻松。”

  根据济南市19日晚间发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%;非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例也提高至60%;同时规定取得不动产权证满两年后方可上市交易。

  20日,经济导报记者走访济南东部的多个楼盘发现,不少购房者与置业顾问均颇为焦虑。同时,业内人士也表示,新政的出台对开发商的影响颇大,一些中小开发商很可能因为资金问题“玩不起”了。

  弃购,“早决定早踏实”

  18日下午5点半,张伟下了班,开上车,沿着经十路一路向东,来到自己已考察、对比近2个月最终确定的一处由知名房地产商开发的楼盘。

  这一路上,张伟的心情是雀跃的,甚至拍摄了楼盘附近的视频发到自己的微信朋友圈,并附上最后确定购买的户型图。

  这是一套三室两厅两卫的房子,面积140平方米。虽然该楼盘并不在市中心,未来入住后上下班距离较远,但在张伟看来,这已经是很不错的“改善”了。

  “现在住的是一套90平米左右的两居室,孩子大了,老人不跟我们一起住,面积足够了。虽然楼市从前年年底开始异常火爆,身边不少朋友都先后出手买房,但我不想让自己背上沉重的房贷负担,所以一直没有动心。”张伟对经济导报记者说。

  然而,自从今年春节后家里老人和妻子开始“琢磨”二孩计划,张伟意识到,购买一套改善型住房已刻不容缓。

  考察的楼盘越来越多,张伟的心情也越来越焦急:“单价在1万5以下的楼盘已经非常难找了,改善型房子面积又大,总价水涨船高,只能越选越远。更无奈的是,楼盘剩下的房源很少,几乎没得挑。”

  对于最后选择的这一套,张伟还是颇为满意的:“18日交完定金后全家都很兴奋,19日一早就开始着手准备相关材料。没想到,19日晚上《通知》就来了。这对我而言无疑是个‘噩耗’。”

  相比此前预算,首付一下子多出45万元,超过了130万元。这对于张伟而言,非常困难:“如今房价这么高,总价也跟着涨,首付60%,相信对大部分人来说都不是容易的事情。”

  经过多番考虑,20日中午,张伟决定放弃这次购房,“早决定早踏实”,并准备下午就请假去楼盘找置业顾问商量一下。

  “限”住了他一半的客户

  20日下午3点,经济导报记者陪同张伟来到该楼盘。还未进入售楼处,就看到一名置业顾问打着电话急匆匆地向路边走去,边走边对着手机说道,“我觉得你还不用这么悲观,只要真心想买房,总能找到办法的。”

  张伟的置业顾问也对他说出了相似的话语,并建议他可以多方咨询一下,看看能否将首付的缺口补齐。“首付付得多了,之后的房贷也同时减少,其实是差不多的。”

  不过,张伟认为,房贷还款期限长,利率相对较低。其他融资方式的利率水平,很难比银行房贷低,负担肯定会加重。“即便政策不变,如今的房价水平也是在咬牙承受了。再高,真的很困难。”

  另一名置业顾问李旭,也忙着帮他的客户想办法。这份《通知》,直接“限”住了他至少一半的客户。

  “有外地户口的,有本地二套房的,60%的首付标准的确超出了他们的预算。目前具体细则还没出来,那些真心想买的客户正在想各种办法筹措资金,但其中肯定也会有放弃的。”李旭叹气道。

  随后,经济导报记者来到位于高新区的万科麓城售楼处。虽然正值工作日的下午4点,但售楼处仍然有不少客户,置业顾问亦行色匆匆。经济导报记者站在大厅里,不时就能听到关于楼市新政的讨论声。

  万科麓城的户型,分为95、124和140平方米等,均价在1.9万至2.2万元左右,总价不低。在置业顾问李倩看来,新政带来的影响肯定是有的,对于楼市后市会如何走,也不能给予承诺。“真正的刚需肯定会想尽办法去买。目前还没有退房的客户。”

  限售让投资客傻眼

  “限售在济南是首次提出来,这对于打击投机炒房将起到很大的作用。”济南一家楼盘的项目部经理冯泽瑞对经济导报记者表示。按照调控新政,限购区域内自本月20日起购买的住房,须取得不动产权证满两年后方可上市交易。

  “限售对短期炒房客来说,等于断了他们的路子。”济南置亚房地产咨询有限公司总经理邢刚表示,此前,取得不动产证两年内的房屋,只需要缴纳5.6%的增值税后就可以交易。

  邢刚告诉经济导报记者,目前济南市场上的新房基本都是期房,而从开发商拿到预售许可证到办理下来不动产证,时间在30个月左右甚至更长。要出售,则在30个月的基础上再延长2年。这样就加大了炒房的周期和成本。“也就是说,购买了新房,要4年甚至5年后才能卖。这可以在很大程度上限制炒房投机现象。”

  “昨天晚上几乎是没睡觉,真的傻眼了。”20日,当黄志明得到限售的消息后,整个人都不知道该怎么办了。

  作为炒房一族的黄志明,在济南的多个小区拥有多套房子,在去年前9个月的时间里,他炒房赚了近百万元。就在去年10月份济南出台限购政策前,他还投入近400万元买了旅游路上一楼盘的豪宅。但还没来得急出手就碰上了限购,根本没人接手,只能自己负担每月1万多元的贷款。此外,他还卖掉了多套章丘的房子,“套现”一部分资金来偿还贷款。

  此前,黄志明在接受经济导报记者采访时表示,即使交房后能顺利出手,时间成本和资金成本也相当高。总的来说,很有可能会亏本出售。

  “现在已经不是亏不亏本的问题了,而是我很有可能破产。”黄志明说,“在卖出之前至少需要还50多个月的贷款,而现在一个月的贷款就是6万多。这样算下来我需要还300多万甚至400万元的贷款,压力太大了。”

  此前黄志明曾考虑放弃一套房子不还贷,让银行处理房子后还能回笼一部分资金。“这只是最后的救命稻草,不到万不得已绝不会弃贷,毕竟弃贷要影响到个人的信用,以后干什么都不方便。现在只能是走一步算一步了。”

  小开发商“玩不起”了

  在另外一家房地产开发公司的项目部经理冯昌林看来,调控政策的升级对开发商的影响比较大。“在一定程度上加大了开发商的资金压力。对一些小开发商来说,甚至可以说玩不起了。”

  经济导报记者注意到,新政明确表示将引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

  “这是济南首次将预售条件与地价溢价率捆绑,在一定程度上加大了开发商的资金压力。”冯泽瑞表示,最高限价的设定可以有效给“地热”降温。“现在来看,没实力的小开发商基本就告别抢地了。即便抢到了,资金压力也很大,毕竟拍地得用自有资金,地价一旦溢价,拿到预售证的时间就要拖后,回笼资金的时间就要大幅延长。不过,对有钱的大开发商来说,这反而会是拿地的机会。”

  “与我们之前的判断差不多,长清区和章丘区也纳入了限购。”在冯昌林看来,“此前由于市区限购,章丘等地承接了市区外溢的置业需求。而此轮政策的实施,标志着长清和章丘与市内各区一视同仁了,区域热度将得到平衡。”

  此前,随着章丘撤县设区以及山大、山财大在章丘建设主校区等消息的发布,利好频传,章丘楼市也逐渐升温,房价一直在上涨。市场上也有不少对章丘进行限购的呼声,但一直没有得到政府的回应。

(责任编辑:柳苏源 HN091)
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