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直播:第十四届(2017)中国蓝筹地产年会

2017-06-13 10:01:49 和讯房产 

  6月13日上午,由经济观察报主办的“第十四届(2017)中国蓝筹地产年会——新价值 新生态 新布局”在北京千禧酒店举办,以下是和讯房产在现场发回的报道。

    主持人(杜斌):尊敬的各位来宾,女士们、先生们大家上午好,欢迎各位莅临第14届2017中国蓝筹地产年会的现场,我是中央电视台的主持人杜斌,我们知道过去的2016年国内商品房的销售额首次突破了10万亿的大关,从去年930新政之后,调控的压力越来越大,市场环境也发生了很多的变化,面对新的环境,作为地产企业来说,如何实现转型就显得至关重要,今天我们就将围绕新价值,新生态,新布局这样的一个主题,与各位展开交流,希望大家畅所欲言,共同探讨。

  首先请允许我向大家隆重介绍一下今天光临现场的各位来宾,他们是:

  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生

  上海(楼盘)交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭先生

  朗诗集团董事长田明先生

  龙湖集团副总裁袁春先生

  绿城中国执行副总裁杜平先生

  新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

  睿信致成管理咨询公司合伙人,董事总经理郝炬先生

  经济观察报执行总编辑文钊先生

  经济观察研究院院长新望先生

  经济观察报创意传播中心总经理周济平先生

  经济观察报编委,地产主编陈哲先生

  同时要感谢新浪个居,腾讯房产,和讯房产,网易房产和微吼对本次活动的直播,请大家扫描二维码关注本次活动。

  首先有请经济观察报执行总编辑文钊先生致词。

  文钊:尊敬的各位来宾,大家上午好,首先我代表经济观察报为参加今天活动的朋友表示衷心的感谢和热烈的欢迎。今天活动的主题是新价值,新生态,新布局,我们能够感觉到这个行业正在发生着变化,这是一个新旧转换的关键时期,也是一个强者很强,新的市场,新的玩法,新的思路和新的空间不断出现的过程。当我们说房子用来住的,不是用来炒的,政府、企业和购房者的关系也在发生改变。围绕房地产市场新的生态体系正在形成,这个新的生态体系将一部分从业者不得不选择退出,但是另外一部分从业者,他们将会成为新价值的创造者。

  今天,在座的企业都是他们中的佼佼者和优秀的代表,经济观察报一直在用心打造蓝筹地产这个品牌,我们坚持理性建设性,高品质的内涵,14年关注今天的探索和尝试,也会关注未来的发展,作为全媒体的财经平台,经济观察报愿意在市场,企业和政府之间搭建沟通的桥梁,共同见证行业的成长,成熟和健康的发展。做个小广告,欢迎大家关注经观地产微信号,共同见证行业的每一步。

  最后,祝愿本次活动圆满成功,谢谢。

  主持人:谢谢文总。非常感谢文总为我们带来的精彩致词,我们都知道的中国蓝筹地产年会已经举办到第14届,这14年来见证了很多国内房企的兴衰,大家一直在思考这样一个问题,就是面对新的环境,我们的行业将会走向何方?下面有请中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生,带来主题演讲,中国城市化进程与房地产市场发展,掌声有请。

  樊纲:非常高兴再次参加经济观察报的活动,刚才文钊先生在致词当中说了一个词,说经济观察报是原创性经济媒体,现在很多媒体都不是原创性,都是抄来抄去,贴来贴去的。所有的事情最终归结为要做内容,一切媒体,媒介,互联网都是传播信息的,最重要的是有什么信息可以传播,真的假的,是不是原创的,有没有意义,有没有意思。非常希望这样的论坛能够激荡出很多原创的思想。我有半个小时的时间,还是讲两方面的问题,多少讲讲中国的经济走势,这个经济走势和房地产相关还是不相关,诸位你们再思考,不论如何我们有一个背景,大家都关心的一个问题,争议也很多。

  第二,讲一讲对房地产市场,作为我们局外人,你们是业内人士,从宏观经济的角度看一看问题出在什么地方。

  用很短的时间简单的把宏观经济多少说一说,中国经济已经连续下滑了六年,有很多的争议,为什么下滑?两种基本的说法,两种观点,一种是中国经济结构性的变化,劳动成本高了,环境压力大了,世界经济不好,新经济到了一定水平,从此以后中国经济是中低速增长,中高速增长的辉煌不再。这个分析有没有道理呢?也有一点道理,不否定这些因素的出现,但是这些因素,所谓结构性的因素影响慢变量,叫做正常增长。是不是原来的正常增长就是14%,2007年的时候10%以上,其实不是的,多数的研究者,研究中国经济正常的经济增长状态,2000年那十年就是8-9,超过9已经是过热了。不是说中国经济高增长不好,但是高增长意味着后面的过热和很多问题。到现在不是8-9了,也许是7-8,最悲观的研究小组研究出中国正常增长的百分比是6.5%-7.5%的水平,我们目前处于比较低的阶段。

  另一种说法,我个人也持这种说法,怎么评判中国经济的情况,看看现在出现了什么问题,中国经济出现了什么样的问题呢?产能过剩,库存积压,债务,坏账,这些属于什么问题呢?属于结构性问题,和企业的改革是相关的,但这是典型的经济周期现象,是经济过热之后的后遗症的现象,看看各种各样的分析,市场经济二三百年来一次一次的经济周期都是这样的现象,前面过热,过度投资,对宏观经济不理解,就想想房地产,过度都是然后是泡沫崩盘,砸机器,倒牛奶,90年代我们砸机器是砸的纱锭,这次大概砸的是高炉,产能过剩就是这些事情。因为我们在处理前面两次过热,2004-2007,2009-2010,这属于经济周期的现象,我们在经济的低谷,不等于这就是正常的情况,现在的情况不是中国的正常情况,这点可以判断嘛。

  其他国家的经济周期,处理经济衰退采取的办法是硬着陆,危机,衰退,大规模的破产,衰退就是负增长。而我们喜欢搞软着陆,而且我们有能力搞软着陆,因为政府管控能力比较强,可以采取一些措施,把一些问题先捂着,盖着,慢慢的破,不让一次性的崩盘,像美国2008年大规模的倒闭破产,雷曼兄弟一夜之间没了,我国是控制性的,政府捂着盖着慢慢的破。因此,其他国家的那种危机式的解决问题的办法,那种是硬着陆的办法,衰退得比较厉害,当时的问题比较严重,但是可能恢复得比较快,统计学的角度来讲,跌到那个程度了,再恢复增长比较容易了,基数就低了。美国2014年基本开始恢复了,在一定程度上已经恢复到正常状态,这两年开始加息,退出了。我们软着陆的好处是没有衰退,我们这些年仍然有百分之六点几的增长,坏处是拖的时间比较长,长到有一些人把周期性的问题当成长期性的问题了,多长呢?不说别的,说说我们的上一次有多长,大家可能不记得了,在座很多年轻的朋友都不记得了,90年代经历了一轮周期,统计数字做一个表看看,中国过去一直10%的增长,没有那么回事,过去是动来动去的,90年代周期有大的的低谷,保8没有保住,七点几,这次是保7没有保住,六点几,很多人说别想10%以上的增长了,中国就是7%的增长,说话都一样,处理问题都一样,银行的坏账,砸机器,产能过剩,都是一样的。

  看看统计数据,不要轻信大家听惯的话,过去30年中国10%以上的增长,回去看看统计数据,上次的低谷有多久呢,1995年开始下滑,1992年左右是14%左右的增长,下滑就是今年比去年还低,就像这几年的情况一样,下滑了五年,我们这次是到去年底下滑了六年,今年是否继续下滑,还在看,今年第一季度是6.9%,也许是L型下滑的过程结束了,L型就是下滑之后在低谷要徘徊一段时间,上次徘徊了三年,2000-2002年在低谷徘徊,2003年恢复增长,上次是八年,五年下滑三年徘徊,这次需要多久不知道,迄今为止六年的下滑,这次的问题比较严重,上次是一次过热,现在是两次过热,上次还有刺激的作用,过剩产能特别严重。现在,即使是说去年到谷底,还需要徘徊一段时间,因为很多的问题没有处理好。说乐观不乐观,我说长期不乐观,中国的故事远没有结束,中国高增长的故事远没有结束,希望正常的增长,七八左右,中国的潜力仍然巨大,就说房地产,这几年一方面有人说房地产崩盘,一方面说中国过去的高增长是因为房地产的需求那么大,以后不会有这么大的房地产需求了,就看看最近的这次波动,房地产的需求说起来又起来了。现在还要建那么多的城市,包括建那么大的雄安新区。说中国的需求已经不存在了,中国的潜力已经没有了,不管是外国人还是中国人,中国的经济学家应该做一个记录,看谁说了这个话,应该查一查,应该看看预测对不对,老说中国经济要崩,老不崩,说这个话的人应该做记录,开会的时候大家分析分析。这些人说完了就完了,第二天又说中国经济好啊,要增长啊。

  但是近期呢,我没那么乐观,我们的低谷,这一轮的问题还没有清理完,还要清理一段时间,多长我不知道,但是借鉴上次恐怕有一段时间,现在就想想多少产能,过剩产能没有清理完,债务没有清理完,压着民营企业投资很难上升,经济就很难恢复正常增长,加上国际经济逐步恢复,大概就是这样一个基本的判断,我们的L型走到底了,在徘徊,我们要用历史的眼光,前后的眼光看中国的经济,今天不讲中国经济增长的潜力,不讲这些问题,我们讲讲房地产的事情。

  房地产的这次波动,我想给揭示了新的问题,这次的波动特点是两级分化,大城市爆涨,三四线城市库存积压卖不出去,除了其他问题反映了一个重大的问题,我们今天只讲一个话题,反映出了城市化战略可能出了偏差,房地产每次波动都会有很多似是而非的说法,来解释这个为什么。一个解释就是货币太多了,大家都听到了吧,《经济观察报》上大概也登过,这个话对不对呢,一定意义一定是相关,货币是一切物品的一般等价物,涨价了和货币一定是有关系的,是什么关系需要解释,货币多了,这次为什么没有到猪肉上,猪肉最近跌了很多,没有到大蒜上,“蒜你狠”、“豆你玩”这次没有去股市,说去了房地产,这次怎么就到了大城市,没有到中小城市去,得给解释呀。

  因此,货币多了是一个似是而非的说法。

  第二个说法特别流行,房地产界特别流行,为什么房子贵呀,是因为地价贵,这和你没有关系吗?地不是你拍出来的吗?不是你举拍举出来的吗?地王不是这样产生的吗?为什么能举拍呢,是因为你预期这个地方未来的房价比现在的房价还要高,炒出一个地价比现在的房价还高,那不是你的预期错了吗?是你的预期,先不说错了,是你的预期导致了价格提高,地的价格是派生价格,是房地产价格的派生价格。这个话大家都听说过吧,你说我没有想到,我拍了地之后,政府出台限购政策,各种限制政策,那也是你预期错了,你怎么假定政府看着这个地价爆涨而不管呢?如果不管,咱们先把这个问题说明白,如果这次不出台限购政策,假如没有政府没有管,就让市场继续热着,我说现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中,价格会涨两三年,大家就炒房呀,地方政府地价卖高了,收钱多了当然也高兴呀,房地产商也高兴,投资者们也高兴,终于有投资机会了。然后呢?两三年以后呢?那就是什么叫硬着陆,什么叫崩盘,什么叫危机呀,我们就都看到了,而且这个危机不仅仅是房地产危机,这次一定是金融危机,我们连首付都可以是贷款了,我们有互联网金融了,怎么能假定这个时候,政府有这样的预期时不出来管呢?我个人支持这种做法,我个人认为这种是在以其他问题出错的情况下,其他问题没有做好的情况下,紧急情况下采取的措施,在这种情况下,不采取措施是不对的,但是另一个不对是采取了这个措施当作永久性的措施也是不对的,这种措施是买点时间,后面要加紧做一些正确的事情,改变一些过去的战略,过去的政策,过去的做法,使房地产市场能够稳定健康的发展,然后逐步地要退出这些行政性的手段,退出这种有钱不让买房子的,逼着人家搞离婚的行政措施。

  错在什么地方呢?有若干个大问题,第一是从需求方而言,就是缺乏像房产税这样的自动稳定器,但是今天不讲房产税的问题,我已经讲了十几年了,今天不讲这个问题。从供给方最大的问题,需求方有了自动稳定器就用不着限购,用不着采取行政措施,税收和杠杆自动的可以起作用,起到稳定房地产的作用。从供给方呢?最大的问题是我们的城镇化战略出了问题,以前是城市化政策,现在是城镇化政策,鼓励小城镇发展,限制大城市发展,相应的就给小城市无限供地,小城市供多少用不完的嘛,大城市呢,限制你,城市就这么多人口,就给这么多土地。就导致了偏差,这种战略前提假定是企业回到小城镇发展,就业会在小城镇创造,人们会向小城镇转移,看看这30年,绝大多数人口的迁移,迁向了大城市,而且逐步阶梯式的走向大城市,为什么?城市化的基本逻辑是经济效益,是规模效益,是聚集效益,是因为大城市能够节约资源,能够更有效率,能够为更多的企业创造发展的条件,冷却创造更多的就业。城市化是什么样的过程,是人口迁移的过程,但是人口迁移的规律是什么,人为什么要迁移,这是基本的问题。人们要去找更好的工作,人们要去找更好的生活,人们要找更高的收入,但是你让他到小城市去,但是企业不到小城市,没有就业人自己不会过去。前天我们进行了一个研究讨论,把几次政府主导的,叫做产能转移的政策,中央政府列了很多城市,应该转移到哪去,第一批,第二批,第三批,列了很多的城市,最后我们的研究人员做得非常好,最后让真正发展的城市,真正转移,真正有产业转移出去的城市,这个量进行跳出来,六十几个城市,不到十个跳出来,都是省会大城市,什么意思呢?这个政策违背了城市化的规律,违背了人口迁移的人的行为选择的规律,你为什么不去呀,你的孩子去不去呀,年轻的毕业生们去不去呀,他们想去哪呀?结果什么呢?人为的,有的政府官员,习惯于计划经济思维的官员,是否给小城市补贴,让这些人到小城市发展,又来玩这个!结果是什么呢,就是我们担心的小城市鼓励的发展,无限供地,有的建了很多房子,房子建成之时发现人没了,造成了库存积压,去产能,去库存,开始说去库存就是这些问题,大城市人为地造成了紧张,现在房价最高的城市,现在的人口控制规模是800万人,而实际人口,常住人口,有常驻证的2100万,你说房价不最过吗?违背了经济规律,现在有人说经济学解释不了房地产的事,经济学大概又没用了,我说怎么解释不了,最基本的供求关系问题,有的城市为什么好,那么多人挤在山沟里为什么房价不涨,因为房价一涨就供地,有地可供就供地,供求关系平衡就不涨,在这个基本逻辑下,这个大的格局下,当然还有其他的问题,本来就是人多地少,本来的红线,要自给自足,怕人家搞粮食禁运,60年讲粮食禁运的,我们是不是不搞粮食自给自足就不是中国的经济问题,是国际政治问题,本来地就少,供给分配给了小城镇,还有其他的问题,比如容积率那么低,容积率的事我说了十几年了,再就是供求关系失衡,地价,房价不断的上涨,因为不断上涨就变成了炒作的对象。

  不多说别的了,就面临着现在房地产基本的问题是需要解决战略性和制度性的问题,最近应该说看到了还是有举措,开始在进行调整,我对雄安新区的理解,我不妄加评论,是供一块地,解决一些问题,国土部声明了,减少或者停止向人口流出的小城市供地,增加对大城市的供地,这是开始进行调整的迹象,至于说是不是放弃城镇化这个词,是否转为城市化这个词,是否尊重规律,今天没有时间多讲,别老拿欧洲的城市跟我们比,是完全不同的发展阶段,完全不同的过程,我们是快速工业化的阶段,这个阶段就是人口涌向大城市,日本和韩国是这样,中国也是这样,这个阶段不向大城市供地,就会造成房地产价格暴涨。应该说我们走了一段弯路,今后能不能把这个弯路调顺过来,这个决定着我们未来房地产市场发展的方向,潜力仍然巨大,怎么把这块蛋糕做好,能够使它正常稳定地增长,使一批企业,当然里面还有租的和卖的,商业地产等等,相信我们的大会有深度的讨论,总之,希望有一个比较稳定,健康发展的房地产市场。我就讲这些,个人看法,供大家参考,谢谢大家。

  主持人:非常感谢樊所长带来的分享,刚才樊所长非常深入的剖析了房地产市场波动背后深层的原因,谈到房地产老百姓最关注的话题是房价,下面有请上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭先生带来主题演讲,房价是个供需错配问题。

  陆铭:首先非常感谢经济观察报的邀请,很荣幸能够在樊纲教授,我的前辈之后报告,所以,我接下来讲的所有的东西,樊老师讲了之后,我发现我都在给他提供证据,我不知道这是不是巧合,至少可以印证樊老师讲的一句话,说经济学不能解释中国房地产市场,这是错的,我要告诉你们经济学是如何解释中国房地产市场的现象。

  我的观点是中国的房价是供需错配的问题,首先要讲一个事,为什么房价是供需错配的问题呢,过去中国十多年发生了深得事,我总结了一句话,人往高处走,地往低处走,人往东部大城市走,土地的配置是中西部,特别是中小城市配置,通过建设用地指标的手段,把地的配置方向和人的动方向来了反向操作,在很多地方导致了人的配置和地的配置脱节,具体的表现是人的城市化进程是远慢于土地的城市化进程,这个现象主要表现在中西部。最终的结果就是在中国的房地产市场导致了有需求的地方没有供给,有供给的地方没有需求。今天讲的所有核心观点都是围绕这句话来说的。

  下面来看数据,人往高处走这个事,大家知道中国从90年代中期以后,城镇化的进程加快,中国开始发展由出口驱动型的制造业,两个力量夹击使中国的东南沿海地区具有发展制造业和服务影响的竞争力。左边的图是中国在2000年时流动人口的分布,颜色越深表明这个地方的流动人口越多,右边的图是2010年的人口普查当中,中国的流动人口分布,可以非常清楚的看到流动人口的分布是往东南沿海和中西部的核心大城市,主要是省会城市集中,随着时间的推移这个趋势是加强的。土地是怎么变化的呢?中国一直有一个很根深蒂固的观念,要搞平衡发展,而我们对平衡发展是怎样理解的呢,是均匀发展的概念,我最近的一本书,叫大国大成里,特别的区分了这两个概念,均匀发展不是真正的平衡发展,真正的平衡发展是人均收入的均等化,而人均收入的均等化是在空间积聚的过程中实现的,由于我们对这个道理不理解,我们追求的是人口和经济资源均衡分布,就通过行政手段把资源往中国的中西部导入,包括中小城市。这张图在我讲话中是非常关键的,这张图是中国的中西部省份在中国全国的土地供应当中所占的份额,可以看到2003年是非常清楚的拐点,之前中西部所占的土地份额是下降的,这是正常的,当时人是从中国的东西部往东部流动,东部的土地供应份额上升,中西部的土地份额下降,这是很正常的。2003年以后出现了拐点,这是上一届政府的第一年,就有非常强的想法,就是叫做所谓的平衡发展,把土地供应大量导入到中西部地区,导致了中西部地区的土地供应份额持续上升,人口在流出,土地供应在流入,而且前面樊纲老师结尾的时候讲了一句话,比较乐观的,国土建设用地把土地指标和住房挂钩,他只讲了一半,没有讲另外一句话,国土资源部讲土地供应时讲了两句话,还有一句是今年的土地供应继续共赢中西部发展,严格控制超大城市的土地供应,这两句话放在同样的官方文件里面是很难让人理解的事情,因为这两句话是矛盾的。到中西部建了大量的工业园和新城,中国的工业园建到什么程度呢,大概是每个县级单位都有一个工业园,全球的工业发展是积聚发展的,只有中国是离散发展的,分散发展的。

  看一下新城,因为新城和房地产的发展有关,根据国家发改委的统计,全国大概有3000个新城,面积超过10万平方公里,国家发改委的数据到底怎么度量,测算的,我不知道。于是我自己做了研究,带着我的团队从网上找能够收集到新区的规划,中国绝大多数新区建设都有规划的,这个规划里面我们知道了要建多大面积,容纳多少人口,根据我们的数据,将近670多个新城,其中有人口规划的新城大概458个,就458个新城规划容纳人口接近2亿,大家去想如果这不到500个新城,中国将近3000新城里是具有代表性的话,全国新城容纳人口12亿,如果我讲的不具有代表性,12亿打对折是保守的估计了,就是6亿人口,意味着住建部,国土资源部有官员出来说据他所知,全国范围内不出现住房短缺的问题,这句话还真有点对,问题在哪里,空间稳步出问题了,总量是够的,问题是大量房子建在人后流出地,这是今天房地产市场面临的基本问题。跟今天讲的话题稍微有点不那么相关的问题,就是背后的地方政府债务,大家知道我们大量的钱,政府建新城工业园的钱是政府借来的,借的钱投资下去了,楼造好了,基础设施造好了,工业园造好了,没有招商引资足够的企业进驻,房子没有卖掉,结果债务就成了中国今天宏观经济非常重要的问题,而这个债务哪里严重呢?我今天不多讲,总体来讲是欠发达地区的债务负担率略高,因为今天不是讲这个话题的时候,以后再找机会。

  看一下新城的分布,根据我们对新城的研究上图会更加直观,图中颜色越深的块,表明所在的地方新城建得越大,2006年好像主要是沿海地区的一溜颜色比较多一点,现在看2010年,经过了2009年4万亿刺激计划以后,当时很多的投资就通过新城建设的方式拉动经济增长,大量的在中西部,颜色往内移了。2014年,根据收集的数据,新城的建设全国各地普遍开花,基本没有白色的,白色的地区是没有建新城,也可能是我没有统计到,就我统计到的已经把全国布满了,颜色最深的在辽宁,为什么辽宁经济特别差,地方政府成绩特别的明显,就是建新城市,还有黑龙江,还有西南,中国的中西部地区建了大量的新城,看看中国的江浙一代,包括福建,沿海一代却没有颜色最深的第一级别的新城,说明什么?大量的新城,不管是数量还是从面积,大量的新城建在中国中西部地区,而且这个新城会直接影响到中国的房地产供应和需求之间的差别,我这里特别要岔开一句,在中国有一个非常传统的观念,城市不能摊大饼,我前面讲的新城,大量建的是特别大,而且离所在的主城区特别远,根据我的样本平均每个新城能容纳的人口,规划当中人口是42万,平均值,距离所在的老城多远呢?平均是25公里,大家不要小看25公里,天安门广场往南50公里到河北了,中国绝大多数城市连半径都没有10公里的,25公里是什么?就是拉开了和老城很远的距离。在这样的情况下,中国的一线城市土地供应是收紧,人口在持续流入,三四线城市再建新城,而且建的新城离老城比较远,建得还很大,先看这张图,前面樊纲老师提到这件事情也不奇怪,就是房地产的价格是分化的,有的地方有需求没有供给房价往上涨,跌的时候幅度也比较小,而有的地方就是房价比较地,因为人口流出地,但是土地供应是充分的,房子建得太多了。

  你们可能会问我,有没有进一步的证据来说明这就是一个供应的问题,接下来要看我最近做的研究里面的证据,我前面讲到2003年的时候,中国在有一些地方手紧土地供应,有一些地方是放松土地供应的,我就分成两组,一组是土地供应增加组,一组是减少组,什么意思呢,增加组就是这个城市在全国的土地供应当中所占的份额,是提高的,2003年是提高的,而减少组呢?就是这个城市的土地供应在全国土地供应当中所占的份额,2003年当中是收紧的。请大家看第一张图,当中的红线,土地供应减少,2003年之前,平均的土地供应略高于土地供应,2003年开始往下,增长趋势放缓了,蓝色部分是总体保证土地供应增长的趋势。怎样影响房价的呢?土地放松和收紧发生在什么地方,我们进行了数量分析,今天的场合不是讲模型的,我直接告诉你们结论,这个结论就是这样一句话,中国土地供应收紧都是什么样的地方呢,根据数量分析可以告诉大家,中国土地供应在2003年收紧的地方就是曾经土地供应多的,沿海的,人口密度高的,人均GDP高的地方,而这些地方又是什么样的地方呢,就是人口流入地。每次讲到这里就忍不住讲一句话,十八届三中全会讲让市场成为配置资源的决定性力量,请在座的各位跟我一起想一件事,在一个市场经济框架下怎么会让土地供应在人口流入的,人口密度高的,人均GDP比较高的地方,土地供应是减少的,不造房子的。世界上有没有第二个市场经济国家出现这样的情况,在座各位很多是房地产业的人,这是很简单的道理,对你来讲这是企业的商机,如果土地是私有的,就把地买来造房子嘛,但是在建设用地指标受到行政命令控制的国家,就出现了这样违反经济规律的事情。

  接下来市场经济规律就给你点颜色看看,先看结果,这张图的上面一条线是土地供应减少组,下面是土地供应增加组,2003年之前两条线,房价上升不快,几乎是平行的,2003年之后开始变化了,左边的线增加更快,看下面这张图,用数据计算房价和工资比,这是最好的,最接近的房价收入比的数据,上面的线是土地供应减少组,下面是土地供应增加组,2003年之前两组是微微下滑的,而且是同趋势,2003年以后,土地供应增加组房价是微弱下降的,土地供应收紧组房价整体往上走。这两者的分化,惟一的差别就是土地供应,就是供应的事,中国的事情说复杂也不复杂,中国的房价问题就是空间错配问题,就是有需求的地方没有供应,有供应的地方没有需求,就这样简单,这是我一直坚持的观点,希望我今天讲的数据能够说服大家,我更希望能够说服政府。

  下面讲反思与政策,回应几个关于房价的认识,像樊纲老师讲到的,我认为今天很多,包括社会公众,政府各界,房地产界,对于中国的房价都有一些似是而非的认识,第一,和樊纲老师讲的一模一样,我们没有商量过,很多说房价高是因为货币松,怎么解释,货币用在哪里都可以的,全中国没有规定这个钱只能在上海买房子,为什么不买三四线的房子?所以房价的分化是不能用总的货币松来解释的,樊纲老师刚才反驳过了,我就不深入讲这个事情了。

  说第二个问题,有人说房价是需求推动的,这个话对不对呢?也对。但是不完全对。为啥呢?中国有一些城市是收入水平在提高,人口也在增加的城市,有没有需求推动,有。但是这样的一些城市,有的时候却是土地供应非常充分的中西部城市,就会发现在这样的城市,并没有房价出奇的上涨,这样的城市是什么样的城市呢?就是西安、重庆、武汉、长沙这样的城市,人口流动低呀,收入也在持续上涨,按照道理来讲有需求推动。只要土地供应是充分的中西部城市,房价涨得并不厉害,房价上涨基本和收入是同步上涨的,所以认为中国的房价上涨是需求推动的,讲对了一半,但是仍然不能解释中国真正的房价就是几个一线城市,还是供给问题,如果中国一线城市的供给跟上需求增长,今天大家看到的房价不会成为今天这样的局面。这是我回应的第二个问题。

  第三,有人说一线城市因为投机,或者投资性需求推动的,这个事怎么去区分呢投资性需求和投机性需求呢?比如说如果我足够有钱,我买两套房子,甚至是三套房子,房价涨得不快就自己住,房价如果涨得很快就把房子卖掉,怎么知道我这个需求是真实需求还是投资性的需求呢?而且如果你认为是投资性需求的话,把房地产作为投资的人,一定对未来的房价上涨要有一个事先的预期,怎么会到三四线城市投资呢?还是因为看到了你市场上的一些基本面,知道只有中国的少数几个一线城市才存在我刚才讲的供给和需求脱节的问题,所以就算是投资需求,也是因为基本面支撑长期的房价上涨才会这样做的。而且特别请大家注意,2016年以来的这一轮房价上涨,是在政府已经严格限制购房的情况下产生的,现在的情况是我想投资,想投机都没有办法做,房价还要涨,这里面到底有多少真的是因为投资投机推动的,我认为大家要冷静一点,否则我们的政策就是走向了什么导向呢?总觉得我们需求是错的,一方面讲市场经济成为经济的决定力量,市场经济成为配置力量,又觉得市场经济产生的价格是错的,觉得这是不理性的,这是错的。离开价格信号找到什么样的方式配置资源呢?就是行政手段。

  下面我要讲争议最大的问题,在中国讲中国房地产市场存在泡沫,讲了很多年,而且现在还有一种多年来流行的观点,就是中国一线城市存在泡沫,并且用房价收入比来判断中国一线城市的泡沫最严重,我前面给大家分析过之前的数据,就提醒大家在中国要慎重使用泡沫这个词,为啥呢?道理很简单,所有经济学的知识告诉你,这个市场中存在泡沫的事,这个泡沫都是从需求方来讨论的,没有一个关于泡沫是从供给方讨论的,如果供给放短缺导致价格上涨,使得这个社会能买得起这个商品的人平均收入水平是越来越高的,那么这个房价就往上涨,买房子的人收入水平是高的,但是当你拿这个房价跟平均收入比的时候,这个房价收入比就会上去,这种情况导致的房价收入比高,我请大家慎重的使用泡沫这个词,我也没有讲中国房地产市场没有泡沫,但是我反复的提醒大家,在供给不足的情况下,供给和需求反着来的情况下,导致了极个别地方的房价高,请大家慎重使用泡沫这个词,我拜托大家。

  在美国当年经济危机到来之前,认为有泡沫的时候,是美国全国房价普涨的,中国今天全国价格普涨,你跟我讲有泡沫,我会比较容易接受一点,如果有一些地方不涨,有一些地方涨,像我前面给大家看到的,涨的地方是供给短缺的地方,我就再次拜托大家慎重使用泡沫这个词,好不好。

  我讲完以后,政策就出来了,很简单的,要缓解一线城市房价上涨趋势,必须且只有增加土地供应,括号增加住房供应,因为住房供应,有的时候可以通过土地供应来增加,有的时候可以不通过土地供应来增加,一会儿会讲还有其他几个办法。建设用地指标,吸纳人口的数量和住房库存挂钩,不要再限制,严格限制一线城市的用地,顺便回答一个问题,一线城市很多人说没有地了,一线城市真的没有地吗?看一下东京和上海的对比,这是东京圈的辐射半径,灰色的半径可以达到50公里,东京都市圈,而上海大概是多少呢?上海这个灰色的部分大概半径在二十几公里到30公里左右,如果上海未来对标东京成为都市圈的话,上海的土地供应余地还早着呢。现在上海的政府界流行一个看法,上海开发程度太高了,高达45%了,这个指标算错了,或者说跟东京不可比,因为上海市的管辖面积只有东京圈的二分之一,分母是更小的时候,算一个建设用地指标的占比当然就会高上去,用这个指标来说上海的建设用地指标已经供应太多了,将严重制约未来城市发展的土地供应,并且会按照前面讲的思路,助推房价上涨。

  接下来的问题,如何放松(特)大城市的土地供应管制,是有四步的,前面特别讲了第一步,建设用地总量的管制,这和中央的思维有关,就是为什么要去限制一线城市的土地供应,而且全世界的土地已经这样贵的地方,北京和上海还在种庄稼,这件事情是不是应该打破。第二,建设用地的内部,哪怕是总量不变可以动结构,一线用地的比例,可以转商住,商业的比重里面,地方政府为了税收更加愿意提供写字楼,不愿意提供住宅,最近的商改住的事,市场经济国家当结构偏向商业用地,住宅比较少的时候一定在价格有所体现,商业地产的租金比较便宜,这个价格信号会引导商业地产转向住宅,现在我们严格禁止,我认为不仅不应该严格禁止,要讨论如何让相对过剩的商业地产转为住宅的问题,要制定规则,不能简单的禁止。第四是住宅容积率的问题,未来要对标纽约,建筑形态上是否有可能在市中心的中心城区,有一些建筑要对标纽约的曼哈顿,如果这个问题不解决,中心城区的供应不增加,会溢出到商业成本,会影响竞争力,最后导致对标纽约的道路只会更慢,时间的关系就讲到这里,谢谢大家。

  主持人:非常感谢陆主任带来的分享,用大量详实的数据论证了当前房地产市场的关系,相信大家有很多的启发,下面有请朗诗集团董事长田明先生带来主题演讲,宏观形势下的差异化选择。

  田明:刚才两位做研究的教授说了一些对房地产的看法,我是做企业的,我也有一些感觉,一个是房地产目前的状况是不可持续的,现在这样的状况无法持续,听两位教授的观念讲得非常精彩,很多观念都非常好。但是听了以后感觉有点混乱,有一些东西还是很清晰的,目前的这种房地产的发展是难以为继的,中央采取措施必须改革,像樊纲教授讲的,但只是应急的措施,需要长效的机制里解决。房地产市场一个是房屋市场一个是土地市场,房屋市场是市场化的,土地市场在供给端是政府垄断的,没有人能够让市场配置资源,有效地充分的配置资源,这是很大的问题。刚才两位教授都提到了,其实我们在很多地方,地方政府把持着土地供应的闸门,我们在美国也有项目,也在做房地产开发,在美国看到的情况完全不一样,美国的土地是私有化的,美国土地的供给方非常多,所以供求和需求之间完全由市场和价格调节,而中国在最重要的土地市场上,一边是市场化的,就是需求一边,开发商非常市场化,但是供给方只有一个人,就是政府,这是导致供需不平衡非常重要的因素。

  我个人觉得钱还是多的,现在钱多没有地方去,实体经济不好,我问了各个城市的情况,也问了一些行业内的人,2015年下半年以来到现在所有的买房需求无一例外都不是为了结婚要房子,也不是为了要改善家庭居住,想住大一点,全部是因为投机。几乎没有正常的,跟习总书记说的,房子是用来住的,跟住没有关系的。这样的市场怎么可能持续下去,我也想说一下,我们看到的资料即使是到2016年,全国城镇人口的人均居住面积已经超过了39平方,而德国人均居住面积是36平方,也就是说我们的房子不少,在收入和房价的比例关系上,租金和房价的关系上,现在拿的地比周边的房子要贵,地价贵于房价这是存在严重问题的市场,这和企业的策略是有关系的。

  中国前面20年房地产发展的非常快,基本上归纳为房地产的1.0时期,也就是说基本的特征是做住宅的,中国房地产主要是做住宅,然后零售,快周转,是这样的一种模式。这种模式我们认为已经走到了顶端,没有办法再持续下去。美国2015年最大的地产商,年度的销售是107亿美元,以当时的汇率算大概700亿人民币,美国最大的开发商一年的销售。中国2015年最大的开发商这个数字排前十也排不到,美国的房地产总量是超过中国的,为什么零售商却跟中国差距这么大,现在万科,恒大已经往3千亿,5千亿,说明我们销售为主,零售快进快出的发展模式是主流的,目前的情况下已经走到了天花板,无法再持续发展。

  对宏观形势我们觉得中国的经济将从高速增长区间逐步地下行,到一个比较中速度增长区间,有人说这个L型现在都没有分歧,分歧在于是在L型的什么位置,有人说在L型的底边,有人说在下行的一竖上,我个人认为咱们可能没有到底边,还在继续下行之中,这是中国经济的大趋势。中国房地产以住宅,零售,快进快出为特征的第一个阶段发展基本到了顶峰,以后很难再延续前面十几年我们看到的景象,这样的大背景下,作为一家企业应当怎么做,这里面涉及到一个企业对宏观形势的看法,以及对自己自身的资源禀赋的分析。在外部形势和内部讨论的综合情况下,一个企业应该采取什么样的战略举措,我们来回到朗诗自己,我们是一家差异化的房地产公司,朗诗的销售额去年是300亿,大概排在50位上下,按销售规模算。但朗诗是国内房地产商当中最绿色的公司,绿化程度最高的公司。绿色环保是朗诗的产品特色,通过长期的坚持绿色科技发展战略,朗诗逐步形成了一些资源的累积,到目前一共做了一百个项目,有30万亿开发面积超过了1600万,我们的绿色三星建筑的覆盖率在开发商当中应该是名列前茅的,我们叫高舒适度,低能耗的建筑,已经交付的建筑,在全国的总量大概占90%以上,也有很多企业在做但是量级还是不一样的。我们获得很多的奖项,高舒适度,低能耗的建筑商我们是中国第一,也可能是全球第一,中国一年的新建建筑量是20亿方,全球的新建建筑是40亿方,中国一家占了全球的一半还多,所以在中国第一,一般来说意味着全球就是第一。朗诗还是国内惟一的一家在建筑施工,建筑的下达气密性指标的公司,国内的很多开发商什么叫气密性可能还不清楚,朗诗所有的项目必须设定气密性指标的,因为朗诗自己的产品具有优势,我们在市场的竞争表现非常好,项目销售数率,溢价率显著高于周边的楼盘,产品差异化能带来一些优势,我们利用这些优势形成了资产轻型化,为了分散风险,做了市场国际化,下面把三个战略给各位做简要的介绍。

  朗诗的产品实施绿色差异化战略12年时间,一直没有改变过,产品经历了好几代,这是我们比较推崇的被动房的要求,高效的外墙保温系统,高效节能的门窗系统,防热桥的设计,气密性的要求,热回收的装置,如果具备这五个方面的特征,这个建筑是非常好的绿色建筑。这一章显示屏是朗诗在所有的建筑产品里面的标配,每家都有这样的显示,会显示室内的温度,湿度,PM2.5,二氧化碳,甲醛浓度等指标,室外的指标也会有。除了做集中式的产品以外,朗诗也做了大量的户式化的节能建筑,现在朗诗做项目已经不再是当年拿着一款产品技术到各处都这样做,而是到每个城市都会研究这个城市的气候条件,当地的气候条件是怎样的,把20年的气象数据拿来进行分析,然后再做产品,同时要研究这个项目的目标客群是哪些人,有什么样的需求,所以要做到因地制宜,因人制宜。这是朗诗在太湖之滨绿色研发基地,也是住建部最早四个挂牌的研发基地之一,长三角的绿色研发基地,朗诗在欧洲成立了建筑技术公司,整合了西欧的技术服务于业务发展。这是我们做的创新产品,帕多瓦住宅,这是四千平米的酒店完全不采用任何主动能源方式,室内的温度湿度,空气清新程度,舒适度非常高,这个项目获得了第一个绿建委的DGNB铂金认证,这个项目在建筑研发基地。我们被华北地区做了被动房,专门为华北地区设计的,在冬季零下20度的气候条件下,不采用市政管网的供热,能够让室类的温度保持在20度以上,紧紧依靠人体的发热,依靠电灯,家里的电器的光源的热量,就能够保证室类的温度在20度以上,这样就可以不需要发电厂,热电厂,城市的供热管网,能源站,业主就不需要交四个月的供暖费用。开发商建设的时候,业主方建设的时候不需要交城市的管网接入费,城市可以省掉大批的管网基础设施建设和发电厂,对于环境而言可以减少大量的冬季采暖煤炭燃烧,二氧化碳的排放和空气污染物的排放。所以,是非常好的一件事,非常符合华北地区要求的产品。而成本的增加极其有限,就几百块钱,只是增加三五百块钱每平方的成本,就可以做到非常舒适,非常健康,对环境非常友好的产品。今天房价高起的情况下三五百块钱是可以忽略不计的。

  因为朗诗有产品差异化的一些技术,所以我们实施了资产轻型化,主要是小股操盘,合作开发,委托开发,小股操盘是30%以下的股权,合作开发是五五开,委托开发是没有股权的。朗诗做了大量的旧楼改造项目,一个是把低效的资产变成高效资产,把过去的老房子改造成全新的房子,有朗诗技术的新房子。在公共建筑领域从原来的住宅,进入了酒店,写字楼,医院,养老公寓等。朗诗给自己找了对标的企业,铁狮门,是具有可持续发展,运营,开发和融资投资一体化的能力,这是朗诗要形成的方向,形成纵向一体化专业能力的公司。朗诗是内部配套的部门,比如物业管理,设计院,装饰公司,都是为房地产做配套的,房地产赚钱他们都是内部的配套部门,现在朗诗把所有的这些配套部门都当成是独立的业务,自主在进行经营。

  为了规避所有的鸡蛋都放在一个篮子里,能够分散风险,我们选择了市场国际化,朗诗主要进入了美国市场,从2012年开始研究,2013年,那个时候国家在大力鼓励走出去战略,朗诗就完成了美国市场的布局,目前已经进入了东海岸的波士顿地区、纽约地区,西海岸的旧金山地区和大洛杉矶地区,目前正在开发11个项目,美国项目资产权重占到了朗诗全部资产的百分之二十三点几。这是纽约的项目图片,这是波士顿的项目图片,成为当地地标。在硅谷和旧金山的湾区一带朗诗有五个不同类型的项目,是当地比较大的开发商。根据外部市场的变化,以及朗诗自身的资源条件我们做了以上的一些对策和应用,我们认为中国的房地产没有问题,还将长期的存续,还将长期的发展,但是中国的房地产企业商业模式是有问题的,如果谁不能适应未来的新市场,新将会被淘汰出局,有问题的不是房地产,而是商业模式,朗诗希望在这样的市场变化过程中,能顺应市场的变化,发挥自己的优势,能够顺利地过渡到2.0时代。2.0时代最大的特征是专业化和金融化,因为时间的关系,我就不展开讲了。谢谢各位。

  

  主持人:非常感谢田总带来精彩的分享,非常精彩的向我们诠释了作为房地产企业如何做到差异化竞争,如何采取差异化的策略,让我们受益匪浅。我们知道对房地产市场而言,千亿房企的出现是这个行业步入到一个新阶段的重要标志,这个新阶段作为房地产企业来说,如何能够做到不忘初心,同时又能够推陈出新,接下来掌声有请龙湖集团副总裁袁春先生带来主题演讲,千亿时代的增长驱动,守正与出新。

  袁春:非常感谢,非常荣幸能够接受经济观察报的邀请来做这个分享,这个话题前几年都有,但是现在说千亿时代可能有点过时了,我相信在一些企业内部提出的目标,因为去年的万科也好,碧桂园也好,恒大也好有三千亿了,我相信现在有提出万亿的。我今天更加想讲的是对于千亿只是一个概念,只是一个名词。说万亿也可以,就是这样的时代下,作为一个房地产企业应该考虑一些什么。

  因为我们所说的千亿、万亿也好,更多的指新房市场,新房市场开发蛮难的,我相信在座的从业者都应该有清新的认识,在这样的蛋糕有天花板的情况下,如何能够做好自己本身的主营业务以外寻找一些方向,非常同意朗诗董事长所讲的,这个时候的房地产企业做新房地产以外还能做什么?

  首先说一下我们是房地产从业者,不是什么专家,21年的经历,14年的中海,7年的龙湖,更多地谈的是自己企业的一些想法,包括我们在做什么,我们现在面临什么,我们有什么样的机会,未来会怎么做,这样我觉得会更有意义,特别是对房地产从业者有一些借鉴和参考的意义。

  龙湖2009年上市,2011年增长比较迅速,如果过往关注龙湖的朋友们可能会听到一些对于龙湖的置疑或者是关注,过往几年发展比较慢,2015年,在新房市场的增长会比较慢,大家可能会问你们在干什么,从表相上来说,从新房业务的增长比较慢,不代表我们不在思考,也不代表我们不存在问题,我觉得一个优秀的开发企业首先要正视自己存在的问题,当然也要发现自己可能的一些优点和强项。所以,我们今天在这方面会更加的展开说一下。

  为什么开篇这样看,我们的业绩在今年,包括去年开始,在今年会有一些突破,去年1-5月份是302亿,今年1-5月份差不多760,增长了150亿,意味着什么呢?不可否认的是基本上所有的开发商都在增长,尤其是2016年-2017年,市场的因素肯定是最大的一块,但是龙湖在这块是否有别的一些自己的想法。这几点首先是中国房地产为了创造价值,创造价值的方式没有发生原则性的变化,不外乎是四点,时间,空间,头寸,创新运营。合适的时间,空间,有合适的地点,拿到合适的项目,基本上就成功了90%,特别是2008年之前,相对来说处于供方市场,是卖方市场的情况下,拿到一些项目只要不太折腾基本都能挣钱。这几年大家会看到出现了一些反复,包括一些起伏,包括2011年的调控,包括2014年,市场会出现波动,在这样的市场情况下,对于一个企业来说,可能对于头寸的管理,创新运营就是在这样的市场竞争情况下的,可能是你的竞争力,当然了,这个头寸管理里面包括了资产负债率,包括资金成本。当然我们大家都清楚,规模的加大,跟资产负债率有很大的关系,想做大的话把负债表放大一点,适度的激进一点可以拿到更多的钱,背后对应的要承担一定的风险,取决于一个企业对市场下一步的预判,我觉得这方面都对,尤其是中国这么多年来看,到现在大家的选择都不会有太大错误。

  其中还有创新运营的问题,很多企业对运营非常的看重,从运营层面增加附加值,这四点全部做好的现在就是发展非常好的,其中的一点两点三点做得非常好的就是比较优秀的,一两点做好的就是项目型的,合适的时间,合适的地点拿到了一些项目,这些项目做得比较好。我们自己内部分析下来不外乎就是这样几点,这是我们的观点。

  还有周期的问题,我们现在看大周期还是小周期的问题,中国这么多年,我认为至少到现在为止,还是在大周期的范围里面,从我们的住宅商品化以后,到现在应该还是处在大的周期里面,而且从城镇化率的角度来说的话,中国的城镇化率是56%,和一个临界点,大家公认的行业里75%,还是有一些距离,所以在大周期里面,这个机会还在,在不同的时间和空间点上可能存在小周期的差异,相信很多专家说的,不同的地点,出现了资源错配,有一些地方一二线城市相对来说供应量少,但是需求量大,但是可能一些三四线城市需求量小,但是供应量又大。大的来说没有存在问题,我觉得机会是依然存在,但是对于一个房地产企业来说,你自己的主动预判和应对能力非常强的,就是说过往的眉毛胡子一把抓,相对粗犷的选择,一种应对能力,可能在现在的时下相对来说竞争力肯定强了。

  这是我们的预测,每年都在看,因为每年很多机构,包括国家的统计局都在看前20年房地产公司的占有率的集约成为,这个大势在全世界来说也是一样的,最极端的就是香港,我没有统计过,相信大家数得出名字的开发企业不会超过十家,集约度是非常高的,包括在美国和欧洲都是一样的情况,大的趋势肯定是这样的。当然中国有一个特殊的情况,因为中国的房地产公司为什么多,其实并没有那么多的房地产公司,因为有很多的项目公司,在一个地方拿一块地就必须成立一个项目公司,统计的时候也算一个项目公司,一个大企业下面可能有几十个,几百个项目公司,可能是归属一个公司,但就是这样,参与这个行业的企业数量肯定是不少的。这两年会发现集约度在增加,这其实就是背后,刚才说的印证了前面四种能力的时候,对四个能力把握相对比较好的结果,相对的规模就自然而然的增长,管理的半径,管理的跨度自然的会变大,这也是一个符合市场经济规律必然的结果。

  最近的市场比较好,非常好,可能去年下半年到今年上半年某些三四线城市好于一二线城市,我自己的判断,一方面是一二线城市的土地供应量少,加上限购,相对的还有一些新制供应,限价,导致了供应需求不足,在实际的成交上会体现比较少,三线城市这块政府的控制相对来说没有那么强,因为现在是因城施策,根据不同地区的虚化周期制定的土地供应,包括住宅供应,销售供应都是一个道理的。但是我们从一个大的形势来判断,放到大的周期判断的话,我们判断未来的机会还是属于一线和二线城市的,我相信大家在这块有共识,所有的企业都在离开一二线城市,因为一二线城市的资源,大家都想到北京来拍地,只是这里拍地的难度大,运营的成本高,结果是周期不好把控,未来的盈利是可以预期的,所以会把一些资源往三四线转移,但是对于龙湖来说是非常的坚定,哪怕是比较难,哪怕是销售型的市场,我们也会进入一些持有型的版块。

  无非就是空间的选择,时间的选择,对运营能力的判断,龙湖绝不会在我们认为不合适的时间,我们认为不合适的地方进行配置,我们一定会管控头寸,因此可能损失一些我们的速度,但是我认为,龙湖认为在长的周期里面,短周期里面未必会是赢家,但是在长的周期里面一定是赢家,因为我们自己一直认为,尤其是房地产行业的创业周期,因为中国的房地产没有大周期,小周期有,没有大周期,谁敢说一定没有大周期呢?很难说的,当然我们会去看,一些欧美市场也好,日本市场,香港市场,顶多是做参考,但是对这些来说要做准备,龙湖会管控负债率,会坚持低成本的融资,这个要通过创新运营能力去加强,去年底的时候,拿到了三大经济机构的投资,这对我们的在管控资产负债表和管控资金成本上是非常有利的。相信至少在大周期来的时候,龙湖在这点是有足够的应对能力的,我们在地点的选择上,大家可以看我们选择就是非常核心的五个城市圈,之前都是讲北上广深一线城市,现在这个概念要被城市圈的概念取代,现在都是我们进入的一些城市,我们会围绕着核心城市,包括城市群进行布局,这么多年我们一直在做,一直在坚持。

  这是刚刚在今年进入的两个城市,保定和合肥,也是这个圈里面,我们不排除进入这些之外的一些城市,但是进入之前我们会进行非常详尽的城市解读,这个城市的基本面,这个城市的今生来世,未来怎样发展,有没有机会,有没有风险,未来的发展都会进行分析。因为在进入一个城市,未来的中国房地产时代里,这种聚焦和在一个城市生根,包括通过自己的能力获取客户价值可能是方向,我相信绝大部分的优秀企业都是这样的观点,同时在这样做。对应一下,包括客户我们觉得也是发生了很大的变化,客户的年龄层呈现年轻化,过往我们看一些客户,就是房地产新房业务的客户,会发现绝大部分的年龄,我们做客户分析时最简单的是30-50岁,可能是40岁以上的偏多,现在非常明显的特点,特别是一线二线城市客户的年轻化非常普遍,现在的30-40岁,中间是35-38岁,客户的面貌发生了变化,就带来了客户消费习惯的变化。因为40多,50岁的人,也许会用微信,但是不会用微博,社交的方式不一样,下班以后,上班的交流方式,办公环境,下班以后的休闲方式是完全不一样的,这就要去研究。第二是什么呢?购房的更新问题,现在的改善需求,我们发现这一轮的需求里面改善性需求的释放是非常多的,中国过往的1998年的住房货币化,所谓的黄金十年,刚开始解决的是住的问题,居者有其住,要解决住的问题,解决物理空间的问题,这一轮更多地是上一轮需要改善了,首先是收入多了,生活,工作,丰富程度增加了,家里的人口增加了,自然的需要去居所发生变化。包括朋友圈发生变化,地点发生变化,毋庸置疑这很简单。对应这点上又存在了机会,右边的图是我们2017年的供货结构,发现我们在这方面的产品就会相应的增加,或者是对应,但是要做这点肯定不可能是今年做的,因为从获取土地阶段,空间上,提前的产品定位上要做准备,今年是不可能体现的。

  对于销售来说,所有的产品交易都是这个问题,漏斗型,房地产过往始终处于除了一些小的短周期的情况下,绝大部分,尤其是现在,处于严重的供不应求状态,在很多地方,只要有房屋拿出来卖,现在谈房子已经是大家茶余饭后休闲的谈资了,大家一定会谈房子,谈房地产所有人都是专家,因为大家都在购房子,每个人有每个人的观点,而且从每个人的观点来说我认为都是对的,这点来说这是一个很简单的,但是把这个要落到公司的业务行动,或者是组织架构,业务模型里面挺难的。实事求是的说我们推这些推了很长时间,这个模型的本质是把出发点,开发企业的出发点从原来的拿地,设计,定位设计,找客户,让他买,倒过来,所谓的客户逻辑,过往的一年走访了很多互联网企业,发现房地产开发企业真是太幸福了,可能是土地资源的稀缺性和本身附加在房子上的金融属性造成了房屋的稀缺性天生是存在的,很多时候反而忽略了是一个产品,有一些我们购房的老百姓会当成保值增值,本身就附着了土地,附着了金融属性,很多时候会把根本属性上的产品逻辑忘了。市场好的时候没有太大问题,什么都卖得掉,但是所有的市场未来一定是这样吗?未来的三年五年十年一定是这样吗?我只能说不一定。

  这也是交易,回归到房地产作为一个产品的交易,这个图适合所有的交易,汽车也好,哪怕淘宝买东西也好,把房源改成产品,中间的过程就是用最短的链连起来,中间是有人也好,如果是淘宝可能没有线下的体验,线下体现弱一点,有的时候大家说线上线下孰强孰弱,我认为都强,只是不同的产品属性而已。为什么线上的平台往线下导,线下的平台想到线上,无非是占比的问题,这点是没有矛盾的,原理清楚了以后,对于开发企业,在实际当中会有很多的帮助。

  新房业务,万亿规模也好,五千亿,六千亿,我们对标一下国外的成熟的房地产公司的业务比重,看一下他们的情况是不太一样的,新鸿基业务盈利占比和日本的野村不动产,实现销售型的业务盈利的占比应该是占据绝对的,从国外来看,一个成熟市场来看,可能并不是这样的,很多是出租型物业的收入,包括其他的收入。

  基于此,我们对未来做了预判,因为这些是我们做了研究,有一些是重点的,我们龙湖来说一个是核心业务,就是说主营业务,一个是点心业务,还有吃持型业务,新房,10-12万亿的,这个蛋糕到2020年依然会很大,依然会占据,但是天花板存在了,商业,1500-2000亿的租金,这是全国的,我们提出了网格化的商业,有可能购物中心开得很多,德国有一家ECE的企业,是德国最大持有商业的,在汉堡一个地方有20家商场,这是不矛盾的,靠的是必须网格化运营,交通非常的方便,高铁,地铁,实现有效的互动,快速便捷的到达,带着互联网思维,带着这些商业才能成功,不简单的说只是买东西而已。

  长租公寓包括联合办公,长足公寓是千亿租金,联合办公增长率24%,这几块我们都在进入,长租公寓今年会开出1.5万间,这个数字非常快,标准办公是这样的,我们认为办公,就是所谓的写字楼,对长周期里看的话,抵御风险的能力略弱,但是在一些核心地点和核心区是有价值的,但对抗周期略差于商业。酒店的营业收入非常高,相信在座有接触过酒店,酒店一块收入是被管理公司吃掉了,这个问题要解决。

  我从传统的做新房转到做各种业态,我们要有创新的基因,对于龙湖来说为什么能做,这是我们的文化,低权力距离,简单直接,操心员工,匠人文化,结果导向,企业家精神。没有这些很难多元化。我们的目标是追求卓越,这是所有的企业都想追求的,所有的这些我们希望有统一的数字化运营平台,底层的数据打通,有互联网思维在里面的,过往的企业很难打通是因为纵向的生命线锁得死死的,我们也在打通,过程也是很痛苦,但这是趋势必须要做,不论是工程,成本,营销,运营,底层数据可能就是客户,上面对应的地产,商业运营,希望我们在未来的几年,可能更长一段时间,想把龙湖做得更加丰满,这样才可以在可能变化的周期里,和未来不可预计的市场变化周期里面,我们有更充分的信心和更充足的准备。今天更多的就跟大家分享这些,这是我们这几年的一些战略,优土储,强运营,控成本,持商业,精团队,我们在进行尝试,不一定都做到最好,至少我们自己是有信心的。

  

  主持人:非常感谢袁总带来精彩分享,不仅分享了龙湖的一些成功经验,同时也为我们带来来很多对于行业前瞻性的判断,上我们受益匪浅。接下来请出的嘉宾,相信经常关注中国蓝筹地产的朋友一定非常熟悉,他连续几年都在蓝筹地产年会上给我们带来了很多有营养,有角度,有价值的观点,掌声有请新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生,带来主题演讲,2017年中国宏观经济与上市房企策略展望。

  欧阳捷:这次非常高兴,受到主办方的邀请做一些我们研究的分享。陈哲老师说把我放到最后,因为距离中午吃饭还有点时间,如果说讲得内容多的话,我们精神食粮和物质食粮可以一起来。

  前面嘉宾分享了中国房地产市场未来发展大势,包括谈到了城镇化的问题,未来市场的份额,蛋糕到底有多大等等。现在看市场很多机构也在做分析,分析出来之后,关于房地产市场未来的趋势谈得还是不多的,我们最近也做了这样一个简单的课题,研究了一下未来三年的房地产住房市场的预判及应对,所谓的住房市场我们不谈整个房地产市场,房地产市场90%以上是住房市场,如果能够把握住这个,我相信对整个房地产市场就有了比较好的把握。

  当然,因为我们商业地产,办公,酒店等是非常专业的,文旅,养老都是非常专业的,时间的关系不能逐一的展开。

  首先谈一个观点,我们有职业生涯三段论,基层来判我们是做事的,往往我们是埋头拉车,中层来看我们做市,做市的时候会关注市场,关注版块,关注竞品,用了很多的标准套路,流程,但是从高层来讲更关注势,关注大势,更多的需要抬头看路。怎么看,看一下目前的房地产市场,我们认为房地产的拉动作用正在弱化,为什么这样说,可以看右边的图,红色的比较粗的可变线是房地产对GDP的贡献,中间的绿线,粗的是GDP,工业增加值是在下方的,尽管已经有抬头的趋向,而金融业是从去年的高位跌到今年的最低位,拖累了国民经济增长,因此房地产虽然是正贡献,但是可以看到趋势是在弱化的。这里面因为去年大水漫灌,不光是住宅市场,商业市场,办公大楼都从中获益了,住宅市场可以看到最粗的线明显已经下降了,说明了什么呢,说明住房市场因为调控增速明显放缓。我们做了预测,如果说今年上半年能够达到5.3万亿,这是有可能的,目前来看是完全可以做到的,因为1-5月份增长还是比较快的,假定下半年下降5%,今年整个销售面积依然是基本持平的,所以这就带来了今年的基本结论,销售面积基本持平,而销售价格可以看到全国依然是增长的,因此,全年的预判是量平价稳略有增长,量平就是销售面积平,价稳,销售额略有增长,这个预判是去年底作出的,到现在我们认为依然是正确的。

  为什么我们会得出这个结论,如果从微观上再分析一下的话,可以看到一二线城市是量缩价稳,所谓的量缩是今年1-5月份的销售面积比去年同期下降了20%,这个量是非常大的,三千多万平方米,价格因为调控,房价被按住了,所以价格基本没有明显的上涨。为什么认为量平价稳呢,盖有一个原因是供给减少了,可以看到一线城市的土地供应,今年的情况相对来讲还好,1-5月份相当于去年不到一半,二线城市的土地供应大幅度缩减,只有去年全年三分之一左右。未来二线城市的土地是否会增加,我们认为可能不会。所以,土地供应的增加非常难,什么原因?是因为大城市里面的核心区域已经无地可供,如果要供地就必须要进行城市更新拆迁改造,周边外围的土地能否供应,我们认为很难,过去摊大饼的模式被抛弃了,所以大城市很难增加土地供应,住建部今年除了文件,住建部和国土资源部在4月1日出的文件,我们认为是打开了供给侧改革的大门,但是这个文件我们认为被忽略了,同天有一个更重要的新闻是雄安新区,供大于求的城市减少土地供应,直至断供,这是非常好的政策,4月1日发布这个政策到目前为止有几个城市出台了未来三连的土地供应计划,住建部和国土资源部的要求是6月30日之前,所有的县级以上城市全部要出台,到现在只有三个城市出台了未来三年的土地供应计划。我们统计了去年下半年有一些城市出台了土地供应计划,能够查到的是16个城市,8个城市土地供应计划是逐年下降了,5个是持平的,3个是略有增加的。

  因此,我们看未来这些城市都会遵循一个逻辑,就是控制大城市的土地供应,总量控制,增量递减,意味着未来的土地供应越来越紧张,看到最近一个省会城市当时在3月份的时候推出一个政策,限制房地产企业用马甲的方式参与竞拍,5月份的时候这个政策就被取消了,两个月之后为什么取消了?因为一旦限制马甲,就会减少参与竞拍企业的数量,参与竞拍企业的数量下降就会导致低价,拍卖的价格会受到抑制。现在为什么取消了,因为他们觉得土地价格偏低了,政府希望获得更高的土地溢价,就把这项政策取消了,地方政府推动土地上涨的动力是非一足的,土地上涨,地价上涨,必然导致土地供应必须缩减,如果供应大量的土地地价必然是下降的。调控逻辑是打压需求,土地的供应不会大幅度增加,住房难以大幅度增加,成效量就会难以增高,放开调控,如果需要房地产拉动经济,我们想这点可能已经不会了,如果我们不再需要控制大城市的人口,我想也不会,如果释放大城市的土地供应,大概也不会,不再抑制房地产泡沫,也不会,这些都不会,放开调控也不存在,未来一二线城市的调控是长期的,市场的总存量,市场新房供应量加旧房拆迁量,加上市场多余的和自住的,这是市场的总量。新增需求小于市场的新放净增量和市场的余量的时候,包括二手房交易在内的供应都是严重不足的,这种情况就会导致可交易环节减少,流动速度下降,供需矛盾不断加剧。可以看到一二线城市调控长期存在,存在多久,不知道,如果说一二线城市不能增加土地供应,我们同时又不能减少需求,我们这个调控就会长期执行,现在各城市开始考虑把人口的量化控制,需求的量化控制作为重要指标。

  二线城市现在还没有采取这种措施,但是预计未来会步一线城市后尘,继续加大这方面的控制。我们看到一些城市进行政策微调,吸引一些优质人口进来,放松一些对优质人口的限购限贷政策措施,尽管如此,我们认为限购限贷政策还会长期执行,这就意味着未来住房市场的发展,一二线市场的发展,周期会被拉长,这是全国几个城市,目前公布了一些限购限贷政策的调整,目的是腾笼换鸟,把一二线的低端产业和低端人口挤出去,把高端人口和高端产业引进来,如果不腾笼换鸟就没有空间。

  限价率,越是担心房价反弹越不敢放开限价,出现远郊盘高于近郊盘,毛坯房高于精装房,二手房高于一手房,目前这种情况开始蔓延,导致了高端捂盘,毛坯入市,产品趋同,都在同一个价位的时候产品没有创新,也没有新的东西出来。还出现了关系户成为最大的受益群体,上海有的楼盘不敢大幅开盘,上海的政策,如果开盘的时候积累的客户数量超过推出楼盘的套数的话必须公证摇号,公证处主持摇号,这个时候关系户就没有办法做了,这个时候就私下通知关系户来买房,很多楼盘是销售一空,关系户把房子抢没了,公众没有房子可买了。

  有一个现象大家可能会非常的清楚二手房比一手房贵重,大家不买二手房,二手房冷却是必然的,不以为这二手房的价格会大幅度下跌。越是限得久越是无法放开,我们认为要逐步的放开,我们做了模拟测试,如果上海的房价今年保持环比不涨,这是住建部的要求,所有的大城市环比不能涨,但是七成还是涨的,假设保持今年的环比不上涨,明年上涨1%,明年上涨2%,2022年上涨5%,每年递增1%,上海的房价从26.7下降到17.9,尽管依然很高,但是房价收入比会慢慢的逼近合理区间,因此,未来一线城市限价率我们认为最少要五年以上,不会放松。

  如果我们认为限购限贷限价全面放开,肯定是会失控,我相信这个大家是共识,我们认为调控一定会持续,但是我们看到另外一个现象,虽然我们的房价反弹的压力很大,但是调控此起彼伏,我们不会再继续加码,未来可能个别城市会加码,但是加码的大浪已经过去了,后面会讲为什么。对于三四线城市来看,我们认为三四线城市也在增长,一个是都市圈周边的三四线城市,第二是非都市圈的一些热点城市,第三是更多的其他城市,可以看到都市圈的三四线城市,比如北京周边的,像上海周边的,广州、深圳周边的,需求是递减的,需求受限,房价受限。这些城市未来是不是会明显的增长呢?很难说。未来这个都市圈的发展要取决于我们说的轨道交通和产业拉动,如果没有轨道交通的快速连接,产业拉动都市圈的成长性会受到局限。都市圈的三四线城市看到了春节期间出现了暴涨,最高的增长200%,我认为这是回乡置业的问题,往前会发现将近40个城市从去年5月份开始,成交量已经出现了明显的上涨,上涨幅度平均超过了35%,为什么?后来我们发现了这些城市恰恰是流动到大城市的人口比较多,而因为大城市的房价高涨,购房无望,这些人员回乡置业,就业,创业,因此带动了这些城市的成交量上涨。但是因为这些人属于钢需人群,这些城市的房价并没有上涨,我们认为未来这批人回去之后,后面可能就难以为计,非热点的都市圈,非都市圈的这些热点城市的未来增长是不可持续的。更多的三四线城市目前出现的量平价稳,主要是去年大水漫灌导致的结果,大家觉得钱多了,钱就不值钱了,对钱的一切东西都置疑,因此成交上有一些增长,但价格是稳定的。

  我们注意到这些城市的成交量,其实增速已经开始下降,就意味着这些城市的成交量不可持续,因此可以看到三四线城市整体成交量乏力,土地供应也在减少,不仅仅是二线城市减少,三四线也在减少,土地供应价格在上涨,带来未来这些城市的房价会上涨,房价上涨反过来会抑制需求,看到更多的城市还在路上,看到一个小城市的供应量非常多,但是潜在供应也不少,房价的上涨不大,后来我们仔细研究了这个城市,发现这个城市有将近一千万平方米的潜在供应,但是这些潜在供应大部分是烂尾楼,停在那了,未来不能形成有效供应,这些企业已经基本完了,中小房企已经基本死掉了。我们认为未来的三四线城市整体增长是乏力的,而且这些城市的人口梯度在转移,人口是从农村到城镇,从小城镇到小城市,从小城市到中等城市,从中等城市到大城市,这个梯度转移的过程可以发现,农村人口的转移可转移的余量开始减少了。而且我们看到这些小城市里面流入人口和流出人口相比往往呈现了净流出状态,浙江的一个县级市发现城市的人口是净流出的,政府没有办法,怎么创造需求呢?通过拆迁,去年拆迁150万平方米,今年拆迁200万平方米,通过发放房票的办法制造需求,开发企业拿到房票企业之后拿钱怎么办,因此卖地皮,通过卖地换取了钱再换房票,这个城市的人均住房面积超过了50平方米,未来还有多少需求呢?我们认为中小城镇城镇化已经接近尾声,并逐步绵延到更多的三四线城市,未来还会逐步的放缓。三四线城市还有一些政策调控,很可能这些政策要不了多久就会慢慢放松,有的城市说限售三年,更极端的说限售十年,我相信限售十年的政策可能坚持不到十年一定会取消,因为不可能持续下去。

  当然,三四线城市我们认为限制调控是顾不及的,一些城市的政策会进行调整,看过大势之后对未来三年的判断就有了非常好的基础,未来三年是怎样的情况呢,我们认为七个基本面是不会改变的。

  城市化的进程不会改变,都市圈将成为城市化的新引擎。大城市的土地供应减少趋势不会改变,供求关系长期失衡,意味着未来的房价。城镇化已经接近尾声,中小城市的土地供应未来难以持续。居民自持住房,改善居住条件的意愿不会改变,所有的看到一二线城市里面,只要我们查到的城市,都会发现商品房的占比,商品住宅占比仅仅是30%,其他70%是什么样的房子,很多其实还是属于房改房,非成套住房,这些房子未来可以进行调整。还有自建房。

  我们做了三个战略假设,如果未来公司和假设,对未来的市场有好的应对的话,我们必须做一些假设,有了这种假设才会有战略判断,因此,我们判断未来有三种可能,第一是首先认为房地产取决于政策,政策假设如果经济下行,房地产重启,用房地产的概念拉动经济,这个情况会不会呢,一定会导致全面放松,导致房价增长,导致周期性的轮动,这种可能性基本不存在了,我们认为未来的房地产不会存在三年一轮动的周期,未来都市圈需求,强烈反弹,房价暴涨,泡沫膨胀的情况不会出现,中央非常明确我们不能接受房价暴涨的逻辑,如果这种情况不接受,第二个情况是什么呢,就是调控延续,局部微调,经济的起稳见好,会继续抑制资产泡沫,继续去库存,这种情况下中央层面看调控,货币的继续收紧,少数城市尝试微调,限购,调控限价,这个时候地方性措施进行微调,但是不能突破资产泡沫的底限,这种概率我们认为有80%,第三种情况房地产进入限制性发展,未来房地产已经进入了新的周期,这个周期是限制性的发展,而不是鼓励性和扩张性的发展,也不是用救火的方式发展,新一届政府上任之后开启新的经济周期,但是我认为与房地产无关,必须脱虚向实际,进行结构性发展,一二线城市限制人口和土地,三四线城市限制土地供应,房地产限制金融过度,加上供给侧改革,我认为这种情况会更大概率的出现。

  如果这种情况下我们认为房地产限制金融过度,很快会出现我们所说的钱少钱贵的情况,过去是钱多钱廉,现在反过来了,去年10月份时候说了钱少且贵成为新趋势,今年来看已经明显存在了,今年下半年不排除会加息,尽管看到M2的增量,其实已经在出现了负增长,4月份出现了负增长,这是非常重要的信号,表明现在货币的收紧是想控制在非常紧平衡的状态下,央行曾经提出来我们希望控制在不松不紧的状态,恰到好处是非常难做到的,一定会相对的偏紧,最近MLF的放水,4980亿,将近5000亿,有人说是大放水,其实不是,因为抵押贷款放水将近5000亿,到期有4100多亿,实际仅仅增加了800亿,这意味着央行政策在微调,适度的反冲市场的资金短缺,保证6月底的平安度过,不会出现钱荒,房地产的资金面,房贷限额,房贷升息,这个时候只有一条线增速在上涨,这就是开发商的开发贷,开发贷还在上涨,预计今年的按揭贷款和定金都会下降,甚至是下降到个位数。明后年甚至不排除继续下降,甚至进入负增长。

  资金面的三个重要人物讲了三句话,对资金面影响非常大,周小川行长去年讲了居民部门加杠杆是对的,今年讲杠杆还会继续加,随着产业政策的调整会放缓,意味着今年会正增长,不会像过去那么快了。郭树清主席也讲了,居民杠杆并不高,去年周小川讲干杠杆是对的,今年杠杆率不高,意味着增速会下降。王兆星讲了我们要保持金融行业和金融风险可控,保证杠杆是在不出现巨大波动情况下,不能大涨不能大跌,现在要服从房贷的增速,保证在可控的区间内,也会长期执行,长期执行意味着未来房地产企业的资金面是长期紧平衡的状态。意味着未来的销售额是下降,和我们今天的判断是完全一致的。对于房企的新动向,市场的新动向,房企如果资金处于紧平衡状态会怎样,欧阳先生的个人微信公众号里面谈到未来我们会出现房企的资金量枯竭,三四线城市和一二线城市都会出现这种情况,因为我们在城镇化已经接近尾声的时候,这个时候我们会发现一二线城市里面会出现资金链非常的紧张,曾经去了一个城市,发现这个城市已经有房企开始酝酿降价,曾经到了一个中部地区的城市,问那曾经的同事,问他你们这个地方会不会出现降价,他说会,因为我们现在将在降价,去年卖了6000亿,今年预期卖9000,因为调控政策加紧,客户流失了80%,希望把价格降到8000,情况上看是明升暗降,但是这个动作会引起连锁反应,小企业是销售额不到30亿,能想到的事情大企业不可能想到,因此我们认为大企业也有可能会逐步的降价,率先降价,就会导致现金流法变化。银监会还有一个政策出台,也促使了这种大企业的加剧,银监会出台政策明确规定了,哪怕有抵押物也不一定拿到贷款,因为没有现金流还贷,没有现金流还贷就不可能拿到贷款,因此房企降价将会必然来临。中小房企的退出是必然,今年的情况来看更是如此。

  如果出现了这种情况,市场会怎样呢?我们觉得防大落会成为调控新动向,房价下降10%,带动成交量下降10%,会带动销售额下降多少,这个风险是会非常大的,同时会带动土地购置面积下降,新开工面积下降,房地产投资下降,拖累上下游下降,影响是非常大的。这种情况下防大落也是调控,去年曾经谈到过,大家认为市场非常的市场,大家都在拼命增长的时候就谈,中央经济工作会议非常明确的提出要抑制资产泡沫,也有抑制大起大落,我们防大规模起已经起不来了,要特别注意防大落,我们保持着一种调控思维是控制底限思维,不突破上限,也不穿透下限,希望能够精准地控制房地产在区间内平衡,一定范围内,我们认为未来调控的尺度是局部的,定向的,温和的,渐进的,维稳的,说明了调控的层层加码不会继续。我们调控的目标是三句话,平稳,健康,发展。

  但是防大落不等于救市,千万不能再回到过去的老路上,用放松,刺激,膨胀继续打压,这种逻辑不存在了,这种惯性思维不能有。未来的调控政策适度放松刚需和改良需求,不是大幅度的放松,双向限价,不让涨也不让跌,加强限购和限售,抑制投资性的需求,允许适度降温,保证金融去杠杆,但是非常难,我们和住建部说这个调控非常难,我们推上山的车很难,拽下山的车更难,让上山的车再下山更难,这个行业集中度越来越高,行业集中度远超出预期,可以看到去年曾经说前三强房企是1.0万亿,,3-10名是1.0万亿,10-30名是1.5万亿,加起来是3.5万亿,如果保持25%的平均年增长率,到2020年的市场份额江蕙超过50%,23家房企拿到市场50%市场份额,我们可以想象多么恐怖,这不是达不到的,过去几年的平均增长速度是34%,今年40%,大企业对行业的集中度越来越高。

  我们可以看到今年的从投资面来讲,投资会保持着正增长,因为我们的土地购置面积是正增长,新开工面积是正增长,投资肯定是正的增长,但是不排除今年下半年,明年,后年会个位数增长,甚至是零增长。

  关于上市公司的策略,上市公司意味着大企业,我们认为首先是要研判大势,必须有充分的危机意识,防患于未然,对城市做长期和系统深度的逻辑分析,包括各方面的分析,优化战略布局来关注政策机会,人们认为雄安新区是不是增长点,我认为不是,雄安新区不会走房地产开发的模式,现金为王是过于毛泽东说的话,现在要进行现金流压力测试,进行资金盘点,加大融资力度和先进储备,市场压力增大时有现金是最好的,不浪费资金用于回购、分红和参股,因为每一分钱是非常宝贵的,还要控制适度的投资节奏,不能激进抢地,一些城市看到一些小企业被一些大企业抢地待到沟里,他们认为大企业判断是对的,他们也在拼命的抢地,这些企业很可能在这轮的量化中被带到沟里。我们认为未来的发展方向是两方面,一二线城市要深耕做品牌,应和调控做收购兼并,三四线城市扩围。对于企业有规模才有江湖地位,有江湖地位才能话语权,要加速奔跑,加快进度,我们不能浪费每一个客户,对于老盘快速去存活,新盘要饱受定价,这种情况下才能保持高速运转,才能弯道超车,要紧跟市场主动迎合政府的需求进行兼并收购,很多政府也在进行兼并重组,因为担心中小房企烂尾楼越来越多,要推动合作共赢,在座的房企有很多的合作,这样可以保持房地产市场的平稳。我们需要把产品做好,不是市场下行的可能期到来之前,必须把产品做好,产品做好才有普惠效应,才能保持未来长期的稳定增长,同时还要准备好预案,做好策略的应对。

  我们认为稳定是大局波动很正常,调控的新目标,涨跌有底线,我们必须要理解大势,做好自然,争取主动,顺势而为。对于新城还是希望稳健前行,去年我们销售规模增长103%,今年超过100%,今年1-5月份已经接近了去年全年的销售额,上半年完全可以达到,我们预计2020年过千亿,这个目标被大大提前了,今年可能实现这个目标,复合增长率超过38%,稳健增长的同时我们必须要加速奔跑。新城控股我们还是要保持快速增长,在住宅市场见底之前争取到最好的市场机会。

  时间的关系,很多东西没有完全的讲透,如果没有讲透,如果大家感兴趣可以关注我个人的微信公众号,谢谢大家。

  主持人:谢谢欧阳总精彩的分享,非常感谢欧阳总带来精彩的分享,一个上午我相信大家一定感觉收获满满,嘉宾当中既是一有知名的专家学者,同时也有一线的优秀企业家,大家从各自不同的角度给我们带来了很多对这个行业的观察,对这个行业的真知灼见。我相信很多朋友依然感觉意犹未尽,没有关系,下午两点钟同一个地点,还将继续精彩,还将为大家送上更多精彩的内容。上午的部分就先暂告一段落,下午两点依然在这里不见不散,再次感谢各位的光临,谢谢大家。

   

  主持人:尊敬的各位来宾,女士们、先生们大家下午好,欢迎莅临第14届2017中国蓝筹地产年会的现场,我是中央电视台的主持人杜斌,经过上午精彩的主题演讲之后相信在座的来宾都收获了满满的智慧,收获了满满的积累。在今天下午还将为大家送上更多精彩的呈现,在这里也要特别感谢主办方经济观察报为我们带来这样一场思想和智慧的盛宴。

  首先请允许我向大家隆重介绍今天光临现场的各位来宾,他们是:

  中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生

  国家高端培育智库长江产业经济研究院院长、南京大学经济学院教授、长江学者特聘教授刘志彪先生

  旭辉集团副总裁孔鹏先生

  绿城中国执行副总裁杜平先生

  协信控股集团常务副总裁曹志东先生

  禹洲地产常务副总裁李维先生

  当代置业执行董事兼总裁张鹏先生

  阳光100集团总裁林少洲先生

  泰禾集团副总裁沈力男先生

  卓越置业集团营销管理中心总经理李文涛先生

  睿信致成管理咨询公司合伙人、董事总经理郝炬先生

  经济观察报执行总编辑文钊先生

  经济观察研究院院长新望先生

  经济观察报创意传播中心总经理周济平先生

  经济观察报编委、地产主编陈哲先生

  同时也要特别感谢新浪乐居,凤凰房产,腾讯房产,和讯房产,网易房产和微吼对本次活动的直播。

  今天下午有幸请到了多位重量级的专家学者和企业家,继续为我们带来精彩的主题分享,首先让我们掌声有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生带来主题演讲,对当前房地产发展的几点思考。

  李铁:非常高兴又来到了经济观察报的房地产论坛,我今天谈点大家关心的事,谈谈房地产的一些思考。

  第一件事,大家知道北京房价高吗,肯定是高的,东西城加上朝阳、海淀基本是10万元/平米,上海深振业列了表,房价水平都很高。房价高已经成为了不仅仅是大众老百姓关注的事情,也成为了中央政府关注的事情,目前我们看房地产发展针对房价高已经出台了一系列的有关政策,房价高,还会高下去吗?房价还会涨吗?在座的地产商对自己事情有自己的判断,所有的媒体人,所有的城市居民也特别关注房价未来的发展趋势。尽管我们知道中央政府和地方政府都采取了一系列的措施,来限制房价的上涨,包括限购政策,控制销售的政策,甚至是采用金融等一系列的政策遏制房价,采取了这么多政策房价也没有跌,2016年的涨幅也是比较高的。采取了这么多的控制政策,对房价的推动是怎样的呢,中国的国情,北京的房价,北上广深的房价,一线和二线城市的房价还会涨,只是根据公共服务水平,根据资源的集中程度,优势资源的程度,房价的涨幅有很大的区别。

  我们的涨幅是香港的三分之一,13.7亿人口的国家,人均收入水平不断提高,高收入人群,相当于好的地方,到北京,北上广深来说买房子肯定会推动房价上涨,后面还有供地等各种因素导致上涨。为什么大家关注房价上涨,说到一个热门话题,我们研究房地产发展,研究城市发展的时候,最担忧的不是房价上涨,因为房价上涨,政府和地产商会有更多的获利机会,而且如果房价跌得一塌糊涂会影响经济发展,绝大部分的三四线城市房子是卖不出去的,这是冰火两重天。关注房价上涨原因是收入水平上涨幅度远低于房价上涨速度,我们现在城市的收入水平有一定的水分的,比如说平均收入,一般的员工收入十几万,在北京城区是不要想买房子的,到北京远郊区,良乡四五万,基本是90万一套房子,加上贷款要百多万,可能是要举全家之力买套房子,可能是父母多少年的积蓄来帮助才能买套房子。我们看不到在北京生存和居住的预期,所以大家关注房价上涨。

  由于关注的人越来越多,大量的白领是在媒体工作的,举个例子,现在在北京的适龄人口,25-39岁的适龄人口是600多万,如果再降低点的话,25岁-35岁四五百万,700万的存量人口里面可能有一部分的人买房子,但是住房供给存在很大的差距,人们不满的原因就是没有房子可买,举了这么多的数字,说明了我们的住房供给数字在北上广深都是下降的,一年大概十几万套,也只能满足我们的零头,而且这只是住房的销售情况,我还没有举例,因为只有15分钟的时间没有办法放太多的数字。土地的数量也在下降,看曲线,收入增长速度缓慢,房价增长速度上升,土地供给数量下降,住房和适龄人口供给套数也在下降,几百万的年轻买不到房子,当然心里不高兴,就会在媒体,通过各种渠道集中的表现出来,导致了中央一些决策部门看到了消息都是反面的,觉得这个事可能意义比较重大,就采取了一系列的控制和限制的政策。对住房供给不足这是很大的问题,理论上来讲,如果是市场经济,当房价上涨的时候就增加供给,全国为什么没有办法更多地释放土地呢,三四线城市房子卖不出去的问题非常严重,但是特大城市的房子不是卖不出去,怎么来调节这两类情况的矛盾,现在我看到大家把焦点都集中在住房的问题上,但是没有人认为是供给不足导致的结果。为什么供给不足呢?为什么在北上广深,或者是北京供给不足呢?内部曾经讲过,人口控制,有这种想法,盖了房子人口会更多,如果不盖房子,不满足人的住房需求,人就不会过来,在北京买不到房子,房价上涨了,是这样的思路,所以北京就严重控制土地出让金,严格控制房子,导致了住房的供给数量下降。

  第二是控制郊区,中小城市的发展,全世界特大城市,千万人口以上的城市,500万以上人口的特大城市,基本都是摊大饼向外发展的,但是发展的过程中,不是一个主城区发展,周边有很多中小城市和小城镇,去日本的时候,由于人口增长速度过快,在郊区30公里左右的距离开了很多新城,由于新城缓解了大量人口向中心城区发展的压力,这些小城镇的发展,就相当于东京中心城区的十分之一,但是北京是限制周边的中小城市发展。看一下北京和顺义、昌平、密云、延庆,特别是延庆的房价并不高,周边还有上百个小城镇,这些小城镇没有发展机会。

  第三,控制土地供给问题已经讲了。第四,北京住宅用地的控制情况是逐年下降,控制户籍人口,不仅是把人口控制在两千三四百万,甚至是非首都功能疏解要把一部分人迁出去,控制户籍人口,认为北京市人口多。

  第五,城郊的交通设施配套不足,现在轨道交通差一点,把全世界各类大城市拿来比较,周边的轨道交通平均是2000平米,北京不到100平米,上海是0平米,所以周边中小城市没有发展的机会,现在都是修高速,是以车为主的,不是以人为主的。

  房价能不能降呢,中心城区涨是规律,随着中心城市往外扩散,一定公里数范围之外房价逐渐下跌,举个例子说燕郊在北京房价五六万的时候是五六千,现在北京中心城区十万的时候,燕郊现在达到两万,尤其最近说轻轨要通到香河,三河,燕郊的房子涨到两万多,相当于北京主城区的五分之一,我们只有燕郊,三河和香河。我前段时间到佛山现在房价是两万多块钱,原来是一万多,广州七条地铁通到佛山,很多广州人到这里买房子,觉得这比广州便宜一半,相对广州来讲房价是下降的,但是相对佛山来讲佛家是上涨的。同理,看燕郊制定房地产限购限价政策,房地产价格上涨,采取严厉的控制措施,看燕郊涨了也控制吧,对河北,北三线也要控制,控制的结果是对北京来讲也不是利好,北京的白领青年到那买房子预期消失了,对北三线来讲,甚至是沿北京边界的城市都可能缓解北京的房价,哪的房价高了增加有效的供给,辅助交通问题就解决了,河北沿北京边界严格控制房地产发展,河北有便宜的房子,交通过不去,又控制发展,在北京房价高,又买不起,不满的情绪就上去了。加快轨道交通建设,房地产发展空间越来越大,北京的居民就自动的向郊区疏解,有两种可能,一个是北京小区的中小城镇和河北沿边界的城镇,这两条路都堵死了,如果不堵死,大方位的调整住房政策,增加供给来降低房价。可是现在只要看到房价涨了,就认定这是不符合当前限制房价政策,反过来说,燕郊房价是涨了,但是北京房价降了,北京的适龄人口可以买到住房了,哪个是好事呢,我们希望交通修过去,燕郊,甚至永清,固安,北京周边的中小城市都有发展机会,带动住房的供给,缓慢北京的房价,这是正常的思维方式。但是现在我觉得我们的政策在这里面是有问题的,一味的限制房价,限制供应,限制住房销售,采取行政措施。这样我们对房价上涨不满情绪还在积累,而且还会使未来房价形成更高的反弹。周边城市的房价虽然上涨了,但是对主城居民来讲可以买到便宜的住房,这符合世界国际的经济发展规律,但是我们没有走这条路。

  总结一下,限购和限制房价上涨政策应该调整,对于三四线城市房子卖不出去的城市应该采取一类措施,房价大幅度上涨的城市应该通过土地供应量增加,住房供应量的增加,甚至大规模的解决住房供给问题,可以缓解房价上涨压力,这是符合市场规律的,如果我们不走这条路,这个矛盾积累会越来越深。

  第二,不能用简单的行政手段代替市场的调节,前天在网易讲制定政策的人都是靠工资吃饭的,他们的工资很低,他们想问题的时候和在市场上创业的人一样,所谓的简单,就是能不能凡是出了问题就采取一刀切,不论是什么样的情况不具体问题具体分析,比如说限购问题,限制住房销售问题,我知道全国很多城市房价涨的幅度没有北京大,由于限购政策,房子卖得越多,统计数字涨得越快,各级地方政府在有关部门的诏令下控制住房销售,影响房价上涨,其中有两类人就出现了问题,一类是嗷嗷待哺的,一线想买房的人买不着房,价格不高的时候憋着不卖,就压力比较大。地产商好不容易盖了房子,比较好的价格又不让卖,压着资金,地产商的压力也很大,我认为这个问题要具体事情具体分析,要根据市场规律来调节住房问题,而不能单纯的就是一涨就限,一限就死。

  第三,在一个大范围区域内研究房地产的供应关系,北京采取控制人口政策,所有的房地产政策,房价上涨一系列的城市病,都和控制人口有直接的关系,今天是讨论房价的场合下更多地关注,我们知道总书记提出了京津冀一体化的问题,发展战略,在大范围的面积内考虑北京市的发展,考虑天津的发展,考虑河北的发展,区域内的房地产供应关系不是通过主城区来缓解的,要通过周边的中小城市和小城镇,辖区外的中小城市来缓解,这个缓解呢,要针对以下几个方面的问题了,第一是要给中小城市放权,就是说我们现在所有的资源都是向城区集中,周边的中小城区发展,受到规划的限制,供给的限制,行政权力的限制,中央提出了促进中小城市发展,中国的等级化管理体制,怎么解决这些问题,怎样促进中小城市发展,最近北京周边的中小城市发展是一个大思路。

  政府要转观念,要把带动贫困地区发展,区域协调发展放在重中之重,人口的疏解和这个有直接的关系,不能一味地限制人口进入,只有通过有限空间的资源再分配来解决房价上涨,房价上涨核心是我们用计划经济的思维方式和计划经济的管理手段来解决房子供给问题,在现在的市场经济主导的情况下,我们应该通过空间区域,市场规律,基础设施配套,行政权力下放的方式来解决房价上涨的问题,这样才能从根本问题上解决房地产市场火的问题,就是涨的问题,怎么样可以得到有效的约束,谢谢。

  主持人:谢谢李主任,非常感谢李助人为我们带来的权威细致分析,让我们对于行业目前存在的一些问题有了更多深入的思考。近些年我们一直在谈产业升级,产业升级应该朝着怎样的方向,采取怎样的战略,接下来掌声请出国家高端培育智库,长江产业经济研究院院长、南京大学经济学院教授、长江学者特聘教授刘志彪先生带来主题演讲,中国产业升级方向与战略。

  刘志彪:新望院长让我来给大家做一个产业升级的讲座,说是讲半个小时,我看二三十分钟就可以了。

  我主要是讲三个问题,第一是讲一讲为什么要升级,第二,讲一讲究竟是什么东西在影响着产业升级,第三,讲一讲我们怎么办。

  大家可能经常听到国家的一些领导人,或者说看了一些中央的文件和报纸,几乎天天都离不开一个词,叫转型升级,转型呢,一般就是讲经济体制方面的转型,从命令经济向市场经济进行转型,升级一般就是讲的产业升级,更多地是从生产力的角度讲产业结构的变迁,怎么从低端向高端进行转型。产业升级为什么会引起这么大的重视,从经济学理论上来讲,主要是因为经济发展的推动因素就是产业升级,结构的升级就是推动发展的因素,我们讲增长可以很多的劳动力,资本,技术进步,根本的原因市场是升级的,从经济学大家的理论来讲,我简单的说一下,就是早期二元经济结构的创始人刘易斯讲了升级是在城乡经济结构呈二元结构的状态下,农村劳动力向城市转移的过程当中城镇化在推动着国家的经济增长。在座如果都是搞房地产的,你们清楚你们做的就是这个行当,当人口随着经济发展,随着生活水平提高,逐步的从农村,小城镇,往城市和大城市进行转移的时候,我们这种城镇化的过程就是有效的推动发展,因为这种转移的过程当中,需要建设大量的基础设施,需要建设大量的房屋,需要建设大量的工厂,需要投资大量的产业,从而带来整个国家经济的起飞。所以怎么样实现城镇化,这就是产业升级一个重要的因素。就这一点来看的话,整个中国目前城镇化的水平大概是50%左右,西方发达国家城镇化的水平现在已经到了70%多,中国城镇化的过程还有二十几个点的潜力可以挖,现在我的看法房地产并没有完全到了顶,还有余地。产业升级为什么重要,就是升级过程当中如果能够找到经济发展中的主导产业,这个理论是罗斯托在著作中提出的。什么是主导产业呢,我们怎么抓主导产业呢,这就是在座要想的问题,抓主导产业就是当今经济发展的领头羊,这种主导产业有三个特征,第一是生产率比较高,跟其他部分比较生产率高我们叫做比较生产率高,第二是需求,收入弹性大,对这种产品的需要增长更快,我们叫需求收入弹性高,过去的一段时期当中,房地产就是这种主导产业,可以带动起码有六十几个部门的成长,抓住了这个部门就抓住了整个经济增长的空间。虽然政府很多的文件里面不说房地产是主导产业部分,其实经济增长当中的作用我们都计算过,就是主导部分。

  世界银行前行长钱纳里的理论发展过程种子园在部门间的移动,低效的部门转到高效的部门,国民经济从第一产业到第二产业,第二产业向第三产业移动的过程,这种过程代表了国家农村工业化,代表了工业从前期往中期,往后现代工业进行转型。这是理论上讲,一个国家抓住产业结构的升级就是抓住了发展和起飞的机会,就是保持了经济增长的领先势头,历史上非常著名的上世纪30年代后的沉沦就是没有果断的推动经济转型,导致了英国后来不断的沉沦,早期的老牌的资本主义国家的经济发展在世界上没有处于原来应该有的领先地位。而当年二战之后,日德的崛起重要的实现基础就是抓住了当时重化工业转型的机遇,果断地推动了重化工业产业的发展,在这个基础上不断地进行技术升级,从而走入了世界领先的地位。中国1978年之后的改革开放产业转型是从农业抓包产到户开始,先解决中国人的吃饭问题,在农业丰收的基础上发展轻工业,纠正重工业超前发展结构上的变化趋势,在人民生活满足了之后,发展城市工业,发展重工业,然后发展出口导向的工业,从1988年开始,特别是1992年开始,中国沿海地区对海外进行出口导向的发展战略,从国外引进机器设备,生产国外需要的消费品,两在外的格局带来了中国产业结构的革命,尤其是2000年之后中国加入WTO,对于中国的产业结构起了关键的领先作用,这种作用讲起来是很长的,简单说一下就是中国加入了世界产品的分工。美国为主的西方国家把制造业的很多生产过程向中国进行转移,中国对他们进行国际代工,表现为美国等国家对制造业的投资工厂在下降,而中国大量的工厂,制造业在上升。因此,经过了十几年的这样一种WTO的发展,中国除了进出口贸易占世界的份额比较高之外,最重要的就是中国的产业结构实现了大的变迁和革命性的进步。中国的制造业占整个市场的份额比重现在是最高的,中国制造业占国家经济的比重也是在全世界比例水平最高的,所以中国就形成了制造为主的国家。

  在座的同志大部分都是企业的同志,企业也有产业升级的问题,企业的产业升级和国家的道理是一样的,如果说国家关系到繁荣,企业就关系到生死,企业的产业升级,有五种形态,这五种形态可能在座的同志不一定都听说过,第一种形态就是产品升级,做着原来比较粗糙的产品,现在做得比较精细化的产品,原来质量不怎么好的,变得质量比较好,都是产品升级,包括地方的住房做的房子也是一个产品升级的问题。工艺升级或者是流程升级,生产降低产品的技术和生产线的变化,手工盖房子变为机器盖房子,一砖一瓦的盖房子变成搭积木的盖房子,工厂化的建设房子都是流程升级,这种流程升级和产品升级在中国加入WTO之后,西方国家教了中国很多的这种流程升级和产品升级,因为中国要代工,中国的产业质量最后速度的发展,进入到第三种产业升级的时候,西方国家企业不教中国的企业,而让自己去做,因为再教的话,就是猫教老虎,最后的爬树不能教。功能升级没有教,就是微笑曲线两端怎么升级,研发和设计,产品的营销网络和品牌,这些他们不能教给你,教给你他就没有饭吃,要你自己去走了。我们画微笑曲线的时候画这样弯曲的线,中间附加值比较低的是中国的企业,两端是发达国家的企业,为什么这种分配格局呢?中国的企业做的附加值比较低的部分,是因为中国的企业没有投入比较大的资源在研发和品牌方面,只是做了一些制造加工,在这部分当中,投入的价值不高。也正是因为价值不高,西方国家把这部分外包出来让中国企业来做。

  第四种形式就是产业链的升级,是一种产业做了之后,依托于这个技术做第二种产业,比如说原来是生产电视机的,然后呢,生产了电视机不行了就生产电脑,整个过程在技术上有相似性,比如说原来是做居民住宅,做着做着不行,做工厂物业,做宾馆的物业,这样的一种升级就是产业链,同心圆的升级。

  第五种是产业间的升级,房地产不做了,跑去做酒店了,这叫产业间的升级,不做原来的产业了,这种升级跳跃性最大的,会遇到门槛的问题,会遇到原来的产业当中沉淀成本问题,以及进入新产业经验不足的危险,这地方后面还会讲。

  第二个问题简单的说一下产业升级的决定因素是什么,这个问题回答了之后可以让我们了解如果我们企业要搞产业升级,应该怎样思考,我们升级成功的可能性,首先一个角度是从生产要素投入的角度来看,在土地作为主要生产资源的情况下,投入要素的情况下,最早期的产业就是农业,当劳动成为产出的主要要素时,在整个生产要素当中占有重要地位的时候,这个时候的产业也是像农业和轻工业,劳动密集型的,但是当生产要素当中主要依靠资本的时候,这个时候的产业是走向了资本密集型工业,尤其是钢铁、石油、煤炭、原材料、化工等重工业,房地产也是资本密集型产业,依托于钢铁、原材料,包括石油生产的其他产品,因此房地产这个产业要发展起来,一定是资本密集型产业高度发展的情况下发展起来,生产要素主要是技术占主导地位的时候,这个时候国家的产业就是技术密集型的,尤其是先进制造,战略性新兴产业和高技术产业。当一个国家生产要素投入主要依靠人力资本,不是依靠物质资本的时候,不是依靠资金的时候,这个时候国家的产业主要是知识密集型产业,像现代服务业,具有高技术的战略新兴产业,都具有这样的特征,产业升级要考虑到现在的社会投入的究竟是依靠汗水,还是依靠知识,依靠智慧,还是依靠技术,进行判断之后才可以决定我们究竟做什么。

  从需求方面来看,有三个方面,当人的需求是由收入决定的,当生活水平提高之后,人的需求结构发生变化,消费结构发生变化,从而对产业产生了需求,有这个需求决定了这个产业的生存和发展,因此,产业经济学一般把人的需求结构划为三个方面,当生理性需求占主导地位的时候,就是所谓的吃穿住这个时候对应的产业是什么,吃对应的是农业,食品,穿对应的是纺织,服装,住对应的是建材,简单的房地产,主要就是建材。这个时候人均收入水平,经济学家分析的人均GDP小于300美元,相当于现在很大数字的,相当于现在的好几千了,因为美元价格不一样,没有进行换算,这个生理性的需要占主导地位的时候,产业对应的,到一个地方一看就知道产业结构了,看看这个地方的收入水平,食品工业,建材工业,纺织工业占主导地位肯定是落后的地方。

  第二阶段就是收入水平提高之后,一般划分为人均大于300美元以上,这个时候经济发展进入了追求便利和方便的阶段,追求方便成为人的需要,让机器代理人的需要成为必然的方式,尤其是住宅,小汽车,家用电器为主的产业会占主导地位,这三大产业对应的是工业部门,或者是产业部门,是电力工业,煤炭工业,钢铁工业,造船工业,石油机械化工等工业,中国正在走这条道路,就是第二阶段。

  第三个阶段就是追求时尚和个性的阶段,用1965年美元价格算要达到1500美元以上,相当于现在10000美元以上的水平,中国目前是8000左右的水平。这个时候收入水平比较高了,人要追求自己的享受,到了比较高层次的阶段,规模化的东西就不要了,为什么呢?我不喜欢跟你穿一样的衣服,要追求个性,家居跟我一样,房子一排的我也不需要,我追求个性的小别墅,小批量多品种的生产方式占主导地位,现代服务业,高技术产业,尤其是针对人的个性进行开发的产品和产业,就会占主导地位,这是从需求方面看的。

  从产业关联的角度来看,产业升级会是什么样的过程,我们以日本为例,中国也在走着这样的路子,还没有完全走完,日本已经走完了,用日本的例子比较好说明。战后的日本最早是发展电力工业,电力工业发展起来之后有足够的电之后就可以炼钢,挖煤,煤用来发电,发电之后又炼钢,钢铁出来有电力就生产船,船生产出来可以运煤,运铁矿石,这样就把石油工业,石油化学工业,机械工业发展起来了。石油化工,机械发展起来之后,家用电器,小汽车,住宅产业就发展起来了。然后在这个基础上,电子信息产业发展起来了,电子信息产业发展到一定程度之后,新的技术革命又出现了新材料的要求,生物工程的要求,航空航天的要求,机电一体化海洋开发的要求,应该说电力工业是日本在50年代的时候,钢铁煤炭工业,1955年,1965年左右,就是这三个工业的发展。60年代到70年代,甚至到80年代的时候,是石油化工,加工电器和汽车,住宅工业的发展,这些发展起来之后以电子信息产业为主导的,战略新兴产业和高新技术产业不断地发展,这就是在2000年左右,一直到现在的日本。

  整个经济发展到后来往哪里走,目前产业升级的方向还不是很明确,尤其是日本早期依靠美国的技术,当走到前面去之后,技术研究不足,不知道走什么路了,80年代和90年代初的时候,日本的产业选择,升级的方向不是很清晰,很多企业家不知道做什么,这个时候社会赚了大量的资金,大量的钱,怎么办呢?没有地方去,日本的企业就开始炒房地产,炒股票,结果炒出泡沫经济以后,中国的经济沉沦了20年,经济增长肯定是受到了沉重的打击,产业升级不明的情况下,方向不名的情况会上升道路,有点像现在很多的企业,做实业不知道做什么,升级不知道往哪里升,要么是找资金搞银行,搞股票和房地产,这个情况很像日本80年代的时候。

  从产业国际分工的角度看,这个微笑曲线,左边和右边都是附加值比较高的行业,都是发达国家占据着产业链的高端,中国在这个中间属于劳动密集型的加工组装部门,这部分是中国制造业高速发展的原因,也是中国为什么工厂那么多的原因,中国产业升级的目标,就是要往价值链两端进行攀升,这个攀升的过程,要掌握营销,掌握品牌,掌握网络,然后还要掌握研发和掌握产品设计,把这两端都占据了,这个产业链就全部完整了,今后中国可以把制造部分沿着一带一路转移给其他国家,中国占在产业链的高端,像北京这种城市今后就是总部经济,就是站在产业链高端进行类似于当年西方国家向中国的企业进行发包的格局。

  第三,中国产业升级的趋势和方向,可以从三个方面进行概括,可以断言我今天讲的东西就是你未来十几年中所做的事情,因为这条路西方国家已经走过来了,中国正在朝这方面走,第一是产业升级方向是从大的方面看,三次产业结构升级的方向,出现了四个70%的趋势,第一个70%是中国经济总量当中有70%以上会来自于服务业,整个经济活动总量当中的70%以上来自于服务业。第二个70%是整个社会有70%以上的劳动力在服务业就业,第三个70%是经济增长当中有70%是来自于现代服务业的贡献,第四个70%是服务业当中有70%是来自于生产者服务,什么叫生产者服务,比如说做房地产的,帮助企业盖房子,盖厂房,这就是生产者服务,为居民盖居民楼不是生产者服务。进军到金融领域,给人家提供服务,这也是生产者服务,进军到酒店,为企业提供商务服务,也是生产者服务。中国未来公益结构转型升级的方向是三化,第一个化是重化工业化,高加工度化,技术知识密集化。中国作为大国重化工业化是躲不开的,不能指望其他国家帮助你完成重化工业化,虽然付出代价还是要走,因为现在的生产离不开重化工业,房地产几乎涉及所有的重化工业生产。重化工业化的意思就是整个工业当中有60%以上的附加值是来自于重工业和化学工业。第二,高加工度化就是加工工业对基础工业来说这个份额越来越高,产品加工环境越来越多,加工越来越深,加工越来越细,对应的前面讲的产业升级,个性化,技能化的需求。技术知识密集化,就是产业升级当中对技术的要求越来越高,未来做房地产,一个公司就是十几个人,全部是外包的,这个公司本身升级是技术。产业方向服务业升级出现三化,第一个化是消费者服务精细化,短缺经济时代,北方人讲“萝卜快了不洗泥”,不要讲好坏了,只要有就行了。因此是不可能讲究什么精细化的,消费者对自己要求越来越高,依然产生精细化的要求,越是能够提供精细化的服务,这个服务业越能赚到消费者的钱。我觉得这个市场在北方具有更大的一种市场,因为长期以来北方生活方面没有什么精细化,跟南方相比都是比较粗。

  生产者服务专业化,生产者服务从其内部演化出来成专门的公司,为企业提供服务,这是当代西方国家最大的产业,在服务业当中,服务业占整个经济的70%,生产者服务业占70%,整个经济的一半是由生产者提供的,就是专业化的目的。社会公共服务网络化是政策的要求。向上游研发设计的方向转型,向下游转型,发展营销,物流,网络,品牌,融资,在网上进行发展。三是在中游截取一段进行深度的挖掘和技术开发,产品工艺创新,做深做精做细。四是多元同心化发展,把产业链拉长,进入关键零部件。最后给大家一个作为产业升级的负面清单的公告,产业升级风险巨大,关系到投资和未来的发展方向,因此要节自己制定产业升级的负面清单,所谓的负面清单就是不熟的事情不做,没有人才不做,但是可以通过并购解决困难。市场拥挤的地方不做,看不清的不做,进入壁垒不高的不做,可替代性强的产业部做,对买方,卖方没有市场势力的产业不做,要能够对买方、卖方有市场势力,没有说话算话的能力就不要做,至于什么该做只有在实践中进行检验,这些原则是可以知道什么做合适。

  主持人:非常感谢刘院长就产业升级的方向和战略给我们带来了精彩的诠释,说到升级对居住品质的要求一直不断地在升级,未来我们的居住,我们的环境又会发生怎样的变化,下面掌声请出旭辉集团副总裁孔鹏先生,演讲的主题是洞见未来人居。

  孔鹏:各位下午好,我是来自旭辉集团的孔鹏,为什么再强调一下呢,因为我刚才看了一下下午的日程安排,从我开始就转入地产版块了,因为之前都是专家学者在讲,所以把我自己再介绍一下。

  刚才听到了李老师和刘教授讲的很多东西,刚才听得很努力,为什么呢?因为我觉得地产现在已经到了这个时候,就是我们需要用很认真,很努力的态度去听一些看似艰涩,但是特别有道理,特别有指导性的东西,如果丧失了这个能力,可能就没有在下半场进行思考的能力。今天我给大家讲的题目是洞见未来人居,因为这个报告一部分内容在去年底给清华大学MBA讲的课上有讲过,这次到经观的蓝筹年会,广宣部门说经观这样高大上的会,说我原来的题目叫做思考和研究,不太契合经观的气场,所以就调整了名字,今天的名字和今天的主题相结合,“新价值 新生态 新布局”。

  我想通过这个题目谈一谈旭辉作为一个房地产开发企业这几年进展比较快,我们在新形势下做了哪些对于新价值的发现,对于构建了哪些新的产品生态,最终是希望在新的方向做哪些布局,希望和大家分享一下。

  几个关键词,在北京说北京的事,刚才李老师也讲了,北京的房价,北京的年轻人,北京年轻人的希望,我想刚才我坐这的时候很多年轻人过来跟我交换名片,我在他们身上看到了就是跟我年轻时候一样的一种进取心,希望能够很快地进步,能够在这个城市生存,能够发展,但是这个城市跟十年前,二十年前我刚刚迈入工作岗位的时候产生了天翻地覆的差别,这个差别让年轻存在不同的时空中生活,是怎样的时空呢?我们可以看到67.8%的人住在10平米以下的房屋中,50.9%的青年归类为蚁族,甚至有15%的地下室,即便是这样现在都不可行了,因为现在在做人口疏解,很多地下室,隔断房拆掉了,要求把这些空间宁肯空着,也要把人疏解出来,我们面临着越来越大的居住压力,而且刚才李老师也在讲,我们的收入水平没有大幅度提升,这中间的收入和房价比越来越高,这中间已经逼近了极限。在社会高速发展的时期,我们面临人口和资源的矛盾,这边会看到社会矛盾,我们有很多的需求,这些需求被控制住没有得到满足,同时会看到行业有很多的,我们的配置结构不合理,一方面没有人住,一方面很多房子卖不出去。最大的问题是现行的,不论是土地还是房屋的利用效率是非常低的。所以说面向未来,我们怎么才能找到对于政府,民众,企业,看似三个现在充满矛盾的利益体之间的关系,政府是希望用行政手段实现产业升级,提高利用效率,但是往往它的手伸得过长对于市场没有好的影响,民众来说是我负担起的情况下希望得到有尊严的,高品质的环境。而作为企业在两者之间能做些什么,我们不能奢望政府短时间内改变政策,而且我们会面临越来越严酷的条件,就像今年的情况。同时我们不能奢望客户基数变大,客户对于品质的要求降低,现在的年轻人即便是钱没有增加,但是对品质的要求没有降低。我们能做什么能够弥补高社会矛盾,低支付能力的情况下的产品。这是我们需要思考的,未来能否提供这样的产品解决方案。

  目前我们的手段和过去有了很大的区别,我们有了大数据,有了互联网,大家都在最近这些年,到今年可能声音小一点,前三年,2014、2015年大家都在谈互联网思维,都希望用互联网改变传统行业,对于互联网行业我们能做些什么。我们提出了方向,认为两件事很重要,第一件事是我们认为有两个关键词是可以穿透各个人工的场所,我们作为房地产开发商是构建人工空间的,所有的人工空间两个核心的事情是很关注的,不论是居住空间还是消费空间,还是办公空间,就是住宅、下面写字楼是商场,这是最基础的三种形式,我们都关注健康和效率,我们有没有机会在更健康的环境下提供更有效的空间,我们如何提供这里面就存在精准地位的问题,我们有没有机会做到前面所说的,比客户更了解客户,比人更了解他的行为,我们能够通过数据采集,通过数据分析,还原居住行为最终实现好的解决方案。所以说在这个上面,旭辉集团有了这样的想法之后,我们搭建了一个平台,我们和清华大学合作,共同构建了一个清华大学可持续住区的研究中心(CSC),这个中心是陈校长离任之前批的最后一个项目,这是我们思考未来,构建未来的一个平台。我们希望通过构建全新的哲学构建一套全新的解决方案,实现一升一降,看起来很难或者是做不到,希望能够环节社会居住矛盾的化解,提升资源的利用,提升居住的体验,进而提升幸福指数。

  具体怎么做呢,我们提出了这样一个方式,最核心的就是我们是空间的提供者和构建者,我们希望提供出有效和健康的空间,效率最重要的是我们希望我们能够把低频,低效的空间抽离,降低购买门槛。现在的人居生活,厨房还在用吗?能用几次,储藏间一年能进几次,为什么储藏间也要卖5万一平米,客厅和卧室也要卖5万一平米。冬季换季的衣服放在哪,占据的空间是否值得这样贵,有哪些行为是可以众筹的,可以在外面发生的,户内2米到2.6米的空间都被利用了吗?很多地方住宅现在的标准和规范是存在着巨大的提升和应用效率的,我们是有机会把我们叫做低频低效的行为和空间抽离之后在楼宇内做还原,把楼内的低频低效空间抽离在社区内还原,最终实现所有行为的共享,通过共享提升效率,通过提升效率缩减你实际需要的空间,通过提升实际的空间,压缩空间,降低总价门槛,进而在保证居住尊严和居住舒适度的情况下,实现我们的购买行为。

  举个例子说很火的共享经济,大庆做的共享办公,共享办公是什么概念,包括现在做的共享季这是什么概念,每个房间只有十几平方,要租到五千块钱,同样的位置可以租两居室,70多平,为什么十几平方可以换算到70平,最重要的是这十几平方只需要解决你的休息,盥洗。里面就是书桌,床,很精致和干净,更多的体验,交往,娱乐都是在共享空间,这是一种极致的表达,大家花了五千块钱租到的不仅仅是这个15平米,而是这2700平米,如果你说话5000块钱租十几平米很贵,租2700平米是不是很便宜。新的行为模式下构建新的价值尺度是很重要的,这是我们的提法,希望能够构建效能的服务区。任何的人工环境无与伦比地关注健康,旭辉一直在追随着优秀的先进企业的步伐,我们也在思考这个问题,用我们的视角来诠释这个问题。

  这是我们在做的一些研究行为,这个研究行为里面是通过对于住区,我们选择了一些住区,通过人脸识别,人群大数据,通过室内的卫星电位和水电设施的监控,我们想做什么东西,那几张图不太好看,容易理解的是什么呢,我讲个例子,世界杯网上流传梅西的跑动图,有一些地方是紫色,红的,有一些是绿的,作为防守只需要防守发紫的地方就可以了。法网会把落球区域的概率,会看到纳达尔的落球概率,我们是一样的,希望你看到哪些空间是高频高效利用的,是红得发紫的,哪些空间是你花了钱,买来摆着看的,因为你很少去,是绿得发蓝的。我们还是希望把这些绿得发蓝的空间折叠起来,众筹起来,抽离出来,最终实现对住宅,楼宇,对社区的重构,通过重构在原有的规划条件和政策基础上,实现整个对于房屋,对于居住形式的重新安排,而这种安排能够希望让我们消费者得到更多的实惠。

  这就是刚才讲的,希望对于行为做抽离,对于空间做折叠,通过一层一层的向外抽离,最终实现出一种新的空间组织形式和社区组织形式。刚才讲了是户内,现在的商业未来面临什么情况,以最早的以商聚人,大家去商场消费,变成最后一公里,一个社区一千户的问题都会送到门口,有没有社区操作系统,能够把需求和供应聚集起来,形成对商家的杀伤力和吸引力,把高频高效舒适的服务提供到消费者的家门口。

  我们在中心做了这样几件事,原来的体系不是给环境做标准,更多地是给物件,家具有认证,对于各种的绿色,环保,能耗,但是我们人是生活在这个空的空间里,这个空的空间才会给我们的身体,给我们的生活带来愉悦和感受,希望构建四个维度,就光、空气、水和废弃物,四件事情构成共同的健康标准,以这个标准为指导,进行健康的工作。从建立标准到检验监测,现在已经做到了智能家电的服务体系,这个服务体系简单说就是这张图,现在是希望能够做到什么样的状态呢?就是根据你的数据收集到你的健康状态,通过模糊控制和智慧学习,能够对室内的空间环境进行有效的,按照能源体系的安排,简单说是回了家不用说觉得冷了,热了,读到PM2.5超标了,关窗,打开过滤器,打开加湿器,所有的应该是连在一起,以最绿色环保的等级分次启动的,而且根据你的需求智慧学习,最后实现对你最大范围的人工智能识别和适配,这是我们希望达到的一种状态。而在这种状态下,大家会看到下面有一个界面,这是我们研究的成果,估计今年9月份会召开发布会,把相关的产品公布于众,包括我们的社区里面已经安装这样的产品。旁边另外一张图是我讲的,希望构建一个社区共享空间的运营管理体系,这个系统就像Windows操作系统,里面插件用得频次最高的就是居住空间,就像office,还有其他的软件希望插进来,希望在系统中被用户快速的调用和点击,甚至是很多可以不付费就享受的,这就是以人聚商的终极应用。

  面向未来我们会看到,希望通过效能配置,效能的户型,通过健康一级级的向可持续的住需方向前进,希望让民众获得可复制的高品质自产品,希望政府看到社会矛盾得到解决,产业的升级,包括资源的利用在提升,当然,这并不以牺牲我们企业的利润和牺牲可持续发展为代价,因为如果没有了企业,这些事情由谁来做呢?一定要把这个圈,这样转起来,这样才能从刚才李老师讲的,反向的旋转中脱离。所以说这是我们非常想做的一件事情,也是旭辉集团这几年来一直矢志不移在做的事。

  今天的主题是“新价值 新生态 新布局”,而旭辉集团在这些年,大家会看到我们有很多的变化,最突出的变化为业内津津乐道的是规模快速上涨,业绩在快速提升,在我们看来作为一个局内者这都是其次的,最大的变化是旭辉集团从小商小贩变成有格局和情怀,为行业的未来,为社会的未来做思考的这样一家企业。而构建一个新的价值观,可能才是我们最重要的一件事,如果我们的政府,我们的民众,包括企业都能面向未来对这个行业构建新的价值观,我们的民众不仅仅说买房子就是为了投资,甚至是投机,我们的政府不仅仅只是说我们为控房价只是控统计数字,我们的企业也不仅仅是看到今年的增长率和利润率,我们一切都往远处看几年,往趋势看几年,往未来看几年,我相信我们会离理想国更近一步,谢谢。

  主持人:感谢孔总带来的精彩分享,感谢旭辉这样的企业在居住效能,居住环境,居住健康方面作出的努力和探索。接下来掌声请出禹洲地产常务副总裁李维先生带来地产价值的分享者,掌声有请。

  李维:今天来到会场挺辛苦的,大家知道上海到北京的航路因为这场会议都堵塞了,来到这里很高兴,见到了很多的新老朋友,地产的大腕,地产的大款,地产的大咖都来到这里。我代表禹洲地产介绍一下我们的一些做法,希望能够对大家有所借鉴。也就是说在新的生态下,怎么做好新的布局,怎么体现出新的价值,报告的题目是禹洲地产新价值的分享者。

  再复习一下今年以来最流行的成语,房住不炒,字面的意思就是房子是用来住的,不是用来炒的,我们知道成语一定有背后的内涵,内涵就是要怎么抑制房地产的泡沫,买房子出现大起大落,在这样的新生态下,房地产企业应该怎么做。我想首先重要的是采取什么样的战略,禹洲地产在过去的12年一直是厦门市排名第一的房地产企业,一直被模仿但从未被超越,从一家区域性的房地产企业,从一家全国性的房地产企业,必须要跳出海西的概念,去年把总部搬迁到上海,现在我们已经形成了在长三角,环渤海,珠三角和华中,海西五个大经济区的布局,我们的做法是进入一个城市深耕一个城市,希望在2020年能够向千亿目标冲击。大家知道强者更强,赢者通吃的时代没有规模就很难在市场有话语权,我们树立这样的目标全力以赴的努力。新的生态下,房地产企业肯定要从三个要素去做一些好好的归纳,首先是土地,禹洲地产把自己定了一个标签,我们是前置土地的发现者,过去几年取得很好的业绩关键是拿了一些好地,我们在土地拓展方面大家都知道更多的是采用了收并购的方式,现在市场上更多的是招开挂,去年进入了苏州、杭州、武汉市场,就在今天上午飞机过来的路上,苏州相城区又拿了一块土地,现在拿地挺难的,不但要有运气还有会数学,据说乒乓球脱销了,因为拿地的企业太多了,都在用乒乓球摸彩,因为我们数学还算好,所以今天拿到块地。我们很认真的研究每块土地,地拿好了,后面很多矛盾都可以被掩盖掉。我们善于跟不同企业合作,在座很多企业是我们的合作伙伴,我们在厦门和万科、龙湖有很多的合作,在福州和金辉里有合作,进入南京市场和南京最大的民营企业有合作,通过与不同企业的合作,希望能够降低拿地的成本,与更多的企业有互帮互学,这是我们土地拓展一个新的方式。所有的地块都是百里挑一,我们拿到任何一个地块,看过的地超过20宗,但是研究的地块都是1:100以上的,正是勤勤恳恳不断的努力,所以我们土地拓展工作还是取得了一些金盏。目的就是要从区域性的龙头企业成为一家全国性的领先企业,我们也算了一个账,如果要成为千亿级的企业,至少要在30以上的城市有项目,我们目前才进入了16城市,希望未来的每年都能新进5个城市,这是我们的目标。第二是客户,我们不做奢侈品级的住宅,我们专注刚需和首宅,我们不做金字塔尖,我们做中段的市场。除了商品住宅在商业投资方面也做了一些项目,这部分是想说能够留下一些好的资产,这些好的资产能够有很好的一些现金流回报,对企业一个是很好的现金流,抵御市场风险也是很有益的。

  未来我们会进一步的完善住宅开发产品线,时间的关系不具体说了,从公司来看去年底到现在的土地储备有一千万平方米,这一千万平方米按照5月份的销售单价,楼面低价5000块钱,按照5月份的销售均价1.8万,应该说盈利空间还是比较大的,就是说现在拥有的获值在1800亿,这也为我们未来的三到五年冲击千亿奠定了基础。同时,开发过程有很好的成本管控。最后讲一下资金和财务管理的部分,禹洲地产是香港上市的,搭建了境内和境外两个很好的融资平台,这方面因为因为香港上市,分红和派系和国内的企业采取不一样的策略。过去的几年,我们的毛利率一直保持在35%,这个毛利率的水平应该说是是非常高的,可以跟最好的企业PK。过去的两年,我们的坚持派系,就是说整个股息率保持在6%-10%,是非常值得资本市场青睐的公司,今年以来我们的股价涨幅高达54%,5月31日突破了150亿元市值,目标不断的被打破。前5个月的销售额达到了180亿,今年的目标是300亿,就是说完成了60%的预定目标,应该说前5个月市场比较好,我们也抓住了机会,成长性还是比较好的。我们不但是前置土地的发现者,也是优秀产品的建造者,也是稳健回报的创造者。稳健发展,价值共享,希望在抓住企业的战略管理,产品,人才几个方面,在新的生态下依托优良的土地储备和顺畅的管理体系,在2020年向千亿房企业的目标进军,在这里跟大家亮和相,希望能够取得更好的业绩。谢谢。

  主持人:感谢李总精彩的分享,房地产企业在转型升级的过程中不可避免会遇到这样那样的问题,当新问题出现作为企业来说应该如何应对,下面掌声请出协信控股集团常务副总裁曹志东先生带来中型地产公司转型升级的四个问题。

  曹志东:刚刚赶到,我不知道今天的交通有巨大的问题,他们说机场像火车站,火车站像菜场,什么原因呢,原来是经观报在这里开会。

  刚才有很多同行都在讲千亿和几千亿,对协信来说这个目标是比较遥远的,从规模来说我们没有特别显山露水的地方,每个企业有每个企业的基因,就像几大财经媒体一样的,经观就是一个非常有理性和建设性的一个报纸,尤其地产,所以我们每年都会来这里跟大家探讨一些思考和小小的事件。对我们协信来说,从小的基因,23年前创业的基因主要是做商业地产,甚至于再早之前是做批发市场,从这个基因来说是运营型的企业,这个运营还是具有赚小钱开始的,然后进入了地产开发的行业,一直是认为打造一个核心的,对物理空间的运营管理的能力,是我们的一些看家本领。直到有很多的周转型的住宅地产大量的效益,利润机会都比较好的过程当中,我们还从来没有放弃过这样的粗心,当然这个粗心没有放弃的代价就是没有获取更多的,周转型的住宅地产方面的巨大的溢价和利润,但是既然选择了这个道路,人的基因是不可能改变的,我们还是在走这条路。把我们的思考和实践归结为中型的地产公司升级和转型的问题。

  近期和一些业内的中型地产公司,喊出两三年达到千亿的公司交流,大家都会差不多思考这些问题,只不过不同的解法,不一样而已,我用点时间和大家汇报和交流一下。

  第一个问题,值得思考的是什么是地产公司的市值最大化的状态,如果上市的不叫市值了,没有上市的就说成整体价值最大化的状态。这个事情应该是三年前,花样年华和彩生活的故事得来了的,一个地产公司会走向综合的发展,很多地产公司有上下游产业链的公司,物业管理基本是标配。突然发现彩生活上市之后,彩生活比花样年华大好几倍,PE来说大十几倍,对我们这种公司是一个重大的触动,轻资产运营型的公司,上市之后整体的价值比资源型的,开发型的公司来得大很多,而且增长的潜力更大,这是一个很重要的发现。所以,对协信来说,也得到了一个结论,这个结论就是一头牛要分开卖,比整体卖一头牛要来得价值高很多,所以,要所谓的解构,把一个综合性的企业分解成资源型的股份和能力型的股份。

  降维就是追求价值,而不光光是追求规模,或者是效益的情况下,没有办法就必须要从行业,或者是资本是怎样来评估这个价值的,所谓的技术和出发点去入手,对我们来说,回答这个问题的答案就是所谓的解构和降维。降维很有意思,就是说我们很多人习惯的思维是讲了很多的道理,或者是说规律,比如说我的体重现在有点过重了,就得到了一个重要的结论,应该少吃多运动,这是领导要求的层面的观点,应该少吃和多运动。降一维呢,少吃多运动是没有用的,这是一个标语口号,降一维呢,就是企业家的做法,少吃多运动需要量化,每天摄入的热量不超过2000大卡,多运动每天必须要走1万步,这是降维,这个目标就更加清晰,要求更加明确。这样就够了吗?还不够。设置了目标,摄入不超过2000卡路里,走路达到1万步,其实还不够,对个人的要求还不够具体,不够可执行,再降一维是有一个记录仪,发一个记录纸,记录加起来超过2000卡路里之后就不能吃了,或者是跑步走不到1万步就回到家必须走,走到一万步才能进家门,这回就是一个执行性的维度,真正落实到具体的操作。对我们来说就是回答刚才价值最大化的问题,就是把公司解构,大家知道协信在未来的地产业当中稍微有点创举的产业地产,商业地产,物业服务,商业管理,包括一些小镇,教育平台全部的进行了拆分,这个拆分的过程当中,分别落地,跟不同的资源方进行合作,这个合作的过程当中,部分的还付出了控股权的代价,目前产业地产发展势头比较好的一个企业。

  因为除了住宅地产之外,其他的物业形态都会面对一个问题,就是开发营造成物理空间之后,怎么样去真正的形成所谓的运营管理的能力,大家知道我们在地产版块的实践当中,通过拆分之后获取了业内的龙头企业的投资,应该是在两个月之前真正的实施了这项交易,就是协信的地产版块,协信原创引进了绿地集团作为40%的并列第一大股东,从表象来看,绿地是规模比较大的公司,拥有大量的物业存量,看重我们主要是我们运营管理,特别是对商业,购物中心业态的运营管理的能力和积累,当然还有他战略拓展的意图。协信从23年前积累的这些基因,团队,这些经验,真正的来做运营管理的能力,是怎么样来开始,或者是怎么样真正的变程公司的核心竞争力的,用比较互联网化的说法,我们非常多的关注和聚焦内容和用户,产业地产或者商业地产的项目,建成之后招商,或者有一两千人招商,这个动作应该说只要需要谁都做得出来,或者只要有前期的,销售型的地产做支撑,大家都可以花这个钱。真正的聚焦内容,或者是长期的建设,受你控制的内容不是能够做到的。我们在产业地产的发展当中和清华启迪做了开发项目,开发业务的合并之后又控股了启迪控股,组建了机器人产业集团和汽车研究的一些实体。这些实体最大的特征是我们做了一些小股权的投资,同时,这些产业是产业链,相对比较长,周边产业会比较多,比较丰富,更加多的是这些产业用人比较多,用房比较厉害,我们的产业地产由此而形成了受我们控制的,或者是受到我们有很大影响力和吸引力真正的产业,能够在我们的物理空间进行孵化和运作,聚焦到股权投资的方式聚焦这些内容,就是产生了地产方面的内容,用户也是这样,投资都是投人嘛,投的这些产业都是具体的,人格化的东西,我们同时在商业地产当中非常的关注现代所谓的B2B2C的运作模式,从开发商的角度来上,营建的物理空间有一部分的安排不仅仅是给租户,还有租户服务的对象来的,同时还安排了一部分投资对中间的B,就是租户方面也进行了很多的小型的股权投资,比如投资了众筹平台,号称一千家创业型的众筹型的小微企业,正好都是我们商业地产的用户。同时有另外的股权投资,一次性的控制一些网红店这样的业态。我们认为这些企业在不久的将来,是我们的商业物业物理空间的最强大的,或者是最多的使用者,同时,更能够负担比较高的,并且能够持续增长的租金要求。

  第三个问题是中型的地产公司在负债端实现持久可控和最大化,这个化讲得拗口一点,就是怎么样来钱,怎么样能够持续不断地来钱,怎么样贷款借钱,能够借得最多,风险最小,成本最低,我们的解决方案是营造闭环和持续创新,所谓的营造闭环是协信控股用投入到地产版块的钱,少买了一两块地,往前看一年半的时间内做了金融牌照,相当于用投资的方式,股权投资的方式,两个控股,三个是40%以上参股的金融牌照,目前我们没有能力获得四大的牌照,也不大去关注像小贷,担保,保理,租赁六小类的牌照,这是跟地产来说是杯水车薪。我们做的是创新型的金融牌照,同时跟著名的金融机构合作的,比如金融资产交易所,平安集团进行合作的,占有40%的股权,有比较大的影响力。原始的意图是让我们自己融资比较方便一些,产业地产,商业地产重资产比较多,投资的时候需要多运用外部的钱,用自己的钱越少越好,形成了持有性的物业,最好能够快速的变现,但不是分割变现,而是一次性的变现,这时候就需要地产基金的配合,或者是持久的地产股的钱来接棒,这两个都需要一些创新型的金融牌照,或者有投行能力的金融牌照进行操作,我们拿五个牌照的原始目标是为自己服务,没有想到金融行业发展比较快,这个公司本身就具有市场经营生存和发展的能力,做好了,选择好了团队,做好了业务也是很赚钱的,就使我们坚定了信心,近一年来还会有更加多的金融行业布局,由于这些牌照本来就是一个跨界和创新型的拍照,比如金融保理,金融租赁,网络互联网,小贷,包括金融资产交易所,这都是在地产行业可以反复进行扩大杠杆作用的,对我们来说起到了最原始的作用。

  如何在资产端实现快速、可控和放大效应,所谓的资产端就是项目,地产行业都是看项目,看土地得来的资产,对我们来说就是快速的获取,可控的获取项目,大家知道对投资拓展的项目,重要的是能不能更加多地实现放大效应,我们的回答是超出近两年操作的办法,只有股权方面多着眼一些,并购方面多做一些,并购方面是获取新项目的办法,更加多地使用对整体公司的并购,甚至于对直接的,目前存在的上市公司的并购,上市公司对大家来说是很好的机会,市值一般都是低于所谓资产评估的价值,一个非常有意思的例子,香港一个上市公司叫汤臣,重要的资产是汤臣一品,这个公司在香港要全部的买下来的话只需要花20多亿的港币,但是20多亿港币估计只能买汤臣里面的几套房子,大概就是这样的状况,当然不一定买得到这个公司,这是最关键的。

  这样的逻辑来看市场上有大量的并购机会,也有大量的公司想退出的可能性,对我们来说也是一定的机会,一定的可控的机会,对协信来说因为还不是一个整体的上市公司,或者也不具有时间比较长的上市平台,对我们来说还是希望通过股权投资和并购的模式来进行资产的放大收益。大家知道我们跟启迪的合作,我们跟绿地的合作,这是我们走向上市的过程当中类上市的过程,刚才说的上市公司评估价值的普遍的效应存在的方向,还发现了有一个所谓的类上市的逻辑,我们引进了绿地作为战略股东,获取了股权转让,增资的资金资源,这个数字不比这个公司去香港上市,发行10%-20%的市场化的发股获取的钱少。从这个意义来说我们预料到行业内的股权投资,并购这个方面可能会越来越多,我们已经看到了越来越多了,只是没有多的宣传,我们知道最近有一个公司阳光城的土地储备速度非常快,就是大量动作并购来的。

  对协信来说,对四个问题的研究和近一年多来的探索进行了结论,希望把公司做成地产的开发经营的基础上,进行产融结合,并且在可认知方向上做股权投资的企业。

  做一个广告,正因为有这些的实践和定义,把公司的口号进行了重新的调整,协信控股即将成为深耕实业平台,金融投资联动,服务运营并重,轻重资产兼溶,打造平台的平台,致力于成为一流的不动产投资,运营管理的专家,成为金融地产和投资地产的平台。

  主持人:谢谢曹总。相信曹总提到的问题是中型的地产公司转型升级过程中遇到普遍性典型的问题,通过曹总的分享让大家有更多的启发和收获。今天下午请到几位重量级的专家学者和企业家从各自的视角给我们带来了很多的行业干货,相信大家感觉到依然不是很解渴,下面会准备一轮精彩的主题对话。

  2016年商品房的销量确实是迈入一大步,上了一个新的台阶,从930新政之后,全国70大中城市陆续出台了地产调控政策,明显感觉到调控的压力确实是越来越大了,包括现在融资的难度也是和以前相比大了很多,这种情况下,作为地产企业来说应该如何去谋划布局,如何去应对,我们今天的主题围绕着“新价值 新生态 新布局”希望能带给大家一些新的思考,接下来让我们掌声请出本轮对话的主持人,经济观察报编委,地产版主编陈哲先生,以及当代置业执行董事总裁张鹏先生,阳光100集团总裁林少洲先生,泰禾集团副总裁沈力男先生,有请几位。

  陈哲:往年圆桌的环节大家都坐沙发,今天说升级了一下,升成高脚凳。前面几位嘉宾发言非常精彩,留到现在的各位观众意犹未尽,下面换一个姿势继续谈一谈房企创新的事。台上的嘉宾和所作的企业大家都是非常熟悉的,首先说阳光100介绍一下,是地产行业里面非常老资格的企业,算起来易总算92派,林总那个时候开始干地产,还在万科,应该是非常资深的老前辈,老字辈了,阳光100是房地产细分领域耕耘比较长时间的几个企业之一了,近两年深耕文化地产,说到这个词,很多企业也提过这样类似的概念,但是也有一些不同的声音,觉得地产行业可能更追求所谓的物质方面的一些东西,比如说业绩文化,狼性文化,酒文化,我想请林总介绍一下,阳光100的文化地产是什么?跟过去讲的传统的商业街区的租售模式有什么样的区别?

  林少洲:这是企业领导人自己的爱好,出身,类似一个企业的基因级的特色,特点,阳光100是比较文科的,相比强调品质的工科难,强调规模,资本运作的理科男们,阳光100对文化的东西更感兴趣,这还是有出身上的原因。另外就是这么年,做了20年左右的路程,一直是沿着这样的一条路,因为地产行业做了20年,也很成熟,比如说对规模,现在典型的金融化,金融化的背景下,阳光100的领导们想着希望能够在金融化的大趋势下,而且有不同的探索,类似于去金融化的一些摸索,哪怕是一种反抗,哪怕是一种反动,就是希望这个行业看看把生态做得更丰富一点,可能有自己的一些坚持,有自己的一些摸索,从这个角度,这里比较典型的,这几年叫开放式街区,这是有历史的,不是心血来潮的一个尝试,最早从阳朔新街开始的,到柳州的重工业城市做了商业街区,去年有500万人流到街上,去年第一期开了2万多平米,一年能有500万人,在柳州这样的城市确实是奇迹,今年在宜兴、沈阳、无锡、常州,最近在莆田,一直把这个模式在其他的城市做尝试,这里有很多非常时尚的东西,商业街的业态,有的连主力店都没有,很多商业规定动作在这里都看不间,但是人气非常旺,到节假日,晚上9点人气旺得不行,这里就是一个大party,城市会客厅,很多时尚男女,小青年们,每周有很多活动把他们号召在一起,我们团队对这个事非常热爱,做得很过瘾,很解渴,客户也很hi。包括在丽江,桂林,阳朔边上的平乐都在做这样的街区,一种是我们做出了特点,很有意思,很多政府说现在商业这样难做,你们这样坚持,精神很可嘉,还做得有声有色,很多政府通过招商引资想让我们去看看,就觉得挺好的,希望到我们那里做一做,最近经常有这样的事情。这个事真的很难,但是做好了有收获,对改变自己的经营和处境也是有优势的,现在看来这个模式是往前走,未来也会跟现金流模式结合,最近会拿住宅和商业结合,柳州纯商业,现金流有压力,销售有卖得很好,16万一平米,卖得很离谱的,地产商业3万多,未来会把模型进一步的优化,运营,做人气的思路会坚持下去。

  陈哲:我理解是用文化,提倡新的生活方式,聚集人气带来流量和价值。

  林少洲:是的。

  陈哲:当代是房地产行业里面老牌的绿色企业,近两年听说企业内部搞内部创业非常活跃,很多人告诉我说下面的积极性非常高,外面一些评价说当代不务正业,我看了一下当代的数据,这个不务正业应该打引号,近三年的增长每年平均10%,不知道当代内部创新创业,一系列围绕房地产主业的创新孵化,暗地里都是攒着劲卖房子。

  张鹏:谢谢,首先祝贺中国蓝筹地产第十四届的顺利召开,第一届我们就参与了,每次都学习,我是这样认为的,地产公司有三种生存发展的方式,第一个是一定做好农民,就是把地种好,没有一个一百强说房子品质差,房子都是标准化卖不出去也不行,所以一定要做好农民。第二房地产企业一定走到一定程度要有自己狩猎的方式,什么叫狩猎,核心专长,刚才协信的老总也谈到了,旭辉,龙湖等我们都在学习,当代的狩猎方式就是差异化竞争力,就是绿色科技。昨天另外一个标准排名的指数会上大家都说握园林有溢价,绿色有溢价,政治都限价了,哪还有溢价。第三,房地产企业一定最终走到模数子方式,什么魔术的方式,股权,金融,在美国房地产就是金融业,不属于实业,我们离那一步还早,所以,从我们的角度来讲,我始终给我们企业的人讲,房地产还有大约十年增量,10万亿,10平方米每年,但是应该很早的关注存量要做盈利的蓄水池,这就是这几年我们干这个事,前两天地产中国的谢主任说你们不务正业,我跟他讲了讲,他说不是不务正业,因为我们把地产所有的链条梳理下来,六百多个点,不外乎是投资,开发,运营。今后我命名是蜂巢式的创新组织,从前端的金融就孵化了,叫做绿民投产业链基金,上下游的企业共同成立一支基金,之前是甲乙方的关系,别甲乙方关系了,我们共同投资绿色地产,现在我们供应商在这支基金里,LR60以上,毛利15,13,很高兴,开发的过程我们干了挺有意思的事,开会我看了一下,做了51VR,昨天梳理一下,100强,前80名跟51VR合作了,我们没有干涉,慢慢的就把VR又孵化出了医疗,汽车,教育,游戏,分别去拿投资。对于地产来讲这就是不务正业,这哪是不务正业,是围绕着房地产开发的上下游干了一系列的内容孵化。进入到社区运营以后,就更有意思了,酒店,联合办公,公寓,教育,小孩1-6岁水疗,特色音乐,全部投资孵化控股,这些东西都是围绕着我讲过,我们房地产开发商有什么本事,有两个本事是一定要建立起来的,就是把房子盖起来,从设计开始,一直到一百年,设施设备,结构的全声明周期,客户从小孩,人的生老病死,一直到没,我们客户的生老病死,两个生老病死,两个全生命周期构成了,能不能地产商从过去所谓的就是盖房子,最后提供不断的服务服务再服务,永远不是不务正业。我可以在这个场合跟大家汇报,到明年6月份,除了当代置业在香港,因为是上市公司之外,在新三板会挂出四家,现在已经实现了两家,还有两家,新三板大家说流动性不强,先占上位,我相信新三板都会不断地进行优化,后面的资本已经开始排着队了,这些东西干什么呢?我们的逻辑就是反哺主业,就是做不断的兼并收购拿地,注入绿建的内容,今年干了一件事,华谊兄弟新剧场在全国的陆续开业开工的20个项目,全部都做成绿色剧场,形成代建。如果前面不做这些布局,新剧场周围的商业我根本做不了,他也不会找我,这就是我们的逻辑,不是不务正业,而是我们正在从刚才讲到的那个狩猎的方式,逐步的向魔法的方式进步,因为我知道短时间之内,三千亿的企业都出现了,六千亿的企业也不可能,如果我正面竞争很难,所以要不断地把这个生态建立起来,就是这个逻辑。

  陈哲:谢谢张总,说得实在,就是作为企业在现在的房地产整个行业变革的同时,我们怎么利用自己的资源禀赋去为企业的发展创造更大的空间。

  下面问沈总,泰禾是近几年,中国中高端的豪宅的一面旗帜,去年和黄总交流的时候回顾了一下,说十几年的时间就做一个院子,从5亿做到现在的400亿,这个过程中总结的经验是坚持就是胜利,慢就是快。对房地产主业是有非常执著的信念,今年有一个变化,公司提今年是多元化之年,前几年有一个布局,这样大的变化,背后的逻辑是什么?

  沈力男:泰禾经过了这些年的积累,应该说是业绩有上升期,今年到目前为止在北京政府的网站上网签接近150亿,目前我们还居在第一位,虽然调控期排第一位很尴尬,我们还是很自豪的,这个时间段在北京能够保持领先的态势,我觉得是挺欣慰的,回顾泰禾这些年的发展,就像陈哲兄提问的一样,地产开发虽然今天的主题有新价值,新生态,新布局等,但是其实逻辑没有完全的颠覆和改变,我相信的是说媒体是希望引导我们尽量的有一些新意,给社会一些新的贡献,但是,逻辑没有改变,就是说要拿地,做好的产品,可能还要加上运营,跟张总讲的逻辑是一样的,泰禾有这些的业绩,首先是拿地端我们是积极地进行拓展,现在的形势,要有什么样的能力呢,就是不要有挑食的能力,的确碰到什么要有消化能力,第一,不挑食,第二要有品味,相当于张总讲的要有狩猎的能力,这些的品味基础上发现有一些东西是你的菜,这些菜吃了之后会形成核心竞争力,比如你提到的院子产品,在我们公司的获值中占三分之一天下,因为非常典型,非常有品牌的影响力,很多的挂成了泰禾的标签,这个产品我们不断地在发展,创新和研究,比如今天我的微信号发了一个杭州的产品,在院子的基础上做了小院产品,大概85平方,可以做四间房,四个卫生间,三个客厅,三个院子,两个车位,发了之后,全国很多朋友在问这个事情,问北京有没有,上还有没有,其他地方有没有。产品引领和创新我认为是非常重要的,只有做多这种程度,才能被客户所追捧,才能在任何的形势下都还能够过得相对的比较安稳,因为目前看调控是常态的动作,刚才您说的泰禾这些年做的所谓的新的赌局,这个逻辑和张总一样,我们围绕着客户来做文章,因为大家都做了将近20年的房地产企业了,最大拥有的资源和财富是什么,其实是客户,就是过去我们讲互联网思维,首先就是说要拼流量,开发商的社区就是我们的流量入口,我们拥有大量的客户,拥有大量的客户中会发现客户需要提升服务和经营价值,围绕着需求,比如说衣食住行,吃喝玩乐,甚至是生老病死,有很多的东西可以陆续地进行,泰禾进行了医疗的布局,文化教育院线的布局,泰禾目前核心是改善型产品,要求产品由内而外的打造,怎样把水搞得更好,空气搞得更好,窗外七七八八的东西能否加上我们一些核心竞争力,给客户提供一些服务。

  举个例子,北京一个高端的项目当时的服务,第一讲别人做的能否做得更好,别人做健身和儿童的服务,别人不做的我们能不能捡起来做,老人的康复,孩子的接送,比如别人做不了的,目前做不了的,我们能不能做,目前因为在海外收购了海外的医疗机构,比如说对应的海外医疗健康服务和管理,输入到这个园区。再比如把文化版块的院线服务植入到社区,做了北京第一家不出社区可以看电影的院线品牌,以后在家里可以看美人鱼,看速7、速8,不断的提升用户的体验。今天很多朋友讲学习中央精神,房地产是住的,不是用来炒的,开发商永远不炒房,我们不炒房,张总也不炒房,开发商卖好房,维护好房,服务好业主是我们的本职工作,如果说住是主题的话,这些年主流开发商都是这样做的,住得怎样更好就是我们的努力方向,比如能住得更绿色,更舒心,更安全,更什么,能加上一切,这就是我们努力的方向,这一切上下游可以打通,给客户一个交代的话,也会收到良好的回报。

  陈哲:谢谢沈总,就着嘉宾提到的,房地产企业主流的所谓的转型也好,延伸也好,多样化也好,是围绕着房地产主业在做这些尝试,行业有一些个别的企业,万达这样转型很彻底,有这样的情况,大多的企业是围绕主业。上午龙湖的袁总提到了一点,他们也在做很多的相关的业务,就觉得有一点,包括刚才力男总提到客户在不同的服务截面上,信息,数据的打通,融通,这个点上我们知道三位嘉宾在具体的工作当中有没有一些体会,我们在延伸的过程当中最大的难点是什么?

  张鹏:跟大家分享分享一下商业的逻辑,始终是这样认为,特别赞同沈总的说法,因为开发商拥有最多的还是客户和客户背后的潜在显性的需求,一切的发展逻辑都不能离开这个。不管新生态,新价值,新布局也好,我们认为还是有这么几个特点,一定要有插线板的思维,沈总谈了,客户,流量,做什么你都不要离开客户,这个客户从一开始就输入到这个企业的信息库里,不知道哪一天,哪一群客户就是能够给你形成新的商业价值的载体。

  第二,所有的逻辑都不要离开流动,不论是信息也好,数据也好,还有商业价值的变现,从A-B,如果就是过去简单的甲乙方,签一个合同,你是你的,我是我的,你挣我的钱,我享受你的服务,这一定不是今后的趋势,而是把价值流动起来,就是在股权上,金融资本上要交织在一块。

  第三,不要再有跨界了,转型了,升级的想法,本来就没有界限,何来的跨界,不给自己那么多的限制,现在有一点要注意,就是把你的主业房地产开发质量,绿建,绿色不要丢了,盐怎么咸,醋怎么酸不要忘记了,通过这些串联起来,5月份去了德国,现在科技到了什么程度了,习大大的去英国参观的时候,参观了一台智能VR机器人,这个机器人到了什么程度,戴上VR眼镜,有胃癌不需要打开腹腔,不需要开肠破肚,戴着VR用一个激光就可以把胃癌的病灶烧掉,地产商能否把需求和商业逻辑无边界耦合中打通,我们干了这个事。前两天看到地产的同事说的三天逻辑,明天说不清,后天就能说清了,这就是第一把农民的事干好,第二把模式的事,布好局,第三,本底是什么,就是客户,千万别慢待他们。

  林少洲:我认为所有的服务型企业的核心还是在客户上,刚才张总和沈总的认识是一致的,但是对于客户服务的方式可能不太一样,现代这种地产的行业形势下,一个是很精准,很深度的服务客户,还是非常有前景的方向,除了说靠资本规模的优势之外,就是如何很精准和深度的服务客户,尤其是房地产和其他行业的特别大的区别,就是土地资源是不动产行业,这个项目拿在手上,就有了自己安身立命的基础,也可以在乎竞争,也可以不在乎竞争,只要项目做得足够好,对客户足够好,在市场上可以立于不败之地,这跟规模无关。不见得很大的企业就一定能够把这些深度的问题处理得很好,这是两个问题两种性质。我认为大多数的中小企业还是要立足于在客户这个身上深耕,这里面还是有非常多的可持续发展的空间,我觉得身边的两位,包括了阳光100在内,很多年坚持这样的理念,我们早就预见到未来房地产的趋势,规模化,金融化的趋势,复制化,同质化的竞争下,现在的情况下已经非常为难了,把地拍到这个价,未来是看重什么呢?赌预期,这个行业的路已经走得很窄了,最终还是回到企业的内功,比如对客户能否创造一些独一无二的价值,这是成为未来生存的关键,我们去年到今年,在重庆有一个项目叫喜马拉雅,卖得非常贵,对重庆有点了解的企业都知道,重庆的项目很难做,那个项目卖到三四万块钱,去年销售额排到前三位,一个月卖了6亿,挺惊人的,我自己也没有想到,去年就是因为这个盘到了阳光100,易总说这个盘有困难,愿意不愿意试试,我对难的项目都比较感兴趣,就试试吧,结果去年定了5.5亿的指标,我说凭什么,前年卖了3套房子,他们说是融资的需要,结果去年的实际结果卖了7个多亿,今年定了6.5亿的指标,现在已经卖了8个多亿,就是三四万块钱,现在已经把顶上的定成行政公馆,定了5-7万,我说好象有点贵,但是说值得这个价。最后销售能够卖得这样火,成为这样贵的盘,在重庆居然成为了畅销的楼盘,就是项目自身的深度耕耘上做了很多的文章。

  去年做了一些事,这么贵的盘,都是能买得起的,真不是一般人,去了之后,最起码门口站的两个人,貌似叫保安,我说千万不要叫保安,我说安全干事,或者安全顾问,三军仪仗队的战士,一个个打电话招过来的,进里面别人吃个饭,他们说重庆人特别喜欢有面子的东西,红色御厨行不行,毛主席的厨师做的行不行,或者一个健身房请了吴尊,一个明星,真正做了一些东西,就是说每一个产品,每一个服务,每一个场景,都做出了差异,最终客户到了那,就觉得值,这个房子值这个价钱。这个地段的价值就得到了挖掘,前后的命运就发生了巨大变化。去年的时候旁边的房一墙之隔,阳光早期的房6000块钱,这边要卖3万了,后来3万的价格实现了,现在还往更高的空间冲刺,这个角度来看,这个房地产只要去深耕,只要对客户的深度需求好好的挖掘,我认为还是有很大的机会,尤其是中国这样的城市,经济总量包括人口基数这样大,各种各样的消费群体都存在,还有很多的潜在需求没有被很好满足,我认为大量的地产企业,更多地要立足把本业做好,客户服务好,深度做好文章,多下工夫,这个模式一定是可持续的。

  也有一些很好的办法,但是我觉得这样一个很亘古不破朴素的道路,手上的资源帮助企业这个平台一起往前走。

  沈力男:房地产这些年的变化集中度是很大的主题,因为我们可以看到,像今年上半年,我觉得100强有所增长,50强之内有大增长,在调控的形势下,50强以后没有什么增长了,集中度越来越大了,三驾马车,恒大,万科,碧桂园有万亿的梦想,去年是中国的大年,12万亿,最差的平常过日子有七八万亿,如果都搞到一万亿,基本上其他的分分吃不饭差不多了,我们希望在座的都是能分上差不多的,拥有一席,这个日子还能过。前面的50强,30强的日子还是过得不错的,今后的过程一定是强着恒强,过去讲弱者恒弱,后面可能是弱者消亡的态势,强者恒强,能调动的资源更大,能腾出一只手做新生态和新布局。

  回到您的主题,有没有统领,谈谈认识,从开发商来说做这些东西有一些的问题,要想清楚,比如说真做还是假做,的确有假做的,虚晃一枪,为了短期的概念是做不好的。要有轻和重的关系,因为现在目前开发商我们是重资产,但是做这些时不见得愿意掏钱,可能大家就想互联网思维,PE,轻资产运营,这些还是要有点投入意识的,这个解决了,可能还有短期和中长期的效益问题,因为我们在座的开发商,大家习惯了两三年做一个项目,六七个月要开盘,最好日光盘,月光盘都有,赚快钱是我们的习惯性动作,是旧常态。做其他的布局时,难免觉得提不上劲,不够刺激,必须要沉下心来做,要做这些东西,张总是做孵化器,我认为是精心孵育的孵化器,像妈妈那样养个蛋再养大,该输血的时候输血,该喂奶的时候喂奶,但是最后该断奶的断奶,能够自由奔跑,张总说好几个上市了,就做成了,必须有这样的理念才能达到这样的目的。

  陈哲:沈总讲得非常好,我们谈多样化的过程中,大家说房地产过去是营销为王,在提到企业的创新尝试,很多外界来看是带着有色眼镜看这个事情,正如沈总说的,因为确实是房地产企业过去的商业模式,做一些新的事务,投入产出比是不一样的,这个时候就要把握节奏和步骤。就是要审慎的联想。如果是所有的企业都像当代这样做这么多上市的企业,这个行业可能会更热的,因为时间的关系,这个环节就到这里。三位嘉宾跟我们分享的观点非常精彩,代表了行业大多数企业,主流企业的观点,他们也是未来所谓的构建这个行业里面新生态价值的重要领域,我认为这样的企业,三位嘉宾所在的企业一定能够在未来扮演更重要的角色。谢谢三位嘉宾。感谢台下观众的聆听。

  主持人:非常感谢几位嘉宾送上一轮非常有营养的对话,感谢陈主编精彩的主持。对话部分先到这里,中国蓝筹地产评选走过14个年头,在行业里的影响越来越大,当然离不开科学公正的评审,下面掌声有请睿信致成管理咨询公司合伙人、董事总经理郝炬先生评审说明。

  郝炬:非常感谢,因为今天时间已经不早了,每次参加各种论坛和各种年会,一直到会议结束大家还不走,还拖堂的会一定是好会。

  下面由我简短的把2017年蓝筹地产评选的整体说明,包括相关的一些统计数据给大家做一下分享,因为今年是蓝筹地产评选进入第14个年头,明年是15亿周年,经济观察报连续十几年为房地产行业做这样的活动确实很不容易,我们在整个的评价过程当中,一直秉承了绩优,创新和稳定三个核心的指标。

  绩优体现出盈利能力强,开发效率高,创新更多地体现出今天核心的主题,“新价值 新生态 新布局”,因为领先的企业处于行业的龙头企业要给行业带来更多新鲜的气象,为行业的发展贡献更多的创意。第三是稳定,意味着开发总量大,拓展节奏稳,而且有比较好的增长速度。2017年统计过程当中入选的蓝筹地产企业,2016年的数据明显的体现出这样的特点。

  规模和绩优并重,第二是客观和主观并重,第三是稳定与潜力并重,多方面考虑企业的发展,既不简单的看一个企业简单的规模和财务数据,同时也关注这家企业在战略的创新,技术的革命,相关的一些模式方面的探索,同时从今年开始,跟经观报在蓝筹地产评选的过程当中,也形成了自己的2017年蓝筹地产的一份白皮书,更多地是以数据,因为今天上午、下午,在座各位的经济学家,行业专家,以及在座各位企业的高管,谈了很多对于行业发展的看法,我这里就挑统计过程当中相关的一些核心数据跟大家做一个简要分享。

  首先看一下是2016年整体蓝筹地产企业的情况,应该可以说不仅仅是多收了三五斗,是一个非常好的年头,行业规模达到新的高度,而同时可以看到平均数据,蓝筹地产在2016年时销售额的增长超过50%,统计分位应该是在75左右。75分位入选企业规模超过一千亿,这是两年前很多企业谈战略的时候,谈三百亿战略,五百亿战略,今天在座的各位,在座的嘉宾也好,还是在座的企业代表也好,腾起来就是2020年的千亿战略,还有更多的要提前实现。

  第二是看到了销售面积的增长,销售面积的增长和销售额相比有一定的差距,平均数据大概是37%左右,而且整体的销售面积规模75分位超过了770万平,这是非常好的数据,而且看到了从2012年以后,2015年-2016年的增长是最快的。

  在2012年之后,房地产行业大家都体会到竞争越来越激烈,从毛利润,净利润,两个指标来看都处于下滑的趋势,但是从2016年基本上从净利润的角度,平均值小幅提振,而且我们的资产收益率不管是总资产收益率,还是净资产收益率,基本上是起稳,而净资产收益率还有所回升。分位图是不能忽视的是毛利润的分位图,虽然2016年的净利润有明显回稳,成熟的代价是竞争越来越激烈,钱更难赚。净利润分位图有明显的分化,领先企业比行业平均更高一些。总资产收益率和净资产收益率的整体分为图,2012年处于下降的趋势,2012年整体趋稳。2016年蓝筹地产企业土地竞争越来越激烈,推高了竞争的门槛,这是意味着后面看到的,今天各位嘉宾提到的,行业集中度越来越高,这是我们看到的蓝筹地产在2016年的业绩保障系数的统计,均位值0.92,意味着2016年,签约销售额不仅保证了2016年能够有良好的营业收入结转,对2017年的业绩也有非常好的保证,最高的达到1.5左右。今年上半年各家公司销售情况也非常好,预计2017年蓝筹地产企业将迎来一个更好的收益。

  同时,也统计了土地储备方面的数据,一个是存量的,从公开数据当中的15家蓝筹地产企业,可以看到重庆,天津,烟台,济南等区域是存量比较大的,2016年新增土地供应量比较大的是海南,济南,成都和重庆。整体的土地储备周转率,这几年比较稳定,行业的中位值在0.20左右,一般是四到五年的土地储备,持有的土地可供四到五年开发,但是在2016年,刚才很多专家也提到了,包括企业的高管也提到了,长期的供给相对来讲还是有所保障的,包括在座的蓝筹地产企业,但是短期一二线城市的供给是非常紧张的。2016年资产负债率小幅上升,跟2016年销售规模增加和适度的杠杆增加有关系,但基本处于相对稳定的状态。

  蓝筹企业的占有率上升,而且合作并购加速了领先企业的规模化,2012到2016年,蓝筹地产企业从17%上升到26%,一个是项目并购,还有强强联合拿地,招开挂的时候三家是比较短的,四家,五家的联合拿地。国企的整合,中海整合中信,保利整合中行的方式加速了行业扩张,以去年万科股权之争,包括恒大收购,未来资本市场的并购,未来几年房地产行业数量将更加增多。

  业务布局的多元化,刚才蓝筹地产四人谈非常精彩,三位嘉宾对于房地产企业所谓多元化谈了自己独到的感想,多元化不是不务正业,是对原有客户和业务的稳定前提下,对新业务,新产品,新业态,新模式的探索和创新,因为我们从战略的角度来讲,一定是从走一步看两步,而且从未来的核心的三个方向,我们叫做一体两翼,从地产加城镇化,消费升级,产业升级配合金融和互联网带来的技术和模式的创新,这三个方面对房地产企业未来的发展带来巨大的影响,而且我认为消费升级对房地产企业来讲既是以前的住宅依然面临巨大的挑战,因为消费者在升级,有点像当年的苹果手机,很多时候新产品出来之前带来的不仅是一个实体,手机还是一个实体,未来是围绕客户的生活方式,增值服务,在座的可能没有体会,如何能够做到,我想有很多的空间和探索在里面的。

  围绕产业链和资本的未来的创新,可以筛是新生态的创新,最后在产品,在业态,在模式的探索和生产方面,是蓝筹地产企业能做的。

  第六是周转率,我们看到了不管是当代也好,还是其他的企业也好,创新方面做了很多的尝试的企业也好,我们看到蓝筹地产企业的基本功,两个口径的周转率,千元销售额的口径周转率一直稳定在0.4%左右,去年是0.39%,营业收入或者是销售收入口径统计的基本在0.3左右,一般是0.27%,0.28%,2016年是0.28%,这是从财务数据的角度来讲,房地产企业作为一家优秀房地产企业的基本功,蓝筹地产整个群落做得非常好。

  竞争越来越激烈的情况下,我们也统计了部分的代表企业,他们的人均产能,比如说人均千元销售额,人均的销售面积等数据,蓝筹地产企业在2016年也有稳步的增长,意味着这个增长不仅仅是简单的说市场好了,销售规模增长了,除此之外人均的销售面积方面蓝筹地产内在方面做了很多的工作,确保人均的产能提升。2016年下半年开始融资环境趋紧,金融投资加快,融资多元化,海外的布局等各方面,部分的房地产企业在多元化方面,除了刚才说的创新之外在金融方面做了很多的尝试,协信的曹总谈了他们的布局,比如恒大地产和绿地,初步搭建了金融平台的牌照体系未来随着市场规模的稳定,但是市场集中度越来越高的情况下,越来越多的蓝筹地产企业在金融方面的布局会更加完备。

  第八是我们长期持续的话题,以人为中心,团队跟投与长期激励推进加速,我们提到高管离职创业少,蓝筹地产企业不仅在人才培养上,梯队上进行了良好的结构,同时也在机制方面,长期的激励,包括了内部的地产业务的激励,尤其是以跟投机制,还有在内部的创新创业机制方面做了很多的努力和尝试,这是我们做的一个简单的统计。作为服务业来讲,对房地产企业人是最根本的,只有做好了人,只有吸引到优秀的人,在未来的竞争过程当中才能更好地立于不败之地。

  这是2017年蓝筹地产白皮书的主体内容给大家进行了简单介绍,最后,恭喜今天入选的蓝筹地产企业,也预祝明年,2018年蓝筹地产年会,15周年能够办得更好,希望大家明年的时候在北京继续参加2018年的蓝筹地产年会,谢谢大家。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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和讯网今天刊登了《直播:第十四届(2017)中国蓝筹地产年会》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。
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