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TOP影响力 |6月北京互联网人群购房关注度报告:网红楼盘喜欢“扎推儿”

2017-06-15 07:17:46 和讯房产  于春美
TOP影响力 |6月北京互联网人群购房关注度报告:网红楼盘喜欢“扎推儿”
文/于春美

  市场成交数据表明,北京楼市正持续降温。

  5月,北京房价环比涨幅首度出现下滑,环比下滑4.09%。与此同时,购房人群的购房意向也发生着微妙变化。为此,和讯房产联合居理新房数据研究院发布《互联网人群购房关注度报告》,报告显示,6月上半月,北京市场别墅受关注度明显提升,商办关注度则降至“冰点”。

  互联网人群购房关注度,包含互联网人群在PC和移动端的楼盘搜索关注情况,以及居理新房网站和app的站内关注热度,还包括线下项目考察等。互联网人群购房关注度一定程度上,反映了未来购房者购房意向及成交趋势。

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  投资需求持续挤出

  和讯房产联合居理新房数据研究院统计显示:6月上半月,北京购房者依旧以中青年居多。30-40岁是买房客户的主力,占比33.63%;20-30岁购房者占据了27.54%的购房人群;40-50岁购房者占比次之,以二套或改善置业居多。

前5月,北京互联网人群购房目的占比分别为:刚需占87.60%,投资占6.40%,改善占3.30%,自住及投资(短期无刚性自住需求,期望房产保值增值)占2.70%。6月上半月,互联网人群购房目的占比分别为:刚需占87.90%,投资占2.90%,改善占7.60%,自住及投资(短期无刚性自住需求,期望房产保值增值)占1.60%。
  前5月,北京互联网人群购房目的占比分别为:刚需占87.60%,投资占6.40%,改善占3.30%,自住及投资(短期无刚性自住需求,期望房产保值增值)占2.70%。6月上半月,互联网人群购房目的占比分别为:刚需占87.90%,投资占2.90%,改善占7.60%,自住及投资(短期无刚性自住需求,期望房产保值增值)占1.60%。

  前五月整体互联网人群购房目的相比,6月上半月,互联网人群购房目的占比发生明显变化。其中,购房人群投资、自住及投资需求两项呈现下滑态势。

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  商办物业吸引力降至“冰点”

  6月上半月,互联网人群购房业态关注占比也发生了很大变化。前5月,互联网人群购房业态关注占比分别为:住宅占65.80%,别墅占7.00%,商办占27.20%。6月上半月,互联网人群购房业态关注占比分别为:住宅占79.90%,别墅占18.70%,商办占1.40%。其中,商办物业吸引力几乎降至“冰点”。

  这表明,3·26商办新政对商办物业购房者的购买意愿和购买信心产生非常强的影响。互联网人群购房业态从商办市场逐步转向别墅和住宅市场,相比前5月,6月上半月别墅关注度占比增加明显,为上半年以来关注度占比最高。

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  昌平项目一房难求

  2017年以来,北京新房市场用户关注区域主要集中于近郊区,以大兴、房山、昌平和通州为主,这四个区域互联网人群关注度占比近6成。

其中,最受买房用户关注的区域非昌平莫属。近年来放地稀缺、靠近海淀、教育水平较高、交通便利等因素使得昌平项目一房难求。昌平区域内京投发展公园悦府、紫金新干线、领秀慧谷、首开国风美唐等老牌刚需楼盘虽未开盘,却着实时牵动着买房者敏感的神经。6月上半月,从互联网人群关注热度看,紫金新干线、公园悦府、领秀慧谷、国风美唐等昌平项目依旧是买房客户关注的焦点。玉泉新城、北京城建世华龙樾等项目则是各区域的重点项目,仍然是购房人群青睐的首选。
  其中,最受买房用户关注的区域非昌平莫属。近年来放地稀缺、靠近海淀、教育水平较高、交通便利等因素使得昌平项目一房难求。昌平区域内京投发展公园悦府、紫金新干线、领秀慧谷、首开国风美唐等老牌刚需楼盘虽未开盘,却着实时牵动着买房者敏感的神经。6月上半月,从互联网人群关注热度看,紫金新干线、公园悦府、领秀慧谷、国风美唐等昌平项目依旧是买房客户关注的焦点。玉泉新城、北京城建世华龙樾等项目则是各区域的重点项目,仍然是购房人群青睐的首选。

受预售证限价政策影响,6月7日拿到预售证的丰台二环纯新盘中国玺关注度远超其他项目。顺义区的首创禧瑞山居关注榜第二位。此外,优山美地、中粮瑞府、格拉斯小镇、中信墅等老牌豪宅的关注度也比较高。
TOP影响力 |6月北京互联网人群购房关注度报告:网红楼盘喜欢“扎推儿”
  受预售证限价政策影响,6月7日拿到预售证的丰台二环纯新盘中国玺关注度远超其他项目。顺义区的首创禧瑞山居关注榜第二位。此外,优山美地、中粮瑞府、格拉斯小镇、中信墅等老牌豪宅的关注度也比较高。

  对于商办项目而言,区域、交通、房企品牌等成为项目能否取得较高关注度的核心因素。统计显示,今年前5月,首开万科城市之光、泰禾中央广场、万科天地等项目同,成为互联网客户关注度较高的项目。中国铁建(601186,股吧)原香汇、房产超级蜂巢、北京城建北京密码等150万以下的低总价产品也是买房用户关注的重点。不过,受3·26新政影响,买房客户对商办市场的潜力依旧持较大怀疑态度,4月份以来,互联网人群对商办的关注度持续减弱。6月数据显示,暂无商办明星项目受关注。

  居理新房联合创始人张超分析认为,因为政策影响,商办项目在破限购方面的便利性和升值方面的可期待性都降到了谷底,可预期的是在之后的一个阶段里成交量都不会有起色;而自住方面,因为金融杠杆的一度紧缩,对于刚需项目的购房者来说影响要比改善项目大得多,所以数据层面会呈现出这样的变化。

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  未来的市场在哪里?

  从互联网人群购房关注度的各项变化,可以看出未来市场的走向趋势。而市场成交量和价格的变化也会影响到互联网人群的关注度变化。

  1、市场将低位徘徊

  在业内人士看来,随着北京楼市限购限贷政策的升级,以及各种补充政策的连续出台,无论是新房市场的需求还是二手房市场的需求都已大幅萎缩,尤其是投资投机需求。新房由于本身体量已不大,所以一直保持低量交易,偶有起落,二手房则是一路向下,整个北京楼市的交易量已经触底。在政策的持续从严下,北京楼市的惜售抬价、恐慌抢房心理逐步消失,预期改变,高温退去,理性回归。

  居理新房联合创始人张超表示,除政策收紧外,“消费者信心”是目前北京房产市场面临的最大问题。一方面来自于购房者对于“降价”真实性的怀疑,另一方面则来自于对市场持续恶化的恐惧,导致大多数人更愿意持币观望。6月,在政府无政策出台的前提下,预计北京房产市场将依旧在低位徘徊。

  2、取证项目出现分化

  伴随着“8万”拿证的最高门槛,新房市场虽然还未出现大幅降价,但新拿证项目相较于此前确实出现了比较明显的价格松动,对此开发商呈现出明显的分化:

  一是市场冷淡,大部分新拿证开发商为缓解销售压力,通过赠送精装修等变相降价的方式来促进去化;

  二是部分销售压力不大的拿证开发商,则通过精装拆分(不得已为之的铤而走险)或者精装变毛坯的方式来降低拿预售证价格过低带来的负面影响;

  三是部分现金流充裕的开发商则延缓了拿证的进度等待政策松动;

  四是拿证较早的项目不仅面临二手房还要面对新入市项目的竞争。

  张超分析认为,开发商去化压力小的项目本就凤毛麟角,而延缓拿证要承担的资金链压力更不容忽视。在6、7月市场整体变动不大的情况下,通过精装变毛坯、低价拿证等是开发商壮士断臂的无奈选择,而通过“合理的以租代售”,乃至于引入更多销售渠道来促进去化,会是开发商度过房产淡季、应对融资压力的较优选择。

  3、业主决策周期拉长

  相较于新房市场,6-7月北京二手房市场预计“艰难”一些。近期二手房降价的报道层出不穷,形成较强大的“降价舆论”,并且与一手房“B2C”不同,二手房市场更多是“C2C”市场,这也就意味着在市场惨淡时,买家有更多的议价空间,这部分议价空间可能不大,但却会大大增加用户的决策周期,同时在一定程度上影响新房市场的成交。因此在5月的基础上,预计6月北京二手房市场成交仍旧悲观。

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(责任编辑:徐帅 )
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