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2017年下半年上海楼市或将进入新一轮洗牌

2017-06-19 15:26:42 和讯房产  同策咨询研究部总监 张宏伟

  和讯房产消息 自去年10月份 “沪六条”至今差不多8个月左右,从调控效果来看,“沪六条”之后上海(楼盘)的楼市调控效果才真正显现。如今2017年已经过半,土地市场“英雄无用武之地”,同时,商品住宅交易量已经进入低谷期,类住宅调控似乎比去年年底更严格。至此,2017年下半年上海土地市场怎么走?上海商品住宅市场怎么走?未来政策及市场趋势怎么看?下面老张逐一谈谈自己的看法。

  一、有关土地政策及市场:大牌房企们“英雄无用武之地”,市场处于新一轮洗牌之中。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年上半年上海土地市场主要特征表现在三方面:

  一是,至今为止2017年上海土地出让计划没有公布,起码笔者没有看到。同时,截止6月19日,2017年上海市土地市场累计成交规划建筑面积370万平方米,尽管同比上扬21%,但是比2015年同期下滑39%。而从成交金额来看,至今为止,上海土地出让金只有471.25亿元,同比下降12%,比2015年同期下滑26%。整个土地市场并没有成交多少地块(相当部分地块成交是2016年供应,并且大部分位于郊区甚至远郊),住宅类用地(纯宅地、包括宅地的综合用地)至今更是无新供应量(除配套动迁房),导致布局上海的房企们,甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

2015-2017年上半年上海土地市场出让情况
2015-2017年上半年上海土地市场出让情况

  二是,在土地供应量有限的情况下,上海出台最有影响力的土地政策:“招挂复合”新政,导致大部分中小开发商更加拿不到地。我们姑且不说这个政策是否是长期政策,仅仅说这样的政策延续2-3年,就会导致不少房企被动撤离上海。如此这样,由于土地政策的变化及拿地门槛的提升,会导致上海房地产市场加速洗牌。

  三是,大家都清楚,上海有地,当前也不是上海不想供地,而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段,不能因为供地而导致“地王”频出,从而削弱当前楼市调控的效果。同时,由于上海供地量有限,大部分房企在上海拿不到地,部分房企也出现了策略调整:

  1、为了补充上海的货源,品牌房企还是积极布局环上海区域,同时,加大对于长三角区域的核心城市的布局;

  2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地,开始转战中西部核心城市;

  3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海,比如收并购二手项目,甚至正在销售的被限价的新盘,存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象;

  4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

  从今年下半年上海土地市场看来,是否有供应量,供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。笔者认为,下半年上海应该会有一定供地量,下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场。具体来说:

  1、上半年上海土地出让仅仅有471.25亿元,按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算,今年上海土地出让金还有1055亿元差距。按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设,下半年势必会推出一些地块,达到1526亿左右的成交金额。

  2、下半年调控导致市场进入深度调整阶段,届时,房企拿地会比较谨慎,尽管大部分房企仍然看好上海土地市场,但是,不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”,更何况,上海有“招挂复合”的土地新政,限制了参与竞拍房企的对象,只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲,约谈后不能拿“地王”,对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”,由此可见,下半年土地市场将处于平稳阶段,不再受制于调控政策而因素,上海有可能会积极推地。届时,上海将成为TOP10房企角逐的市场。

  3、虽然上海下半年会推一部分地块,但是,也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出,“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着,“十三五”期间,上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下,上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。

  二、有关商品住宅政策及趋势:下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩

  虽然老张对这轮楼市向来都是看空的,并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展,但是,老张还要再补充一下,无论是历史上的哪一轮楼市调控,政府的整的都不希望市场大起大落,也就是说这次调控也不希望大跌,当然也包括未来也不希望大涨,平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

  不过,从政策面来看,调控政策仍然是从严执行的,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动。笔者预计,十九大之前,甚至2018年“两会”之前,上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言,我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大,成为本次调控的主体,在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场,执行力度也相对较强,这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

  从上海商品住宅存量面积来看,截止2017年6月18日,上海市商品住宅市场累计成交面积318万平方米,同比下降51%,成交均价47273元/平方米,因中高端占比增加房价同比上涨35%。截止6月18日,上海商品住宅存量面积虽然仅仅有602万平方米,但是市场去化速度由去年1-9月的月均124万平方米左右,降低到1-5月月均57万平方米。从单周交易量来看,现在单周的平均交易量(5月至今)已经降低至15万平方米/周,甚至个别周已经降低至10万平方米左右,这个量是2014年年中当时上海楼市深度调整期的交易量。同时,上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的10.5个月左右(按照今年1-5月月均去化速度),笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批,今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上,届时,从指标意义上上海已经存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素,注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的,此时,房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此,上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,下半年开发商必然会“保量”,因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

  从目前上海楼市反应情况来看,尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是,已经有部分房企开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。笔者认为,到了下半年,处于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多的房企会房企自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

  此外,外围市场的调整压力极有可能会进一步加速上海楼市调整,比如过去两年房企上涨幅度较大的城市:深圳(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、厦门(楼盘)、杭州(楼盘)等等,一旦这些城市率先进行市场调整,也会影响到上海市场的预期。从市场个案情况来看,目前已经出现深圳奥宸资金断裂的问题,而这并非个案,据笔者了解,当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

  三、有关商品住宅个人按揭信贷政策。

  自2015年下半年以来,信贷政策相对宽松导致上海楼市量价齐升,去年10月份调控从严执行后,上海的个人按揭政策明显从严。笔者通过部分商业银行沟通,当前上海的按揭政策表现为“规模控制+窗口指导”,房贷规模短期内不会松动,因此,信贷政策目前不会过度刺激楼市出现量价齐升,未来楼市成交情况仍然会受制于目前的个人按揭政策的从严的影响,比如通过房贷政策从严执行杜绝“假离婚”、补交社保纳税证明等形式购房,抑制投资投机等等。

  此外,伴随着银行放贷规模的减少,银行势必会通过提高利率保证个人按揭业务的利润,因此,上海个人按揭贷款利率也会提升,当然,包括首套房和二手房。至于影响,自然不用多少,购房者还贷成本提升,购房需求会短期内下降。

  四、有关二手房:二手房进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。

  “沪六条”之后,上海二手房市场也进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,二手房由去年3月份的5.66万套最高值急剧将至12月份的1万套左右,明显低于去年3万套左右的月均去化量。

  步入2017年,1-3月前两个月仍然维持1万套左右的量,尽管3月份达到2万套左右的“小阳春”成交量,但是4月,上海二手住宅成交15400余套,环比下降19.6%,同比下降9.2%。3月2万套的成交量并未企稳,4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡,横盘特征显现。2017年5月,上海二手房住宅市场总成交量为14882套,环比继续下跌5.62%。

  从下半年二手房趋势来看,预计今后几个月的成交套数由原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月1.5万套左右,下半年二手房交易也出现迅速降温,买卖双方将进入新一轮的市场博弈,也即将步入“有价无市”的状态。中介们2015年以来迅速扩张的局面就此而至,笔者可以预言,下半年上海二手中介将出现大面积关店潮(其实,现在二手中介们已经开始缩减人员编制,部分中介已经开始裁员关店)。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场,由于二手房市场今年以来步入调整期,下半年还会进入新一轮的市场博弈,甚至步入“有价无市”的状态,也就意味着新房市场置换的动力大幅降低,二手房的市场变化进一步影响新房的市场,导致新房市场交易量陷入低谷期。

  五、上海是否会“限售”?

  限售”政策作为一个新的楼市调控政策,虽然只是普普通通的“限售”两个字,但意义非凡,截止目前为止,厦门等至少32个城市楼市出台“限售”政策,那么,上海会不会出台限售?

  笔者认为,会,如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况,那么,“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策,发挥抑制投资投机的作用,为楼市降温,上海作为一线核心城市也不例外。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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