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TOP影响力|19城商铺投资回报率排行榜:京津冀投资怪圈

2017-07-06 07:11:14 和讯房产  于春美

  和讯房产消息 和讯房产联合云房数据研究中心发布《19城商铺投资回报率排行榜》,选取北京、上海、广州、成都、青岛等19个典型城市,以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,做出精准投资分析。

  房地产投资回报率是科学的楼市衡量指标,不仅能够为房产投资人(机构)及购房者提供投资决策参考,还能为房产评估、金融风控专业人士提供客观的参数依据。

TOP影响力|19城商铺投资回报率排行榜:京津冀投资怪圈

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  距北京326商住新政已满百天。北京商住市场至今仍深陷尴尬,不见市场起色。就政策而言,北京上海等城市对商住进行规范,目的是回归商铺属性。对于投资者而言,面对热点城市的严厉商住调控和非热点城市的“商业去库存”,该如何进行选择?哪些城市商铺投资前景好?哪些又是碰不得的?这是一个绕不过的话题。

  读懂和讯房产联合云房数据研究中心发布的这份《19城商铺投资回报率排行榜》,该到哪里投资?什么时候该出手?答案自现。

  按照19个典型城市商铺静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标综合分析,结果显示:未来商铺投资无论从长期租赁回报还是从5年租赁后转售预测看,均有较大上升空间。

  在住宅市场受到调控的当下,商铺不失为一种较好的投资选择。不过,商铺投资在投资城市的选择上需要格外谨慎。综合3项指标判断:上海为十分适宜投资的城市;西安(楼盘)为适宜长期持有的城市;深圳(楼盘)为适宜短期持有售出的城市;石家庄(楼盘)为不适宜投资的城市。

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  投资客涌向商铺

  数据显示,近年来,网购渐成主流消费方式,传统商业受到电商发展严重冲击,自2011年起,商铺租金涨幅持续回落,2016年以来租金甚至出现了下降。不过,随着电商运营成本逐年增高,且零售企业利用多渠道提升客户体验和运营效率,力求构建零售商业新模式,线下关店高潮期已褪去,诸多企业转型或调整、收购后重新发力,2016年起,租赁市场止跌回升初见端倪。

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  从监测的19城商铺价格看,2011年以来,商铺价格持续震荡上行。随着2017年房地产市场调控逐渐收紧,限购限贷力度加大,银行贷款持续紧缩,对于住宅投资打击较大,预计未来或有部分投资客转出住宅市场,进入受调控影响较小的商铺市场,有着稳定租赁收益的商铺或将受到青睐,而随着更多投资客的进入有望抬高商铺市场价格。

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  静态租赁回报率:西安崛起 石家庄最差

  2017上半年监测的19城商铺回报率均低于五年期贷款利率(4.9%),且各城市间分化较小。分城市来看,西安搭乘西部开发快车,商业市场租金走高,回报率异军突起,跃居首位;石家庄则由于在京津冀城市圈中的尴尬位置,商业发展缓慢,租金上涨压力较大,回报率仅为2.7%。

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  长期租赁回报率:西安上海郑州(楼盘)走高

  考虑长期租赁租金涨幅后,商铺市场回报率集中在3.0%-8.7%,西安、上海、郑州由于消费需求旺盛,商业市场租金走高回报率较高。长远来看,受实体店逆袭影响,未来商铺市场租赁回报率仍有一定的上涨空间。

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  5年后租转售回报率:深圳上海后劲不足

  从未来预测看,随着商业市场基本面的转好以及受住宅市场政策收紧影响,信贷市场的资金流向将随之相应改变,或间接利好商铺市场。大部分城市未来预测转售回报率走高,其中,长沙(楼盘)预测租赁转售回报率上涨明显,深圳、上海等城市则由于前期商业需求过度透支,租转售回报率继续回落。

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  一线城市上海势头最猛

  从北上广深4个重点城市静态租赁回报率看,除广州外,商铺静态租赁回报率均小幅下滑。至2017上半年,北京、上海、广州静态租赁回报率相近,徘徊在4.0%左右。

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  从长期租赁回报率看,随着非核心商圈的崛起,4城商铺长期租赁回报率稳中有降。上海由于零售商强劲的需求支撑了租金的增长,回报率明显高于其他一线城市。

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  从5年租转售回报率看,4城回报率均下降显著。预计上海、深圳将会在2020年达到峰值,北京、广州则2021年回报情况较好。不过,整体来看,受投资成本上升,且价格涨幅趋缓影响,转售回报率整体表现较为低迷。

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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