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“租购同权” 将立法 防房价畸形跌入租价畸形

2017-07-27 07:21:09 和讯房产  常丹丹 何方
“租购同权” 将立法 防房价畸形跌入租价畸形
  和讯房产消息 “租购同权”深处舆论风暴眼。

  7月26日,住建部有关负责人提出,将通过立法明确租赁当事人权利义务,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  在过去一周里,广州(楼盘)出台“租住同权”政策,随后住房城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。广州、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、沈阳、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)12个城市成为首批开展住房租赁试点的城市。

  业内人士分析认为,“租购同权”符合中共中央政治局会议明确提出的“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”的调控基调,是众望所归。不过,要实现真正的购租同权,需要更多的配套政策和执行细则出台。

  政策释放:购租并举到购租同权

  近年来,随着热点城市房价的不断上涨,居民首次购房年龄逐渐推迟。以北京(楼盘)为例,首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁,受制于高企的房价,租房需求呈现大幅增加趋势。

  同时,2.45亿的流动人口中,选择租房居住的比例高达72%,尤其在住房需求较为紧迫的京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群,5.2%的国土面积集聚了23%的人口。

  一些人口净流入的大中城市中,住房租赁需求旺盛,城镇居民家庭租房比例高。但租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不够成熟,制约着住房租赁市场的发展。

  据统计,我国规模化住房租赁市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距甚远。

  伴随着人口集聚带来的大城市效应,作为首批开展住房租赁试点的广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,除了赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,保障租购同权以外,广州还将划出一定比例的公共租赁住房优先满足符合条件的中低收入住房公积金缴存人,并明确允许商改住。

  7月24日,同为试点城市的武汉发布的《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿)》中提及,允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,其土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后不再补交土地出让金,经改建的租赁住房不得分割产权出售。

  与此同时,根据北上广深等城市近期公布的供地计划,热点城市正在加速供地节奏,调整供地结构,全面向保障性住房转变及配建租赁住房和企业自持租赁常态化也成为此轮楼市管控的关键。

  按照已公布的供地计划,“十三五”期间,上海(楼盘)计划新增供应的170万套住房中,租赁住房占比达到60%;未来5年北京新增的150万套住房中,租赁住房50万套;深圳未来5年计划供应65万套住房中,保障性住房达35万套。

  7月24日,上海两宗用途均为“租赁住房”的地块正式出让,引发关注。最终,两宗地块均由国企以超低底价成交,张江地块和嘉定新城地块楼面均价分别为5569元和5950元,值得一提的是,一年前,距离嘉定新城地块不到700米的一宗土地成交楼面价高达3.76万元。

  对此,链家研究院院长杨现领在刚刚结束的博鳌(楼盘)房地产论坛上表示,大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力,租赁发展将是未来城市的希望所在,从2016政策明确提出规范发展租赁市场,全国响应“购租并举”,到近期的“租购同权”,政策红利不断释放,“这代表着一个新的变化,这个变化反映了新的房地产阶段已经到来。”

  防房价畸形变租价畸形

  在业内人士看来,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途。

  不过,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示,任何推动住房租赁市场发展,落实“租购并举”战略的措施都应当以保证租金价格的稳定、保障人们的居住权益为前提。实现这一点,需要更多的配套政策和执行细则出台。

  在胡景晖看来,类似学区房被热炒的根本原因不在于房子少,而在于教育资源稀缺。“租购同权”赋予了租房同等的入学权利,但并没有改变教育资源的稀缺性。类似学区房这种情况的隐忧就是学区房的价格畸形或许会转移成为租金价格的畸形。

  原华远地产(600743,股吧)董事长任志强表示,许多城市在谈住房租赁问题,但如果没有社会化住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。

  “德国允许私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以它会有较高的收益。如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。”任志强说。

  对此,有业内人士提出,真正的“租购同权”应是租金价格稳定下的同权,应是教育、医疗等公共服务资源等平衡分布下的同权。在规定“租购同权”的时候,配套政策也应及时跟上,保证租金价格稳定合理。

(责任编辑:徐帅 )
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