直播:2017博鳌房地产论坛——跨越与去地产化浪潮（上）

　　“地产精英、博鳌论剑”和博鳌房地产论坛一起诞生、一起成长，已经成为每届博鳌房地产论坛的压轴巨作。在这场60分钟的对话中，汇集了中国房地产界知名和影响力的业内大腕。泰斗过招，精英对话，鞭辟入里，振聋发聩。

　　2017年8月8日晚，一群房地产及金融行业人士再次聚首，进行一场激荡的脑力盛宴，博鳌论剑一直致力于打造一个“有观点、有锋芒、有深度、有趣味”的话语平台，总结过去，启迪未来。

　　尊敬的各位来宾，现在我们进入更加精彩的“地产精英、博鳌论剑”环节。

　　房地产创新大时代下，机遇与挑战并存，房企们迎来属于自己的黄金小时代。然而，前路荆棘满布，企业如何把握自身优势突围而出，以速度和质量取胜。

　　这就是地产精英博鳌论剑之二：房地产的大时代与小时代。

　　我们今晚对话的主持嘉宾为：中国房地产开发集团理事长 孟晓苏先生；保利地产集团副总经理 余英先生。

　　另外，参与对话的嘉宾分别是：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；中原集团主席兼总裁施永青先生；红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全先生；交通银行首席经济学家连平先生。

　　首先发言的陈淮先生显然极不认同今晚博鳌论剑主题中“小时代”的说法，而是霸气地说，房地产历史进程就叫做浩浩荡荡，而且这个时代远没有结束，所以我们要有长远目光，因为今天看来，以往许多像笑话一样的那些小时代眼光都错了。

　　陈淮先生直言破题之后，连平先生也表示认同非小时代的观点。

　　连平认为，在中国这样一个人口众多、城镇化还有很长发展道路的这样一个国度来说，房地产依然还是大时代，它在国民经济中间依然十分重要，这个行业还有很好的成长空间。

　　连平先生较乐观，指出，从现在开始往后看，对房地产市场很悲观，是不恰当的，可能会被事实证明是不正确的。

　　但与此同时，他也提醒，尽管从长期来看还是一个大时代，但是从现在开始往后的阶段，市场会发生一系列的变化，这些长效机制的推出，虽然在很多方面并不完全如人意，有些地方可能做得还不够，也正是因为如此，市场承受巨大的压力，出现很大的变化的这种可能性也在变小，但是这些影响会对未来三五年持续带来一系列的变化。

　　主持人孟晓苏先生将话题抛向了几位企业家，首先接棒的是红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全先生。

　　对地产感受较深的张宝全则对此次大会主题的“去地产化”颇有感触——我们做红树林已经做了好几年，我们从2009年开始转型做，当时提出了三化，第一是去地产化，第二是去酒店化，第三是去餐厅化。

　　他说：“今天讲到去地产化，我觉得是商业地产或者文旅地产时代到来了。”

　　咋一听张宝全的去三化将孟晓苏吓一跳，心想“你都去了，你还剩什么了？”但听下来，才知道他的三去是去除原有的旧观念，把地产经营、酒店经营、餐饮经营的思维上升到一个新的层级，再营造人们的生活，并认为很受启发。

　　作为这次会议的另一位嘉宾主持，余英也不认同“小时代”的概念，他还是看好这个时代，认为是大时代，不认为是小时代。

　　因为中国的广大农村以及无数三四线城市中，有着无数的老房子，配套设施非常不足。所以余英觉得这有一个巨大的改造空间，从这一块来讲，未来的房地产有很多的发展空间。

　　他再次提及“鱼与熊掌可以兼得”的观点——巨大的房企未来还是有很大的空间，存量房和房地产开发也是有巨大的空间，所以从这两个角度来讲，我认为这是一个大时代。

　　大时代的问题讨论得差不多了，孟晓苏接着抛出另一个问题，这个时代还有多久？房地产这样的发展还能有多久？

　　陈淮认为，这个话题太大，即使一两代人也不能把这个规则整明白，所以不适合在最后剩的几分钟讨论。

　　他从而引出了另一个话题——房地产去杠杆。

　　“房地产要不要去杠杆呢？要。什么样的杠杆得去？反复买卖，价格和信贷规模共振，比如说100万的房子涨到130万，那30万再贷款，又涨到160，再贷款，这个杠杆要去。或者100万的房子，130万买了，我回头买200万的房子，反复买卖的这种情况下导致了信贷规模和价格的反复共振，这是很危险的。另外一个是没有信用基础的杠杆，比如次级债。还有一个是为卖而买的投机，这个杠杆要去。”

　　连平接过话题：“在市场经济条件下，适度的加杠杆，这是企业从事经营、金融从事经营非常重要的一项具体内容。但是现在说到房地产去杠杆，从开发商整体的杠杆率来看，确实是偏高。”

　　“就我个人的看法，能够把杠杆在现有条件下，在经济还有下行压力的情况下，你能够把它稳住就已经很不错了，然后再逐步推进降杠杆的举措，这还需要有一个长期的规划，要逐步加以实现。”

　　似乎大家并未回答孟晓苏先生“这个时代还有多久？”的问题，孟晓苏就表示，美国房地产200多年，现在仍然还是美国的最主要的产业和第一产业。在这个问题上发言权最大的还是施永青先生，因为大陆做房地产是跟香港人学的，是透过香港跟国外学的，所以施永青先生首先谈一谈我们这个大时代还能延续多久。

　　施永青以美国为例做对比，20世纪初，也就是第一次世界大战的时候，美国差不多还有4成是农民。而现在美国人不到3%是农民，但他们这段时间还不断地有人从农村搬到城市去。“中国现在城市化才一半多一点，所以后面的路的确是很长的。”

　　会议用了不到一个小时的时间谈了两个话题，一个是房地产是在大时代还是在转型的小时代？第二个是这个发展趋势还会延续多长时间。大家能听得出来，观点并不尽一致。但是恰恰是这种不一致，给大家提供了多元思维的方式。