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中报解读丨冲刺3000亿目标!旭辉可能要再次卖身

2017-08-11 07:00:30 和讯房产  杨羚强
中报解读丨冲刺3000亿目标!旭辉可能要再次卖身
  和讯房产消息 七月份,两家房地产企业的PPT被业界广传。这两家房地产企业提出的目标一致,都是3000亿;为员工描绘的远景也几乎一模一样,都是高层年收入亿元、中高层千万、中层百万、普通员工数十万。

  但这两家企业以往的行事风格,却天差地别。去年还在排名百强附近徘徊中梁,几乎就是高杠杆、高周转,一路猛冲猛拼,冲到前30。相比之下,另一家提出3000亿元目标的旭辉要稳健得多。从2012年上市以后,旭辉几乎每年都在下调公司的净负债率、努力降低财务成本、不碰“地王”,以提高自己信用评级及各项财务指标,并在业界留下了“小而美”的口碑。

  不过,这家开发商却突然提出五年内冲3000亿,年复合增长达到40%,进入行业前8的新目标,让业界一时措手不及。

  2017年上半年,旭辉实现合同销售金额471.5亿元,完成全年合同销售目标800亿的58.93%。不过,即使旭辉在2017年顺利完成800亿业绩,但距离3000亿目标仍有很大距离。以旭辉固有的风格,要实现3000亿的规模,这种可能性有大呢?旭辉为什么又一定要提出这样一个看上去短期难以实现的目标呢?

  基本盘:已经为扩张铺垫

  如果仔细研读旭辉今年上半年的财报,不能不赞叹,旭辉董事长林中手里的牌面,要远远好于中梁地产董事长杨剑。

  2017上半年旭辉结算毛利率提升4.5个百分点至31.6%,核心净利润为15.4亿元,同比增长62%;核心净利润率13.7%,相比去年同期增加2.9个百分点。利润指标远远好于万科、融创、碧桂园和恒大等,仅仅较中海等少数以高利润著称的房企略低。

  高毛利为旭辉提供了更高的股本回报,财报显示,2017年中期旭辉股息为每股5港分,同比增长25%,并连续三年派发中期股息。良好的业绩,让旭辉的股价在今年上半年持续走高,从年初的2元港币出头,上涨至4..4元港币附近。

  国际投行纷纷发表报告,看好旭辉的投资前景。德银三度发文表示“看好旭辉”,对旭辉维持买入评级并上调目标股价;花旗也将旭辉列入该行中小市值内房股首选,目标价提升至5.0港元;大摩(摩根士丹利投行)更是首次覆盖旭辉给予“增持”评级,旭辉还成功入选恒生高股息率指数。

  股价的给力表现,又为旭辉进一步充实资本,扩大规模提供了机会。7月,旭辉控股通过配股,合共集资超过24.2亿港元,并成功引入平安人寿成为公司战略投资者,旭辉的市值由此首次突破300亿元港币。

  也是依靠着这一次扩股,旭辉在7个月时间里,花费超过500亿,斩获45幅地块,新增了总建筑面积603万平方米的土地储备,同比增加123%,但净负债率却仅仅只是净负债比率仅较2016年底上升8.9百分点,为59.3%。加权平均利息成本为5.0%,相比2016年底降低0.5个百分点。国际信用评级机构惠誉和穆迪分别给予旭辉BB-(正面)和Ba3(正面),标普的信贷评级维持稳定,为BB-(稳定)。

  冲目标:酝酿进一步稀释股权

  合理的负债率,行业中较为出色的利润率,这是旭辉敢叫板五年内冲刺3000亿元销售规模的本钱,以旭辉目前14500元/平米的合同销售均价,以及2100万平米的土地储备,超过3000亿的总货值,上述目标看上去好像有成功的可能性。

  但实际上完成3000亿的难度很大。原因是旭辉的竞争对手都在拼命扩充土地储备。先不要看恒大、融创、碧桂园这三家行业龙头的土地储备情况,就是新城、中梁、中南、富力、金地、华润,这些旭辉冲向前八名路途上的竞争对手,上半年在公开市场上的拿地也远远超过了旭辉。

  根据中国指数研究院的统计,上半年旭辉在公开市场的拿地,连200万平米都不到。而新城达到625万平米,富力达到405万平米,中梁地产达到584万平米,连名不见经传的祥生地产新增的土地储备都接近300万平米。

  旭辉扩充土地储备的模式是靠并购和小股操盘。根据旭辉执行副总裁陈东彪的介绍,前7月的新增土地储备中有39%是通过并购方式获得的。

  而在旭辉上半年的销售中,小股操盘项目提供了很大的贡献。旭辉的权益销售额只占到总销售规模的六成,而同期万科的权益销售规模占到了总销售规模的72%,碧桂园占到了72%,龙湖也占70%。旭辉借助合作和小股操盘的品牌杠杆撬动企业规模的实力可见一斑。在行业中,只有绿城等少数房企有能力像旭辉那样运用品牌的杠杆,撬动比自有资产高出接近一倍的市场规模。

  但是依靠合作和小股操盘,旭辉可以发展的空间毕竟有限。相比于绿城、朗诗这些品牌特色鲜明,有多条明星产品线的房企,旭辉在品牌溢价、获取廉价土地资源层面仍有不少不足之处,要借助品牌进一步扩大销售规模难度很大。

  旭辉扩大销售规模的最好,也是最便捷的杠杆,显然只剩下放大贷款杠杆,增加负债。但是这样做势必会影响到企业的发债评级,增加公司的财务负担,并扩大公司的财务风险。

  对此,旭辉集团总裁林峰给出了另一个行之有效的方案,就是进一步增资扩股,稀释林氏三兄弟所拥有的股权比重。他对和讯房产说,一般只要30%的股权,公司就可以实现绝对控股,而他们所掌握的股权高达60%,这给了公司通过扩股增加资本金的可能。

  完成最后冲刺:为未来赚取足够的资本

  尽管林峰相信,公司股本扩大,不妨碍林氏兄弟对旭辉的控制。但稀释股权比例,依然会限制他们在旭辉的绝对权限,很大重大事项将不得不说服其他股东同意,才能最终获得落实。

  同样,合作开发、小股操盘等模式,虽然可以在很大程度上弥补旭辉自有资金不足的缺陷,但却需要在项目开发方面作出更多让步,花费更多沟通时间,赢得项目小股东的同意。

  “小股”的弊端异常明显,但为何林氏兄弟还是要舍肉喂鹰,誓要实现3000亿规模的目标呢?

  旭辉冲击3000亿路上的主要对手——金科所发布的一份未来5年的战略提纲,也许能说明房企必须在短期内做大规模的必要性。

  在上述文件中,金科提到:“中国的城镇化已经进入到后半场之后,传统的人口红利和货币政策红利真正逐步消退,房地产企业告别传统的粗放发展模式成为必然。”并明确表态要抓住房地产高速成长的尾声,迅速进入市场主流房企行列。

  兰德咨询总裁宋延庆说,扩大规模的一个重要原因是,只有更高的周转率,更高的杠杆,才能弥补行业整体利润下滑带来的损失,实现更高的净资产收益率。他举了碧桂园的例子说,碧桂园很多项目靠高杠杆、高周转,实现了50%以上的高额年化收益率。

  而另一方面,目前房地产转型的诸多业务,还没有一个能取代住宅开发、销售,也是造成开发商在行业高速发展进入尾声之际,全力冲刺的一个重要原因。

  新城控股高级副总裁欧阳捷说,无论是产业地产,还是写字楼,或者是长租公寓,目前需要企业沉淀的资金非常多,市场规模也无法预测,企业的盈利空间还有待进一步观察。

  在转型业务发展前景不明了的大背景下,进一步快速提升住宅开发销售规模,拿到更多可以过冬的资本,显然是地产商最明智的策略。

(责任编辑:徐帅 )
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