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碧桂园:不求高速 追求有质量的发展

2017-08-23 17:01:17 和讯房产  常丹丹

  和讯房产消息 碧桂园之速快得令人惊奇,也令人暇想。当已稳坐行业第一的碧桂园,宣称将全年销售目标由4000亿元上调至5000亿元时,却引来碧桂园“太保守”的外界质疑。

  对此,这给碧桂园总裁莫斌带来了“幸福的烦恼”。他回应称,“不明5000亿元目标怎么会被认为“保守”,我也希望公司能在此目标上有所提升。”莫斌表示,公司调整目标至5000亿元,会说到做到。下半年将配合国家政策,调整推货节奏,按符合公司实际情况进行推售。

  上半年,碧桂园实现2889.1亿元合同销售额,同比增131%;实现股东核心净利润71.9亿元,同比增长34.9%。

  碧桂园稳健的跨越式发展得益其审时度势的营销策略及在城市布局方面的差异化战略部署。相比只聚焦于一二线核心城市,深受调控影响的房企而言,上半年,碧桂园一二线销售额与三四线销售业绩不相上下,各占半壁江山。均衡布局的背后,碧桂园考量仍有侧重,一二线城市针对刚需,三四线则瞄准改善性需求。

  与高增长形成鲜明对比的是,上半年,碧桂园净借贷比率降至37.8%,仅相当于行业平均水平的半数,成为标杆房企中唯一一家同时实现销售业绩翻番和净借贷比率大幅下降的公司。

  正是这些因素成就了碧桂园之速度,难怪外界会认为碧桂园保守,因为,在他们看来,稳健且高速的碧桂园下半年应该有更加不俗的表现。

  均衡布局 顺势而为

  碧桂园公告披露,截至6月30日,集团连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约2889.1亿元,同比增长131%;合同销售建筑面积约3226万平方米,同比增长106.3%,领跑行业。

  报告期内,集团实现总收入约777.4亿元,毛利约171亿元,其中股东应占利润约75亿元,同比增长分别达35.5%、42.1%和39.2%,良好业绩之下,碧桂园派发中期股息每股15.02分,较去年同期大增117.1%,派息比率高于同行平均水平。公告表示,随着已销售面积进一步交付,未来收入增长仍可期。

  稳居行业龙头地位的销售增速受益于碧桂园聚焦新型城镇化,均衡布局一二三四线城市。伴随调控威力显现,一二线要么拿不到预售证,要么限价,而三四线城市却逐步升温。碧桂园早在2014年储备下的三四线城市项目的热销,很好地熨平了一二线调控对业绩带来的冲击。

  尤其在调控收紧的4月份,不少房企销售额出现断崖式下滑,而碧桂园受益于三四线楼市回暖,其销售面积同比上涨122%,广阔的市场纵深使得企业能够最大程度地抵御市场波动。

  除销售上发力三四线,碧桂园拿地态势同样势不可挡。碧桂园曾透露,企业布局方面,碧桂园主战场在三、四线城市,但随着集团的发展,现在是一二三四五线城市全线出击。数据显示,今年上半年,碧桂园共计新增292宗土地,新增土地面积5084万平方米,土地投资金额合计1686.4亿元,在新增土地储备中,目标一二线城市的权益投资额占比为67%,包括广州、上海、北京、武汉等城市,同样,在温州、中山、柳州、徐州等三四线城市也收获颇丰。

  拿地策略方面,低成本大量囤积土地的模式已经难以奏效,碧桂园正积极改变策略战术,转为采用合作拿地、股权收购,参与城市旧改等方式锁定更多目标。尤为引人关注的是,6月15日,碧桂园与海昌控股签署“专案合作框架协议”,一举拿下包括天津、重庆、武汉、烟台、三亚、郑州等城市地块的共同开发权,再一次拓宽了“拿地”路径。

  莫斌透露,公司全年用于土地收购的预算为2200亿元,土地是储备长中短的搭配,一级土地主要围绕一线城市和一线城市周边。截至报告期末,碧桂园已披露的可售货源为1.5万亿元,加上潜在可售货源,共计有2.7万亿元可售资源。

  在莫斌看来,碧桂园不追求高速发展,而是追求有质量的发展,但土地机会来的时候绝对不会放过。

  首席财务官及副总裁伍碧君也提及,“并购是主流的扩张方式,碧桂园也有项目在洽谈,适当时间会进行公告。”

  德意志银行分析表示,碧桂园在一二线繁荣城市及三四线小城市有良好的市场定位,加上强大的销售团队,有效率的管理及高质的产品,提升其强劲的销售额,预料碧桂园下半年会继续主动收购更多项目,销售表现将持续增强。

  基于业绩的强劲势头及丰厚的“余粮”,碧桂园向着全年5000亿元业绩目标迈进。莫斌表示,下半年将新推2469亿元货值,加上上半年剩余货值,碧桂园下半年货量达3612亿元,足够支撑全年业绩增长。

  稳健运营降负债

  龙头房企业绩的全线飘红长期伴随着高负债规模,为外界所诟病。此番碧桂园业绩高涨的同时,风险管控成果也颇为夺目。据碧桂园此次披露的半年报显示,该集团实现销售款现金回款约人民币2205.2亿元,净经营性现金流约人民币164.2亿元,继2016年后再次实现正净经营性现金流。

  在整个行业杠杆率高居不下的情况下,截至2017年6月30日,碧桂园集团净借贷比率为37.8% ,比2016年12月31日下降10.9个百分点;加权平均借贷成本为5.32% ,比2016年12月31日下降34个基点,可动用现金约人民币1201.3亿元,另有约2219.7亿元银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

  对此,中投证券研报表示,2016年末,65家上市房企净负债比率大约为46%,考虑到今年该数值有所上升,碧桂园低于40%的净负债比率,无疑属于行业极低水平。

  毋庸置疑,较为稳健的财务结构与过去几年内碧桂园超高水准的资本运作手段密不可分。

  2015年,碧桂园引入中国平安股权投资成为其第二大股东,自此,碧桂园信用评级大幅提升,在资本市场的融资利率随之降低。业内人士分析认为,这一举措对于加权平均借贷成本从2014年的8.5%水平降至2016年的5.66%起到了极其重要的作用。

  此后,碧桂园牢牢把握公司债放闸窗口期,大规模发行公司债,并发行超百亿元规模的购房尾款ABS,以去年6月29日宣布发行的两笔购房尾款ABS为例,发行金额分别为48亿元及14.11亿元,合计62.11亿元,所得款项用于公司日常运营。

  国内融资渠道收紧之后,碧桂园另辟蹊径,将眼光转向海外。去年9月,碧桂园为6.5亿美元优先票据定价,7年期折扣发行后票息仅为4.75%,创造了碧桂园美元优先票据发行的历史最低成本。

  债务结构上,碧桂园引进成本更低的新债,进行整体债务替换。今年7-8月,碧桂园宣布连续发行两笔总额7亿美元年息仅4.75%的优先票据置换此前一笔高息债,从而达到债务以短换长、利率下浮的目的。

  除了长袖善舞的资本运作手段之外,优化财务结构也与碧桂园的人才储备有关。据了解,碧桂园自2014年组建负责融资的金融部及与资本市场沟通的资本市场信息部(目前改称海外资金组和投资者关系办公室),两部门合力在全球范围内对比资本市场工具,伺机而动。

  花旗研报称,碧桂园销售显著增长,收入跳跃式增长及杠杆率降低,领先其他优质同业,相信碧桂园未来业绩会有惊喜,估值重估会持续,维持买入评级,上调股票目标价至港币12元。

  业绩披露当日,碧桂园股价上涨1.67%,报收9.72港元,市值达2074亿港元。

  

(责任编辑:徐帅 )
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