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北京学区房报告:大数据告诉你该买哪?

2017-08-28 07:17:42 和讯房产  艾普大数据

  本文首发于微信公众号:90度地产。

  和讯房产消息 北京学区房终于“退烧”了。对于那些焦虑的虎妈们来说,这应该算是一个好消息。

  根据中国社科院日前发布的北京主要城区大数据房价指数,近三个月来(5-7月),北京市东城区、西城区和海淀区的房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%,跌幅居北京市各区前三位。

  还记得在北京学区房最疯狂的时候,中介挂出的报价46万元一平米的天价学区房吗?如今,在调控风暴的冲刷下,学区房的概念正在变淡,学区房市场已经降温。在黄城根、金融街(000402,股吧)等热门学区,每平米20万元的学区房基本消失了,有的学区房报价已经下调了百万元甚至更多。

北京学区房报告:大数据告诉你该买哪?

北京学区房报告:大数据告诉你该买哪?

图1-北京学区房价格地图

  虽然学区房房价降了,但虎妈猫爸们那一颗颗不安分的心,却始终在蠢蠢欲动。毕竟,“买一套学区房就等于给孩子买了一个未来”的观念已经深入人心。

  正如90度地产上周在《挑战学区房》一文所揭示的,购买学区房的背后,其实是家长们心中深深的焦虑。没买学区房,焦虑;看了学区房买不买,焦虑;买了学区房,孩子学习压力大,还是焦虑。

  如何才能不焦虑?面对动辄几百万、上千万的学区房,究竟该不该买?拼尽全力买一套学区房值不值得?哪个学区最热门,在哪个学区买最适合自身条件?这些问题都需要家长们理性思考。

  为了让北京的虎妈猫爸们对学区房市场有一个更清楚的认识,艾普大数据制作了这份“北京学区房报告”,希望透过大数据勾勒出市场的轮廓,为家长们提供一点有价值的参考信息。

  | 谁想挤进学区房?

 图2-北京学区房关注人群地理分布热力
 图2-北京学区房关注人群地理分布热力

  从图2可以看出,关注学区房的人群主要分布于北京三环到五环之间,表明这些区域优质学校较少,而居住在名校扎堆的二环以内及海淀区的人群,显然大多数并不太关心学区房。

  热力图揭示出一个残酷的现实——优质教育资源的供给与需求不平衡。近年来,北京市各区加大了教育投入力度,并通过实行多校划片、完善租购同权等政策,来化解教育资源的不均衡问题。

  朝阳区是热力图中较热的区域。该区虽然已经做出了很大努力,学位供给也相对充足,但由于传统名校分布较少,所以想通过买学区房给孩子换到一张名校“通行证”的家长不在少数。

  优质教育资源分布不均衡主要是历史发展原因造成的,名校的培育也不可能在短时间内一蹴而就,因此,学区房的概念在短时期内也不会轻易消失。

  | 最抢手的学区房是这些

 图2-北京学区房关注人群地理分布热力
 图2-北京学区房关注人群地理分布热力

  从学区房的关注热度看,最受家长们关注的学区房是位于朝阳区的丰和园,这个小区属于人大附中朝阳实验学校(小学)的划片范围,附近中学则有人大附中朝阳学校(公立学校)、人大附中朝阳分校(私立中学)。从最受关注的前50名学区房所处学区看,西城区、东城区、海淀区等传统重点学区仍是学区房热点区域。

  但同时意味着,这些关注度高的学区房社区也一定是房价相对更高、竞争更激烈的区域。所以我们的建议是,土豪随意,而钱袋不鼓的家长们可以选择避开这些区域,退而求其次,而不是挤破头去抢房,或许还有意外收获。

  | 年轻虎妈们更焦虑

图4-北京学区房关注人群性别比例
图4-北京学区房关注人群性别比例

  从图4可以看出,关注学区房人群中,女性占比达到了87%。这说明,在对待子女教育问题上,虎妈比猫爸更用心。正是这群焦虑的虎妈们,演绎出了一幕幕现代版的“孟母三迁”的故事。

北京学区房报告:大数据告诉你该买哪?
图5-北京学区房关注人群年龄分布

图6-北京学区房关注人群子嗣情况
图6-北京学区房关注人群子嗣情况

  如果我们将26~35岁视作孩子并未达到入学年龄的年轻家长,将36~45岁视为中小学生入学适龄儿童家长,那么,我们从图5中会发现一个很有意思的现象,即年轻家长所占比例几乎与适龄儿童家长相当,分别为45%和49%。

  换句话说,年轻一代虎妈们对待子女教育竞争的焦虑也很严重,可能没生孩子或则孩子刚上幼儿园时就开始考虑买学区房的问题了。尤其是北京6年一学位的政策出台后,很多家长不得不未雨绸缪。图6清晰显示出,没生孩子就开始关注学区房的人群比例已经达到10%。

北京学区房报告:大数据告诉你该买哪?

  从关注学区房人群的消费能力看,他们并不是我们想象中的有钱人,月可支配消费额在4000~5999元之间的最多。北京学区房动辄上千万,最终购买了学区房的家庭中除了高收入人群外,可能不少是卖掉原来的房子进行置换的,收入并不高的家庭恐怕只能望房兴叹了。所以,连中产阶层也不得不为学区房焦虑了。

  | 总价800万以内更受欢迎

 图8-北京学区房户型关注度分布
 图8-北京学区房户型关注度分布

图9-北京学区房价格关注度分布
图9-北京学区房价格关注度分布

  图8显示,家长们购买学区房时首选一居和两居的小户型,两者的关注度分别为96%及83%。

  相对应的,家长们最想买的学区总价集中在800万以下,总价千万的学区房关注比例仅为10%。

  在本轮房价上涨期间,北京二手房价格实际涨幅普遍高达100%,面积太大的学区房总价会很高,对于不少家庭而言,往往需要拼尽全家之力来供一套房,生活压力很大。所以,为了孩子教育,只好受点委屈住在拥挤一点的小房子里更为现实。另外一张情况是,不少家长买学区房只是为了获得一个入学资格,实际并不自住而是出租,所以往往也是偏向小户型。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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