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200亿两江春梦破 云南城投败走重庆

2017-08-30 18:11:18 和讯房产  星辰

  和讯房产消息 蓝光发展股份公司重庆子公司因为终止并购两江春城项目被告到四川省高级人民法院,这场官司的背后,是云南城投的重庆两江春梦破。在品牌开发商大肆扩张,跑马圈地的当下,拥有2200多亿资产的云南城投集团却折戟重庆去意决绝,实在蹊跷。

蓝光发展公告披露此事

  “两江春城又要转手了,”重庆房地产界炸了锅。这个黄金地段的黄金项目每一次转手,总是能引得不少外界的惊叹。这一次更不例外,因为按照其成熟地段建筑面积115万方开发量计算,该项目整体价值已经超过200亿元,即使扣除已经开发的一、二期,其土地溢价也是一个天文数字。

  8月19日,四川蓝光发展股份公司发表一则公告。今年 4 月 6 日,重庆薪环企业港投资有限公司与重庆蓝光房地产开发有限公司签订了《两江春城项目合作框架协议》(以下简称“框架协议”),就重庆蓝光受让重庆薪环企业港投资有限公司实际持有的重庆中华置业有限公司100%股权一事达成协议。

  4月7日,双方签订了《关于两江春城股权处理相关事宜的会议纪要》,该会议纪要约定了本次股权转让交易的总对价原则等具体事宜。而后,蓝光将框架协议约定的履约保证金人民币 2 亿元存入了监管协议约定的监控账户。

  6 月 4 日,重庆薪环企业港投资有限公司发出《关于股权收购事宜的函》,要求重庆蓝光于 6月 7 日前就是否推进收购工作进行明确回复,逾期将视为重庆蓝光终止框架协议的履行,但直至框架协议约定的排他谈判期到期,双方未能签订正式的股权转让协议。

  不但不买,让卖方生气的是重庆蓝光还在自家网站上对并购事宜泄了密。

  基于上述框架协议有约定:“若任何一方违反诚实信用原则,就最终交易价格的确定对经交易双方多次协商后确定的总对价原则进行重大改变,从而导致本次交易无法达成的,属于根本违约。违约方应当向守约方支付赔偿金 2 亿元,若该违约金无法弥补守约方的损失的,违约方还应承担全部赔偿责任,但双方就评估价值达不成一致意见的除外”。

  重庆薪环企业港投资有限公司向四川省高级人民法院提出三项述求:

  (1)请求判令重庆蓝光向其支付因其单方终止交易而需承担的违约金人民币 2 亿元,并赔偿造成的其他损失人民币 5000 万元;

  (2)请求判令重庆蓝光向其支付违反保密义务而需承担的违约金人民币 5000 万元;

  (3)本案保全费用、案件受理费等诉讼费用由蓝光承担。

  如果重庆薪环企业港投资有限公司的主张得到四川省高级人民法院的支持,蓝光将可能为这次不成功的并购付出超过3亿元的成本。

  就此,重庆蓝光房地产开发有限公司相关人士向和讯网表示,此事一切以公告为准,目前公司没有更多内幕信息向社会披露。

  8月28日上午,重庆中华置业有限公司一邬姓工作人员告诉和讯网,公司高层都在出差,不能接受采访。同时他明确表示,两江春城项目要转让,如有品牌地产商有意购买,他可以联系公司高层进行对接。

  在两江春城售楼部,和讯网了解到目前该项目一、二期住宅基本售罄,仅于少许花园洋房在销售,每套面积在110左右,价格约200万元。

  有资料显示,两江春城总占地约860余亩,规划总建筑面积达115万平方米。其商业部分集中了8万平方米商务公寓、生态写字楼28万平方米生态写字楼、星级酒店、17万平方米大型商业购物中心。其中,一期洋房20余万方,商业18.5万方。

  有知情人士透露,目前两江春城最大的问题在于,尽管住宅卖的很火,但是开发商手中囤积了大量的商业物业。而中华置业自身又缺乏商业地产运营经验,原本依靠商业和招商拉动项目销售滚动发展的营销策略因为外聘团队的撤场而成为泡影。

  于是,大量自持的商业地产绷紧了开发商的资金链,转手套现便成了操盘者的不二之选。

    云南城投折戟重庆

  云南城投集团哪去了?

  两江春城转手,按前述公告,重庆薪环企业港投资有限公司实际持有重庆中华置业有限公司100%股权!这意味着这笔交易没云南城投集团什么事。

  从2009年的100%股权,到2017年8月股权尽失,云南城投的重庆战略布局最后或将成竹篮打水。

  2012年11月,云南城投集团宣布高调进军重庆,打造超百万平方米超级城市综合体—两江春城。那时的云南城投在全国媒体的聚光灯下,可谓风光无限。如今折戟重庆,悄悄地离去,仿佛不带走一片云彩。

  和讯网调查发现,云南城投集团觊觎重庆已久,只是2012年才从幕后走到前台,企图利用其云南第一大国有企业的金子招牌来助推两江春城的营销。

  工商资料显示,重庆中华置业有限公司的股权结构是云南城投集团占51%股份,重庆薪环企业港投资有限公司占49%的股份。云南城投的高管杨晓轩任董事长。杨晓轩同时担任云南海埂酒店管理公司、上海东方航空宾馆有限公司、云南城投版纳投资有限公司西双版纳洲际度假酒店等三家云南城投子公司的企业法人。

  中华置业另一股东重庆薪环企业港投资有限公司,原来注册地在重庆璧山县,其法人鲁逸荣,是云南城投兴坤房地产开发有限公司等9家公司的企业法人。

  2009年9月16日,重庆中华置业有限公司100%股权项目在重交所以99680.36万元成交,比挂牌价76750.36万元净增22930万元,增幅高达30%,获胜者正是云南城投集团,此时拥有重庆中华置业有限公司100%的股权。

  按照正常的商业逻辑,云南城投拿到重庆中华置业的100%股权后应该立即进行两江春城的开发,毕竟买入这一壳公司主要的目的就是获得该公司两江春城项目的开发权。况且,近10亿元的资金投入,也需要有现金回收方能平衡资金成本。

  然而,和讯网调查发现,直到3年后的2012年11月,云南城投集团才真正启动两江春城项目。而此时,投入近10亿元购得的重庆中华置业100%股权,也缩水到51%。

  没有人知道,云南城投集团为什么要把股权转让49%給重庆薪环企业港投资有限公司这样一家民营企业,转让的价格是多少,是否存在国有资产的流失。

  但是,如果重庆薪环企业港投资有限公司目前实际拥有了重庆中华置业100%的股权,则意味着云南城投两江春梦破灭。好在杨晓轩还是中华置业的董事长,代表着云南城投集团行使着话事权。

  不过当和讯网致电云南城投集团办公室时,对方让直接与重庆中华置业有限公司联系.当和讯网与重庆中华置业有限公司联系时,被告知领导都出差了。联系不到杨晓轩董事长和重庆薪环企业港投资有限公司的鲁逸荣老板,各种谜底暂时无法揭穿。

    两江春城转让即生存之道

  两江春城到底成就了多少人的春梦?而这些春梦下面又存载着多少秘密?

  早在2002年5月9日,国土资源部就签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。该文件要求从2002年7月1日起,所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。

  然而,中华物业在这一规定执行了两年后,仍然以协议出让的方式,以近乎白送的价格拿到了两江春城这一黄金宝地。至今,这一违规出让土地的事件重庆相关的国土领导并没有人被问责。

  和讯网调查发现,两江春城开发商重庆中华置业有限公司,前身为中华物业,成立于1994年6月29日,注册资本金2100万元,其中重庆国信持股95.24%。公司主要经营房地产综合开发、房屋销售及租赁、房产管理等。

  2004年7月23日,中华物业受让位于重庆市江北区石马河街道石子山村李家湾、幺店子等处,面积为149723平方米(其中行政划拨65256平方米,有偿出让84467平方米)的国有土地作为商业、住宅建设用地,土地出让金为2291.78万元(不含征地、拆迁、整治等成本费用)。

  2004年8月31日,中华物业受让位于重庆市渝北区龙溪街道办事处冉家坝B8-03、10、11、14、19号地块,面积为228311.9平方米的国有土地作为商业、住宅建设用地,土地出让综合价金为19387.6万元(包含1.3亿元征地拆迁整治费、前期成本费61.98万元和土地出让金6311.96万元)。

  这两块地,也就是目前正在热销的“两江春城”之位置所在,只因为跨越地界分属两个不同的行政区(江北区和渝北区),因此才分开由两个区级政府进行协议转让。能够同时协调两区级政府,实现低成本拿地,可见中华物业的幕后推手能量巨大。

  中华物业在受让了这567亩土地之后,随即开始了大刀阔斧的企业改制,中华物业变更为有限责任公司,改制之后的中华物业,有两个股东,分别是重庆国际信托投资有限公司出资2000万,占股95.24%;重庆和信典当有限责任公司以货币出资100万,占股4.76%。

  从2007年到2009年,重庆国信以2487.89万元取得了“两江春城”地块的实际处置权,又以增值35倍多的价格(9.96亿)将这一地块转给云南城投集团变现,完美实现财富大挪移。

  我国《闲置土地处置办法》经1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过,2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订,2012年6月1日国土资源部令第53号发布,自2012年7月1日起施行。

  意外的是,从2004年7月拿到土地,到2012年下半年开发正式启动,两江春城项目经历了奇妙的旅程,不但没有受到处罚,其项目用地也由567亩增加到860亩。目前,两江春城转让的大幕已经拉开,围绕这一黄金宝地,并购重组已是不可逆转的大趋势,当然食利者也不会轻易放手。

  云南城投之后,下一个接盘侠是谁?

(责任编辑:徐帅 )
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