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中报解读|恒大:“规模王”到“利润王”的转身

2017-08-31 07:09:38 和讯房产  于春美

  和讯房产消息 昔日地产一哥正在转向。做大规模,不再是至上目标,低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”战略将升级为恒大至高目标。

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  “过去恒大是追求规模为目标,去年我们当老大以后,觉得自己给自己确立目标没有意义,因为目标第一、效率第二,实际上还是第二名,所以我们要追求效益。”恒大董事局副主席、总裁夏海钧在中期业绩会上如是说。

  在做大规模和高效益间,恒大选择了稳规模的同时更注重追求高效益。尽管上半年超额完成业绩,但并未像同行竞争者那样顺势调高全年销售额。正如夏海钧所言,恒大全年完成4500亿销售额肯定没问题,而且会超额完成,但是不是追求更高的目标,并没有设定。

  恒大不放弃规模又追求效益的底气和信心来自于,其手握2.76亿平方米土储,这样“豪气”的土储量相当于目前行业前5的房企土储总和。此外,恒大正通过各种方式将负债率和杠杆降到最低。

  践行“三低一高”战略的恒大,正向着规模大且效益高的房企转型。

  2.76亿平米土储保障

  8月28日,恒大公布2017半年报显示:恒大上半年累计实现合约销售2440.9亿元,较上年同比增长72.2%;实现营业额1879.8亿元,较去年同期上升114.8%;毛利较去年同期上升171.7%至673亿元,实现净利润231.3亿元,较去年同期上涨224%。

  恒大能够赢得傲人业绩,与其敢为人先的“恒大基因”分不开。在城市布局上,恒大一直是嗅觉敏锐,总是走在前列。2010年,恒大重点进军三四线城市,“农村包围城市”战略立竿见影,当年恒大的净利润比上一年增长6倍。但当其他房企之后纷纷杀入三四线城市拿地。此时已完成积累的恒大,又高瞻远瞩地做了下一个大动作。2013年,一二线城市的楼市回暖,三四线城市却库存高企,增长缓慢。恒大又提出从三、四线城市向一、二线核心城市转型。

  正是准确踩准城市布局节奏,恒大积攒了丰厚的“弹药”。截至2017年6月30日,中国恒大总土地储备项目个数719个,分布于中国223个城市,覆盖了全部一线城市,直辖市,省会城市(除台北,拉萨外)及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,总建筑面积2.76亿平方米,土地储备原值为人民币4576.4亿元。其中,一二线城市土地储备原值达3324.2亿元,占比72.6%。

  如今跨入3000亿第一阵营,手握2.76亿平方米土储的恒大,开始不唯规模论,而向效益进军。

  夏海钧表示,恒大土地储备已经是2.7亿平方米,是中国房企土地储备最高的;第二,恒大覆盖了中国223个城市,也是全国覆盖程度最广的发展商;第三,恒大去年总的销售额在全国排名第一,今年权益销售仍然是第一,公司具备转型的基础。“恒大此时已具备了放缓土地及规模发展速度,进入转型的基础,争取在三年时间内修补此前落后的效益短板。”夏海钧说。

  “规模王”转“利润王”

  从1996年成立到2017年的20年里,恒大一直走的是规模化扩张之路,因为这种规模化的战略,使恒大从一个小的地区型项目公司,成为中国房地产的龙头企业。2017年初,恒大提出了要从“规模”向“规模+效益”的转变,这对于恒大是一个历史性的转变。由“规模王”向“利润王”进军,恒大有哪些实力支撑?

  首先源于恒大的高周转开发模式可以为恒大输送源源不断的利润。截至2017年6月30日,恒大在建项目547个,在建面积9363万平米、新开工面积4131万平米、竣工面积2804万平米;新开盘项目79个。

  其次,恒大的特点之一是标准化运营,目前在业内无可匹敌。恒大的产品系列包括三种,这三大产品线非常清楚,外立面、建筑结构、用材基本一样。在成本上,恒大完全是按照标准化运行,通过集约化采购,保证恒大产品品质。与此同时,通过采取标准化、大规模的施工,使恒大的材料成本、施工成本一直维持在稳定状态。正是恒大在设计、招标、施工、销售等多环节严格实施标准化管理,从源头上控制成本,在市场低迷的时候确保成本低于行业水平,保持强大的竞争力,使得其能在三四线城市造出比原来市场上高两三个档次的产品,但价格却只高出一个档次。

  除了成本控制,恒大还加强三费管控。恒大强调2017年在效益年后,要更加强化营销、管理、财务三大费用的管控力度。

  另外一大转变是,恒大强调效益后,在销售中始终把价格、利润水平作为第一目标,在控制成本的同时努力提高产品售价。正如夏海钧所言,“恒大去年的销售均价是8800块钱,到今年6月的销售均价已经连续三个月突破1万,这1200多块钱的增幅就是恒大的毛利率与净利的体现。”

  因此,由规模化向效益转型以后,恒大的毛利率、净利率明显提升,毛利率达到历史新高,约31%左右,核心净利率接近10%。

  正是基于以上的诸多基础,恒大敢于提出未来不再追求销售量第一,但要追求毛利率、净利率第一,利润总额争取达到第一,属于恒大销售权益的净利率达到第一。“如果只追求销售额,把别的企业的销售收入算到恒大是没有用的,恒大追求自身销售单价、销售利润、核心产品的效益。”夏海钧说。

  为确保公司的毛利率、净利率以及销售额的增长不会受到国家宏观政策的影响,今年恒大在土地储备上面,在一二线城市的布局降了一些,在三线城市略增加了些。

  另一项重大改变也已在悄然进行。在减少土地购买、增加销售量、提升利润规模等系列措施后,恒大通过引入战投、提前赎回永续债以及发行美元债券极大地改善了债务结构,使得恒大负债率和杠杆处在低位。

  “春江水暖鸭先知”。在其他房企还唯规模论的时候,恒大又一次“敢为人先”,吹响了“规模王”向“利润王”进军的号角。相信,这一次,恒大又一次走在了行业前列。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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