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融信:全国化扩张路径下的转型升级

2017-08-31 09:34:09 和讯房产  常丹丹

  和讯房产消息 房地产市场从不缺少传奇。

  行业发展进入新赛道,优质资源加速向房企巨头聚集,房企巨鳄规模和资金实力正以迅猛之势发展壮大。而在此轮愈加惨烈的行业竞争中,融信中国作为一家在香港主板上市的闽系房企,正以全速奔跑的姿态入围一线房企之列。

  8月25日,融信发布2017年中期业绩报告显示,上半年,融信营业收入同比增长70%,毛利同比大涨72%。

  对此,融信表示,1-6月业绩整体可观得益于充足的货源及原有城市和新布局城市斩获的大量优质土地资源,“1+N”的精准战略布局和过硬的产品品质为业绩的平稳较快提升奠定夯实基础。

  2017年,融信的土地扩张模式发生转变,加码收并购,“牵手”海亮推进全国性布局,更为融信实现弯道超车提供新契机。

  同样,融信的雄心壮志体现在其持续优化的财务结构上。在业内人士看来,其79.24%的资产负债率和49.19%的有息负债率已经处于合理范围。

  多管齐下 营收上涨超7成

  2017年上半年,融信营业收入约为人民币119.01亿元,较上年同期增长约70.42%;毛利为人民币22.10亿元,较上年同期增长约71.96%;净利润约为人民币11.18亿元,较上年同期增长约10%。

  根据公告,截至2017年6月30日,融信中国(未含合营及联营公司)实现合约销售155.14亿元,较上年同期增长约17.35%;合约销售面积约600041平方米;合约单价为25855.40元/平方米,较上年同期上升64.29% 。

  报告期内,超40个城市遭遇密集调控政策打击,一二线热点城市影响相对明显,部分三四线城市受需求推动,出现“量价齐升”的现象。

  对此,融信进一步强化管理,在保持合理利润的前提下,多管齐下,通过“以销定产“及动态调整节奏能策略快速推动项目开发,配合不断拓宽的营销渠道及灵活的定价策略,盘活存量及优化资源分配,增强品牌软实力。

  基于行之有效的销售策略,上半年,融信在仅推出4个新楼盘的情况下,仍然完成了超70%的营收增长,位居克而瑞研究中心发布的2017年上半年全国房企销售排名第28位,新盘去化率高达93%。

  令市场尤为瞩目的是,杭州(楼盘)融信澜天一个月内两次开盘,即开即罄;备受关注的上海(楼盘)融信绿地国际目前也已超额并提前完成了年度指标;在海西地区,融信依旧保持着传统优势,上半年在福州(楼盘)销售名列福州房企商品房第一名。

  聚焦1+N 全国性布局雏形隐现

  除已取得的销售成绩外,广受市场看好的项目储备也为融信的持续稳健发展提供强劲动力。回首过往几年,融信走过了从偏安一隅到跨越省域、从单一发展到登陆资本市场的历程,随之升级为“1+N”的战略布局。

  中报显示,截至2017年6月底,融信累计投入133亿元取得了超过381万平方米的土地储备,合计面积1301万平米,上半年新增土地储备21块,其中72.1%位于一二线核心区域。

  今年7月,融信斥资28.97亿元收购海亮地产旗下两家公司55%的股权,借此轻松斩获35个项目,土地面积超500万平方米,分布在中西部省会及周边17个城市,合作获地平均成本不足1000元/平米,助力其完成全国化布局。

  往前追溯,融信的全国性布局路径逐渐清晰。

  作为福建省内的龙头房企,自2013年首次挺进杭州市场,4年时间落子15个项目,其中11个项目都前瞻性的在G20峰会之前完成布局,获利颇丰;2016年初,作为当年首个在香港主板上市的内地房企,融信借此获得了多元融资渠道;随后3月16日,融信全国化步伐隐现,公司将总部搬迁至上海,加速在长三角地区布局。

  如今,随着城镇化进程的加快推进,众多二线城市建设的加速扩张,人口吸附力急剧增强,刚性需求对城市的房价起到了支撑性的作用。根据克而瑞研究中心数据显示,“新一线”城市如南京(楼盘)、天津(楼盘)、济南(楼盘)、郑州(楼盘)等地豪宅成交量进入高速增长期,豪宅需求与融信的中高档精品的品牌特质不谋而合。

  尽管融信在全国土地市场频频发力,但在拿地方面仍持审慎态度。融信表示,要按照长期发展规划,以及合理的成本价格来购地,综合所在地的区位优势、地理环境以及政策环境等等,前期会进行充分的市场研究,调查及评估城市经济及人口状况,从而评估土地升值潜力并根据自身财务实力,执行购地政策。

  数据显示,上半年融信一二线城市拿地均价为10603元/平米,在售项目均价为26584元/平米;三四线城市拿地均价为5754元/平米,在售项目均价为14469元/平米。较强的溢价力为融信未来可持续发展提供了丰厚的利润空间。

  稳步前进降杠杆

  极速扩张过程中,融信高企的负债水平曾为市场所担忧。此次“期中考”中,融信持续优化的财务结构让业界眼前一亮。

  根据公告,融信总资产由去年同期的989亿元同比增长20%至1186亿元,净资产增长7%至246亿元。截至2017年6月30日,已获得总授信额达1185亿,未使用授信647亿。其中获得银行授信1033亿,非银行机构授信152亿。

  融信高管曾表示,公司在发展过程中,确曾出现杠杆率偏高的情况。但公司坚持贯彻稳健的财务政策,资产负债已大幅回落,有信心通过一到两年的努力,将杠杆率控制在优于行业平均水平。

  自去年上市后,融信资本结构优化的努力有目共睹。通过上市,募集资金17.8亿港元;并发行合共98亿元的公司债;去年7月,发行购房尾款资产支持证券(ABS)总额8.8亿元;今年2月,公司额外发行美元票据,本金总额为2.25亿元,票息6.95%,为发展提供了资金保障。

  公开信息显示,2017年上半年资产负债率为79.24%。对此,业内人士表示,融信资产负债率较前几年有大幅下降,说明资本运作能力增强,可以拿到更低成本的资金,对降低风险有积极意义。

  融信在资本市场的一系列举动同样得到国际信用评级机构的认可。融信首次境外评级中,惠誉、标普、穆迪三大国际信用评机构分别给予B+(稳定)、B(稳定)、B2(稳定)的信贷评级。受益于资信升级,有效降低了公司对信托融资渠道的依赖,大幅降低公司的融资成本。

  此外,继“借力”万科、碧桂园等一线房企实现合作共赢之后,融信“牵手”海亮,则是再一次在合作道路上探索轻资产2.0模式。在土地价格日趋高涨的今天,回报率预期较高的情况下,收购海亮部分股权而非100%控股,利用较少的资金获得较为优越土地资源,堪称“一笔精明的投资”。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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