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中报解读|绿城利润暴增103.5%之谜:这会是昙花一现吗?

2017-09-01 06:59:59 和讯房产  杨羚强
中报解读|绿城利润暴增103.5%之谜:这会是昙花一现吗?
  和讯房产消息 当2015年回归绿城的宋卫平主持杭州(楼盘)项目——杨柳郡开盘时,他可能没有想过,绿城日渐下滑的利润率,还有反转的那一天。

  本周一绿城发布2017年中期业绩报,在收入仅增加7 .9% 的背景下,公司的净利润大幅增长56.2%,股东应占利润更是增长了103.5%。自2013年以来,第一次实现了净利润超过10亿。

  在2015年杨柳郡开盘时,宋卫平说以当时的市场环境,绿城不亏钱就不错了,开发净利润率能达到5%左右就要“烧高香”。

  但是,仅仅两年之后,漂亮的财务数据似乎表明宋卫平看错了市场,当时的判断可能过于悲观。房企的毛利似乎依然有希望触底反弹。但是,在土地成本高企的大背景下,这样的利润反弹,究竟是昙花一现,还是V字反转?其他开发商有没有可能和绿城实现利润的神反转?

    毛利跌跌不休:过去五年一直跌

    “客户第一,员工第二,股东最后。”有一次,宋卫平在公开场合,这样排序他心目中客户、员工和股东的位置。因为他的表态,港股的股东们曾耿耿于怀,在雪球上声讨宋卫平不够尊重股东。

  也难怪股东会感到不满,从2012年开始,除个别年份外,绿城的毛利润率一直在跌。

  2011年时,绿城的毛利润率还曾超过32%,但到了2015年销售毛利已经降至18%,直到去年开始销售毛利润才由跌转增。

  绿城的低毛利润率,给接盘绿城的中交集团带来不小的压力。绿城集团行政总裁曹舟南多次在面向投资者的公开讲话时,明确绿城要修复毛利润的目标。

  另一方面,绿城通过一系列的财务结构调整,以及搭建绿城集团资金结算中心,尽可能地降低财务成本。

  中期业绩报显示,绿城的借贷加权平均利息成本由2016年上半年的6.3%,降低至5.6%,较去年底5.9%也有一定改善。

  而另一方面,绿城的项目总,也一改过往偏重强调建造房屋不惜成本的投入,开始强调项目股东的利益。

  绿城项目总的态度变化,甚至给外界以误解:绿城对利润的看重,已经超过了对品质的追求。

  对此,绿城方面的回应是,利润的回升,不是以牺牲客户利益为代价的。

  曹舟南也在半年也机会上宣誓:“坚持‘让房产品回归居住属性’的理念,为消费者提供高质量的产品和服务,同时确保自身经营实现有质量的增长。”

  利润增长:依靠轻资产服务

  然而,绿城的上述表态,却又不能不让人担心利润率反弹能否持续。

  财报显示,毛利润率显著回升,和公司旗下的顶级豪宅项目——绿城黄浦湾的出色业绩表现有关。后者占到了绿城上半年确认销售收入,26.6%,依靠着黄浦湾项目的高毛利润率:绿城的物业销售毛利润率由去年同期的22.7% ,提高至26.4%。

  然而,受限于上海(楼盘)的限价政策,以及调控政策,类似黄浦湾这样的高价盘,并不能每年向集团贡献稳定的销售业绩。一旦黄浦湾的销售收入不能纳入当期业绩,绿城刚刚开始回升的毛利有可能再次下跌。

  另一方面,高企的土地成本也给绿城未来的毛利埋下了“炸弹”。他认为,虽然房地产项目的毛利因为房价走高有所回升,但由于土地成本比过往更贵。开发商因为房价上涨,而多挣的那点毛利有可能被地价稀释了。

  根据中期业绩报,绿城上半年的平均销售均价只有21540元/平米,新增土地储备的平均楼板价却高达11979元/平米。

  如果因为调控,绿城无法持续提升售价,那么公司的毛利润率再次下滑,仍然是大概率事件。

  双高战略:用高效确保高毛利

  对市场的大趋势,绿城管理层心知肚明。他们提出了坚持以“核心城市、核心地段”的投资战略,聚焦长三角、珠三角、京津冀等三大城市群及北上广深四大都市圈,聚焦于首进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目,重点倾向于高毛利率、高周转率的短平快项目,力求实现资产零沉淀,提升投资效率及效益,逐步实现“战略调仓、优化结构、稳健发展”的战略目标。

  并搭建了一体四翼”组织架构落地,形成绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇四大业务板块。

  新增土地平均樓面價約人民幣11,979元每平方米。

  其中,绿城管理将进一步助力庆资产转型,确保行业第一地位时,想引领整个地产行业代建方向。截至2017年6月30日,绿城管理集团管控项目达到165个,规划总建筑面积约4,965万平方米,预计总可售金额约人民币2,801亿元,继续成为全国质量领先、规模最大的专业代建管理集团。

  绿城资产进一步盘活绿城沉淀资产,释放资产流动性,优化资产结构,拓展多元化的融资渠道,构建绿城特色的地产金融化模式,打造内部金控平台,成为主业的金融支持。

  绿城小镇以特色小镇建设为主业,以产业为导向。自2016年7月成立以来,绿城小镇集团原有小镇类项目经营业绩突飞猛进,并已形成农业、茶业、花卉、红酒等特色产业小镇项目。

  绿城生活承接绿城中国“服务平台化”的发展战略,独创房屋4S服务商业模式,以房产经纪、房屋4S和商业营运为主要业务板块,为社会大众提供高质量的生活服务,从“创造城市的美丽”延伸至“创造生活的美好”,助力绿城中国战略转型。

  绿城方面说,除了房地产开发外,其他的四项业务都是为了协助绿城实现更高的经营效率和资产运营效率,通过效率的提升来实现股东回报和利润率的提升。

  实际上,不仅绿城,景瑞、朗诗等房企也都在思考通过经营效率提升,来修复毛利润率和股东回报水平。

  这和部分房地产企业依然粗放式的规模扩张,形成了鲜明的对比。迄今为止,那些粗放经营高速增长的企业,毛利润仍然在进一步下降,企业经营的风险也持续增加。对这种模式的可持续性,理智的开发商大多予以怀疑。

  只不过提倡精细经营,效率优先的经营模式,能否成为房地产行业的主流模式?提升效率对修复房地产毛利和股东回报的帮助又究竟有多大?

  和讯房产将在后续的报道中,给出可能的答案。

(责任编辑:徐帅 )
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