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闫浩:变道超车,让景瑞变“轻盈”

2017-09-02 09:42:18 和讯房产 
闫浩:变道超车,让景瑞变“轻盈”
“这是一个拐点,也是一个新的起点。”

  ——景瑞控股联席主席闫浩

  据国家统计局数据显示,目前中国的城市化率已经达到了57%,一些核心城市甚至达到或逼近70%。从国外发达国家的经验分析,房地产市场已进入了“下半场”。粗放式规模增长的年代已逐渐过去,行业进入了精细化深耕阶段,这是大趋势。

  针对下半场,景瑞给自己选的路不再是简单追逐规模,而是坚定转型,商业模式上向“资产管理者”转型,通过轻资产方式来提升盈利和抵抗风险的能力。景瑞控股联席主席闫浩认为,中国开发量已过高点,当下的房地产已经逐步过渡到存量房时代,尤其是一二线城市,而传统快周转开发模式使得开发企业的利润越来越薄,体现在资本市场就是不断被低估的价值,这也倒逼着企业进行新一轮的战略思考。

  然而,并不是每一家企业都具备“变道超车”的条件。对景瑞来说,过去的一些前瞻性预判和尝试已经为转型铺好了基石。尤其是近两年,景瑞陆续试水基金模式,包括与东方资产的百亿基金合作,同时在持有型物业的收购上也动作不小。

  这些开创性的试水都在一定程度上奠定了景瑞转型资管的基础,而景瑞出于长远发展的考虑,也邀请麦肯锡做了大量的专业咨询,明确转型“资产管理服务商”的方向。闫浩希望景瑞通过轻资运营和客户价值设计,向以“客户价值”为导向的双轮驱动业务模式变道,逐步培养“募投管退”的能力,通过设立基金来开拓市场,从而打通资本,穿越周期,获得更高PE,以此实现景瑞长期高效益的发展。

加码“基金化”运作
加码“基金化”运作

  “基金化”运作模式,在国外已有非常成熟的案例。以铁狮门为例,强大的项目管理和运营管理能力,成为其打造资产管理发展的起点。加之铁狮门注重保护投资者的资产,在后续融资方面形成良好口碑,促使其能以比较低的成本募集到更多资金。数据显示,铁狮门凭借地产基金方式,就可以不到5%的资本投入,通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配(即业绩提成)分享了地产项目40%以上的收益。

  虽中美两者国情不一,但纵观目前中国50多万亿的资产规模,未来可能增长至90多万亿,其中的发展空间巨大,“铁狮门”的模式值得我们借鉴。

  闫浩坦言,对标铁狮门,就是想学习铁狮门搭建基金平台的方式,与市场上主流地产基金合作,共同担任GP(或联合管理模式),共同推荐、投资及管理项目,以此搭建景瑞基金化运作体系,形成真正意义上的“地产+金融”模式。

  一旦转向铁狮门的模式,不仅可以规避国家政策的变动,增加抵御风险的能力。同时解决高负债、高财务成本等带来的经营困扰。

  去年6月景瑞与东方国际及东方藏山共同发起设立初始规模达100亿的基金,只是景瑞试水转型“资产管理服务商”的第一步。年内,景瑞已有系列基金计划,以机会型、增值型两大不同策略基金,匹配不同投资人需求,在景瑞逐步培养“募投管退”能力的同时,为投资者匹配优质资产,提供端到端的一体化服务。基金建立后, 将撬动银行并购融资杠杆,可快速满足出资要求,助力景瑞在传统开发、城市更新、资产收购、股权投资和旧城改造等多个领域业务的长期稳步发展。

“多元化+多业态”运营资产
“多元化+多业态”运营资产

  稳定的资本合作方,也进一步提升景瑞拿地布局、城市更新的能力,给予景瑞多元化业态发展的可能。在景瑞的计划中,未来二手并购不低于50%,持有公寓和办公楼投资将达到占比20%~30%左右。

  闫浩认为,伴随着中国城市化率的提升,城市更新是房企发展的方向之一,而持有物业也将成为企业稳健及盈利能力的重要来源。比起原本单一开发利润,管理和输出带来的运营服务利润更稳定。据透露,景瑞计划将持有物业通过经营形成资产包,形成景瑞跨越市场周期的长期资金。不仅如此,持有物业的租售也可以对房产销售的同期风险起到对冲作用。

  事实也证明,从2016年开始,除传统的招拍挂,景瑞已经介入到二手项目和存量市场的频率已大大增加,在持续深耕包括上海(楼盘)、杭州(楼盘)、宁波(楼盘)、苏州(楼盘)等在内的基地城市及战略城市外,加大了对于上海和北京(楼盘)一线城市写字楼及可售型公寓等优质运营资产的价值挖掘,而且这种趋势今年依然在延续。

  据统计,从年初至今,景瑞已经完成了对上海徐汇申信大楼、上海易里酒店公寓、青岛(楼盘)国敦大酒店、北京三全公寓、杭州春暖花都、上海张江科苑办公楼等项目的收购。其中,上海易里项目将定位为“市中心国际化高端服务式公寓”,以此打造景瑞自持运营模式下首个高端标杆系列产品。而上海徐汇申信大楼也将通过全方位改造,树立景瑞首个城市长租型公寓的标杆。

  从业态上来讲,景瑞已形成了“住宅+办公+公寓+社区商业”多业态发展模式。在运营模式上,对这些存量项目的后期处置,景瑞既有持有,也有销售。例如上海法兰云廷项目就是二手住宅的升级改造再出售,而二手公寓和写字楼,景瑞会在改造之后持有,未来更进一步的想法是实现资本化退出。业务多业态、多元化,有望助力景瑞在实现价值最大化的同时,平衡业务波动性,实现稳定增长。

  闫浩强调,践行转型并非忘记初衷,而是在原有开发的基础上,通过轻资运营与合作伙伴携手共赢,做强、做精房地产业务。他对于景瑞“募投管退”大资管平台的转型十分有信心。

(责任编辑:徐帅 )
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