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8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

2017-09-03 02:30:00 和讯房产  伟业我爱我家

  和讯房产消息 “317新政”之后,北京(楼盘)二手房网签量经过4、5、6月连续三个月下滑,在7月份呈现出止跌回稳的势头,刚刚过去的8月份,北京二手房市场则延续了7月的低位企稳趋势,网签量、成交价格都与7月基本持平,市场整体进入了触底企稳的状态。不过,随着7月中下旬以来市场实际签单量的小幅回升,北京二手房市场还是有了一丝回温迹象,但在政策的持续调控下,回温的幅度恐将有限。

  网签量低位企稳

  据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院数据统计, 2017年8月,北京全市二手住宅共网签7712套,环比上月同期增加7.7%,整体规模基本持平,较2016年8月同期下滑70%。价格上,北京二手房价在经历了5、6、7连续三个月的回落后,8月北京二手住宅成交均价止跌回稳,与7月份持平。

8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

  从北京二手住宅的每日网签量也可以看出相同的趋势。6月份之后,单日最高网签量全面下滑到了500套以下,7月、8月则进一步降到了400套以下,两月的每日网签量基本一致,都是在最低位小幅波动,整体走势非常平稳。

8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

  不过,据伟业我爱我家集团市场研究院的数据统计显示,由于网签比市场实际成交有一定的延后,所以5~6月份市场实际交易量已跌落谷底,7月起经纪机构的实际签单量已经有所回升, 7~8月份的市场实际交易量已连续两月呈现回升势头,但幅度很小。

北京二手住宅单日网签量半年走势
北京二手住宅单日网签量半年走势

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,“317新政”及后续诸多政策的力度可谓力度空前,对扭转市场预期,降温楼市,引导购房人回归理性,平抑房价等都起到了立竿见影的作用。新政一经出台,交易量应声而落,并跌落谷底,市场几乎冰封,随着交易量回落并持续低迷,房价也从5月份开始,出现连续回落,从5月份至今的4个月时间里,北京全市二手房成交均价与317新政前相比,大约回落了10%左右,尤其是近郊和远郊区县的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。

  胡景晖认为,从近两个月的市场形势来看,北京二手房市场已经呈现出筑底企稳的趋势,随着房价的松动,议价空间的增大,前期受新政影响延缓购房计划的部分购房需求开始结束观望,逐步入市,近期我爱我家门店、4008电话和我爱我家网5i5j.com的咨询量、客流量、委托量等都在逐步增加,由此可预判,在目前的政策环境下,北京二手房市场交易量继续大幅回落的空间已然不大,筑底企稳,低位徘徊后的逐步小幅回升将成为未来北京二手房交易量的大趋势,但在调控政策短期内不可能撤出,还将持续从紧从严的情况下,交易量也很难出现大幅回暖。

  商贷占比创新低

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,在支付方式的选择上,8月北京的二手住宅交易中选择全款支付的比例为33.8%,较7月减少2.9个百分点,选择商业贷款的比例为25.3%,较7月减少4.5个百分点,创下了2017年以来的最低比例;选择市管公积金的比例则为26.6%,创下了今年前8月的最高值。

8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

  胡景晖表示, “317”以来的一系列楼市调控政策里,信贷政策的紧缩对本轮楼市降温起到了非常直接的作用。提高二套以及非普通住宅的首付比例,贷款利率从取消折扣优惠到提高利率,这些政策大幅提高了二套改善需求的资金门槛和资金成本,降低了金融杠杆风险,导致使用商业贷款来购买二手房的客户比例大幅减少,更多的改善型购房需求只能选择全款支付,6月时,全款的客户比例一度超过45%。随着房价的回落,近两个月来,更多的首次置业的购房需求开始逐步释放,由于这部分首置需求,购买标的更多的是低总价的小户型房源,所以贷款成本更低的公积金成为这部分首置人群的首选,公积金贷款比例在逐步上升

  两居室及90-140平米户型价格最高

  户型结构上,8月北京的二手住宅交易中,一居室交易占比为23.7%,环比7月增加0.7个百分点;两居室交易占比为54.7%,环比减少0.6个百分点;三居及以上户型交易占比为21.6%,环比减少0.1个百分点。整体来看各户型成交结构没有太大变化。

8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

  分面积段看,8月60平米以下户型成交占比为36.9%,较7月缩小0.9个百分点;60-90平米户型占39%,较7月增加1.6个百分点;90-140平米占19%,较7月减少0.9个百分点; 140-200平米户型占4.1%,较7月减少0.1%;200平米以上户型占0.9%,较7月增加0.3%。

8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

  胡景晖分析认为,从成交户型和成交面积占比情况来看,近两个月来60~90平米的小一居或大一居成为交易重点,成交占比有所增加,这也更符合首置人群的购房需求。

  交易节奏仍然缓慢

  据伟业爱我家市场研究院数据统计显示,8月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为14.7次,环比7月增长了0.93次,每位成交客户的平均看房次数为4.66次,环比7月增加0.39次。整体来看,今年3月以后北京二手房交易的节奏一直在放缓,每套成交房源的平均被看次数、每位成交客户的平均看房次数都在持续增加,8月则再一次创下了这两项数据在年内的新高。

8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

  胡景晖表示, 虽然8月市场有些许复苏,交易量小幅增加,但成交节奏的缓慢,说明目前北京二手房市场买房人更占据主导地位,购房心态更加理性,在出手购房前,会有更多的对比、议价,看房次数较多,考虑周期较长,购房更谨慎。事实上,新政已经扭转了市场上的供需关系和买卖双方的博弈关系,买家话语权变大,加上北京房价近几月连续下滑,未来还有继续下跌的预期,所以买家此时并不急于入手,市场的整体交易节奏也就显得较为缓慢。

  整体而言,317新政后,市场经过一路下滑后,7月、8月北京二手房市场基本在低位企稳。而随着房价的持续下跌,部分需求的重新入市还是让市场的实际交易有一定增加,但在目前从紧从严的政策环境下,市场回温的幅度将比较有限,与2016年的高位运行相比,接下的北京二手房市场依然会是一个低位运行、整体平稳的状态。

  胡景晖表示,稳定房地产市场必需要坚持政策的连续性和稳定性,虽然当下房地产调控已经是分城施策,但从中央到地方还是需要保持政策的稳定性和全局性。此外,政策调控需要引导市场、规范市场,逐步强化市场的自我调节能力,形成政策调控与市场调节共同发挥作用的长效机制

  

(责任编辑:徐帅 )
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