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中报解读丨平均每天利息净支出330万 土地购买力缩水近3成:这是真实版的中骏半年报

2017-09-16 09:17:26 和讯房产  杨羚强
中报解读丨平均每天利息净支出330万 土地购买力缩水近3成:这是真实版的中骏半年报
  “我们在8月4日和美国睿星资本签订了战略合作协议,全面在中国发展长租公寓。我们现在规划是三年5万个房间,未来规划50万间,相当于1000个项目,因为每个项目的量差不多是500间,这是我们的战略规划。”8月17日,在香港举办中期业绩会的中骏置业管理层给了投资者这样一份展望。

  但是,说这番话时,中骏置业的董事局主席黄朝阳,很可能对长租公寓究竟能挣多少钱心中无底。

  8月30日公布的中骏置业2017年上半年业绩报显示,公司的租金收入只有6.06亿,和去年保持差不多的水平。而早在2015年,中骏置业的租金收入就已经达到5.7亿,换句话说,两年时间里租金收入增长只有6.3%。但用于收租金的这部分物业的总账面价值从2015年年中的52.7亿,上升至75.35亿;占净资产比重却由41%,升至57%。

  一方面是投资不断增加,一方面却是租金收入徘徊不前。那么,中骏为什么还对收益前景不明的长租公寓感兴趣,雄心勃勃地提出3年5万间长租公寓的计划呢?

  上半年的中骏:每天一辆迈凯伦开进海

  这个问题,和讯房产曾向中骏总裁办打听,结果后者却转了一篇夸赞公司上半年业绩如何好的微信,内文对商业地产只字不提,让小编哭笑不得。

  此后,小编又再次提问关于商业地产运营的问题,后者回复的永远只有一段话,大意是我们的住宅销售做的牛,利润很牛逼,市场规模越来越大。

  小编只好自己找问题的答案!

  客观来说,中骏绝对是个壕,特别会攒钱。

  中骏的钱多到什么程度?

  截至6月30日,中骏账面上的现金是134.44亿,而5年内到期的银行贷款总金额只有147亿元。也就是说,就是中骏从下半年开始,以后都不再卖房子,手里的现金也足够还未来5年到期的绝大部分贷款。

  这对中骏来说,无疑是一个幸福的烦恼。半年报显示,中骏这134.44亿放在银行里的现金,一共才获得总额1.67亿的利息。但为了维持同等规模的债务,中骏付出的贷款利息高达7.65亿元。

  一进一出间,中骏在上半年每天的利息损失高达330万元,相当于每天把一辆迈凯伦570S Spider开进东海。

  下一步投资方向急!急!急!

  中骏为囤上述规模现金所付出的代价,还不仅限于高昂的利息损失。根据国家统计局公布的前8月土地成交价款和房企土地购置面积,换算出的平均土地成交价,比去年前8月高出接近29.57%。换句话说,如果按照平均土地成交价计算,中骏手上的现金购买力已经较一年前缩水接近30%。

  半年报显示,中骏通过公开市场以及收并购,以143亿元的代价,获得294万平米的土地储备。截至目前,中骏的权益土地储备可以开发的面积达到847万平米,按照上半年集团销售面积85万平米,销售金额155亿的规模,现有的土地储备可以卖5年。

  但问题的销售目标是5年冲千亿,按照今年280亿的销售目标,未来5年平均年增幅至少要达到30%,才能实现千亿。以上半年平均18221元/平米的销售价格,现有的土地储备根本就没有办法支持公司下一步的销售目标。

  根据中骏半年报所透露的管理层下一步战略,一二线热点城市以及外溢城市,是拿地的主要方向。

  然而,这些城市在去年调控政策出台后,都不约而同地规定,在拍卖地价超过上限后,就要从地价改为竞自持比例。

  九月以来杭州(楼盘)出让的地块,自持比例多在20%以上,有部分地块甚至超过30%。上半年甚至有地产公司100%持有出让的住宅地块。

  同样,北京(楼盘)、上海(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)等热点城市,都明确要求开发商必须高比例自持所开发的宅地。尤其是上海,7月公布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》明确,未来五年商品住房供应45万套,但租赁住房供应却达到70万套。

  有无能力经营租赁住房,已经成为开发商未来有没有能力拿地的一道门槛。在这一背景下,虽然运营商业地产,挣到的租金不多,增长也乏力。但是以中骏为代表的房企们,不得不拥抱长租公寓,因为不会做长租公寓,以后就没有采购“面粉”的资格,这对房企是致命的。

(责任编辑:徐帅 )
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