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劈倒三四线楼市的雷正在路上

2017-09-20 07:12:33 和讯房产  于春美

  三四线楼市之“火”可能烧不了多久。

  俗话说,欲使其灭亡,必使其先疯狂。在这一轮楼市上涨潮中,三四线楼市异军突起,跑出了以往几年不曾有的红火势头。

  一位在北京(楼盘)定居现移居山东某沿海三线城市的王虹(化名),亲历了今年以来三线城市房价的蹭蹭上涨。“太疯狂了,出来一套卖光一套,到现在还是拿着钱买不到房。这情景就跟去年的北京市场一样疯狂。这大半年下来,差不多上涨20%-30%。”王虹说。

  9月18日,统计局公布的数据显示,在三四线接棒成为房价上涨的主力城市后,三四线楼市房价涨幅也开始出现回落。8月份,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格分别比上月回落0.3和0.1个百分点。

  三四线楼市将面临的不安已现苗头。扬州(楼盘)、兰州(楼盘)等三四线城市已相继出台与一二线城市相似的限购限贷政策。这表明,三四线城市房价上涨异动已经“被盯上”。对于三四线城市而言,之前享受一二线热点城市挤出效应的好日子,也许快结束了。未来,可能更多的三四线城市将面临调控“紧箍咒”的收紧。

  三四线:同比回落 涨势仍猛

  9月18日,统计局公布8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示:15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落,从同比看,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。值得关注的是,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上月涨幅分别回落0.3和0.1个百分点。

  尽管从数据上看,三四线城市房价有回落态势,但从整体势头上看,三四线城市房价的涨幅仍值得关注。8月,一些三四线城市(如秦皇岛(楼盘)、扬州、徐州(楼盘)等)新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅达10%以上。

  在业内人士看来,部分三四线城市楼市之所以出现快速上涨,除了地方政府此前实施的购房补贴奖励因素外,还与其基础设施、生态环境特别是交通条件的改善,购房者预期改善有很大关系;另外,在一二线热点城市楼市普遍实行调控措施的背景下,一些炒房资金集中涌入三四线城市。

  前8个月三四线楼市的火爆也带热了土地市场。中原地产数据显示,前8个月,卖地同比涨幅最明显的城市以三四线城市为主,主要是菏泽、湖州(楼盘)、温州(楼盘)、徐州、赣州(楼盘)、衢州(楼盘)市、沧州(楼盘)市、漳州(楼盘)市、嘉兴(楼盘)等城市。其中,283个三四线城市共出让住宅用地9810宗,累计规划建筑面积5.9亿平方米。对比历史同期水平,并不算高。但这部分土地的出让金合计为8930亿元,接近去年全年的水平。土地成交的平均楼面价为1508元/平方米,创历史新高。与去年全年的973元/平方米相比,涨幅超过50%。

  与热点一二线城市相比,三四线城市的溢价率明显偏高。前8月三四线城市的平均溢价率为50.25%,同样创历史新高,比去年全年的25.17%几乎翻倍。而在2014年和2015年,溢价率仅为6.61%和7.68%。

  惹火烧身?

  三四线楼市之火,也引起了政府的高度关注。

  为进一步促进房地产市场平稳健康发展,8月29日,扬州提出,加强和完善新建商品住房销售价格备案管理制度,决定将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室,即除保障性住房和享受政府优惠政策住房外,市区范围内新建商品住房及其配套并单独销售的车库、储藏室、地下车位,均实行销售价格备案制度。

  8月25日,兰州下发《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》。在已限购的三个主城区基础上,将西固区纳入限购区域,并将限购门槛升级为“连续三年缴纳社保证明”或“连续一年申报个税证明”。在差别化住房信贷政策方面,兰州市规定,首套房最低首付款比例仍按照不低于30%执行;有房无贷的二套房,最低首付款比例调整为50%;有房有贷的二套房,最低首付款比例调整为60%;对申请购买非住宅的个人或单位,贷款首付款比例调整为不低于70%。公积金也参照该政策执行。

  山东临沂(楼盘)日前也出台新政,提出:实施二手房交易资金监管制度;住宅用地溢价率达到150%(含)以上的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可;以及实施商品房价格备案制度,年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅等。

  除了调控“紧箍咒”的力压。近期银行对楼市资金的监管愈发趋严也将影响到三四线楼市“之火”。

  9月16日,央行行长助理刘国强表态,对房地产炒作必须减下来。前不久,北京银监局、中国人民银行营业管理部下发通知,要求对个人经营性贷款和个人消费贷款自查,重点检查“房抵贷”等资金流入房地产市场。

  和讯房产小编身边就有一些朋友表示,近期贷款越来越难了。“我申请的消费贷按常规应该通过审批没问题,但没想到,当天就给我打回来了。”一位准备通过消费贷凑首付款的人士说。

  在业内人士看来,随着楼市信贷政策的收紧,会对楼市产生更深层影响。来自360的数据显示,8月份,全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率的1.04倍,环比7月份上升了2.47%,为连续8个月上升。

  信贷层面的层层收紧,加之限购、限贷政策的随时来袭,悬在三四线楼市头上的“达摩克利斯之剑”随时有“砍下来”的风险。

  所以,三四线楼市,还是要悠着点。盲目扎堆炒作三四线房产的购房客们,还是要理性看待市场,勿盲目追涨。

  

(责任编辑:徐帅 )
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