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去年买下多地块的地产商,后来怎么样了?

2017-09-21 07:04:30 和讯房产  杨羚强
去年买下多地块的地产商,后来怎么样了?
  和讯房产消息 一家2015年底才在香港上市,并且集中布局华东和海西的地产商。仅仅以上市时200多亿总资产的家底,借助轻资产模式,一路扩张,短短一年多时间实现了近3000亿货值的土地储备,已经完成全国化布局。

  不仅如此公司负债率大幅下降,净资产和市值成倍增加。

  这家地产商的名字叫“融信”,一家让龙头房企极度、羡慕、恨的地产商。他的成功,让业界体会到,方向和模式正确比其它任何一件事都重要。

  没卖房就已经“挣钱”

  实际上,如果从今天的角度看,融信去年买下的“地王”绝大多数都是升值的。比如,融信去年9月以24957元/平方米的楼面地价,拍得的G58地块。

  彼时,南京(楼盘)总计出让20个地块,彼时所有地块均以最高限价出让,最后摇号以幸运者得之。

  根据后来的媒体报道,江宁、仙林、城南、江北、麒麟5个板块诞生新地王,江北高新区、城北尧化门、江宁九龙湖、江宁岔路口、江宁方山、江宁正方新城、仙林湖、城南铁心桥等10个区域地价被刷新。

  地处仙林湖的G58地块,彼时有20家企业均出以最高限价。最后,通过摇号花落融信中国。

  然而在10个月后的今年7月,这些当时的“地王”已经大大升值。7月南京又一次拍地,30幅地平均溢价率96.6%,多宗土地竞价超过100轮,并总计需配建18.94万平方米的保障性住房,无偿交给政府。如此计入保障房面积真正测算,则已是新一轮的“地王”制造机。

  以7月7日出让的九龙湖G20地块为例,该地块被金隅地产以32亿元拿下,楼面地价达1.98万元/平方米,要现房销售,需配建保障房建筑面积2.78万平方米。1.98万元仅较周边地块之前拍卖价格低数百元,但加上配建保障房的成本,真实地价约2.6万元/平方米,实际上是创出地价新高。

  根据同策房产咨询的月度市场监测数据,目前仙林地区的“世茂招商语山”,2017年7月份的平均售价已经达到35938元/平方米。

  业内人士认为,G58地块的未来走势与世茂招商语山具有相当可比性,价格甚至有可能更高。按照这样的基数计算,参照当初拍卖的楼面价,融信在这一项目上的盈利可能会相当可观。

  业内认为:按照当时的行情,如果G58地块不是限价摇号,仍然遵照“价高者得”的拍卖逻辑,楼面价很可能会超过3万元/平方,甚至达到3.5万元的高位。

  这意味着,摇中幸运乒乓球的融信,仅在土地购置上,就少花了超过20亿元。这笔少花费的钱,实际上就是“赤裸裸”的利润。

  土地已经成为最大的利润

  实际上,融信在去年上半年买下的每一幅土地,几乎都已经升值。

  根据国家统计局公布的前8月土地成交价款和房企土地购置面积,换算出的平均土地成交价,比去年前8月高出接近29.57%。

  换句话说,去年前8月融信买下的地块,平均都已经增值了30%,其中自然也包括了去年8月拍下的全国单价“地王”。

  而上述统计数据,还是在楼市调控后,多地在限地价后开始竞自持比例,或者保障房修建比例后所反映出来的,实际的土地价格可能更高。

  正是这样的原因,为了融信手中的土地资源,主动找融信合作的开发商非常多。而且很多开发商是以溢价参股的方式,取得和融信合作机会的。

  翻看融信财报可以发现,从2015年底到2016年底的12个月时间,融信净资产大规模暴增。而其中主要的原因就是非控股权益大比例增长。截至2015年12月31日,融信的非控股权益只有7.7亿元,但到了去年底已经达到123.86亿元。

  在去年8月23日融信的中期业绩会上,公司执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕曾经透露,公司在项目层进行轻资产合作,引入合方资本投资,且管控好该类项目的负债水平,进而降低整个公司的负债。

  根据兰德咨询总裁宋延庆的介绍,在引入合作方时,完全可能产生股权转让的溢价,因此大幅增加公司净资产总额。

  国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。可建商品住宅的土地资源,已经像中东的石油那样值钱。

  凭借手上3000亿货值的土地储备,融信实现销售规模、利润、投资收益率的爆发式增长,只是时间问题。

  融信的案例让人们不得不感叹,能够准确判断未来的宏观趋势,是多么的重要啊!

(责任编辑:徐帅 )
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