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房地产核武器终于要来了!炒楼的小心了!

2017-11-08 13:37:10 和讯名家 

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  股事:房地产核武器终于要来了!炒楼的小心了!

  (2017.11.08)

  ——股事

  最近很多媒体在大肆炒作房地产税即将推出,主要是来源于由人民出版社出版的《党的十九大报告辅导读本》中,财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中,对房地产税前景作出了描述。

  对于房地产税,股事早在去年就明确做出了判断,而且在很多有关房地产泡沫的文章中,作为分析的一个重要依据:“不动产统一登记制度是房地产税推出的前提,而房地产税又是刺破房地产泡沫最具杀伤力的武器。2017年底前全面建成,意味着建成后就随时会推出房地产税,而这个时间的确立在今年下半年至明年上半年就会形成预期,房产持有成本的根本改变也将改变房地产的保值预期,是否持有多套住房群体的抛售对房价的打击是空前的,房地产泡沫将承受前所未有的巨大压力。”(《股事:绝大多数中产阶级将因房地产泡沫破灭而消失》2016-08-05)

  去年7月23日,财政部部长楼继伟表示,目前房地产税制改革尚未推出正式方案,但下一步将"义无反顾"推进改革。股事评论道:“房地产税是房地产泡沫的绝对杀手,是房悬在房地产泡沫头上的一把利剑。如果开征房地产税,或者市场有了开征房地产税的预期,则房地产将逐步进入抛售潮,那些持有多套住房者,认为房地产可以保值增值者,会因为房地产税的征收预期而彻底发生转变,由积极做多持有房产转变为蜂拥的抛房者。房地产泡沫必将因此而轰然破灭。

  财政部长的表态,要开征房地产税,而且要义无反顾,说明财政这块已经没什么退路了,开征房地产税应该提到议事日程上了,只是择时试点逐步推出了。市场一旦对开征房地产税形成预期,则房地产泡沫也将随之被刺破。”

  去年7月全国土地变更调查汇总暨不动产统一登记工作推进会在京召开。会议提出,要全力推动地籍管理和不动产登记工作再上新台阶,确保不动产统一登记制度全面落地,国务院已着手部署专项督查,确保不动产统一登记制度在基层落地实施。国土部副部长王广华在上述会议上要求确保完成2017年底全面建成信息平台、2018年全面应用的任务。股事据此作出判断:“房地产税将在2017形成明确市场预期,2018年将会推出”,以目前的节奏看是基本准确的。

  财政部部长肖捷对房地产税的描述无疑是在为推出房地产税做舆论准备,是在提前下“毛毛雨”。哪项政策基本都是如此,尤其是与民生影响巨大的政策,基本都是先是什么不太重要的人出来放放风,或让媒体先报道一下,看看社会反响,如果反响太强烈,就出来辟谣、纠正,修改后延后推出。如果抵触比较少,就正式推出,一贯如此。

  肖捷的吹风内容大致是:

  按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  “现行立法”这点无疑意味着房地产税法将加快在全国人大审议通过;“充分授权”应该是因为各地房地产市场差异很大,需要给地方充分授权,因地制宜地开展房地产税;“分步推进”的说法,意思是房地产税涉及千家万户每个人,和过去的粮改一样,所谓“粮价动天地动”,房地产税的推出也一样,会对绝大多数人产生影响。尤其是对房地产泡沫产生巨大的压力,走一步看一步,分步推进,分地区逐步推进,应该是管理层的思路,如果房地产税造成了巨大的社会反弹压力,就会在推进的节奏上和内容上有所调整,如果造成了房地产泡沫的崩盘,也会有所调整。

  房地产税推出的判断股市早已明确做出,房地产税对房地产泡沫的影响也多次有过论述,就是房地产税将对房地产泡沫形成巨大压力,将是刺破房地产泡沫重要因素之一。它对房地产泡沫破灭的影响不亚于货币紧缩和利率提高的影响程度。

本来不打算写这个内容,特朗普今天到访中国才是重中之重,对大棋局的影响更大。可是看到一个排名在前三甲的著名财经公众号对房地产税所做的判断,禁不住又对此写写了。
  本来不打算写这个内容,特朗普今天到访中国才是重中之重,对大棋局的影响更大。可是看到一个排名在前三甲的著名财经公众号对房地产税所做的判断,禁不住又对此写写了。

  这个极其著名的财经公号对房地产税的推出是这样判断的:

  房地产税对房地产泡沫的影响和对房价的影响微乎其微,理由是:

  一是因为中国经济依然在中高速发展,老百姓(603883,股吧)收入在快速增长,中国人口基数大,购买需求在那摆着。二是中国城市化进程至少还有20年以上,在这种情况下还有大量潜在市场待挖掘,房价有长期支撑。三是因为房价和财政收入、金融体系都是直接挂钩的,政府也不可能让房价垮下来。

  一个极其著名的公众号,做出如此判断令股事无语。对于人口问题,估计大家都明白,也看到了很多相关的信息。中国人口的趋势正相反,老龄化将是中国今后面临的巨大难题,而结婚生子才是对房屋的刚性需求的最主要推动力,老龄化将极大制约对房地产的需求,这是常识,这方面我们不展开说了。

  对于城镇化的表述,我们更多的见于官方的观点,就是中国的城镇化率没有欧美发达国家高,还有潜力可挖,城镇化还会持续很长时间,自然对房地产的需求拉动也是长期可以持续的。

  此大号和随便的一句“中国城镇化进程至少还有20年以上”,不知这个观点基于什么提出的?恐怕还是基于官方的说法吧。以国家发改委副主任胡祖的表述,2015年我国城镇化率达到56.1%,城镇常住人口达到了7.7亿,十二五”时期,我国城镇化率年均提高1.23个百分点,每年城镇人口增加2000万人。

  殊不知,欧美的城镇化和中国的城镇化是有着明显区别的定义,欧美一个小镇有时候只有5-6人,这都算作城镇化了,所以,以此计算,欧美的城镇化率是很高的。可是,我国随便一个镇子就十几人、几十万人,这也未必就算城镇化,统计方法上的差距使得我国城镇化率被低估了,如果以欧美城镇化率计算,我国的城镇化率远没有56.1%这么低。现在很多拥有农村户口、身份标注为农民的人,已经实际成为城镇人口了,如果把已经进城定居工作的农民计算在内,中国的城镇化率将又高出很多。中国的城镇化20年进程的判断显然是太乐观了,中国城镇化的潜力远没有官方表述的那么大,之所以有此误差,不外乎还是为保房地产泡沫而已。

  对此,股事在《最后的疯狂》(2016-02-24)里面是这样写的:

  在当今的大背景下可能吗?其实中国的城镇化远比上述的统计数字高,国外5万以上人口的小镇就算城镇化了,中国很多农村县镇的人口随便都在几十万。农民没钱买房怎么办?所以土地流转在加速推进,农民可以卖掉产权化的土地去买房。很奇怪的想法,农民只有在城里有了就业的机会,才会考虑在城里安家买房,难道都卖了地到城里买房喝西北风?卖地进城买房的又会有多少呢?

  所以,目前的土地流转实际上就是把农民的那个即将升值的土地盘活,流转出去,让农民有钱进城买房,为房地产泡沫接盘。也就是所谓的推进城镇化。

  而此大号的“

  政府也不可能让房价垮下来”的理由更是令人费解,我们知道一个最简单的道理,就是大多数人都认同的往往是错误的。现在随便大街上一个人都会说“政府不会让房地产泡沫破灭,不会让房价下跌的,那样银行承受不起”等等。

  股事在回答微友和很多文章中多次强调了一个观点,我们判断房地产泡沫的破灭是基于房地产泡沫已经大无可大,大到政府也无法保住、托住、无法承受的地步了。房地产泡沫已经被严重挖潜透支了,已经无法持续了。这不是政府就能保的住的,这是客观规律。巨大的房地产泡沫绑架了中国经济、严重透支了民众购买力、造成了银行企业的巨额债务泡沫。经济增长收入已经无法承担巨大的债务成本,而债务泡沫严重制约了经济增长,奇高的房价抬高了是经济的成本,目前中国的实体经济成本优势已经被高房价彻底抹杀掉了。

  更为可怕的是,美联储持续加息和缩表,将促使十年国际超级大宽松的终结,将促使其他国家跟随美联储加息紧缩,而货币紧缩正是资产泡沫的超级杀手,世界上无数泡沫都是因为货币紧缩、利率抬高而被刺破的。某大国也不会例外,随着中美利差因美联储缩表而不断缩窄,慧律将承受巨大压力,为保汇率将必须提高实际利率;为保慧律,将必须在美联储缩表而造成的美元荒背景下,紧缩货币,而不是房地产泡沫所必需的宽松放水。这样,房地产泡沫也只有破灭一条道可走了。

  不保慧律,房地产泡沫破;保慧律,房地产泡沫还是破。所以,股事最常说的一句话就是:“现在不是保不保的事情,而是保得住保不住的事情”。现在还说什么“政府不会让房地产泡沫破灭”“政府不会让房价垮下来”似乎有点搞笑,把这个作为房地产泡沫仍将延续的理由显得非常幼稚。

  要知道,房地产税的推出,管理层的称谓是“长效机制”。确实是,但推出房地产税的根本原因是因为房地产泡沫已经大无可大,已经吹无可吹,已经走到头了,已经被榨干了最后一点利益了,已经无法维系了,已经保不住了。

  接下来是什么?破灭、回归!!!

  房地产泡沫的破灭意味着房地产无论在投资上、销售上、房价上都会出现大幅度的缩水、下降。这意味着80%以上的靠土地财政过活地方政府将遭遇财政困难,没有了卖地的收入,而又没有新的收入来源,地方政府将很难维持运转,那些庞大臃肿的管理机构、那多套BAN子都需要卖地来维持。地方政府的“挖马路”的基建投入也需要卖地来支撑。

  房地产泡沫已经见顶,目前正在被快速“冰冻”,管理层的意图是把2015-2017期间冲入楼市的流动性锁定其间,限贷、限售等政策就是让进去的出不来。然后在推出房地产税、租售并举等的“长效机制”,让房地产慢慢回归。那些因2016楼市“最后的疯狂”而进入楼市的人,将在今后漫长的回归中,用一生来实践房地产泡沫的破灭。

  地方政府的财政续命,是房地产税推出的一个重要理由,也就是说,地方的土地财政将逐步由卖地转变为征收房地产税。

  这些年的实践让我们知道,只要是改革基本都是涨价,只要是涉及地方财政收入,那只有尽量多收,而非少收。更何况目前很多地方的地方财政已经拙荆见肘很困难了。随着房地产泡沫的破灭卖地将更难,地方财政将更加困难,推出房地产税已经是迫在眉睫了。

  那么房地产税对房价影响大吗?当然很大,道理非常简单,房地产税无论是为了顺利推出,一开始会有众多优惠和宽松、延后等的条件,但终归是要最终足额征收的,它实质上就是增加了房产的持有成本。

  我们知道,自住房对于房地产泡沫和房价没什么影响,因为自住房是自己使用的,基本不会进入流动领域的,即使卖了也得再买其它的房子,自住房总量不会有太大变化,房地产税对自住房影响不大,也就是增加了生活负担,更大可能是第一套自住房免征房地产税。

  而对于以投资保值为主的多套房拥有者来说,房地产税将直接增加了持有成本,这些人买了多套房就是为了保值增值,都是预期房价将会持续上涨,十年房地产的持续上涨已经把绝大多数人洗脑了,都认为房价只涨不跌。所以,按目前的租售比来计算,房价是严重高估的,仍有人在投资性买房就是预期房价还会涨,就像买股票一样,大家都不为了分红,而是为了未来的股价上涨,是为了博取差价。

  当房地产税推出,持有成本上升,这些人就会因为持有房产成本负担而抛售房子。比如北京(楼盘)一套500的房产,持有者每年收取的房租按投资角度来说是极不划算的,恐怕连500万的利息都很难赚出来,更别说跑赢通胀了。但是就是因为预期房价还会涨到1000万,也就不卖,有些人还会继续买。(公众号:股事)房地产税推出,持有成本和利率走高都将使得持有者难以承受,尤其是按揭者,抛售将是不得不面对的选择。而房地产税推出也直接打消了那些投资性买房者的积极性。买的在减少,卖的在增多,当这逐步形成一种趋势时,当大家看到卖房很难,房价形成下跌的趋势,恐慌性抛盘就出来了,而随着限售的房产趋于到期的压力,抛售趋势将会逐步加强。

  这时,什么能够维持住高高在上的房价?唯一稳住房价的就是货币大幅扁直,扁直幅度将远超房价的跌幅。而货币的大幅扁直和房价的下跌都是某币资产的扁直,都是财富的损失,有些人总是说房地产会相对某币保值,相对货币保值有用吗?货币最终也是要体现在购买力上,拿一个变量的指标衡量一个变量,有意义吗?难道是在玩数字游戏吗?那为什么不去把某币换成委内瑞拉的玻利瓦尔币?津巴布韦津元?

股事仍然坚持2年前的观点:房地产税在2017年将逐步形成明确的市场预期;2018年房地产税将推出;房地产税将是刺破房地产泡沫的利剑之一。
  股事仍然坚持2年前的观点:房地产税在2017年将逐步形成明确的市场预期;2018年房地产税将推出;房地产税将是刺破房地产泡沫的利剑之一。

  其实,如果房地产能够保值,能够增值,能够让我们发财,房价能够只涨不跌。那为什么大佬们都跑了?都一直在抛售房地产?为什么李嘉诚自2013年以来,共计抛售了香港和内地的1597亿元房地产,最近就连他的老窝——香港中环中心也卖了,抛售的不可谓不彻底。

  房地产泡沫的寒冬已然来临,随着流动性不断趋紧和利率的持续走高,国债的不断走低,房企资金链的持续紧张,随着房地产税的推出,房地产泡沫必将在多重压力下轰然倒塌,而不是某些人臆想的冰冻模式。

    文章来源:微信公众号股事

(责任编辑:任刚 HF008)
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