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富力的高负债和全球最大豪华酒店主的美梦

2017-11-10 07:08:30 和讯房产  李霂轶

  和讯房产消息 相较恒大、融创而言,富力并非可以肆意起舞的大象企业,但其负债已处高位且仍在不断增加。

富力的高负债和全球最大豪华酒店主的美梦

  令人费解的是,在此情况下,富力还是狠下心低价买入万达七十余家酒店。在富力地产的官网上,富力地产宣称“今年7月份,富力从万达集团收购77间酒店资产,成为全球最大的豪华酒店资产拥有人。”但与此同时,富力的酒店业务连年处于亏损状态,行业回报周期较长是问题主因。

  11月7日,广州富力地产股份有限公司发布了2017年累计新增借款的公告。公告显示,截至2016 年12 月31 日,公司经审计的净资产为468.04 亿元,借款余额为1,199.97 亿元。截至2017 年9 月30 日,公司借款余额约为1,309.01 亿元,较公司2016 年末借款余额1,199.97 亿元增加109.04 亿元,累计新增借款超过2016 年末公司净资产的20%。

  在高负债的情况下,富力却仍将尚处培育期的酒店业务作为主要业务之一,富力的支撑和考量是什么?

  居高不下的净负债率

  10月31日晚,富力地产发布公告称,由于转让标的的调整,交易代价由原先的199.06亿元调整为192.04亿元。富力与大连万达共同确认已经达成转让条件的酒店合计65家,富力已经向大连(楼盘)万达支付转让款166.44亿元。

  根据富力公开的财务数据显示,截至9月末,富力的货币资金为364.57亿元,而截至6月末,富力的货币资金为 324.21亿元。三季度末,富力的预收款项为389.69亿元,半年末,为310.23亿元。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾对相关媒体表示,从半年末到三季度末,富力的预收款项增加了70多亿,货币资金增加了40亿元,说明富力仅用了30亿元左右的自有资金用于支付万达款项。

  但是,也有业内人士表示,“自有资金”较难判断用途,富力地产的各项业务中也需要用到货币资金,只能说不排除富力用了少量自有资金支付了万达款项,而其他款项则需举债支付。

  此外,2017 年上半年,富力共获取45 个土地项目,预计总建筑面积为1140 万平方米,公司的权益土地款为316亿元。拿地势头很猛,资金压力却也加大。

  截至今年6月底,富力的净负债率已高达193%,低于融创、恒大,位居所有房企第三高位,日前,恒大获得新一轮600亿战投,净负债率成功降低六成,反观富力,酒店业务使其资金进一步承压。

  酒店业务连年亏损

  从富力地产官网来看,住宅、商业、酒店业务是富力的主要业务。

  2017 年上半年,富力实现合约销售额和销售面积分别为388.1 亿元和294 万平方米,分别同比增长30.3%和20.9%,其将销售目标从730 亿上调至800 亿。

  商业项目方面,富力地产在广州(楼盘)拿下CBD中心所在地珠江新城十余个地块,北京(楼盘)富力广场的开业也一定程度上反映其商业项目开发力度。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产分析表示,对于富力来说,房地产行业过去的行业地位更多的是市场带来的,而不是企业带来的。“享受”第一轮房地产发展的红利,而不积极进行全国扩张,就会发现市场竞争力越来越弱。另外过于细腻的投资策略,而不是麻利的投资策略,就会错过高周转的房地产发展十年机会。

  相较于传统开发和销售业绩的“平平无奇”,而就富力的酒店业务来看,富力完成万达酒店的收购后,其将成为全球最大的豪华酒店业主,持有超过111家左右酒店。

  富力地产从2004年开始投资建设高端酒店,先后跟万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团五大国际酒店品牌,在国内主要城市和旅游区域共同建设了多家国际星级酒店。

  和讯房产记者查阅富力地产公告获悉,截至2017年6月30日,富力纯利由去年同期的24.2 亿增至24.8 亿。物业发展核心业务占纯利总额的 92% ,为22.7 亿,此外,来自酒店营运及其他分部的营业额,与去年同期相比,增加 16% 至人民币 17.3 亿元,主要由于广州及重庆(楼盘)两家酒店的营业额增加及物业管理收入增加所致。

  不过,富力地产旗下酒店收入虽逐年上升,但盈利方面却连续3年亏损,2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。究其原因,主要是一些新建酒店开业,尚处于客流量培育期,入住率较低,处于亏损或微利状态。

  而此次收购的万达酒店资产,88%的酒店开业超过一年,盈利水平同样不高,2016年净资产回报率仅有2.6%。

  中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产记者表示,债务激增,还收购诸如酒店这样的投资回收期很长的资产,一个可能的解释就是:公司通常是由多个资产构成的一个资产组合,富力的管理层对它的其它资产的盈利水平、未来盈利的走势,持有一个积极的预期。如果不是这样,那就真有可能是漠视股东的利益了。

  如果富力管理层持股比率很低,那么,鲁桂华所提到的第二种可能性或许存在。从侧面来看,诸多现象体现了富力等企业对其地产类资产强大的信心,但房地产的不确定性仍很大。

  严跃进表示,在富力的酒店收购方面,虽然看上去有点激进,但通过此类并购,也有助于其在酒店产业方面做大规模。

  从整体来看,富力地产加大土地的收购力度,销售开始加速,受益于前期储备的成本较低的土地,毛利率回升,但是资金压力仍是横亘在其发展中的巨大阻碍。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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