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看完25家房企的100份财报 这些趋势你不能无视

2017-11-14 03:30:00 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  在这个瞬息万变的房地产市场中,购房者和房地产开发商形成了市场最重要的两端,一方负责消费,一方负责供应,双方在面对市场变化时采取的变化都会对市场产生深远的影响。现在,2017年的日历还有一个半月的时间就将翻完,在这一年,房地产市场经历了许多前所未有的变化,这些变化又将给未来带来什么样的趋势?这个问题对于所有与这个行业有关的人来说都至关重要,对于房企们来说尤其如此,这些“庞然大物”对于市场的变化往往异常敏感,它们的动作往往也印证着某种趋势。

  在2017年即将进入尾声的时候,锐理君整理了25份A股上市的地产公司的财务报表,通过将这些财务数据与去年同期数据进行比较,希望能从这些房企的财务数据变化,窥见这一年的时间里,房地产市场潜移默化地发生着哪些改变。

  在锐理选取的25家A股房企中,既有万科、保利这样的行业巨头,也有金科、中南这样的快速发展的新生力量,还有一些不常出现在我们视野中的地区型房企,希望通过这样的样本选取,能够说明房企们大致的市场动向。文中涉及的数据均来自这些房企在公开渠道披露的财务报表(合并资产负债表、合并利润表),分析较为粗浅,但是看点仍然不少。

  下面是本次分析的25个样本——来自沪深两市A股的25家主营业务为房地产开发销售的上市企业(排名不分先后):

锐理视角|看完25家房企的100份财报 这些趋势你不能无视
  资产负债表

  25家房企规模一年增长1.5万亿元

  首先,我们来观察这25家房企的资产负债表数据。

  总体上看,25家上市房企从2016年第三季度到2017年第三季度的一年时间里,总资产从59708亿元上升到74991亿元,增长值为15282亿元,增幅达到25.6%。

同时,总负债从47640亿元上升到52371亿元,增长值为4730亿元,增幅为9.93%。
  同时,总负债从47640亿元上升到52371亿元,增长值为4730亿元,增幅为9.93%。

两相比较,我们很容易看出,在这一年的时间里,这25家房企的资产增长速度是明显大于负债的增长速度的。具体地来说,这25家房企的净资产从12067亿元上升到22619亿元,增长值为10551亿元,增幅达到87.44%。而平均的资产负债率从79.9%下降到了69.84%,降幅达到近10个百分点。
  两相比较,我们很容易看出,在这一年的时间里,这25家房企的资产增长速度是明显大于负债的增长速度的。具体地来说,这25家房企的净资产从12067亿元上升到22619亿元,增长值为10551亿元,增幅达到87.44%。而平均的资产负债率从79.9%下降到了69.84%,降幅达到近10个百分点。

可见,从去年第三季度到今年第三季度,房地产市场的火热对于房企们的成长来说有立竿见影的作用,房企们利用这个旺季,以极高地速度将规模越做越大,并且,这样的成长并不是以高负债为代价的。
  可见,从去年第三季度到今年第三季度,房地产市场的火热对于房企们的成长来说有立竿见影的作用,房企们利用这个旺季,以极高地速度将规模越做越大,并且,这样的成长并不是以高负债为代价的。

  流动资产:企业手里不差钱

  2017年第三季度相比去年同期,企业的流动资产总和上涨11970亿元,增幅为23.3%,非流动资产总和上涨3312亿元,涨幅为39.72%。

  在这一年中,企业的流动资产和非流动资产都获得了大幅的增长,流动资产的增幅达到万亿,房企们真正的“不差钱”。

  细看资产中的这些小项:

  货币资金——即房企可以立即动用的现金和存款增长7.24%,达到9290亿元,大量现金在手对于房企们来说喜忧参半,喜的是钱多好办事,忧的是这么多钱放在银行里存在贬值风险,想要把钱花好、花值并不是一件容易的事情。所以我们在今年的土地市场上看到房企们疯狂拿地,除了房企对市场的预判使然之外,想要把烫手的现金花到对未来最重要的土地投资上,也是其中不可忽视的原因之一。

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  总存货提高62.94%至37807亿元,占总资产的比例从52.6%下降到50.4%。在大多数行业,高企的存货对于企业来说是一件头疼的事情,因为存货往往会随着时间的推移折旧,价值产生损失,而在房地产行业近两年的快速增长中,由于房产本身的抗折旧属性和价格不断上涨的现实,高存货对于房企来说就是一件乐于接受的事情了。毕竟,房产的价格不断上涨,资产负债表里的库存数字也将随之化为房企们的财富。不过,高库存、库存的高占比实际上也酝酿着风险,一旦房价出现波动,这些库存的房产价格也将随之波动,而这样的波动对于房企来说意味着什么,谁也不知道。

  非流动资产:投资性房地产诡异的停滞

  在观察企业的发展战略时,在非流动资产里的投资性房地产一栏尤其值得关注。

  与用于出售的库存不同,投资性房地产指的是那些被企业自行持有并产生租金收益的房地产资产,包含企业自持的商场、写字楼、酒店和现在市场的明星——长租公寓等不同的业态。在去年到今年的房地产市场发展中,这类物业中的租赁用房得到了政策的鼓励,被认为是化解目前中国房地产僵局的重要工具。在这一年里,这25家企业持有的投资性房地产的总价值从1600亿元上升到2337亿元,增长幅度为31.55%,这个增幅不可谓不大。但是值得注意的是,这25家企业持有的投资性房地产的增长主要集中在今年上半年的前两个季度,而不是政策出台的第三季度(该季度仅增长2.3%),这或许说明,在配套的一系列政策尚未明朗的时候,房企们仍然在进行观望,甚至还减慢了持有这类物业的速度。

  这25家房企中,中国铁建(601186,股吧)从完全不持有投资性房地产物业到持有了价值33亿元的此类物业,实现了“零的突破”,除了中国铁建以外,迪马股份(600565,股吧)(东原地产的母公司)增持94%,阳光城(000671,股吧)增持77%也非常值得关注。

  在被选取为研究对象的这25家房企中,大部分并没有在第三季度报告中披露持有这些投资性房地产物业的租金收益,实属遗憾。

  负债:趁着天气好,赶快晒谷草

  在负债方面,25家企业须在一年内偿还的流动负债增长1282亿元至35620亿元,同比增幅为3.73%,而偿付时间在一年以上的非流动负债则增长了3448亿元至16751亿元,同比增幅为25.93%。与2016年第三季度相比,2017年这25家企业的负债结构也发生了变化,流动负债占总负债的比例从72%下降到68%,非流动负债占比从28%上升到32%。

同时,短期负债增长了879亿元,长期负债的增长了3033亿元。从这一点上可以看出企业有目的地调整负债结构,以期在降低风险的同时,保证企业未来的稳健发展。
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  同时,短期负债增长了879亿元,长期负债的增长了3033亿元。从这一点上可以看出企业有目的地调整负债结构,以期在降低风险的同时,保证企业未来的稳健发展。

  笼统地说,在市场的旺季,这25家企业总体上将负债结构调整,将大量的短期偿付的债务置换为长期债务,以消解因短期债务过高带来的偿付风险。

  在对负债结构进行调整之后,这25家房企的财务数据出现了积极的变化——流动比率由66.84%上涨到了177.82%,上涨幅度达到了110个百分点。流动比率是衡量企业短期偿债风险的重要参数,反映可以立即变成现金的流动资产和一年内必须偿付的流动负债的比值,一般来说,这个数值越大,说明企业的短期偿债能力越强,短期内产生兑付危机的风险越小,反之亦然。这个数据的变化说明在这一年的时间里,企业在流动资产增长的同时削减了流动负债,短期的债务风险大幅下降,房企的发展策略也从激进转向了稳健。

  利润表

  净利润下降了

  那么,这一年的房地产大势中,这些房企赚钱的能力有什么改变呢?

  总体上看,2017年第三季度相比2016年第三季度,25家房企的总营业收入增长了835亿元,增长幅度为7.31%;总营业成本也同时上涨839亿元,增长幅度为7.83%。我们不妨回忆一下,2016~2017年这波房地产热潮正是在2016年第三季度萌发的,房价的快速上涨让房企们的大量低成本存货完成去化,形成了非常可观的利润空间,去年第三季度这25家房企的平均净利率为5.37%;而在今年的第三季度虽然房价依然保持上涨,但是相应的房企的成本也出现了增长,这带来了净利润率的下滑,本季度房企的净利润率为5.29%。

  实际上,近两年来,这25家房企的净利润率的最高值出现在2017年上半年,为5.93%。

  成本:这两项成本显著上升

  我们观察利润表发现,在构成成本的诸项费用中,营业成本的上涨为8.29%,营业成本包含了房企在房地产日常经营中产生的包含造价、人工、拿地等多个方面的成本,这一项的上涨必然带动整体成本的上涨,拉低整体的利润。

  企业的“三费”,即销售费用、管理费用和财务费用占营业收入的比值从4.49%微增至4.65%,其中财务费用大幅上涨,涨幅为21.49%,这说明第三季度企业的融资成本有所提高,同样也证明了前文中我们论述的房企改变负债结构的合理性;管理费用上涨了12.9%至335亿元;另外,由于市场火热,企业在销售费用上投入的费用有所下降,降幅为0.92%,但是这一项费用的微降并不足以抵消财务费用上涨带来的成本上涨。“三费”比例的增高对于成本的增加也功不可没。

  在多重因素下,2017年第三季度这25家第三季度企业的利润空间有所收窄,但是依然利润依然可观。

  总结:

  在对25家房企的100份财务报表进行细致分析之后,锐理君对今年的楼市和楼市里的房企们产生了这样的判断:

  1.2017年第三季度相比一年前,房企们趁着楼市牛市,努力地将规模做大,卓有成效;

  2. 在规模扩张的同时,房企们也在小心翼翼地调整自己的负债结构,降低负债率,并且将短期负债转换为长期负债,极大地降低了自身发展中可能存在的债务风险;

  3. 在债务下降的同时,房企们手里的钱变得越来越多;

  4. 房企存货的规模变得更大,这虽然能够为企业未来的发展提供很好的保障,但是也变相放大了可能出现的房价波动中,房企可能面临的风险;

  5. 虽然总体上来看,房企们增加自持投资性房地产物业的趋势正在显现,但是这个趋势在2017年第三季度明显放缓了,原因可能是面对政策的不确定性房企们都在驻足观望;

  6. 虽然楼市火热,但是2017年第三季度房企的利润增长并没有追上成本的增长,净利润率收窄;

  7. 在众多的成本中,营业成本和财务成本的上升值得关注,这两项成本如果快速上升很可能吞噬掉房企来之不易的利润空间。

  这次的财务报表分析是锐理君的一次新尝试,存在许许多多的不足之处:例如选取的研究对象数量仍然偏少,不能最大程度上说明房市趋势;未列入港股上市房企;未进行个案分析;没有将房企的销售数据和土地储备纳入考量……限于篇幅,这些非常有价值的信息未能尽述实属遗憾。但是锐理君认为,这样的尝试也是非常有意义的,能够让我们转换另一个视角看看房企的变化和应对。抛砖引玉永远是有价值的。

  未来,锐理君还将带来更多关于房企的故事。

    文章来源:微信公众号锐理数据

(责任编辑:任刚 HF008)
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