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余英终归宝能 挖来了地产老大的姚振华未来可以做些什么?

2017-11-15 00:50:00 观点地产网 

  尽管房地产行业利润最高的黄金时代已过去,但市场诱惑力依然存在,没有规模就没有话语权的声音此起彼伏,姚振华显然被触动了。

  经过一天的发酵,余英确认加盟宝能的消息估计已经传遍房地产圈了。

  11月14日上午,一份《关于余英同志的任命通知》的宝能投资内部文件开始在网上流出并迅速传开。

  其中提及,根据集团业务发展需要,经公司领导研究决定,任命余英为宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁,随后则是一句“本通知自发文之日起生效。”

  虽然10月24日保利已正式公告宣布余英离职,但关于余英下一站是任职宝能还是回母校华南理工任教一直未能得到证实,因而当天该文件流出后,无论是媒体还是行业人士,都纷纷向余英本人及宝能方面求证。

  截至发稿前,余英对此尚未有回应,宝能相关负责人则在当天稍晚时候接受采访时确认,余英已于近日正式加盟并担任上述职务。

  余老大最终还是选择了宝能作为新东家,然而事件尘埃落定,市场的疑问却并未消除。余英为何从规模已达两千亿的央企保利跳到因万科股争而被贴上“野蛮人”标签的民企宝能,个中缘由也许只有当事人能解释,但宝能为何要煞费苦心挖来余英却不难理解。

  “姚振华是个很有野心的人。”有业内人士如是评价这位宝能一把手,而这一野心指的不仅是金融保险领域,也包括了其曾经喊出要做行业领跑者的地产业务。

  宝能新“老大”

  余英之所以为业内所称道,除了嬉笑怒骂的个性,更在于他深谙营销之道,对行业和市场准确的判断。

  撇开由余英主导且屡屡被当做典型案例的营销事件不说,余英专业即是建筑学,还先后担任过广州(楼盘)沈阳城市规划负责人,曾主抓两地多个著名的项目规划。

  尤其在余英任职保利的十年时间里,其带领的广东保利业绩每年增长率都在20%以上,2015年便破500亿规模,且连续六年蝉联广州市销售冠军,2016年全年更成为广州市场唯一销售额超200亿的房企。

  业绩增长背后隐藏着余英在产品、一线营销中的经验以及团队管理、布局上的把握,同时因为对市场和政策有着深刻且准确的解读,余英也往往能很好地把握住推货节奏和整体的战略规划。

  这样一位“功力深厚”的地产职业经理人,虚位以待的房企显然不会是少数,宝能挖来余英

  无疑也是看中其多年积累下来的一线营销和管理实操经验。

  从最终被证实的任职来看,此前余英将加盟宝能的传闻并非空穴来风,双方的“联姻”事实上也早已有迹可循。

  公开资料显示,余英与姚振华同为华南理工校友,虽所在的企业不同,两人私下也有联系,且观点地产新媒体从知情人士处了解到,宝能早在两年前已低调向余英抛出橄榄枝,只是当时余英并未接受。

  最新消息“出街”后,宝能方面表态,余英拥有丰富的成色极规划与建设、一线公司产品和市场等实操经验以及集团管控能力,将助力宝能深耕细作。

  据悉,上任宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁的余英,将主抓该公司的地产业务板块,同时整合宝能投资旗下的地产业务,协助姚振华开拓新的疆土。

  截至发稿,余英并未就此事有所回应,宝能方面也没有更多的信息披露,因而一向雷厉风行的余老大新官上任之际,要如何为新东家出谋划策并未得知。

  但在此之前,宝能旗下的地产业务主要由姚振华胞弟姚振辉负责,随着余英的到来,宝能短期内要迎来的或许是一轮人事和管理上的调整。

  值得注意的是,在余英正式加盟宝能之前不久,宝能还拉来了曾经的湖北省宣传部原常务副部长王茂亮负责文旅地产板块,委任宝能集团高级副总裁、宝能文旅集团董事长。

  宝能近期接连的人事变动绝非偶然。尽管房地产行业利润最高的黄金时代已过去,但市场诱惑力依然存在,没有规模就没有话语权的声音此起彼伏,姚振华显然被触动了。

  而除了先后挖来余英和王茂亮,近两年宝能借助前海人寿和宝能地产等平台也不断在全国攻城掠地,似乎在宣示着这位潮汕商人始终存在的野心。

  最为人所知的,是2013年宝能宣布跨界商业地产同时并扬言要在5年内投资1200亿元,在2018年开发建设并自持运营40座购物中心。

  一份网上流传的“宝能控股2015年-2019年五年发展规划”亦显示,宝能对其自身目标定位是房地产行业综合物业开发和运营的领跑者,且要维持每年30%以上的复合增长率。

  姚振华的地产业务

  发家深圳(楼盘)“菜篮子”工程的姚振华,最早于90年代后期开始其地产业务,但直至2009年,宝能旗下拥有的在售项目依然只有深圳宝能太古城一个。

  不过正是凭借该位于后海的综合体项目,宝能一举打响了品牌,该项目豪宅部分首次开盘未及一年便获得了48亿的销售额,刷新当时的深圳豪宅销售记录。

  尝到甜头的姚振华此后开始有了全国扩张计划,几年内在多个城市跑马圈地,2012年成立前海人寿平台后,更迅速将布局城市增加到20多个,揽下各类地产项目超过40个,土地储备逾2000万平方米。

  但激进的扩张带给宝能最直接的影响却不是业绩规模的增长,而是意料未及的资金和经营压力。

  观点地产新媒体获悉,快速布局的几年里,宝能虽然也在北上广落子,但获取的更多是非核心二线和三四线城市项目,其中几个大型的地标式综合开发项目还处于发展不被看好的位置。

  彼时宝能甚至还曾对外宣称其用几年时间就完成了一线房企30年的积累,但2014年前后三四线市场库存压力骤增,市场遭遇冷冬,而宝能布局的多是大体量的城市综合体,资金链受压之下不得不放缓了拿地举动。

  受打击的姚振华在2014年底将地产业务全盘交给了弟弟姚振辉,并把重心放到了金融保险业务中。

  曾有知情人士透露,截至2014年底,宝能地产开发建设中的项目有近40个,预计总投资在850亿元,但实际完成的投资只有218亿元,与此同时其多个项目因行情低迷去化受阻,停滞的销售使得当年宝能归属母公司净利润不足2亿元。

  多米诺骨牌倒塌让宝能位于上海(楼盘)、广州、大连(楼盘)等多个城市的在建项目被迫停工,最长的甚至停工长达一年,停工总面积占在建面积两成以上。一位曾任职宝能的人士更指出,宝能地产在投资决策和规划管理方面都存在不少问题,还出现过总部资金无法划拨导致项目开发停滞的情况。

  为了改变状况,宝能在内部进行了战略和人事调整,同时通过转让股权、放缓工期甚至退地等方式减轻资金压力。

  等待元气恢复的宝能并未放弃其曾经提出的房地产“行业领跑者”目标,随着保险业务规模增长,口袋里资金逐渐充裕的姚振华再起追赶之心。

  有业内人士分析表示,历时两年的宝万之争爆发很大一部分原因,其实也在于姚振华看中了万科这一行业巨头的地产业务能力和发展前景,才走了捷径,希望吞下万科一举挤入行业前列。

  虽然宝能最终未能如愿拿下万科,但在土地市场上,宝能却如愿以偿多番补仓。2016年初宝能开始利用地产及前海人寿平台通过公开市场、政府合作等多个方式大举拿地,扩张速度明显加快,同时开始业务多元化。

  据观点地产新媒体不完全统计,2016年宝能多次现身全国多个城市的公开市场举牌,先后在上海、武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、杭州(楼盘)等地落子,土地总成交价近76亿。

  与此同时,去年下半年至今姚振华及宝能众高管还赶赴多地与政府商谈投资产业地产项目合作事宜。

  从去年9月份的汕头(楼盘)480亿华侨试验区项目,到成都宝能西部中心扥10个项目,再到郑州(楼盘)涉及金融、医疗、物流、大数据、科技园等板块的多个项目,仅2016年下半年,宝能累计签下的项目投资合同就近2000亿。

  今年这样的动作仍在频繁地进行,1月份至今,宝能先后签下了西安(楼盘)、陕西、郑州、广州、贵州(楼盘)、海南(楼盘)等地产项目合作大单,涉及数十个投资百亿以上的项目,业务范畴包含金融、科技产业园、体育文化、健康医疗、基础设施、航空物流等。

  最近的两次大额投资,是9月份宝能宣布将在武汉蔡甸建设华中区总部,总投资300亿元;10月底宝能搭上杭州新天地,拟投资140亿落子两个项目,包括能年产30万辆新能源汽车项目以及新天地产城综合体。

  显而易见,宝能近一年多大张旗鼓的投资圈地,远比当年跨界商业时喊出的“5年投资1200亿元,至2018年开发建设并自持运营40座购物中心”的口号来得更猛烈,对于刚刚接下宝能橄榄枝的老大余英而言,新的道路显然更加“任重道远”。

 
(责任编辑: HN666)
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