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七大维度深入识别真假“核心盘”

2017-11-28 12:23:14 和讯房产  云房数据

  在经济学中,核心区域即经济发达区域,而在一个城市中的核心盘正是城市的生命力所在,亦是所有金融机构、房产中介、家装等机构投资、选址的最核心因素。核心楼盘不能仅以成交量的活跃来衡量,还应考虑楼盘的资金吸纳,即该小区的成交金额。

  云房数据研究中心重点监测小区的成交金额及成交量的两个指标,通过数据挖掘和算法,寻找出城市核心500盘(具体算法见文末)。同时,通过新政前后核心500盘成交特征变化,进一步解读核心盘。

  本文使用北京二手小区自2016年9月至2017年10月约17.6万套成交案例作为研究样本。此外,为研究2017年3.17新政核心盘的变化,特将以上样本按照时间划分为两个阶段,并将两个阶段的核心盘特征进行对比,时间阶段划分如下:

七大维度深入识别真假“核心盘”

  根据以上数据样本获得以下结论:

  NO1北京全市成交量中4成房源来自核心500盘

  核心TOP500盘(全市约1万小区,占比5%)在北京全市成交中约占40%总成交量。由于新政后全市成交量大幅下滑,供需比的缓解造成购房者选择面增大,导致新政后成交集中度小幅下滑,整体评分值也相应下滑(除最高值外,均值,中位值,最低值皆下降)。

  新政前后两阶段核心500盘占总成交量的比值

数据来源:云房数据

七大维度深入识别真假“核心盘”

  NO2核心盘分布广泛,东北部聚集且热度较高

  新政前后核心500盘的综合评分热力图如下,新政前后核心盘分布基本一致,未发生明显变化。核心盘主要聚集在北京东北部,如双井劲松、朝青、望京、北苑片区。同时,核心盘成交稳定性较强。

  新政前后核心500盘综合评分热力图

数据来源:云房数据
数据来源:云房数据

  NO3 核心500盘价格涨幅领跑全市

  从图中看到无论新政前还是新政后,核心盘的价格涨幅均高于全市的价格涨幅,说明核心盘的价格上涨动力相对较大。此外,受调控政策影响,新政后无论是核心盘还是全市楼盘价格同比涨幅出现收窄态势。

七大维度深入识别真假“核心盘”

  NO4核心500盘总价段呈上行趋势

  如下图,新政前后核心500盘聚集的总价区间均为300-500万。从新政前后总价段分布对比来看,新政后核心500盘的总价段出现上行趋势,300万以下的楼盘明显减少。

七大维度深入识别真假“核心盘”

  从单价段分布上看,新政前后,核心500盘的单价段均集中在5-8万之间,其次较为集中的是3-5万。

  新政前后核心500盘单价段分布

七大维度深入识别真假“核心盘”

  NO5 面积60-90㎡约占总量40%左右

  新政前后核心500盘的面积段分布特征无明显变化,均集中在60-90㎡,约占总量的40%左右。

  新政前核心500盘面积段分布

七大维度深入识别真假“核心盘”

  新政后核心500盘面积段分布

数据来源:云房数据
数据来源:云房数据

  NO6 60%核心盘距离地铁直线距离在1000m内

  地铁是影响房价的重要因素之一,如下图,大部分核心盘离地铁的距离为500-1000m,占总量的4成左右,其次是500m内。此外,新政前后核心盘离地铁距离的平均值均小于全市平均值。

七大维度深入识别真假“核心盘”


数据来源:云房数据

七大维度深入识别真假“核心盘”

  NO7核心500盘房龄集中在10-15年

  如下图,核心盘的房龄主要集中在10-15年;从核心盘与全市房龄的对比来看,核心盘的房龄明显小于全市,同时可看出,新政后,核心盘房龄显著趋新。

  新政前后核心500盘房龄分布

七大维度深入识别真假“核心盘”

七大维度深入识别真假“核心盘”  

  综合以上分析,低总价(500万以内),主流户型(60-90平米),地铁盘(1KM以内),低房龄(15年以内)的小区为核心盘的主要标签。

  报告研究说明

  核心盘的定义:成交活跃且具备较强的资金吸纳;

  核心盘的方法论:依据小区的成交金额及成交量的两个指标

  第一步:数据归一化处理

  为将两个指标同趋化,对每个小区的成交量及成交金额进行归一,

  x*=(x-μ)/σ

  其中, μ为样本的均值,σ为样本的标准差。

  第二步:确定权重

  为判断两个指标的重要性,对其进行试验权重,最后我们认为两个指标同等重要,各指标权重均为50%;

  第三步:算出综合评分

  综合评分=成交量归一结果*50%+成交金额归一结果*50%

  意义:评分值越高,说明此盘更为核心。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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