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从“茅房泡沫”看明年房价会不会降?

2017-12-01 09:00:04 和讯房产 
资本市场的变化还是很任性。

  就在半个月前,手握重金的人还被困在“茅房困境”里:纠结着到底该买房还是买茅台的股票。十天之后,市场就替他们做出了选择:从11月16日到24日,贵州茅台的股价连跌6天,缩水上千亿,贵州茅台也成了股价泡沫论中的一个典型案例。

  一位最近很火的财经评论人说,只有在平庸的时代,资金才会去拥抱白酒板块。

  但你是否知道,从平庸中走出来的资金,最终又去了哪里?

  答案是房地产。11月22日,万科A封涨停,从那之后万科A的股价一路上涨,一直到笔者完成此稿的29日,万科A的当日股价仍有8%的涨幅。除了万科A之外,保利地产、阳光城等地产股,都迎来了集体狂欢。

  答案居然是房地产。这还是那个一直在挤泡沫的房地产板块吗?

从“茅房泡沫”看明年房价会不会降?
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  这确实让人有点难以理解,房价让政策压得抬不起头来,地产商的股价却连连告捷。

  为此,我花了三个小时,看了中金、海通等5家券商关于2018年地产板块的研报,发现证券公司对明年房地产的走势都较为乐观。换句话说,地产股的大涨还是有理由的。

  其中,招商证券的表述最为“兴奋”,在其结论中有一段原话是“房地产全局销量同比底部进入可视范围、重点城市销量边际改善、政策面对于一二三四线城市的边际影响将先后减弱,长效机制难成大杀器,且按揭利率或将小周期见顶。”

  翻译成白话文就是,2018年房地产行业在全国范围内销售见底,重点城市的销售情况将逐步得到改善,政策面对市场的影响将逐步减弱,长效机制难以带来重大影响,利率在短期内也将不再上涨。

  海通证券的研报算是比较保守的,说“2018年基本面展望,销售和投资下行但不失速。”

  大概理由如下:

  1、限购限贷政策对一二线城市需求仍起主要影响,调控政策大概率会持续;但考虑自身经济稳定性因素,政策存在边际改善空间;

  2、供应端也出现结构调整,土地成交增加而新开工下降,18年房地产开发投资同比增速小于17年,但不至于为负。

  3、政策及市场的趋稳催生房企通过模式创新的方式获得收益,比如包括REITs在内的创新金融工具并非仅仅为了融资,核心仍是提高周转,开发商会通过苦练内功进行优胜劣汰。

  所以,按照这种基本面的分析逻辑,明年房价的走势是可以见到底的。而且就按照当下的市场情势来看,这个“底”离我们并不远。

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  证券公司对基本面的预测很有说服力,毕竟人家端的就是这碗饭。

  也许有人会问,为什么政策层面一直表态楼市调控不放松,但仍然会给出乐观分析,资本市场也仍然买账、造就地产股大涨?

  90度地产从一些行业大咖那里获得的答案大致是,从目前来看,楼市政策仍以维持市场稳定为第一要务,避免大起大落。同时,目前决策层给出的楼市政策并无短期速成的“杀招”,限购、限贷、限售政策的效力在今年年初及年中已经得到释放。

  有一个细节或许可以佐证这一观点。

  11月21日,住建部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作。

  会议强调,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性、稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  这是负责设计及实施“房地产长效机制”的三个直接主管部门在十九大之后第一次联合召开房地产相关工作会议,可谓意义重大。而在这次会议上,三部委也明确提出“防范化解房地产风险,不能有任何喘口气、歇歇脚的念头”。

  这个会议的级别相当高,会议关于明年房地产工作的指示相当具体,会议对明年工作形势的表述也相当严肃,这三点之下,应该足以让市场不寒而栗了吧?

  不过,地产股的集体欢呼还是来了。

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  所以我说,如果市场一直以这种波澜不惊的态势发展,那基本面就是基本面,完全可以被预测。

  不过,人生中总会有意想不到的事情发生,乐极生悲说的就是这个。资本市场也不例外。

  比如,贵州茅台想上演个“市值破万亿的酒神养成记”,那就一定会有人出来泼冷水。贵州茅台股价大幅下跌之后,有分析人士指出,“贵州茅台的风险除了股价上涨过快外,还来自于监管层的态度。”

  同样的道理,如果来自地产板块的集体狂欢声势浩大、备受瞩目,那结果又会如何呢?

  房子不是用来炒的,盖房子的人的股票也不是用来炒的。不能逼着决策层痛下杀手。“杀招”绝对是有,这一点毋庸置疑。

  从目前来看,虽然住建部、央行、银监会联合起来整顿各种名目的信贷资金,并已经取得了一定成效,但伴随着十一前后“定向降准”释放的信号,货币政策仍然维持在“中性”,而非“紧缩”。因此,在信贷资金上的收紧空间仍然存在。

  另据90度地产获得的消息称,明年房地产税立法是大概率事件,当然具体能否进入立法程序,还是要综合看市场等因素,还存在变数。不过,据说一旦决定要出,那就不空转、不试点,直接一刀切。
 
(责任编辑:徐帅 )
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