和讯财经端 注册

【风云榜·美好家园】新城欧阳捷的“容器”

2017-12-06 07:38:42 和讯房产 
【风云榜 · 美好家园】新城欧阳捷的“容器”
  和讯房产消息 房地产大潮以无人能敌的凶猛之势,轰然而至。从粗放到精细,从各自开发各自富裕到弱肉强食,房地产行业已经在发生改变。十九大报告中提出“美好生活”,居住生态与居住方式的进化成为当前房地产人面临的新命题,彼时,开发商越来越注重金融属性,我们也在作出思考,老树出新芽,房地产的走向在哪?关于这些,我们将在12月11日的和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会作出讨论,这是房地产住房改革后的第二十年,是和讯房产的第八年。

  为此,我们在峰会前采访了部分与会嘉宾,就房地产升级、长租公寓、企业发展分化等热点话题进行报道。

新城控股高级副总裁
新城控股高级副总裁

  1、政府定价也是市场定价的一部分,调控不会放松,本来我认为调控会延续18个月,起码在明年两会之后,但十九大后,“房住不炒”的基调会管五年。

  2、市场蛋糕就这么大,都被大型企业抢夺。中小企业只能去往没有大型开发商的城市,绝大多数的中小企业是活不下来的,必须退出地产江湖。

  3、长租公寓都在做类REITs,盈利模式企业自己都看不清,他们想先占位,租金回报率很难提高,国企也最多做到收支持平。

  4、现在大家都埋头赶路、拉车,我们物质消费已经进入不知道要消费什么的时代了。

  欧阳捷喜欢讲逻辑,但是接下来这个逻辑更像一个故事。

  市场蛋糕会越来越小,如果市场需求就是十亿平方米,最大的房企如果能够做到两亿平方米,也只占到五分之一的市场份额,但是你不可能做到这么多的市场份额,更不可能做到全部市场份额,所以你必须想方法。

  新城的方法是找一二线城市市场的空白点,同时在三四线城市找到利益增长点,前者是新城的住宅开发业务,后者是商业,更具体的说是吾悦广场。

  而关于几线城市的选择,欧阳捷对商业和住宅的标准不一。目前,新城的住宅开发事业部进驻的都是一二线城市,这些城市数量少,能级高,人口增长大,销售额大,“尽管调控严厉,但是房价只是不能达到你希望的价格,但足以支撑你基本的业绩。”

  坚守一二线城市是基本,但是新城很难在此获得业绩增长,加上一二线城市有所限制,广袤的三四线城市是新城的商业开发目的地。

  熟悉欧阳捷的人都知道,欧阳捷对三四线城市的选择标准在于“都市圈”。都市圈区别于互为竞争关系的城市。

  欧阳捷对于都市圈的理想定义是,大中小城市如同微信圈里的朋友,资源互换、互惠互利、合作共赢,比如,都市圈周边中小城镇可以用土地资源与核心城市产业和人口资源置换,既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点,又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展。

没有无止境的城市竞争,没有过度的招商引资政策,这些与中国城镇化的过程中产生的问题对比,都市圈的状态过于理想化。目前,新城控股以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区全面扩张。举例来说,新城控股今年增加了对广佛、环京、成都、重庆、长沙、武汉、西安、郑州、南昌等一二线城市以及常州、台州、湖州等都市圈周边二三线城市的布局,统统为热点城市。
  没有无止境的城市竞争,没有过度的招商引资政策,这些与中国城镇化的过程中产生的问题对比,都市圈的状态过于理想化。目前,新城控股以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区全面扩张。举例来说,新城控股今年增加了对广佛、环京、成都、重庆、长沙、武汉、西安、郑州、南昌等一二线城市以及常州、台州、湖州等都市圈周边二三线城市的布局,统统为热点城市。

  如果以数据说话,新城控股的24年以来第一次晋级千亿房企行列已足具说服力:从2011年的百亿突破到2017年的千亿之列,我们坚持的发展之路效果不错。

  吾悦广场是新城的利益增长点,但是它为新城带来的真金白银还没有显现出来,这需要一个过程。

  仿佛,在欧阳捷看来,大多数的房地产命题都是逻辑题,包括这一命题。“假如现在存量住宅在300亿平方米左右,寿命是50年,每年的折旧是2%,那么每年要有六亿的房子要折旧掉,那么,三四线城市的改善性需求巨大,吾悦广场恰恰迎合了这一需求,不见得做不好。”

  吾悦广场的选址多在市中心,至少是一个区域的中心。上海的人口是2400万,预计明年会存在230座商业项目, 平均每座项目覆盖人口是11万,通常,大城市的商业项目存在地缘性壁垒,一般情况下,没人会开车去十公里外的商业买件衣服。而三四县城市人多在30--40万,加上在三四线城市,购物中心的一站式消费还是很高级的玩法。虽然消费者客单价低,但覆盖人口多。

  吾悦中心也是欧阳捷盛放“美好生活”的容器。随着物质的极大丰富,人们对“体面的生活”的渴望愈加迫切。“60后”欧阳捷难得在公开场合去谈这些,但他很了解这些, “我们物质消费已经进入不知道要消费什么的时代了,人均穿着支出增速在下降,看电影、爬山、徒步、礼佛,大家愿意体验各种不一样的生活,要找不一样的感觉。所以我们在吾悦广场做了无边界游泳池,躺在那里可以看到湛蓝的天空,现在大家都埋头赶路、拉车,应该找找小时候的感觉。”

  文化、教育、艺术都关乎精神消费的需求,在持续布局吾悦广场的同时,新城想做更多与居住生活相配套的事情,比如文化、教育、体育小镇,这些都是欧阳捷眼中可以盛放“美好家园”的容器。

【风云榜 · 美好家园】新城欧阳捷的“容器”
(责任编辑:徐帅 )
看全文
和讯网今天刊登了《【风云榜·美好家园】新城欧阳捷的“容器” 》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。