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直播:一场关于美好生活的数据革命

2017-12-11 14:02:53 和讯房产 

  主持人:谢谢刘总,做了一个很完整的,也是很精彩的发布,数据本身魅力很强大,大家可以搜一下90度地产,扫码回复报告,大家就可以收到这个发布了。

  (抽奖)

  下面进入我们的圆桌论坛环节,第一个主题为“房企新风口新战略新思路”有请对话环节主持人,北京喜神资产管理有限公司董事长钟彬。


  有请对话嘉宾:

  新城控股高级副总裁欧阳捷

  鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春

  京投发展副董事长、总裁高一轩

  和长集团对恃长武磊

  方正证券首席房地产分析师夏磊

  北京大学新闻与传播学院教授、博导师曾志

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

  主持人:尊敬的各位嘉宾下午好,现在是下午第一场圆桌论坛,讨论的主题是房企的新风口、新战略、新思路。

  首先我想问一下欧阳先生,您有一个公众号,欧阳先声,经常对行业的新鲜的事情做一个评述,您讲讲我们行业今天的新风口是什么?

  欧阳捷:十九大报告讲房住不炒,怎么能不炒,没有买卖就没有伤害,所以大家租房,所以租赁住房一定是未来的新风口。

  主持人:我们要讲讲新战略,您认为新城的角度讲,新战略又是什么?

  欧阳捷:我们现在主要关注的是资本市场看到里新城控股的业绩不错,表现不错,新城已经达成了千亿目标,但是我们觉得这个最重要的不是在我们的规模,在速度,而最重要的是我们的核心竞争力,是住宅地产+商业地产,如果看国内的整个房地产企业,住宅+商业地产两块齐头并进,双轮驱动的,还是很好的。其中的商业地产提供了非常好的现金流,保证企业快速发展的同时可以非常稳健的向前奔跑。

  对于我们来讲,虽然租赁市场是一个新的风口,很多企业也很关注,租赁市场的REITs也慢慢的打开,但是租赁市场目前来看,还没有找到一个好的盈利模式,所以我们现在还在观察、研究、探索阶段,在这个阶段上,我们还必须要坚持新城过去的战略,住宅+商业地产,双轮驱动。

  主持人:首先讲了一个标签,过千亿,这是规模。第二个是战略上依然是地产和住宅的双轮驱动。下面我们有请袁总,您怎么看房地产的新风口?

  袁春:这个话题每年都说,下一年的风口是什么,每次结束之后,大家都知道现在的最大的风口还是新房市场,规模来看,现在过五千亿的已经有三家了,最大的风口还是在住宅市场。

  说房子是用来住的,不是用来炒的,中国地大物博,有这么多的需求,最大的风口可能还是新房市场。

  当然了,你说这之下的商业、长租公寓,大家都会做一些尝试。还是一句话,钻石的年代也有拣到沙石的,沙石的年代也有人拣到钻石。

  主持人:我们的年代怎么抓到好的钻石,我们的战略、策略是什么?

  袁春:我是刚刚加盟鸿坤,不一定有发言权,因为还在熟悉当中。很多企业尝试产业推动的问题,原理上也是物业,但是运营可能不太一样,鸿坤本身也在北京做了一些和政府的产业驱动上的合作,也有一些成绩,可能未来会逐渐的展示给大家。因为每个企业都有自己的核心竞争力,我相信这可能是鸿坤的一个核心竞争力。

  主持人:您到鸿坤会带来什么样的新的东西?

  袁春:我自己还不清楚,过一两年再看。

  主持人:一轩您也谈谈我们这个行业现在的新的风口?

  高一轩:对京投发展来说,我们一直致力于发挥自己的核心竞争优势,因为我认为房地产行业随着不断的发展,其实到最后除了资本端的能力以外,对运营端来说,比拼的极致的运营效率,这个跟资本端结合在一起会释放很大的力量。找到自己的核心竞争力是企业下一步深化发展战略上必须要注意的。

  对于京投发展我们核心是做轨道交通上盖物业,特别是车辆基地上盖物业。进行一系列的分析发现几个特征,第一,这类的物业未来全国的市场还是很大的,每个城市都有地铁,都需要停车场,调度场,维修场,将来可能是万亿级规模的市场。

  第二个,过去大家都比较强调周转,而这种项目的周期是很长的,一般企业不愿意干,过去还有少数几个企业干了十年的时间,这样就累计了一些团队、数据、经验,这些经验到今天随着风口的到来,可能会变的非常有竞争力。

  前两天经常看到轨道交通领域这样那样的事故,也提示我们作为专业的以轨道交通临近或者TOD为主的开发公司,核心竞争力在今天是有价值的。

  第三,所有的TOD+的概念,给我们未来和新经济提供了很大的接触的贡献,我跟他们也聊过,他们有很多想落地的想法,新经济大量的基于互联网,互联网很多的延伸要跟线下结合,这些跟线下结合的过程,作为新经济体来说,并没有这样的团队做这个事情,谁能够走的越前,越能够跟这些新经济体做一些互动,了解他们的价值观和他们想做的事情,最终共同把这样的一类物业开发出来,未来是很有前景的。

  我们开玩笑说,随着开发商限房价,竞地价以后,装修的市场彻底释放出来了,没有开发商做高端的装修了,因为你毛坯房的价格已经跟周边的二手房倒挂了,将来装修一定是风口的。

  房地产企业不办媒体,李伟天天搞直播,搞轻工业,包括欧阳总,也有欧阳先声的公众号,风口无处不在,关键是真正的痛点,真正的需求,这么大的产业链,十万亿级的,将来一定会进入很专业的分工,这样专业分工之后,什么是你的专业,什么是你的核心竞争力,抓住这个就是真正抓住了风口。

  武磊:一轩总的观点我非常同意,十万亿的市场空间里面,风口无处不在,中国这样广袤的经济体里面,风口在不同的区域里面存在不同的形式。

  几个大的方面来讲,几个观点我比较同意,第一个是租售并举一定是未来相当长的时间内会成为房地产行业很大的风口。第二个,我认为的消费升级,这个里面更多的还是体现在人民群众日益增长的居住改善的需求与开发商相对比较落后的生产手段的矛盾,这可能也是未来很重要的产业的风口。第三个就是行业的趋势,集中度越来越高,不停的加速集中趋势下,可能会给一些企业带来了新风口的机会

  对于我们和昌还是200多亿的公司,我们更多的考虑自己的战略和布局,在力所能及的业务范围内做一些提前的储备和发力。关注的点就是刚才嘉宾提到的关于租赁市场,长租公寓,也许不一定是公寓,而是很多城市推出的租赁性住宅,自持性住宅,包括刚才我讲到的,我们是不是开始关注城市的中产满足基本需求以后,有升级居住、配套、升级服务,升级周边的生活设施的需求,这个里面也需要我们做一些资源和精力。最后就是集中度的进一步的集中,也需要一些大的动作,实现我们在这个集中度过程中扮演着不要被别人集中的角色。所以我觉得作为我们是这样的考虑。

  核心的能力,第一个是我们的经营能力,随着行业的平均收益水平逐渐的降低,会有很多的原来赚惯了高收益的,很舒服的同行慢慢的撤出这个行业,这个时候需要我们从经营效率,经营水平,包括我们的长期持有的资产运营能力里面要一些超出同行和社会平均水平的回报。第二个是跟金融和资本对话的能力,能不能让我们在这个过程中,借助资本和金融的力量加速我们认为有价值的新的风口上的布局,这些都是我们现在需要考虑的内容。

  主持人:夏总能介绍一下房地产资本市场的表现吗?

  夏磊:港股和A股走出了不一样的行情,A股的大牛股和H股的大牛股,新城控股A股涨幅第一,H股涨幅第五,A股和H股的估值,一直以来大家都觉得很低,但是我们想想07年的时候,我们是给到保利90倍,万科80倍,金地70倍,现在我们给到A股17倍,就是大牛股了,因为整个行业发生了很大的变化,房地产行业从成长性行业变成了周期性行业,这两个区别在于成长性行业增幅非常的惊人,越买越便宜,我90倍买你,10年之后就10倍了,你收益稳定,但是还是会受到政策的干扰,目前的A股地产行业就是十几倍的估值。

  今年的港股地产走出了一波大行情,去年的时候去香港和台湾路演,客户都说港股地产给到2到4倍,因为地产股我们觉得分红比较好,就当成一个分红的股票拿,但是今年为什么走的这么好,我刚才说,既然变成了周期股就受政策的影响,今年的政策是对三四线利好,但是港股的地产公司恰好契合了这一点,新城三四线做的很好,但是今年的A股是一二线打压的比较厉害,估值上受到了压制,为什么新城在A股上也很好,就是因为他们今年拿地扩张的速度很快,因为今年新城也两个特征造成了A股和H股都是大牛股,大家很多的地产股就比较惨,港股高的十几倍,低的二到四倍也是比比皆是

  主持人:地产论坛里面很少请到专业的证券人士沟通,但是中国136家的上市公司,2017年我们国家前几名的公司都在港股,融创、碧桂园、恒大,他们的涨幅非常厉害,对公司的价值也是非常大的支持。下面请师老师,本身也是互联网研究的专家,您从互联网研究者来讲,房地产企业的品牌与形象,在2017年,或者之前是什么样的品牌和形象呢?

  师曾志:其实品牌和形象更重要的是里面驻足或者附加的价值观或者你这样的风格,或者给人带来的想象的东西。品牌的问题最重要的还是企业的气质或者企业如何在一个互联网时代下如何思维的,我在这里面觉得品牌让我看到的更多的是不确定性,这种不确定性让我看到一些品牌活在七八十年代,有一些品牌活在九十年代,同样的时间和空间里面,品牌折射的东西确是一个企业思维方式和认知方式具体的体现。

  我特别想说,其实品牌不是单独拎出来的,一定是跟发展的战略和整个房地产业发生的翻天覆地的变化,跟我们看到的这样的一个新的一代,在互联网环境下成长起来的一代,他们对于住房的追求。

  很多层面来讲,依然是用不确定的思维在探讨一种确定性的东西,如果没有说清楚,我特别想告诉大家其实我们说的认知方式,最重要的是讲故事的方式,你让谁去信,我们很多品牌讲故事讲完了只有自己信。

  加拿大有一个媒介学研究的人说过一句话,对我的影响特别大,鱼到了岸上才知道水的存在,鱼都要死掉的时候才知道水的重要性。所以品牌不再简单的是我们看到的东西,更重要的是我们看不到的东西,而且今天整个的品牌塑造,就像刚才我听了很多的房地产商从各个角度讲他们的创新,他们的发展。

  其实创新和发展就是品牌背后最重要的支撑的东西,而且也是品牌能不能走远,能不能赢得八十年代、九十年代年轻人的喜欢,这种个性性的差异性的需要,一定会影响到投资的市场,房地产本身的市场以及一系列的革命的东西。

  简单的说品牌不简单的是我们看得见的,树立在什么地方的,最重要的是在人心当中,符合现在具有购买力、符合一种新的生活方式的,这样的一种品牌的力量。

  主持人:胡总请您谈谈租赁行业或者经纪行业现在的新的方向?

  胡景晖:刚才姚长盛说你们都上市了,不要去抽奖。今年很大的事件就是我爱我家作为国内的经纪企业,也是国内最大的长租公寓的运营商,通过跟昆百大A的重组,成功登录了主板市场,有经纪行业在美国上市,私有化撤退回来了,也有一些同行在中小板,做一些经纪评估,也有一些进入长租公寓,包括Q房网也是通过中小板重组,但是以存量房的经纪交易和长租公寓运营为主的国内大型的经济公司,正式的登录国内的A股主板市场,我爱我家应该是做到了第一。

  我们确实进入到后开发的时代,国内目前已经超过20个城市存量房的交易超过了新房,北上广深更是新房和二手房交易不再一个数量级的关系了。

  领域就是我们关心的长租公寓的市场,今天讲了很多,我爱我家从2000年进入这个行业,我们已经做房屋托管,租赁运营17年,目前落地全国13个城市,25万套,50万间,应该是最大的规模

  当然了,我们也有新房业务,海外房产的业务,包括我们跟昆百大的重组也看到了,林林种种,中央出了58个跟租赁有关的政策,股价来看,很多跟长租公寓以及相关行业有关的股票都有很好的表现,超出了房地产行业平均的表现。

  再加上二手房交易,可能未来在房地产证券板块或者股票板块的估值上,权重谁占更大的比例和谁有更大的想象空间和增长的潜力,慢慢的经纪行业,长租公寓的行业会占更大的想象比例和发展空间。

  主持人:到年底了,我们也预测一下明年的情况。明年的租赁行业或者经济行业有什么样的重要的事情可能会发生,或者什么样的趋势会很明显?

  胡景晖:最大的还是资本+技术的推动最重要,这次我们的重组对我爱我家有一个更好的表现,应该会注入更多的资源。另外就是技术,今天也是新版网站上线,也有新的APP上线,帮助小白的购房者了解房产交易的知识,也有地图,免骚扰式的跟客户沟通。所以未来技术和资本将极大的改变原来我们认为经纪行业就是二手街头很多门店,穿着西服骑电动车的人,会发生很多的变化。

  这个行业需要很多破局的地方,08年我们参加了北京市的公租房的论证,我们去三亚说要搞一个课题,当时说发展租赁市场没有问题,就是谁来做房东,那时候我不去做公租房,给一些老百姓提供一些小的房子,就不用这么费劲的发展租赁市场,目前的资本收益率,以产权买一套房子出租,投资回报率在1.2到1.5%,有一个开发商说一次收十年房租,120万的押金。

  杨博士也说到了N+1的问题,除了产权形式,包租形式也有问题,不把客厅隔成房间,运营商也算不过帐来,未来在房屋租赁,2018年可以实现,长租公寓运营,国家统计局开始,国民经济里面新设一个产业类别,减税、政府补贴或者提供一些低息贷款,商业的所有的系数都会改变,就不是今天发REITs或者ABS解决的问题,整个行业向这方面倾斜,未来的长租公寓或者租赁层次就会形成,这会给行业带来很大的发展机会。

  另外,明年的二手房交易会释放出来,长期来看,在更多的存量房的交易包括改善的层面还有很大的市场空间,明年仍然是主流方向,房屋的持有运营和交易仍然是非常值得期待的两个方向。

  主持人:你提到分期的长租公寓,会有政策上、标准上的制度带来机会,第二个资本和技术推动行业的进步。师老师,您认为2018年互联网和品牌的角度会有什么样的趋势和变化,跟企业有什么好的建议?

  师曾志:特别简单,除了资本和技术的推动以外,还有一个是想象力,我们一直谈的,住房到生活方式,我们如何把生活方式用更好、更丰富的讲故事的方式真正的落实到技术、资本,房地产的开发以及买卖的过程。

  刚才我看到了吾悦,我跟博士生发,一定要对这个案例进行调研,因为他们做社会的公共空间,社会的有机团结,这是博士生的论文。房地产界不是简单的谈利润的问题和效率的问题,最重要的是能不能贴合人的需求,能不能抓住内心需要的东西,房地产的命运,如果抓住了这样的个体的需要,命运一片绚烂。

  主持人:夏总预测一下明年的资本市场热点在哪里?

  夏磊:我回想一下地产大牛市,应该是2014年到2015年,整个地产板块都有结构性的行情,都获得了超额的收益。背景是什么呢,刚才说了政策决定了周期,2014年到2015年,我们知道14年放松限购,930放松了限贷,再到16年二月,减少了交易的税费,整个宽松推动了地产的大牛市。明年我们可以预见应该不会有这样的组合拳出来,整个地产板块很难有一个超额收益。这是我的第一个判断。

  但是我们说,忘记你心中的牛,忘记你心中的熊,选取最有价值的,这个最有价值的是什么呢,还是分类的,对于大的开发商来讲,第一要看规模,第二看品质,因为我们服务的客户主要是公募基金,这个市场上只有5%的基金经理经常买地产股,95%的基金经理不买地产股,除非这个板块出现结构性机会的时候,有板块配置机会的时候出现,他们会买大家听说过的公司。等到整个地产板块结构性机会出来的时候,他们根本来不及计算地产公司的土地储备都有多少,对于大开发商来讲,要提升估值第一看的还是规模,第二还是批派。

  对于中小公司来讲,首先是有特色的发展,比如说京投发展,非常好的做地铁上盖的,我不会给你开发的估值,我你稀缺的技术和土储资源,和很大的想象的空间给你这样的估值,但是很小的开发商来说,也许明年销售增速是200%,但是你的利润是一次性的,房子卖了之后不可持续,小开发商要提升估值,要更改赛道。

  主持人:所以做房地产开发跟资本运作是两个完全不同的领域。武总,你讲讲对2018年的预测和看法。

  武磊:首先一个大的预测,刚才夏老师的说法我非常的赞同,明年不管是资本市场还是房地产实际的市场,都不会出现很大的牛市,包括今年很多的限制性政策,明年也是大概率的存在下去,而且会存在一段时间。

  我觉得对于地产行业的从业者来说,作为我们房地产从业者来说,明年应该还是一个努力的练内功,打基础,奠定我们在下一个正常的市场周期来到的时候,去做好准备。这个过程中需要从几个角度做好准备,比如说跟资本市场的对话,比如说运营效率和运营能力、运营水平,收并购的能力,租赁市场等方面做一些准备。

  明年大概率事件就是成交会比今年打一个八折。而且区域市场分化会越来越严重。

  高一轩:夏磊是特别著名的任泽平老师的同事,长期在一起工作,所以一听说话的风格就犹如任老师的音容笑貌还在我们身边,也是我的师妹,很熟悉。

  明年我判断,如果调控政策持续,肯定会有几个事情,第一个是限房价、竞地价以后,政府的财税会受到比较大的影响。政府的财税受到影响之后,转移支付肯定会出现变化,这也是肯定的。但是会有一个变化,我们现在的大部分的三四线城市房贷的支出在家庭支出里面排在第四到第五位,前三样都是消费。如果这个情况持续,特别是北京 ,原来是高房价开发商收走一部分,税收拿走一部分,如果交易减少,这些人肯定进入消费领域,现在很多的地产商开始投一些跟消费领域有关的事儿,教育、养老、长租公寓,都是跟非领域息息相关,包括商业,这些明年会走牛,基础端的消费已经有了,这块可能是明年比较明显的趋势。

  以前我觉得很多时候是地产商是办社会,地产板块什么都要有,自己的长租公寓的品牌,自己的餐饮品牌,将来可能会变成多元化的角度地产商投社会,可能会有很专业的团队和品牌加入进来,资本市场进行结构性的投资,把地产商宝贵的不动产资源和这些品牌和运营相结合。

  有一些地产商多元化之后,可能会自己跑的非常好,但是对于一些开发商会选择物业端,资本端做两次收益,增持或者退出的动作都有可能。

  现在还差一个房产税,所以整个行业判断利空出尽之后就是利好,明年转移支付这块,消费端可以发力的话,跟地产相关的衍生行业都会集体起来。

  袁春:很难预测,谈一下个人的经验,对房地产来说,无论是自住还是投资,大家都希望买在低点。这么多年我一直配合做证券的,我炒股票从来没有赚钱,可能是近水楼台先得月,地产方面投资还是有一些收益,中国的投资真的很少,住房还是难免有一些投资属性的。我自己做一些房屋,每年都有一些置换,一个观点就是我可以看得见,摸得着的,你投资一定是跟自己的生活相关,包括住房、商铺,肯定不会买某某一些地方,根本不熟悉的地方,你说未来有前景,我肯定不会买,因为房屋的交易非常的麻烦,无论买还是卖,都非常的麻烦,你赚了一些钱,但是折腾这个事情可能不愿意,无论是自住还是投资,都是要看跟自己的生活相关,对市场的预测很多专家都会预测。

  欧阳捷:昨天我们在周末发了一篇个人微信,讲到美国发起的三大战役,加息、减税、缩表,对于中国的影响是带来美元回流,美元升值,相对人民币是贬值,对中国的冲击非常大。

  在这种情况下,中国唯一能做的事情,能不能跟随减税?是不是会继续加息?是不是会采取一些抑制资产泡沫破裂的手段,我相信都会。

  明年的市场,第一不能捅破泡沫,调控大家不用多想,一定继续严控。第二个,明年房地产市场机会有两个点,第一个点是在于都市圈,都市圈的概念跟国家发改委所说的城市群的概念不一样。城市群是竞争关系,都市圈是微信圈的朋友,我们是合作共赢,互惠互利。怎么做到这一点呢,就是基础设施的互通互联,北京的地铁,轨道交通,高速公路通到大厂、香河,这个时候北京的产业就愿意导出,人口就愿意出去,那个地方就不会成为死城,周边的中小城镇用他们的资源跟大家进行置换,大家共同发展,北京的周边可以做很多的产业小镇,特色小镇,做一些当地的居住小区,教育小镇,创新小镇等等。

  未来的都市圈周边是非常大的机会,但是前提是我们的交通要打通,公共服务一体化,如果能做到这一点,像十九大报告提出的,都市圈建立以城市群为主体的大中小城市和小城镇协调发展的新格局。做到基础设施互通互联,未来的都市圈周边的中小城镇就可以融入都市圈,成为大的发展的机会点。

  第二个,非都市圈的城市怎么办,有大量的三四线城市,现在目前只有一个机会,就是通过拆迁改造,货币化补偿带动当地的房地产发展,如果抓住这个机会,对很多企业来说是有发展空间和机会的。

  第三个,未来租赁住房市场可能会带来消费升级,因为我们不买房子了,多出来的钱干吗,就要消费,消费就要到吾悦广场的,这样的商业地产就是我们未来的商业的新机会,新空间,也是一个新风口。

  主持人:在座的嘉宾对房地产的新的风口,新战略,新思路都做了各自的阐释,包括欧阳先生讲到的城市的机会,企业的机会,包括袁总提到了自己,我们有很多的风口,但是住宅依然很重要,跟着风口走,可能就把自己的事儿耽误了。我们要把内功练扎实的,很多的还是基于原有的住宅,把快周转做的更扎实。高总讲了很重要的,未来的房地产一定是差别化的,寻求自己独特竞争力的,要么大到足以大到宇宙级,要么小而美,你无法复制,这是两个趋势。夏每年也讲到了资本市场如何估值,看待我们。房地产我们在资本市场的行动是不够的,比起别的行业,我们的估值,资本运作也好,投资人主动了解我们,都做的非常不充分。我们在香港拜访一些基金经理,对中国的房地产市场都不是特别熟悉。师老师也谈到了互联网下看我们的品牌是有规律的,我们应该关注品牌的属性,关注品牌对消费者的痛点的打动,而不应该回到传统的品牌认知上。最后胡总谈到了未来的租赁行业或者经纪行业和资本市场的高科技的结合,也许会产生一个更加有形象空间的内容。

  今天我们各位嘉宾的分享,希望给在座的各位带来更多的启发,也为行业2018年带来更多的好的运气,谢谢各位嘉宾。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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