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杨现领:租赁的发展是全产业链效率提升的过程

2017-12-11 17:34:04 和讯房产  又又

  和讯房产消息 当前中国正在快速进入存量房时代,房地产市场的运行机制和逻辑也随之发生重大变化。今年7月,决策层发文大力推行租售并举的住房制度,这被视为中国房地产市场的新方向,房企、银行、互联网巨头从中嗅到商机,住房租赁市场正以星火燎原之势发展着。

  尽管租赁市场正在成为群雄争霸的试炼场,但目前市场呈现怎样的特征,各方资本以怎样的姿态上演新一轮跑马圈地,未来行业如何发展,仍是各界关注的焦点。在12月11日举行的和讯网第十五届财经风云榜暨第八届地产金融创新峰会上,链家研究院院长杨现领就住房租赁市场的新形势与未来趋势,进行了现场分享。


  租赁市场是更加市场化的市场

  杨现领认为,租赁市场是更加市场化的市场,它内在的规律是非常明确的。

  具体来看,租赁市场的租金上涨有一个明确的分布规律。从统计来看,长周期上,租金收入的弹性就是1附近。也就是说,租金的涨幅跟收入的涨幅比长期来看,大概等于1。一线城市1.2到1.5,二线城市在1到1.2。还有很多三四线是负数,收入增长,租金是下降的。这样的城市不适合做租赁,这是第一个规律。

  杨现领表示,租赁市场的发展或者不发展,跟市场、需求的关联度最高,不会因为政府的鼓励,各种纷繁复杂的政策的变化而让这个市场发生翻天覆地的快速的变化。

  杨现领分析称,2017年以来的一系列针对租赁市场的政策带来的结果是供给的放量。供应量增加了很多,集中式公寓、分散式公寓等,形成了非常多元化、短期内快速放量的供给端市场。但是需求没有启动。而需求只跟随收入而变化,需求不能释放的时候,供给就没有办法被吸收。

  基于此,杨现领认为,中国的租赁市场的崛起一定要有一个条件,就是需求的启动。而如今,租赁市场最大的问题就在于政策刺激了供给,但对需求实质性的改进并不显著,租售同权目前没有特别明显的进展。

  “租金如果不能够开启一个相对来说比较合理的上涨的趋势,如果租赁的需求不能有效的打开,那么我们今年政策刺激带来的一系列供应的放量将会成为潜在的风险。”杨现领表示。

  如何刺激需求端发生变化,杨现领给出了他的建议。比如说租金的抵税,第二个是货币化补贴,还有可以借助金融手段。

  链家的调研数据显示,21%的租客会在未来的五年内考虑买房,买房的核心原因在于教育和医疗,而这些正是目前租客不能享受的权利。同时,21.7%的租客群体总体上并没有在未来五年进行储蓄,进行购房的长期可持续规划,这是租赁市场面临的现状,租赁市场目前还处在一个需求弱、有效需求不足的阶段。

  此外,租金方面,定价和距离有一个非常明显的梯度关系。以上海(楼盘)为例,内环是租赁需求最旺盛的地方,往外几乎没有什么需求。因此,集体建设用地入市做租赁,开发商持有土地等等,但是这些供给如果不在市中心,谁消费,由此产生的潜在的租赁库存,也是一个比较大的问题。

  “这个行业有一个很简单的规律,如果出租率不能超过92%甚至更高,运营就是存在问题的,”杨现领介绍到,今年自如管理了五十万间房源,北京(楼盘)市场的出租率在97%以上,但是现在布局租赁市场的机构运营状况,供给的消化能力如何,都是值得考虑的。

  对于未来租赁市场的发展趋势,杨现领认为,B2C的崛起会吸引更多资本相继进入这个市场。人口净流入的规模、房价水平以及租金上涨的可能性,是判断一个城市是租赁市场前景的关键因素。

  租赁企业应关注三个“一亿人”

  随着以家庭为单位的租赁人群的增加和全年龄层的单身化,租客的需求产生了变化,如何破解“三个一亿人的住房需求”也成为企业面临的重大课题。其中包括8800万的跨省的人口,及2200万的跨城的流动人口,他们的境况是持续恶化的,未来,他们可能住的更远,更隐蔽,如果他们想留下来,就必须面临高租金的情况。

  第二个,一亿单身独居人口的住房需求,杨现领表示,未来会有近1亿的各个年龄的单身人口,他们的租赁需求今天完全没有被覆盖,但从单身人口占比较高的日本、美国等国家来看,今天国内开发商设计的单身公寓与设计需求存在很大差别。

  同时,未来一亿老龄人口的养老的需求也是租赁市场运营方必须考虑的问题。

  为满足租客需求,推动行业的共融和发展,所有的参与者都应该提供相应的价值服务,提供靠谱的产品设计、户型,让年轻人获得有能力支付的,有品质的产品,此外,也要给予租客提供有效的金融支持。“租赁的发展其实是全产业链效率整体提升的过程。”杨现领表示。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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