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博鳌21世纪房地产论坛第17届年会正式开幕

08:50 - 09:00

和讯小编已经抵达现场,大会即将开始

09:10 - 09:20

主题论坛(Ⅰ)——城市的生长与更新:请叫我运营商

参与本论坛的嘉宾包括如下:

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌先生

柒壹资本集团创始合伙人、董事长 张春华先生

途家斯维登集团总裁 丁小亮 先生

蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁 杨晓初先生

协信控股集团有限公司常务副总裁 曹志东先生

金地集团产业地产公司副总经理 严其发先生

嘉丰达资产管理有限公司执行董事 汪浩先生

链家研究院院长 杨现领先生

09:20 - 09:50

刘洪玉:城市的生长与更新:请叫我运营商

从城市更新的话题去看,城市更新不是新的话题,从最早有记录的更新是1805年的英国的城市更新的项目。从那个时候开始,城市更新一直贯穿城市发展的整个过程。我自己的回想,中国的房地产业的发展的起步,是始于城市更新。最早我参与北京1992年的土地基本地价的研究,形成了北京市的基本地价,指导土地出让的活动,全国也是类似的。最早的土地出让的热点在什么地方呢?是在王府井大街等等。包括上海,也都是从繁华的商业区域城市的中心改造开始。

随着经济社会城市的发展,承载能力的提升,大量的人口进入城市,我们的城市除了在市中心的改造变得不足够了,城市开始外延发展,我们叫城市的扩张,占用农村的集体土地,变成了城市的国有的土地。在这个过程当中,我们又建了大量的城市空间。现在从总量上来看,空间基本均衡,当然也有结构性的短缺和结构性的过剩。

所以在这个时代,我们又开始把目光转向城市的中心,这种更新也不一定是拆了重建,也有可能是建筑空间的利用。怎么能够让我们的城市得到进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点,早期,更多的是土地的再利用,建筑的更新、改造、重建。现在越来越多的把城市中心定位得更多多元,包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复,包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续。过去的再开发的模式,也变得了整治改善和把控的模式。

在城市更新的过程中,我们也可以看到,最早的城市更新是由市场力量推动的,我们可以设想,九几年的时候,很多城市更新的项目是由市场力量的被动,那个时候我们有市场的空间。但是后来的难度越来越大。所以我们城市的更新,过去我们的方式是说,市场发展到一定的程度以后,这个地方的地价提高了,这个地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越来越感觉到,我们的价格已经足够高了,但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。

在这个时候,我们就遇到了城市更新里面非常重要的问题,政府在这里面如何参与、如何创新城市更新的组织模式,包括融资的模式等等一系列问题。城市更新的需求,也跟市场发展的新阶段有关系,新建的投资,不管是居住,还是商用的房地产的投资,基本上到了一个瓶颈。我们再往上,只能使过量的供应过分的增加。

大家刚才看的表,世界上住宅投资占GDP的比重,什么时候是合理的比例关系呢?是7%—9%,指的是城市城镇化发展最快,住宅需要量最多的阶段。我们过去20多年的时间,长期的保持,最近几年这个比例已经超过了10%。所以,如果再沿用这种外延开发模式,这个市场应该是不再支持的。

包括我们的土地供给也是。过去我们是外延扩张,现在可能更多的是转向内涵式的发展,充分的利用低效的土地和闲置的土地,然后利用和改造。房地产有一个非常重要的特点,自然寿命周期比较长,能够在一个自然寿命周期里面获得若干个经济寿命周期,每一个经济寿命的周期,都是需要我们的改造投入。

基于这样的大背景,越来越多城市推出城市更新的发展规划,大家看到深圳的城市的更新的“十三五”规划,广州的规划,越来越多的城市在开始更加多的关注这些问题。城市更新涉及到比较复杂的土地权利整理的问题,所以政府的参与变得非常的重要。

大家一提到城市更新,就提到日本的土地再生机构(音),它参与到城市更新的领域,包括这里面讲的4个方面,一个是居住环境,灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域,它也不完全是传统概念上的拆了重建土地再开发的模式。它的发展过程,早期也是从公共住宅的开发建设为主,现在慢慢的演变成为现在的更新的机构。

市场当中很多更新的项目,很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新,在这个过程当中,面临的关键的问题,一个是要有规划和计划。另外,它要有好的组织的形式,还要有比较好的融资的模式。再是政府的角色,要让城市更新得以持续,城市的领导的能力和参与是非常的重要的。还有是市场的影响,另外是各种各样的目标利益的协调和统一。比如说我们的经济社会环境,如何把它统一起来,如何把这种更新和扩张模式统筹起来。有很多学者的研究,发现扩张来得比较快,扩张比较快的城市,领导升迁的速度也比较快。我们过去比较注重GDP的模式,但是现在也在调整这个模式。

行业里面比较关心的一些问题,城市更新过程当中大家关注的问题涉及到刚才提到的一些方面的更细化的问题,时间关系不多讲。不同开发的模式和内容,如何对应融资的方式等等这些都是需要研究的,包括更新当中的内容和技术。各个地方都在总结城市更新,以及一些成功的案例,如何推动这些成功案例的效果去引导城市更新的行为。

城市和运营服务商的关系,大家越来越关注自己是运营服务企业。这里面的差别,一个是拥有者,一个是资产的管理者,这两种角色,有的时候是合一的。但是有越来越多的趋势,这两个要分离,所以,实际上资产的运营管理和房地产投资金融的创新工具的使用,是密不可分的。运营服务商更多的是基于房地产的运营和服务。咱们的话题是城市更新,更新过程中会产生很多过刚才说的完全的私营、可以市场化,有的是半市场化,有的是公共体,这里面,我们可以把投资者单独拿出来,让它持有投资。我们需要有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者,去负责房地产或者是资产的运营管理。

我们要完成相关的常规性的管理的工作,还要完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及组合投资管理3个层次上,很好的去协议组织好。运营商我们如何建立起我们管理的标准?如何建立起和不同层级管理的联通关系?随着市场的发展,还会有进一步的提升空间。

我就讲这么多,谢谢大家。

09:50 - 10:20

顾云昌:运营商要为中国的城市更新和城市转型服务

城市的开发商是开发销售,城市的运营商是管理运营。既然叫运营商,开发的任务还在我们的身上,但是后面比前面更难一点,所以我们要认清楚我们的定位,我们不仅仅是开发商,而且我们是运营商。

今天我想讲两个题目,一个叫城市的成长,第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。

大家知道,过去30年,特别是最近10年,最大的、最常用的词,或者用两个词来概括就是高速;一个字是快。房地产也是其中之一,进入了快的市场,城市化进程很快,经济发展很快,城市摊大饼摊得很快,开发商的盈利也很快,千亿俱乐部越来越多。最后,老百姓最痛恨的是房价涨得很快。

那么,新常态,我认为是一个升,一个降。降就是速度降下来,升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口,房地产有两个风口,一个是今天上午讨论的城市更新,一个就是更大的风口,就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起,为什么城市需要改造和更新呢?

首先,城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的,它就是城+市,城是什么?古时候人们住在一起,要安全,做城墙,住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办?需要接头设市场,有交易,把第一产业的东西拿到城里来,城里人打了一个铁,这是第二产业,通过市场第三产业,然后交易,交易的地方是叫市,城市、城市就是这样形成的。

其次,产业多样化功能外溢化。现在的城市,对于周边农村的辐射,外溢越来越多,这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体,有个性也有共性,共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性,这是对城市的简单的理解。

城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀,产业不断的丰富,收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程,从目前来看,我们看到了经过了4个阶段:第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程,这个过程早就开始了,房价涨得过快跟城市化的过程有关,我们把土地都给了特大城市,一些二线城市的土地供应不足,土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈,比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段,我也说不清楚。

还有是3个产业的演变,从一二三到二一三,再到三二一,这个过程当中,慢慢的演化,最后第三产业,比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%,第三产业的贡献越来越大,第一产业越来越低,然后是第二产业,第三产业,后来慢慢的第二产业快点,第三产业又超过了第二产业。

我们看到城镇化进程当中,一个是人口的变化,一个是产业的变化,就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中,应该顺应规律,支配资源。京津冀为什么发展,资源是有限的,我们把资源进行优化配置,城市活力更大,老百姓的生活更高。我们归根到底,我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律,然后要进行优化资源的配置。

新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢?因为,我们过去的城镇化当中,更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载,所以中国的城镇化提出来,两个目标,第一个目标是新型城镇化,这和传统有什么不同?新型民城镇化,新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人,提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说,新型城镇化的目标很清楚。

那么,市民化有5个要素,我们作为房地产人,作为运营商,一定要想到我们的目标,比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等,当然还有住房问题,首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中,如何把要素解决掉。共产党的目标就是满足人们对美好生活的向往。我们的目标是什么呢?我们的第一个目标是温饱问题,第二个目标是白加黑,现在叫手加脑;第三个奋斗目标,房加车。

现在我们面临城市更新的阶段,面临建设特色小镇的阶段,面临新常态,我们的奋斗目标是什么?也是两个字,叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求,精神需求是除了物质需求以外,我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。

接下来讲城市更新,城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造,刚才刘主任讲了,新加坡,他们有两个机构,不像我们现在叫住宅局或者是房地产司,旧城改造又有专门的机构,说明他们的城市更新早就开始了。

首先,以发展产业为先导的城市更新,以深圳为代表,它更新的目标主要是焕发经济的活力,利用城市的土地,更新改造,使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新,这样的更新是存在于初级阶段。

那么什么是高级阶段?发展到今天,我们如何来搞好城市更新,我想从4个方面发表我的看法:

第一,要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新,通过我们的城市更新,能够把我们的土地价格充分的利用,符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力,我认为是产业发展。长三角也好,渤海湾也好,如果没有产业的发展,就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活,一定要落在人的身上,提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。前天,我在江门市,广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导,他对整个广东生十几个特色小镇也好,城市更新提出了一个要求,每一个城市的特色,每一个城市的文化,都要发挥出来。我认为,产业发展了,生活改行从善,要和文化传承结合在一起,才是我们的目标。

第二,优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先,要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见,中国的产业化和城市化比较而言,产业发展了,但是城市的发展速度慢。反过来,我们土地资源,从上个世纪80年代开始到现在,城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度,大概快了25%,人口增长了50%,土地增加了75%、75%,所以说,土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题,我们的土地资源配置当中,我们的建设用地,一般占到城市建设用地的20%。但是,纽约东京这样的国家,工业用地只占到整个城市建设用地的5%,一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高,而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车,最近有一个数据,我们的人口密度很低,50个人口密度最高的省市,人口密度最高的城市是郑州,每平方公里1.5万人,接下来上海的人口密度是每平方公里3800人,广州5900人,北京1500人,是郑州的1/10。到目前为止,我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数,但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大,但是堵车叫首堵,这个是不可理解的。说明我们的结构不合理,现在房价涨得很快,因为这些地方没有土地供应了,大宗城市的土地资源错配了,加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。

我们还有一个数字,我们全球60%的高楼,是在中国,好象中国的密度很高,但是我们的经济GDP的密度,每平方公里上的GDP产值,深圳是9.76亿元,上海是4.2亿元,只有深圳的一半,广州是2.6亿元,北京呢?找不到。所以,我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态,那要不要更新?在新常态寻找新的动能,要资源集约化。那么,土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用?我们要促进产业结构升级,才能提高我们的单位面积的GDP,更好的提高我们的生活水平。

中央早就做出了决定,要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对,我们只注意发生了这样的错配,行政支配资源的时候,没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛,什么原因?就是市场化配置。它不是政府去弄的,它主要是让企业之间,搞城市更新的运营商和开发商,和当地的土地使用者,两方做谈判,签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。

我们今天说的供给侧改革,我看了一篇文章,一说供给侧,首先是想到产品的供应、结构的供应,提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率,但是,这背后是什么?背后还有一层意思,要提出它的质量的效益,必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革,可能今天配置好了,明天就坏了。所以,机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革?第一个是结构性的改革,第二是两个方面,一个是供给的质量和效率,第二是供给的体制和机制的改革。

第三,要以可持续发展的理念推进新型城镇化。因为我们城市的生长,城市的更新,就是新型城镇化的过程。我认为,可持续发展的理念,要看增量与存量,既看帅哥,又要键老;还要看绿量和质量,既要GDP,又要土水气;还要近期与远期,既爱自身,又子孙。什么叫可持续发展?很简单,不仅要这一代人健康成长,生活得很好,而且是后代,世世代代,我们要为子孙后代思考,这就是可持续发展。

第四,要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务,我们过去讲的是开发商,不动产的开发和销售,运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都,都专门搞了楼宇经济研究会,专门研究楼宇经济的,楼宇经济不光是从物业管理,把它潜在的潜能发挥出来,保值增值。还有资本运作的杠杆和风险,大家都比较关注金融工作会议,主要是防范金融风险,还有金融改革等等。那么,金融这个问题,是非常重要的问题,和房地产金融非常相关。大家看到了万达和融创资金的买卖,背后都是金融。还有PPP和大数据,在资产运营当中,在金融运营当中,民间资本,公私合营,这给很多民营企业创造了许多的方便,把资本运作和资产运营结合起来,我认为就是最好的。还要利用大数据,因为城市更新比一般的开发还要大得多,城市更新的产业更多,在更新换代,在经济转型当中的许多问题,必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题,什么地方出了故障,都可以通过大数据来分析,这是为资产运营创造了很好的条件。

所以,为什么请叫我运营商,我不仅是运营者,也是服务者,这个服务是为中国的城市更新服务,这个服务是为中国的转型服务,这个服务是为老百姓的美好生活服务,谢谢大家!

10:20 - 10:50

严其发:城市运营商时代的金地产业发展实践

首先,大家都知道,我们是传统的房地产开发商。在很多人眼里,对金地的印象是什么?基本上,一提到金地,想的都是名京、梅陇镇等等,第一个印象就是我们的地产项目。还有一些人也知道我们有写字楼的项目,比如深圳中心。但是这些,是不是完整的金地?实际上,现实中的金地是怎么样的?借此机会,我想跟大家做一个分享。

从1988年发展到现在,金地集团到目前为止是有两家上市公司,一个是在A股,另外一个是在香港。金地集团发展到现在,是有29年的历史,连续13年是“中国蓝筹地产”,我们也进入了1千亿的阵营。这是我们金地集团的大致情况。另外,我们的商置,我们收购了一个香港的公司,变更过来就是成为金地商置。

大家看到金地,第一个想到的是住宅项目,但是实际上,我们集团发展到现在,是有7大板块,有超过15个细分。从城市运营的角度,作为开发商也好,作为运营商也好,其实要做的事情,至少在我们看来,远远不止是传统的住宅的开发。金地在这块的话,除了传统的业务之外,包括写字楼、酒店等,我们还有儿童拓展中心、幼儿园,甚至是餐饮,我们也都有做。包括我们的网球体育类的,同时我们还做联合办公,包括长租公寓等等,也是金地在城市运营的角度,做的事情。

其中有一个比较重要的,也是今天我想跟大家重点分享要做的事情,就是产业。我们从运营商的角度,或者是业务,产业是我们目前最关注的。去年,林董事长,也是在博鳌的房地产论坛提到了,我们对于产业集团核心,从产业地产角度来讲,它是我们接下来几年时间里很重要的一件事。

为什么我们会选择产业作为我们很重要的业务板块?总的来讲,有3个方面思考:

第一,政策导向。尤其是这几年密集出台的政策,从国家层面有四大战略,包括刚才嘉宾提到的新型城镇化的一些发展战略,还有“一带一路”的战略,还有创新区的发展战略等等。这些从国家层面的战略来看,大家如果有关注这些战略的话,会发现,最后聚焦的重点,就是怎样把产业做起来。传统开发企业也好,还是经济转型升级大环境下,我们要考虑的话,就是怎么样能够更好的响应国家的政策和号召,我们能够做什么事情?这对我们来说,虽然会有一定的挑战,但是我们也会做下去。

第二,市场驱动。这有3个角度,一是国内的产业升级,或者是转型带来的对优质载体的需求。我们前面经过了大量的研究,发现对这种优质载体的需求比较旺盛,比如对科技,这些都是对产业做的服务。二是产业地产本身的价值的重新发现,大家拿住宅地,基本上是拼价格,但是同样是住宅地,行业的产业价值是有差别的,产值的价值是被低估的。三是资本市场的新宠,比如普洛斯的收购,他们是最早一批产业地产的玩家,他们背后真正推动的是资本。

第三,内在需求。我们像前面一开始提到的,也是从反哺实业、产业报国出发。基于产业为抓手,项城市运营商转变,产业是作为很重要的方面,产业能够关联和链接到很多方面。同时产业也是我们新的业务的增长点。

从这3个方面来讲,产业是我们除了已有的传统业务之外,是我想跟大家重点分享要做的事情。前面是我们为什么做产业,那我们做了什么事情?

总的来讲,我们在这几年的时间,我们已经有15个以上的产业项目,包括在深圳、上海、北京,包括河源珠海,这些地方,我们都已经默默耕耘做的事情。我们也在海外的硅谷做了一些产业的项目。这是我们在国内的一些项目,前面也说了,基本上在北上广深,还有一些区域的重点城市,都有我们的布局。

我想借此机会,重点跟大家分享3个比较有代表性的项目。

第一个是在深圳南山科技园做的一个项目,叫威新软件科技园。首先可以看这张图,我们在深圳的项目,有因特尔、阿里巴巴、亚马逊等等,我们集聚了500强的企业在我们的园区入主总共有6家,上市公司17家,华为的第一台手机就是在我们那研发的。能够聚集到什么样的产业,是非常关键的。因为做产业,并不是像做地产,把房子卖掉就什么也不管,这很重要的一点是招商跟运营。这是我们其中比较有代表性的项目。我们做威新园区的时候,旁边有很多同样类型的产业园,甚至它有一些项目外观看起来水平比我们更高,但是说实话,刚才前面所看到的,在深圳科技园,从产业园来讲,在这样的规模能够聚集到这些企业进来,我们也做了比较,其他几乎使没有的。

那为什么我们能够聚集这些企业呢?这跟我们提供能够符合他们使用和需求的产品以外,很重要的一方面,我们做了运营和服务,包括我们做了一个企业家的俱乐部。还有很重要的一方面,我们在整个园区里面配套了最基本的餐饮、健身,还有儿童托管中心,还有幼儿园,这些目前都是非常受到这些企业的欢迎。我们还在建的是威新三期。

第二个项目是上海8号桥。这个项目是旧厂改造的项目,它是在黄浦区,目前是集聚了比较好的文创类企业。这是我们文创类型园区的项目,中央领导人来参观。我们一年365天,每年大概有150场活动和展览,做文创的产业园区和改造,这个项目是其中一个代表项目。

第三个是硅谷高科技产业园区的项目,旁边基本上是比较顶尖的企业,我们在建设的过程中,也有很多有名的公司来入驻我们的园区。

这是我们已经做的几个有代表性的项目,从产业的方向的项目。那么在未来,尤其是产业方向,我们将会做什么事情?

首先,从我们产业的板块来讲,我们希望做成中国产业发展的合伙人。我们专门成立了公司,叫金地威新,来做产业影响的板块。我们希望能够帮很多的企业,从孵化开始,到成长的过程,这是我们整个的愿景,成为中国产业发展合伙人。

第二,我们发展的目标是希望3年做到面积600万以上。

第三,业务规划,我们有4个聚焦:

第一个聚焦,是聚焦产业。这是我们非常关注和看中的。在这个产业里面,既然要做产业,首先得聚集人才,我们为自己选了十大创新领域,包括新一代信息技术、智能机器人、航空航天、新材料等等,我们也会有自己关注的领域,这些领域是代表未来非常有成长性的产业的方向。同时,我们在这个过程之中,包括一些行业的龙头、孵化器和科研机构建立比较好的战略合作关系,这也能够保证我们在开发一些新园区,第一时间会有更多的伙伴能够跟我们一起做得更好。

有一句话是我们做产业的时候的理念,就是产业地产的灵魂是产业,我们作为一个运营商,尤其作为产业的运营商,最关键的是能不能够聚集更多的、更优质的产业资源,包括前面提到的因特尔等等优质的资源,这是我们最关注的。同时,五世我们在作的过程里面,我们也相信会有更多的伙伴和我们一起加入。

第二个是聚焦城市。特色小镇现在也是火的,小镇归根到底也是落到产业,那它是否适合做产业,也是需要严谨的分析来判断。我们会聚焦一些产业重镇,我们会有战略的布局,比如四大一线城市及其辐射区和一些区域中心领域。

第三个是聚焦国际。我们希望把海外优质的产业资源跟企业资源,吸引进来。尤其是在创新科技比较前沿的区域,是我们最关注的,希望能够跟他们有更多的对接。深圳现在也做海外对接中心,我们也努力的去争取。

第四个是聚焦运营。运营做到最后,你会发现,盖房子,尤其对于我们作为房地产开发企业来讲,它是很简单的事情,硬件是很容易复制的,但是软件,软性的东西往往是最难做的,也往往是企业最核心的部分。运营方面,我们也建立了一些平台,链接跟产业相关的所有东西,只要能够帮助企业去发展壮大,都会去做。我们通过智慧园区的运营,包括做的一些服务等等,让园区上升到运营商的角度,帮助到产业和企业。

以上是我的发言,谢谢各位。

10:50 - 11:20

曹志东:1G城市运营商,商住产一体化集成模式

我的题目叫做《1G城市运营商,商住产一体化集成模式》,这个模式的原创不是我,而是在座的刘洪玉教授。2014年我们也和清华大学合作,做了商住产一体化的集成模式研究。经过多年的探索,产业、产业、住宅3个业态在日常开发和运营的过程中,有它的内在逻辑性和可以互相协同、互相提升价值的很多逻辑,所以请了刘洪玉的团队帮助我们。在我们近五六年时间的过程中,很多东西,也印证了刘教授课题组的推导和认证,这也是蛮高兴的一件事情。

对协信来说,23年前,最早是做批发市场起家的,最后由于业态的升级,变成了以运营为主的企业。七八年前,开始介入到产业地产,由于这些实践,我们也形成了对地产不同的理解。

我们跟今天的主题也很契合,我们也想成为城市的运营商,我们进入一个城市,希望找到这个地方、这个城市的核心驱动力。这个核心驱动力,要么就是一两个能够真正落地的产业,这个产业就是实质性的、实体的产业。比如说现在比较热门的产业,或者是当地有一些资源禀赋的产业。要么是城市的中心,是一个购物中心或者是一个商业。我们围绕这个核心驱动力,再配置其他的相关业态。也就是说,我们拿一块地,核心是为了做购物中心。当然为了了购物中心的资金平衡和盈利考虑,我们需要配套住宅、公寓、写字楼、酒店等等,把它变成了一个综合体。在近郊的地方,直接配置核心驱动带,产业。我们在这个产业规模扩大的基础上,配置相关的住宅或者是写字楼等等其他的业态。

我们对城市,或者是这块地需要什么,我们的研究是摆在第一位的。所以我们核心的商业模式,就是这张图,我们有很多收益、风险和成本的考量。另外,在日常的运营过程当中,也会发现,它有集约、便捷和互利的因素。这些因素,需要我们在日常的运营服务当中加以利用和加以深化、加以实质性的把它变成效益和利润的方式。比较巧合的是,每3个词,商业产业住宅和另外的三个词,每一组的3个词的英文的前一个字母都是ICR,所以我们就叫ICR的三次方模式。

我们从公司的形态进行了制订程度的调整,除了地产方面之外,我们也形成了金融和投资业务。金融和投资业务的安排和发展以及延伸,都是为了把刚才的商住产一体化的商业模式进行深化和落地的需要。由于这样的模式,相对来说要求比较高,不像很多同行以纯住宅为主,一两千亿的规模还是比较厉害,我们以运营为主,资产比较重,我们也寻找了相关的合作伙伴,或者是抱了一些大腿。

比如我们现在变成了一个混合制的平台,上海绿地变成了我们的股东,我们引进了清华启迪,也变成了我们的股东,我们获得了真正的科技的产业前沿布局,和它对物业需求比较高,以及对物业产业园的发展有实质性引领作用的资源。同时对我们的合资业务和金融业务,也跟他们进行深度的合作,我们选择一些产业比较深、用地用房比较厉害的产业,现在已经形成了机器人产业和智能汽车产业为我们的主要合作方向。

这个商业模式展开来说,这些内容大量的是刘教授的团队在2014年帮助我们进行论证和推导的,我们现在根据那逻辑正在进行实践,也稍微有点成果。我们在商业住宅产业的集成开发的模式上,有很多现实的可行性和必然性,这些刚才刘教授和副会长也都论证了,我就不重复。由于这样,我们形成了3类产品线,一类是商业,购物中心。一个是住宅,以协信小镇为主;一个是产业,产业是和清华合作建立科技城或者是科技园的操作。

我们需要有轻资产的服务和运营的能力,这些能力,实际上都是在我们的每一个组织形态当中体现了。比如商业运营方面,我们又成立了21年的历史的星光商业管理有限公司,有大概1100人的团队,都是长期以来积累下来的,相对比较专业,对运营中高端的购物中心,还是有一定的心得。所有的园区和综合体都有生活服务,我们把我们的物业公司改制成为天骄爱生活。

由于有这些门类和公司,使我们ICR三次方的运营和服务的过程当中,都有了明显的依托和优势。比如说,我们用一些指标来分析产业的客户,由于用这样的操作,也形成了我们跟启迪协信的实质性的合作,这个平台是2015年的6月份形成的。从商业来说,对我们来说,这是原有的核心竞争力。这部分,也形成了我们的星光商业一系列的产品标准和一系列的开发服务的线,分别是各种不同的业态,和针对不同的地域以及不同的客户需要形成的。住宅方面,我们也稍微有一些研究,这些研究,其实主要是为了刚才讲的我们的商业和产业配套的结论。包括我们的生活服务也是这样的,我们有10家在新三板挂牌的上市公司。

这里面一定要强调的,前面所有的这些开发业态,或者是运营的能力,或者是合作的组织,都是以人为本,人到哪里去,我们要考虑到哪里。人有需求的发展,我们的工作也要调整到什么样的方向。这就是真理。商业和住宅不一样,产业和商业是B2B2C,它必须要考虑到用你物业的人是什么人,和它服务的终端客户,你的设计,你的规划,你的运营服务要参透这条线。生活服务的过程当中要考虑协调性和便捷,包括所有对人一体化的服务,都需要最大的便利。包括一站式的服务。

里面要强调的是我们的物业服务和商业服务,基本上已经到了我们的局域网,能够胜过广域网的状态。我们的小区,我们的物业公司今年会做到超过5千万的利润,我们发现超过40%不是通过传统的收物业费来获取的利润,而是通过对客户的增值服务来获得的。这里面,我们还有一个小的统计,我们的住宅客户,在我们天骄爱平台上获取的电商的购物的量,有些小区都超过了在淘宝天猫上的量,相当于你在局域网上的信用度,超过了广域网的信任度和便捷的程度,这是我们感到非常高兴的事情。

当然,这几种物业和运营服务当中,也是希望它是互利的。如果是一个具体的项目,它的利润是可以转移的。但是由于我们每一个单位,都是独立的合资公司,所以我们核心是在于它的整体价值的最大化,希望能够把总体的蛋糕做大。我们的客户,我们除了卖给他房子之外,还要继续为他的经营服务提供后续的空间。这样的话也可以获得更多的收益和降低成本,抵御风险是最后的底线。

在这个过程当中,我们经过20多年的实践,还有从零几年开始的改革,包括我们从去年开始的转型的过程当中,3个阶段的过程中,对于城市运营商的角色,我们的体会也越来越深。必须要从这些运营服务和生活服务、商业服务这几个综合的方面,使我们的商业、产业、住宅3个业态有机的融合在一起,能够发挥最大的价值。所以我也再次感谢我们在座的刘洪玉教授,我们也是在他的引领下,在他对我们ICR三次方的总结下,我们也小有所成,小有所获,谢谢刘洪玉教授。

11:20 - 11:50

杨现领:租房让城市更美好

大家都知道,2016年以来租赁市场受到了非常大的关注。从2016年的39号文,到住建部联合多个部委发布的文件,还有构筑同权的政策,为什么在2016年前后,国家围绕租赁有这么多的变化?我相信,这代表着一个新的变化,这个变化,总体上是展开了新的房地产的阶段。所以今天,我带给大家的分享有5点:

一、租赁的活力,其实是城市未来的希望所在。今天我们要看,一个城市未来有没有发展的空间,在很大程度上,取决于租赁的市场发展,是不是有活力的?那怎么衡量活力的,有3个指标:

一是租赁人口不断增加。越是国际大都市,越是房价高的城市,租赁人口的占比就高,因为只有年轻人,通过租赁到宜居的产品和服务,他才能够在城市落脚,才能够在城市生存。现在很多的年轻人,超过50%的年轻人,在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题,所以这是发展的动力。我有一个数据,国际上重点的城市,租赁的房源和人口的占比,当城市只有容纳年轻人的时候,这个城市的未来发展才有希望,有一本书叫《落脚城市》,有一个结论,这个城市平民苦的数量代表了城市的未来和希望。今天中国也是一样,如果城市能够让年轻人立足,能够人我们的大学生有生存的空间,这个城市才有希望。

二是租金收入比。衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上,30%是一个临界值,或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起,平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下,我们一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%,这个是生物可怜的状态。所以,中国的北京上海深圳,还有很大的希望,就是因为,租赁收入比还相对比较低。为什么低?就是今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构,通过合租的形式,让年轻人租得起,这是租金收入比的水平,今天大概不到30%。所以我认为,这是非常不错的数据,也是我看到的我们未来的城市的希望。

三是租金收入弹性。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国全国的比例低于1,所以我认为是可以接受的合理的情况。

租赁市场的发展,它的活力是城市的活力所在,要想达到这个活力,我们需要达到3个条件,第一个是能够有40%左右的租赁人口,能够让年轻人在租赁市场上活下来,能够迈入城市的结题。二是有相对比较合理的租金收入比,不能显著的超过30%。三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性,这样的话城市的未来才是有希望的。

二、中国的租赁市场有一个大的结构,是这样的,这张图表面上看是负面因素比较多。里面显示了中国三足鼎立的大格局,2016年新房交易市场的规模是12万亿,二房规模是8万亿,租房是3亿。日本人是非常喜欢租房子的,为什么日本人就这么喜欢租房子呢?这件事很奇怪,其实,也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫,日本人清楚的是房子是用来住的,不是用来炒的,所以在这样的情况下,大家对租赁的热情是长求的,所以市场才能有发展。这张图,从反面的角度,我们租赁市场发展之后的不足,正面的积极因素是我们的发展空间还很大,我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展,我相信,中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

2017年,最大的开发商的交易额突破7千亿,这是什么概念?大概是超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了,但是大的背后,代表着我们强吗?代表着我们的产品和服务好吗?我觉得这是完全不一样的概念。我们去日本调研,看到了三体(音)这些企业眼中对消费者的产品和服务的追求,他们今天也很大,但是他们非常强。日本的三体(音),是日本最大的房务资产管理公司,也是日本最大的房地产基金。这家公司非常大,非常强。今天我们的企业不是这样的,我们很大,但是不知道我们的未来在哪里。所以我相信,这个未来还有的话,一定是在租赁市场。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场,我相信这个是好的开始。

三、租赁本质上是运营的生意,租赁的运营,核心在于服务。如果是,我们不能够为消费者,为我们的租客提供好的服务,我相信进入租赁市场的开发商,一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上,如果保持不了,一定会亏钱。今天中国最大的房务资产管理公司,或者是租赁运营机构,它的规模是50万间租客是62万人,员工是9千人,里面有3千名是房屋管家,还有2千名的宝洁阿姨,还有2千人的互联网团队,还有447名的客服专员,还有700名的装修配置专员。这就是他们的服务团队,要做好租赁这件事,首先你是一个中介公司,因为你要拿房和出房,其次你还得是装修公司,管理好你的库存。你还得是一个家政公司,因为你要提供大量的服务,还得是互联网公司,管理好这个团队和团队,靠人是不行的,得靠系统和技术以及互联网。

这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

五、并不是所有的城市都要发展租赁。在国家政策的推动下,很多城市都开始做租赁。但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市,就是北京上海深圳,所以租赁的问题,本质就是北京上海深圳的问题,不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。这一轮,我们一拥而上的话,带来的问题,就是租赁的库存。未来在这种情况下,我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢?这个就是今天的主题,就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源,大家知道,北京的存量房源有750万套,有30%是超过200万套的房龄在20年以上,都是城市的核心中心,只有通过旧房的改造,城市的改造,人房屋再生。

五、总结一下,就是回到城市运营的主体上,城市运营从本质上讲,运营产业,离开人和谌业的运营是没有希望的,产业的运因和产业的发展,需要租赁市场的发展。大家都知道,城市其实是一个生态系统,这个生态系统,里面不仅仅是需要制造业,也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要屌丝的中级收入群体,也需要高收入群体。所以我相信,它需要所有人,一个都不能少。低收入的群体,中高收入的群体,都不能少,少了之后就是不完整的。假如有一天,北京把低收入群体全部疏解了,你的保洁保姆成本会大幅度的上升,劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升,高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系,相互依存。所以产业的发展服务业的发展,需要的是完整的基于人的生态系统。

这里面,我们希望能够让白领有房住,能够让有钱的中产阶级买得起房子,然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体,特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住,能够租得起,我认为我们的城市运营才能够落地生根,才能够发扬,城市的未来才有希望。所以城市的运营,核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起,而人和产业的运营,本质上,离不开我们租赁市场的发展。

11:50 - 12:00

花絮:场下的媒体都在奋力敲键盘

预告一下,一大波论坛干货即将来袭。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生

柒壹资本集团创始合伙人、董事长张春华先生

途家斯维登集团总裁丁小亮先生

蓝润集团副总裁、蓝人地产集团总裁杨晓初先生

协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东先生

保利集团战略研究院院长、保利地产品牌管理中心总经理兼发展研究院院长张亮先生

金地集团产业地产公司副总严其发先生

嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩先生

链家研究院院长杨现领先生

对话主持人:清华大学房地产研究所所长刘洪玉。

12:00 - 12:30

高峰对话:城市的发展与房地产业的挑战

刘洪玉:各位嘉宾,各位朋友,大家早上好!

我也是发现临时有这样的任务,来主持高峰对话的环节。前边已经有5位专家就这个话题做了一些演讲,发表了自己的观点。所以,后边,我们在论坛的环节,重点是围绕着组委会收集到的一些社会上大家关心的问题,我想请前边没有发言的嘉宾来讲讲他们的观点。

主要是4个问题,我总结出来这样一个逻辑。比如说城市的发展,刚才的5位专家也提到,城市的发展是城镇化、新型城镇化、城市群、以人为本的城镇化,这是大的发展的趋势。过去我们是一个个独立的城市,未来要向城市群的方向发展。在这个过程当中,从国际上的发展经验看,城市群里面的城市之间的协同、分工、合作,非常的重要。在城市群的范围里面内部均衡的发展,而且各自按照自己的定位去发展。

在这个过程当中,实际上,快速交通的条件的提供非常重要。也围绕这些交通条件的提供,引申出来一系列的发展机会。所以我想,第一个问题,我想问问柒壹资本集团的董事长张春华先生,资本集团更多的是选择合作伙伴,我跟谁合作来做这件事情,把钱投给谁,在城市群发展交通导向的开发的大背景下,你可能面临各种各样的大家讨论的问题,从你的愿望出发,你会关注哪些?

张春华:其实很多朋友都是老朋友,我原来的工作,原来都说开发商很好,但是开发商有一些问题,我们就转型成为城市的运营商。我原来是在复星集团负责房地产的开发,我们之前也做了一些转型。其实,我还有另外个身份,我是全国工商联房地产商会的第一任会长,所以,非常契合今天城市更新峰会的主题。

中国城市化的4个阶段,我现在也在各种场合借用这4个观点,就是从农民进程、小城市到大城市、逆城市化到城市圈,中国是非常特殊的国家,这4个阶段都是重叠的。我们很多的产业和金融,包括银行,逻辑和道理都是一样的。一切的行为都是独立的,越是经济发达的区域,越是经济发达的城市,越是也活力的城市,它的经济也好,它的产业越发达,它的房地产开发业很好,包括城市更新和城市运营的机会也是最大的。所有的开发商都是希望在中国最优秀的城市群,京津冀、珠三角、长三角是其中最重要的。比如上海是非常的开放带动了江苏和浙江。还有深圳和广州,是有很大的外向型的发展。

城市更新的话,我也带队了考察了3大城市群,城市更新的模式、方式、路径、逻辑都是不一样的。深圳城市更新有3类,上海和北京历史悠久,有很多历史建筑,它的城市更新是另外的模式。当然,城市更新,还有涉及到民生问题,原来的老旧住宅,加装天梯等等,都是我们城市更新中存在的大量的问题,所以我们现在就是做这些工作。

刘洪玉:城市化的发展,给我们提供了很多新发展的机会。刚才副会长也提到了城市更新的驱动力,一个是人口的持续聚集,另外还有一个是寻求发展及机会,得有相关产业的发展来支撑这个聚集。金地的严总和协信的曹总,都分享了他们的经验,在产城融合和产业地方的发展方面,分享了他们的经验。

想请问嘉丰达资产管理公司的执行董事汪浩先生,我的理解,您也是从资产管理的角度去看这个行业未来的发展机会,因为你们公司的性质也体现了这点。我们原来说,开发商未来的角色门槛越来越负荷,开发商、资金的管理者等等角色,从刚才的两位老总介绍的他们的发展的角度来看,从您的资产管理去看这些事情,有没有给他们一些新的建议,或者是您所理解的运营商或者是产业发展方面,应该怎么去做?

汪浩:谢谢刘老师。

第一个,关于大会的题目,我也表达一个我的观点。关于城市更新,我昨天见到了两位特别熟悉的朋友,大家都跑到了博鳌,最近我们行业两个大的并购的案子,会发现我们现在发生的热点的问题,并不是我们行业本身的事,也是行业以外,比如说宏观经济,比如说金融,这些去杠杆、强监管之下会影响到我们的行业发生很多的变化。这几个大的并购案子,完全是地产内部的因素导致的,其实不是。做城市更新,一定不是房地产的事情,它也有一个大的背景。我希望把视野能够看得更大一点。比如说我们现在做城市更新,大的背景是什么呢?整个国家的宏观经济在转型,你会发现战略性的新兴行业在发展,会带来很多的需求,也会发现我们的产业在不断升级,也会发现城市化进入到了后半程,这些宏观经济的转型,城镇化的近期,人口越来越快速向一线城市聚集,你会发现这个城市更新跟我们过去理解的完全不一样。甚至说可能跟美国和日本的情况也有所区别。

所以,我想表达的第二个观点,城市更新很多是把旧商业改造成现代服务业,把原来的写字楼改成公寓,或者是把商业改成写字楼,其实我想说的是,城市更新里面,我同意顾云昌秘书长的观点,产业的升级,其实是这里面最重要的一点。产业升级,在城市更新里面起到主导的作用。为什么会有这么多人口,为什么会有这么多的企业,往一线城市聚集呢?我们也投资了一个产业园,我们有一个数据中心,我曾经问过一些机构,他们选数据中心,选什么城市?就是北京、上海、深圳,那个城市的IT会非常的聚集,或者说金融、IT、互联网行业非常的发达。ITC为什么会布局到这几个一线城市?为什么短租在这几个城市?因为产业导入了这个城市,尤其是新兴产业带来大量的人口的聚集。

这是我们国家和其他城市完全不一样的地方。所以你会发现,在北京有4个中心,科技中心,上海原来是4个中心,最后加到6个,其中有一个是全球科技创新的引领中心。你会发现,整个中国在未来的“十三五”会转型,这些新兴行业在导入,这个载体在一线城市。那么,在一线城市里面,比如说,一线城市的写字楼的租金是10—15块,但是你发现,大量的科技企业和文创行业在一线城市,能承担的租金就是这样的,这个载体最重要的一点是产业园,产业园在哪里提供呢?就是过去的北京、上海、深圳这些大量的开发区。所以在产业园的升级改造,产业的升级,应该是城市更新里面非常重要的环节。

第三回答刘洪玉老师的问题,做产业,做城市更新的核心问题,其实是存量和资产。做存量和资产的话,解决好3个问题,很简单,第一个是你的资本运作,你如何运作轻资产的方式做重资产?如果你想做好的商业,能够给我们提供现代的服务业的商业,做好的研发和产业园,一定要持有,而且要有规模。所以资金的模式和轻资产的运营一定是关键。第二,这个行业里面两个核心的竞争力,你有多大的资产和多长的时间能够承载这个资产?你有什么招商的团队能够做好线上和线下?这是两个核心的竞争力。

刘洪玉:要形成产业的发展,这些产业要有若干个运营商,而不是过去的开发模式,就是开发。原来北京的广场做的广告,世界是你们的,也是我们的,但是归根到底还是您的。当年的广告词的发明者,他现在也开始从一个开发商向一个运营商的方向转变。在座的各位嘉宾,我大概看了一下,蓝润集团的杨总在这里,蓝润也是从开发商的角色向一个运营商的方向转变,我想,您给大家分享一下,您在转型的过程当中,要克服的最大的困难和挑战都有哪些方面?您怎么看这个转型的趋势?

杨晓初:很高兴能够来到这里,感谢给我这个机会。

我是来自四川成都的企业,我们现在从传统的做房地产转向运营商。我在这个角度谈我对今天主题的理解。

其实,城市的生长和更新,在中国,特别是1980年以后,住宅市场取消福利增长后,发生了翻天覆地的变化。以成都来说,在20年前,只有几十平方公里,但是现在建成区有几百平方公里,但是又变成新城的概念,城市的生长都是顺势而为。

城市更新,成都拆了这么多的地方,最后留下真正有价值的,让这个城市成为有名片的东西,第一是到成都要看两个地方,首先是到宽窄巷子,这个地方是城市更新的典型代表,这个是由成都文旅集团做,做成了就是一张名片。第二个地方是成都春熙路,因为有高效的运营商,成都传统有很多的区,但是,那些地方已经消失了。运营商是在这个城市运营当中发挥很大的作用。所有的改造,都已经销声匿迹了,我说这些的目的是说,在城市生长的过程追,我们一定要顺势而为,但是,在城市的运营过程中,更多在考验我们的运营商的经验的时候,这对城市的价值,做得好是起到非常大的作用。

那么,蓝润集团也基于这样的考量,我们从过去传统的住宅,大家知道住宅资产的时候,就两样,要有钱,要有地。但是这种竞争激烈的情况下,成都的外环已经拍到了1万多的时候,风险也很大。所以我们转到了运营商的脚色。我们通过运营和管理,能够为城市添光增彩。

刘洪玉:还有一个问题,刚才链家研究院的杨院长给大家介绍了租赁市场的前景,在座的嘉宾里面,有一位途家网的丁总,它是在互联网时代,在共享经济大背景下,丁总以独特的视觉切入了房地产房屋空间和服务的运营商和提供者,请丁总给大家介绍相关的情况。

丁小亮:刚才教授说,对途家斯维登不是特别的了解,我用一句话来介绍一下,途家网的诞生是在三亚,经过6年的发展,途家网一共有45万条非标住宿的房间,现在闲置的房当中,有45万套是在途家网上做短租的销售。从途家分拆出来专门做运营的公司,斯维登在全国的管理有将近3万套的房间,以及700多套的别墅,一共200多家门店,途家网目前已经是国内最大的非标住宿的平台,斯维登在短租市场当中的第一品牌。 刘洪玉教授刚才讲的,针对共享住宿的行业,有3个观点:

第一,机会和挑战并存。机会就是说在这个市场当中,分享住宿,或者说长短租结合的市场当中,机会非常大。现在中国的空置房、毛坯等等接近5千万套,到今年年底为止,在中国互联网上可以销售的短租的房不到100万套。这100万套,一年的流水是80个亿。我们对照中国13000的星级酒店,2016年它的总的房间数大概是250万套,是民宿的3倍左右,但是星级酒店2016年的营业额超过了2千亿。这个当中,一个是房源的增量有巨大的空间。运营的能力和提升还有很大的空间。所以从这个方面来说,市场的发展机会还很大。但是存在的租金每年都在上涨,运营的成本高,还有短租政策的合规性的问题,另外就是消费者对于短租品牌的认知,从民宿市场来讲,安全等等方面,也存在需要改进的地方,也是一些挑战。从市场来讲,机会很大,但是挑战不少。

第二,城市的生长与更新,一个发达的城市是由无数个优秀的运营企业和政府企业来共同构建。比如说,上海和北京的高铁的最大区别就是运营的能力。15年以前,中国很多的房地产企业,全部都进入到酒店市场,几乎都开始自建自己的酒店品牌。15年过后,几乎没有成功的企业,大部分的房企自己经营的酒店品牌,几乎都是亏损的。几天前,大家看到一个很大的报道,一家房企卖了76个酒店,卖了另外一个房企,76个酒店花了多少钱呢?这是网上的数字,199亿人民币。我们倒除回来,每一个酒店才2.5亿人民币,我们打包卖的酒店,算下来一个酒店的平均的价格2.6亿。这个运营不是说有钱就能够做起来。中国人很浮躁,有钱就要任性,有钱就要制造卫星,好象有钱就能够做一切的事情。其实,术有专攻。如果一个地产商,只是一年做一个项目,没有长效机制,我并不认同它能够作为运营商。

第三,既然城市在更新,或者地产行业面临着一些新的压力,有大量的新的房源作为开发商的自持,合作才能共赢。只有把自己的房源拿出来,最初的时候,国有企业的地产公司,民营企业的地产公司,十年以前都把自己的高端酒店交给了国际品牌,对周边的增值是好几倍。自己做酒店的时候,运营的能力不是这么好,几乎亏损。某些的话,怎么两点多个亿就卖掉了?所以我认为,合作才能够在未来的运营当中,对于空置房,或者是长租,或者是短租,长租只有前10个城市有需求,但是短租需求,在前10个城市很难切入,但是在后10个城市都有很大的空间。开发商与运营商的结合,资金与品牌的结合,才能让这个市场能够更稳健、健康的发展,谢谢。

刘洪玉:我也非常认同这个观点,合作才能共赢。因为刚才进的各种角色,它不是截然分开各自独立的,大家能够融合到一体,更好的协同。我觉得才能够做到这个行业的共赢。时间的关系,前面已经讲过的嘉宾,我就不想专门的提问了,按照我们过去论坛的模式,我也学一学他们的做法。

实际上,我们今天的主题叫城市的发展与房地产业面临的挑战,你叫我运营商,不是说不要开发商的角色,而是往这个方向推动。我自己也在思考一个问题,经常看一些数据的时候,发现房地产业在GDP当中的份额,在西方的发达经济国家当中都超过10%,大家认为这么重要了,统计局下的数据只有6.5%,这个差距这么大只是统计口径的问题吗?也是产业的结构和产业的形态,我们过分注重开发投资,而缺少运营、服务、管理和消费。

在座参加论坛的各位朋友和嘉宾,都希望能够在这样的大背景下,找到非常带有指引性的、或者是启发性的思路和框架,最后的环节,我想请在座的各位嘉宾,当然可能是已经发表的观点,再把它强调一下,您在这个话题下,给在座的各位及我们这个行业所提供的最主要的建议或者是思路。我们先请顾云昌会长。

顾云昌:房地产的概念是两个方面的房地产,一个是住宅房地产,一个叫产业地产。也就是说,不是住宅在地产的,都可以叫产业地产。我们过去讲房地产,国家调控的是住宅地产。今天城市的变化,不仅要是住人的房地产更好的发展,盖更多的房,特别是盖更好的房,房地产作为人住的载体,要更加多和更加好。

另一方面,我们看到城市发展当中,必然有产业的更新,供给侧结构的调整,那一项产业的发展都离不开房地产,所以叫产业地产。今天我们站在新型城市化和产业发展的高度来看我们今天的房地产,我们活动的空间发展的内容更多了。

今天讲城市更新,如果像特色小镇或者是园区建设方面,城市更新和城市的发展密切相关,也和房地产密切相关。因为城市永远要更新,不可能说哪天停止了。所以住宅地产和产业地产在城市当中的作用还是非常重要的。那怎么发展?

第一,围绕人的居住,为了房地产人的载体更好的生活来发展,以人为本。 第二,为了城市经济的活力不断增强,必须围绕产业地产来进行。 最后,产业和人都需要更好的服务。所以房地产开发商在新的条件下,我们应该是城市当中的再开发开发商、运营商和服务商。

张春华:刚才顾云昌会长提到的城市开发的主体,更多的是载体,是一个平台,是一个空间,是一个入口,所以,另外一个是产业的角度。所以我觉得城市是空间,房地产是空间,产业是力。所以城市和产业,空间和内容,我们从这样的角度定位的话,房地产的发展是相互嫁接,偶然发生的,它有了内容和精神以及灵魂还有人文,才能实现我们的梦想。

丁小亮:因为我是来自共享住宿行业的,过去的五六年当中,和所有的开发商都有非常好的合作。共享住宿行业的前景广阔,多方合作才能够共赢,谢谢。

杨晓初:假如这个产业不是一张白纸,所有的开发商都在一个老师布置的作业下,城市的生长,有的人做作业,有的人很高分,有的人不几个,这个可以通过老师的努力来开发的,但是城市的运营,同样是一张白纸,我们希望在上面画最好的画,就需要有艺术天分的,还要加上努力。如果我们仅仅在这上面画一副画,那我们就是江铃,大家可能比普通的做一个作业容易,但是,如果我们要把画变成一个优秀的运营商,由一张50块钱的宣传画,变成5千块的艺术画?真正要作一个城市的运营商,需要天分和努力,再加上最后的时机。所以做运营这块,和大家一起努力来做好。

曹志东:我补充一个观点,要做好城市的运营商,要史无前例的关注人。我们做运营商,人有两个维度,一个维度是史无前例的重视你的直接客户和终端用户。很多住宅为什么做全装修?直接面对我们的客户。所以,我们所有的出发点,所有的作为,所有的设计,所有的效益的提升,所有的增值价值的增加,都要为这个来最终筹划。

如何为这些客户和用户来达到这样的目的呢?我作为运营的人,也很重要。所以,史无前例的要关注我们公司的人的能力。大家都知道,现在出问题的很多公司,表面上是这个那个,可能是大的交易和大的问题,实际上背后是人的问题。所以我们大量的需要关注人,关注我们自己的人和自己的人的能力,这样的话,有优秀的人去服务于有需求的人,才能真正才能运营商。

严其发:今天的大会主题,我有几个小的观点与大家再交流一下。

城市的生长,我就不谈了,这个比较好理解。今天很多人也提到了城市的更新,城市更新,我相信目前国内深圳是走得比较前的。我也想请大家注意的是,我们也统计和分析过,深圳市在以往所批出来的立项,或者是开发,已经是政府批准做的更新项目,有60%—70%是工改工,但是,政府是否允许做,这是很大的问题。那工改工代表的是什么呢?代表的是产业的项目。无论是拆除重建,还是综合整治,还是只是改变功能?只要是工改工,就是产业的导入的问题。拿深圳来讲,我们可以预计到未来3—5年,已经走审批的过程,或者是准备要改的项目,从整个市场的结构性的工业来讲,它很大的可能是供过于求。对于产业的导入的话,关键其实就是你的招商和运营。

所以,对于我们做产业地产的人来说,招商跟运营是最关键的一个环节,哪些运营商,谁能够把最优质的企业聚合在一起,跟你走,那你基本上在这个市场上走得相对更好。但是,对于前面的顾主任提到的,产业地产在之前受到的关注很低,这几年,它的关注度是越来越高。我真正做住宅的时间,我没有做住宅,我一直是做产业这块的,以前是很寂寞的,以前没有人做。但是现在的话,受到了市场的关注越来越多。这个也是一个好的事情,但是,这种发展,我们也希望是一种例行的繁荣,这是我想补充说的。

汪浩:说城市更新之前,我想先说住宅。住宅行业到2016年是13.7亿,这已经是最大的了,住宅行业变成了基础的行业,体量非常大,但是增长速度是10%、9%,所以会有横向的并购和转型。一般来说,从投资角度来说,最近的三家企业去收购和合并你会发现,3个公司的股票全在涨。为什么呢?是万达被低估了吗?大家把资产包拆开了,专注的做自己的专业,投资人发现这个价值被放大了。所以,房地产已经进入到了传统的住宅行业、酒店、商业,非常成熟的金融。它的价值其实是被低估,横向的价值的发现,是一个趋势。

反过来,城市更新,是没有天花板的行业,这个行业的存量是非常的大。所以我非常含好城市更新的比例。而且城市更新里面,无论是做公寓,还是做联合办公,还是做商业,还是做产业地产,都非常有前途,这个本身是没有天花板的一个细分的市场。那么在这里面,我们非常看中的是产业地产。因为大家会发现,我们的房地产行业在过去半年多,并购的量非常大,并购的数量和金额更大了,你会发现,排名前几个的并购是IT、互联网金融、生物医药、高端装备等等。说明了什么?说明被收购的行业,未来可能就是战略性的新兴行业,这些行业会有很大的发展,会有新的对产业地产有非常大的需求。

所以在城市更新几个模块里面,我们更看好产业地产的板块。一个城市的更新,首先是产业和人的更新。产业和人的更新到位以后,对居住和商业配套的升级服务,自然而然会提升起来。

杨现领:其实,改变一个行业的认知是非常长的过程。你让扩法上改变也很困难。所以我想说一句话,认知框架是一切,你用开发的态度来做运营,肯定是没戏的。反过来讲,你打着运营的青蒿也是没戏的。开发和运营是两个平行,所以,津亭讨论这么长的时间,也没听出结论,只是听出了一个框架。我们走不出这个宿命,这就是我们的未来。我们还是踏踏实实的认清现实。

刘洪玉:我觉得最后是最重要,不是他所从事的工作和他本人的观点。运营和开发是两个框架,两个思路,两个生意的模式或者是逻辑。大家现在在寻找一些解决的方案,可能非常的困难,因为是用开发的逻辑先切入的,所以有的时候政府也需要调整。我觉得这个观点非常重要,大家做事情,不光是你做的事情变了,你的逻辑,你的思维的框架,你的商业模式,也要跟着工作内容的变化来变化。非常感谢各位专家,各位嘉宾的精彩观点和分享,也非常感谢在座的各位朋友非常认真的关注我们嘉宾的分享。我相信大家都从这个过程当中获得了自己想得到的东西,会给大家带来很多的启发。

再次感谢大家,谢谢,我们的论坛到此结束。

14:00 - 14:10

主题论坛(Ⅱ)——特色小镇:泛地产的突围路径

下午的论坛主要围绕特色小镇,欢迎大家持续关注。

14:10 - 14:30

聂梅生:房企成为推动特色小镇的重要力量

各位来宾女士们、先生们,大家下午好!非常高兴在美丽的三亚博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上开特色小镇的会。 刚才主持人讲了,小镇是时代的风口。我想这话说得比较好,确实是这么一回事。小镇的灵魂是什么?似乎是产业。当然这个还可以再商量。

今天下午的论坛上,我想说3点和房地产有关的看法,全联房地产商会现在成立了特色小镇分会,所以想说房地产产业和特色小镇之间有什么关联。

一、房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量。

有的人说,最近由于房地产的生态发生了很大的变化,好象我们的路越走越窄,有点走不下去的意思。所以出现了很多的变数。房地产实际上搞了30年,我们聚集了很丰富的经验,而且聚集了大量的资本和资源。我们曾经在30年当中反反复复的是支柱产业。咱们的支柱产业是否走到头了?我觉得不是这么一回事。本次21世纪房地产论坛,抛开房地产纠结的话题,我们现在的空间更大了,不是路更窄了,是路更宽了。特色小镇是其中一个空间更大的说法。

房地产企业进入特色小镇方面有非常多的优势,而且在前排坐的诸位都做了很多尝试。特色小镇是不是这么容易?我们的空间更大了,但是要求也更高了,不是很容易的事。关于特色小镇,我也做了一些思考,也跑了不少的有名小镇。我们原来擅长的是什么?地、银行。地的快速周转我们很在行,但是现在不行了。关于特色小镇,我觉得有几件事情是避不开的,你想做特色小镇,无论原来是金融机构还是开发商,都避免不了:

首先是定位,在城镇化概念下可以做很多特色小镇,也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。这是两个不同的定位。首先你得想清楚你的定位在哪里,定位了以后的第一件事情对我们是陌生的,不熟悉的是我们的商业模式。商业模式当中,最重要的是金融模式。比如说房地产30年的发展,我是亲历的,原来在政府机关的时候,关于房地产的金融模式,突破了两件事情:一是住房抵押贷款,这个不突破,根本没有中国的商品房的突破;然后再是银行的各种各样的信贷,融资突破得很大,以至于形成了炒房。它当时的金融模式是发展得非常充分,而且是过度的,所以形成了很多的问题。

但是特色小镇的金融模式在什么地方?你没有按揭,土地也是目前的瓶颈。地方政府到底能够给我们什么?它的金融模式在哪里?当然今天上午的国开金融启动200亿的基金,资金是不是唯一的模式?这个问题不解决你动不了。这个问题解决以后,再说建设。

运营和你最后的商业模式,盈利模式是结合在一起的,你原来策划的运力模式到最后的运营当中是否能够实现?钱能否回来?不像卖房子,房产证一转就可以完成了。所以这件事情,我们的空间确实更大了,但是要求也更高了。我们进入了完全不太熟悉的商业模式。中国在本次经济转型当中才出现的特色小镇,这个特色给我们出了很多的定位、商业模式、金融模式和建设运营,这一堆是我们都得解决。

原来开发商是各做各的,现在不一样了,现在的特色小镇,融合发展、抱团发展,这是大势所趋,不是一个开发商就能够把一个镇打造好的。我们要接受中央提出的新概念,但是接受不太容易,一个是平台经济,一个是共享经济。这两件事情,恰恰在特色小镇当中是要充分体现的。特色小镇是一个平台,我不太同意它是产业链,它是一个共享经济。为什么说它是一个平台?

我们现在说特色小镇,说是产业特色,实际上你想一想,三大产业都可以做特色小镇,第一产业是农业。农业特色小镇还少吗?相当多的在农庄基础上做农业特色小镇。还有农舍,形成旅游产品。第二产业是建筑业,就是制造业,里面有很多的特色小镇可以和制造业联系在一起。东北老工业基地,是一个特色,不是一个小镇,是一个大城市。把东北都变成第二产业的城市群,结果现在衰败了,衰败之后在特色小镇当中就不能产生第二产业的特色吗?第二产业是制造业,是最重要的,连美国都要回归制造业,它是实体经济当中最重要的一部分。第三产业,就不说了,大家都扎堆到服务业。

比如今天上午,在海棠湾创造了一个金融的小镇,把金融总部放到这里,他绝对是to B的,它形成了一个金融特色小镇。但是也有很多是to C的,真正的服务业都是to C的,马云、马化腾都是在C端做。那我们的做法是什么?我觉得应该是符合的,但是你的定位要定位好。

我们成立这个分会,准备发起100个企业主题的特色小镇,为我们的会员企业聚集资源,同时争取配套政策。所以我们全联房地产商会和大家一起称起我们的特色小镇的一片天,这也是我们应该做的事情。最后代表组委会感谢各位朋友长期以来对21世纪房地产论坛的支持和帮助,谢谢大家!

14:30 - 14:50

袁开红:静思新型城镇化与特色小镇之热

这两年,我去到的地方,应该有上百个之多,国内外的都有。国内除了青海和西藏,其他所有的地方都有去过,也做了不少的项目。特色小镇缘起浙江的时候,我也有幸做了很多的课题和企业的项目。今天,我想把这几年来的思考,在这里用4个章节和大家做分享:第一个是特色小镇之热,第二是城镇化之路,第三个是产融融合是关键,第四我们应组委会的主题,我想谈泛地产的突围路径。

我对特色小镇的认识,先把3个关键词说出来:以人为本是根本;文化基因是核心;产城融合是关键。

先看特色小镇之热。我从特色小镇领域里给大家举几个例子,在2016年中国文化产业年度盘点网络热点词当中,特色小镇是其中之一。我们从10大热搜词当中,特色小镇又是其中之。我们从百度搜索的话,在2016年上半年,特色小镇关键词百度搜索指数平均值几乎为零。从2016年7月开始,搜索指数逐渐增加,总体趋势增加,其热度一直持续到现在。

我们只把其中几个关键文件做了汇总,在座的各位都有了解,所以不多说。我想强调的是,除了联合发文,住建、发改、财政,实际上我认为并不代表特色小镇应该去负责的主管部门仅仅是这3个。国土部的领导会说特色小镇没有我们能做吗?土地也是每一个人都会碰到的问题。我们不谈这些,我们只谈特色小镇的内容,大家也都在谈。

我现在罗列出各大部委和区域的特色,文化部、工薪部、农业部、体育总局、林业局,这还只是列出来的部分,包括这些部委下述的行业协会,我们都有接触过,而且是3位数以上的数量,根据自己的行业特色,要打造多少的特色小镇。各地方上,西藏应该也有,因为西藏当时请我过去,我害怕,去一趟得一周,我没有这么多的时间。除了西藏,剩下的各省市的文件都有陆续出台,我在这里只列出了几个,而且包括一线城市。我们认为一线城市对特色小镇的热度不如其他的省份,包括对北京,我当时也写了一篇政策解读。

我自己觉得是两个,三部位联合发文的时候,为什么写?他们是有一个判断。因为全国一共2千多个县,在这2千多个县里,我们认为有条件发展特色小镇的,起码在现阶段,我们估计也就1千个左右。这意味着经济好的地区,一个县平均有一个小镇,我认为是国家希望看到的东西。但是,没想到,在中国这种体制下,政治经济学的市场化程度下,我们这么多人跟出来上万个项目。这个是我们都始料不及的。但是既然这么热,我们觉得我们有义务去做一些研究和分析,给大家一些指引。因为方向还是对的。

特色小镇为什么热?我们还是要回溯中国的城镇化发展历程。不了解中国的历史背景,现在就特色小镇做特色小镇,我认为是不够深刻的。而且在匹配度、内容的设计和开发上,我认为是有问题的。所以我把中国城镇化的进程,以我们认为的4个阶段跟大家简单的说明一下。

中国城镇化,肯定是有上千年的历史,我们只说新中国以后,我们认为中国的城镇化经历了4个阶段,即破门时代、资源时代、市值时代,人本时代。

破门时代,农村人口向成长流动。这个阶段,是我们对外开放和跨区域流动的阶段,我给一个关键词,我认为是自由。当然这个自由有很多的理解。

资源时代。邓小平南巡讲话以后,中国城镇化开始将原来的计划体制向市场体制转移的过程。这里有4个重要的特征:从理论探索到实践改革上,我们的市场机制开始冲击计划经济。从体制内的探索,到体制内的改革,国有企业被并购重组和股份制改造。从生活资料到生产资料的流通,城市生产资料的市场化改革开始。最后一个是资源的权利体系向资源的价值体系转移。我们说城镇,为了这种资源聚集的平台,在这个阶段,我想也用一个关键词跟大家表述,我认为是体制。

市值时代。我们以入世为基础。这个背景下,中国城镇化是开始在用国际资本市场统一的价值体系去审视城市各种资源的价值,WTO入世是标志,国内的资源和市场与国际的资源和市场在一个规则下运行。这个阶段的城镇化,是用产业概念塑造城市价值,并预知市值积累城市发展阶段。这一个阶段,虽然伴随着我们都知道的强拆、土地财政、高额的地方债,但是毕竟实现了中国城镇体系与国际资本体系市场的对接,为城市发展奠定了物质基础。从这个角度来说,我们认为是功大于过,同样用一个关键是法制。

人本时代。我们在前3个阶段经历了公民的流动性、资源的流动性和资本的流动性3个发展阶段之后,虽然不彻底,但是中国的城镇化在我们自己的体系下,完成了西方市场体系下城镇化几百年的发展历程,虽然存在很多问题,也有血的教训,但是实现了从农业社会的小农经济权利中心向国际市场体系全面对接的功能上的转变,这个转变,我们认为是伟大的。因为这个转变,城市才具备了以人为本而服务的可能性。当然这种可能性,其实带来了很多的代价,比如说下岗工人,比如说拆迁,比如说计划体制的解体,以及工业经济的再造,但是今天,我们实现了历史性的转变。在人本阶段,我们需要有一个为人服务的理念。

下面我们看到目前为止中国城镇化的水平,我们的城镇化超过了世界的水平,但是与发达国家仍有差距。我们看各省市的城镇化的数据,东西部有差距,东部强于西部,这与现实相符。我们谈到城镇化发展的阶段和城镇化的相关数据,我们想简单的总结一下目前中国城镇化面临的问题,我不做详细的展开。

第一,无所不在的硬件缺陷。这个我们都知道,不客气的说,中间有很多开发商的贡献在里面。

第二,滞后的软件服务。养老难,上学难,公共服务的脸难看等等,都是各地都存在的现象。

第三,稀缺的发展机遇。稀缺的发展机遇,目前为止,国内存在空城的现象,都是败财政所赐,这样的话人的机遇在哪里?这都是我们未来需要去解决的问题。

第三,撕裂的城市文化。对中国的城市而言,文化矛盾的解决远远高于其他的城市。我们做特色小镇的设计,文化基因是我们必须要深入挖掘的重要方面。

以上说的所有的历程,希望我们在未来特色小镇打造过程当中,看到这些差距,然后怎么去弥补和改进。刚才的问题,我想主要回答了重要的3个观点的前两个,就是以人为本和文化基因的问题。

那么第三个,我们想讲产城融合。

这是研究院自己关于地区产融融合的研究模型。我们认为,中国是人口大省,制造业的强国,未来这个是不能丢的。我们把产城融合作为重要的发展路径。简单的说,我们在一个区域去做特色小镇定位的时候,我们要考虑它的原点,原点分析是什么?实际上就是要对3个关键词:有什么、缺什么、要什么。怎么去做这个分析?我们有3个维度,基于城市资源和城市产业和城市能力。我想强调的是,对于能力的维度的考量,我们认为尤其是在中国,尤为重要。这个能力,包括政府的治理能力和社会发展的能力。这些相关的表述,不管是在哪一个体系当中,或多或少都有提到。

基于我们对地区城镇化的分析模型,我们认为,产城融合的匹配度,我们想长期跟踪一些发展趋势,有助于我们对微观曾经的发展提供一些指导意义,我们做了产城融合匹配度的模型,这也是我们自己的模型,我们将产业发展系统做了几个子指标体系:效益创造力、科技创新力、环境可持续力等等。通过我们对这些子指标体系的设计,我们找了公开数据上能够找到的24个公开指标,未来我们要延伸到各个特色小镇,我们现在用的指标体系和我们自己的模型,我们用了产城融合匹配度的耦合模型,通过耦合模型得出了35个大宗城市,做了产城融合匹配度的排名,未来区域有一些指标,我们同样可以去做,判断整个区域的发展,这对个体项目同样是有帮助的。

通过排名,我们看到,产城融合匹配度,深圳、上海、北京、广州、武汉。这意味着什么?通过这些分析,我们看到,其实跟我们现在的判断是一样的。我们以产城系数差值的正负0.05为界,差值是大于0.05的我们视为相对协调。产城基本同步的占到9%,城镇化领先的仅占6%。我们根据产城融合的综合排名,我们分别进行了城镇化的排名和产业的排名,还是会有位置上的调整。

产城融合的精髓,实际上在于融合。我们也会长期跟踪研究国内外各个地方的一些产城融合比较好的方式作出分析,未来也给大家一些指点。我们5月份去了美国,跟美国20多个州的相关官员有面对面的沟通,我们认为,产城融合的发展模式,还是中国新型城镇化的重要路径。

产城融合是包括3个层面的思考,第一个是产和城分开的。第二个是产和城空间上的融合。我们把很多功能都放在一起,貌似产和城在一起,但是实际上,它并没有在内容上实行真正的融合。我们同样对产城融合的分析,我们是有4个维度的设计和路径的一些实践。我们认为产城融合,包括4个方面,继产业发展和政策导向互助,产业资源和城镇资源对接,产业布局与城镇空间匹配,这一点是大家通常都做的。最后一个是产业文化与城市文化交融。这点相对来说是最难做的。

那么,我们以此进行了产业融合的分享,这是我们很重要的系统。我们在强调发展的时候,一个目标两个主体三个维度四个系统,我们要打造产城融合下的特色小镇,需要有2个主体,政府和市场。3个维度产业发展、城市发展和城市文化提升,4个系统包括城市的建设系统、公共服务系统、规划系统和要素系统。其实,最重要的在这里,包括我们做特色小镇的时候,我们可以说博弈,博弈在哪里?博弈在市场和政府。在这4大系统当中,哪一个政府做,哪一个市场做,哪一个政府为主,哪一个市场为主,现在都是需要突破的。当然我们也有一些实践上的探索,到时候也可以和大家分享。

我们在地方上,目前为止,国家特色小镇也谈到制度创新的问题和机制创新的问题。最底线,有的政府说,我什么都可以做,甚至可以把城关给你,你只要不让我再投钱。其实很多制度是可以在这个基础上做创新的。

那么,我们再说第四个方面,就是泛地产的突围路径。这也是论坛上想谈的主题。我们也做了一些思考。

谈到特色小镇,国家之所以要出特色小镇的政策,我想从我们的角度来说,提高人民生活水平和改善人民生活方式,但是这个的含义,我想也不是这么简单。今天提泛地产的突围路径,必须要有整个特色小镇打造流程,它不是产业链的关系,从顶层设计开发设计,未来可能有资本运作的产业链上,开发商需要上移和下延,这不代表自己全都做,因为你也没有这个本事做。

联合体现在是非常的重要,我们考虑这点的时候,我把田园城市的东西和大家做分享,特色小镇为什么做的问题。这实际上是一种新的社会生活形态,因为中国也存在大城市和乡村的贫富差距。实现农民享受市民同等的就业、医疗、社保和良好的基础设施待遇的同时,也能使市民感受到低房租、低房价、空气清晰、生态良好的田园环境。这个是特色小镇未来发展的基础。而且我觉得从这个层面上来说,应该是国家、企业和地方百姓一起努力的事情。

我们参与全链条服务的时候,我想提一点,也是各位企业家们肯定都面临的问题。

第一,特色小镇不可能全面开花,先决条件很重要。一定是看区位、资源和产业能力,大城市周边地区、资源稀缺地区,我们有条件的上,没有条件的就不要上了。

第二,特色小镇的打造,内容重于形式。我特别想说,产业IT可以引入,但更应培育自身产业IP。有很多国际上非常好的项目,我们引入中国没有问题,但是这个问题一定要有本土化的过程,同时,我们是不是有很多的东西,可以借鉴国外的形式,但是我们的内容,真的要自己用心去琢磨。波特兰的一个甜甜圈,这对我们来说是没有美食欲望的东西,但是在这个城市,甜甜圈成为地方的名片。我们希望,每一个地区都有自己的特色,我拿食,每一个地区都值得打造的东西,想在这里给大家举一个例子,时间关系不多说。

第三,特色小镇有共性,但更需要个性,大量复制不可取。从这里来说,我想拿几个音乐小镇给大家做例子。这些都是音乐小镇,美国的Branson,是以演艺产业打造到的小镇;美国的Woodstock是以摇滚乐打造的特色小镇;美国的Nashville是以乡村音乐为打造的特色小镇等等。他们的定位全部都不一样,我希望国内做特色小镇的人需要净下心来挖掘和沉淀的东西。

最后,我们向来善于加快进程,这是中国特色,但需符合自然规律,中国的特色小镇,可以造,但是不能作。在特色小镇打造的持续热潮中,需要所有当事方理清思路,脚踏实地,以促地方发展,会一方百姓为出发点,做出精品。中新城镇化研究院希望和大家一起为打造美好家园而努力,谢谢。

14:50 - 15:10

张晓梅:政策倡导与市场机制

因为我知道这个时间是3点钟,按照人生物钟习惯,是最困的时候。我希望在接下来的10分钟之内,咱们抖擞起精神。袁院长讲了非常精彩的话题,小镇特别热,但是在今天的中国,小镇的热,能不能变为实,在做实的过程中,小镇就是要让中国最普通的老百姓的生活变得更美好。同时我们的生活的方式,应该更有品质。

在接下来的时间之内,作为一个企业,我们用了十年的时间,在小镇的路上践行,在践行的过程中,有很多的心得,有很多的体会,当然也有一些惨痛的教训。那么这些心得体会和教训,能否从中找到规律?我相信一定可以。

我从3个维度跟各位讲在小镇方面我们的实践。这3个维度分别是:

第一,我们看到了很多小镇发展的路径,我们发现,无论万千世界怎样变化,几万、几千年的历史中能够找到规律。所以小镇一定有规律是可以借鉴的。如果我们把这些规律找到,让工具和技术去加以优化,小镇就能够找到一条发展的路径。

第二,在中国的土地上,我们一直讲要走出一条中国特色的社会主义道路,中国的特色和世界发展的规律能否有机结合?最终再探索小镇在中国的发展路径。

第三,如果我们了解了世界小镇发展的规律。我们企业在过去十年用了什么样的方式和方法,在实践的过程中,希望探索新的路径。

首先第一个部分,就是特色小镇的对标和理解。今天早上,我们在国开金融的会议上,我提了一个观点,这个观点是在中国过往的改革开放的30年,感谢伟大的党和政府,给中国带来了很多的变化。我们看到了中国的城市发生了翻天覆地的变成,当然当我们离开城市,来到我们的郊区,甚至是近郊的时候,城乡有一定的差距。当然到欧洲的各个小镇,我们也会发现,可能在欧洲的城乡差距,虽然仍然有,但是城和乡之间,每一个小镇独具特色的文化、独具特色的自然以及独具特色的生活方式,能够让人在此流连忘返。在这个过程中,我们能否找到一些小镇的共性规律?

我一直讲的是我们去学习和借鉴西方的经验,不是照搬,而是找到规律,将规律进行总结,我们发现事物发展的过程中,把规律性的东西总结下来,再加上地方的特色,可能就事半功倍。我们发现了一些共性特点,我们发现每一个小镇,无论多么有特色、多么有主题,甚至在某些维度上有特大的差异,但是只要是小镇,就跟中国的农村和中国的乡镇一样,都具备5大特色。这5大特色分别是:

第一,我们发现每一个小镇都有公共的场所。我们曾经学过鲁迅的社戏,在他的村子里,到了晚上,所有的老人和孩子都到村庄前面的广场,因为人是社会性的动物,任何的村落和城市,都有广场。所以第一个规律,公共的社交性的场所是必不可缺的。

第二,一方水土养一方人。所以有大量的历史人文和名人,这些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社会和人的居民密不可分。

第三,其实,在每一个小镇里面,人离开得了食物吗?所以我们生活和居住在那,就得有集市,在集市购买的过程中,就可以构建美食的体系。

第四,有人结婚了得有结婚的活动,在不同的小镇里面,节庆的活动构成了完整的要素。

最后,共性的东西才是我们讲的自然的景观和建筑的外立面,如果把这5点结合在一起,就会发现,其实任何的主题小镇,必须具备上述的5大要素。如果只做单纯的一部分,如果人没有了生活的根本,产业就是空城,如果只是做历史和人文的故居,人在那里的时间只有一到两个小时。所以,很多的地方,在思考主题特色小镇的时候,我们都认为主题特色小镇就是做特色,可是我们忘了主题特色的背后是与人相关的5大特性。这5大特性归结在一起,再去形成你的主题和打造你的特色,这样的小镇就富有了生命力。

所以我们一直说,引入和学习借鉴欧美特色小镇的发展,不是简单的把IP引入到中国,而是学习和找到其中的规律。找到规律性的东西的时候,主题和特色,特色两个字是标志,但是在标志的背后,所有的特色仍然跟这5大特性有相关的关系。

围绕这5大特性,我们会发现,我们学习了先进的一些概念,也学习了规律性的东西,我们就总结为4大维度和7大特色在构建特色小镇成功的路径。这4大维度是规划、开发、产品和运营。这4个东西大家都讲,但是是否都一样?海南有大量自然景观还有原来形成的基础,也有不同的主题,但是如果没有总体规划的概念,只是点性的思维,看似百花齐放,但是最后没有满园春色。我们要形成整体性的思维,每一个点和每一个主题以及每一个特色之间应该有相关联。我们讲的规划,是从硬件和软件的角度,原来老的东西和新的东西的结合形成总体性的规划。

第二个产品。产品内容的本身是什么?我们在座的每一位都是消费者,我们在座的每一位也是投资者的话,你会想,今天作为投资者和社会的实践者,我们打造产品的过程中,要解决的是什么?是你生活中最根本的需求。所以我们讲产品的开发过程中,我们怎么能够把人的生活的需求放进去,形成不同的产品,这才是最重要的特点。而不是简单的把产品做成了产品。

最终结合在一起才是运营。在特色小镇发展的过程中,绝大部分的运营商,我们关注在哪里?其实大部分的关注是在开发上。我们在开发的过程中,最终留下的是一座空城,看似产业和特色主题的背后的虚无。其实新时代之下,我们真正的产业运营商要做的是什么?真正要关注的是整体规划之下,把开发有序、开发变得不再重要,最重要的是规划之下的产品的内容,以及未来通过持续和长久的经营,去关注住在这里面的人,让这里面住的人生活在这个小镇里面,能够安居乐业,能够享受到美好的生活方式。所以在未来特色小镇发展的过程中,运营放到了至高的高度。

所以作为实践者,全联房地产商会现在做一件事情,我们会成立特色小镇的分会,在接下来的时间,绝对不会简单的做开发的事情。开发的事情在这个时代已经过去了,在未来的时代,我们要去做的是我们如何通过有效的规划,打造一个平台,让所有产品的内容围绕人生活的本质,最终通过运营,让来到这个小镇的人,每一个人能够安居乐业,这才是未来真正的核心竞争力。

政策与市场机制是特色小镇发展的思路,政策的逻辑和资本的逻辑以及商业的逻辑之间,没有形成横向的打通。最后变成了政策满天飞,企业用不上,很多政策制订完以后无法落地。资本的钱不能和商业之间形成完整的配合,最后导向是传统的开发和建设。我们今天提出一个新的观点,我们今天能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑,三者之间形成一个有效的关联,最后采取影响小镇的商业模式。这种小镇的商业模式里面,任何一个小镇不遵循商业的逻辑,没有未来生产关系的现金流,没有未来持续的成长,这样的小镇会可持续吗?如果小镇的投资者投的过程中,只研究产业,只研究模型,但是不知道资本市场对它的投入和退出的时候,他找不到钱和资金的注入的时候,这样的商业逻辑能支撑吗?也不能支撑。最终如果没有政策的导向,逆势而为,这样的商业逻辑能长久吗?也不能长久。

所以,只有将3者有机的结合设计出不同的产品的模型,小镇才能形成最终的结果。所以在这样的基础之下,我们做简单的模型。这个模型就是我们认为依据不同的政策打造不同的特色的小镇,在特色小镇的过程中,可以将政策和IP和商业以及相关的模式进行不同的组合,不同组合的过程中,三者之间形成叠加,才会形成我们在未来落地过程中的不同路径。而不同的路径,随之而来,才会导出不同的产品,不同的产品背后才形成不同的特色。

我们同时也因势利导,知道了资本金融,包括国家政策和商业逻辑之间的关系。在践行的过程中,我们想在未来走一条怎样的路呢?恰恰这4个字就是山水文园这4个字。中国之大,来源于山水。中国的传统文化里面,不画任务,只画山水,因为大山大水孕育了中国的地大物博,山代表的是中国的精神的象征,人在追寻物质生活到一定程度的时候,其实,对精神领域有更大的追求。而水代表的是什么?代表的是中国文化的源泉和灵性的释放。围绕刚才讲的内容,最后所有的小镇,无外乎回到这4个层面,在这4个层面下,小镇应该具备以下的大精神内涵:

首先得有格调。所谓的格调不是指奢华和高端,而是在这个过程中,我们的山水之美创造的小镇的格调必须是高雅。第二,我们应该用工匠精神,将做出来的每一个产品打造成有品质的作品。所以不是简单的农家乐,也不是简单的民宿,就能够去创造特色小镇。把所有的细节做到之后,才能找到便捷的交通。这里的交通,不仅仅是指的是今天抵达性的交流,还有交易方式的便捷,以及在生活方式的便捷。我们发现,我们原来的小镇的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以后,最终住在这个地方,你一定是欢乐的。要在欢乐的过程中,还能够有静下心来的休闲,在健康的过程中保证他的身心不断的发展。

最终所出来的不同的小镇,才会产生不同的特色。我们以前做特色小镇的时候,常常因为这里有陶瓷,就只能做陶瓷,作到最后发现没有人来。事实上,特色小镇的过程中,不同的方式就是不同的模块,和我们今天做的磨方是一样的,通过魔方的方式组成不同的组合。最后就形成了我们实践过程中的特色小镇,就是浙江山水特色小镇。我们希望把这个小镇打造成一个乐园为核,因为要给大家欢乐,在人流的背后才能产生商流,进而通过商业和文化,通过我们的酒店,通过不同的健康和养生的方式,能够让这个地方,形成一体化的发展。这个发展的过程中,我们最注重的是软件的精神与内涵,我们会在这个地方大量的打造IP的形象,文化的演艺和活动,还要把历史的展示融入其中。

我说一个小镇,应该有5大维度的关键性要素,节庆也有了,美食也有了,公共的空间也有了,在这个过程中自然的景观也有了,历史和故事也有,这种软体的东西都有内涵的时候,硬件就变得不再重要。最终所形成的主题小镇,就会产生多业态、全天后,还能融合不同的地方文化。在商业打造的过程中,形成不同的组合,创造不同的模式,而娱乐的部分,形成文化核心,产生多元化的融合。发展到今天,取得的初步的成果,可能小镇还没有完全建完,但是全球的招商基本上完成了80%。

15:10 - 15:30

叶文青:特色小镇的舒适环境解决方式

叶文青:尊敬的各位嘉宾,大家下午好!一年一度的博鳌21世纪房地产论坛又在美丽的三亚举行。我也是连续13年参加了这样的论坛。感谢各位嘉宾对美的集团的支持和关爱。

基于聂会长、袁院长以及张董事延伸的话题,我的话题也是围绕特色小镇。刚刚几位嘉宾讲得非常精彩。我也简要的回顾前面几位嘉宾提的市场环境,我分5个方面进行阐述。

市场的变化,各位嘉宾也比较清楚,在近几年的严厉调控基础上,特别是地产板块,大的环境来讲变化是非常大的。我们从毛坯房到精装修,以及材料的整装,这是一系列的变化。精装发展的节能减排,在提高舒适性的情况下,一定要有自身特色的文化底蕴。很多特色,是围绕当地的特色,还是以什么样的形式进行展望,这个都非常的关键。在中国人的风格里面一定是安居乐业,一定是很欢乐的。

当然,我们也可以回顾全国各地商品住宅全装修的发展趋势,覆盖面是非常广的,在未来城市化建设当中,未来的精装修越来越多,但是离不开供应商的企业来做实质性的方案。商业地产是多元化、差异化的发展,我们也可以看到,产业地产、养老地产、旅游地产,包括我们提到的特色小镇,这里面一定是围绕特色来做的亮点。我们不能说任何一个地方做的都是一样的。我们肯定是围绕自身的区域市场情况去定论自身的发展。

所以,特色小镇一定要有它的特色。一定是覆盖了文化的创新还有宜居,还要有一系列配套的服务。那我们需要什么样的空调的解决方案?或者是家电的解决方案?一定是具有灵活性、美观性和延伸性以及稳定性的东西。我会带来针对特色小镇的家电版块的解决方案。

我们可以围绕美的的产品,比如我们的TR+ mini系列等等,我们掌握了国际核心的技术,我们的产品是利用到特色小镇里面。特色小镇舒适环境的解决方案,我们可以围绕它的户型,比如工业、酒店、运动场馆、别墅、商超等等一系列,我们一定要有不同的解决方案。针对经典的户型,我们会有TR+系列,我们也围绕市场的变化来研发我们的产品。我们有TR+mini的产品系列,也结合了工艺类型不是特别大的情况下,我们有这样的产品去应对。当然我们还有一些别墅,像大户型的,我们也有我们的解决方案。包括酒店、商超大型综合体的产品,不同的结构,我们有不同的产品去应对这样的特色。

既然讲到了解决方案,美的具有什么样的硬实力?不仅仅是说有解决方案就可以,一定得有机制的保障。美的是一家消费电器、暖风空调自动化产业的企业集团,我们在深交所上市,市值2737亿,也是深交所上市的最大的企业。美的这个词是非常热的热点,我们去年收购了德国的库卡,库卡是专门给奔驰和宝马做自动化生产汽车的,我们收购了日本的东芝家电业务,我们也进行了全球化经营的模式。

所以说,在空调领域,或者是机器人的领域,美的的发展一直在壮大。国际上,我们的外销可以达到50%以上。当然,除了品牌实力,也离不开我们质量的保障,我们不断整合全球的研发的资源,在全球8个国家设立了17个研发中心,外籍的专家达到了300以上。同时加上了研发的投入,这块是硬性标准,我们利润的5%都是投入到研发里面。我们的研发也超过了200个亿,我们一直追求以最好的产品提供给市场。我们的专利达到了26000多件,在制造业我们是排在前两位。整个集团产品的结构,也是围绕消费电器、机器人产业为主的,基本上,在座的各位,家里面都有一件美的的产品,比如说我们的电风扇、微波炉等等。

美的中央空调1999年到现在,在国内品牌是连续9年是市场占有率第一。这里面,还有一点是来自第三方的房地产资质和荣誉,我们也是连续9年获得了中国房地产最佳的供应商,最具信赖的供应商,在前十强的地产商里面,我们已经有8家达到了战略合作,我们和保利是3年,我们和万科从2009年到现在一直合作。一定要有好的品牌和质量,之后还得有好的服务体系,才能延伸这么长时间的合作。

我们企业自身也有安得物流,我们也设立了144个仓储基地,我们在物流运输方面是所有体系里面最齐全的,实现的最后一公里的宅配送。我们在全国还有36个分公司,随时响应,不管各位开发商在全国的什么地方开发的特色小镇,我们都可以响应。安装是非常关键的,所以我们进行了可视化安装系统,只要下载一个APP系统,如果在办公室的话,可以看到空调安装的进度,如果产生故障,会通过APP的系统反馈到手机上,你就知道这个空调有没有使用,可以提前开关,可以检测到空调运行的问题。

我们的地产行业、酒店行业、通信行业等十几个行业进行了专人专职的跟进,我们用实力和真诚去服务每一个嘉宾。我们目前为止已经有65家地产开发商达成了地产合作,前10强有8家,我们至少都是合作了3年以上。其他的样本工程,就不多过的介绍,特色小镇里面涉及到的不同类型的建筑和场所,我们都有非常好的解决方案和空调以及家电所应用的产品。

最后,美的中央空调合作愿景,继续深化与各大房地产企业的战略合作,致力于为房地产企业的多元发展提供节能、稳定和灵活的舒适环境。谢谢大家!

15:30 - 16:30

高峰对话:产业聚集与运营:走出概念的误区

15:30 - 16:30

高峰对话:产业聚集与运营:走出概念的误区

中新城镇化研究院院长袁开红

中国特色小镇产业建设联盟主席吴玉瑞

蓝城集团总裁许峰

黄金湾投资集团董事长申威

百富东方集团董事长戴宏亮

中发蓝海联合商业投资(北京)有限公司总裁毛军

绿地集团三亚城市公司总经理巴黎

详情如下

主持人: 刚才几位嘉宾的演讲当中,提到了很多有意思的问题。我记得袁院长说了一个点,就是最开始政府部门批特色小镇的时候,有特别多的企业和政府踊跃申报特色小镇项目。中国过去有很多这样的经验,一旦一个新的项目上马,或者是一个新的概念炒起来,都有很多的研究主体和资金介入。

从目前的情况来看,请教在座的袁院长和吴老师,特色小镇的情况,有没有过热的现象?还是说这就是正常的情况?

袁开红:首先,我先强调特色小镇这个事,肯定是好事,是应该做的。那热不热?肯定过热。在座的应该还有发改委的领导,我说话必须注意。我们在中国做事情,政府风向标对企业来说是很重要的考量。住建部第二次申报国家特色小镇的材料里面提到的一些观点,我稍微的解读一下,有不当的地方,请各位专家和领导指正。

我想对那个解读,我不知道大家有没有去看,起码第一批是127个,但实际上,第一批报的时候,是159个,批了127个,给每一个省都有指标,每一个省都会刷下去一个,中间好象有两个省没有刷下去。所以,大家也要报特色小镇,要看省里面报上去的,你在这里的位置,如果是倒数的,就岌岌可危了。第二批的申报数量是300个,比第一批增加了一倍,第二批一定还是会每一个省刷一个。2020年1千个计算,后来每年平均还要再报300个。我觉得各地方去就说报国家,报这报那,首先你得看你有没有这个能力,包括当地政府有没有这个能力。

我简单说,我觉得有3个观点,从国家来看,这个确实是太热。

第一,要去房地产化。这是我们对第二批解读的第一个观点,因为里面提的禁止大肆的拆迁和建设。

第二,降旅游化。这是我们对政策解读的第二个观点,因为在政策当中,明确提出来,在报产业特色的时候,旅游产业的比例不能超过1/3。我们认为这样的一个要求,只能说从两个层面解读,只是我个人的观点,一是第一批申报的时候,以文旅为申报主题的太多,所以,一定要限制比例,不能所有的特色小镇都搞文旅。其实我们刚才强调产城融合的时候,很多二产不能放弃,这是我一直强调和坚持的。说到文旅产业的比例,在1/3,一是太多,二是文旅比例已经很高强度,我们另外的解读,文旅产业也是特色小镇打造过程中需要认真考虑和挖掘的。

第三,社会资本。社会资本的重视,对于我们未来做特色小镇PPP 金融创业也是有帮助的。

第四,如果你们细看,第二批申报的时候,中西部地区的比例已经明显的高于东部。我们认为,还是给中西部地区的发展留出了更多的空间。

这是我的观点,确实热,但是是一个发展方向,是一个优胜劣汰的过程。

吴玉瑞:是比较热的,因为我是负责民族特色小镇的申报和审批的,我们也没有一批一批的来做,热与不热,只要这个小镇能够建好,他的产出有保障,我觉得热一点也无所谓。

主持人:感谢吴老师,两位的观点有点不一样。今天在座的是7位嘉宾,你们两位是专家,另外的5位是来自企业界和投资界,我想问一下另外的5个嘉宾,我想先问许总,蓝城做小镇的业务是做得比较早,我记得蓝城提了一个计划,叫“百镇万亿”计划,嘉宾演讲中也提到了,资本的逻辑到底是什么。从您运营的经验来看,钱从哪里来?怎么解决资金的问题?

许峰:资金,从整体的运营角度来说,现在小镇的投入和整体开发过程来看,整体资金的投入量,小镇是逐步发展、逐步推动、逐步开发的过程,所以,它的整体的资金还是逐步投入的过程。所以从这个角度来说,并不是我们特别担心的问题。同时,在整个开放过程当中,还是有一个滚动投入和滚动产出的过程。所以我觉得资金从开发的角度来说,并不是最突出的。

如果说在短时间之内,如果做更多的项目,有这个机会的话,通过一些基金的模式等等方面进行支持的话,我觉得这样的推进速度会更快一些。但是,也要避免从基金或者是从基金的角度是快进快出的思路,可能还是要有一个可持久的,或者是说有一个长足打算的基金。

主持人:蓝城做这个基金的来源是怎样的?

许峰:有几个方面,一个是自有资金的投入,一个是找到了志同道合的合作伙伴,这些合作伙伴有很多类,一类是专业的国有企业,他们有资金方面的优势,他们缺少开发上的品牌,或者是开发上的整体运营能力。一些是金融机构,尤其是和基金的合作,这几个我们都有涉足。

主持人:绿地公司的巴黎先生,您是在三亚做项目,三亚今年也做了一个规划,三年建设8个省级特色小镇,您对本地市场肯定是非常了解的,想请教一下,从企业运营的角度来讲,在三亚这个地方,建8个,刚才袁院长说了,一个省,国家级的才申报两个,绿地对这件事情有兴趣吗?

巴黎:我的个人观点,我觉得现在做特色小镇是大势所趋。特色小镇并不是中国独有的,法国是从1956开始就搞特色小镇。包括我们喝的依云水,还有法国的香水城,它的规模就是一个小镇。这些小镇的发生,是从50年代就开始了,这也是法国城市发展房地产过热的产物。我很同意袁院长讲的,我们的小镇就是人民生活方式的改变和提升。包括我们北京发展的时候,要搞卫星城,是因为要发展,中国提这个是非常对的。

我们响应国家的号召要在中国搞二十个特色小镇的项目,我们也进行了研究。包括国家发改委下面有一个特色小镇中心,上次我们跟他们接触,乔主任讲的是,特色小镇很重要的是产业,产业最重要的是产品。比如是特色小镇,最终是什么产品?哪怕海南这里有很多的特色,咖啡也是一个产品,比如万宁的植物园,如果这个小镇有产品了,那么它的产业链才能够吸引人来就业。其实还是人口的问题。我觉得,一个小镇,法国的特色小镇的人口至少到5万人,第一个是产业支撑,第二个是人口支撑。

海南的空气好,大家知道有丰富的农产品,海南以后的发展趋势,第一个是现代农业,还有一个是康养,还有医疗教育,都可以搞。包括海南省政府宣传做100个特色小镇,这块是没有问题的,我们还有信心。

主持人:我们还有3位嘉宾,分别是黄金湾的申总,还有百富东方的戴总,还有中发蓝海的毛总,我问3位一个问题,不管从资本方也好,或者是运营也好,你们投资特色小镇,你们所期待的投资回报率和投资回报周期是什么样的?

毛军:首先,我这边是开发和运营,我不是投资,我们企业改制以后,从2012年就朝着运营发展,中国的经济再单向做的话,会越来越难,所以我们朝着产业化发展来运营和转型。2014年开始有政策,可以进行改制,提倡了很多经济体制,我们就朝这个方向努力。我们是从大集团之下转移,包括转型派生出来的公司。

我们在长白山做了一个冰雪特色小镇项目,也是第二批的300个项目之一,今天在北京进行答辩,我们这个项目也是综合性的。同时,我们和政府还签了另外的特色小镇项目,是在长春,准备做一个电影音乐小镇,刚才袁院长说了美国的音乐小镇,我很有同感,因为我们最近也在研究当中。这次来的收获非常大,一上午到现在,我们听了很多大咖的介绍,我本来就是来学习的,收获特别多。

我们从2012年改制开始,长白山项目我们从2013年开始接触,有很多的感触,因为我们之前是做房地产开发的,袁院长说这个特色小镇一定要去地产化,我们有很多的无奈和教训,我们认为各位嘉宾上午说得非常好,比如张晓梅说的几个原则和整合,我们特别有同感。所以今天确实收获很多。我们对特色小镇的理解,特色我们认为是根,如果一个小镇没有特色,就没法称之为特色。然后产业是魂。我们内容为王,如果内容不好,特色小镇成功不了。

我们觉得有3个要素:

第一,要深入挖掘当地的历史文化和传统的东西,这是特色小镇最充实的一点,如果挖掘得越透,可能你的特色越鲜明你的小镇越有生命力和竞争力。

第二,要精准的理解和把握政府的政策和发展方向。我认为这点非常的重要,我们之前也有很多的经验。中国的金融政策一定是在政府的政策之下才有的金融政策,所以金融政策不可能违背政府的大方向。

第三,要树立好平台经济和分享经济这种理念来做特色小镇。只有把平台理念和分享理念牢固树立了,才能够积极的主动整合各类资源,把它一起拿到小镇建设当中来。因为小镇不是一家做的,一家也做不完,所以一定要整合各家的这种好的业态进来。所以特色小镇分会,我们也积极的参与这件事情,我们也希望未来通过这个分会,能够为我们的行业提供更多的支持。我们有两个项目,一个是长白山的冰雪特色小镇,一个是长春市的电影主题的电影音乐小镇,希望感兴趣的朋友们,可以多交流。我们现在已经和国开金融合作,所以希望和大家一起扎扎实实的把特色小镇的工作做好,谢谢大家!

戴宏亮:我是1994年从上海到深圳创业,到深圳之后,主要是做住宅地产,2003年我收购了一批的工业厂房,现在工业厂房的价值大家都是看得见的。我想从几个角度来分享我对特色小镇的了解。

我大学毕业的时候是在深圳,1993年的时候,有一个机会,当时深圳的高新科技园,几个部委联合到深圳,我是参与者之一,如果这件事情能够做成,那现在深圳的高新科技园就是全国第一个乡镇企业。所以我跟特色小镇、产业地产这个行业是非常有缘的。

到了深圳之后,创业,后来做了长时间的天安数码城,走向了全国,在全国十几二十个城市做了科技园的项目。到了2015年开始,我自己的企业,百富东方现在在杭州青岛都有类似的产城融合,杭州有一个硅谷小镇,就是浙江省省长李强参与了第一批,总结浙江的经验,向全国提出了特色小镇,我也是参与者和经历者。

我主要想分享4个方面:

第一,什么叫特色小镇?特色小镇,我的理解,是总结了浙江的经验,依托大城市,把大城市周边以为基础的郊区的地方,逐步形成以特色产业为导向的小镇。去年,8月9号,我跟碧桂园成立了一个公司,碧桂园在这种形势情况下,也需要转型。我们一拍即合,在深圳成立了40%:60%比例的公司,我们的精力和时间顾不过来,现在只能以深圳和广州为基础,在东莞、惠州、佛山这一带,我们签订了一批的科技城,用了一年的时间,这些计划都进行和落地当中。

第二,产业地产。产业地产在地产产业里面,做特色小镇是也先天的优势。产业地产就是解决3个方面的问题:一是产业跟地产原来是不关联的,没有很好嫁接在一起,产业地产把产业和地产进行更加的研究和嫁接。二是不同的时期有不同的表现形式,比如工业园、产业园等等,到了今天,这种特色小镇,我觉得是当前这种背景下,是比较好的一种城市化进程当中的表现形式。三是产业地产,各种板块,其实产业地产这个领域是最终服务于经济。这是我个人对产业地产结合的实践的总结与体会。

第三,特色小镇的特别,在这个阶段富有它的战略意义。一是我们总结改革开放30年,二是总结欧美和日本一些大企业都是从小镇和郊区成长起来的,三我们国家在80年代中后期和90年代,我们的乡村企业和农村经济发展迅猛,但是因为我们国家的规划配置资源、公共资源都在后面往大中城市和核心城市发展,所以乡镇企业到了2000年后有一些疲软。到了特色小镇这个阶段,它富有它的意义。

第四,现在各个城市,经过十多年的经济发展,整个经济增长,快速发展,人力资本、资金成本和租金成本、房价逐年攀升。这也是市场的行为,这些企业要向东莞和惠州周边城市转移,这也是市场的作用。所以说特色小镇还富有战略意义。中央就是想在这个时候培育新的产业方面的竞争力和新的特色的竞争力。

今天的主题还有产业运营和突围的问题,大家都在研究转型,我自己亲历了十多二十年,这个行业不容易。产业地产里面,特色小镇里面,最大的3个要素,是土地资本、产业资本和金融资本三者之间如何作为一个运营主体,或者是作为联合体,如何把三者之间的事情做好,这个讲起来容易,但是做起来非常困难。这么多年,我们在这个方面,感觉到的一些体会,与大家分享一下。

第一,土地。现在政府的特色小镇里面,我们和东莞、惠州政府拿地的时候,他们的规划和土地,原来根本不是这样子。

申威:从投资的角度来讲,我们来看如何选择特色小镇,包括它的投资回报率,刚才很多的嘉宾讲到的特色小镇非常的火热,实际上我们作为投资方资本方,大概从去年的7月份到现在,我们已经收到了几百个特色小镇的关于资金投资合作方面的项目资料,实际上,很多的项目,它的描述,都是未来的前景非常好,投资回报率都很高,实际上,我们认为,这些纸面上的商业计划,实际上还是有待论证的。

所以我们现在投特色小镇的项目,不看这些报表,也不看这些商业计划,最重要的是看这两个字:基因。基因我们分成两个方面:一个是项目本身的基因。就是说,你说描述的这样的特色小镇的所在地,它是不是有良好的资源,包括自然资源、人文资源,包括它的产业资源,是不是能够打造未来真正有特色的小镇。这个基因,我们是要做全面的分析,包括地貌、地形、气侯、人文环境,我们都做考评。

二是人的基因,团队的基因是更加重要的。现在我们接触的几百个项目,我们分析有几类人,有两类,一类是地产商,他们说这两年拿地太辛苦,因为没有带产业和项目,没有特色小镇这种名目的项目,是不可能给地的,想做住宅开发不可能给地。所以有很多地产商是倒逼的,拿不到地,所以想以其他的名义去拿地。这种特色小镇的建设,我们还是比较谨慎。如果你的思维方式,是把房子卖出去为标准,包括你的团队,包括你的绩效,你的目标是把它卖出去,这对特色小镇是偏离的。包括住建部最近发文去地产化,我们分析得很清楚。你要是做地产,你就明确说地产,你就是一个去库存的项目,就是开发型的项目,那我们按照房地产的投资回报的标准来考量是否值得资金进入。

还有一类,有一些地方基因是基于团队来运营的项目,这些是我们更加喜欢和关注的。这些项目,能够发挥地方的特色资源,把它去运营起来,它的考核指标是客流量,是消费的客单价,包括以后的长久规划,这些是我们非常喜欢做投资的。而房地产基因的开发商投资目标是3年,36个月要推出,这种项目,我们投的少一些。

另外我们现在投资特色小镇的项目,去年10月份,国家批复的127个特色小镇其中之一,就是在漠河村,我们投这个特色小镇的项目,我们的出发点是考量它的基因非常好,漠河的负氧离子是三亚的两倍,漠河吸引我们的地方是说冬天我们可以到三亚避寒,这个暑期漠河的温度是19度,非常适合老年人去居住,里面还建了一个养生养老的机构,我觉得,漠河是一个非常适合养生养老的好地方。

它的农产品有野生的蓝莓,包括当地的灵芝和人参,所以漠河是东北三省前3个特色小镇下,我认为它是非常具有特色的,是真正具有特色的。当地的书记和我们说,如果投资这个项目,是房地产开发然后卖,他们是不同意的。我跟他们的书记说,当地人不缺少居住,目前漠河库存的4千套房子,我们怎么去化呢?

其实,漠河有这么好的自然资源,我们不卖房,我们把它打造成养生养老的旅居的产品,因为我们在三亚还有产品,同时我们在北京国际会合作,它是中国驻外的166个使节来做中医诊疗,包括高血压等等研发中心,这样的医疗机构,我认为它的基因是非常健康的,我们把它引进来,作为一个重要的IP,我们和政府合作。我说书记我们不卖房子,我们来卖服务。我们把北极村打造成文旅、养生、旅居非常重要的基地。有非常好的风景和非常好的森林,而且非常难得的是在北极村,它是靠近北极圈,有非常好的地貌的资源。我们同时还引进北京的电视剧的制作中心,我们在里面拍片子,打造一个饮食文化基地。

我们不是把它作为房地产来做,我们是要打造运营平台。而且,我们是做旅居养老产品。刚才有些项目说上来要投几百亿,这是非常重资产的投资方式,意味着有巨大的风险,如果运营得很好,可能盈利,可是如果没有达到预期的效果,风险会特别大。前几天,有公司卖了13个文旅项目,作为国内前几名的集团转让他的文旅项目,为什么转让?如果运营得好它会转让吗?

我们做特色小镇,不要上来就要重资产,这种项目,看了以后,我基本上就不会参与。我认为有很多的项目,像漠河这样的项目,我们完全可以轻资产化,比如漠河村的房子,我们对面就是俄罗斯,我们可以打造俄罗斯风景小镇,把俄罗斯的工匠请来,做工艺的事业,这样的话,我们不花太多的钱也能够打造特色小镇,把现代化的房子改造成100年前的房子的样子,包括漠河的商业,我跟书记说,漠河的商业非常的宝贵,因为它有一个100年前的古商店,包括还有中国最早的供销社。所以我们认为不是重资产就一定成功,轻资产的特色小镇,我们运营的基因发挥到极致,也能够做到成功,谢谢大家!

主持人:刚才有两个点,特别有意思。选择投资标的的时候,对带有浓厚的房地产基因的时候,会选择性的回避。还有说到和漠河政府合作的时候,他们也是先问能不能先把原来的房地产库存先消化掉。他们操作特色小镇的时候,他们还是很难把这个思路从房地产开发角度去打开,多多少少都会有一些结合。

我想先问两位专家,根据你们两位的了解,现在的特色小镇的项目过程当中,有没有房地产化的倾向?

袁开红:这个问题,我觉得实事求是说,肯定有。但是这个肯定有,背后的原因有两点,一点是不得以而为之,一点是有意而为之。所以,这是有区别的。我觉得从企业来说,为什么很多讨论都是说我们有钱,我们有项目,我们需要地方政府的支持。其实,从企业来说,不可否认,我可以讲社会责任,但是我不盈利,我没法生存,其实也是一种不负责任。

盈利模式不清晰的时候,它一定是想在金融市场上,短期回报和长期收益的平衡点上,没有办法的选择。房地产是目前为止,对特色小镇金融产业、设计极为缺乏的不得以而为之的行为。地方做项目,我帮我们公司项目方跟政府谈判的时候,我确实觉得有难度,而且没有办法。只不过说,我们怎么把房地产资金、金融产品的设计、短期收益,我们把利润点尽可能的降到最低,或者说从产业运营或者是小镇运营的角度,我们真的是为了长期更好的去服务地方做的不得以而为之的行为,这点我觉得是可以的。

另外一种,纯粹是为了圈地盖房卖完就走人,可以说,这个肯定存在,而且有不少的数量。这种确实是要规避的。但是,你放心,这个市场都是相互成熟,相互自我平衡、自我协调的过程,政府方也越来越聪明,政府方会给你非常强的博弈,而且有的时候,也会有违约的行为在里头。所以,这个是双方提醒,对于这个问题,房地产企业短期行为,可以接受,但是你必须要让政府认同你长远经营的模式,而且很多地方政府给的很多政策,约束上来说,一定要先做产业,后做房地产,这是我的个人观点。

吴玉瑞:因为城市也好,城镇也好,在传统的历史上,它是因为各种政治、军事生活等等形成的,我们现在做特色小镇,里面有一个重要的考量,就是希望它的经济模式和设计建设,免不了今天谈的主题,在特色小镇背景下房地产突围的路径。

全联房地产商会成立特色小镇分会,我觉得,首先我们做房地产是必然的事情,而且要公开的谈我们做房地产,因为特色小镇没有房地产,就不形成一个小镇。

第二,我们必须去房地产化,因为我们任何的企业,我们的发展必须跟政府的政策和指导思想一致。

第三,我们要跟多产业融合的方法,用产城融合的方法,带出一个新的路径。那么在特色小镇里,在我们设计的路径里,我们是资源资产化,资产资本化,资本政策化。

主持人:袁院长讲的时候,特色小镇的盈利模式,感觉还不是这么的清晰。就像以前很多企业做文旅项目,都会不挣钱,我们现在没有特别清晰的模式。当然,我想从企业的角度来看一下,蓝城是操作得比较早的,请您谈理想中的特色小镇的盈利模式是什么样的?或者说蓝城有什么样的经验?

许峰:说这个话题之前,突然有一种感慨。做房地产做了20多年,突然觉得做房地产是地位很低下的行业,整个城市的发展过程当中,作为有责任的地产公司,应该来说,为整个城市的发展作出了巨大的贡献。现在我们看到的三亚的变化,包括全中国发生的巨大的变化,有各方面的努力,房地产开发商也是其中不可或缺的部分。

说到特色小镇的建设过程当中,也有大量的地产公司介入到政府倡导的行业当中去。所以,我觉得,从特色小镇的建设来说,我们做过了很多了解和对标,其实在国外,我们了解了非常多的城市,尤其是这些城市当中,我们去看过、去参观过各种运营得非常好的一些特色小镇,比如说田园城市的代表作,是理论到实践的过程。

但是你去解构它的组成,它的内容到底是哪一块组成?其中,最大的组成部分是居住。比例小的,占到60%以上,多的可能占到70%,甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇,是没有活力的小镇,是一个不可持续的小镇。中国有一句话,大家走知道就是安居乐业,安居方能乐业。一个好的小镇里面,有居住,有生活,有产业,这才是合适的小镇。

所以,从小镇的经营来说,一定也是多维度的共同组成,并不是说纯粹的靠卖房子来作为支撑。我们的理解就是说,一部分的来源,或者是一部分的现金流的来源是来自于住宅类的开发,还有一部分是来自于整个小镇今后的运营。当然这个运营里面包括各种内容,包括有产业的运营,有旅游的运营,有教育的运营,包括也养生养老的运营,所有机构的整体运营会带来长期的稳定的税收和就业,以及盈利。我觉得这是多业态和多内容的复合的组成。

如果这样做,才是完整的,或者是有持续生命力的小镇。同时在营造的过程中,我们也提出了给小镇留白。因为我们现在的知识和阅历,我相信在座的各位也不可能完全的预测到十年二十年之后我们需要什么样的生活,像我们现在非常普及的网上购物,十年前二十年前我们都是在科幻电影中看到。

所以我们希望在更长的时间以后,会有很多设定的业态在今后的过程中不断修正和调整。让小镇里面的每一个人成为小镇的主人,由他们不断的补充小镇最后不同的业态,这样的话才能使小镇有生命力和长远的发展。我们也学习和借鉴了欧洲小镇的运营方式,小镇今后要有长久的发展,应该要有整体的小镇的管理和运营。比如说从销售额提出一部分作为小镇永久发展下去的可运营和维护的基金,来保证它后面所有运营当中的发展。

我认为小镇是复合的过程,应该是综合全方位的考虑,才能保证小镇的顺利建设。更主要的是保证它最后的顺利的运营。

主持人:绿地在今年提出了要储备10—15个特色小镇项目,对于这些项目的介绍不是很多。我想请问,您理想中的特色小镇盈利模式是怎样的?绿地做特色小镇目的是什么?

巴黎:刚才许总讲的我很赞成,特色小镇后续是要经营的,去房地产化的趋势不可避免。前一段时间,我们参加了海南省的招商会,现在各地政府对房地产开发非常敏感,它现在很明确,就是在海南,除了海口和三亚以外,如果是纯房地产开发企业,就不要来了。而且是真正的导入产业。绿地做特色小镇是很早的,2006年的时候就在上海做了特色小镇,是一个10平方公里的花桥,绿地准备转型叫城市运营商,我们就是去房地产化。像花桥,到现在来讲,真正形成了小镇,从2006年到现在,十年了,从人口导入来讲,包括当时的依托,是以电子产业为基础。现在各方面的配套都上去了,目前来讲,花桥已经成为了一个名片。每年还有很多政府领导过来参观。

目前来讲,绿地集团,我们现在定位为城市运营商、服务商和配套商。我们和复旦和交大都签订了战略协议。在新落地的特色小镇项目里面,我们导入产业,我们现在是有几家,我们叫以房地产为依托的大金融和大消费,我们自己有自己的金融保险平台,我们有自己的大工件,就是做政府的PPP配套工程。我们还有大消费,我们现在做进口超市,我们利用我们的平台整合大消费的管理。我们也成立了产业中心,我们这一切都是为特色小镇做准备。我们转型的工作,是从十年前就开始做了。

主持人:我们在这里聊这些东西看上去非常的简单,但是做的话不这么容易。在座的开发商,都有很多年成功运营的经验。刚刚戴总还有毛总讲的时候,能够特别明显的体会出来,这个角色转变的过程,其实是非常不容易的。所以,我想请两位再谈一下,我们从一个地产开发商,到特色小镇的运营商,这个角色的转变当中,最难的是哪一个方面?

戴宏亮:我十几年的体会,跟大家分享几个方面:

第一,大家要有心理准备。一方面是团队和运营理念和观念,二是资金和你的资源整合如何?那产业地产公司,都在研究这个问题。这个话题,大家议论了很多,其实大家都在尝试和研究以及探索,每一家企业,没有一个项目敢说自己做明白了,大家都是在路上。我觉得,首要是你的土地,是做这个方面最关键的因素。这个方面,你如何在当前的背景情况下,如何跟当地政府合作,如何一次性锁定或者确定?这些都是地产商最难解决的问题。

第二,你的产业导入,现在地方政府也越来越聪明,也去地产化。我们地产行业,如何转型来平衡好地方和政府?在特色小镇里面一定会有房地产,那这些如何平衡?这是产业导入。我们的产业导入,大家讲故事有很多,但是你真正把产业运营和产业导入做明白的并不多。这件事情,要很好的导入和运营。

第三,金融方面,你的顶层结构是如何设计的?你的企业如何把这么大的重资产投入,如果在相对的时间段里面,非房地产的手段和现金流,如何平衡好?这不是一件容易的事情。大家都讲重资产,但是去重资产,特色小镇如何持续和稳定?所以在轻重上,要并行,这里面的度,在不同的节点里面要做好它。

还有你的品牌,你如何让政府相信你?这里面最难的还有人才和团队。房地产公司要把特色小镇运营好,大家都是边摸索和尝试的。市场上,特别是在各个企业的管理上,最缺少的就是综合性的人才。在这个行业里面,现在最需要做的就是如何办理好园区运营或者是特色小镇运营的商学院,培养这方面的人才。这里面也要跟政府很好的沟通,政府现在有很多的人才,但是理念和观念不一致,企业运营团队里面有太多传统地产公司的高管,现在没有进行转型。但是真正招商运营中,每一件事情都非常的具体,而且要求每一个管理者要会跟企业打交道,这里面最重要的是两个为本:一个是以企业为本,一个是以人为本。

毛军:其实,特别的同意戴总说的,我们企业的转型也是经过了一个过程。之前就是一个房地产开发商,而且出发点和普通的开发商不一样,我们最初成立公司,就是为我们自己的职工解决住宅问题,还不是面对市场,是后来逐渐、逐渐才走向市场。我们是从住宅地产转向商业地产,然后慢慢的转到特色小镇。

这里边,特别同意戴上总说的就是观念的转变和人才的缺失。传统地产做事情是以销售为主,从销售到自持,自己经营自己的商业是很重要的过程。我们一开始全部是销售的,无论是住宅还是商业,都是卖的。最早是企业分,然后由市场来卖,我们做商业地产以后,也是以销售为主,从2012年开始,我们就慢慢自持了,留一半,卖一半,因为要回现金流,开发企业现金流断了很可怕的,最后我们卖40%,留60%,然后留了越来越多。我们重点还是用商业运营来维持资金量。

这个时候,如果光靠卖和运营也不够,这个时候我们就开始从2012年组建我们的金融团队,因为自己要能够造血。我们现在是三架马车,金融已经有一定的基础,商业也有一定的基础,戴总说的我非常赞成,我们特别缺运营人才。所以是不是政府和大学、企业和大学能否联手进行这方面的人才培养?否则的话,小镇建完以后,没有很好的运营,现在招小镇的镇长太难了,没有合格的镇长,镇长的标准又是什么?没有人知道。

我觉得特色小镇的申报,以后能不能简化流程,现在太烦琐了,会有很多不符合条件,而没有办法报,其实它不是小镇本身的问题,而是政府的体制改了以后,原力是一个市,是一个县,现在划成区了,区下面就变成了街道,原来是小,现在变成了街道委,就不符合,报不上去,这个不太合理。我觉得这点,如果政府能够给予解决的话会更好。

还有,去地产化,不意味着说做地产就没有面子,我觉得关键是怎么做。可以说是做房地产的,关键是看你怎么做。

主持人:想问黄金湾的申总,如果从一个投资方的角度,您更愿意更哪一类企业合作?

申威:我们是以开发商转型做地产基金,包括我们现在投特色小镇的历程,我们对于房地产项目,如果是有赚钱的项目,我们是愿意投的,我们可以看财务报表和市场趋势,我们都是会投的,只要项目本身很好,地产的话,我们有非常专业的团队判断项目。我认为我们现在更多关注的问题,地产是一方面,我们认为特色小镇项目,作为一个良好运营的借鉴,我们要看看欧美,其实我们一讲特色小镇,联想到美国很多优美的城市小镇,有良好的风貌。

他们本身为什么这么成熟?而没有在国内做的这么艰难?因为我看到每多很多的城市配套是全国统一的。也就是说,你到了很偏远的小镇,我的一个大学同学,我认为他应该住在洛杉矶,但是他住在非常偏远的地方。他说美国的配套,在任何偏远的地方,都是统一的,我在这个地方,我有学居房,而且有全国的统一医疗机构,而且也有全国连锁的商业超市,他说他在任何偏远的地方,感觉不到偏远,他的配套,他享受到的服务都是非常成熟的。

所以我们国内很多的企业,觉得做特色小镇很艰难,是因为我们各自运营。比如说我们在一线城市做特色小镇,一线城市实际上,有很多项目我们不敢投,是因为被限购、限贷,甚至是被限售,而且有投的一些项目,投了一半,把价格做得很好,政府马上出了政策。这样的话,我们一线城市有一线城市的难度,我们做三四线城市的时候,发现地产公司进去,因为当地已经不缺乏房子了,我们已经在去库存的状态。外来的人,怎么样才能吸引进来?我觉得吸引这些人作为小镇的居民,或者是一个过客,留下来的原因是什么?一定是有良好的配套。

今天有发改委的领导和住建部的领导,我们也希望我们能够建立一个统一的配套体系,我们不要把很多的资源,医疗资源、教育资源、养老的资源都放在大中型城市,我们应该有全国统一的配套的机制,包括人才的培养。我认为这样的话,未来我们做特色小镇,就会轻松很多。包括我们作为投资商来讲,我们也会轻松很多。因为进去以后就有配套,有配套就有人来。

主持人:我们刚才讨论的内容非常的多。从讨论当中,特色小镇在运营和各个方面面临着很多的疑问,有很多的问题需要我们去解决。时间关系,我问最后一个问题,希望各位得简短的回答一下。

因为我们知道,特色小镇是新兴的阶段,它的问题非常的多,我想请问一下各位,按照现在的发展情况,各位预期,我们大概需要几年的时间,特色小镇业务在全国来讲能够进入相对成熟和平稳的时间?

袁开红:其实没有明确的时间界限,首先,从国外来说,中国擅长加快进度,但需符合自然规律。自己规律的话,国外小镇的形成都是几十年的发展过程形成自己有文化基因的小镇。如果说,人家200年的城镇化历史,我们花了30年完成,我是做研究的,我只能依此类推。一般的商业地产项目是5—8年的时间,培育比较好的,咱们不说质量不好的,两个因素,综合在一起,我觉得怎么也得5年以后。

吴玉瑞:我把这个问题交给后面的人。

许峰:我们作为一个实践者,我们是希望能够越做越好,因为有一个良好的环境和对于这件事情达到一个共同的认知,我觉得就是对这个事业发展最好的推动。大家争论得越多,说明大家对这件事情都没有想明白,所以大家也不知道何去何从,所以我希望这个争论能够尽早结束,能够认认真真把小镇一个一个做出来。所以对我来说,我希望是少说多做,希望政策尽快落地和尽快清晰。我自己内心能够接受的时间,我自己的想象是在两三年左右就能够达到非常清晰的共识。

申威:特色小镇的成功时间,因地而分析,因为团队的本身因素来分析。实际上,有很多特色小镇是建成以后就容易了,包括它有很好的IP,有很好的项目和运营服务,可以当年就盈利。包括我们看到,在上海的迪斯尼,盈利非常好。迪斯尼有很好的运营成熟度,是可以实现当年盈利。包括国内很多有特色的小镇,规模不一定很大,但是有自己的特点,也能够很快的盈利。还有一些项目,投资几百亿,但是运营的团队和服务,包括资金运作能力很差,未来可能会遇到困难,一旦资金链一断,这个项目就成为了垃圾。所以还是要具体来分析。那么,我们每一个做特色小镇的,还是要以自身的优势为起点,坚持好一个理性的思维方式做项目。

戴宏亮:我觉得特色小镇在未来会分为3个阶段发展:

第一个阶段,3年之内,大家的热度,在中国做事情很快,3年之内可以看出来百花齐放各自有特色的小镇。

第二个阶段,在3年当中,中国的习惯自下而上,很多不成熟的东西,配套政策,政府是允许你们犯错,最后再收,然后再出整体的金融政策、政府政策等等。在这个阶段,在用5—10年的时间,我觉得特色小镇应该会比较成熟。

第三个阶段,真正要做好一个特色小镇,要有特色产业的导入,又能够把生活方式、把文化标签都做好,我觉得中国未来还需要相当长的时间,可能十年,可能二十年,谢谢。

毛军:我是做实事的,就不做预测的。我们希望我们的项目,3年能够有一定的起色,5年能够达到预期。我们把事情做好,把我们的项目做好。

巴黎:我给大家推荐一本书《特色小镇孵化器》,这是我在机场买的,这是刚刚出来的书。这本书,从特色小镇的政策,一直到目前的案例,都有。包括您讲的预测的时间都有的,它举了很多特色小镇的例子。有的是2014年出来的,2017年就运营得很好,这个要根据小镇的规模大小,还有政府的支持力度,还有运营做得如何。中国特色小镇的发展是大的趋势,绿地集团也是积极的投身到特色小镇的建设中,这对于房产公司,包括所有的小镇的运营特别了更高的要求。

主持人:能不能分享书预测几年?

毛军:最新的例子是2014年响应国务院的号召建设的小镇,现在已经运营得很好了。有些政府和国家支持力度很大的,就会发展得很快。

主持人:谢谢。非常感谢今天参与我们讨论的各位嘉宾,因为我们今天非常荣幸的是,各个嘉宾都来自不同的领域,我们能够从不同的角度来讨论问题,当然,如果下次我们再讨论的时候,也希望有政府部门的和我们一起讨论,这样能够碰撞更多的火花。我们今天下午的论坛到此结束,非常感谢所有参与论坛的嘉宾以及在场的朋友们,谢谢大家!

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