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博鳌21世纪房地产论坛第17届第二天会议即将开始

今天是本次会议最重要的一天,很多业内外大咖都会到场。

09:00 - 09:10

本次会议由蒋昌建主持

蒋昌建是复旦大学国际关系与公共事务学院教授,也是《最强大脑》节目主持人

以下是他的发言实录:

刚刚一段开场视频已经对房地产的现状及未来做了概括性的描述。2017年上半年,大家都知道,房地产的贷款增速在回落,不过房地产在信贷总量当中占比仍重的事实并没有太大的改变。另外,房地产金融是整个金融风险防控体系当中重要部分,这一点大家的认识也更为深刻。

所以2017年已经过了半年了,我们发现这个行业当中的关键词在交替重叠的出现。我相信在座的各位都知道,比如说监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等。这一系列的关键词,意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。这个重大转变时期,除了跟国家经济发展周期有关,也跟房地产行业自身的发展规律有关。

为了更好的了解转变的可能性,有可能引导房地产行业向某一个特定方向去发展,有可能引发房地产行业的重大转型。而这个重大转型关系到在座各位切身的利益,当然也关系到没有来到现场的关注房地产行业的各位的利益。

那么,在这基本前提下,有了今天会议的主题“强监管与去杠杆:“地产结构性变革的窗口期”。其实,结构性的变革已经发生。从房地产住宅开发,到城市综合体的开发,再到城市服务配套设施的提供者,这一系列提法的转变,也代表着房地产的转型。不管是轰轰烈烈的进行,还是悄悄的进行,这一切都在进行当中。

我们今天邀请到了非常多的重量级嘉宾,他们在房地产行业打拼多年。我们还有房地产行业学术界的嘉宾,他们对房地产行业有更冷静的洞察和分析。我相信他们在今天的房地产论坛上所贡献的智慧,对于我们认识房地产未来发展的脉络有非常大的帮助。因为我们都知道,博鳌房地产论坛17年以来,每一年对房地产的发展都提出了自己的真知灼见,而且这个真知灼见在行业当中,起到关键引领的作用,起到了行业风向标的作用。

所以请允许我花时间来介绍今天参加会议的嘉宾:

南方财经全媒体集团党委书记、董事长 王义军 先生

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长 聂梅生 女士

南方财经全媒体集团党委副书记、副总裁、21世纪报系总经理 杨云飞 先生

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟 先生

清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长 刘洪玉 教授

路劲地产集团主席 单伟豹 先生

万科集团副总裁 王蕴 女士

绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸 先生

新城控股集团高级副总裁 欧阳捷 先生

圣象集团总裁 陈建军 先生

碧桂园集团副总裁 朱剑敏 先生

龙湖集团副总裁 袁春 先生

中原地产中国大陆区主席 黎明楷 先生

美的集团中央空调事业部副总经理兼国内营销中心总经理 邵洪杰 先生

链家研究院院长 杨现领 先生

全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人 王宏波 先生

迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长 李晓东 先生

旭辉集团副董事长 林伟 先生

全联房地产商会秘书长 赵正挺 先生

REICO工作室博士 刘琳 博士 

REICO工作室博士 张洋 博士

博鳌21世纪房地产论坛秘书长 郑丹东 女士

以及来自恒大地产、金地集团、卓越集团、香江控股、协信集团、中骏地产等中国地产知名企业的朋友们,让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。以及新闻界朋友们的大力支持,让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。本次论坛也得到了理文索菲特酒店的大力支持,在此表示感谢。由于时间的关系,其它嘉宾不再一一介绍,同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。

09:20 - 09:30

南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军先生致开幕辞

王义军:尊敬的各位来宾,女士们、先生们!

首先,我谨代表南方财经全媒体集团和21世纪经济报道对各位出席博鳌21世纪房地产论坛第17届年会表示热烈欢迎,对联合主办方全联房地产商会表示衷心的感谢!

博鳌21世纪房地产论坛与21世纪经济报道诞生到今天,我们与各位携手走过第17个年头。17年来,博鳌房地产论坛伴随中国房地产行业的发展壮大,一步步走来,每年夏天,在海南,中国房地产的每一份成长,我们都在此见证;每一分荣耀,我们都在此分享。

进入2017年,调结构、防风险成为经济政策的主基调,传导到房地产领域,我们看到,在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下,房地产行业大象起舞分化加速。在城市更新、特色小镇、产业地产创新层面,从单一的建造商向运营商的转变方面,在社会资源的多元聚合方面,在存量市场和居住后市场方面,中国房地产正在新的空间为即将到来的变革探路前行。

强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期期待各位来宾的碰撞。17年来,正是各位来宾的思想碰撞铸就了博鳌21世纪房地产论坛真正的价值所在:把脉和解读中国地产跳动的脉搏,为中国地产的持续健康发展寻找动力,凝聚共识。

最后,预祝本届论坛圆满成功。也祝在座各位在海南渡过一个愉快的周末,谢谢大家。

09:30 - 09:40

全联房地产商会秘书长赵正挺致辞

赵正挺:尊敬的王义军书记,尊敬的聂梅生会长,尊敬的各位来宾和媒体没有朋友们,大家上午好!

很高兴和大家又一次相聚在美丽的三亚,我代表全联房地产商会对各位领导和来宾的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

博鳌21世纪房地产论坛走过了17个年头,商会非常荣幸能够陪伴着这个论坛一起走了十多年的历程。每一届的论坛,都包含了主办方的心血和智慧。在此我提议,我们以热烈的掌声感谢为这次活动作出巨大贡献的南方财经全媒体集团和21世纪报道以及合作伙伴们,你们辛苦了,谢谢你们!

博鳌21世纪房地产论坛不仅出产对房地产极有影响力的思想和关注,同时,还成为房地产商会发布商业首发平台。无论是过去商会倡导转型养老产业,在博鳌论坛上成立了绿色产业和养老产业专业委员会,联合发行成立了成长计划活动,以及即将在今天的论坛上发起“健康人居万里行”,成立全联房地产商会特色小镇分会,每一次都是为行业保持创新引领。

当前房地产面临一轮的调控和监管,行业也进入了成长,所以,企业分化非常严重,与此同时,也迎来了“互联网+双创”、“大数据”、“一带一路”等历史新机遇。我们迫切需要商业模式的创新,也需要我们向城市运营商转变,我们已经开展了行动,积极引导会员企业创新发展。我们期待通过本次博鳌论坛,能够启发大家找到新的解决方案,适应新常态,拥抱新机遇,共创新未来。

期待携手各位,共同推动整个房地产行业及企业的健康可持续发展。

最后,预祝本次论坛取得圆满的成功,也衷心祝愿大家身体健康、合家幸福、万事如意,谢谢!

09:40 - 10:10

聂梅生:当前房地产行业生态与新业态新启示录

聂梅生:尊敬的各位领导,各位嘉宾和媒体界的朋友们,很高兴又一次来到博鳌21世纪房地产论坛,和大家分享《关于当前房地产业生态启示录》。观点是我自己整理出来的,不对之处愿意和大家共同讨论。

首先,大家都知道,我们过刚刚开过了“全国金融工作会议”。这个会议非常重要,它对房地产行业有哪些指导?大概可以分成3个方面:

第一,金融要服务于实体经济。那么,服务于实体经济,在昨天一天的会议上,大家也有所讨论。也就是说金融或者是资本应该进入到"一带一路"、“特色小镇”和大健康、养老产业等等,这就是倡导这一轮经济发展,就是服务于实体经济。

第二,防范金融风险是本次金融工作会议非常重要的一条。关于防范金融风险我们房地产肯定是在其中的。这里面抑制一房地产泡沫,是当前防范金融风险重要的议题。

第三,深化金融改革。深化金融改革当中,谈到直接融资和支持民营金融机构的发起。

这3个精神,是这次全国金融工作会议的精神。对房地产业界有哪些影响和指导呢?我会下一步结合这3条来讨论。

首先,当前房地产的生态环境,我们分析一下。经过了14年的房地产宏观调整,从2003年到2017年,我们曾经是支柱产业的重点,然后开始调控,我们反反复复的出了七八十个调控文件,我们成了经济社会的热点,蜗居、房奴、炒房等都是热点的话题,我们以往的博鳌论坛没少讲这些论点。

从重点到热点我们生态环境发生了很大的变化。从国家金融安全角度来说,泡沫是防范重要的议题。习近平总书记提出来规范住房工业市场的抑制房地产泡沫,最近出台了很多文件都和这个关系。然后,在这样的情况之下,我们感觉到调控加码,都能够理解,是从国家安全方面来考虑的房地产的问题。

我们现在又是属于体制改革镇痛阶段的难题,也是一个痛点。现在我们搞经济体制改革,三架马车的转换。从投资到消费,这里面房地产是投资的大头。如何把这些资金慢慢的引入到消费,不是这么的容易,我们现在也在尝试。比如说昨天一天的讨论议题都跟这个有关系。

在金融改革当中,我们又在当中。比如说直接融资的问题,土地财政的问题,个税改革的问题,都是属于金融改革的事。土地财政怎么办?房地产业税怎么办?都是怎么样加大服务业的比重,这也是我们现在要考虑的问题。所以当前的生态环境就是这样的生态环境。

下一步新经济增长的特点,给我们提供了广阔的平台。我们又可以有新的发展阶段。比如说现在提出的平台经济。这一次经济的特点,提供跨域整合平台。比如说特色小镇、“一带一路”以及大健康养老,都是跨域的,它不是房地产一家的事。原来说到平台的话,是政府的平台,现在政府仍然是平台,比如“一带一路”、特色小镇都是政府的平台。昨天海南政府就说了关于特色小镇的事。

“互联网”是一个新的平台,大家都认识到互联网是新经济增长的驱动力。还有一个平台,就是行业协会成为了一个平台。因为行业协会可以有跨域整合和跨行业整合的可能性。所以,从昨天到今天,各种各样的发布,都是在行业协会平台上做的,而且,政府从2016年开始,宣布了只做强制性的标准。行业性的、专业性的标准,全部放到行业协会来做,这样给了我们一个很大的空间。也能够跟国外接轨,国外就是行业标准,企业协会做,一旦加入了标准我们就可以做平台。

所以,平台经济又给我们提供了一个新的思路。还有一个是共享经济,李克强总理也提到了是下一步的。在共享经济当中,我一再提醒大家,现在最热闹的是站在14亿人口这样的劣势平衡下把它变成一个竞争优势,也就是2C这一端。比如说,马化腾马云他们是在这一端做,他们直接进入到服务于他们,就是立于不败之地。我们习惯于做2B的应该要考虑2C,这是对我们提出的挑战和机遇。

讲一下关于房地产泡沫的事。从2007年到2017年,十年多来增加了120万亿。我们想一想,我们不知道的每年房地产的投资平均是在10万亿左右,十年就是100万亿,所以,差不多100万亿是投到我们房地产,所以,那钱去哪里了?都不在我们这个大池子里面固化在房子当中,最后形成了去库存。

看一下M1与房价的关系,政府没有这样的正相关,这两条曲线做出来就是这样。蓝线的房价,基本上是跟着货币在跳动。所以,现在对房地产防范金融风险,当然首当其冲就是房地产业界的金融风险。所以这个事一定要想清楚,但是我并不认为中国的泡沫会破裂。我觉得一定会平稳的突破这一轮,走向新的发展阶段。

这一次中国整个房地产资产的基金量达到了30万亿美元,现在一二线城市,因为地价上涨产生的财富增值达到了24万亿,2016年全国总量占个人财富和整个国家的货币转换成资产这一部分集中在房地产,所以,经过了这一轮的调控以后,仍然是到了2017年的初,房价还是没有明显的改变。

在这种情况下就是引导积极组织和引导资金的合理流向,所以这次博鳌论坛非常好,就是它抓住了时间节点,也抓住了机遇,引导大家把资金往哪里流,特色小镇、"一带一路"等等,这些还有很多,看大家如何考虑。

我们应该如何做呢?从全联房地产商会配合这样的情况,因为我们是一个行业商会,根据产业的生态引导企业往哪里走。所以在直接融资方面去做我们的房地产,所以我们积极去做我们的基金,而且基金跟政府是一起做产业基金,这就是政策的支持,我们去发展主流,就是大思路。比如说民间资本怎么样融入国家“一带一路”产业基金。在这次,我们成功的把特色小镇国家的战略导向,在博鳌论坛推出来了,同时也成立了峰会。而且我们已经成功了启动了中国养老基金,也是在政府的引导下做的事情。

同时,开放包容融入国际化的金融。其实“一带一路”就是国际化的金融。但是想一想,“一带一路”是国家倡导的把资金引出去。所以大家要打开思路,以一种开放、包容、融入国际化的思路来发展。我们应该升级海外投资业态,所以做持有型的物业平台。

最近5年,我一直作养老大健康,这个情况如何?怎么做?我们看一下60岁以上老年人的占比,恰恰是2016年到2017年到了加速了老化阶段,所以现在做养老的人都知道,为什么到了2017年中国养老市场有了突变?房子突然好卖了?其实和这条曲线有关系,这个就是我们进入了加速老化阶段,而且是上升的阶段。这个决定了我们养老大健康市场迎来了春天,需求突然上升,和我们整个国家的人口结构是有关系的。

大家看一下我们的出生率,我最近研究这事,现在接受养老,或者是促进养老机构,是30后、40后,就是七十八十岁的这批人进入,这一批已经退休20年左右,在这之前很难做,很多养老房子卖不出去,没有人住,这是和人口结构有关系。你想想20后、30后、现在基本上在家里,30后、40后像我们这一批接受养老,50后进入了60多岁,50后是什么阶段?这个曲线当中,就是第一波,从1951年是人口出生的高,所以迎来了第一波,所以2017年房子好卖了,是50后开始进来了。接下来到60后、70后进来了,是中国最难的阶段,也就是到2030年的时候,第二波,第一波还健在,所以第一波加第二波是中国养老非常难解决的局面。

所以原来的30后、40后,现在城市化2030年我们养老的主力人群从50后到70之间这个人群,又改善了的政策。同时这个时候,社会保险制度完善、国家政策支持力度加大,关于商业模式也逐渐清晰,基本上这么一个看法,就是说,资金会随着周期缩短,商业模式清晰,资本进行产业布局,这是2017年到2018年会迎来非常清晰的发展。

所以,我们协会当中的大企业非常清楚,比如万科、保利、绿城都开始进入,因为他们想清楚了怎么做。养老机构的价格开始涨价,养老机构全部涨房价,入住率也在上升。养老市场不是像原来的那样。

我们在当时启动了机构端2B的养老基金,我们的母基金做了机构投资,搭机构来做REP,按照机构的要求,我们做到了200亿,我们现在的开发企业养老企业会非常支持这件事。我们启动这样一支基金,已经在路上,项目也在评选。我们做一支轻资产当中的2C端的,针对居家的轻资产的基金。这两个是同时启动。

启动这个基金有多大的市场?我们根据老龄委发布的中国养老产业规划提出来的,60岁以上老人的数量目前是2亿多,占总人的15.8476%。我们卖房子,一线、二线、三线加起来就是这么多年,2030年养老产业的总产值将突破10万亿。

第一,当现金流开始有利润的时候,我有权项目进来的。第二个是第三方机构转让,这个也是国际上愿意这么做的。第三个是资产证券化。这3方面我们都做了方案。

关于资产证券化大概是这样的流程,通过专项净化,转化养老基金份额给证劵是我们项目的突出,所以,优先级的GP的退出,不光光是这个项目完了之后,他可以把投入这个部分75%,这部分的份额退出给证券持有。我们现在又协商了一下,可以马上启动资产证券化。

海外投资基金,我也大概讲一下。在座的很多都参与到海外投资,有的在欧洲,有的在美国,但是这个情况发生了很大的变化,尤其是今年的资金出不去。我们看一下,2014年到2015年海外投资主要出现了一些变化,基本上2016年的时候,投写字楼的数量比原来投写字楼的数量差不多。从开发项目大幅度的下降,不再到美国去拿地盖房子,这个开发项目只有27%,原来是36%,持有型的项目开始增加。海外项目也有了新的布局,也就是说,进入了转型升级的阶段。大家今后仍然还是海外投资国际化的金融仍然非常重要的。从单个项目投资退出向打包退出,从单个项目的分期融资走向分层融资,因为我们原来是一期一期做。从LP走向GP,从项目集合基金走向持有型运营管理的基金。

那么在2C端,我们现在比较成功的启动的最新的金融产品,就是“世界候鸟”。它有一张消费卡,是可以不断充值和刷卡,但是N次以后形成了金融的力量还是很强的。因为我们做了两年,春夏秋冬四季,把重资产的基地串在一起,同时用非常轻的刷卡消费,因为老年人一次出游不会超过5千,这样的方式大家都非常的放心,这个已经到了走量的阶段。

第二,我们C端当中要评估这个案例,这个也是我们刚才讲的项目。比如说社区养老、社区居家养老。当然,也有一部分在家政行业当中,因为家政行业很大一部分是在老人里面。这部分,它怎么样从聚量到聚资的过程。这是2C的事例,现在中国家政服务业的市场分析,是这样的分析,政府希望把它压低一点,这个和税收有关系。大家都知道,家政服务一般都不开发票,所以财政部是收不到钱的。我还是用企业给出的数字,家政行业已经晋级为万亿级的市场,占到GDP的1%—2%,市场空间巨大。

也就是说,每年的增速会达到30%的利润率,它的从业人员会达到8千万。这个数字是比较保守的数字。无论如何,它在我们第三产业当中占了很大的份额。现在第三产业已经占到了53%。

现在来看“管家邦”是怎么做的?它现在家政服务存在全国100多个城市,在行业当中占了领导的地位。我对它感兴趣的时候,是“管家邦”我们作为他们的投资方,当时投的时候,它的落地的服务人员15万,如果你有15万的落地的家政服务人员,将来在国内肯定是龙头老大的位置。它在于2C,一个服务人员服务10家,那就是多少了?所以这是2C非常好的案例,在我们的产业末端形成的从聚量到聚资的过程。

最后,他们的诉求是什么?他们的商业模式和房地产习惯的商业模式是不一样的。他们提出了百千计划,通过这3个服务板块,服务于1千万的家庭,总收入达到1千亿。那也就是说,百万服务人员,千万的家庭,千亿市值。这个千亿是2C的千亿,不是像我们土地、面粉面包折腾的千亿。所以其实是有很多可以期待的新天地。

10:10 - 10:30

重磅!大会放送任志强的演讲PPT和录音

任志强:大家好!本来我应该到现场讲讲,但是由于飞机的原因,导致我无法参加现场的活动。

我做了一个PPT文件,跟大家分享。详细跟大家谈谈市场的变化问题和可能发展的趋势,但我只能录音的方式和大家见面了。

一个是什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说,顾客是上帝,假定我们的政策对顾客有很多限制性条件,那么这一定不是一个充分的市场。影响市场的主要因素,一个是国家基本体制制度问题,一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,是因为我们的制度条件不同。判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其他。就国家体制制度而言,最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

第二是户籍制度,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房,变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况,大家很多人去投资房子,那么,是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场,假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

我们又可以看到,许多城市在谈住房的租赁问题,尤其是一些大城市,但是如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以他会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。

历史上,我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。那么,我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的一个过程。尤其是很多城市在限制住房价值的上涨,但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。

我们再再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到。住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低。最直接的差价根本不够盖房。从东部地区和现有地价基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部和东部地区的房价是地域全国土地平均价格。

那么,你们会认为房价会上涨吗?或者说房价会下跌吗?从土地供给的情况看,已经成为推动价继续上涨的必要条件。那么,我们再看当前的宏观政策。宏观政策更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。

“稳”是十多年放在第一位的经济政策,它的背后是在翻两翻的情况下,要防范金融风险。要在增长与风险求得平衡,这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此,二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候,大约都不稳定。

我们再看看下一张图,可以明显看出来。土地的价值是非常高的,而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。也许根本不够一个建筑费用,可见土地价格的上涨还会推动房价经济上涨,我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的,而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价,这是6月份国家统计局公布的数据对比情况。

你们可以想想这个房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫

等等情况吗?我们再看当前的宏观政策,一个是“三去一补”就是中央经济工作会议提出的。稳中求进更是已经连续多年中央提出的一个口号。

另外,去年中央经济工作会议额外提出一个防范金融风险的问题。最近我们也该看到成立专门的金融稳定发展委员会。“稳”是十多年放在第一位的经济政策,那么其背后的原因一个是我们有翻两翻的指标。第二,要严防风险。第三,是在增长和风险之中求平衡。因此政策中重要指标就是看增长的风险。

今年,增长是可以得到肯定的,不会发生太大的问题,因此防风险就比稳增长更重要了。我们再看货币政策,最近两个多月时间,出台了近20多个文件,从严限制各种融资和信贷。同时,M1M2都是下降的趋势,并且会继续延续。

我们可以看到,美国的利率在上升,中国的资金价格也在上升。尤其是个贷利率的上升,对购买住房来说有较大的影响,个贷利率上升比涨价支付成本更高。个贷是用未来收入流来支付的。这些未来收入流包括了房租、房屋升值、工资收入和货币贬值,但是如果首付提高和个贷的利率上升,这些升值有可能无法抵消个贷利率上升而导致的困难。

我们还可以看到,今年1到5月份,108家房企,所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。6月份的数据虽然开发商的融资略有提高,但是仍是下降趋势。我们再看看2015年和2016年新增的债务是8500亿元,而2010年和2014年这5年期间只有8千多亿。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。那么,也就是说,今、明、后3年大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。所以,也会影响很大。

那么什么时候有可能出现下调政策的条件呢?一个是房地产快速下行,一个经济发生波动。另外,就是实体经济发生巨大的变化。今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多,所以,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那才有可能对房地产的政策提出调整。

我们在看微观政策,微观政策中,多了很多的东西。比如说,相互“矛盾”的东西。一方面,在限购,很多人认为限购会导致购买力消费下降,但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢?比如说上海。摇号一定是购买大于供给的现象。因此,在不同的地区,微观政策是也差别性的。出台的政策既有限制性、限制需求,让市场下滑,但是有一些反而是让市场继续热度上升。尤其是限制价格。如果中国使用的不是平均数,而是中位数调控,那么也许控制条件就发生了变化。中位数表示政府只用管中位数以下的房价,而不用去审批中位数以上的房价,因为要保障中低收入家庭的住房问题,而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消费。有一本书叫《平均的终结》讲恰恰当我们使用平均数的时候,常常会对市场产生错误的断,而且只有使用中位数,尤其是房价,使用中位数的时候才能对市场有更好的,更清楚的一种认识,比如说前面我们用到的各地区房价,在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的,但是从房价和地价对比中可以看出来,地价起到了推动房价的重要作用。

通常,市场配置资源的时候,土地的价格是以产出的价格来决定的,但是在垄断的土地价格中。价格促进了产品和预期的提升。所以,土地价格造成的影响很大。

我们再看供求关系。在微观政策中和宏观政策中和宏观政策中,有许多是不变的部分。比如说供求关系中的城镇化的问题,并不会因为微观政策而发生变化。所以,人口再继续向城市集中,特别是中小城市的人口向百万或者三百万以上的城市提出。

另外一个不变,是我们户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩,因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。

那么,开发商以投入的项目的部分,也不会因为微观发生变化而变化。那么,住房需求,一定是一个持续的不断改善和升级的过程。同样,不会因为微观政策而变化。但是,微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化,开发商的投资能力、资金周转能力发生变化,也导致库存发生变化。

从政策对市场的不变和可变的两部分看。这两者之间有着必然的联系,也会对市场产生极大的影响。比如,我们看房地产固定在投资中的作用。可以看到,如果房地产投资持续下降,对GDP的影响一定是降的。从当前的房地产看,我们看到住房的价格,增幅已经出现了一些下降,那么不控就会涨得更快、更高。总体而言,仍然是上涨的趋势。注意,这是增幅在变化,而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。

同时,当前的房地产各种指标中,一方面要看土地,一方面要看新开工。这种变化中,都说明它的预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看,大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响,但是从目前的情况看,今年房地产市场的销售。从面积到金额,都将创历史新高。哪怕今年只有1%,或者2%的增长,仍然是历史新高。

有谁可以说,当房地产再创历史新高的时候,这是不好的市场吗?有谁能认为,我们的黄金时代已经过去了,为什么我们的销售在持续增长呢?而总量上来看今天也许会突破去年,再创历史新高。

从总的市场情况看,我不认为今年会有大的问题,而可能产生的问题,则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。那么,还贷高峰可能会影响到明年,或者是更长时间未来发展的变化,我简单就说这么多,谢谢大家!

10:30 - 11:00

钟伟:中国经济和房地产的大转折、小机会

钟伟:非常高兴有机会在这里汇报我们对未来中国房地产的一些看法。我觉得我今天的汇报内容是比较重要的,因为这是多年以来,对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。

我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度,当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向,过去7年我对中国多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来,我想向大家认真汇报我的思考。

首先想批评任志强先生的判断,他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待,比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌,这是非常危险的判断,因为他会健康长寿的。 其次,他认为地价很高,所以房价也高,这也是非常危险的判断。因为地价高,所以房价不能跌,开发商为什么不能被套牢?如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地,套你一辈子是应该的,赔钱也是应该的。

又比如说在未来两三年,开发商需要规划1万亿的各种债券,有可能导致房地产资金链的断链,这个判断也是危险的,因为2016年销售金额大于金额大概2万亿,所以去年是比较严谨,房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位,有谁缺钱的?所以这个判断都需要非常谨慎的看待。

我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么?如果我们看房价的两季度,如果你要看房地产行业的中长期的机会,那你需要看的数据是20年的数据,而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音,但是不包含趋势。

大转折。第一个转折节就是西方的转折。总体而言,西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策,都有所收敛。保守主义,甚至民民粹主义,在很多西方都会出现出现这样的回潮。因此中国改革开放机遇期,按照习近平总书记的讲话“即便没有结束,它的形式和内容也发生的重大的变化。”未来的一段时间,整个全球经济都处于保守主义的态势之下,对中国而言是一种冲击。

第二,我想强调的是中国。自2012年之后到现在,中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但,从2016年大现在,中国政府反周期的刺激政策,不仅比较少了,甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化,这老三样城市化、工业化、货币化结束了。

中国进入了一个新的增长平台,这个增长平台当中,地产和金融,不发挥主导作用。未来中国的经济增长,其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融,比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD,A人工智能,B区块链,C运计算,D大数据,这是大的转型。

第三,流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱,但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了,人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以,我们得珍惜目前手里所拥有的现金,得看看精明的开发商做什么,如果你的基础资产不够好,那么,你拥有土地,拥有质量不太好的房产,不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵,人民币的汇率开始变得稳中有升,在这个阶段什么都比不上有钱更好。

所以我特地写了一篇文章,“最富有的一代人离我们远去”,你一定要认认真真的把钱很当回事,看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会,不容易,也不太多。流动性在全球都发生了转折。

第四,如果我们看未来的投资机会,是大宗商品吗?不是。是债券吗?可能不是。现金呢?很重要。房地产呢?不是。那么,我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间,房地产也还算可以,但是更多的机会,可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场,当然创业版有真实创新也有一些机构。这是我向大家要汇报的转折。

2015年,我向大家汇报了什么呢?2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么,当年向大家侧重的讲了3个趋势:

第一,不要太注重增量,你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主,已经拥有的资源,要从增量到存量增量并举,并且存量也要效益。

第二,从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产,才能给你带来更多的收益。

第三,当时向大家汇报的内容,你不要仅仅拼规模,也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天,除了上市的拼前十位的大规模的房企之外,其他的企业,的确应该想想,拼规模是为了了什么?连中国银行都不拼规模了,你还拼规模做什么?

2016年在这个时候,向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》,当时我很清楚向大家汇报,三年起起点是2016年第三季度,但是谁也没有想到,我也没有预期到,这波的限购、限价、限贷来得如此之急,所以以2015年房地产袭得太快、太猛,到现在受到政策的抑制的也比较多,去年向大家汇报就是这些问题。

第一,楼市由盛而衰,对于消费者而言在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口,现在对消费者而言是一个对大部分消费者是一个迈步的好计划,但是可能不是一个买房的好机会,尤其是炒楼。

第二,万科是过去时,万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在,但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢?“运营”!拥有运营能力比拥有开发能力更好,运营的重要性越来越突出。

第三,大有大的难处,小有小的好处。因为大的开发商,总得做未来几年的滚动,总得有土地储备和有项目在售和项目的储备,小开发商没有关系,形势好就多做一点,形势不好就收兵,所以大的日子,未必有小的日子过得舒服。

那么,今年向大家汇报的第一个大的转折,就是我们得看外部世界的转折。外部世界的转折,大概包括几个方面:

第一,1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等,这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期,可能已经结束了。即便没有结束,中国也需要用“一带一路”的方式,来努力的主动的延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象,从英国脱欧到特朗普上台,第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。 在刚刚开完的G20会议,看那些国家说什么,那些国家说全球化是好的,但是全球化把我们的很多国民远远仍在后面了,自由贸易是好的,但是还要追求公平贸易,气侯变化是好的,美国退出了不应该,但是美国退出之后,美国人原来掏的1千亿,我们也不掏。

所以,这样开放的全球化时代,出现了巨大的转折。这种巨大的转折体现在第二点,奥巴马的政策结束了,不可能延续。奥巴马两个任期,GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿,也就是增长了30%,但是付出的代价太高了。美国联邦政府债务从10万亿,几乎翻了一被。美联储的资产负债规模从不到1万亿,到了4.5万亿,翻了4.5倍,所以奥巴马在谈经济刺激增加,比温家宝有过之而无不及。收获的是什么呢?收获的是美国经济目前增长大约2%,别忘了2000年到2010年美国经济增加大概是3%,克林顿时期的90年代美国的经过增长是4%。你印了这么多钞票,还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。

这样的政策还能延续下去吗?穷人还是这么穷,中产阶级也从美国消失了。所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯,无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪,我觉得在大国,都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。

然后我们再来看第三点,前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在,中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋,我们在美国有亲戚,孩子在美国上学,会讲一点英语,以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇,中美之间两个大国的关系,是自中美建交之后,目前处于重新定位的过程。

过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序。未来呢?未来可能美国往前走得不够快,以至于中国没有办法在美国后面小步慢慢走。所以未来,中美之间的经济实力,会持平,甚至有可能中国会超越美国。那么那个时候,西方国家如何看待中国大国的崛起?心态是很难的,行为举措上会更难。我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的,在未来的十年,发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。

所以,在外部的局势发生了如此之大的变化之下,我们当然得看中国所拥有的空间,需要自己努力去做。我们看一下经济方面,比如说美国增长,差强人意,但是美国并没有在次贷危机再陷入危机的可能性。美国国内资产价格,股票是比较贵的,比如说GDP当中,每股相当于两倍的GDP,美国的股票相当贵了。创新是稀缺的,创新也包含着部分的泡沫,那么,看起来美国的股票太贵了,那么有的人说我们到美国看看房地产,北美市场,有可能,但是他多相当于中国中等城市的开发。

就过去十年,美国的股票,尤其是次贷危机之后,美国的股票是贵的,美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下,在过去的十年,美国50个洲累计房价上涨10%的洲正好有25个,累计房价上涨超过20个洲,有14个。累计房价涨值超过30%的洲有11个。

由于美国的房地产有房务保险等等,因此,十年如果房价累计涨幅不超过20%,对业主而言,没有任何增值科研。所以美国次贷危机的房价上涨主要还是集中在旧金山、纽约等几个城市。中国开发商进入美国,能够做房地产开发的,还是这些城市以及像德州等等一些小小的规模,大规模的机会是非常少的。这就是美国的状态,西方的状态,在整个拐弯收敛。

也有另外一种说法,会有一场金融危机在等待我们吗?中国经济的拐弯,也需要看下面几点:一是我们进入了新的平台。在温刺激之后,在克强刺激之后,现在不太需要刺激了,或者比较少的刺激措施。2016年下班年对房地产刹车,现在开始对金融刹车。你觉得,地产和金融,中央政府都刹车了,他还是反周期的刺激政策吗?我曾经这么开玩笑的说,我们对中国经济并不用这么悲观,因为我们进入了新的平台,目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%,工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献,也会更多。不知不觉当中,中国的产业转型,我个人认为,已经走完了一大半。

我们可以看到,像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业,其实基本上大问题都消化了。如果还有一些行业的问题没有解决,主要是钢铁和煤炭,煤炭可能都解决得差不多了。那么,中国政府对经济增长的担忧也在下降。

通俗一点讲,我曾经在年初的时候说,衡量2017年国民化的中国经济稳不稳,主要看人民日报评论员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号,分别有一个权威人士的人民日报的评论文章,谁是权威人士呢?当然是有核心的。因此,权威人士的文章,当年对中国的宏观经济还有某些担心,需要通过这样一个权威人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章,来通令各地的官员、企业家、民众说,最高层对中国经济今年的定调是这样的,担心有这些,我们将这么做。衡量2017年中国政府对经济是否担心,只要看5月份有没有人民日报权威人士的文章。所以中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心,反周期的政策刺激也在往回撤。

“老三样”过去了,工业已经走入了后工业化时期,工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来,也许这些企业可以在自动化的流水线,使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力,但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响,中国有可能对大宗商品的需求,包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。

第二个“老三样”,城市化,也可能结束了。不要看中国有13.8亿人,可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了,不要看中国城市化当时有50%,还有3亿人要进城,没有这么多人要进城了,因为他们已经住在镇里了,或者他们本身已经都有房了,4百万以下的中国应该算大城市了。所以,城市化,基础设施建设在中国可能也接近于峰值,在未来可能延续一段时间,但是没有更高的高潮在等待了。

第三样是货币化。由于你有工业的发展,产能增加这么多,由于有基建和楼市需要这么多钱,所以,中国人民银行顺势而为印了那么多钱,但是工业化、城市化到了一个拐点,印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长,中国经济在未来确实需要深入的创新。

那么,有两样,是不再做加法的产业,这两样:金融和地产。地产一定是不再做加法了,金融有可能要做减法。金融行业的压力,看起来不比地产小。金融行业,对中国的GDP的增加值和贡献,在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献,中国也超过了美国,所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多,但是情况会有很多的改观,所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的作减法的情况,我们可以看到,银行业的利润,银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候,其实是在2011年,到今天,只有6年,银行业的利润已经很低了,大概11—12%,但是比制造业的6%要高。

那么,中国目前总体上的金融状况,到了什么状况?M2对GDP大概是220到240,如果以平均资本成本6%计算,你可以乘一下,大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间,大约10到12万亿之间,每年新增信贷可能15、16万亿,其中2/3是用来还金融体系的利息的,剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模,连滚雪球都滚不下去了。

什么是未来的大企业呢?如果不是富士康,如果不是格力,那中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来大企业现在已经在做,可是我们看不见淘宝的店铺在哪里,也看不见京东的客服登门拜访,但是他们是大企业,我们看不见谷歌的员工带哪里,他们跟终端消费者不面对面的直接接触,但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去,和大厂房不一样的是,他们有大的研发,跟过去很多人面对面跟终端消费者接触,他们并不真实的和终端消费者接触,他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的坚硬的产品不一样的是,未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业,你不能说马云的企业不够大。所以,我们现在已经面临这样非常大的转折。

中国未来的经济增长,较少的依赖于传统的大制造业的工业,较少的依赖地产和金融,更多的不得不依赖消费和创新。

那么第三个要汇报的是钱值钱起来了,不要不把钱当回事。

为什么这么讲?在我曾经2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章,叫多少钱够养老?这文章的结论是,1987年的1万块,大约和2007年的25—35万块是一致的,所以我当时的结论是2点:第一,在这么快速的跨国时期,只有人民币不能吃。第二点,如果按照这么发钞的速度再延续20年,在中国的三四线城市,可能要100万才够养老,一线城市可能要四五百万。那个阶段,我们对发钞的速度是比较担心的,可是现在事情有了非常大的变化。这个变化,开始于2014年。

首先,看美元。

我们的外汇储备,我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应,如果美元把供应的闸门一关,我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备,在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后,无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策,都倾向于保守和孤立,没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行,包括美联储,包括中国人民银行,如果把中央银行看到一个企业的话,这个企业的资产负债的规模,不仅不再扩大,反而在缩小。比如美联储,资产负债规模是4.5万亿美元,今后一段时间,美联储的规模不会比这个大,只能比这个小,因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行,也得缩小,2015年的时候是暂时的缩小了一下,现在总体是温和扩张,但是扩张的速度慢多了。

各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢?人民币贬值,窗口没有了。如果要定调,未来50年的中美关系,尤其使未来十年的中美关系,美元对于非美元,对于日元和欧元,从去年年底到现在,都已经贬了7%—8%,人民币才升了2%—3%,这个升职幅度跟美元和日元比起,不够多。美中之间的贸易不平衡,是美国对外贸易不平衡的主角,总得解决一下。尽管有“一带一路”,但是中国跟欧洲,中国跟美国之间,没有就自由贸易达成清晰可见的决议。

所以,这一系列的因素制约了,如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处,在次贷危机之后,人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。

所以我个人不负责任的认知。在今后的3年,人民币对美元,要升值,不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点,否则在美联储加息之后,会更高,而不是更低。

第三,请记住现金很好,特别好。

第四,楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些使真的,有哪些是假的?一是泡沫。年初以来到现在,最典型的说法,中国的房地产的市值相当于4倍GDP,而且300万亿了,世界最高,所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法,我个人非常不赞成。因为总体上来讲,中国的楼市,并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示,中国的居民家庭资产当中,大约60%—70%是地产,剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字,中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右,中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍,中国目前的商品房的市值是2倍的GDP,这样的话,跟西方国家的水平大致是相当的。

所以我们得否认的是,中国没有这么大的地产泡沫。

第二个谎言,在我有生之年,看不到房价下跌,这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中国的商品房新房的价格大约下降了20%,只是后来比较幸运,这两轮价格的下跌,都由更高的上涨覆盖掉了,未来中国的房子会分化,但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

第三个谎言,库存去化完成了吗?2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常火爆,地产对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速,仍然是个位数的。那么,我们再看区域的分化,一二线很好,但是三四线不怎么好,这个不会延续。所以,去三四线疯狂拿地的开发商,因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了,三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线,三四线的一些库存的去化永远不会完成。

我们再看一下总体的库存去化过程,以及金融的安全性。这件事情比较麻烦,比如说库存。你刚卖了6个季度的好房,去年全年一共才多卖了4亿多平米的房,库存去化怎么就完成了?目前在建的商品房,76亿平米,住宅52亿平米,去年一共才卖了15亿左右平米的房子,现在在建的东西,去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米,去年卖了十六七亿平米的房子,再看看新开工的,比去年的销售多了2亿多平米,中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。

那么,地产是不是对金融构成了巨大的应该呢?应该是巨大的,但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿,但是抵押物的价值是100万亿。所以,未来房地产行业可能会出现合并重组,这是我们看到的现状。

在整个的大转折的情况之下,未来的一段时间,房地产行业仍然会平稳延续。可是,江湖已远,小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情,只有习近平总书记讲过,房子是用来住的,不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的,不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。 最后一个大的转折,未来对运营能力的考核。

第一,在地产之上,如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地,酒店也不需要,但是未来,如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力,地产就不值钱了。

第二,我们现在流行的加盟机制,是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的,项目经理5%的风险是他们的,这种跟投机制,或者是加盟机制用得过头了,有可能会获得非常好的短期扩张的效果,导致2017年或者2018年的排行榜有变化。

第三,我们得看到,帮政府所做的保障混改,老旧改造等等,都是有机会的。但是这种机会,有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的,当我们要做自持的时候,我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方?大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流,你不就是挣流水吗?不挣钱。例如说养老健康,别指望这个。在我这代人死光之前,养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯,因此真正的付费养老行业的出现,要等到75年后的人老去了,要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。

我们看一下加拿大和美国,养老地产都离不开政府的补贴,都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢?一方面是足够老的老人经历了困苦的生活,因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老,剩下的6%来自于企业的,如果没有大规模的购买商业养老,那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋,但是现在不是,现在更多的机会是对已有存量住房的改造,子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。

另一方面,各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品,尤其是保险产品,在一定程度上,由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以,我认为还是在存量住宅的适老化改造,以及金融产品的推出。

接下来给大家的建议是什么?建议不多: 第一,有钱比什么都好,有钱比有地好,有钱比有房好,如果你欠钱更好。 第二,稍安勿躁,两三个季度的时间,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手刚刚好。今年春节前,中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。

第三,做投资不稀奇,做开发、做建筑不稀奇,你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去,10个亿的资产,如果能够让资产每年年画有5%的产出,那么,这个物业是值钱的。如果它只能产出2%,这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流,你的物业只能卖给人家。所以,你的运营能力,决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期,成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。

所以,总结我的发言,大转折时代下,我们只有一下小机会,运营能力重于泰山,谢谢。

11:00 - 11:20

刘洪玉:房地产市场的中长期趋势和政策的选择

我刚才想1987年的9月8号,深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权,到现在30年了,我们经过30年的发展,尤其是最近这段时间的市场发展政策饱满。从2014年的经济工作会议当中对宏观经济进入新常态的判断,以及2015年作出供给侧结构性改革的部署,尤其是在房地产领域提出来要跨界房地产库存。到了2016年的经济工作会的时候,又提出来要构建基础性的制度和强调机制等等。

这3年的时间,我们知道发生了非常大的变化,让大家直接感受到的是从2015年到2016年,再到现在,整个一线城市和热点二线城市的房价涨了一倍,甚至还要多。现在我们又开始强调,房子是用来住的,不是用来炒的,让它回归到居住的属性。实际上,我感觉房地产市场,又面临着一次新的关键发展时间节点。也可以说,走到了新的十字路口。

那么对未来的发展,应该怎么去把握?我想跟各位在这个问题做交流,一是发展的趋势,也可以跟今年年会的主题结构性的变革问题相呼应。二是在这样的环境条件下,我们的政策和企业怎么去选择未来的发展方向。

首先,房地产市场一直以住宅建设为主的房地产市场。前面也有专家提到了,住房不应寻求在投资领域当中占有这么重要的角色。所谓的房地产市场,更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么,我们国家实际上在住房制度改革初期,就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。实际上,经过了30年,尤其是最近20年,从1998年开始分配以后,经过20年住房的建设,我们发现市场上从住房的供应的结构上来看,新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越减少,政府越来越多的会变成间接供给的角色。所以,大家可以看到,政府的购买保障和服务,也开始从方向转变,重点去支持一些危旧房改造、社区的重建,基于项目的支持。

需求和结构也在发生改变。我们的住房的套数和家庭的户数相比,整体上超越了1:1的关系。我们又经过了六七年时间的发展,这个比例关系,我不说具体的数,有的是1.1,有的是1.07。总的来说,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

这里面我说一些人口迁移导致住房需求,我们过去很多的住房存量供应,很多需求不再是有效的供应,这是城镇化发展当中出现的特殊的现象。再有是享受型的需求的增加。特殊群体的购买需求增加,包括青年公寓、老年住宅等等这样一些特殊的群体的住房的需求,开始扮演越来越重要的角色。

那么,如果从投资和消费的角度来看。新建投资的规模的增长空间,我们说已经没有太大继续增长了空间了。当然,还要维持适度的规模,这里面主要的判断,一个是我们现在住房的整体供应量,存量的供应和需求的关系,还有过去20多年的时间里面,我们的住房投资,始终处在一个非常高的水平上。

这个表格给大家的概念是说,研究的一个成果说,在城镇化发展的过程当中,住房投资最高水平的阶段,它的投资规模应该是占GDP的7%—9%,这是国际上的发展规律。这个高峰期间,经历了20多年,而且最近的几年时间甚至超过了10%,接近13%。所以,未来的住房相关的投资,可能和社区的再造住房的维护维修,刚才钟伟提到的住宅的改造、抗震、加固等等投资变得越来越重要。

我们看发达国家的更新改造维修类的支出,已经和新建的支出比例关系非常接近了,我们未来,如果从投资角度看,这块是新的增长点。住房消费的结构,从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,而且租赁市场会有一个发展的空间。城市的更新,会成为一个新的发展领域,因为我说城市更新,是一个长期存在的。这里面的机会是指一线城市和热点二线城市建筑物的空间,它有重新再利用机会,非常广泛的展现在大家的面前。所以,我昨天跟很多产业界的朋友交流,他们谈了很多的相关发展机会。

租赁市场的发展,刚才大家谈运营,运营很重要的前提是有人去投资持有,然后有人来去租赁使用。在这个过程当中,有机构要提供运营管理服务。所以这提供了两类的服务,一类是去投资持有租住的住宅;一类是去作为租赁住宅的运营、管理者的发展机会,成为住房运营管理的机构。

当然这两个角色,大家也反复提到,像新建、开发,开发以后可以自持,也可以卖给专门的机构持有,持有的机构可以自己管理,也可以给专门运营的企业管理,这是租赁市场发展了以后的业态的调整。当然了,持有的过程,还会和房地产金融的发展,让资产变得有流动性。

共享经济互联网时代的社会特征,要发展所带来的一种机会。就是我们现在有各种各样的建筑空间的再利用的活动。实际上,这也是永远的主题,因为我们要始终让房地产行业,它非常重要的行业,就是要让建筑的空间和土地,始终保持在一个最高、最佳使用的状态。还有商业房地产市场的发展,这是一个资讯公司的报告,我们广泛的关注住宅市场,住宅市场已经过度市场化,但是我们的商业地产应该市场化的部分,我们市场化非常低,以及资产运营和管理和服务的发展成熟的程度,也还是有非常巨大的发展空间。

我们怎么提高居住环境的质量,提升我们健康的生活和居住的水平,我们有很多的事情要做。这些转变的结果。实际上,也会让我们房地产行业在整个宏观经济当中的定位,开始有一些调整。这种调整,它应该是从过去的增长的引擎变成了一个稳定器、压舱石。在发达国家都在12%到13%的水平,实际上,我自己的感觉,我们还有很多的发展空间。我们从过去的投资为主,将来更多的是消费。跟消费相关的是服务,包括运营的服务,包括居住的和非居住的资产运营管理和服务。

从政策的发展角度,我们要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制,及其来抑制泡沫,防止大起大落,促进市场的稳定。具体的政策上的选择,我大概有几个维度。一个是从住房制度的设计和完善;一个理想的住房的制度,应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道,而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度,在未来的发展当中,应该去进一步的完善供应渠道,改善供应结构,发展租赁市场,完善终端支持政策。

第二个非常重要的相关的政策,就跟土地供应相关联。我们总体上来说,未来的发展方向,应该怎么促进它开发和利用。还有土地供应,这是调控市场的工具,还是为了满足需求?我们说应该着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。

很多的专家也提到了,我们供应当中非常重要的问题,就是在土地的地价和房价之间形成的反馈,不断增强的关系。一般来说,开发商预期房价上涨,所以它愿意支付更高的地价,结果让地价上涨,地价上涨实际上又让房价进一步的上涨。而且在一个城市和一个地区非常短的时间里面不断的循环。大家讨论的诱发泡沫和泡沫不断壮大的机制中,比如从GDP到价格,价格到公司的营收等等传统的反馈放大了机制以外。但是,在我们国家,还有非常特殊的渠道,就是住房价格、土地价格之间的反馈关系。

这实际上都已经脱离了资本面的支撑,比如说没有土地了,这些土地的资源就稀缺,价格要上涨,地价涨了以后,房价必然要涨。但是,实际上,我们说,这个制度,如果变成了供应的方式,确实应该说是不可持续的。我们做土地供应,应该慢慢的要探索改革的方式。

从住房金融的角度来说,就要建立和完善政策性的住房金融体系,为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系,有效的防范房地产金融的风险。

那么,通过在卖房的时候的出口,通过资本利得税,我们叫个人收入所得税的征收,就可以分享这个房子的收益,如果投资者能够获得合理的回报,市场上投机的动力就会削弱。当然我们还有一个持有期,持有期就是大家讨论的财产税,或者叫物业税,这个税,应该也是可以慢慢的去实现一个优化现有初期目标,可以把它定位在促进前的房子优化配置和有效的使用。

从长期的目标来看,可以再来作为政府重要的税收的来源。有了完整的房地产税制的话,有有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善,以及公共服务提供方式的调整。我们现在越来越多的是跨区域的发展和要素的流动,但是,我们传统的公共服务的提供,以及公共服务提供能力背后所支撑的税收的制度,跟行政的管辖是密切相关的。那么,如何探索跨行政区域的发展,形成一个城市群范围里面各个城市的梯队和关系,让大家能够互补和协同,这也是非常重要的方面。

谢谢大家。

11:20 - 11:50

王蕴: 为普通人盖房子是万科的产品逻辑

王蕴:尊敬的各位来宾,大家上午好!非常高兴有这个机会跟大家介绍万科作为产品的核心理念和基本的价值观。从前面各位嘉宾的发言中,我们可以看到,在我们现在所面临的房地产市场,充满了各种各样的不确定性。那么,作为开发商,我们如何在这样一个非常具有不确定性的市场上,所得到客户的确定、得到市场的肯定呢?

从万科的角度上来说,我们回归事物的本原,以客户为中心,对客户好,对我们的合作伙伴好,这样市场自然会对我们好。所以说,为普通人盖好房子,这不仅仅是万科的产品逻辑,也是万科的业务逻辑。

首先,我们先来看一下产品观。

客户关心什么?我们对于客户来说,做了大量的跟踪性的持续性的研究和统计,我们会发现,在后发时,我们的客户,比如在去年,对于房屋质量的诉求超过了房屋的价格诉求。排名首位的一直以来都是刚需之刚需,也就是地段和位置。那我们可以看到,比如说,在3年前,排名第二位的是什么?是户型设计。但是在去年的这个统计中,户型设计已经排到了第5位。所以这个可以看到,在房地产行业集中度越来越高的时候,曾经对客户们所非常关注的产品的户型、产品的规划设计到现在,因为房地产集中程度的提升,所以,成为了各个开发商的基本能力及格线。那么对于房屋质量的差异化,表现得特别的明显。

我们去年统计了前十大开发商所有客户在自媒体上对于房屋的抱怨关键词的检索,排名第一位的是什么?是房屋的质量。渗漏和裂缝这两个最高位的占比是远远超过第3位级以后。在目前现在的房地产市场环境下,在现在的建造水平之下,渗透和裂缝的通病问题依然成为行业和客户最痛点的问题。

对于万科来说,在大规模交付的时候,保持住稳定的高品质的增速质量和产品质量,一直使我们最重要的方面。

11:50 - 12:10

李青岸:房地产由“造房子”向“造生活”转变

李青岸:我通过我们自身的转型升级和对未来房地产市场的一些思考和实践,在这里给大家做一个汇报。

目前的房地产,应该是由“造房子”向“造生活”的转变。从过去美好的建筑,向美好的生活的转变。这个转变的实施需要企业有一个很强大的、明确的战略指导。我们的战略就是,开发要专业化、地产要金融化、服务要平台化。

那么,怎么样实现这3个战略转型呢?

首先,确保一个企业的组织架构的保障。绿城中国在这方面确立了“五位一体”的新格局。

我们过去重点是致力于房地产开发,要为社会造好的房子,造质量高的房子。发展到目前的状况下,我们认为应该有一个专业化和细分化的市场。小镇的建设开发,是适应城市发展的需要和城镇化进程的需要,也需要我们有代建管理输出,也就是品牌和我们管理团队输出。

那么,要想让房地产企业有长久的发展,也必须有一个金控平台的保障。后房地产时代,也需要我们生活服务体系的保障。

我们的房产集团,就专注于开发专业化、战略性载体,紧紧围绕产品品质、服务品质、性价比、周转率、毛利率、满意度、净效率等7个方面的战略目标。这个是所有的房企共同追求的目标,在这个基础上,要创新产品的研发,促进产品科技化、产业化、优化原来的格局,提高我们产品的性价比。

绿城中国23年来,一直致力于高端物业的开发,新的房地产市场的格局,是需要企业有一个橄榄性的布局。也就是说,继续用20%的市场去做高端的豪宅,60%做性价比高的产品,还有20%要做社会保障性的物业。

在这个过程中,我特别赞成刚才有几位专家提到的,我们的投资布局上,依然坚持和北上广深一线城市和杭州、天津、济南、合肥等等核心的二线城市的合作模式。从目前来看,尤其是2016年的四季度以来,到目前为止,三四线城市的销售非常好,价格都在30%以上的增长。这个趋势,我们通过各位专家的分析和我们的判断,三四线城市依然不是房地产投资的主业,是因为这一轮的深度调控是一二线的溢出效应抬高了三四线的房价,未来房地产最根本的核心要投资,就是人口的进入,这是最核心的指标。

绿城20几年来,开发的产品已经分布在23个城市,我们已经有400个美丽的家园贡献给社会。我们背后有将近50万的业主跟随着我们的开发。那么,绿城一直坚守做品质,为客户着想,为客户服务的理念。如果大家回过头来想,房地产企业,从官方的数据是有6万家,我估计比这个还要多。未来房地产深度调控,如果这些房企自身不升级的话,我不知道如何对客户和业务负责任。

所以,做房地产企业,一定要做一个负责任的企业,做对客户有保障的企业。所以我们一定要坚守我们的品质,坚守企业的风险把控,坚守企业的优良传统。在这个过程中,我们就进行了转型。

首先,要打造开发的专业化。在开发专业化的平台,继续寻求转型创新的路径。我们进行了小镇的建设,成立了小镇集团,进行了代建的建设,成立了管理服务集团,是向生活产业代建领域延伸重要的平台。在小镇建设方面,也是顺应了当前国家的政策引导和各地在开发领域的城市化进程的需要。以开发领域为依托,向生活、产业领域延伸的一个重要平台。

绿城小镇集团是中国城镇化响应供给侧改革的积极的探索,依托绿城中国强有力的品牌支撑和成熟完善的产业链运营体系,以全产业的开放运营模式,我们现在打造了3个小镇:一个是我们的文旅小镇,我们要和产业、农业、养老相结合的小镇;一个叫乐活小镇;另外是人居小镇,营造美丽、幸福。绿城的小镇建设,小镇的起步是在浙江,浙江在5年前,就提出了百镇建设,它的践行者就是绿城中国,我们已经实现了小镇项目落地,我们养老的小镇、农业的小镇和旅游的小镇,现在都已经推向市场,深受社会的青睐,也符合了当前城镇化发展的方向。

在这里面有两个体系,一个是现在的房地产企业盲目的做小镇,如果是做郊区的大盘是没有生命力。第二,小镇建设的宗旨,居住房屋是小镇里面的配套,是电点缀而不是主业,如果把一个小镇做成开发项目,把其他的养老、居住、旅游作为配套的话,这个小镇是做不起来的。所以这两点,是我们做小镇的切身体会。

绿城管理集团是以开发旅游为依托,向代建领域延伸的一个重要平台。代建业务是绿城中国从2009年开始起步的,经过七八年的运营,目前已经为房地产开发代建的4.0版本做了系统的开发,是开发领域中的轻资产模式。轻资产模式,一定是未来房地产企业转型的重要领域。我们的管理集团,我们一直坚持品质、信任、效益、分享的核心价值观,通过输出绿城品牌、管理体系和全产业链的资源,帮助房地产行业的投资人和合作伙伴在房地产企业中获得收益,做到双赢。

目前,绿城中国的待建项目,已经达到166个,总的建筑面积已经达到4881万方,可售金额达到2848亿元,总代建费收入金额达到131亿元。根据中国指数院、中国房地产代建行业发展平均收益,公布的数字,绿城的总代建总建筑建筑占代建行业的比例达到45%,项目销售金额占到代建行业比例的19%。并且,荣获了2017年房地产代建运营领域企业的称号,也荣获了2017年中国房地产商业模式年度大奖。

在地产金融化方面,绿城的资产集团是地产金融化的重要载体。绿城资产集团统筹经营酒店、商业中心、商业街区、会所等资产。众所周知,房地产地产,从1995年成立,22年的运营模式中,沉淀了大量的酒店、商业、街区商业,商业中心和会所。这些资产,企业怎么样盘活和运营好,是未来后房地产时代这的这些企业所面临的痛苦的课题。绿城中国房地产以产业链和金融平台为核心,主动探索出产业+金融的新型地产金融的发展模式。逐步从资产的管理到资本运作的转型,最终打造成为一家金控的平台。

目前,绿城已经在运营的酒店达到12家,在建的酒店有13家,运营的大型产业有3家,总的资产达到了400多个亿。这400多亿如果不进行盘活,如果不能够增加我们的现金流,这些都是企业的沉重包袱,如果能够和金融结合起来,就能够开始房地产企业开发有源源不断的现金流。

所以在金控平台的打造上,我相信也迎合了当前国家的金融战略的发展平台。在前不久召开的金融工作会议上就提出了直接融资是我们未来的方向。资产在市场直接融资是最有利的因素。我们也迎合了当前的调控模式。如果我们房地产行业,还像过去一样,依然把金融依托于银行,依托于所有的金融结构的话,任何一次调控对我们都是致命的打击,只有自己形成了自己良性的金融地产的良性循环,才能够在这个过程中有一切的可能,所以地产的金融化是我们企业未来的方向。

接下是我们服务的平台化。服务平台化是我们认为后房地产时代,所有的房产企业要面临的形势:

第一,目前的物业,基本都是保洁、保基础维修。但是,房地产市场经过20多年的改革以来,所有房屋的更新,所有的更换,所有的二次装修和维修,都是需要专业化的队伍,这样的平台要依托与大数据,围绕房屋全生命链,利用互联网的技术手段,挖掘社区经济价值,开展房屋经济公司服务和生活服务。

我们目前搭建的生活平台和运营,它的商业模式是什么样的?利用一个线上的平台和我们线下的3个服务平台,利用绿城的生活服务平台APP,它是围绕高端社群全生命周期,整合提供制定定制化服务的互联网平台。通过线下的房屋4S和商业的运营以及我们房地产的经济公司来支撑我们整个生活体系的建立。尤其是房屋的4S公司,我们已经注册成功,到目前为止,所有的房产企业,只有绿城注册了一个4S。大家都知道,汽车是有4S店的,从出售以后,到整个生命周期,4S是要复杂的。所以房屋也需要4S服务,整个房屋、空间关系和它的增值服务,有大量的市场空间需要4S的服务。

另外我们的核心城市,尤其是一线城市,比如北京和上海,现在的旧城改造和土地的拆迁、搬迁,已经做不动了。在这些城市,拆迁成本一平米可能就要5万,这些土地的供应,不是未来房地产开发的方向。所以,我认为,很大的空间,就需要改造,就是二次改造。这是我认为是的未来发展方向。

绿城中国,五大子集团,立足于重经营、重业务、重操作、重执行,是集团多元化发展、专业化管控、精益化管理的实施主体,按照绿城中国的总体战略规划和部署,承担各项业务管控和创新发展任务。

“惟变所出,万变不从”。面对不断变化的房地产市场,绿城中国致力于打造中国理想生活综合服务商第一品牌,稳健运营,坚持有质量的增长,转型创新,探索实践“一体五翼”的架构蓝图。未来,绿城希望能与在座各位携手,共同推动中国房地产行业的发展,推动中国城市的文明与进步,实践美好生活的人居理想。

12:10 - 12:30

欧阳捷:未来住房市场将进入限制性发展周期

欧阳捷:我汇报的题目是“未来住房市场将进入限制性发展周期”,为什么这么说?我们可以看看当前的形势。其实宏观经济已经正在探底持稳中,但是房地产对GDP的贡献已经开始逐步下降。我们可以看到,我们的住宅也好,办公也好,或者是商户,增速都往下走。这些增速的明显放缓,也意味着未来的房地产不可能像过去的高速增长。

如果我们来细分一二线城市和三四线城市是不同的。首先来看一二线城市,我们去年曾经提出了房地产量评价有一定的略有增长。我自己做了一个个人微信公众号叫“欧阳先生”。我们提出了关于2017年的15个走势以及热点城市将无地可建、无房可售。那么,这些现象今年基本都兑现了。我们可以看看一二线城市目前是一个什么情况,是成交量今天出现了20%的下降,同比下降20%下降,而且房价也可以看出,这意味着一二线城市很难再创新高一、二线城市不能创新高另外一个原因是因为我们土地供应也是逐年缩减,我们可以看到不仅是一线城市土地供应在缩减,二线城市供应又在缩减。

今年二线城市1—5月份的土地供量是相当于去年的1/3,而且远远低于前几年,未来也很难评价。如果我们土地供应不增加,我们的销售就不可能再创新高。在今年4月1号的时候,雄安新区横空出世,千年大计,但是,同一天还有另外一个重要的文件。这个文件就是住建部和国土资源部关于近期住房和及用地管理和调控工作的通知,这个通知非常的重要,我们认为它开启了一住房市场供给侧的大墓,为什么这么说?因为它带来了两个核心要求。

第一个是对住房的供求关系进行了调整。供不应求的城市显著增加土地供应,供大于求的城市减少土地供应以及停止土地供应。

我们说一二线城市要控房价,有两个根本的东西,一个是要增加供应改善供求关系。二是要控制预期。如果我们房价一直上涨,我们的刚需和改善性需求都变成投资者入世,放大了供求的关系。这个文件上同样也提出了控制预期的概念,因此这个文件恰恰反应了我们一二线城市全国住房市场供求关系改善供求关系控制房价非常重要的文件。

他们对三四线城市也提出了要求。其实我们对于三四线城市我们也有一个判断。三四线城市我们去库存一、二线城市恰恰相反,怎么做?第一就是研讨土地供应。第二,涨房价,因为房地产跟商品投入是一样的,跟股票是一样的,只买涨不跌,跟供应恰恰品是相反的,因为供应品恰恰是为自己消费的,而房地产是不一样的,但是我们看到

这个文件出台之后,我们土地供应增加我们觉得非常难。

4月1号以后,在6月30号之前,都要公布3年的土地滚动计划,但是,我们只看到了3个城市公布了城市的3年的土地滚动供应计划,到6月30号之前,加上去年公布的16个城市,其中8个城市土地供应计划是下降的,5个城市有3个是略微有所增加。6月30之后也增加了一些城市,但是也不多,为什么会这样?土地供应能否增加?我们认为非常难。

第一,我们大城市的核心区没有土地可供。如果要供突然,是否拆迁和城市做更新?这个时候我们不但可以提高土地成本,而且延缓我们土地的供应行动,那么如果我们,摊大饼行不行?我们建造新区还行不行?也不行了。所以,国务院最近批复了沈阳市城市总体规划,这个规划非常明确提出禁止在主体规划范围之外确定设立各类新城新区。这就是说从国家的层面,已经把不摊大饼的建设逻辑明确了,未来很多城市再继续扩大新区的可能性已经不大了。那一二线城市的逻辑是什么?我们不能大幅增加供应,我们就只能打压需求。因此,我们现在就看到了我们的限购现代政策,就是来抑制我们的需求。

同时,我们还要控制预期,因此我们要通过限价来控制房价上涨的预期。我们越是担心房价上涨,我们越是不能放松懈怠,因为这个会一直持续。

我们去年底我们提出了一个现象,就是远郊房比近郊房贵,二手房比一手房贵,毛坯房比精装房贵。从今年的情况来看,这个现象已经非常很普遍。这种情况下,我们可以看到一、二线城市,在很多城市里面价格比较低,因此很多关系户获得了买不到低价房的机会。因为上海推出了一个摇号政策,摇号就是解决关系户买房,但是摇号很难完全解决这个问题,所以,在这种情况下,我们可以看到一二线城市的反弹非常大。三四线城市是什么状况,三线城市其实也在在反弹。

2013年我们提出了一个观点,城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。从现在的情况来看,这种现象已经非常的普遍。三四线城市分化到什么程度?我们没有办法全部做投机,但是,我们分成3类,就是周边的三四线城市,就是我们都市圈核心城市周边,比如说我们北京周边,上海周边也有,广州身边、深圳周边等等。这些城市目前的情况如何?还是量减价,我们可以看到它的供应是逐年低减,我们的需求是受限的,所以未来的增长也是很少的。

非都市圈,我们可以看到一些热点城市。在今年的春节期间出现了爆发性的增长,增长成交量达到了200%,甚至更高。,为什么这个出现爆发性的发展呢?我们统计了一下,这些城市大概有40个城市。其实,不是从今年春节出现了增长,而是去年的5月份就出现了35%以上的平均增长。

问题的根源到底在哪里,实际上,我们觉得它恰恰跟我们去年5月份一、二线城市去这些热点城市的房价快速的上涨,这些城市房价上涨一线城市人口从而回到家乡,购房置业、就业、创业。因此,这种情况,我们认为不太可能持久。因为能回去的以后回去了,不回去的也不会回去了。所以明年这些情况就会减少。今年还是量增价减的。但是明年就不会了。

那么,其他更多三四线城市其实走在去库存的路上,成交略微下降,而且趋势是正在下降的。同时,我们也看到,三四线城市的增长,还有一个最重要的证据,就是我们的土地供应是续建的,我们的土地供应是下降,我们的地价是提高,地价提高是因为大的房企在一二线城市拿不到地,反而转而到三四线城市,进而把这些城市的地价提高了,但是中美教授对三四线城市有一个观念,我们是非常认同的,那么这些城市其实处于一种人口进程度的城市需求是在减少的。我们看了有浙江有一个非常贵的县级市,这个县级市的户籍人口是23万人口,但是它的常住人口只有17万人,农村人口进入整个城市,而这个城市出去的人更多。这个城市为了制造需求,怎么办?

因此,在这种情况下,它通过每年的30%多平方米的面积来满足刚性需求,刚性需求是什么呢?是每年城乡主动结婚5千多个人,如果按照50%左右,这部分刚好消化了城镇的住房需求。

除了当地的需求之外,还有没有改善性的需求呢?这个城市其实没有了。因为他们城镇人居住房面积已经达到14平方米,农村的人住房面积达到78平方米,因为他的面积性改革需求已经结束了。还有质量性改革需求呢?我们认为也基本上没有,因为他的商品住房面积占比30%,而他们的单独住房的占比达到60%多一点。这个城市怎么办?这个城市为了制造需求,他就拆迁,去年拆了150万平方米,今年要拆200万平方米,那么拆的面积以后,他们做成公司的改造,这个时候没有钱,政府就制造了新的东西,如果这个350万平方米,放到他的城镇里面面积总算起来相当于他现有存量1/5不到。

研究说,通过三四年时间可以把城镇的住房焕然一新,这是不可能的。所以这个城镇的城镇化基本结束了。所以我们提出了三四线城市增长乏力,未来的转移人口越来越少。城镇化接近尾声,而我们三四线城市可能未来会看到它的成交量会逐渐下降。那么,如果我们把当前形势看得比较清楚了以后,对未来的预判就有了基本了基础,这个基础我们现在看,房地产未来,到底会怎么样?我们作出了3个战略,如果有这种政策的假设的话,我们就可以对未来房地产市场做出比较可能正确的预判。

首先,房地产是取决于政策,我们3个政策,假设第一个是如果经济下滑,我们会不会重启房地产拉动经济的按钮?第二个假设,如果我们调控继续延续,那我们会不会做出一些局部的微调?调控到底要持续多久的时间?第三,房地产会不会进入一个新的发展周期?也是限行的发展周期。

首先,因为经济下滑,重启按纽,有这个可能。显然都市圈会反弹,房价也会反弹,泡沫会剧烈膨胀,而且市场会失控,显然是不可接受的。当然,我们也可以看到,我们会不会再依赖房地产拉动经济呢?会不会控制大城市的人口呢?会不会释放大城市的土地呢?这些都不会的。因此,第一个政策假设,可以说不成立。

第二个政策的假设,我们调控继续,我们房子不炒,通过经济去杠杆,这是今年金融工作会议提出的新概念。什么是经济去杠杆,我们理解是3个概念。居民部门去杠杆,企业部门去杠杆,政府去杠杆,如果三个杠杆都去掉了,经济肯定出现一定下滑。即便是这样,我们还是要妥实相须,还是要经济结构性改革。所以,未来的调控,还会继续延续下去。

第三个可能性,房地产进入限制性的发展周期。我们认为新一届政府明年两会之后上台部,会开启新的经济增长周期,但是与房地产基本无关,这个时候我们一、二线城市一定会限制人口和土地的供应,三四线城市也会限制土地的供应,因为你不限制也就自然而然的限制了,即便增加土地供应也没有人去买,而我们的房地产会限制金融过度,直到我们真正实现的房地产的供给侧结构,这个可能性会更加大。

因此,我们认为,房地产未来可能会建立一个怎样的供给侧改革的框架呢?我们到目前为止,我们没有看到很多专家学者或者是企业人士来讨论,我们房地产的长效机制到底是什么。我们当然也写了一篇关于这方面的文章,如果感兴趣的话可以去关注一下。我们认为未来的房地产市场一定是由二到三的转变,现在的调控恰恰是我们未来进入房地产限制性发展周期的过桥牌,通过桥,我们打出这种牌之后,我们自然而然进入了限制性发展周期。

其实住宅市场的核心资源在于我们人力、钱的关系。我们去年说上海的房地产市场出现了暴涨,根本原因是这3者的资源错配。对于供不应求的超大特大成人口是主要的,我们控制人口规模的政策不会放松,二线城市吸引有限人口,实现产业和人口的腾龙换鸟,这种会做一些微调。

当然对于这些特大超大城市来讲,土地的供应会不会大幅的增加,我们认为不会。因此,虽然我们会公布3年的土地供应计划,但是今年会适度增加一线城市,但是二线城市,我们基本上没有看到动作,未来我们会逐步减少,甚至是限制新增的住宅用地供应,但是,我们会怎么一些住宅的租赁供应,为什么我们增加租赁用地?不增加可售住的用地?根本原因是不希望外来人口成为这个城市的常驻居民。因此这样的住房可以高度流转,实现资源的高效减少闲置。如果变成了可售资源的话,我们人人都想在大城市里面拥有一套住房,这一套住房可能就会变成闲置。因此,我们上个星期也发了一篇微信叫“只租不售”。

第三个,我们已经看了了,无论从客户端也好,还是从开发端也好。我们的钱已经创造了越来越的闲置,钱越来越多,这个时候,我们的人、力、钱3者之间的就变了了同步的减少。调控不严,我们认为限购现代会长期执行,为什么这么说?既然我们要控制大城市的人口,我们要抑制我们的需求,因为限购现代不可能做去放松的,当然我们的住房发展周期将会被拉长。对于限价来看,有很多人来看,有很多人认为限价可能明年、后年甚至到以后会放松,我们认为不会。

当然,我们提出一个观点,就是未来会出现渐进性的放松,什么叫渐进性放松?如果今年房价上涨1%,明年上涨2%,直接到2020年上涨5%,我们可以看到上海的房租价收入比会从28.3%下道19.6%,尽管依然很高,但是向合理区间低减。所以我们认为限价我们认为长期的执行。对于供不应求的中小城市怎么办?在这些城市人口人口导入会停滞。我们曾经到安徽的大平台伸出去做工艺活动,在那里面,我们送去小学,小学里面送去图书馆,那个时候,我们就问孩子,你们长大了之后,上了高中,读了大学,还会回来吗?所有的孩子多说“不会”。

如果他们不会回来,意味着什么?意味着他们想在大城市留下来,他们的爷爷奶奶爸爸妈妈砸锅卖铁都帮助他们留下来,这是人口流动背后资本的流动。这些中小城市和农村的人流到大城市里,那么就带来了资本的流出和购房需求的减少,因此他们的新增住宅用地会越来越少,城镇化也基本结束了。而未来三四线城市的成交也会下降。

所以我们可以看到我们的资金量,金融去杠杆的钱越来越少,我们经济部门加杠杆的速度也逐步放缓。

预计今年按揭贷款将会收到个位数,明年到明年我们认为不排除增速下降。从资金链来讲,我们三个部门都要去杠杆,现在的企业的负债在去年已经得到了一个明显的提升,但是明年,我们认为还会继续降。从基金上来讲我们认为会的现金流发生供给,这样的情况下,就算有抵押品,未来也不可能代替,因为银监会的文件已经很明确了。所以,低压贷款也会受到一些约束。从市场量来讲,刚才讲的市场的蛋糕不会变得更大了,所以是这种情况下,我们可以看到,房价虽然还在继续的上涨,成交金额还会旅略有有一些增加,但是我们房地产文化我们可能整个的销售面积会稳增长的曲线。

同时,我们可以看到行业几乎在迅速的提高。2013年的时候,我们曾经讲过,房地产90%中小企业都在交流。从去年的情况看,这种速度更加,而我们去年由前3强的房企销售额累计1.05万亿,4—9名的房企销售加起来是1.5亿万,10—23名的房企销售加起来1.5万亿,而今天上半年他们的市场份额提高到36.3%,将近10个百分点。

我们现在在限购的情况下,抢购大家一触即发,因此我们讲价可能会不起而至。因此我们很变成一个调控的新东西,我们可以预见到如果房价真的下跌,而且下跌10%,将会拖累我们的成交量下降不止10%,同时拖累我们的上下游,拖累我们的土地购置新开工,而且影响社会的稳定,联合反应出来之后我们就会导致我们社会整个卷点,因此房屋大落也是我们调控的新东西。在2015年底的中央经济会议上当时提出又要大起大落,但是在去年我们都关注了大起,没有人去关注大落。但是降低会不会真正出现大落呢?我们认为不会,因为我们防控思维是一种保持平稳的体现,既不通过上线也工参下线,因此我们未来所有的调控一定会有波动。

来政府可以限制房价的上涨,也可以限制房价的下跌,所以房价调控还在持续,但是已经接近尾声,未来房价出现一波因为下降,迅速把它调控。因此,对于政府的调控来讲,会有一个非常重要的要求,就是我们调控时机和我们调控力度非常关键,我们还是要实现平稳、健康、发展这是我们的主旋律。所以调控部门的要求会越来越高。

我们现在可以看到一线城市未来难以增加,名后年,我们认为整体上购置会变成零增长。新开工面积增速也会下降,所以我们的新开工面积在今年我们可以看到它继续下降,但是明后年会维持稳定的增长。那么土地购置面积下降,我们的新开工也下降,我们的投资当然也就下降,所以我们投资的长期是下降的。

对于房企的策略,最后我们简单有几句话: 第一,对于总的严格我们必须防患未然,紧盯现金流。所以,断尾求生就是现金流。现在因为住宅很快该要鉴定,在这个同时,还要对一二线城市深耕。同时要控制负债,我们觉得大企业,比如现在去产参股、投资、收购,以及分红等等,这些浪浪费现金流的事情可能要尽量的减少,我们更多的是做销售和回笼,拿钱和借钱。

对于中小房企来讲,除了小而美的企业,但是,我们会更多中小房企会没有机会,那么我们有一个小房产老总问我,到底我们怎么办?后来我们想一想从三条路去发展。

第一,你跟大企去合作。

第二,投资,投给私募基金。

第三,投海外,当然海外市场相对比较稳定。

这些关系我们把我们不能把我们的全部展开,如果大家感兴趣关注我个人的公众号,谢谢大家!

14:30 - 14:40

陈建军:从窗口洞见绿色未来

陈建军:今天我和大家分享的内容是《从窗口洞见绿色未来》。

中国今年上半年的GDP呈现了6.9%的增长,也为上半年的经济增长赢得了充裕的空间。作为世界第二大经济体,中国经济呈现了稳态势和未来的增长空间,让人们对人居环境提出了更高的要求。居民们不但关心关注收入的增长,更关心环境保护和社会和谐。

作为房地产运营中非常重要的一环,我们圣象集团是依赖型的行业,只有高效的利用资源,将可持续发展的理念融入到产业的理念当中去。圣象秉承健康环保可持续发展的理念,多年前就开始探索可持续发展,经过多年的努力,我们打造了圣象绿色的产业链,进入到每一个产业链的环节中,贯穿于林业资源、营销、服务等,同时,也打造全程品质自控,保证持续提供环境友好型产品,为我们的环境作出积极的贡献。

今年圣象继续进入中国500强的,品牌价值达到345.68亿,稳于中国家居行业品牌价值榜单第一。正是依托产能、产品、营销网络等综合实力,从而让圣象成为一流工程的首选合作商。我们和万科、保利等等合作。圣象已经遍布全球66个城市,我们的2B2业务和战略分析也同样得到了覆盖,在中国,圣象约有60家战略合作,50项在执行工程,工程总的面积超过了3千万平方米,圣象的原材料供给做到安心、专业、信赖。

14:40 - 15:00

朱剑敏:碧桂园在产城融合及创新驱动方面进行的探索

今年对碧桂园来说是比较有纪念意义的一年,因为今年是碧桂园成立25周年。

目前,碧桂园在全国的29个区域,51个项目已经开始了这套建筑体系的试点。相信未来这些数字还会增长,这个建造体系也会不断更新和升级。作为中国龙头的民营房地产企业,碧桂园25年来,也一直作为中国新型城镇化的身体力行者,并不断响应国家创新驱动的战略。我们去年的8月9号,也积极践行国家的政策,开始全面探索碧桂园的产城融合战略,布局特色科技小镇,力争为国家的特色小镇走出新路,为国家创造理想平台。

我们的科技小镇提出来的目标是为凤筑巢,陪伴成长。碧桂园的科技小镇,一般选址在一线城市的周边,和二线城市的周边重要区域。距离城市核心距离不超过60公里,一般有高速公路直达的核心城市,我们力求把碧桂园科技小镇打造成为产城融合、宜居宜业的智慧型枢纽型双创新城镇。

15:00 - 15:20

袁春:守正出新,穿越周期

我从业有22年,最近有几个感受:

今天我给大家分享的主题就叫《守正出新,穿越周期》。

从4个方面给大家做分享:

第一是说龙湖的表现。

这么多年,龙湖坚持我们自己的做法。在今年的成绩上,会有一些亮点。我相信今年的上半年,几乎所有的房企成绩都不会差,当然我们对自己的成绩,我觉得还是一个比较中肯的成绩单。上半年我们的增长,年度目标完成率比较高。

第二,在新形势下,房地产企业每一年都是面临新的形势。我们针对这个机遇谈龙湖对房地产行业的思考,包括未来应对的一些策略。

这是中国房地产创造价值的方式。我们觉得是4个维度,时间、空间头寸和创新运营。不同的周期,不同的阶段,可能每一个企业对这个的理解都不一样,2008年之前,在时间和空间,一个企业在合适的时间点,在一个合适的地方,拿到一块地,你只要不是乱来,基本上不会有问题。当然,随着时间的变化,我印象中,龙湖成立到现在,应该没有碰过非标的东西,包括在境外的发债和国内的发债,是没有通过高端的。从现在来看,有一些评论说我们是不是在一些上涨的时候,会失去一些规模的机会,但是我们非常的坚持。因为我们觉得作为长远的做百年企业,必须得考虑。

因为毕竟中国房地产市场转型是没有经历过大周期的,而且你不知道这个大周期什么时候到来,所以龙湖一直比较坚持。因此,在这点上,我们走到现在,今年会有一个增长,这个是非常自然的。

下一个阶段,如果我们把时间和空间、头寸拿捏好的情况下,创新运营就非常的重要。大家都知道一二线城市,基本没有可以拿来销售的住宅的。那你是不做了吗?前两天发的12个城市租售同权的问题,你不去研究吗?我觉得未来一定是靠运营去提高你公司的附加值和竞争力的。对大周期来看,我们也有自己的看法。房价的涨幅是远超经济增速的,房价的租赁比例也比较大。 中国的城镇化率目前是56%,所以,大周期的机会还在,但是,可能会出现分化。不同的城市,会出现不同的情况,因为它的发展程度不一样。所以整体还是一个比较革新。 特别是在一线城市,房价的涨幅,会放缓或者是下跌。你的租金的比例,就是说你的收益率已经慢慢的上来了,因为我们正好守好在一线城市,随着一线城市的房价上涨,租赁是一个大的方向。

大家可见到一些报道,这几年的并购是一种常态。所以优秀的企业,必然在这个市场里面获得更大的蛋糕。龙湖地产是坚持聚焦一、二线城市,这是因为基于我们对一、二线城市无论从人口GDP和它的经济增长来看。当然也有一些媒体人问我,我们也进了一些三线城市,这并不是我们最核心的业务,但是我们会做尝试。 所以,基于以上的几点,我们还是聚焦于城市群。因为从未来看的话,从中国的南北,包括东西的高铁网打通的情况来看,城市群已经形成。所以我们聚焦于环渤海、华东、中部、西部。这些城市,大家可以看到的,现在的经济活力是非常大的。而且几个城市之间的协同,未来的增长,已经可以看到很多的成效。所以我们会非常坚定的针对这些,我们已经进入了这些城市群进行了深耕和聚焦。

还有客户结构在转型变化,其实,所有在座的,我认为都是房地产的专家,因为你们都买房子。我相信绝大部分都赚了钱,所以你一定是专家。你们也不知道会发生什么变化。现在的客户的年龄和客户的需求在发生什么变化?改善性已经成为非常大的需求,特别是在主力的一线和二线,这个现象非常明确。第一轮的商品房的时候,它要一个房间或者是两个房间的需求,他更多的是要对生活品质、功能空间、配套、社区活动很多的需求,这无形中是产生了一个很大的可以去想象的空间。鉴于这个,在很多的传统行业,关于销售漏洞的问题,是普遍存在的。但是过往,短时间有几个小周期,在绝大部分的时候,其实这个市场相对是供不应求。所以我们很少考虑我们的房子真的是否会不足,或者是否真的卖不掉?包括上一轮形成的不足,在这一次三四线城市过程一些基本城镇化,未来是不是这样呢?我希望是这样,但是也未必是这样。因为我毕竟是这个行业的从业者,这是龙湖自己的一些理解。

这是我们的针对一些管控,你可以把客源和房源换成产品,所有的交易都是这个原理,最快的把你的产品和客户连接在一起。这是最简单的道理。有的时候,我们想得太复杂了。这张图想表达的是,从很早就开始,我们注重的是从客户端找机会。有人可能会质疑,找到了这样的客户,不一定有这样的资源。这一定事C2M的概念,当然这里面对应的是对一个公司内部的运营体系、运营能力的要求。所以,我们这么年多一直打造龙湖的内部管理能力。我相信未来这块一定会有所体现的。

第三方面是新房之外,大有作为。你可以看一些企业,比如新鸿基,野村,它的销售物业的占比,现在不是最多的。包括美国,实际上,现在市值最高的不是销售物业。

因为这个现象,已经在一些核心城市出现了,你没有新房可卖你怎么办?这是我们对未来的一个分析,也是对市场容量的分析,就是盯住消费趋势,技术变革趋势通过创新的模式,新房去年接近12万亿,未来会不会增长,有可能,但是我相信不会太多。

商业规模我们判断有1500—2000亿的租金规模。长租公寓,现在开始我相信很多企业开始进入这个方面,龙湖也已经进入,这个在中国的市场也会非常大。联合办公,全球的联合办公大概占4%,这块的租金规模会在900亿。写字楼,我们关注一二线城市的,并不去关注三线或者是一些偏远地区的写字楼。酒店有600亿的收入规模。针对这点,我们怎么样去做?在目前的时点上,我们能够做什么?

第一是新房,就要做成本可控上的战略。还有网络化布局,也就是说,其实说TOD模式的话,这方面运营都是在核心一二线城市的轨道交点。我们和政府一起合作做这方面的创新。长租公寓是资产的运营。标准办公对于我们来说是比较长周期的,在整个周期里,我们也分析了美国和欧洲的写字楼市场,其实中国也有讲过,我印象中2008年的时候,陆家嘴的租金曾经掉过一半,这个影响还是非常大的。

基于以上,我们再说一下为什么我们能够关注这些。这是我们企业的重组是有关系的。一个企业要创新,前提是这个企业有没有基因。你如果是高权利聚集的组织,可能就做不了,如果说你的所有的命令都是从领导发起的,那肯定不行。我们也是相信领导的智慧来自于民间,来自于老百姓。很多都是非常年轻的一些人,随着我们的经验和年龄的增长,我们就是一个低权利的组织,所以我们可以做这件事,差异化的创新。

我们几个业态,也做了自己的一些分析。为什么大家说传统商业不行了,说百货商场不行了,那是不是这样呢?线上再方便,但是实现不了服务和体验,人与人交流是做不到的,但是线下的场所,这些给做商业的提供了一个非常重要的要素,我们说一个商超的空间组织,要远比住宅和社区复杂得多,因为你交互的点是非常多的,客户交互,人与人之间的交互,人与物之间的交互,商家和客户之间的交互,这是非常的复杂,但是也是非常的有序和有空间,所以,这是龙湖正在研究的方面。

过往也有租房,但是缺的什么?我们发现缺的是交流,因为现在的生活是需要交流,这是生活习惯发生的变化,导致了消费习惯发生了变化。

一展空间,就是我们的联合办公。我们现在已经开了一些项目,欢迎大家去参观,也包括长租公寓,我们也开了一些。我们把这些作为我们跟客户交互的点,对于我们的商业也好,关于一展空间也好,包括物业,甚至是O2O,未来都不是问题。只要把这些入口运营好,我们才有大量的客户可以来和我们进行交互,这个企业才会有更大的发展空间。

市场好的时候,一定孕育着风险,市场不好的时候,一定孕育着机会,这个一定是辩证的,任何事情都是辩证的。所以我觉得,在任何时候,谨慎的是我们对市场和客户有惊无险,乐观的是我们通过这么多年的打造,龙湖有足够的能力去从容的应对,这也是我们为什么在去年获得了三大评级机构给我们全投资级评级,这在民营房企里并不多见。

龙湖是有能力去应对这个市场的。因为我们很清晰的看到了这个市场和客户的变化。今天就跟大家分享这些,谢谢大家!

15:20 - 16:00

圣象·中国地产六方会谈(一)巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代

参会嘉宾如下:

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

链家研究院院长杨现领先生

圣象集团首席品牌官陈志华先生

美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监叶文青先生

58集团高级副总裁叶兵先生

全联房地产商会联合办公分会执行会长

侠客岛里创始人王宏波先生

北京大学城市规划与发展研究所所长高志先生来主持。

以下为原文:

高志:目前整个中国的房地产形势,现在正在处于一个重大变化之中。刚才碧桂园和龙湖都介绍了各自的发展战略,还有一个话题,是大家比较关注的,就是我们最近中央提出很多地方开始实施租售同权,靠地价的上涨,引起房地产价格的猛烈上升的趋势将会逐渐的发生变化,未来租售市场,可能会同样的发生变化。

今天,我们请到了6位嘉宾,他们从各自的专业角度来讲,都会为未来的租赁市场提供各种各样的创新,中原地产是原来香港最著名的地产租界公司,在国内也做得非常的出色。做二手房是他的强项,现在迎来了国内逐渐以租为主的发展期,特别是在一线、二线城市,咱们请到了中原地产中国大陆地区的主席黎明楷先生,你能否谈谈这方面的经验?

黎明楷:经验就谈不上,因为这个是新的事物。在我们香港这个市场政府提出了这么做,不算看好这个前景,但是不能不参与,不能不做。从做二手房的角度来看,二手房其实我做中介代理,一直有做租赁的工作。但是,租和买一直以来都有做,但是租占我们业绩的比例都比较低。比如说佣金收入在整个分店业绩当中,只占10%,最多是20%。租赁回报现在是很低的,你的租金来做投入,那就是你买卖中的是2个点,或者是3个点,从这里折算出来,做一单生意,基本上做一单大概是1/8左右的收入。

所以,一般中介不喜欢做租单。一般来讲就是什么同行喜欢做租单呢?租单都是给人用来练的,以新人为主来做。

我们也看到,在我们的同行当中,确实有一些行家在租方面投入比较多。但是他们不能纯粹做中间的工作,而是包租的方法来做,包租就是我一个月给你三千块钱包下来,可能就是通过自己的翻新,再租出去,租四、五千,然后赚租金的差价。当然这方面来讲,基本上只有一家公司做得好一点,因为它也是希望通过租单,能把小业主的关系维系好,方便他以后做买卖。

所以,从中介的角度上来看这个问题,其实并不是很吸引人的生意。但是政府推动了,我们肯定要参与去做。那怎么去参与呢?从中原的角度来讲,第一方面,我们应该还是会按我们的服务商的态度来做,我们自己不想包的,因为包的话就等于投资商,所以,我还是喜欢是一个服务。服务的话,对象和以前的对象是不同的,以前一手的开发商,都是协助做前期的研究和定位,到最后的买卖。既然政府现在是推动这件事情,可能会有更多的东西进来做,我觉得这些企业,其实也需要有分析研究的服务,也需要有策划的工作。所以这些工作,跟我以前做一手也差不多,无非我以前教他怎么卖楼,现在是教他怎么把一栋楼租下来,我教他怎么去做这件事情。

我还可以整合其他的服务运营商,比如说做装修的,做管理的,做营运的,还有在营运方面,还有很多高科技,比如打卡进去等等。然后打包,为这些企业服务。我相信这些前期工作还是要做的。

另一方面,回到刚才说的,我能不能做中间服务就可以了?我整合起来还困难一点。现在我还可以整合的是把整栋的长租公寓货源,还是可以做有可能更舒服一点,以前整合小业主,收集小业主的信息是困难的,如果都是大开发上,一个城市就有一栋楼,有一批货去做,我项目这做起来效率会更高。

所以简单来讲,不是要赚钱,但是还是得做,以服务商的身份去做。

高志:谢谢黎总,您刚刚说的包租,我在国外读书的时候,就当过包租,包租不是很好做的事。今天我们有幸请到了链家地产的杨现领院长,作为国内知名的专门做中介的企业,你们有什么想法?或者市场有哪些值得我们注意的变化?您怎么看我们应该怎么样去适应?

杨现领:这个问题可以分享和交流一下。我一直有一个感受,就是做企业,它的核心生存和发展的策略,就是在不断变化的环境中做不变的事情。我认为只有不变的事情才是有价值的。我认为在租赁行业有3件事不变:

第一,消费者永远希望获得真实的信息;第二,消费者永远希望看到好的经济人。第三,消费者永远希望交易本身更确定。如果做到了这3件事,无论环境如何变成,房地产企业都能够生存。因为消费者跟你不离不弃。

这个行业,我认为有3个比较大的变化:

第一,二手房市场规模还会进一步的上升。2016年中国的二手房交易规模是6.5万亿,这是第一次突破6万亿。2016年中国的中介行业,大概150万的经济人,帮助中国的550万家庭通过二手房实现了住的梦想。但是,从未来来看,这个会进一步的扩大,原因有三个:

1、一线城市和二线城市的流动率还会进一步的提升。2016年北京、上海的流通率是3.5%和5%,还有很大的空间。

2、中国未来有大批的弱二线到强三线的城市。2015年我们知道有6万亿是集中在二线的城市。前面3个城市的二手房的交易额,占了90%左右。但是未来的比重肯定会下降,会有一大批的二线和三线的城市进入到这个站场里面。这是城市和数量会扩张。

3、客单价会上升。如果一个城市的客单家低于一万,一个房子,100平,我们收2万块,我们50%分给经济人,经济人完成一单交易要花3个月,佣金收入3300块钱,这个收入都是很难生存的。

所以,在任何的情况下,白中介一定不能够生存,能够生存的一定不是白中介。他要吃差价,必然要做别的事情来生存。但是有一批城市的房价超过1.5万,甚至达到了2万。存量会更快的到来。

第二,大的配套,我认为是假房源时代的彻底的终结,真房源会成为行业基础标准和基础门槛。在这个标准下,互联网对行业的重塑,将会从信息端过渡到交易端和服务端。

互联网在过去很多年有很大的发展,但是在房源上,还需要很大的进展。中国是全球最大的房企市场,你会发现,中国其实也是全球最大的假房源泛滥的地方。这应该成为行业的基础价值观。这是我们行业立足的底线。它本身是一种能力,背后是一系列基础的投入,未来的企业,包括中原,如果我们做不到这方面,我们相信我们都会死,这是第二个想说的变化。

第三,这个行业,会从成交为王的时代走向服务为王。以前一切是为了成交,但是出去说行业未来十年有希望,必然是服务为导向。所以,要想实现这点,需要一批职业化的经纪人,所以链家2011年,我们做真房源,2015年我们推出职业化的经纪人,核心就是为了实现我们服务的导向。

这3个变化是未来所有生存的基础,这个基础大概是我们这个行业未来的希望所在,但是在这个行业下,我刚才讲的,如果做到真实的信息,好的经纪人和确定性的服务,我们大家都会活得好。

高志:服务为王,现在因为房地产市场发展很快,但是我们知道,这个房子从建成的那天起,之所以房价上升是地价和周边的环境影响的,对我们来讲,我们请到了圣象集团的首席品牌官陈志华先生,一般来讲,刚才你们的陈总已经做了一个介绍,作为品牌观,在这样的市场环境下,我们已经做到了中国的第一名,如何适应新的变化?

陈志华:今年的主题,我觉得特别好,圣象从2011年开始注意到中国城镇化的二手房的现象,2011年已经计划布置,我们的市场从新房市场逐渐的关注二手房市场,尤其是在一二线城市。

我们新房到现在为止是占了80%,二手房是20%,这个比例还是不一样的,东南沿海明显高于内陆,一线城市明显高于二三线城市。我们在这么多过程中,我们针对二手房,不断的探索和摸索过程中,也积累了很多的方面。中国今天巨大的存量,我们如何去满足和服务得更好?比如说北京、上海、广州等城市也做了针对性的调研,和很多机构联合看这个市场,我们如何做得更好。

我们作为行业的领袖,做的一切是为了行业做的实验。我相信,这个市场,潜力巨大。我们在摸索的过程中,也使圣象从由于的产品供应商到全方位解决供应商方面转型。其中,我们在服务整个行业。

第一个率先品牌化,全国拥有1万个持证上岗的安装服务人员。我们给中国的消费者提供的是优质的全程服务化。在这个过程中间,实际上消费者在二手房购买的过程中间,它的需求因素,是不一样的。各种差异化是不一样的。

我们总结规律,会发现,在对产品和申请服务的机制下,我觉得可能比新房要求会更高。往往是在新房的时候,很多消费者没有装修经验,会比较理性购买。购买二手房的时候,他积累了一定的信息,这种情况下,对产品供应商也好,服务供应商也好,提了更高的要求。我们在这方面也做了很多的尝试,我们有一套自己行之有效的方案。

比如说我们在广州市,整个地板的销量,60%现在是来源于二手的市场。最好的广告是口碑,任何消费者在中国,99%的消费者在做家庭装修的时候,有3个步骤:

1、在今天是一定跳不过的,他会问亲朋好友,会问周边,问邻居;

2、第二,他要查。

3、他要去门店,去家居建材厂看。这个时候,就会发现,平时做的点点滴滴,平时做的每一户都要求你要做到位,不然任何一个瑕疵都会影响你的口碑。

圣象作为中国地板行业的创领者,不仅仅是关注市场化、也关注整个行业的发展。我们特别希望以圣象自身的探索为整个行业去迎接中国家居行业、中国房地产行业巨大的二手房市场的到来。我们提前做好准备,用我们最优质的产品,最优质的服务,把我们最专业的员工去更好的满足不断的消费升级的市场。

高志:刚才您谈到了一个,二手房对质量的要求比对新房的要求还高,我觉得不止是圣象地产,还有白色家电,是不是也有同样的问题?请叶文青先生谈谈美的,除了对地板建筑材料本身之外,在您的白色家电技术上,有没有要表达的?

叶文青:感谢高老师。围绕10万亿存量房的时代如何去库存的问题,我的同行也做了这方面的阐述。

对于大部分的房屋中心来讲,尤其是对库存积压的二三线城市这个是非常严重,未来3年之内如何去库存是绕不开的话题。今天上午,钟伟老师在上午论坛也说了,开发商再去二线城市拿地被套是正常的。那我们如何去库存,大家都知道缩小工业的鸿沟是促使整个关系发展的理念。特别是从我的企业来讲,快销上有效的办法,实际上,如果这样去做的话,往往是跟中国的经济增长目标相反的。如果这样做的话,必然会导致整个投资的下降,GDP也会下降。唯一的办法是通过政策的激励,促进房地产和零售。

所以,政策激励不是非常好的办法,但是毕竟它是可以针对市场环境来讲是有依赖的途径的。我们要让真正有刚需需求的消费者能够享受到城镇化商品住房、长期改善民生的生活。在中国来讲,大家都提倡安居乐业。去库存的话题很大,如何拉动经济?关键还是促进房地产的销售。

如何促进房地产的销售?我们站在房地产供应商来讲。美的是这样理解的,过去毛坯房是到简装,再到精装修,购房者的需求是不管在增加的。因为目前精装修体现差异化的修饰和较多性价比进行一个采购和一些装饰,因此未来不应该精装修,未来房屋的硬件、家电都会全部配套完善。美的作为一家全球性电器,机器人以及工业自动化的工业集团,已经在精装房进行了布局,形成了房地产配套的专攻产品。

我们可以在做完善的空调、热水、照明厨房整体家居智能化一体化的解决方案,美的和前十强的开发商已经有8家的战略合作。特别是碧桂园集团,在2004年合作到现在,通过这种整体家居配套的一些优势,在进行全屋家电的配套。实际上也提升了整个楼盘的价值和销售的定位。

我们在家电配套之外,去年我们也推出了地产营销的创新模式,这个模式是开发商、消费者和企业是三方共赢的创新模式。当然,我们也不多做阐述,希望开发商有需求的,我们可以在线下做详细的交流。

高志:我们刚才谈到了家居、地板,我们又谈到了白色家电,光有这些硬件也不行。最近我们在房地产的服务商,异军突起的58集团,可以给第三产业提供很多服务,不仅仅是居住类的,还有办公类等等。请叶兵先生谈谈我们的服务,对建筑和居住区的影响。

叶兵:刚才中原地产提到的经济人目前在租赁行业的佣金的市场占比,刚才讲的是中原的数据只有10%,我这里有两组数据,一种是美国的经济行业,收入来自于租赁市场的占比,在美国我们看到这个占比大概是37%,一种我们今天看到日本的东京,经纪人的收入60%是来自于租赁行业。所以,这里面,第一个观点,我们前面讲租售同权,或者是租售并举,未来的自持物业,我想从这组数据说明一个问题,中国未来进入存量房时代,进入租房领域的将越来越多。

我们在房地产行业里面,我们到底做了什么?如何服务好这个行业?

第一,我们在线上平台做流量的融合。今天的58同城是集合58同城网和赶集网,包括安居客,三网合一的。我们每天在线上平台有3千万流量跑过来要租房,要买二手房,要买新房。我们同样看到一组数据,随着国家的宏观调控和金融政策的调控,我们看到在租赁市场的流量或者用户量占比越来越高,我们基本上能看到58同城或者是赶集网里面50%的钱是来自于租赁市场的需求。我们不断的思考在产品的层面,在DI的数据层面,怎么把买卖的需求导向租赁的需求?但是这是我们产品上一直做的,所以,线上的流量融合,在买卖流量往租赁行业的流量导入。

第二,线上线下的行业的融合。大家都知道,虽然58同城、赶集网和安居客是线上的信息发布平台,但是其实一直做线上线下融合的工作。我们在今年年初的时候,我们战略投资了万科物业,我们成为万科物业的一个战略入驻方,其中就表现出了这样的趋势和态度,既然我们是一个线上发布平台,我们怎么跟线下的,包括万科物业,包括很多开发商集团,不少开发商集团也有自己的物业公司,如何去做好房东的服务,是我们做互联网平台一直思考的事。这里面也包括平台上现在已经有的100多万的经纪人,怎么跟他们结合起来。包括链家和中原,100多万的经纪人在线下提供服务,线上怎么跟线下打通来做好服务?包括如何和物业公司做好房东的服务。

第三,我们做服务的联通。我们除了做房产服务以外,我们有很多本地的服务。58同城,你可以理解为58同小区、58同镇,58同乡,任何一个小学门口,保健公司也好,家政服务公司也好,其实都是58同城服务1700多万商家其中的一个。我们跟万科物业也思考这样的问题,我们今天在这里开会的时候,58同城进入几十万各家庭里面服务好这些雇主,服务好这些房东,有可能是请的小时工,不管做什么样的服务,未来一定会跟小区的存量房,跟小区存量资产的管理,跟小区的业主发生必然的联系。所以,这块工作做好了,未来一定会对我们有更多的帮助。

第一,现在好的时代,我们前面讲到租赁在美国也好,租金的水平远远高于目前国内的租赁收入水平,我相信,这个实地一定会到来;第二,我们作为互联网的信息发布平台,我们一直思考怎么把买卖的流量、买卖的用户导向租房和存量房的交易。第三,线上线下的打通,包括跟经纪人和经纪公司的打通,怎么去做好线上线下的O2O的打通。第四我们服务的融通,怎么跟小区的业主、物业管理结合起来?

高志:谈到这个问题,我觉得你说的小区内和小区外,包括了街区和城市的服务。今天我们特地请出了全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波先生,请王宏波先生谈谈对当前房地产办公类,或者是城市街区的转变,以及对未来城市更新的展望。

王宏波:谢谢主持人,非常感谢有这个机会和大家介绍新兴行业。今天的主题,我的理解,更多的是从住宅的产业来讲,这两天下来,大家都在分享关于地产商和运营商的关系。我个人的理解,写字楼一直做运营,那么联合办公,我们的理解,其实是写字行业一种运营创新。

过去的写字楼的运营,大部分的写字楼是服务大宗型客户,随着大众创业,万众创新的发展,随着云计算、大数据的到来,企业的形态发生了剧变。专业服务类的企业,特别是中大型企业的分支机构机构,对办公的需求发生了明显的变化。联合办公是在写字楼企业的基础上孕育出来的新型产品。它把过去传统企业的招商服务升级为以产业链的聚集,以专业方向的聚集的孵化,或者是一种加速服务,这是在招商服务商的创新。

在运营服务商,把传统的物业服务升级为企业服务的类型,把服务穿透到企业内部,不仅仅是提供外部的服务,还涉及到企业内部企业发展所需要的相应的服务,这是服务方面的创新。

第三,联合办公类的产业,把企业的社区的运营,过去可能写字楼也做设计运营,更关系的是2C的运营,联合办公在2C的基础上会做2B,联合办公是一种运营创新的产品,而且是集成化运营创新的产品。

联合办公产业,我们刚刚成立了联合办公分会,大部分的是独立品牌的运营商。我们看到,我们行业内的很多地产商,包括龙湖、万科、绿地等等都做联合办公产品,我们觉得这个产品的供应链是非常大的,涉及到办公室的打造和办公室的装修,这是一个产业链。涉及到招商,按照产业链的招商,涉及到运营,涉及到社群,它是一个非常长的产业链,这些独立的运营商,更关注的是运营。怎么能够把传统的只面向企业外部的运营进行到企业内部?通过运营让企业城镇,让企业的空间价值提升。

去年整个联合办公市场有148万方的供应,到今年年底预计有700万方的供应。比较乐观的估计,到2019年会有5千万方的供应,这个量级已经是写字楼市场的重要组成部分。这些供应,其实是由不同的供应商来提供的,运营是由专业机构来进行的,这是我想跟大家分享的第二大方面。

第三大方面,联合办公和房地产行业息息相关。我们既跟装修设计,我们跟城市改造,我们跟写字楼,包括跟一些商业,很多在一线城市,包括一些科技小镇,一些文创小镇,也会引入联合办公的业态。所以我们的联合办公和房地产产业链是密切相关的。整个行业也已经得到房地产行业的大力支持,希望达到共赢的状态。

总之,联合办公是以运营为核心的,是提供创新运营的一体化的创新运营,把过去分散类的运营方、资产运营集中起来。

高志:咱们从建筑的材料到建筑的管理,到建筑的服务,到建筑的相应的新的设备,其实我觉得大家不约而同都谈到了一个问题,我们做这些的目的,最终的目的只有一个,就是提升我们地产和物业最终的价值。

特别是最后,我们有关联合办公的问题,因为我们跟地产,不是简单的盖房子了,已经把真正的对美国、对西方国家进行冲击,所以万众创新不是一句瞎话。谢谢各位!

16:00 - 16:40

圣象·中国地产六方会谈(二)强监管之后的金融与地产:松紧的平衡术

参与此次会谈的嘉宾包括:

路劲地产集团主席单伟豹

迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东

旭辉集团副董事长林伟

溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰

中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强

主持人由钟伟先生担任

以下为论坛实录:

钟伟:谢谢,在座的5位嘉宾都各有特色,单主席在我们行业内历经风雨,还有李总,他主要是玩,他在玩的时候偶尔挤出点时间来工作,还有金融圈的投资者,像刘晓兰先生和付强先生。

第一个问题,未来对中国房地产的市场的判断,我想请教5位的是,您觉得在未来的3年,中国的房地产市场每年平稳的销售金额增长是5%或者是个位数?

第二个问题,平稳不是太好,但是也不太差?

第三个问题,稍稍有回调。你觉得是哪一种情况?

单伟豹:销售量现在峰顶是差不多了,整个面积不可能增加了,但是销售的金额可能会减少。总的趋势是3年内我觉得还是平稳向上的。

李晓东:我觉得未来三年有5%平稳有一个的区间。

林伟:我觉得还是比较平稳,因为它会波动。今年涨一点,明天跌,总体比较平稳。但是,会加剧集中化,整体比较平稳。

刘晓兰:我会选择一,它会集中在大的企业里面,相对增幅会高,但是整体上会控制在5%左右。

付强:我觉得单纯的预测,是平稳。但是实际上要做经济分析的话,得作出坡度,但是目前的体量是差不多的。

钟伟:没有人选第三,觉得一高,二心有不甘。十九大召开,两会之后政府也要换届,在2020年之前,3年半,目前的限购、限价各种限制性的措施,是在不迟于2018年底会有所放松?还是2020年之前都不会有放松呢?政策放松的时间是1年办之内,3年半之内放松,或者没有困难,还是2年半放松?

单伟豹:现在政府的调控政策是每一个城市发布出来的。有些政策出来,我们看不明白,没有在供求关系方面做工作,所以,我的预测最迟到明年年底,这些政策,会有调整的可能性。有些措施会纠正过来。房地产还是会正常的稳中求进的发展趋势。

李晓东:因为刚才这个问题,是一二线城市现在做的事,三四线城市现在重点不在限制,而是如何去库存。如果回头看一二线城市的话。我的感觉,目前的政策,各个地方执行的力度确实不太一样。整体来说,按照主持人给的几个答案里面,我偏向于说如果是限购的政策,随着这两年的一二线城市的供地有些恢复。限购在3年半以内一定有放松。但是贷款的控制,我觉得可能持续的时间会长一点。

林伟:我比较赞成单总,调控是每一个城市掌控得不一样。但是,因为十九大要召开,每一个城市都想跟中央表态,所以目前的感觉,调控是比较乱,比较没有章法,有的地方甚至是不合理、不合法的。因为它已经追溯了很多的东西,造成了企业投资的时候,很多时候是无所适从,但是只要出调控,都是阶段性的。未来两三年内,随着十九大以后,新的经济战略出台以后,每一个城市,都会回归理性。对这个体系情况有所调整,所以我觉得这个调控会慢慢更好。

刘晓兰:我个人的判断,短期内,应该还是不会放松,但是我们要赞成李总的观点,要分不同的城市,最终的目的是让房地产市场房价发展是区域理性,所以这个是相对的,所以不同的政策上会有阶段性的调整。

付强:前面专家说的我都同意,一方面是市场,一个是宏观经济。

钟伟:一些过分作为的政策,在未来的一年半的时间,有所规范的可能性还是比较大。我问的政策和市场的两个标准的问题结束了。

接下来,想倒过来问付强先生以及林总,金融和投资从两位的角度来看,未来地产金融有可能为地产提供什么样的金融创新服务?或者是地产商怎么样才能从投资者拿到更好的、更方便、更安全的钱呢?有没有新产品设计的思路或者是可能性?

付强:应该说整个中国的经济结构,各方面都提去杠杆、防风险。风险方面我们是高度重视,但是无需恐慌,还是做好自己的事情。金融创新当前来说,监管还是促进一个更好的公平环境。我们国家金融最新的情况,上半年贷款是73.5%,非金融企业的债券加起来不到1%,直接融资还是会进一步的加强。

我觉得在这个方面,其实房地产金融,在中国是刚刚起步。如果把中国和美国的金融比较,我们差得非常多。中国只是占到了千亿人民币的规模。所以,一方面,除了传统的开发带按揭之外,还有大量的东西,就是存量,让存量流动起来,这是我们需要做的工作。另一方面是城市更新。如何进行城市更新方面,我们还在探索,这方面有很多的空间。

钟伟:刘董事长您做投资的,您怎么样对地产投资?

刘晓兰:我不是专门做投资的,李总比较了解我,我比较专注于资产管理。所以希望从这个角度来了解这一轮的投资或者资产和资本,这3种之间可能发生了一些变化。因为这段时间,我遇到了3个非常有意思的现象。

第一个来自于投资机构。今年上半年,他们在关注并购资产后的资产进出。中间环节的管理是他们特别关注的,即如何能够安全的拿到预期的退出?所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里?他们希望能够跟这样的机构合作。然后来解决他们的并购资产,最后来实现他们资产带来的一个退出,这里面代表新的是蓝山资本等等,最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。

第二,运营商,比如说他们在这一轮里面的表现,我觉得最有表现是我们的毛大庆,大部分的人是自有资金到办公室市场,因为这个相对来讲启动资金门槛比较低,但是它特别考验是他们的管理能力。能不能将这样的一种特殊资产,通过空间的应用来实现资产的溢价和增值,最终吸引资本市场,但是最终的目的不是仅仅做房东的住宅,他们希望在资本的市场能够有益得到溢价,这个是特别有意思的一波出现。

第三,开发商。比如说坐我右边的旭辉为代表的百强的企业,他们面临最大的问题就是这么多年来有大量的存量资产,是因为他们快速往前跑的时候,后面就是仓库的压力越来越大,如果林总你们家的商业存量有几百个。

林伟:我们一直是轻资产的战略。

刘晓兰:在新的政策下,他们要发展,但是又会产生新的存量资产。而且在持有的比例增加的情况下,他们的现金流回流又碰到了问题,这个时候,他们回过头来,去找存量的资产能不能帮助他们解决发展中的资金贡献,比如说资产资本证券化的时候,又碰到了一个环节,这些资产如何变现?这些资产如何动起来?又回到了资产的资产运营能力。

我发现非常多的开发商找到我,希望帮助他们搭建一个企业内的资产管理的自我造血的能力,帮助他们解决自己的存量和未来新增的存量带来的资金的压力,能否变现,为企业下一轮的发展做预备。所以我觉得这个从我自己资产管理角度,这一段时间看了非常有趣的现象,我觉得是这一轮里面或者下一轮地产的一个新的转型风向标,这是我的分享。

钟伟:谢谢您的介绍3个有趣的现象。接下来就各抒己见,因为从上午到现在的会议,我们不停在讨论怎么去多做一个支持,多做改善自身运营,从单主席开始,畅所欲言介绍一下,自己未来3年最想做的是什么,跟地产或者金融相关的?

单伟豹:其实房地产是有金融属性的。如果把房地产仅仅看成房地产,你的发展是有限的。在美国和英国主要的房地产是基金。下面的开发商是地区性的,不是全国性的。中国这种趋向,我相信也会慢慢的成熟。一个大的企业,路劲除了做房地产,我们也做高速公路。在这两年过程当中,我们做得很大,或者是做得快,或者是盘活你的高速公路,这个还是不错的。如果没有这个概念的话,你就靠自然增长,它是有限的。跟别人比你不用金融的手段去开办你的产业,无论它是什么,规模有多大,如果不用金融手段去做,我相信你是做不大的。

我们这两年,也开启了我们的房地产基金,以基金的模式做高速公路的投资,也是比较成功,同时你的运营变得非常的重要,不仅仅是资本的能力,而是资本的运营能力变得非常的重要。方向性的东西不会错,如果不了解房地产的金融属性,不用金融的手段开发,量是做不大的。

李晓东:首先还是做金融方面。这几年,一年大概有1/3的时间,没有在一些公司的具体业务中,也有更多的时间思考行业宏观的变化。我觉得现在几个趋势,确实跟以前是越来越不一样了。房地产跟现在很多的技术进步、IT、互联网+。我记得前年的时候,大家谈得比较多的是“互联网+”的事情。

其实可以看到,这给传统的房地产带来了很大的变化。一个是像原来我们的商业地产,这两年随着互联网空间,很多的交易,不需要面对面了,把很多展示的场所放到线上。这中间必然有业态走向了夕阳行业。还有跟电子商务相关的物流和仓储也有很大的提升。我们到美国去看,很多的基金公司就是在乡下,美国很多大公司的总部也放在乡下,包括谷歌。这样的业态,带来的投资机会的变化,也是非常大的改变。

原来中国的市场是新房的市场,是增量的市场。在这个市场里面,应该说,中国占全世界新房市场一半以上的比例。我记得以前美国和日本,万科在销售额达到1千亿的时候,已经是全世界最大的房地产公司。今年突破5千亿的公司不只一家,所以我们的新房市场,一直一马当先,但是逐步的向存量转化的过程也在发生。

在新房市场占主导的时候,很多的房地产金融创新是来不及跟上的。很多房地产的资产证券化,都是针对存量市场。我自己看中在现在这种市场急剧波动的情况下,还有一个资产的全球配置。因为我个人的兴趣爱好和我对市场的看法,我觉得中国现在运营商要取代投资商,我们很不幸,我们就是投资商的角色。

中国下一步随着房价不断的攀升,特别是地价也在上升。未来作为基金的话,很难合理算出投资回报,现在更多的是看相其他的价值洼地,在全世界范围内做资产配置。由于今年外汇管理各种政策的变化,好像谈的人少了。但是,我觉得未来的3年,我还是鉴定看好这个领域里面,资产的全球配置和海外地产的投资,这是我未来3年会关注的。

钟伟:您未来三年最希望代表旭辉集团做什么?

林伟:未来3年想做的很多,但是要求是3个:

第一,旭辉还是会加强稳健快速的有质量的增产。这几年对旭辉企业来讲,还是有很多合作。还有快速的增长,能够增强我们企业的核心竞争力,能够提升我们企业的品质,从而获得资本市场的认可。能够得到更多低成本的资金,为下一步的发展储备力量。

第二,我们希望能够更加深交流合作,旭辉合作的项目非常多。我们合作的伙伴,有金融机构的,有行业内部的,也有一些地方的民企,合作的模式也是五花八门,但是宗旨只有一个,就是双方的优势互补、合作共赢。这也是一个相互学习的过程,这个合作还是会坚定不移的做大做强。

第三,今天上午各位老师也讲了,接下来,世界资本市场是越来越收窄。在这个过程中,小机会是在运营商。这也是旭辉最近思考的。所以我们去年成立了7个葫芦娃,7小龙,其中有一个板块是围绕基金,还有长租公寓板块。这两个板块,我们有一个想法,基金板块,就是和资本市场接轨,长租公寓板块就是考验我们对持有物业的运营。随着政府对整个城市发展的规划和调整,这两个城市,包括深圳,可持续供应的努力越来越说,甚至在北京,每一个区都接到城市的指标,所以,在北京上海,它没有办法做到可持续每年的增量开发。它很多会被动的进入存量资产的运营,所以,旭辉也做这些方面的调整,包括在商业地产等等,希望在这上面增加合作资本。

这样我们把两个方面做好,就可以贯穿从资本到开发商,到运营商完整的链条,这样的话,才会让我们今后在面临新的发展时代,抗风险能力更强。

钟伟:谢谢,刘总和付强总,都是金融专业人士,两位在未来3年最希望围绕地产做一些什么?

刘晓兰:我曾经是开发商,也做过投资,也做过运营,所以这3个角色。当我经历过了以后,未来3年我想尝试做第四个角色,就是我作为资产管理,我还没有想得特别明白。目前取的名字是体检中心,为什么呢?因为当我都经历过这3个角色过,当这个时代来临的时候,我发现了一个现象,就是我刚才说的,这3个角色里面,都有它的巨大的需求,可是出现了信息的不对称,人才的不匹配,资源的浪费。在这样的需求背景下,有没有这样的平台,能够帮助开发商到投资机构到运营者搭建起来,让更多市场得到精准的诊断以后,能够找到专业的医生,这医生就是我们的运营商,还有找到匹配的资源,与他们合作。

这样的话需要有这样的平台,这个平台我们已经尝试了积累了3年以后,已经有开发商、运营商和投资机构,有100多个专家。这些专家可以作为下一轮的共享专家。我希望利用这个平台,为我们有需求的3种不同的机构输出共享,让他们能够为这些机构做资源匹配和人才匹配,让他们缩短这个过程中的转型也好、调整也好,让他们快速降低他们的风险。所以近期我们也尝试着在一些企业做了这样的体检。当资产出现问题和需求的时候,如何让它快速的预判,跟什么样的投资机构进行匹配,跟什么样的投资机构进行合作?未来三年,最想做的是为我们的行业有需求的、就是为我们行业的大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才,我们知道这条路怎么走,但是必须尝试。

钟伟:付强你是地产事业部最有统筹的人,您怎么看这个问题?

付强:我们作为一个金融机构,最终的目的是服务好我们的客户,促进企业的发展。大家都知道,国际的大行都是设立了房地产事业部,我们有完善的研究规划、开发、营销,包括产品设计、风险管理的团队,我们在全国26个城市设立32个团队,员工是400人。目前,地产业是越来越向大企业集中,越来越向10强的企业集中,这是很好的融合。

目前为止,我们的效应和质量都还是很好的。我们的质量在全国的商业银行里面是排在前列的。我们作为事业部,我们希望搭建金融生态的平台。给企业提供商行加投行的完整服务。

钟伟:谢谢。最后,我们进入第三个环节,就是八卦,过去的时间,有一些人慢慢淡出了,比如王石,也有一些人成为了京剧王,比如孙宏斌在乱世的时候出奇招的性格。当然地产行业有很多的风风雨雨对于已经发生了这些,围绕着企业,围绕个人的事情,在座你们有什么要发一些感慨的,如果有请举手。没有任何一位想说,看来同业之间,大家还是比较谨慎。在座的5位嘉宾,已经展现出了他们的智慧,有没有想向5位嘉宾提问的?

现场提问:我想问单伟豹,您对这些年路劲地产的发展满意吗?

单伟豹:我肯定是不满意的。香港所有的房地产都比较保守,没有适应中国高速的发展,也没有适应国内在各方面的突破,所以确实是比较保守。比如说,中国的“一带一路”,谁都知道“一带一路”是什么东西?上次我们开董事会,我问我的董事们,我说什么叫“一带一路”?很多人都不会。所以,基本上,香港的以前的工作模式是落后的,没有与时俱进,路劲也是一样。我们在尽量改正中,但是我是不满意的。

钟伟:谢谢。还有没有其他的问题向在座的嘉宾提问的?

现场提问:林总,未来5年做3千个亿,如何实现的路径,能不能再透露一下?

林伟:3千亿是我们今年提的“二五战略”目标,我们的“一五战略”是在2012年提出的。我觉得路径,首先要选试点城市,要布局在多少的城市,才能够完成3千亿的布局,所以第一个是布局。

第二,如何阐释城市产品线的规模。上一年的目标是800亿,年初的时候,800亿内部就有内部认筹,这个是根据已有的计划投资的,每一个城市都要做,我们布局了以后,每一个城市需要做自己的格局的安排,去争取,去突破。

第三,就是我刚才讲的合作,加大与每一个城市优秀的企业合作,为我们实现目标得到快速的帮助。旭辉最近新进的青岛、济南、郑州等等,都是建设与当地优秀的合作伙伴快速的融入这个城市,像西安,我们这个月初进去了,但是今年就马上能够实行5个亿的销售。

钟伟:谢谢5位嘉宾,我们第二轮的论坛到此结束,谢谢各位。

16:40 - 17:30

圣象·中国地产六方会谈(三)市场的凛冬:预期与应对

嘉宾包括:

天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁徐树山先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

泰禾集团副总裁沈力男先生

龙湖集团副总裁袁春先生

主持人由21世纪经济报道编委袁一泓先生主持

以下为论坛原文:

袁一泓:这是我们今天的第三场对话,我想请问台上的几位嘉宾,今天上午钟伟先生认为今年年底到明年年初,房地产价格会有一个明显的下行,大家同意不同意钟伟的判断? 袁春:我不是特别的同意。一线或者是核心的二线城市,会保持相对的平稳。当然这里面的原因,也有限价,所以价格也不可能涨,因为政府给你规定的价格是不会涨的。 但是,由于前两年的土地供应上相对来说不是特别多,所以也不会降。一二线城市的下半年,包括到明年应该会相对比较平稳。三四线城市,我也没有办法判断,以现在的企业情况来看,会有变数。因为有一些三线城市已经出现了一些限购,所以,如果中国的市场出现一些变数的话,会出现在三四线城市。

沈力男:如果价格要下降,特别是下降不多,我觉得是不太可能的。今年的市场调控的力度虽然非常大,但是其实市场还是非常不错的。去年说是房地产的大年,今年上半年的话我们有6万亿的销售。从量价关系来看,我觉得可能价格不会大幅的下降。

第二,目前的房价,政府的各个手段上让你下,它的确可以下,但这是不是真实反映了市场的情况?可能是希望有很多的商品房便宜的均价等等。我觉得我们应该进行综合考虑。

欧阳捷:钟伟老师是我很尊敬的一位教授,他今天讲的东西,对我们来讲很有启发。但是我们在讨论房价到底会不会下降的问题,我们不仅仅是看表象。房价到底会不会降?我们要看几个问题:

第一,我们的地价不断上涨,地价上涨是不是支撑房价上涨?不一定。但是能不能让房价下跌?我觉得也很难。如果地价不断上涨,房价不断下跌,谁会做赔钱的生意?所以这个逻辑是说不通的。

第二,即便和大家分享的时候讲到了房价可能会出现下跌,但是我觉得是局部的。我们的客户越来越少,在限购现代的情况系,大家都抢客户,为了抢客户,我们不得不采取降价的手段,但是降价的手段是无法持续的。

第三,如果说房价真的出现下跌,确实在去年全国很多城市房价大幅上涨的时候,我们也看到了有的城市出现了下跌,这个城市是深圳,号称有业主下降了100多万抛售。在这种情况下,出现个别的现象也不奇怪。今年的北京曾经出现过,有的业主把房价下降卖了,包括二手房出现了降价的情况,但这不能说明市场是真的降价。

那么,下半年会不会出现真正的降价呢?我觉得有这种可能性。但是,时间不会太长,不可能延续到明年,谢谢。

徐树山:关于房价下降的问题,我们单纯的谈这个问题是没有意义,因为我们的房价是否下降,有它的前提条件,我们的房价判断依据和背景是什么?如果按照市场经济来做判断,价值是升是落,大家估计都有自己的理论,或者都有自己的逻辑。

我们来判断房子涨还是跌,我们的依据是什么?

首先,我们说是个政策性的市场。其次,我们对市场的基本判断来说,应该还是乐观的。因为我们的房地产需求和资源性,主要是一二线城市的地产项目,资产价格,我认为是供应问题。但是在运作的过程当中,它的本质价格基础没有问题,但是因为我们在调控过程中,我们不知道这个价格的走势。包括今天我们说的凛冬,这个是不是真正的冬天?这个冬天是什么样的冬天?这个冷是什么冷?探究了这些,我们才能说怎么决策和怎么应对。

所以,这没有准确的判断。我个人对房地产的前景是看好的,因为资本价格不会受影响。所以究竟什么时候,能够回到它的真实的面目,要看这只调控的手,什么时候能够松开,我们的感觉才能够变成最真实的现状,我们才真正知道我们的肺活量多大,我们的氧气够不够,这个时候才能体会出真实的市场的东西。

袁一泓:房地产信贷、融资渠道是明显的收窄,它的资本成本塞上升,我不知道在座的几位企业领导有没有感知到这点,您所在的企业,资金利率和资金成本有没有上升?如果在上升的话,是什么样的情况?

徐树山:肯定是要增高的。

欧阳捷:我们过去一直讲一句话,钱多了,钱就不是钱,对有钱的一切都会变得更加值钱,尤其是不动产。今年的情况来看,恰好相反,钱少且贵,钱少了,大概就贵了。所以我觉得,下半年,对于房企来讲,需要更多的应对,关键是你有没有更多的钱。如果你手上有足够的现金,我觉得钱贵和便宜不是最大的问题,关键是你能不能掌握到足够的现金。

我们作为大的公司来讲,资金成本变化的影响不是太大,包括我们最近也发债,包括我们也发了中期票据,所以总体来讲,资金上,不觉得很紧,但是企业越大,其实你的资金的需要量也越来越大,所以钱永远是却的。

沈力男:通过市场的提升,在座的很多企业其实都不太缺钱。但是对企业来说,是在对的地方做对的事情,加速它的周转和产业研发应对周期。

袁春:前面也说了,因为龙湖从来没有用过非标的融资方。今年综合的资金成本,和去年差不多,会维持去年的水平。

袁一泓:为什么谈价格?我要引出下一个问题,任志强先生的音频演讲,对今年的销售面积做了预测,可能还会创历史新高,在座的嘉宾是否同意?

徐树山:我比较同意这个观点。因为刚才我说了,资产价格不存在问题,因为市场还很火爆,只是我们有的调控手段是暂时的有点问题。

欧阳捷:今年4月23号,我们就写了一篇这样的文章内容,今年的房地产将超越历史,变成一个新的历史高峰。我觉得这个判断,不是现在才来说的,我们年初的时候,在4月份,甚至在去年年底我们就提出了这样的评价观点。

其实到现在为止,下半年会不会出现变数?我们曾经测算过,假设下半年的房地产市场下降7%,今年的销售面积依然跟去年基本持平,由于我们房价是上涨的,所以销售额超过去年,应该也没有什么疑虑的。

沈力男:首先,去年的背景是去库存的大背景,今年是调控的大背景,如果在调控的大背景下出现历史新高,这个是值得考量的。从今年上半年来看,基本时间过半,一个是6万亿,一个将近7亿平方,这个的推动力和惯性是非常大的。所以今年,我觉得很有可能再创历史新高。现在很多企业觉得调控比较难受,是因为各种的限制条件,市场很大,关键你还在不在,你的日子过得好不好。

袁春:我觉得我不太赞成这个说法,不是说现在的市场不好,而是几个原因。

第一个,一二线城市的供应量的问题,很多地区的供应量不足,我们自己所在城市的供应量,从3月份开始到现在,环比去年都是下降的,这导致了成交量也是环比下降。

第二个,今年的三四线城市去库存特别火,我们也观察了南通、徐州的情况。大所以,我觉得大的判断,一二线城市在下半年的量估计还会缩,如果大家关注北京和上海的数据就可以看到,这个量缩得特别的厉害,所以变数还是存在于三四线城市。

我们自己也有一个实时的数据,3月份,比如我们有一个数据叫二级客数的转化率,二级客数是什么呢?就是我们到达售楼处的客户的来往,我们已经是线上的实施沟通,比如说我们每分每秒都可以看到有多少人来。第二个是叫转化率,来的人有多少人买了房子。这个数据在今年3月份达到了最高点,就是来100个客户,有13个人买房子。到6月份,已经降到了11个。

还有一个数据,是来了以后多少天形成成交的?3月份大概是3.3天,我们6月份监控的数据是7.6天。这两个作为一个指标的话,它不是用来决策的指标,它是一个判断指标。从这个指标来看,下半年,这些政策已经形成了效力,在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎的看这个市场。所以我认为今年的变数是在三四线城市,一二线城市是绝对不可能的。

袁一泓:接下来的问题,是大家未来不得不面对的,就是你现在认为是限制,但未来可能不叫限制,我不知道在座的几位嘉宾怎么看这个问题?你觉得这是一种常态,还是短期的?

袁春:我觉得不可能是短期的,因为现在各地非常严,如果是从业者的话,都能够感受到这个力度。我是能够直接感受到政府的调控基本上没有商量,到今年年底会放松,我觉得也是不可能的。明年可以期待,当然应该是明年下半年以后的事。

沈力男:限的问题是一个常态,但是限的程度,我觉得还会有一些变化。比如说像北京这样的限购,我们觉得是长期存在的。因为目前城市的调控目标是限制特大人口的规模,这个限制是可以很清晰的判断的。

但是限价,到底什么时候可以松动,我觉得还是可以有时间来换空间的。如果说北京有10万套到20万套的房子出来,政府也没有理由说你的地价是5万到6万,你只能卖7万到8万,这个也不符合市场的规律。还有一些限制措施和调整,还是有一定的空间。但是政府是强势的,一旦上去就下不来。开发企业这么多年,都是带着镣铐跳舞,看你能不能跳得好。

欧阳捷:我个人觉得,像上午所讲的,房地产已经进入了限制性发展周期,无论是限人、限地至限钱,还是我们限售、限价,或者是限婚,限制性措施是政府现在最拿手的东西,因为可以立竿见影,对于政府来讲,我们在政府做过,所以我们非常理解他们。其实政府工作人员是最大的职业经理人,但是跟我们的企业经理人不一样,政府的经理人做得好,但是做不久。因为你做得好会提拔,做得不好也做不久,做得不好不坏可能才能做得久,但是没有人想做得久。所以就是想在最短期内就把这个问题解决掉。所以我觉得从这个角度上来讲,所有的限策略,一定只会加强,不会削弱。

徐树山:这个调控,我认为应该是常态,短期内不会撤掉,同时对市场的影响,短期影响会很大,也会有明显的影响。但是从长远看,将来还是限购。房地产基本的市场还是很强劲的,所以我觉得政策会延续,影响是短期的,还不会太远。

袁一泓:大家基本上同意限制性政策不会短期内推出。那么,对我们企业来说,问题就来了,如何适应这种新常态?有什么样的应对策略?比如说规模,我们看到的新一轮,过去几个事件,以融创为代表的发起一轮、一轮的并购。还有碧桂园,这几年的增幅也是很可怕的,一千亿到两千亿再到三千亿,还有中型到大型房企这块,刚才我们刚到旭辉发出了3千亿的号头,金科两千亿,还有一个我们大家都很多人都是很熟悉的,叫中原地产也是153%的增长,为什么规模会变得这么重要?难道就是因为这种市场占有率,你不追求规模,就会被别人并购掉?是不是有这样的危机感?请大家结合企业的实际来看这个规模化的发展,调控是机遇还是危机?

袁春:规模肯定重要。100亿和1千亿的企业的玩法和空间都不一样。但是大家可能还是前面说的,更多的讲的是新老市场。我觉得3千亿也好、5千亿也好,哪怕1万亿也好,两个事情都是要关注,一个是你背后的负债表你需要关注,因为这张负债表决定了你能够玩多久,相信做企业的都非常明白。

第二件事情,你做到你有这么大规模以后,你下面想做什么?我觉得有2个,从龙头来说,两个事情。第一个肯定是利润,如果没有利润,我相信你对股东方,你对员工,你对你的客户,都没有做好。你肯定要看利润,利润是一个核心。第二,你有面对这样的市场,而且这个规模以后,你有这么大的现金流,你还想做什么?我们一直是把我们的回款投到我们的持有物业上,无论是商业也好,无论是长租也好,包括一些写字楼也好,我们会这么去做。所以池子大了以后,规模打了以后一定是有用的。我对于一千亿的回款,两千亿回款,因为我们把回款看得比签约重要,因为回款是有质的,签约毕竟还是一个数,所以我们把回款的一部分投到持有物业里,也就是说这个质越大,那我们可能投到持有物业里面的就越多,这个对应来看,我们从去年下半年到今年上半年增速市场和新房量比市场高一点的时候,如果关注的话,你们会发现,对持有业态土地的获取上,我们的量也是非常大的,所以这个也是一个,背后还是那张负债表,这是非常重要的。

沈力男:规模也是很重要,但是还是没有宣布它的目标是多少?能不能宣布一下龙湖五年的目标是多少?

袁春:我们的内部真的不看目标,第一我们要看利润,第二看市值,包括回款。

沈力男:房地产企业,目前规模不是万能的,但是如果没有规模是万万不行的。为什么做规模?首先规模是现实存在的,它目前有10万亿的市场。中国有什么行业还有这么稳定的大市场?首先是它的量级非常大。 第二,的确这个趋势是整合的趋势。我们过去讲强者横强,弱者横弱,目前看真的是现在是强者横强,弱着消亡。

第三,房地产商也是资源整合商,它如果没有资格,整合不了这么好的施工单位,那么好的资金配套单位和上下游的供应商。

第四其实开发商是在对的地方做对的事。我们经常有这样的话,地如果拿错了,怎么追都追不回来。地如果拿对了,核心就是战略区域的选择,选择京津冀、长三角和珠三角,目前战略性的进入了郑州、武汉、合肥、太原核心的二线城市。这样的话,保证了我们的规模是有效的增长,这个增长是有质量的增长,有利润的增长,这是在对的地方。

另外要做对的事,我们认为改善型需求的发展,人文对改善的预期是刚性的。房子不是用来炒的,是用来住的,但是房子不仅仅是用来住,如果仅仅用来住,大家住在山洞里就差不多了,我是觉得这样的。如果说是用来住,在住后面加各种形容词都是成立的,怎么住得更大、怎么住得更舒服,怎么住得更美、怎么住得配套更齐全、怎么住得更健康、怎么住得更有特+色等等,这些都是我们的发展目标。从这个角度讲,比如说我太太的时候,我们在推进新风系统的适用,这个就是让住得更好,那么南方过去有争论,是不是取暖太浪费,但是我们觉得可以改善型。 所以,总之在对的地方做对的事情,这样有助于你的稳健发展和规模的体现。

欧阳捷:我特别同意刚才袁春总和沈力男总的观点。我们过去经常讲过一句话,有规模才有江湖地位,有江湖地位,才有话语权。当然,我们觉得,在今年年初的时候,我们还写过一篇文章,“叫不进则末”。就是说,不是你不进则退,而是不进则末。我们可以看看,过去活跃在博鳌论坛上的人,可能不是我们这些人。但是那些人去哪里了呢?所以我觉得,战略的未来,可能除了我们刚才袁总所说的利润和市值、回款,我觉得战略也很重要。

今天钟伟教授也讲了,规模不重要,但是要考虑做资产运营。我们觉得资产运营也是需要规模。因为你做资产运营,你想做得好,你必须有规模,有规模才有体系,你才能吸引人才,才有好的合作伙伴跟来你合作。所以你才能够得到金融系统的支持,所以还是得要规模。

同时,今年持有五月广场要达到50座,到2020年我们希望要超过100座,如果没有这个规模支撑,我们想可能今后讲商业运营,可能我们就没有话语权了,所以对于我们来说,规模发展也是投资和赞成,所以我觉得对于企业来讲,我们还是必须要去把我们的规模做好,只有先做大,才能再做强。

袁一泓:徐总,您觉得规模看得见吗? 徐树山:规模目前来看,对上市公司重要。因为你的融资、金融都需要规模,才能够实现融资发展的结果。但是,对未上市的公司,我认为未必追求规模,应该追求利润。因为我们的杠杆本身就少,所以说我们没有必要简单的追求规模,我们追求利润就可以了,因为房地产这个行业利润比较雄厚一个行业特征,所以说应该对应未上市应该追求利润。

那么,刚才大家讨论规模越大越好,没有规模就没有江湖地位?我是持反对意见的。

首先,房地产就没有规模效应,你也没有可持续性。尤其我们现在中国的地产,都是同质化生产,都是开发销售型。你的规模,你上市了,肯定需要规模。但是,你面对的市场,是不是随着你的量大、你的资源是不是随着你量大?我们看到情况是需求增量这块的市场一定会萎缩。资源一定会枯竭,一二线城市的资源,好一点的土地资源现在还有吗?没有了。谁来支撑你的规模?所以说,房地产,应该说你本身没有规模效应,比如说我们做制造业的,我们通过扩大规模能降低利润,降低成本,比如说零售业通过增加店面占有市场。房地产通过扩大规模能够降低成本吗?1万平米、100万平米、1亿平米,你的成本降低多少?你的市场占有率是多少?你的市场战略率从你的角度,是让你控制的。当然说,我们这里商业房地产是有规模效应的,所以说我们有100万平米的经营物业、有200万平米的经营物业,这是不一样,那肯定有规模效应,有可持续性。

所以说,现在很多的地产向规模企业靠拢,我觉得是过去和暂时的,未来肯定不是的。现在我们很多的巨头在调整自己,说我们在调整,说我们要寻求新的发展增长点,已经感觉到这个问题的存在了。包括我们一旦调控紧缩的时候,大的开发商首先带头贱卖,因为你有销售规模,不该卖的房子你得卖,为什么?因为你得满足你的规模,可是你明年,你市场不管怎么样,你得买地不该买的地,也要买。所以这样的情况,不是很顺畅的一种模式。

所以说,房地产在股市里拿钱,你不具备规模没有可持续性你根本就没法干。以前我说过,警惕中国的房地产的恐龙现象,巨大的恐龙瞬间消失,就是因为你需要的市场瞬间没有了,你需要的资源瞬间没有了,你的业态必须要大幅度的调整。包括你的债券、股权等等,一旦这些东西都调整完了以后,你还是过去的开发商吗?你还是过去你那个某某公司吗?这个我觉得是警惕的,我感觉所有公司如果要上规模,要分析透彻什么叫做规模,该不该做规模,这是我的判断。

袁一泓:谢谢,徐总。很明确上市公司这个规模是可以理解的,但是它这个盲目规模是是持续的,资源也不支持的。今天我们几位嘉宾分享的几个关键词,一个是趋势、价格,一个是销售额,一个是资金成本,还有一个是规模。这是我们作为企业必须关注的核心的要素。

今天我们要讨论的话题,就是这些。台下有没有想向嘉宾提问?如果没有的话,今天的对话到此结束,谢谢几位嘉宾。

主持人:谢谢各位。我们经过一天的主题发言和头脑风暴。大概能够梳理今天讨论的几个关系:

第一,宏观调控与市场规律的关系。这在一定的程度上,决定房地产的价格整体的趋势及其价格的区域与城市的特征。

第二,我们也考虑了消费的待机的变化与地产的业态的变化之间的关系。嘉宾们非常敏锐的看到作为消费模式所推动的地产经营模式的变化所带来的商机。这是商业关系模式的应用。 第三,我们有花大量的时间来讨论房地产重要的问题,这就是说钟伟先生提出来的“房地产的爆发是增长的红利,是否已经淡去?”如果单纯是的话,那么房地产行业的新的增长方式。1、是靠什么因素来推动?2、能够持续多久?这是第三个我们谈论的关系。

第四,我们谈论的关系是中国房地产行业的发展,不仅仅是要看国内的环境,也要看国际的环境。两个环境的叠加,是否对房地产行业在国内乃至于全球的布局有所启发?这是第四个我们要讨论关系。

第五,我们要讨论的关系,就是金融的新政策和新的形势,如何作用到企业的规模、企业的成本和企业的效益?规模、成本、效益新的模式到底是什么?尤其是在新的金融政策的环境之下。这是第五个关系。

第六,也是刚才谈到的一个问题,那就是房地产和集中化的程度,如果是不可阻挡的趋势的话。那么,中小房地产的企业能不能以其产品和服务的特色生存下来?以及生存的方式到底是什么?

以上就是我归纳的今天从上午到下午主题发言到论坛发言的主要讨论的几种方式。当然我们讨论了这些关系当中,也涉及到企业内部的转型以及企业的内部的潜力的挖掘以及企业在新的营商的形势之下出河转变自己的经营理念和自己的经营方式。我想各位大的企业,谈到自己企业的过程中,都相继的讨论到这些问题。

大家发现有一个有趣的现象,至少我主持这个论坛这几年来,参加论坛的企业,其实并没有发生太大的变化。也就是说,大家都说狼来了,但是大家似乎都占据着这个论坛的位置,畅想自己的观念。明年、后年,我们也希望在明年后年的论坛当中。一方面,刚才主题发言和论坛讨论发言的各大企业嘉宾朋友依然继续参加。同时,我们也希望在新的形势下,有新的模式和业态的新生力量代表,能够参加这样的论坛。

说话说,流水不腐,户枢不蠹。我们这些房地产打拼许多年的老将们,用母鸡带小鸡的心态,把中国的房地产行业带来新的发展水平。我相信也是我们的论坛应有之意。论坛到现在为止,我们基本上告一段落,主办方有非常热情的安排,晚上还有非常丰富的节目,比如说我们稍后也会进行,美的中央空调欢迎晚宴。

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