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2017城市观点论坛北京行

4月20日,2017年城市观点论坛北京行在中国大饭店正式召开,大会主题是地产跨越老龄化。会上,各大养老地产领域的大咖以及相关研究人士将对这一主题进行演讲与激烈的谈论。和讯房产现场进行全程直播报道。

14:00

论坛开幕

主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:

下午好!欢迎大家来到北京,来到2017城市观点论坛北京行现场!

城市观点论坛创立于2005年,以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨,十三年间“城市观点论坛中国行” 先后走进北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、武汉、青岛、大连、福州、厦门等近三十余座大中城市。就房地产开发、城市规划与市场热点、企业模式等诸多主题展开充分交流与讨论。在行业进步与城市发展历程中留下自己深深的印记。

现在,城市观点论坛再次来到了首都北京,随着人口的集聚作用,北京这个超大城市于2016年末常住人口已达2173万人,而其中65岁及以上人口比重就超过10%。事实上,目前中国成为了世界上老年人口最多的国家,也是人口老龄化发展速度最快的国家。

与此同时,中国的养老产业尚处于起步与摸索阶段,如何建立行之有效的行业标准,如何跨越行业的障碍、提供专业的养老医疗服务,探索比较适合中国的养老模式,并找到可持续的发展模式与盈利平衡点成为了目前的新命题。

为此,今天我们邀请了众多行业精英共聚一堂,共同探讨“地产跨越老龄化”的宏大命题,同时寻找新市场背景下行业新思路,为新一轮房地产行业发展注入新的活力。

最后,请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体及战略合作伙伴融创中国及5100西藏冰川矿泉水等,欢迎各界朋友的到来!

下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家 张坤昱女士

北京万怡医养企业管理有限公司总经理 于永玲女士

雅达养老董事长兼总裁 周建平先生

星健副总裁兼上海蜂邻健康管理咨询管理有限公司总经理 张雁惠女士

阳光颐康(北京)养老服务有限公司?联合创始人、常务副总经理 刘岩萍女士

大爱城投资控股有限公司养老事业部总经理 邱筠尧女士

万谦养老运营股份有限公司副总裁 许志伟先生

信泰资本高级合伙人 贺伟时先生

盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司首席执行官 李万明先生

SKYLINE思凯来文旅创新集团总经理 卞文雁女士

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场!同时,本次论坛还获得了众多北京及全国实力房地产企业的参与,我代表主办方观点地产新媒体再一次感谢在场的嘉宾,以及所有参与、支持2017城市观点论坛北京行的朋友们。

2017年,中国养老地产发展充满机遇和挑战,前行的道路并不平坦。也许风景依然很美,但我们还需要参考与学习成功者的经验,让未来变得更加清晰和确定。

首先,我们邀请到观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士,为我们开幕致辞。

让我们掌声有请陈诗涛女士上台,为我们致辞。

14:10

陈诗涛致开幕词

尊敬的各位来宾:下午好!

城市观点论坛第二次走进北京,比较去年五月份的北京行,今年的房地产市场面临了更多的调整,这些调整有来自于政策的、有来自于金融环境的,也有去年下半年疯狂的土地动作后的后遗症。所以,这段时间,不少房企高管告诉我说,下半年开发商的日子可能比去年会难过一点。

其实,如果真的只是难过一点或许对行业来说不是坏事情反而是好事。如果一个行业一直都在狂飙突进,大家会更加害怕。 而形势好大家都好,这里面难免鱼龙混杂;形势不好时,只有那些内功好、实力好的企业存活与发展的优势就显现出来。所以,调整是好事情,逼迫大家做好的策略、好的产品、好的布局乃至好的管理。

顺应这个趋势,今年的城市论坛中国行一改往年主题定位,与学徒计划紧密关联,理论与实践充分结合。 往年谈更多大的、宏观一点的话题, 而今年是深入行业各业态、各细分领域,做精、做深。北京行,我们定位于养老地产与养老产业,4月25-26日的上海行即是以解决存量资产为主题。而三月下旬在深圳举办的学徒计划我们是以产业创新业务为主题,走进了华润与招商蛇口。

今天上午我们走进了北京万科养老, 明天上午继续走进北京远洋养老,他们都是目前国内做得很有代表性的企业与项目,分享与参观,以实践来改变思维。而今天下午以“地产跨越老龄化”为主题的公开课结合论坛的形式就是从理论着手,从更广阔的的视野来看,并纵观美国、日本的前瞻经验,我相信可以探讨出哪些模式更加适合中国的养老地产?

养老在中国肯定是一个长期及很有前景的产业,所以,八月即将举办的2017博鳌房地产论坛上我们也可能将继续开设这个主题,期待大家八月海南见!

最后我代表观点地产新媒体感谢融创中国、感谢5100西藏冰川矿泉水的大力支持!感谢所有出席论坛的来宾与朋友!预祝论坛取得圆满成功!

14:15

张坤昱:养老地产创新模式思考—基于养老人群大宗消费能力

主持人:各位来宾,2017城市观点论坛北京行大会主题是:地产跨越老龄化

大会进入正式议程,本次论坛议程分为两个环节,首先进入第一环节。在过去五年中国养老产业得到快速发展,但仍不足以应对老年人口增加所致的需求,政府已经认识到这一局面,并多次明确表示要大力支持养老产业发展。

今天论坛第一环节的主题就是:养老地产新发展:趋势、政策与规则。 主持人:首先,我们将请出本环节第一位演讲嘉宾,为我们带来精彩的主题演讲,有请:

北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家张坤昱女士,演讲题目是:养老地产创新模式思考—基于养老人群大宗消费能力。掌声有请!

张坤昱:大家下午好,非常感谢观点包括陈总能给到我们这样一个机会,跟大家一起汇报一下我们对养老行业的一些思考。大家其实可以看一下我这个题目,其实我觉得我们也谈不上创新模式的思考,应该称为之前一些产品的迭代。这是我们基于目前的一些新形势的思考。

我今天其实跟大家探讨四个部分,但实际上我们最最核心的还是支付能力的拓展方式,还有就是养老地产的一些新模式的思考。

关于目前的一些市场情况,我想今天因为大家都是地产行业里面的精英,都非常清楚。地产跟养老的区别是什么,大家一般说的都是地产这个产品加上服务,实际上就是养老。但实际我们说这只是其中一个部分,因为这个市场当中,我们有服务提供方,也得有服务需求方,需求方有没有这样的消费意愿和消费能力,就会决定我们这个市场是不是真的能够非常良性、稳定地发展下去。

所以结合当前的实际情况,我们也列出来,包括张总、陈总提到地产行业遇到新的发展,从增量时代逐渐进入到存量时代,从开发时代到运营时代,养老成为我们战略布局的重要一环。

我们大概统计了一下,基本上现在有80%的地产企业进入到养老企业中,23家进入养老行业。针对现在大家提到的前面比较重(资产),后面相对来讲比较轻(资产)的问题,我们的思考与想法跟大家做汇报。

最最核心的,在养老里面最重要的就是消费能力和消费意愿。我们有没有非常了解消费端C端真正的意愿与想法?他们有什么样真正的想法,我们是不是能够提供给他们比较对位的产品,现在我们正在思考。 第一,我们提到行业转型,地产作为战略布局非常重要一环。第二,城市增量越来越少,尤其是北京和上海,在开垦的基本都是养老用地。我们要做深入思考、布局和运营的发展战略环节。还有,我们看到险资进入,并且手笔非常大,在中国各大城市都开始布置自己的连锁。

其次是国企存量市场。增量越来越少,存量改造就成为非常重要的环节。所以大家看到今天上午咱们看到的北京万科和北控联合做的怡园的项目,是存量改造过来的项目。所以养老当中我们可以分成这几点。

我们的开发企业,有建设能力、开发能力,也有资金运作能力包括配资,市场当中我们遇到什么样的消费端的事情?我们做了简单的梳理。 第一个,2015年60岁以上人口2.2亿,占整个中国人口12.21%。尤其是2030年时,我们老年人第一次要超过少年儿童。确确实实是,以后我们的老人会非常多,并且我们会有十几个省市基本上会进入到人口零增长的时代。

如果是这样的情况,我们的国家、社会都不再是围绕儿童青少年,所有的行业和经济发展模式要以老年服务为核心,像现在的美国和日本。

第二个目前的家庭人口结构,421,包括家庭结构越来越小型化,这些都使得未老服务的越来越多。现在养老地产的方式,我们也罗列了一些。

第一个是9673,北京是9664,6%在社区养老,4%在养老机构当中养老。我们前面看到的是96%是不用换地方在家里在社区就可以解决养老问题,真正养老有大的变化是3%到4%。跟消费需求,它的消费额度更大的也一定是这3%到4%,因为他会有居住地的转移,居住地的转移就意味着居住产品的变化。

大家都知道,住房是中国老百姓最大众的资产,所以我们提到不管现在包括向CCLC,或者是像机构养老,但凡说转移了您的居住场所,需要提供全新的服务,这时候我们更多的会归入到机构养老当中去,为老服务。

所以我们目前社会比较核心的还是在机构养老层面当中,国家现在短缺,企业的地也都是养老性的盈利机构,成为我们时代性的趋势。这样就引发出来,现在大家提到都是比较高端的盈利性的服务,今天上午万科基本上12000到15000,所以这个数字大家听了心里面挺不是滋味的,现在12000到15000,得多少钱才能支付得起。

我们梳理了一下看看国外怎么做,第一看美国,美国是1984年提出来,今年是2017年,已经有了30年的历史。它的发展,其实跟之前国内的了解不太一样,它一共分成三个部分,两大类产品。这两大类产品前两种更多的是政府他们提供担保,把老年人住房做抵押,通过一次性或者以年金的形式给到老人,老人离开房子或者故去的时候政府把房子收回或者是拍卖,或者是转移的方式获取资金的过程。

这样的方式在美国起到非常大的作用,因为美国不像中国,他们不善于存钱,所以就有房子。但是在美国贷款人和放贷人都有一定的保障,这样对双方都起到比较有利的发展作用,所以发展还是不错。

第二大类是财务自由的方式。财务自由,它是针对私营的自由基金公司提出来的,它主要面对高档住房老人,这跟中国也差不多。中国市场最大化的都要到市场当中解决,政府只是做一些托底,美国也是一样,对没有钱的老年人你的放拿出来政府给你做担保。

所以你如果超过这个时间之内故去,超过时间了,政府和保险机构会给金融机构钱,如果你住不够的情况到时候由担保公司来支付。

对于有钱人的高档住房是市场融资,第一种是你会签订一张和约,通过和约他可以把钱一次性的给到老人,不是直接给到老人,是给到寿险公司,寿险公司再每个月给到老人,老人每个月就可以生活或者是购买养老产品,买其他的东西都可以。

这样担保方就变成了不是政府了,就是保险公司来做这样一件事情。这跟刚才前面一种产品有什么不一样?这还有价值分享条款。这在国内没有。老人接保人可以保留一定的比例房产,和借款公司一起共享房产意义,它的增值部分和价值部分,所以房地产可以获益达到80%。

这样特别适合中国,中国房子天天涨,尤其是北京上海半年就翻一番,说钱太少,就不同意。如果能共享房产价值,这是好事情。所以这两点拿出来我们跟大家做探讨,这是美国模式,发展了30年时间,由政府提供,也有自由基金提出,政府和自由机构都是不一样,发展的都还是不错。

第二我们看看香港,香港也有按揭,帮助老人养老,也是用地方做抵押品,银行申请养老按揭。就整个情况来看,他可以整个有一笔钱全部给到老人或者每个月给老人都可以。并且它还可以在当你赎回的时候,我们都知道给担保人签协议,如果不签就不付违约金的情况。

如果是这样的情况有什么好处?在房子里,对老人来讲最大的资产就是房子,他可以以养老按揭的作用,你可以在住房里住到百年。但是从香港当时调研情况来看,有45%的老人愿意以这样的方式。

再往下看看它的比较新的模式。我们看香港,它每年到底能给到老年人多少钱,我们梳理了一下,它是根据物业价值不同,可以百分之百估值,200万到80万的估值,80%的估值。它会每年给你发放的金额,根据你的年龄,你是单身还是夫妻,你不同的家庭结构,都给的物业价值不一样。

比如你单身,物业价值200万港币,就是2800万的钱。但是它的估值最高到1500万就不再往上估,所以70岁的丈夫和妻子,按物业估值,它的价值是2800按,但是实际上作为1500万峰值,所以他每年就按照4500港币来养老。

但是因为香港最近出了最新的情况,就是“军悦”项目,它跟刚刚说的按揭不一样,这个房子拿出去之后房子可以出租,房子可以有收益,把你的不动产变成滚动资产包的概念,来按揭房地产的角色。如果老人故去子女愿意赎回可以去赎回。

如果资产高于需要你缴纳的费用时,这时候政府再把这部分钱再还给你。如果你不够时,有担保公司担保,把洞填上。香港这个模式从澳大利亚模式当中来,又进行改良,我想它具有一定的借鉴意义,第一房子可以用来养老,不改变价值,并且可以用来出租,你可以资产赎回,还可以收益分享。所以这是之前的按揭不同。

以租养老,不是以房养老,以房养老对产权和生命周期会有估算,但是租养是这样的模式。

像万科和美众养老项目12000到15000,这个跟平均工资差的很多。当然我们说你有平均工资不能享受高质量的服务,这是对的。但是中端的老百姓端口他也不愿意把钱拿出来享受这样的价值,因为都是30后、40后的消费主力,所以他们的消费数据不一样。

所以我们提出一种中国人拥有房产的比例是85.7%,60年代的生人拥有房产比例是80%,70年代74%,80年代38%的层面。我想都说中国人富裕了,家庭都有钱了,这个钱就是负房产穷现金的时代。大家现在都在利用杠杆赚过多的钱,这么多年最大的收益部分都是房产,所以这也是大量资金流入到我们这个行业重要的由来。

是不是以房产投资方式解决这些的问题?因为国家解决最最保障的部分,没有收入和低收入人群,政府托底给无收入户,或者是给政府专家们。我们其他的中高端的人群和社会阶层怎样解决养老的问题?如果我们到市场当中时我们怎么提高我们的支付能力?我们想想房产是不是可以做这些事情。中国也在做按揭的形式,但是之前其实都是以失败告终。

刚才也跟阳光颐康(北京)的刘总也探讨过这样的事情,因为之前刘总那边也做过一些事情,第一点就是观念的问题,第二点确实价值不好确定,第三点,老年的生命周期,不到80年的时间当中,对整个生命周期的界定你的标准和清算不像美国等国家那么严苛。

另外就是保险,以及担保方面比较缺失。我们看我们国家在倒按揭上面,我们需要梳理时,这是必须的路径。第二个说到信用贷款,你的年龄和虚像比较大的限制。

另外大家说的中国现在不是三架马车大力提倡消费,但是我们提到消费时就提到老人贷款年限的问题,所以一切问题没有办法让老人通过机构解决问题。那我们结合刚才美国的模式和香港的模式,怎么样走出一条适合中国人自己的路径。

第一是不是不转产权,做抵押的模式。第二收益全部在老人名下,能不能不转移,作为他的升值部分。第三个,养老是个服务行业,你的服务做的好不好,你由消费做工作,而不是资产端做,而这块信贷比较多。所以我们能不能以消费服务端口出发,结合养老情况,根据现在倒按揭抵押的情况我们来做新的尝试。

我们未来比较看好这样的模式,并且最近大家说的比较多的是养老金融方面放宽的问题,怎样放宽,在哪些路径上面放宽,我想针对房产块有比较大的思路值得大家探讨。

在国内我们现在还提到如果老年人他的还款年限相对比较低时,怎么样接力贷的问题,老年人把他的房子抵押,像做按揭一样,打包抵押,整个一次性把钱拿到手,或者我们给机构给到投资方钱时,如果我没有完成就故去了,子女可以做接力的形式,我可以出租,可以用我的价值,加上养老金部分,把金融端的房产抵押问题都解决。所以这是多赢的格局。

针对这点我们确实认为建立这样一个闭环的生态圈来促进养老的模式,包括像大额保单等等,都是从中端解决养老行业投资比较轻,回收比较慢的特点。

为什么我们说关注这个特点,任何一个行业资金端流入和回流断口不匹配,如果大家都不赚钱,这个行业就得不到大的发展。从行业整个发展情况来看,我们也会非常乐意参与大家的闭环包括自己的盈利模式设置当中来。

大家知道养老是服务行业,您再节约,您的水电,再省其实都是比较有限的,但是我们现在恰恰面临每年CPI每年都在提高,工资每年都在提高,所有成本都在提高时,但是老人您在给他涨钱的时候非常拒绝,老人态度不好和遇到阻力的时候怎么解决这个问题?

所以今天我们只是抛一块砖,我们希望结合我们的国情和时代的背景,怎么样让多方受益的方式来探讨行业的发展。所以今天这是我们演讲的内容,希望跟大家多多交流。谢谢!

14:35

贺伟时:海外养老地产投资及案例

主持人:非常感谢张坤昱女士的精彩分享和她的观点。接下来我们继续进行演讲环节,接下来有请下一位演讲嘉宾:信泰资本高级合伙人 贺伟时先生,贺伟时先生的演讲题目是:海外养老地产投资及案例

掌声有请贺伟时先生!

贺伟时:大家下午好!我叫贺伟时,信泰资本的合伙人。简单介绍一下我们这个公司,我们是一个房地产的投资管理公司,是一个基金管理公司,成立三年多的时间,宗旨是引导中国的机构资本投资海外以及国内的房地产。到目前为止,我们大概总共投资了16亿美金的股权,大部分在美国、英国、澳洲,还有一部分在国内。

今天在座的都是养老地产,或者国内养老产业的开拓者,所以我今天觉得还是可以学到很多东西。我想跟大家简单分享一下我们最近在美国做的养老地产投资,希望能够给大家一些借鉴。

其实我们是迂回战术,我们是要回到国内,我们的角色就是投资者或者是机构资本的代理人或者是管理者的角色。

说到养老产业,我前两天去过北大,听人家说到2030年,中国所有70后出生以上的人其实全部进入60岁,这个人口的数量可怕。待会儿我讲讲美国你们比较一下,其实刚刚那位老师讲1.2亿还是1.1亿。我听了吓一跳。养老这个行业大家可以想象未来的体量挺激动人心的。

我们在美国这一年多,我就先给大家简单介绍一下。养老,刚才各位老师讲的很多跟美国是一样的,在美国养老我可以叫它是基础设施。为什么是基础设施?第一是它掀起了大量的公共政策,第二它需要良好的移民,不是你买的住宅就可以。所以养老不管CCIC模式,大家在探讨运营是核心。

中国应该真正令人尊重和可敬的是做养老产业,这是核心的核心。第三为什么说它是基础设施呢?它实际上是刚性需求,而且这在美国,包括在中国,是我们唯一看到是在增长的档期。很多时候房价涨,现在老年人口增长是这个产业巨大的推动力。

另外一点,我这里强调,养老行业是一个政府金融机构、开发商,尤其是运营公司共同打造的生态,当然国内现在政策的配套能有多少,我觉得这是一个很大的课题,当然在座的各位比我更有经验。

另外就是所谓的大家对养老事业的需要。这在美国投,应该美国人更适应,中国还是在了解过程。放在五年内,我同意,但是你看美国真正的养老社区他们老年人的状态,我非常相信这不是问题的问题。

也就是说今后当中国的老年人当整个基础设施和配套设施建设出来的时候,他们的建设是唯一的,而且最能够让他们得到健康的延寿加上体面的生活方式。就好象当年互联网刚刚出来的时候是美国搞出来的,但是你看互联网金融现在在中国是颠覆性的。未来十年机构养老也是唯一的趋势。

我给大家提一些借鉴,因为今天的主题是中国地产养老产业。我们很愿意在背后通过各种各样的渠道跟大家交流,也许跟刚刚讲的,这是一个迂回产业。

在美国有一个婴儿潮,每天一万人,一年就300多万人。总的人口不一定非常准,差不多65岁以上是10%几,现在大概是4000万,有人说2035年60、70后人口是8000万,8000万人口是美国的30%人口。这个动意一直没有增长,还是有所降低,在2024开始降低。这是我们投资养老行业最开始的一个主要的考虑。

这张PPT讲讲回报,大家可能都关心,我们为什么迂回到美国,现在在美国养老投资行业还是刚刚开始,我们也有很大挑战,坦率讲我们已经开始做调查研究,跟一些做养老的同行做了很多讨论,我也去看了一些国内养老机构。

我们投养老很简单,养老地产,是在美国2008年、2009年金融危机唯一没有跌的,所有市场都有很大不同,但是养老是唯一没有跌的产业。基于此,未来30年的需求,你从投资人角度,这是大块。所以关键是你要找到好的资产和好的合作伙伴。这方面进入国内,因为我们是投资管理公司,我们进入国内一个是我们做了尽调,第二是我们做了很大的努力,对保险公司来讲第一就是薪酬稳定的,做大概的模式和策略。回报,是非常稳定的。

我们投养老很简单,养老地产,是在美国2008年、2009年金融危机唯一没有跌的,所有市场都有很大不同,但是养老是唯一没有跌的产业。基于此,未来30年的需求,你从投资人角度,这是大块。所以关键是你要找到好的资产和好的合作伙伴。

这方面进入国内,因为我们是投资管理公司,我们进入国内一个是我们做了尽调,第二是我们做了很大的努力,对保险公司来讲第一就是薪酬稳定的,做大概的模式和策略。回报,是非常稳定的。

两分钟介绍一下我们刚刚完成的交易,大概一个月以前,我们购买收购了大概39个养老社区,基本都是分部在美国两个人口众多,一个是东海岸,靠近纽约、新泽西。还有一个是西海岸,西雅图附近。这两种类型,红色的据我的调查还是国内的医院,同时医疗程度相对比较高。蓝色这块在国内应该是叫独立生活和协助生活,还有就是失忆照顾。

这两个什么区别?护理是有大量收入是报销,所以回到刚开始我讲的这里面有生态,等一下我再讲政府有多大投入和多大支持政策,政府和行业的角色,是不是在基础设施能配套。因为基础设施任何人理解,公路、水,政府不可能不参与。所以我相信未来很大的程度是能够突破政策的法规。蓝色部分是老人把房子卖了,或者是子女把房子卖了。

这是两个不同的运营商。我们是跟最大的美国房地产上市rise为合作,他们是大股东,我们是小股东,这两个是运营商,这个brookdale是独立生活和协助生活美国体量最大的运营商,他们在全球有差不多一千多个社区在。这个genesis是美国最大的做护理院命名的公司。这应该是我们第一个投资,相对比较保守,我们都是跟最大的行内合作伙伴在共同合作。

而且,我们采用的模式是最简单的,把所有的物业租给运营商,他们在做二房东,他们负责所有的税、保险,正常的资本支出,住房改造等等,跟我们都没有关系,所以是净租金方式。收入非常好,年化大概两位数的回报。我们投出去每月都开始在分配,我们也跟国内的保险公司来合作。所以我想这是我们的交易,我不多说。

我这里跟大家做一些分享。讲讲国内,养老是不是投资价值。短期来讲我们也了解,这是大的挑战,但是近期来讲没有问题,五年以后就变成红海还是十年以后变成红海我不知道,但这一定是未来巨大的产业,这很重要。

还是回到刚刚讲的这些老人的需求,涉及到运营,涉及到认证,因为前面讲的两个公司它都是有牌照,牌照进入行业都是有门槛的,对运营商的考核认证,以及它的执照,这些都是政策的一部分。包括你从财税角度,能够投入多大,这里面牵扯到刚刚的老师讲的,怎么样让养老的地产能流动起来,这是核心。

在美国之所以收益这么高,美国现在最大的RISE家里面有两家都是做健康和养老。它有两种收入模式,一种模式是有良好的现金流在你的资产所有权方面进行流动,这是我们在做的事儿。我们现在是迂回到美国去操作。

讲一点小的背景,因为最近美国在不断加息,我们之所以看重这个,是从潜在的房地产周期来看房地产行业是加息周期,大的上市公司RISE有很大的压力,他们在纷纷调整政策。

我们之所以投10亿,我们是花了三个月时间一个资产一个资产挑出来的,挑的最好的。现在是正好的市场机会,所以这里面有一些大量政策。为什么RISE有大量资金在里面,一个是你要有现金流,这是国内目前所谓的证券化的核心。第二你所有的产权你要流通起来。

国内这些养老地产,当然我知道很多开发商,刚刚听大家说80家都在做,他们希望养老来促进销售。我们投养老,非常清楚,这是最最重要的意义。我不知道各位的销售和运营,我相信会有很大的发展。我不多说,大家非常清楚。

医疗保险,养老不同的需求,如果是高需求,当然是合适。如果是正常的养老需求,在美国是适合的。

资产模式,我想未来在美国和国内,如果你要拿到超额收益,一定要结合你的资金和运营,这是在美国我们做的第二个在谈的,我们不光光是担当房东,还要介入运营。

运营模式很重要,不同的模式跟不同的医保,跟公司的战略和行业战略有关系。

金融支持更是这样,我今天在跟朋友聊天,我说国内有很多集体所有制产权的土地,物业不可以做,因为这成本来说相对低很多。他们就马上说这不能贷款,不能流转,这跟所有的你的金融模式支持有关系。刚刚我们这个模式看到有65%的贷款,都是美国房地美的贷款,可以拿到美国固定30年的利息,这对投资收益来讲是天大的好事。

比较激动人心的,养老行业在我看来是两个行业叠加,一个是房地产,一个是医疗和养老。在美国,不像中国,房地产占GDP20%,医疗领域也是20%,所以这两个行业叠加的效应这是一个大的升级。时间有限,谢谢大家,跟大家共鸣。

14:50

张雁惠:星健社区健康服务实践

主持人:谢谢贺伟时先生的精彩演讲,请您回座,稍作休息。接下来继续进行演讲环节,接下来有请下一位演讲嘉宾:星健副总裁兼上海蜂邻健康管理咨询管理有限公司总经理 张雁惠女士,张雁惠女士的演讲题目是:星健社区健康服务实践

掌声有请张雁惠女士!

张雁惠:各位来宾大家下午好,非常感谢观点给我们提供这样一个机会,一起探讨和分享我们在养老路上前行的共同的一些收获。我今天跟大家分享是我们星健社区健康养老服务的实践。

三方面,前面两个跟大家快速过一下,因为在行业包括趋势,相信各位同时做养老行业都了解的非透彻。

张雁惠:第一个,我们讲到老龄人口健康现状。第一个是86.5%的数据,慢病占我们中国死亡人口的85%,70%是医疗负担上支出。85%是中老年认知功能患病的比例,比十年前增加了85%。37万是因骨质疏松,遇到37万的骨折事件。还有85%是60岁以后的老年人,心脑血管发病。这是中国老年健康影响状况。

第二个,床位使用率的问题。我们一直讲多少床位,提供多少老人需要的床位。但是我觉得使用率的过程当中,一直讲床位的数量,但我觉得有一个问题,床位的使用率是多少?我们可以看到最后面一排空置率的情况,2010年到2013年是存在的问题,有些是一票难求,排队,有些是65%。

第三个是高端市场,潜在需求非常庞大,但是我们说有效需求到底是什么?我们看到椭圆形,政府托底和掐尖的高端市场,这是子给自足,这是痛苦的大多数。第四个讲到政府突破问题。居家社区问题,我们开始2014年开始打造社区社群产品形态,那时候没有人开始关注社区社群。2015年政策出台以后大家所有人都转到社区上面,真正的突破点我想未来是在社区上。第五是养老机构双轨运营与市场的公平。现在都是公立养老机构和民办养老机构,公立养老机构有政策,同时也有市场转化。

第二,行业趋势。机构养老、巨贾养老和社区养老机构的状况。第二我们说未来方向是走小型化、专业化、品牌化、连锁化,这样它的有序辐射率和达到率会很好。

第三个是医养结合成为养老行业发展方向。预防、治疗、康复、护理,互相结合,相互补充,才会解决养老服务问题。

第四个支付是最大的问题,支付保障体系相信会得到逐步的提升。现在通过常教险带动商业险,包括前面老师讲到的住房抵押,以房养老的方式。

前面讲到问题和行业趋势的分析。来看看我们星健的实践,第一个星健是属于复星集团,对于复星集团是整个产业,大家看到在金融、文化旅游、医药、能源等等,我们在打造的是富足、健康、快乐的产业。对于星健,我们前面讲到是大健康整合式照护投资及运营平台,他们是整体系的战略布局。

我们会整个布局中国市场,中国是主要的核心市场,目标是通过运营管理实现市场增值。之后我们通过嫁接整个复星体系的保险资源来解决支付痛点,整体为中国家庭提供全方位的健康服务支撑,我们叫制造大健康的生态圈。

这张图是我们在做大健康以客户的需求,客户在每个年龄段的需求打造整体生态圈的服务和养老的提供。我们说健康人群、亚健康、患病人群和康复式人群,通过这样的方式,我们融合健康医疗康复,融合整体生态圈。

讲到生态圈是什么样的概念,跟大家分享以客户中心的声喝式招呼生态圈,以客户服务为主,最后形成一个解决方案。右边的图是三角模式,我们现在的结构是倒三角模式,医院是最上面,社区是最下面。这样我们未来打造社区是最大的人群,客户在哪里,在家庭,在社区,未来社区是我们最大块。然后是通过医疗健康,再到三甲医院。形成这样的体系。

对于星健来说我们汇聚全球资源,打造星健核心服务为老服务能力。我们现在跟美国、澳洲、日本等等国际上比较有优势的企业全面做落地性的合作,非顾问性和非形式性,他们真正把优势和人员嫁接到我们平台项目过程当中。这在我们星健的产品,就是形成我们说的平台,一个是我们康复护理医院,第二是公立养老服务机构,第三是社区健康服务。

整个整合式招呼系统整体构架,大家看一下构架图,从我们养老平台形成了整体管理系统,再形成数据分析,最后形成和客户端进行接入。

最后分享一下社区构件,社区是我们最大的客群,我们为养老客户提供服务,最早发现他是在社区在家庭。对于星健我们在社区构件全体系,两大产品社区,一个是关注于社区服务招呼体系,我们跟医院、民政、卫生都有合作。第二我们是关注家庭合作。我们项目已经落地,2016年全面布局。

后面是几个新产品,一个是宁波的星健兰庭,这是CCRC的项目,主要是做养老公寓,是综合商业体。第二是星堡,有两个项目,已经运作三年,整个收费是12000以上。第三个是北京象山,是最高端失能石智互利型养老机构,这正在进行面试,欢迎各位参观。最后是我们上海的非常中心的外滩金融中心BFC,会打造我们国际性的高品质的健康综合服务中心。

上面跟大家分享了星健在养老的一些实践和我们落地的项目。对于养老来说,我觉得现在刚开始,对于我们现在都是非常艰辛的,这个艰辛面临市场包括大家对养老的认识,我是1993年加入复星。我进入星健也是从养老开始。在养老挺不容易的,真正叫我触动养老行业,是因为我的家庭和我的父亲。

我遇到很多从事养老的人,很多都是我的家人和身边的人、家庭,因为养老现在面临很大的机会,但是我们面临很大的阻碍,在这个阻碍过程当中,大家共同一起前行,非常感谢大家一起探讨和一起推动在养老行业里的进展,谢谢!

15:00

主题讨论会:跨越老龄化的改变力量从何发生 如何燎原

主持人:谢谢张雁惠女士的精彩演讲,请您回座,稍作休息。第一环节的演讲到这里就告一段落,接下来开始今天的第一场主题讨论会。星星之火,可以燎原。

当下房地产行业正从开发往运营转型,创新风口下养老地产与养老产业正蓬勃兴起以应对庞大的市场需求。而超高净值”富人"们即将变老,他们的消费水平亦有望助推养老市场发展。有报告显示,到2050年中国养老支出将达到5万亿元,与此同时,预计未来5年我国养老金市场规模有望达到10万亿元。

第一环节主题讨论会的讨论主题是:跨越老龄化的改变力量从何发生、将如何燎原?接下来让我们掌声由请出主持嘉宾,有请北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家 张坤昱女士,以及参与本场论坛的各位嘉宾,他们是:

星健副总裁兼上海蜂邻健康管理咨询管理有限公司总经理 张雁惠女士 阳光颐康(北京)养老服务有限公司联合创始人、常务副总经理 刘岩萍女士 盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司首席执行官 李万明先生

主持人:谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请张坤昱女士开始主持今天这场主题讨论会,本场讨论时间是40分钟。

张坤昱:大家下午好,很高兴又成为嘉宾主持。今天三位都是有资本方,包括金融方面非常丰富的专家。大家都比较关注这个行业星星之火可以燎原,但是这个火怎么可以燎原,大家知道这个蛋糕非常大,但是怎么吃到嘴里面。所以请大家对目前从事的事情做简单的介绍,张总刚才说过了,咱们请刘总和李总简单的先说一下。

刘岩萍:各位来宾下午好,非常感谢主办方给我们这个机会跟大家一起来交流和分享。先做个自我介绍,我是来自于阳光颐康(北京)服务有限公司刘岩萍。其实我们这家公司成立时间不长,也是跟随着中国养老行业开放以后的产物,阳光颐康(北京)大股东是阳光保险。

为什么是在2015年年末成立?其实保险进军养老,也是有一个观察、思考,最后行动的过程。我们阳光保险的董事长关注养老很早,将近十年,也看美国的形势和日本、欧洲的形势,包括之前也观察养老的保险,还有泰康。

最终选择阳光颐康保险模式,之前大家看到CCRC,确实从影响力来说,包括效益也挺好的,但是保险要算帐,一算投资回报,包括也看到了人群的基数,以及养老模式,最终还是定位说“居家和社区”的形式,所以这是我们当时成立的背景。

我们有这么难得的机会,有一些大事可以说。真正的说居家养老好不好,政府也在给政策,2015年和2016年养老行业全部都是亏损,叫养老驿站,今天在政府支持前提下在养老行业做的好的是微利,做的不好的还是亏损。

为什么还是这么多人进入养老市场?任何一个行业需要服务,包括扩张。这是包括复星等大型央企进入的初衷。我们希望把运营模式推广,真正践行说中国养老服务有自己的品牌,给到我们全中国老年人公信力,一提到养老服务品牌,它就是品质和服务保障。这就是我们公司的梦想,谢谢!

李万明:我从资本角度来谈一下对中国养老现状和发展的可能性。 首先第一方面,政府现在看到养老存在的缺口和问题,号召了一些事情,我觉得是没办法的。比如说刚刚说的社区养老主体,其实仅仅靠这个方式是存在缺陷的,现有的基础设施不够。

农村养老不一样,后面谈不上质量可言。我们也知道农村还有养老院,当然城市也有,农村养老院缺口太大,前几天我们老家一个景德镇市的一个镇,养老院才30几个老人,太少,基本上是孤寡老人。

临时把这个忽略了搞社区养老,社区养老,我们清华校友会也做了思考,提了很多建议。我觉得思考是可以,但是还要追求老人的生活质量。所以我认为政府下一步应该在高端养老行业,或者是对真正成规模化、产业化的养老还应该有一些扶持政策。

第二点,目前养老产业我们经常说把它当成“养老地产”的说法。早就有人分析过了,认为它更多是产业,不是地产的概念。地产我们知道是快速开发、快速卖,变现。这种情况下对后续的经营、管理不会足够重视。

如果把它当成产业,产业投资回报很强,就算工业,经常投五六年基本上勉强能维持,之后慢慢产生利润,当然时间可以很长,除了微转型、微调之外,整个厂房和土地可能是到未来十年二十年的价值。把它看成产业,肯定会有碰到问题,也会有自己的社会责任和义务在里面,养老产业会涉及到医疗和管理经营的问题。

如果我们还是传统的观念动不动要出很多钱,又挣很高的利润,这可能是存在不确定新的,或者是存在不可复制性,这就需要政府提供一些低价地,或者是市场足够低,导致像美国,怎么年化回报5%、6%,刚刚他说将来还高一点,既能让养老服务的人挣钱,同时又养老机构的人挣钱,这应该做呼吁。

第三点,养老地产这行到底谁来做?管理人的管理规模不够,成本就会高,导致其他真正的养老法案参差不齐。只有我们国家目前来说的保险,阳光颐康在三亚做的非常好,像泰康在北边昌平也做的非常不错。全社会全员力量参与,就有养老产业的RISE,或者是投资RISE化。

投资有专业机构,运营也有专业运营机构负责,谁能够承担得起支付,这是政府要做一些作为,比如说清华学子园在昌平,很低,就是跟当地村里北七家镇形成合作,大概才一万多一点,就是房租的成本,能花得起,折合每个月费用五六千块钱,能掏得起。

我想在这方面希望政府能够继续在这个方向作出一些努力,这样才能真正把养老问题解决,或者是化解,而不是全部推向社会,养老到底能不能跟上,以及养老那么庞大,会存在一些问题。我们盛世神州投资基金也愿意在这方面和各位共同探讨,养老地产共同去推动去努力。谢谢!

主持人:刚才包括刘总和李总提到,在商业建设上面给我们这个行业更多的指向和更多支持。但是我们大家做的这些事情一定要找到合适的运营模式,企业发展的战略,具体怎么样去实施。我想跟咱们星健的张总再做沟通,因为复星也在这方面做一些探索,有没有什么发展重点或者是什么项目?

张雁惠:刚刚两位都谈到了构件体系,包括角度。实际上养老不单纯是养老概念,我们这边想到是大健康的概念。老人是有几个阶段,我们说我们是从幼儿,到年轻,到老年,再走向最后的阶段。但这个过程,整体来说,我们从全生命周期状态来去看,我们更关注是养老是结果我们要去关注。

但是前面我们说要关注健康。现在很多人对健康的概念理解越来越多,但是对健康还是有初级的认识,有病了才关注健康,而不是保护的角度。所以我们从生活健康角度去关注。

第二,真正走到养老角度,不单纯是某一个环节,而是整个企业。刚刚我们讲的体系构件,企业资金的构件,包括我们说在客户端,大家对养老的认识。我相信现在大家看到越来越多的在讲养老,宣传养老,政府在做一些引导,要用正确的观念去看待养老,怎么样为我们在生活当中提供解决方案。

张雁惠:对我们星健来说,我们是在构件产业链布局。我曾经在2015年做社区时,跟政府和企业沟通时他们讲到,你们做这么小的社区照料中心,怎么回做这个?实际上这不是怎么回去做,而是说在体系产业链里必须要去做,那是一个家庭,在做养老的时候首先要关注家庭,他是家庭成员体系。

我们说更多老人不愿意去养老院,他更愿意在自己熟悉的社区里生活,不离开他的家庭,这是他最大的需求,这是我们关注最大的。像我刚刚在PPT介绍的时候,社区是最大的基石,所以我们在构件过程当中以客户需求为主,客户的家庭成员,包括他的老人,他的需求是什么。

然后我们再整合式的照护体系,家庭、社区、护理院,再到医院,这样每个环节形成比较好的服务一体化推给客户,或者他有需要的时候能找到我们,知道我们在他身边,这是最关键的。

所以我们讲到改变的力量从何发生,实际上我们讲每个环节和每个细节,从产业链过程当中去做投入。同时我们早期做是最关键的,我们说到2030年大状态的时候,那时候就来不及了,是很恐怖的状态了。

主持人:张总的介绍就是在未来发展是下一盘大棋。包括不同的服务、不同的年龄段、不同的标准在做。大家知道在养老当中非常重要的是险资,包括阳光、平安都进来了,我想请刘总从险资角度谈谈,险资企业进入养老行业有什么目的,包括运营当中有什么特点?

刘岩萍:其实关于保险,因为在座的是房地产,任何一个产品或者是养老,它是一个产业,它不可能跟任何的行业割裂开,我们说构件生态。保险是天然的回报来源,它是相对轻一点的投资回报期。还有大家看到强力收购一些机构,包括海外的一些养老,都在风起云涌。最终还是要落到服务,你怎么跟客户发生联系。

所以其实我觉得抛开险资背景,因为保险有天然的客群因素,未来也有潜在的需求。包括之前的论坛交流会,我们的老年人,老年人的储蓄全世界之首,它距买房和消费的可能性不大,但是70后以上的快60岁了,在我们这些人已经开始要考虑到退休生活的时候,对二次产品选择一定是生态型的,不光是房子,还要看硬件。

养老是一种生活方式,一定不是说因为我是传统的印象,我需要去护理,我需要去关注以后的失能的情况。因为这整个是很漫长的过程,这方面是构件生态圈。所以阳光保险生态布局就是有“大健康”,跟复星一样。也构件自己的医院,在海南有自己的三甲医院,包括跟机构收购绿色食品,包括发源地的牛奶生产的地方。一产、二产、三产都在横跨,形成一个闭环。

刘岩萍:回到今天的重点,今天讲到健康,世界卫生组织,其实讲的是一个好的状态。好状态,健康是一方面,还是有先天的基因优势,我们有好的状态,再提供什么产品,我们的社区和平台给他构件这么一个平台。

我们不是大的公司和上市公司,当地如何生存下来?就是一个建立小小的生态,比如A公司,它一定会有特色,一定能够解决居民从头到脚,老年人的特点是必须要的,不管是自理还是半自理,你要有配套的习惯。到脚是什么,老年人年龄的衰退以后,他的智力和行动的协调,其实对脚部,一个修建脚趾甲都很困难,如果当地有一个修脚院,他一定会去。

所以要构件一个好的生态环境,我是认为不必倡导过渡医疗,其实香港生存压力那么大,是基于它也非常好的医疗体系和质优价低的健康,才有好的生活。

今天我们认为是正确的和对的历年,怎么是养老,一定是把好的服务和均衡的健康的生态搭建好,不是说我有钱,就席卷整个行业。这需要整合式的平台服务,包括理念的服务。

李万明:实际上任何一个投资,主要是看投资对象和投资标的价值。我们回顾中国过去十几年的房地产情况,房地产售价都在背离价值。因为政府强行控制土地,使得拍卖特别贵,比如我们的租金回报率回报很低,很多超过10%都不多。

我们盛世神州在美国投资是几十个住宅小区,整个小区几百套房子全是我们持有,出租出去,我们也能够达到5%、6%的情况。所以我认为在中国,如果不改变地价,不改变房价的期盼值,也是做不了养老地产,所以也泼个冷水,如果原来的房子不好卖,现在想做养老产业。 养老产业不是小地产商能做好,可以说复星这样早就不是地产商,在医疗行业也非常的庞大了。她刚刚说的东西很多不是养老,就是针对医疗怎么发展,社区医疗怎么发展,全方位的形成利润增长点。

李万明:再就是合作,如果你想让你的资产继续有保值价值,可以跟一般的大型养老机构合作。基本的投资是这样,你提供建完,因为建造标准肯定要高,如果建造之后经营上有缺陷,比如说交通不便利,人不愿意去。

或者是空气不好,环境不好,大家不愿意到那里养老。或者是不建医院,得不到服务。你只是一个想法通过包装卖出去,最终能不能经营下去先放在那儿。一开始把它当成酒店有人去,但是后面就没有人愿意去了。这种情况下不如早早考虑到底适合不适合往这个方向走。

我们正参与过REITs的经营,美国住宅的经营物业都做过,我们也希望继续汇集社会资本去做养老产业的投资者。当然我们看到未来的基金收益能够支撑投资,能够在REITs,我们预测两三年之后退出REITs,养老产业退出REITs非常合理,养老产业都可以是REITs。

我想中国有一定的保障,有源源不断的需求的养老产业的人有REITs,我相信既能给中国人服务,又能够带来更多的社会投资机会。我想我们盛世神州会和有关的联盟在这方面努力,如果有合适的项目,希望作为开发商我们可以一起探讨。

张坤昱:谢谢李总,我听的差不多,您要是没有那么大实力您就先歇会儿,这个行业看起来很美好,但是理想很丰满,现实很骨感。咱们在座的行业这么多,有小的有大的,肯定会心理不舒服。凭什么复星能干,阳光能干,我们不能干。

所以我们今天看看大家有没有什么问题跟三位专家请教的,我没有资金,但是看好这个行业了,能不能干。下面有没有愿意跟专家进行互动的?大家有问题吗?要没有问题接着聊。

嘉宾提问:我有一个问题,大家看到这个资料袋里面资料栏里面大概有上百家养老机构,刚刚李总说一些小的公司和机构没有机会,我就很好奇这些养老机构最后可能会留下几个?

李万明:我也许说的不对,我觉得任何一个行业都会存在这样的状况,在发展过程中大家都看到这个机会都去尝试,但是未来也是会存在并购和退出的机会。当然被并购了也不是自己一点利益没有。

所以像我们比如说整个大的房地产开发现在也出现并购潮,排名前一百多位企业已经占了40%几很快达到50%几的分量,全国还有7、8万家的房地产开发商都退出房地产开发。

我倒认为养老机构一百家,全国那么大,但你一定要在自己的行业之内扎扎实实做好,不像五年前房地产黄金期那样,借钱借高利贷,就卖房子,就回收挣钱了,不是这样。养老产业不是这样,所以还是要在经营上下功夫,是否真正把它当成长期产业来做。

刘岩萍:我补充一下,今年3月份,习主席亲自下令养老机构大检查,真正学习,接下来马上部署阶段,刚刚说的要确保我们的老年人安全入住,接下来国家会推过大的行动,通过规划和强制性,该关停的关停,该整合整合,最终让行业走向健康发展的道路。

张坤昱:刚刚这个地图应该不是一百家,北京市600多家,但是真正地图上入册的是400多家,所以这是不完全统计。所以养老行业确实如雨后春笋,各个行业在这个行业角逐的时候,有两方面影响对我们非常大。

一方面看政策,最近不管是两会还是刚刚李总提到检查也好,养老服务主体怎么样在社区建设和组织建设上面给予支持,因为养老不可能完全市场化环节,一定跟民主结合在一起,所以大家会看到政策会越来越清晰和明白。

另外各方市场进来,由政府主体的运营方式,服务主体,会发生非常大的变化。今年是400个,明年和后年有多少家,真的不好说,因为就像大浪淘沙。像大企业、大资本、大战略、大投入,我想未来五年应该是行业整个洗牌的期间,是金子永远都会发光,您就屹立不倒。

真正潮水衰退时谁没穿衣服咱们也会看的比较清楚,所以这个服务体系运营非常重要,但是这个行业相对来讲起步晚,行业政策少,国外人家吃牛肉长大,咱们是喝豆浆长大,肯定不一样。

正好是中西文化包括社会体制时代发展的交替时,怎么样为老服务,怎么样演进行业的格局,确确实实是我们在座的大家包括各位每个人值得思考的问题。

张坤昱:我就再问一个问题,因为三位老师确实非常资深,包括背景也非常资深,我想请三位老师给我们指点指点,都说养老想进,但是摸不着门。我们是小机构,咱们三位是大出身,从大处着眼小处着手,咱们运营服务的精髓怎么做这个事情,怎么把服务做好,让老人愿意把钱给我们。

张雁惠:刚刚提问的也讲到,我们都讲到匠心,术业有专攻。我记得前一段时间有一个挺也意思的新闻,美国一个大学生,他是研究一个老人用品,我记得是一个勺子,他是因为他自己的奶奶一辈有这样的状况,勺子前面是平的,他正是因为这样的研究,工厂帮他定制,然后快速市场化。

养老不是需要物理场所,还是要实用。讲到物理场所,你在这里关键是为老人提供什么样的服务,老人需要什么样的服务,有活跃老人,有半失能老人,有全护的老人,在这里每个人都有自己的需求点,抓住这个需求把它做到极致,那就是好的。

张雁惠:我有一个新西兰养老院的负责人朋友,他是一个总裁,他会带领员工去照顾老人,他甚至在最初培训时讲到说我要多少时间把整个过程完成。那个护理员说不行,后来他亲自上手。

这是非常专业,他自己原来没有做过,但是他因为去研究,去投入到真正自己实践服务过程当中,他会看到通过培训通过每个过程当中真正的投入,去感受到老人需要什么,老人他有直接的回报,他知道你为我着想,我就愿意住在这里不愿意走。

我们在香港,入住率不是很高,第一批是活跃老人过来,活跃老人爱花很多心思,真正的感受不一样。回去以后他跟他的子女说还想去,因为在那里他很开心,很温馨,你们上班没有人管我,在那里人管我,有人陪我说话。

里面的服务人员他说他让我的子女像你看齐。所以你做活跃老人也好,做社区中心也好,或者说社区服务场所的服务能力,都要关注到他需要是什么,真正围绕它的需求把你的服务做到极致,我想一定会做到很好。

刘岩萍:我们回到最核心的,养老服务的收入无非就是床位、服务费加餐费。机构收入最大的就是房租,怎么在洋县的能力下给到老人比较好的服务?其实这块最核心的就是养老服务是一种生活方式,我们从建筑、设计、功能,员工培训,不断的加入“加”的文化,我想在这里才能真正感受到幸福、快乐。

李万明:我知道前几年我们在养老房子的规划设计选择方面大家做了很多工作,第二个讨论会介绍。我估计这方面慢慢会比较成熟。真正的在挖掘或者发现、或者研究老人的需求使得他生活愉快方面我认为还要专业的做一点工作,我想是不是能够对待像幼儿园的吸引力一样,幼儿园下海的娱乐设施一样,小孩半岁就开始游泳,这只不过是一个突变,或者说是跟以前概念不一样。

但是老年人这块能挖掘很多,这方面清华学子园的聂华远教授做的不错,画画、跳舞,80多岁的老人在舞台走T步。还有养花养鸟。所以这方面我们还有待提高,尤其是跟日本、美国发达国家比还有很多需要提高。谢谢。

张坤昱:感谢三位老师,提到服务这块,都在说建立标准。怎么养护是有标准的,但是服务怎么样从老人的需求出发,从每个个体老人需求出发,让他不管是在家里面、社区里面、机构里面都能够安度晚年,这整个行业终极的目标。所以我们感谢今天三位老师一起探讨养老话题,今天第一场的论坛就到这里。谢谢大家。

主持人:谢谢张坤昱女士的主持,也谢谢所有嘉宾的精彩发言,相信大家受益匪浅。

15:45

于永玲:跨界--服务基因与生态结盟

主持人:各位来宾,论坛第二环节的主题是:未来在哪里 养老地产产业模式问答。

下面,我们邀请本环节第一位演讲嘉宾上台,她是:北京万怡医养企业管理有限公司总经理 于永玲女士。于永玲女士的演讲题目是:跨界--服务基因与生态结盟,掌声有请于永玲女士!

于永玲:非常容幸今天参与一个关于养老行业的论坛。接下来跟大家分享一下万科,尤其是北京万科这些年在养老行业的一些实践,和我们对于未来发展的一些思考。

其实我们在很多场合都会听到说万科集团整个在转型城市、配套服务商的战略定位。基于这样一个背景,北京公司是起动6+X的起动发展战略,其中X就包括养老,养老也是北京公司和集团公司确立的业务。

于永玲:万科集团是从2009年开始研究养老,第一批项目是在2012年开始,首批项目和开业发展城市是在杭州、北京、青岛。经过这几年的发展,目前我们已经布局了6个核心城市,已经开业的项目54个,承建项目50多个,北京4个项目开始运营,还有6个筹建过程。

这里面有四个类型,一个是常见的CCRC的大型社区,一个是社区养老养老机构,还有嵌入式的小型养老中心,还有北京目前推的养老驿站。未来会以一线城市和二三线城市为主。北京公司服务的城市是北京、青岛、天津和济南。

万科作为一家地产开发商如何看待养老业务以及如何思考养老业务,在北京公司内部,我们经过大家的讨论和论证,我们会认为说养老核心的竞争力应当系运营和服务,所以我们把自己的业务定义为是以提供品质养老的一个养老运营服务商,这是我们给自己的定位,所以我们专门设立了一个运营平台,万怡医养平台来进行我们养老业务的运营。

既然是做养老服务,它其实跟别的行业有很大不同,因为它首先是服务行业。万科的价值观是“创造健康丰富的人生”。这样一个广义的被社会认同的价值观,万科养老服务应该倡导什么样的价值观,我们希望我们倡导的价值观是赞美、倾听和引领。

赞美我们希望充满爱的心态去面对,因为在座的可能都是养老行业的参与者,也都知道养老特别难,但是实际上养老行业是充满阳光和爱的行业,当我们用爱传达这项事业的追求时,我们可以赞美每一位从业者和住在社区和机构的每一位老人。

倾听更多表达的是尊重、能力和自主。老人他觉得自己肌体在日渐衰老,他其实希望更得到尊重,他希望能够跟其他社会人平等对待,包括我们从业者也是一样,我们现在的行业护理人员非常缺乏,而且护理行业并没有被社会所认同,大家都不认为这个行业是一个特别认同的行业,所以我们希望更关注这个行业,能够是一个倾听、尊重的行业。

我们希望打造和谐的关系,这方面的和谐一方面是希望居住在社区类的老人之间是和谐关系,包括老人和照护人员之间是和谐的关系,以及和周边的社区是共生的关系。所以我们将万科的服务基因根植到养老服务里面,能够更长期的把养老服务做下去。

于永玲:说到我们核心的能力是服务,首先说我们为什么样的客户提供服务。所以在过去几年当中,我们根据老人不同的需求进行客户细分之后,将我们的产品进行匹配,从而能够实现满足不同长者的养老需求的目的。

基于对客户和产品线的研究,我们将目前的产品分成三类,第一条产品线我们叫随园,这是一个持续照料社区,目前大家比较熟悉的是杭州项目,2012年进入,现在有600多位老人,是一个非常成熟的项目,北京一个项目已经落地。

第二个是怡园,是聚焦协助、护理长者为主的专业照护机构。北京有两个项目落地。第三各是依托成熟社区,辐射周边自理、协助长者的一个产品。

于永玲:在万科提供养老产品的同时,大家也都知道,硬件的提供只是说要提供服务的必要的一个条件,实际上服务才是核心,所以我们将万科养老的服务去做了这样的一个定位。

我们希望我们的养老服务是以优质生活照顾为基础,是能够以特色康复为核心竞争力,能够为老人来打造一个让他充满希望的有更多精神追求的有品质的老年生活,所以我们希望带给老人和家庭的,不仅仅是针对老人他自身生活和精神需求,更希望带来的是家庭的幸福。

接下来跟大家简单分享我们几个案例,第一个是青岛怡园项目,这是我们万科第一家全托式的养老机构,这个项目2014年开业,项目7500平米,130个床位,以自理和半自理为主的产品,我这些照片都是自己的照片,除了效果图之外其他都是实景照片。这个项目是配置了比较全面的生活配套来满足老年人日常精神娱乐的生活需要。这是户型平面,这是房间内部的实景照片。

于永玲:第二个项目是怡园光熙长者公寓,在北京核心区域,配建二级康复医院,预计今年下半年会呈现给市场客户。整个项目规模是17000平米,养老服务是7000平米,医院平米是10000平米。这是项目实际的现场实体照片。这个项目打造了三个花园。

第三个项目,介绍一下我们随园产品,这个理工大学2号地是3万平米的大型养老社区,40048平米,做一站式的养老社区。整个项目规划三个单元,居家单元、护理单元和医疗单元。配套设施全打开,形成以医、食、学、乐全方位的配套体系,配件有康复医院和国家管理康复中心。这是项目的效果图。这个项目预计会在明年向社会开放。

第四个项目介绍一下我们的嘉园产品线,长阳1号地,是万科半岛内部社区机构,除了周边需要照顾的老人之外,我们也跟26个社区建立联动,社会活动也会向内部实施,整个内部面积是7700平米。这是项目的实景照片、户外种植区、露台。

其实作为硬件打造地区,万科作为地产开发商背景,硬件对我们相对来讲比较容易,而在服务内容的设计和迭代方面,我们进行了几轮的优化。

前来说我们将服务内容定义成四大类九小类十项内容,但是内容写名字容易,但是需要在服务当中更多落实,所以服务做的好不好,更多要依靠整个管理体系和一线护理人员在一线当中做到了,依靠客户检验,所以我们有每季度的客户满意度的评估和调查,来去让我们的服务去持续迭代。

今天还有另外一个话题是说关于对生态结合万科这方面的思考。万科自己的产品线有三条,这三条产品线我们希望核心区域以我们的城市区域为主,以养老作为触角作为整个的养老生态网络,未来能够覆盖到居家养老服务。

我们说更广义的生态,大家都知道养老是一个非常大的产业,这个产业需要不同领域内的公司,或者说是从业者去共同搭建这样一个生态群。

所以我们对于整个养老产业的发展思考,我们更多看到说养老不单纯是养老服务,运营能力是基本的需求,我们希望大件产业平台,在整个产业搭建平台万科会把服务管理作为我们的核心内容,我们希望打造一支能够拥有大规模作战能力的团队,希望自己保持开放合作的心态,与社会各界进行结盟。

在整个产业链方面,我们也是非常开放的态度,无论是参股和分股方式,都可以向信息系统、可穿戴设备不同养老行业优秀的环节打造产业链。我们在养老资产管理方面是轻重资产方式,对于重资产方式我们主动获取优秀资产,获取资产包,未来是以REITs方式还是其他的方式来实现生产布置,这方面我们也在寻找合作伙伴。

轻资产方面我们也在尝试物业租赁的方式实现轻资产运营,包括脱离不善养老的机构。在地产养老开发领域是万科比较优势的地方,对于大型CCRC社区开发,包括旧改、待建等等都是我们考虑的方向。

既然说到跨界结盟,我们在整个现在养老行业发展阶段,希望跟不同行业不同领域的优秀合作方进行合作,希望说聚焦在客户需求,能够以满足客户需求为出发点,形成以关键资源能力的搭建为主,从而形成各个养老业务的生态系统。

所以我们嫁接包含保险、金融产品的设计、护理学校、家政公司、医疗资源等等,从而能够为我们的客户从生活照料、健康照护、康复等服务,能够打造让这个产业进入健康良性发展的阶段。万科在生态搭建过程当中也希望能够做一些和其他核心优质资源合作的机会。

基于以上我们对于整个生态体系的思考,我们希望能够基于城市、社区、居家实现以客户为中心,多元合作,从而打造一个养老系统。未来整个养老行业不是一家公司和几家公司能够解决的,是需要行业各个领域内都涌现出来比较有竞争力的产品和服务,从而形成良性的生态系统,它才能够解决整个社会的养老问题。

我今天就分享到这儿,谢谢!

主持人:谢谢于永玲女士的精彩演讲,请您入席就坐。

16:05

周建平:中国养老地产模式的未来之路

主持人:接下来请出本环节第二位演讲嘉宾,有请:雅达养老董事长兼总裁 周建平先生,周建平先生的演讲题目是:中国养老地产模式的未来之路。掌声有请周建平先生!

周建平:各位同事大家下午好。今天讲这个话题之前,讲今天的养老,在座的可能都知道,养老其实不是地产公司,也不是一个养老服务公司,我们把自身定位为一个养老全产业链的公司。所以我们这个公司在好多专项领域里面大家可能好多都没有接触过。

我们是专注于养老和健康服务业全产业链的公司,业务模式是把养老产业链条里面的所有关键要素协同发展,来推动养老产业的发展,这是我们的一种模式。所以我们涉足的领域相对来说在养老产业链里面相对比较广泛,包括养老民居,我们曾经策划、规划、投资、开发、建造、运营,这都是我们做的内容。

第二,包括养老机构的运营、老年人的用品配制,养老产品线,都在涉及。所以我们把自己做成继承运营商,这是我们对于自己的定位。当然包括整个产业的投融资,因为所有都做不可能,所以需要整个投资链条去做。

我们首个项目是在绿城,其实绿城是我们项目中间的一部分,这都是我们投资开发的。这个项目是位于乌镇,得到了国家和政府的支持,所以也得到了很多荣誉,也是国家首个养老示范区的热点项目,也是浙江重大服务业项目,这个项目也受到了国内同行,或者关注养老地产或者养老行业的人的关注。从2014年我们每年接待同行或者在各地参观的人都上万人士,所以专门成立了部门接待参观。

周建平:大家可能更多从地产行业去思考项目,我们接触过地产行业,他们看过都觉得不错,但是他觉得没有复制线或者没有模式,这是给我们直接的反馈。但是我们通过我们自己这几年的探索,特别是到去年,我们觉得这个模式已经成熟,并且具备能力,所以我们在去年就在新三板,成立现在的企业。

在乌镇项目运作一年,我们在产业布局上也有一些考虑。在2015年我们在香港设立养老基金,我们引进了香港最大的医护集团北北,做养老券。在去年我们在日本成立了养老株式会社,也是要把养老培训、养老服务、养老用品,包括养老设计集成在一块儿,联合日本的养老服务集成平台,这样我们实际上是在大同整个养老产业链条,来怎么协同和推动整个养老产业的发展,包括养老地产的发展。

今年,香港第一家主板上市的松本部落集团,我们是参股,也是投资者之一。具备一定能力前提下,我们会按乌镇模式,迅速会在长三角、环渤海和珠三角有类似的项目,我想大家会期待我们今年会有这些项目的落地。

通过这些的介绍,我想大家对于我们企业和我们做的事情稍微有一些粗略的了解。

周建平:在座的各位都是地产行业的专家,但是从地产商的思路,我们怎么来做养老地产?其实我们是有自己的一些观点和看法。从总体上来看,我们既然是谈未来,是实际要看到所面临的形势和未来要处在什么环境下做事。

目前还是处在2008年世界金融危机的形态,这是大的经济背景,中国也是调整时期,GDP也是在逐年放缓。在这样的环境下,其实养老产业往往是浮出了更高的市场地位,或者社会地位,在国家经济命脉是更高的行业地位,所以养老成为中国新近产业未来最大的产业。

国家说养老产业是调结构、惠民生,产业升级的重要地位。所以我们关注养老产业,包括养老地产。其实里面更重的一点还是中国人有几个点,刚刚前面有些专家已经提到,中国在未来10、20年,未来会进入行大的产业支撑点。在60后和70后进入中国老年时代,他占据中国人口的20%以上,也占据消费能力的50%、60%以上,所以他未来的需求和他未来产业链的价值都是非常巨大的。

对于做地产,众所周知就是面对人的问题,人是整个市场需求的动力,同时劳动力是推动生产力的主力军,就是这部分由消费能力和消费观念的人群,它基本上决定了我们产业整个的发展速度、发展规模、发展方向。所以我们看这个产业,其实也是看着我们未来面临的变化。

周建平:目前我们可以看到,其实也是一个现实的状况。中国目前的中坚力量是在60后和70后,最有消费能力和消费观念的人也是这个人群,可能80后、90后可能有消费观念,但是没有消费能力。所以我们在未来10到20年整个产业,包括地产业也一样,未来地产的发展肯定是很好。

现在在国内参与养老地产行业很多,包括地产商、投资机构等等,但是参与的目的、投资途径和方法不一样,对于养老地产的认识也是发展不同,我们在乌镇,把养老地产作为养老产业链的一个关键平台,而不是把它看成地产,这是我们可能从认识上跟常规企业不太一样的地方。

养老地产的平台搭建后,很自然的把整个养老产业链条贯穿,包括刚刚万科的于总讲的。养老产业,我们叫做新趋势也好,或者载体也好,在产业发展过程中同时对参与者要求很高,要求具备资金、经营、资源,产品链的打造,老年人的生态构件。

而常规地产开发思维是很难取得成功的,因为养老地产有别于传统房地产,它的投资模式、开发模式和盈利模式得不一样,养老地产前期应该说投入大,持有物业高,投资回报周期也长。对地产参与主体,或者对企业投资能力和后期运营能力一切相对很高,虽然养老市场前景被大多数人看好,但是养老地产没有清晰的路径,我想这是动员大家一起交流和探讨的。

周建平:下面我简要的讲讲乌镇模式。乌镇模式是和养老地产核心的模式有本质的区别。整个乌镇项目占地1500平方公里,配套建筑项目将近30万平米,所以我们会看到未来呈现的内容,为企业树立好的品牌,打造好的基础。我们把乌镇项目归纳四个要素:

第一个是健康医疗。其实我们在座的做养老,你无论问自己身边的老人还是问自己的父母,或者说我们已经老了,其实最关心的还是医疗安全,这是不可回避的观点,无论在国内还是国外。我们在医疗方面做好,把它作为重要的支点,所以我们规划占地753万平米,以它为医疗特色的国际医院,这个医院目前从房地产角度来说是中国最美的医院,这是我们做到的。但是它里面是我们德国引进的技术,融入了体检中心,融入了医养中心,它会是很综合的国际进程。

第二是精神文化。雅达做养老为什么跟别人不一样?其实这是我们在从事这个领域时,也是问我们自己最早的一个出发点。你怎么做养老能打动人?你做到的产品,一个是想自己老的以后愿意去什么地方?第二个,你父母老了愿不愿意送他去,只有说服这个就可以做。

所以我们中国传统观念很大障碍都是老人居家养老,不愿意离开自己的生活居住地。所以我们在老年人身体健康的情况下,让他去感受,去向往他未来美好的生活。所以老人不忙以后,要解决他的精神孤独,或者缺少人际交往。

周建平:我们在乌镇做了占地153.4万平米的老年大学,你怎么拿这么大地建这么大的泛老年大学,把老年的琴棋书画、健康管理全部融合在一起,研发了174类77系列200多个课程,让老人喜欢这个地方,喜欢这种生活方式,然后在我们区里面做,它是很顺理成章的,他不会考虑到我以后还在不在家里。这是一种理想的文化生活。所以把精神生活作为解决老年人的原始障碍或者是子女的障碍。

第三个是专业服务。服务是核心,做房子没有服务就没有价值。在乌镇那个地方,我们去的时候乌镇房价只有4000块钱,整个嘉兴地区最核心的地产就是8000,我们策划至少12000,这是起步,你别说这个地方卖这个价钱。实际上不是卖房子,我们卖的是一种生活方式和服务,所以服务是我们做地产有没有价值很重要的点,不是在于房子和品质装修。

第五个,构成体系。我们做社区跟别的社区不一样,或者有的社区不一样,我们从规划理念上,设计理念,到任何细节,设计构成不一样。同时我们为老年人提供的产品部一样,从自理、半自理到丰富老年人的生活。当然我们在里面做了老年人用品的展示,其实展示也可以销售。我们集成了国内外大概一两千的养老作品。

周建平:第一个是健康医疗。其实我们在座的做养老,你无论问自己身边的老人还是问自己的父母,或者说我们已经老了,其实最关心的还是医疗安全,这是不可回避的观点,无论在国内还是国外。

我们在医疗方面做好,把它作为重要的支点,所以我们规划占地753万平米,以它为医疗特色的国际医院,这个医院目前从房地产角度来说是中国最美的医院,这是我们做到的。但是它里面是我们德国引进的技术,融入了体检中心,融入了医养中心,它会是很综合的国际进程。

第二是精神文化。雅达做养老为什么跟别人不一样?其实这是我们在从事这个领域时,也是问我们自己最早的一个出发点。你怎么做养老能打动人?你做到的产品,一个是想自己老的以后愿意去什么地方?第二个,你父母老了愿不愿意送他去,只有说服这个就可以做。

所以我们中国传统观念很大障碍都是老人居家养老,不愿意离开自己的生活居住地。所以我们在老年人身体健康的情况下,让他去感受,去向往他未来美好的生活。所以老人不忙以后,要解决他的精神孤独,或者缺少人际交往。

我们在乌镇做了占地153.4万平米的老年大学,你怎么拿这么大地建这么大的泛老年大学,把老年的琴棋书画、健康管理全部融合在一起,研发了174类77系列200多个课程,让老人喜欢这个地方,喜欢这种生活方式,然后在我们区里面做,它是很顺理成章的,他不会考虑到我以后还在不在家里。这是一种理想的文化生活。所以把精神生活作为解决老年人的原始障碍或者是子女的障碍。

周建平:第三个是专业服务。服务是核心,做房子没有服务就没有价值。在乌镇那个地方,我们去的时候乌镇房价只有4000块钱,整个嘉兴地区最核心的地产就是8000,我们策划至少12000,这是起步,你别说这个地方卖这个价钱。实际上不是卖房子,我们卖的是一种生活方式和服务,所以服务是我们做地产有没有价值很重要的点,不是在于房子和品质装修。

第五个,构成体系。我们做社区跟别的社区不一样,或者有的社区不一样,我们从规划理念上,设计理念,到任何细节,设计构成不一样。同时我们为老年人提供的产品部一样,从自理、半自理到丰富老年人的生活。当然我们在里面做了老年人用品的展示,其实展示也可以销售。我们集成了国内外大概一两千的养老作品。

乌镇项目是最荷荷国内复合型很重要的标杆,有一定的借鉴意义。但是乌镇项目成功的关键是什么,是配套和服务它打动了市场。更重要的是我们从企业自身角度,要把配套和我们的服务,未来的商业模式,这是大家很难挑战的,你要做这么多配套,要想着它未来的经营模式和商业模式,所以商业决定了它的需求和模式。我们认为养老地产无论是在欧洲、北美洲、亚洲也好,任何一个地区发展规模是一样的,不同的国家政策支持,会导致养老市场需求的变化。

周建平:最后讲几点。对于未来,无论是你有医疗背景的健康企业也好,房地产也好,还是国外大型的养老机构也好,它会成为世界上最大的养老市场,也是最形成的养老市场。

谈到未来怎么做,我认为具备消费观念和消费能力的60后70后经济状况很好,所以他们对退休后的诉求还是有较高的生活品质和生活服务需求,所以配套齐全的活力养老需求,与此同时我们高质量的养老服务在城市和社区有优势,所以存在两种主流的形态出来。

养老模式是由市场主体推广,靠需求运营,以资本作为助力,在市场环境,我们预测未来会以大型社区和养老需求构成不同的商业发展模式,未来会有不同的养老机构进军,会形成多类、丰富多彩的格局形成。

未来养老产业发展我们认为是任重道远,雅达只是在探索,我们希望摸索为探索养老产业的做出实践经验,但是希望我们大家在探索养老地产商业模式的时候,始终要聚焦养老服务运营,这是核心,如果具备了这个核心能力,我们相信都能走出自己的模式来。时间有限,谢谢大家!

主持人:非常感谢周建平先生的精彩演讲,请您入席。我们的演讲环节就到这里。接下来进行 2017中国养老地产市场报告发布暨2017养老地产与创新模式大奖授牌仪式。

16:25

2017中国养老地产市场报告发布暨2017养老地产与创新模式大奖授牌仪式

主持人:非常感谢周建平先生的精彩演讲,请您入席。我们的演讲环节就到这里。接下来进行 2017中国养老地产市场报告发布暨2017养老地产与创新模式大奖授牌仪式。

首先,让我们掌声有请陈诗涛女士上台,为我们发布2017中国养老地产市场报告。

陈诗涛:大家好,我用简单的几分钟时间给发布2017中国养老地产市场报告。我们报告主要被养老背景和市场状况和展望前景分析。

第一背景介绍,从2006年老年人口突破7个点,快速增长,任务比较重,亟待解决。2016年底65周岁以上的人口是10.8%,我们预计2020年老年人口达到2.43亿规模。失能老年人口1.73亿,根据刚才的基础数据可以看到养老需求很庞大。

我们看到2015年社会服务发展统计公报的数据看出,养老服务机构和设施1.6万个,比上年增长23.4%,各类养老床位672.7万张,增长不多。从目前市场供给看到养老供需还是比较重,所以为了养老产业发展留下很大的空间。

陈诗涛:面对9073,90%的居家养老,7%的社区养老,3%的机构养老。其实养老体系每个国家不同,细分下面的数据会看到,构件还需要很充分的完善。市场正因为刚才看到的基础数据大,所以我们对需求做了简单分析。

大家看到2015年人口老年结构里面有高龄老人,我们看到中年老人想购买的是养老服务方面意向比较强烈。我们看到低龄老人占比比较大,6%、7%。根据这样的需求我们看到上门老人看病的服务,后来我们看到健康保健、老年用品辅助方面,目前这个产业链我们认为步态充分,我们会看到很多机构可能会涌向养老市场。

养老市场哪里有市场哪里就有投资,我们两个占比比较大,第一个是开发商,我们认为开发商也四个优势,第一个是不动产所有权,第二资金不错,第三丰富的运营经验,最后一个是客群经验。

陈诗涛:大家说数据为王,所以我们六个在养老市场上比较先进。我们看到养老企业,第一个是万科,第二个是每天上午我们看到的远洋,主打高端养老。第三个绿城。雅达和绿城养老机构做的比较好。第四个是星健。第五个是绿地,刚才的张总讲过,复星比较善于合作。

今天上午我们看到远洋的春貌,对于老年人实质的方案,叫义务同行。还有是复星的星健,它是1+1+1的核心资源。

除了房地产开发外,不少险资和养老服务机构也纷纷试水养老地产项目,泰康人寿,太平人寿万怡医养社区。

究竟未来什么样的养老模式符合中国?第一是中国型的社区,主要是以老年活动中心和康复社区中心为主题。第二个是社区型养老。第三个是机构型养老,目前我们看到老年公寓,前面几位老总讲过不多说。第四各个是特色主题养老,目前开发商比较推崇,第一医养结合,第二教育养老结合,第三休闲养老结合,包括养生。逐步并进,这样资金和机构会做的好一点。

陈诗涛:在养老产品的开发中,除了独立开发之外,更多的采用合作开发的方式,不仅可以降低成本及风险。第二个是房企与其他企业合作。第三个是与养老机构合作开发,包括绿地和上海和优养老的合作,而与险资合作的机构大家看得比较多了。

今天很多人问到养老地产运作模式,一种是销售型,一种是租售结合。我们长期持有型又有三种方式,第一种是押金制,如北京的双井;第二是会员制恭贺院;第三个是保单捆绑制,目前太平洋、泰康和太平人寿在合作。

我们认为国内目前养老地产在初级阶段,可能销售型这个模式对于很多开发商试水早期养老产业应该会有机会,包括绿城、乌镇雅院和雅达项目,他们的合作是整个产业链条,包括养生养老、健康医疗和休闲度假,当时引进了IDC和红杉资本共同筹资。但是之后发现为了更好的养老服务,乌镇雅达做成合作并举的方式。

结合这个我们对养老机构的前景展望,展望有三个,也就是今天贺总讲到金融工具的优化使用。目前养老大家都觉得不太好赚钱,怎么做?可能金融工具必须先优化,包括拓宽投融资渠道,加强政府创投基金,养老产业基金,房地产投资信托、债券等养老产业多样化。

第二,创新养老产品有更多的创新,同时可以压缩成本,也更加微型化和精细化,或者说可能实现互联网加养老地产。

第三个是消费场景延伸,可能这对于单体或者是比较独立的物业未来需要扩展,包括衣食住行、护理、休闲娱乐各个场景需要打通,形成全面的养老链条。我们这个报告在微信和微博上有文的,欢迎大家下载,我们没有时间一一回答,我们在场的各位和到场的来宾可以做互动交流。谢谢!

16:35

主题讨论会

主持人:感谢各位发表演讲的嘉宾,接下来有请邱筠尧女士开始主持今天第二场主题讨论会,讨论时间是40分钟。有请邱筠尧女士发起讨论。

邱筠尧:非常容幸来到这个论坛上,刚刚听到几位地产界的大哥们介绍他们进入养老产业的事情,而我们大爱城也是刚刚进入这个养老领域,希望在以后的时间里能杀出一条血路出来,也在这里能向各位大哥学习。

在此我首先向大家介绍一下大爱城。大爱城在香河,离北京大概有60公里,这个项目整个是全产业链4+1的模式,有教育、医疗、学校和养老。我们现在主要服务的对象是高净值的人群,打造成大爱书院,实现精神养老跟物质养老并齐。

邱筠尧:之前听到周总这边的介绍,我想请您介绍一下你们在做养老服务创新是有哪些?

周建平:服务是做养老地产的核心。所以你要根据你面对的对象,来决定如何去提供服务。

我们在做服务,因为是一个大的园区,占地1平方公里,在机构、社区、医院等各个方面服务很广,也即全服务体系。

我们的服务一种是针对活力老人,包括两类,一类是精神文化服务组织体系,第二类是健康管理。因为他还是比较健康,所以关注的是怎么延缓他的衰老。

医疗体系上,我们项目从德国引进技术和服务理念。项目中还包括商业酒店,所以涉及很广,做起来很不容易。这些都是我们自己做的,而不是外包的,所以这个服务也是打造的过程。

邱筠尧:谢谢周总。因为我在养老领域做了八年运营管理,在跟很多同行交流时,他们觉得做养老跟做酒店的服务是一样。但是我个人认为,做酒店服务跟人是背对背的,而做养老服务是面对面的。而且酒店是属于静态的,养老是动态的,所有的配套设施放在那里,客人自己动态地享受服务。

大爱城是让老人参与服务,不是坐在那里等工作人员去服务他,是让他动起来。在整个服务过程中,我们跟老人产生了感情,因为人与人之间长久下去是有感情有共鸣的,这样才能粘住他,让他住在我们那里,直到一站式服务的终级。

这样的想法不知道跟在座的几位有没有共鸣?现在请一下许总来帮我们分享一下你们的养老项目,即不老山庄项目。

许志伟:在座的各位都是在从事养老行业的同仁,或者关注养老行业的伙伴们,大家好。非常容幸今天有这么一个机会在这个平台跟大家共同交流和探讨。首先我做一下自我介绍,我是来自于万谦养老服务管理公司,我们养老服务行业已经有16年时间,服务过的长者应该有7万多名,已经运营的旗下品牌一个是机构养老,包括刚刚主持人讲到的不老山庄,还有一个是不老生活。

许志伟:不老生活是“互联网+”的运营模式,针对的是老年人活力阶段,以及康复照料阶段,包括高龄护理阶段的生命周期的养老服务内容,在北京已经成功运营三家不老生活服务馆,给周边三到五公里内的老年人提供社区、居家、养老方面的服务。目前经过一段时间的打造,整个产品基本上已经达成标准以及实现可复制化的模式,现在已经投资,整个估值三个亿。

不老生活来源于不老山庄,不老山庄可能有些同伴听说过,它是坐落于北京的延庆,北京郊区,离北京市中心70公里,有一百多亩,一千来张床位,基本在第一年就实现了全部入住。不老山庄比较大的特色是早在2009年之前我们提出养老创新理念,这个理念应该算是养老服务理念比较早提出来的,健康养老。

很多论坛都在讲护理、照料,但是我发现今天这个论坛从张总一开始的演讲包括后面的交流,主题都围绕着健康养老,而且看到地产界大咖和保险界大咖,在养老领域里面也关注健康和养老板块。

当时我们觉得老年人他要过的是什么样的生活?这个地方好不好,你自己愿不愿意去,你愿不愿意把你父母送过去,除了满足他们精神需求以外,更多的提供给他们有尊严的养老。有尊严的养老必须是健康的身体和生活自理。

我们有三大板块,包括服务管家、健康管家、生活管家,通过日常的照料服务以及身体服务和服务需求,我们希望每个老年人在这里得到的是一种幸福,得到的是越来年轻、越来越健康的状态。像很多老年人在我们那里住了一段时间以后抓住我的手说你这地方不要叫做养老院,我说为什么?他说我不是在这里养老,而是不老。所以我们后来改名叫不老山庄。

邱筠尧:不老是人类一直追求的目标,历来皇帝们一辈子在研究这个事情,这个名字取的非常好,大家说是不是?今天我们这个会议和论坛真的非常好,都是在说“健康”。

其实我们现在目前的老人都是未富先老,未老先衰。之前大健康都挺忽略护理,我们大爱城这方面思索家庭健康,缓和医疗,前期健康管理,我们甚至聘请了专业的专家团队,包括远程医疗等。我们的项目在香河占地一万多亩,现在第一期别墅联排都已经售了。

养老服务运营中,医院大概是到2019年有400多张床位,以康复为主,目前在建设中。项目中还有农场以及一系列的配套,甚至我们今年打算打通空中紧急救援,让他们住在里面始终是安全的。

因为现在整个中国的心脑血管病大概也是超过了2亿,而且这个病是非常突发的,所以对于这块我们大爱城是非常重视,希望住在里面的不管是业主还是过来的老人也好,可以享受到全产业链的服务和福利,包括医疗。

下面我就想请李总,思凯来是属于设计行业,想请您谈一下在养老设计这一块的想法了思路。谢谢!

卞文雁:我先做一个自我介绍,思凯来文旅创新集团传统业务就像刚才主持人介绍的,我们是以策划、规划、健康设计等传统业务为主导的健康机构,是由来自美国非常资深的,在文旅度假目的地和综合文化娱乐项目做的创新机构和度假运营机构的专家们在中国成立的精品事务所。

随着中国这些年的发展和对行业的深耕,我们公司从去年开始向全面的业务链上转型和发展。目前我们公司更针对从策划定位、规划的传统业务,进一步发展到产业植入,从而进行优秀的资源整合,在很多项目中给予更好的运营支持和服务。

但是金融合作方面也是一个主要的方面,目前在这方面我们也有非常多好的合作伙伴,大家共同在寻找好的线路,找好的团队,好的突破点,解决这个行业发展上的一些痛点。所以目前我们发展成为这样一个叫文旅创新集团。

大家会奇怪,我们这样一个聚焦在文旅方面的公司为什么会来参加这样一个养老地产方面的论坛,我觉得两个行业非常相似的一点就是养老行业。可能目前养老产业已经越来越多的从只关注老年的不同阶段,到更多地关注医疗、康养和后续关怀方面,更多的向关注心理健康和享乐的老年人方向发展。

因为我们感觉几位董事都是50、60多岁的老年人了,但是你感受到他们的心理状态、活跃的理念和工作状态,其实丝毫不亚于年轻人。在西方其实是属于越老越爱动的模式,但我也觉得不太分西方和东方,实际现在在中国越来越多的50后、60后逐渐也是进入到中老年阶段的人们。

他们有非常广阔的国际化的视野,对生活国际化的需求,同时他们在心理和生理各方面的健康状态上已经大大不同于父辈的这些老年人。随着整个科技和社会的发展,其实人的年龄是整体向后推延,整体的生活方式在做彻底的变化,养老生活方式也是在做彻底的改变。

所以在西方他们会认为退休的时候就是度假的开始,是真正快乐生活的到来。所以其实我们是本着这样的观念,把养老、健康和文化度假的产业结合在一起,我们认为这是一个非常值得深入研究和探讨的主题。我先介绍到这里。

邱筠尧:谢谢李总。现在大家都在想,因为我们在做的地产转型到养老,感觉都是在服务比较高知、高净值人群,他们往往是注重精神层面的服务。我想问一下周总,因为您做的乌镇是非常值得我们学习,你们有什么样的突破创新?

周建平:这块确实很重要,也是我们对活力老年人最重要的理念。因为之前我们去国外考察时,其实国外的老年人像刚刚卞总说的,进入老年人是新生活的开始。你感觉老人会闲下来,但老年人最不能闲下来,闲下来会老的更快。但是以前一直在工作,一直处在家庭和工作的压力下。所以我们按照放老人大学的概念。

中国老人大学大家都知道是国家办的,也是教课。但是在国外都是俱乐部形式,特别是美国,一个太阳城有上百个俱乐部,而我们中国老人,或者上一辈还是相对保守,没有那么开放。

我们组织专业老师来教他们,组织他们互相认识,所以我们研发了11大类77小类课程,只要你想参与的我都会给你提供服务。

到现在为止我们已经形成园区几十个俱乐部,形成从组织到自发很有活力的状态,所以那里的老年人生活得很有朝气。我们经常去那儿参观,问老人多大了,他说18。其实他可能78或者80岁了。所以这是刚刚主持人问的这是我们对活力老人最核心的。

邱筠尧:我跟周总有共鸣。住在大爱城的老年人跟我说,我现在回到了大学时代,我们住在养老中心这里,想学习什么学习什么,我们有红酒品尝,珠宝鉴赏等等。

此外,还有专门的健身老师为她量身定做一系列的方案,也不用洗衣服,比我在大学的时候更幸福、更快乐更无忧无虑,我觉得我们的服务是令他感觉到他想要的需求。

现在我想问一下不老山庄,因为我去过你们那里,我看到很多运动的设施在那里,是不是因为大健康跟运动不可分开的缘故。而且高知人群和高净值人群对运动健康比较关注,每天打开微信说每天走了多少步。许总你们当时的想法怎么产生的?

许志伟:一句话说的好,生命在于运动,老年人也非常认可和认同,但是我们给拔高一个高度,运动也要科学运动、适当运动、针对性的运动。

所以这几年我们运营起来,对运动板块还是非常重视,首先我们跟目前可以说在国内老年运动领域最专业的一位专家老师合作,他帮老年人做个性化运动方面的内容。我们也在共同开发一个智能腕表,除了常规智能腕表功能以外,还增加了很多特色的功能,这个腕表大概两三个月左右后会上市,到时候会发布。

许志伟:老年人能歌善舞的很多,我们会给他们提供很多平台。老年人也追求运动,他们希望在运动过程中在身心方面有所改善。特别是,运动如果能融入到日常生活里面,他可能会更加喜欢,所以我们也会极力打造很多适合老年人的内容。

说到运动板块,我相信大家都很熟悉高尔夫,普遍认为这是贵族运动,很多老年人不会,所以我们聘请了台湾的高级教练,来教我们的老年人打高尔夫,接下来我们想发起一个活动,在全国范围内举办一个老年室内高尔夫大赛,我希望邀请大家共同来参与。因为老年人老的绝对不是被社会淘汰,更多的是活出他们精彩的第二人生。退休之前是第一人生,退休之后是第二人生,因为第二人生更精采,因为它也是财富积累期。

邱筠尧:谢谢。我们进入养老行业时,有一种进去就老了的感觉。但是经过沉淀,我在不断的跟老年人接触,很多老年人心声给到我们说其实我还是很健康的,我不需要涉老化设计,所以我想问一下卞动,你们在设计怎么样适当的设计适老化设计环节?

卞文雁:关于硬件设计上,对中国养老行业,从目前探索阶段到现在规划设计行业,越来越规范,越来越深入的提高到了国际化的水准,这方面硬件上已经不太是问题。此前像我,基本上在实现无障碍设计这一点是强制性要做到的。

现在对于老年项目,指导性的各种文件已经很全了,我记得在2006年和劳动部在出国考察美国老年城在国际上很有代表性的项目,他们关注这么多的设施,很多在国内都不支持,没有见过这样的产品。

但是现在所有这些都不是问题了。所以现在我觉得全球化的资源共享,在中国这边应该说是最佳的受益者,或者说最好的发展时机吧。这可能是我们反倒是可以后来居上。

卞文雁:空间方面都不是最主要的问题,其实还是人才方面的问题。这方面和我们刚刚说的最终打造一个快乐的、享受的老年生活怎么结合。

刚刚说到乌镇,正好借乌镇说一下,像乌镇多少年前没有去开发之前,那个时候乌镇很多年轻人都走过来了,那个时候也是很多老年人,但是那个镇也是活着的镇,非常有生活气息,那些老年人不管是坐在那儿看着游客,还是做一些自己简单的家务,他融入真正的生活没有被抛弃,你作为游客你去度假的时候你也认为进入了真正的生活,你也认为对当地生活的体验。这一点我觉得在文旅项目上和养老项目的结合上我们认为是很好的发展的空间。

刚刚说到乌镇,正好借乌镇说一下,像乌镇多少年前没有去开发之前,那个时候乌镇很多年轻人都走过来了,那个时候也是很多老年人,但是那个镇也是活着的镇,非常有生活气息,那些老年人不管是坐在那儿看着游客,还是做一些自己简单的家务,他融入真正的生活没有被抛弃,你作为游客你去度假的时候你也认为进入了真正的生活,你也认为对当地生活的体验。这一点我觉得在文旅项目上和养老项目的结合上我们认为是很好的发展的空间。

从现在非常火的特色小镇的角度来讲,很多产业的融合实际上对整个区域的和谐发展和它的带动作用非常有价值,所以这一点是我们目前做一个像创意投资机构,我们很希望在这些环节上面,在各种项目或者各个阶段都能够有创新思考,再引入一些创新的模式。

同时我们希望能够结识更多的优秀品牌和运营团队,以及资本,能够在这方面共同合作、共同推动,解决我们所有硬件的问题基础上,能够实现更加高品质的产业共融,迎来真正的产业发展的蓝海。

邱筠尧:我跟大家分享一下养老项目中的精神慰藉,据我们调查,我们所服务的人群,他们在宗教信仰上面将近60%,佛教是占大部分,还有大部分基督教。像这些对宗教有信仰的老人,不老山庄,许总这边你们有没有这样一个环境给到他们?

许志伟:精神慰藉我觉得范围应该是很广泛的,宗教信仰是其中一方面,不老山庄有自己的佛堂,基本上没有作为为客户服务的一项内容,因为总觉得在国内的环境目前并不是那么太适合在养老机构里面去突出宗教,但是我觉得像社会上一种养老院我还是很欣赏,保证北京在做的佛教式的养老院,我觉得他们会非常舒心。

另外,江苏镇江有一个佛教寺庙,那个寺庙的主持也发了一个心,说要在寺庙里面建佛教养老院,当然他这样一个发心,我跟他表态,我说我们养老院愿意提供运营管理上的支持。

许志伟:在心理精神层面,我们总觉得反而特别愿意做一件事令老年人心理更舒畅。我们更多的是营造更好的氛围,老年人他们有心理上的需求,但是需求又不是特别高,有时候我们营造互相尊重的氛围,互相微笑的氛围,互相问候的氛围,他们就已经非常快乐和开心。

所以到不老山庄里会发现在不老山庄里,我们会对客户和合作伙伴问候方式比较特别,一般都叫你好,我们的问候都叫做快乐健康,很多老年人他们得到这种信息以后觉得非常高兴,甚至有些老年人还我们回一句叫万寿无疆。

不老山庄我们打造的是让更多老年人他对他个人才华的展示,因为老年人退休以后是一种失落的心理。目前国际医学生物工程研究院的院士杨子兵夫妇都在我们山庄养老,这个养老院卧虎藏龙,他们有非常多的特长,我们能够让他特长得以展示他们还是非常开心。

有一位老年人他家里都有奇珍异宝,他到山庄觉得心情特别舒畅,他直接去到家里把自己珍藏了一辈子的珠宝,把把珠宝全部捐献给不老山庄,我愿意拿出来跟更多的老年人共同分享这种喜悦和快乐。

许志伟:还有我们山庄有个80、90组合,不是工作人员80后、90后组成的,而是老年人组合,因为他们的平均年龄80岁到90岁,年龄最大的108岁的老奶奶,自己能吃饭,自己能走动。我们在2012年出版的一本书,所有老年人和不老山庄的一本情书,有一段是108岁老奶奶她自己亲自写的。

她觉得大家对我都非常尊重和肯定,坐在下面90多岁、80多岁、70多岁的让他们觉得人生非常美好,我在未来到100多岁40多年的时间我能不能像这位大姐如此快乐,所以山庄给很多人创造是激情的人生,乐观的人生,而不是人活七十古来夕,像不老山庄人活七十刚开始。

邱筠尧:说的非常好。不老山庄,你只要看到老年人是喜悦的,护理员脸上的笑容是温和的,整个运营管理服务跟老年人的互动是非常好的,这是我们做运营做养老深深体会到的,老年人他幸福他高兴你再累都是值得的。

邱筠尧:下面让周总也帮我们分享一下您这边的服务和老人的一些喜悦和健康。

周建平:我们经常组织老人出去旅游。60岁的不愿意跟70岁的出去,70岁的不愿意跟80岁的出去,因为他觉得越往后,他要显得自己更年轻,因为他有这种心态。其实老年人很在意我们说的意识形态,所以我们叫“建修堂”,不是文化、道、基督,他一种修养,我们进行打坐、诵经、交流、忏悔,所有人一起诵诵经,互相忏悔。

其实我们那里很多老人去了以后,他之前想这儿也不舒服,那也不舒服,这是很不好。所以这个我们也有很多实践。时间有限,我就不多说了。

现场提问:各位老师好,我想问一下雅达的周总关于乌镇雅园的总是。开发总体不知道是绿城还是雅达国际医院主体,你们和绿城之间是什么合作模式?

周建平:这也是很多人想了解的,因为我们这个企业自己的文化是先做事,所以出现在媒体上很少,基本上不怎么宣传。整个乌镇刚刚说了,它是养老地产的一部分,我们占地一平方公里。医院、酒店、商业配套都在这里面。我们在乌镇是跟绿城商业地产是合作关系,但是说整个养老园区其他的板块绿城是不参与的。

邱筠尧:非常感谢有机会跟大家一起来讨论分享关于养老的细节,今天我们这次讨论就到此结束了,谢谢大家!

主持人:再次感谢四位嘉宾的精采分享。随着论坛的结束我们今天下午的大会就结束了。

最后,向大家预告一下,我们明天上午将会走进远洋养老,进行企业座谈,并参观远洋椿萱茂项目,再一次感谢各位的陪伴,谢谢大家,我们明天再见!

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