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回归与重构:商办地产可持续发展之路

和讯房产消息,本届年会主题为“回归与重构:商办地产可持续发展之路”。

今年以来,北上广深一线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归,从粗放的建设运营向标准的产品价值回归;同时,货币政策收紧,利率增加,而目前产品同质化严重,客群单一,去化压力加大,租售比难以达到投资回报需求,因此全国商办地产市场不容乐观,政策幅度超出预期,市场及开发商集体陷入焦灼状态。

 

如此种种无不面临行业回归与重构的临界点:商办地产可持续发展之路,剑指何方?

 

"中国写字楼产业园发展论坛"是由房讯网发起,并联合全联房地产商会共同主办, 是中国商办地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛!该论坛以年会的形式已成功连续举办了十三届,是中国房地产界一年一度的顶级盛事之一。以下和讯房产将在现场为你全程直播。

9:00

年会开始

 

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家早上好!

非常感谢大家能够相聚在北京富力万丽酒店,参加“中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会”的活动论坛。一个品牌活动,行业盛会能够连续举办十四届,我觉得这首先是仰仗主管领导对活动的大力支持,更要感谢的是所有参加并协助、支持我们年会能够成功举办的各界朋友。所以在此,我代表主办方首先向到场的所有的各界新老朋友表示热烈的欢迎和由衷的感谢。谢谢!

简单作一下自我介绍,我叫虞澜。在这个舞台上是第四年第八次举办这个活动了,对我而言这个活动并不陌生,对很多老领导、老朋友来说,我也是他们非常信任的一位论坛主持人,所以非常荣幸。

本届年会主题为“回归与重构:商办地产可持续发展之路”。今年以来,北上广深一线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归,从粗放的建设运营向标准的产品价值回归;同时,货币政策收紧,利率增加,而目前产品同质化严重,客群单一,去化压力加大,租售比难以达到投资回报需求,因此全国商办地产市场不容乐观,政策幅度超出预期,市场及开发商集体陷入焦灼状态。如此种种无不面临行业回归与重构的临界点:商办地产可持续发展之路,剑指何方?

今年的主题定的非常务实,也非常值得大家进行深入思考。今天是农历的冬至,冬至一到,证明年终岁末,正是总结的好时机,今天在这样一个时刻,我们能够坐在一起探讨从宏观到微观行业的变化,回顾一下过去一年大家都作出了哪些成绩,分享一下成功的经验,也可以切磋一下各自的不足或弱点,这是一个很好的时刻,也是非常值得珍惜的舞台。再次祝愿、祝福大家在今天的活动当中得到有用的信息,并且创造更多的价值。

“中国写字楼产业园发展论坛”是由房讯网发起,并联合全联房地产商会共同主办, 是中国商办地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛!商办地产行业,精英们,尤其是企业一把手、领导人都参加了,证明这个活动今天会分外精彩,今天出席的嘉宾包括600多家全国主流房地产开发商,金融机构、代理公司、物业公司、智能楼宇、建材公司以及主流媒体的来宾和朋友,让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎。

今天的活动将通过新浪网、和讯网、凤凰网、腾讯网、网易、房讯网进行全程的视频直播和图文直播。这是一个非常好的宣传路径。

  

我宣布“中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会”开幕。首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。他们是:

全联房地产商会秘书长 赵正挺先生

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

新城控股集团有限公司 高级副总裁 欧阳捷先生

中粮置地北京公司 常务副总经理兼中粮广场 总经理 孙天立先生

嘉丰达资产管理有限公司 董事长 汪浩先生

58企服董事长、亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生

58企服CEO 王勇先生

好租网销售副总裁 曹宇先生

当代置业执行董事兼首席技术官 陈音先生

全联房地产商会会长助理、米兰之窗节能建材有限公司 董事长 马俊清先生

中粮置地北京公司中粮置地广场副总经理 马佳音女士

房讯网董事长 刘凯先生

9:10

全联房地产商会秘书长赵正挺致辞

赵正挺:尊敬的刘洪玉老师、尊敬的欧阳捷总裁,以及尊敬的各位领导和各位来宾,来自新闻媒体的朋友们,大家上午好!

首先我谨代表主办方——全联房地产商会对本次论坛的召开表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

大家知道,中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,到现在已经成功举办了十四届,由房讯网发起和全联房地产商会联合主办,是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响力最广的论坛之一。每一届年会都有一个鲜明的主题,本次年会的主题是“回归与重构:商办地产可持续发展之路”。

刚刚闭幕的中央经济工作会议,总结党的十八大以来我国经济发展的历程,分析当前经济形势,部署2018年经济工作。会议明确提出并阐明了习近平新时代中国特色社会主义思想,明确推动高质量发展这一根本要求。高质量发展是不断满足人民群众日益增长美好生活需要的发展,提高、保障和改善民生水平,加快建立多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度,持续做好民生的工作。党的十九大报告强调:中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。报告指出:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,让全体人民住有所居。在这个前提下,房地产的功能也会产生新的变化,将更强调房子的居住和使用性功能,也是支持实体经济、支持社会民生的的必然发展之路。

房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大的变化,房地产行业集中度将逐步提高。2018年百强房企销售额占到所有的50%以上,2017年上半年,占比达到57%,预计三年内,10强房企市场份额将突破50%。以上不难看出,房地产的金融高宽松、高杠杆时代已经结束,因此,房地产行业迈向高质量发展的新阶段,盖更多高质量的好房子、满足人民对美好生活、美好办公的需要,也是新时代房地产企业的必然抉择。

全联房地产商会愿意与在座各位嘉宾共同携手推动房地产行业迈向新的高度和新的阶段。

今明两天,我们和在座各位一道从中国经济发展的形势着眼,聚焦商业办公发展进程与房地产界、金融界及财经界、政府机构和专家及领袖们共聚一堂,探讨商办发展趋势,模式创新、企业转型等行业的热点,就突破困境、转型升级,与典型案例等展开系列演讲和对话,找寻全新路径及广泛深入地合作机会,同时记录并见证中国商业办公历史轨迹,并推动行业健康向前持续发展。

本次论坛还将进行住建部立项的《商业办公建筑建设与运营技术导则》发布会,欢迎大家关注与支持。

预祝中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会取得圆满成功,也祝各位身体健康、万事如意。谢谢!

9:10

房讯网董事长 刘凯致辞

刘凯:尊敬的各位领导、各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友,大家好!

首先代表论坛组委会,代表房讯网,对大家的莅临表示衷心感谢和热烈欢迎。今年的主题是“回归与重构:商办地产可持续发展之路”。

 

2017年,房地产行业政策整体延续分类调控的主基调,整个是回归居住的属性,同时也面临着重构的要求。比如说从有房住到住好房的转变,从以购房为主到租购并举的转变,从单主体供给向多主体供给的转变。在商办地产方面,2017年以来,北上广深城市限购,标志着商办地产从模糊的商住属性向办公属性的回归,从个人投资主导向机构投资主导回归,从粗放的开发销售向标准的持有运营回归。我们认为,商办地产下半场将进入存量房时代,其中行业标准的制定和产品标准的制定,无疑是商办地产价值重构的当务之急。所以为了解答和探索这些问题,今天安排了一系列行业领袖、经济学家、商会领导分别展开主题对话和主题演讲。另外也安排了两场发布会,希望通过两天的会议,对大家有所帮助、有所启迪。回归本来,重构价值,引领创新,引领标准,让我们不忘初心、牢记使命,携手同行,共同推动中国商办地产进入新的时代。

最后再次感谢大力支持本次论坛的所有合作伙伴,感谢出席论坛的所有来宾、会员和媒体朋友,谢谢大家!

9:20

清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生发表演讲

刘洪玉:非常荣幸今天有机会来参加本次论坛。组委会给我的任务,是希望我能够解读一下十九大以后房地产市场的形势。

现在讲形势,中国进入了新的发展时代——中国特色社会主义新时代。新时代,有很多特征。现在大家都在学习十九大报告,在总结新时代一些特征,包括新时代有新的矛盾、新的目标、新的思想、新的部署,刚刚结束的中央经济工作会议,讲到习近平新时代中国特色社会主义思想,也是新时代非常重要标志,即我们经济发展的方式从过去的高速增长进入到高质量增长的时代。新时代将来要迈向的是2050年社会主义现代化的强国,那个时候要实现一系列民生福祉的目标。与我们行业最主要相关的是住有所居。新时代房地产行业,在十九大报告中能够体现出来的内容有:

1.对于市场宏观发展方向的描述。

2.与土地相关的改革和城市群(即城市发展模式、发展形态)的一些调整和变化。

3.与税制和金融体制,尤其是金融监管体系方面改革的问题。

4.如何实现高质量的发展。

经过2015年去库存;2016年开始比较严厉的调控;十九大以后,又定义整个社会经济发展进入新的时代,房地产市场也进入了一个非常重要的时间节点。所以大家都非常关心未来的市场发展主要有哪些特征,政策会有哪些发展方向,企业应该如何把握住市场机会,让企业也能够可持续发展。

二、关于新时代房地产市场发展。

住房市场:住房结构会发生比较大的调整。供给量:新建商品房供给和存量住房供给结构关系会发生变化。

在一些主要城市,二手房交易占比已经超过了新房,在稳定的市场体系里,如美国,现在每年新建住房交易大概是70万-80万套的水平,存量住房有500万套。慢慢在住房市场供给过程中,存量房供给会发挥越来越重要的作用。

房子供应数量基本解决了,政府从应急性直接参与供给的行为会减少,未来更多的是通过政府支持下的市场供给来提供侧性、保障性住房。这次也提到“多渠道保障、多主体供给”。住房保障方式会发生变化,重点会支持棚户区改造、危旧房改造,从这个方向去转向。

住房需求:有人说房子总量均衡,只不过是结构性矛盾,有的人说还差很多,就看站在什么样的角度去看待这个问题。如,北京市需求还是非常旺盛,供给显得不足。但从全国大的市场概念上来看,改善性需求、更新需求、人口迁移导致的需求,未来会占主导地位。享受型需求,即第二住房、进阶性住房,还有一些特殊群体的需求,青年公寓、适老住宅(国外叫做active senior)。

过去这个行业靠投资,但是未来新增投资空间会逐渐减少,因为建设量已经足够大了,从1995-2016年,住房建设投资占全社会投资比重超过8%左右的国际顶尖水平。实际上未来投资可能更多的是改善型、维护维修改造类的支出,住房消费自住比重可能会下降,租赁需求会上升,所以与租赁住房相关消费支出潜力非常巨大。

商用房地产领域,现在总体上空间供给过剩,新建需求减少,但是用途调整、更新改造的需求增加的很多。过去一些不是非常好的物业占了非常好的位置,这些地方有了很多增值型改造投资的机会。

在商用房地产领域,专业服务需求增加了,资产管理、运行管理、非房地产企业不动产管理,将来会成为跟商用房地产相关的领域里主要的活动。

租赁市场发展对经济贡献也非常巨大。今天的活动叫商办不动产,实际上商业房地产里或商用房地产里,英文里有一个词是“收益性房地产”,把出租公寓、出租住宅也是归到这一类里。商用地产里产生收益的不动产里,跟写字楼类似的,还有一类叫公寓。美国公寓市场有多大住着3800多万人,有2000多万套房子,经济产出1.3万亿美元/年,提供1200多万个就业岗位。这是属于相对高端一些的市场发展,而且租赁市场发展,住房消费类支出的增加也是最后归结到房地产对经济的贡献。大家觉得德国不太关心房地产问题,市场也很稳定,但是德国的房地产行业在GDP当中占的份额仍然非常高,因为与房地产相关的资产管理和服务,包括房地产租赁市场上的消费。

这就会给我们行业带来很多发展机会,就是如何去做owner、owner+manager,如何围绕这些资产去开展相关的金融服务,会提供很多机会。由于租赁市场的发展,也让房地产企业开始慢慢思考如何从过去以机会型的房地产开发投资为主的业务模式,向增值型、收益型机会的覆盖。从投资角度来说,高质量增长阶段,机会型肯定也还会有,但是更多机会会在增值型投资领域。另外现有资产大量慢慢流动起来,能够进入市场,也会提供收益型投资的机会。

未来市场发展一个比较重要的趋势是市场房价的增长速度可能会放缓,跟经济从高速增长向高质量增长的变化,包括人口城镇化速度已经跨越最高峰阶段。当然还有很多原因,如政府调控的决心,对风险的认识,如我们三大攻坚战,其中一个是防风险,最大的风险是金融风险,金融风险是跟房地产相关的风险,实际上这个概念越来越强化。另外我们也在强调住房要回归居住的属性,过去房价单向长期的增长趋势会有所转变。

另外会给我们这个行业提供很多新的发展机会。如租赁市场,从更广义范围来讲,这个行业会有很多新的形态出现;从物业用途上,可能会有更多的细分;从市场区域上,过去关心国内市场,现在国际市场也非常重要,尤其是“一带一路”;过去关注核心城市、三四线城市,未来可能城市群覆盖区域里会有更多的机会,即城市和城市之间联结的地带会给我们带来很多的机会,业务模式、商业模式都会发生很多的变化;投资的方向,养老产业(银发产业)、租赁市场、信息服务、与科技的融合,以及一些新的健康的高质量的生活理念,这些都给我们这个行业提供了很多发展的机会。

我过去一直在讲,房地产的发展最开始是位置、位置还是位置,中段开始关注管理问题,提供更好的解决方案。因为仅找到一个好的位置,未必找到最高、最佳的使用方式。所以现在要强调好的管理,好的管理要有赖于跟金融高度融合,把不动产变得可以流动起来,就又变成了金融、金融还是金融。所以房地产企业的角色也在从单一角色向多重角色转变,专业化变得更加重要。现在行业里共享空间、联合办公空间,如城市更新改造、室内环境关注,包括智能物业。

中国住宅市场相对饱和,因为人口和市场占到全球规模的比重相对饱和,我们的人口占19%,但商业房地产市场规模只占全球6%。可以供投资者投资的房地产占比非常小,所以有发展空间。我们现在还处在从增长到成熟过渡的过程当中,离稳定期还有一段距离,专业能力更多体现在如何把一个快速增长的市场变成一个成熟的市场,这里需要我们做非常多的工作。这里有很多发展的机会,很多机构投资者开始进入这个市场,叫建仓。过去商业房地产更多的是开发商持有或者使用者持有,未来可能更多要向一些机构投资者、机构资本去持有。

政策取向。

十九大报告中有一段话讲得非常清楚,我稍微花点时间再跟大家解释一下。

1.要落实房子是用来住的、不是用来炒的定位。

我感觉这个定位实际上是为未来住房市场的发展,当然非居住房地产的市场应不能够用来炒,基本原则定位了,要充分发挥住房的使用功能,有效去引导住房投资,遏制住房投机行为,让住房逐渐回归其居住属性。

很多人说房子是住和投资是两个属性,资产的属性和居住的属性,但实际上“炒”是投资的一种特殊的形式。

“不是用来炒的”,比如现在发展住房租赁市场,如果大家都不去买房子,租赁市场房源从哪里来呢?我们做过很多研究发现,几乎所有国家租赁市场当中,个体的出租人,即房东是个人、家庭的情况,所提供的房源都会占到70%,甚至还要高。政府和一些机构投资者在市场当中占的份额只有25%-30%。实际上引导投资是很重要的,投机确实对这个市场的稳定会有非常大的损害,也会带来很多市场泡沫等负作用,所以要遏制投机。

通过什么样的方式保住“住”呢?要完善基础性制度,建立促进住房市场稳定的长效机制。通过基础制度,主要是住房制度的完善,来让房子回归住的属性。与住房制度相关的,包括:土地供应、住房供应、住房保障、政策性住房金融,都属于与基础性制度相关的内容。

用长效机制去“管住炒”。我理解长效机制更多是用来去稳定这个市场的,其中包括土地供应的政策、金融监管的政策、相关税制、公共服务提供方式的改革、市场参与者行为的规范,都属于“管住炒”范畴里的长效机制内容。如土地机制,现在开始探索建立房地产多元化的供地机制。

现在强调房子的供应要多主体供应,但如果土地的供应只有一个渠道,也只有一种类型的人可以拿到土地,我们还没有成为多元化的供应。最近修订《土地管理法》里关于农村集体经营性建设用地如何进入市场,城镇低效利用的国有土地怎么再开发,这些都是增加新的土地供给的来源,同时也会引来一些住房或空间新的供给主体。

税制改革。最近大家讨论比较多,我自己感觉房地产税制改革最主要是保障住房消费,对投资要保持中性,打击住房投机,让房地产的升值能够在投资者和社会之间要合理分享,这是大致的逻辑。希望能够在入口时,通过结构化的契税来引导大家购买行为;出口,通过个税来调节收益分配。持有期的税更多是和我们财政预算、财政税收体制改革相关联,是在中长期可能会成为一个财政收入的来源,但是目前关于这个问题还远远没有达到必要的共识。这个税制不变,长期稳定、公开透明,不需要根据市场情况,今天增加两个点,明天减两个点,增加两个点是新政,减两个点也是新政,不是这样的,是一套稳定的体系,可以应对市场任何情况下的变化。房地产税制的立法和实施的改革,是针对所有跟入口跟出口、跟持有相关税的体系的改革。当然最近大家最关注的还是房地产税,房地产税到目前为止非常难以形成共识,就是我们做这个事情的目的是什么。如果大家要想做这件事情,可能首先就这个目的、目标要达成共识,但这个共识非常难达成。有的人说为了调控市场,有的人说为了劫富济贫,为了促进公平,有的人说为了让政府的财政收入增加,有的人说为了让那些空房子拿出来使用,有各式各样的说法。但不管怎么说,税本身有自己应该去发挥的功能。

多主体供给。土地来源可能会多元,住房来源也要适当考虑是不是开发商才能建房子,非开发商也能建房子,这样会增加新的供应主体。存量房市场占的规模越来越大,租赁住房市场占的份额会越来越大,这两者在住房市场当中也会形成供给。因为存量房也可以满足需求。

多渠道保障。如何发挥社会的力量,让大家能够都来参与。现在住房保障就是政府自己一家在做这个事情,很少有非政府的参与,实际上最直接的是有没有可能有非营利机构参与,过去住房合作社能否回来?因为合作住房可能也是一个住房供应的方式,也可以参与到保障的概念当中来。开发商是否也应该可以参与?因为可以成为一个商业的模式,但可能主要是一些制度,管理的政策还不是非常完善,所以没有办法参与。在保障过程中,各个地方的形态应该是什么样的,中央和地方应该各自如何分工合作,这些都是可以讨论的问题。

租购并举。大家解读也非常多,而且这次中央经济工作会议把它当做重点,租买是住房消费的两种基本形式,影响家庭租买选择的主要因素:人的特征,是流动的、年轻、刚结婚的还是年纪大的、收入;成本,房子价格、租金、通胀、交易成本等,实际上是人和房如何最好的去匹配。但在中国,住房选择影响因素远远超出前面列举跟经济性相关的内容,包括传统、制度性缺陷,租赁市场不规范,住房价格涨得快,有的人觉得我早晚要买房,价格又涨得这么快,今天不买,明年再买的话,这一年就白干了,所以买得越晚越亏。地方政府为租赁住房承租人提供公共住房意愿,因为很多地方为了控制人口,愿意他们为我们提供廉价的劳动力,但不愿意给他们提供公共服务。

发展住房租赁市场的目标。所以首先要打造一个好的市场环境,要改善供给,培育租赁企业,完善立法,加快服务平台建设;重点是面向新市民,新型城镇化最大的问题是如何提升城镇化发展质量,让不具备贷款买房能力的人先租上房子住。最近研究德国一些经验,为什么市场稳定,为什么大家愿意租房子?市场稳定很重要的一个理由是租赁市场发达有利于数的稳定,大家不用跳着脚够着去买房子,先租房住,有能力再买房住,市场稳定以后,人们更不着急买房子,就变成了一个良性循环。我们现在是一个恶性循环。我们强调发展租赁市场,并不是歧视住房所有权,有人说是为了调控房价,有点想得太远了。

坚持发展多主体供应、供给多渠道保障、租购并举的住房制度,最终目标是实现住有所居。现在研究住有所居阶段性目标是什么,跟住房数量、质量密切相关。联合国一直在关注住房宜居问题、住房政策问题,世界人居大会专门有一个住房政策,提出住房政策也是在关注,如有没有一个清晰的住房政策,是不是实现了包容的住房,有没有歧视,住房的可支付性如何,住房质量和数量是否适当,是否还有大量非正规住宅存在,有没有做更新的计划。住有所居是一个目标,不管是基础性制度还是长效机制,目标都是要实现住有所居。

刚刚结束的中央经济工作会议讲的这些内容,如何多主体供应、多渠道保障、发展租赁市场应该有哪些具体措施,更加具体化。

稳中求进是我们工作总的基调,房地产稳定也是非常大的重要的作用,所以这里面非常强调要保持政策的连续性和稳定性。如果我们的政策可能会影响市场的稳定,不再跟过去那么连续了,突然有一个什么东西出现在这个地方,就会有伪这样一个政策的初衷,出现的可能性就不大。

时间关系就讲这么多,供大家参考,谢谢大家!

10:00

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生发表演讲

新时代下的商业地产新路径

欧阳捷:非常感谢刘凯总邀请我们来跟大家分享关于商业地产发展的新路径。今天会议是中国写字楼发展论坛,我不知道为什么我们能到这里来讲,可能有点差异,但有一个共同点,即都是持有资产,那么逻辑可能是一样的。基于此,我们大着胆子来跟大家分享一些看法。

什么是新时代?新时代就是日益增长的人民美好生活的需要与发展不平衡、不充分的矛盾。

不平衡。商业地产在一二线城市是丰盛的,在三四线城市是匮乏的、短缺的。全国一二线城市现在购物中心总量在大幅增长,每年大概以400座购物中心速度在新开业,2016年,全国购物中心接近5000座。这时候发现这些购物中心分布不均衡,在一线城市分布非常多。据统计,全国一线城市平均有120座购物中心,其中上海城市购物中心还在增长,现在上海是最多的,去年达到180座,而今年年底据说要达到230座,意味着一个购物中心静态覆盖人口大概是11万人左右。因为上海2400万人,如果230座购物中心的话,就11万人。静态覆盖人口就是男女老少、能动不能动的,每星期都来一趟,也就是每天客流量是1.6万人左右。一个购物中心如果是10万平方米的话,1.6万人,这个购物中心根本养不活。

统计购物中心面积大致在5万平方米以上,有的购物中心体量非常大,可能达到15万平方米、20万平方米,这样其实购物中心绝大多数是生不如死。上海购物中心有80%是不盈利的。

二线城市是否会好一点?一个购物中心静态覆盖人口大概21万人,这些二线城市有的购物中心数量偏少,有的购物中心数量偏多,不均衡。一线、二线购物中心体量趋于饱和,有的甚至过剩。但是结构中间还有不均衡,如合肥,在各个商圈里购物中心总量不一致,有的地方面积很少,购物中心数量很少,有的商圈面积很大,购物中心数量也很多,为什么会出现这种情况?因为过去有一句古话叫闹市。在这种集中情况下,购物中心之间相互竞争越来越激烈。

未来怎么办?一二线城市没有这么多购物中心了,就像写字楼集中在一二线城市,能否往三四线城市走呢?对于购物中心来讲,未来有机会,因为人口在不同城市来看,一二线和三四线城市人口相比,三四线城市人口并不见得少,同时一二线城市购物中心占比更多,三四线城市购物中心占比更少,这时候可以发现其实三四线城市大量人口没有地方可去。我们还在一些传统的沿街商业、步行街、批发市场去买东西,三四线城市未来会有很大的市场机会。

过去一二线城市开业的购物中心数量比较多,而三四线购物中心开业数量比较少,意味着这个市场是有机会的。在这种情况下,三四线城市购物中心能够静态覆盖多少人口?我们已经看到的这些城市已经有的购物中心加起来,平均静态覆盖人口是25万人,远远超过二线城市,更超过了一线城市。在这种情况下,我们还有很多城市其实是没有购物中心的,如果把这些再加起来,静态覆盖人口数量会更加大。

很多人说到三线城市以后,能不能有购物中心生存的基础呢?没有消费力。恰恰相反,江苏省所有城市居民消费支出增长率,南京是最发达的地区,南京在其中偏低,苏南地区相比苏中地区、苏北地区,越是发达的地方人均消费增长率越低,为什么?基数大。所以从这个情况来看,南京也好、无锡也好、苏州也好,消费增长率都非常低。也就是说,这些三线城市现在可能消费能力不强,但是未来增长速度会更加快。不仅如此,可以看到湖北也同样,社会零售总额增长率,武汉并不在前列,而且越来越落后。

品牌密码曾经做过一个分析,需三四线城市的女性消费状况做了调研,调研结果令我们大吃一惊,调研结果有几个特点:

1.进口品牌购买意愿是百分之百增长。一二线城市进口品牌购买意愿其实已经大幅下降了,曾经到过沈阳,这座城市是商业非常过剩的城市,已经开业的、在建设德国和规划将要建设的购物中心总量加起来达到4200万平方米,意味着825万人口,平均每一个人拥有一个豪华卫生间,不管他去不合去够中心。他们有一个金廊工程,长23公里,谁会逛23公里走这条街。当时我们走金廊第一段路,大概1公里不到的地区,就看到3个LV包店。到底谁来买?政府官员吗?显然不是。是企业家吗?他们可能到海外去买了。大家想想看谁在买这个包。所以我们一直没有想明白这个问题。辽宁省很多三四线城市的人跑到沈阳去买LV包,意味着他们对于进口品牌的消费意愿其实大大增强的。

2.品牌忠诚度,一二线城市品牌忠诚度偏高,68%,三四线城市依然不低,超过了60%,特别重要的是,女性在网上购买东西,人均网上购买率,三四线城市达到1700多元,一二线城市只有2000元,三四线城市增长率76%,一二线城市增长率只有75%,意味着未来很多人买东西时,当地没有好的购物中心可以消费时,我们会选择网购,而且网购增长速度导致未来消费额很快接近甚至超过一二线城市。所以未来三四线城市市场机会还是会非常大的。

注意到一个现象,三四线城市生活相对比较安逸,而且很多人有时间,女性可以带着老公和孩子家庭式消费,会把这些钱花在家庭上。冲动性消费远远高于一线城市和二线城市。在北京,相信在座很多女孩子其实没有太多时间去逛街,但三四线城市他们有很多时间去逛街。未来购物中心发展空间还会非常大,预计到2025年,全国购物中心每年以400家左右速度开业的话,未来可能会达到1万座购物中心,那时候城镇人口超过10亿人,每一座购物中心静态覆盖人口只有10万人左右。

大家可能会说,10万人口静态覆盖一个购物中心是要饿死的。那个时候人均客单价会比现在要增长多得多,可能会翻一番,反过来意味着相当于现在一个购物中心静态覆盖人口20万人。消费能力增长、消费水平增加、消费客单价增加了,消费就能够支撑未来购物中心了。

我们曾经看到一些数据,一线城市客单价100元左右,三四线城市平均客单价是50元左右,二线城市大致也在50元左右,所以未来三线城市还是有非常多市场机会的。

如果大家都到三线城市去,可以看到三线城市有多少市场机会?统计了一下,三四线城市的个数加起来有100多个,如果按照购物中心静态覆盖人口来计算,匡算下来需要1000座购物中心,这与未来5000座购物中心市场空间相比,是不是三四线城市只有这么一点空间了呢?剩下的空间在哪里呢?可能未来购物中心还会向五线,甚至六线城市转移。现在一定要到三四线城市扩张,如果现在不去跑马圈地,未来这个市场空间可能就没了。所以必须要加速跑马圈地,快速布局,再过十年,整个市场空间就到达天花板,未来商业地产再没有空间了。

对于品牌商家也一样,现在招商难,未来可能无招商,因为所有购物中心布局已经完毕,再招商也没有机会了。现在品牌商家如果不沉到三四线城市,未来也没有机会到三四线城市。

衢州是三省通衢,以前三个省都不管,安徽、浙江和福建都不管的地方,土匪横行。我们在那里建了一个购物中心之后,发现非常火,因为到杭州去不方便,到合肥去不方便,到厦门去也不方便,所以那个地方的市场反而非常好。当我们开业之前,很多品牌商家觉得这个地方怎么能去呢?太远了,根本看不见。但一开业之后,发现客流量怎么这么大,所以想进来时,没机会了,因为全满了。

三四线城市如果选点好、选的准,未来就会有很大的市场机会。购物中心现在进入商业体和业态竞争的战国时代,我们抢占空白板块,会占有先发优势。我们在进口一些二线城市时,那时候这些区域板块里还没有购物中心,这些区域板块中间依然有空白点,我们必须抢占先发优势。如果二线城市找不到合适地方时,我们必须要向三线城市去进发。

对于未来可能有很多城市确实已经过剩、已经饱和的,怎么办?未来就要突发自己的竞争优势,超越别人,进行差异化竞争。未来如何差异化竞争?回到十九大报告提出的不充分的矛盾。什么是不充分?不充分就是物质得到一定满足,但精神依然非常匮乏。现在有一个非常重要的数据,消费占比在不断上升,但消费零售总额增速却在下降。这里反映出一个背向增长,意味着现在商业环境并不理想。全国百家重点大型零售商业销售额的增速是直线下滑的,从去年到今年都是负增长。百家大型企业都是这样,更何况更多的中小企业呢。

购物中心、百货如果区分来看,拖累整个商业市场的主要是以百货为主,购物中心情况相对好一点,百货差一些。为什么会是这样呢?(图)是一个非常著名的全国可能排到前50强的商业地产企业,做了一个商业模式,我星期天去了一趟,商业非常之萧条,是商业体量过剩还是商业竞争过度,还是电商冲击?这些情况都会存在,未来商业网点是自相残杀的,在一个商业区域范围内,政府规划了很多商业中心,当时政府推出来的时候说:未来不会在这儿再放商业了。但觉得商业做得不错时,为了加速整个城市的更新,再一次推出新的商业体量,所以导致商业竞争越来越激烈、竞争压力越来越大。不仅如此,电商冲击、无人便利店等等都会冲击现在的商业。

另外一个现象,全国总人口增速还在增长,但是零售总额增速却在下降。这时候可以发现这种电商的竞争也好、商业网点的竞争也好,都没有让我们的市场蛋糕变得更大,反过来使销售总额增速却在往下走。背后原因其实不是新零售带来的价值,有人新零售的概念,大家都觉得这是非常好的概念,未来可能会带来市场蛋糕大幅度增加。两年过去了,根本没有。因为“线上只是渠道,电商只是工具”,我2015年讲这句话时,我旁边一个电商老板说你们开发商上傲慢的。我一直想着这句话,作为开发商的人而言,我们是不是非常傲慢呢?去年,他破产了,最后被别人收购掉了。从本质上来讲,可能我们对这个市场的理解还远远不够,新零售是线上+线下+物流,如果没有新零售的话,有没有物流?如果没有线上的话,有没有线下?所以新零售其实本质上不能改变商业的本质,仅仅是一个渠道,仅仅是一个工具而已。

即便是新零售出来之后,电商销售增速同比是增长还是下降呢?其实电商也很怕,为什么?因为未来的市场空间不会提供更大的市场增长空间了,所以电商依然很怕,提出新零售概念依然解决不了这些问题。电商对购物中心还是有冲击的,而且这个冲击正在减弱,但绝不会消失。

什么原因导致整个实体增速在下降?主要有三个原因:

1.新生人口逐步下降。出生的小孩越来越少时,这块市场蛋糕就会越来越小。

2.老龄化。李光耀曾经说过一句话:老龄化让日本的前景十分黯淡,因为老年人不太消费,吃得吃过了,穿得穿过了,用得用过了,没有什么东西让他更多留念,这时候老年人就会让我们的消费慢慢走向减少。

3.对物质消费的欲望正在慢慢减退。我们现在对吃穿用还有更强烈的愿望吗?我们正在慢慢淡化。很多人觉得LV包非常好,但是现在买LV包的人慢慢变得少了,女孩子穿高跟鞋的越来越少了,穿拖鞋的越来越多了。不管是吃的也好、用的也好,都已经增速在下降,而穿的增速已经变成负增长了,已经淡化了。

未来市场蛋糕虽然还在变大,但未来不会变得更大了,人均收入水平还在增长,这时候我们的钱都想去干什么?快进入到了一个不知道要消费什么时候的时代了。

对于购物中心来讲,过去的购物中心是买东西的,但是现在购物中心还处在3.0时代,是指过去的纯零售购物中心,现在纯零售购物中心基本不存在,已经发生了很大的变化。最重要的是带来一种体验式消费。2008年,新城控股最早做商业地产时,当时非常期望引进百货店,把百货引进到我们广场里来,但是那时候百货集体封杀我们,因为知道你一旦出来之后,它就完了。结果我们就没办法引进百货,所以整个招商进程耽误了整整一年时间。但是最后我们发现如果引不进百货,我们是否变化一下思路,所以我们做了三分天下:餐饮、快时尚+零售配套。最后不期然间,到2012年,发现百货被电商冲击的一塌糊涂时,我们三分天下变成了引领的潮流,这不是我们想去主流引领潮流,而是不经意之间我们变成了引领潮流。所以现在商业地产已经到了以体验式为主的商业,但这是不是就能够抵御整个零售增速的下降呢?抵御不了。很简单的一个道理,我们发现购物中心面临更大的危机,这个危机在于科技可以让购物足不出户。有人说购物中心有魔镜,女孩子在那儿试衣服时,对着镜子可以去买。但是我们想想这个魔镜如果放到我们家里来,可以在家里面去看魔镜,在家里点击评论、网上下单、送货上门,我们还要去逛购物中心。无人商店有意义吗?当然有价值,但是我们不要去逛时,无人商店也无济于事。以后无人机的出现,那个时候我们只要是网上下单,接上移动的无人商店,随时用直升机把东西送到我们的阳台,所以未来的场景对于零售购物是一个更大的挑战和冲击,这种冲击可能远远超过我们的想象。

我们收入还在增长,向往更好的生活场景,这时候怎么办?我们要洞察人性的原始本性,人类的原始本性到底是什么?马斯洛理论告诉我们,在满足我们基本生理需求之后,会寻求安全、社交、尊重、自我实现,而启蒙文也告诉我们,在满足了生命本能之后,会追求社会认同本能,会追求自我认同本能,还会追求解脱本能,这三者上面的部分都是精神部分。

说精神消费有点悬,精神消费其实很简单,就是你花了钱,除了一张纸,什么都没有带回来。如,一张门票或一张电影票。精神消费可以总结为三个概念:1.可以体验感官刺激。2.可以获得知识迭代。3.可以提升思想感悟。

比如在张家港我们引进了一个名枪汇,在中国打不了枪,除非有关系可以到人武部去打枪,我们在浙江的五悦广场引进了猎鹰俱乐部,在这里可以真枪实弹射击。我们曾经去看了一下,出来时碰到一对年轻的情侣,女孩子比男孩子很幸福,我说你们打枪打的怎么样?他们说很开心。为什么女孩子比男孩子很兴奋呢?道理很简单,因为女孩子打架打不过男孩子,但是打枪能打过你。可以为思想感悟去买单,甚至把密室逃生引进了我们的五悦广场,赵秘书长可以带着商会的同事一起去密室逃生,想想我们死里逃生之后会感悟一些什么东西呢,这是我们的解脱本能。

这个时候我们会发现,我们其实需要体验人生,感悟人生。所以总结了一句话,人生其实就是四个字“体验+感悟”,人会体验,当然猪也会体验,但是猪不会感悟,所以人生有更好的价值、更大的价值就在于会感悟,而且感悟是可以去分享的。

所有人其实都需要新奇特的体验,有了新奇特的体验就会有新奇特的感悟,年轻人有没有?有。年轻人会体验地位、体验权力、体验刺激、体验探秘、体验荣耀。在这些东西上,他们会体验密室逃生,迷宫就是他们在不停地探秘,寻求一种满足好奇心。

儿童要不要体验?同样需要体验,他们的体验在恐惧、欢乐、游乐、模仿、学习、友爱,甚至炫耀。在这个时候,有非常多的一些游艺活动可以去满足儿童的一些人性的本能。

老年人要不要体验?老年人同样需要,老年人需要开心、需要回忆、需要放下。上海电影集团旁边建了一个电影馆,里面有很多老年人在夏天的时候跑到那边去,为什么?那里开着空调,最重要的是他们在屏幕跟前,把他们的电影点出来,这些电影都是市面上从来看不到的,包括过去所有的奥斯卡金像奖,甚至世界上最好的电影,全在那里都有,可以在那里消磨整整一天。在我们那个年纪,初恋之前,其实给我们一部启蒙教育的影片是《阿诗玛》,是影响我们整个人生的影片,在市面上看不到,在那儿可以找得到。老年人未来有闲也有钱,他们觉得他们人生太短了,体验太少了,会需要得到更多的体验,得到更多感受,而不是在吃穿和用上。

所有人其实都希望得到更多的体验,得到一些心灵的感悟甚至获得一些心灵的邂逅,谁不期望这种浪漫奇特的心灵对话呢,我们情感交融的对话其实大家都是很期望的。

所以在体验中获得感悟,在感悟中获得精神的愉悦,就是我们在人生中间的一个最重要的价值。

感悟可以获得脑洞大开的感悟,比如量子力学。我们曾经跟一些专家讨论一个问题:量子纠缠。量子纠缠是什么概念?当时没有想明白。量子纠缠就是量子通信,这边有一个量子,那边有一个量子,这边量子做什么动作,那边量子就做什么动作,这个时候就达到了直接的通信,就叫量子纠缠。但当时没有想明白另外一个问题,世界上如果有无数个量子,会不会做同样的动作,如果做同样的动作,怎么通信呢?当然这些属于科学的问题,在科学过程中可以看到量子纠缠可以让我们获得很多奇思妙想和脑洞大开。

我们还可以获得很多的心灵鸡汤,为什么获得大家的赞赏和传播,其实就是一种心灵的感应。当然我们还有很多的人生感悟。

这是我在很多年以前曾经带着学生去爬华山,半路上曾经问他们,我说:你向上看到了什么?说:一片雾。我说:向下看呢?他说:走过来的路。我告诉他这就是人生,向上看一片渺茫,向下看指点江山、指点后来人。我们如果能够看到这一点的话,未来的精神消费、这种思想感悟,会指引我们整个人生,而且这种精神消费,相信大家都会为它去买单。

相信很多人还没有完全理解精神消费。我们曾经在个人微信公众号“欧阳先声”里曾经连续做了四期节目,就是关于精神消费的,每个月有一个“有话说”节目,用视频方式表达。我们告诉精神消费将引领未来商业新蓝海、精神消费未来十万亿级市场不是梦,当然不仅仅是在商业广场,在超越商场广场之外还有很多。比如河南一家公司推出太空边际游的项目,这个产品他自己没有,但是在未来若干年之后推出这个产品,上线半个小时,被预约了1000多位富豪,25万美金/位。未来精神消费市场远远超出我们想象,远远超过我们的物质消费。

精神消费是广袤无垠的新蓝海,如果我们忽视市场,仅仅盯在零售市场上,就会失去这个大的蓝海。精神消费在商业广场里怎么做?商业广场的体验需要场景营造,商业广场是最好的商业造景地,这里不仅是传统购物中心模式,在五悦广场里造了完全复古的建筑,可以看到民国初期的样子。仅有这些场景远远不够,还需要文化引领,因为场景不可能是常见常新,今天来了是这个场景,明天来了还是这个场景,大家可能就没有感觉、没有刺激了。所以我们把一些创意书店引进来,把文化市集引进来,把一些画廊引进来等,如果展出一些液如油、色似漆、红丝砚,看看大家最终感受、体验,对中国传统文化的向往,可能就油然而生了。在这里还可以引进现在的网络直播间,未来可以放到商业广场里,在座很多嘉宾可能有一个小玩一把网络直播的感受,在这儿所有的网络直播设备应有尽有。同时还可以做音乐创作室,有人会做歌词,但是找不到配曲的,没关系,在这里可以找到作曲家,可以找到小乐队,可以找到歌手,甚至找到指挥,现场帮你配曲,之后现场录制,最后拿到朋友圈分享。这里最重要不是你的整个设施设备,最重要的资源是人脉。

文化引领当中还有很多,有大型的活动,通过这种活动,把我们整个商业广场气氛能够带起来。这种活动我们称之为文化活动,在新城五悦广场是全国所有广场中间独一无二的,这个活动叫“我爱你五月”。精神消费最重要的在商业广场里要打造文化引领的主题文化街区,来带动我们商业广场。当然在这里还有很多活动。另外我们在五悦广场里做小剧场,在这里可以演出各种各样的喜剧、话剧、戏剧等等。

精神消费体验是无处不在的,但是体验需要感悟,感悟无时无刻,但是感悟需要分享,分享创造价值,分享需要圈子,所以在商业广场里面,通过体验之行来带动感悟之心,形成整个精神消费的场景生态圈。二流企业做标准,一流的企业做文化,得文化者得天下。

十九大报告中告诉我们,我们必须要文化自信。文化自信就体现在这里,新城也在打造自己独特的文化IP,总结九个字:有情怀,不复制,具规模。五悦是什么?我开心,五是一家五口欢天喜地到五悦。我们空间感已经完全不一样了,天棚可以打开,所有空间设计不是传统购物中心,有很多节点空间、趣味空间、关怀空间,甚至把阳光、语一雨露水、花草全部引进商场,甚至还可以在这里有一些智慧,可以脚踩着钢琴,如果脚法好的话,小朋友可以在这里弹奏美妙的音乐,甚至还有很多智慧停车,还把人文引进商业广场,把当地人文历史、当地名人、地域文化全部引进商业广场,这里还有非常多的生活。

在商业广场大家可能很少见到五星级酒店才有的无边界游泳池,我们现在已经在引进商场广场,当我们躺在无边界游泳池里仰望天空,会不会想到我们小时候呢。

五悦就是我开心,如果我们能够同时满足客户的物质消费与精神需求,这个时候,我们的商业才是真正获得了一个终极的目标。客从何来?我们必须连接客户的全身心到五悦广场,就不惧怕我们的客户不会来。

新城未来。现在已经持有了55个项目,已经开业了22个,今年年底还要开业1个,到2020年,预计将持有100座五悦广场,未来成为中国商业地产第一梯队。

如果大家感兴趣的话,可以关注我的微信公众号:欧阳先声。

10:30

北京中粮广场常务副总经理史德威发表演讲

城市更新重运营的背后逻辑

史德威:我在台下真心听了欧阳总讲的五悦广场运营理念,我在回想我要讲了材料,有一个共同特点,都是以客户的角度出发。我后来想了想,不论是商业还是写字楼,做出来之后都是一样的,是以客户中粮实际考虑出发,来进行运营的。

我们今天讲讲中粮广场背后运营新的思维。我们其实在改造之前就已经开始了这样一个做法,即运营已经发生了改变。最开始我们在改造之前、改造期间,一直考虑一个问题,现在北京推陈出新这么多写字楼,全国这么多写字楼,如果一味拼硬件,确实压力比较大。无论从地产开发商来讲,还是从运维角度来讲,硬件永远都有天花板。进高2.9米和进高3.5米,有什么本质区别吗?除了浪费能源,没有什么本质区别。

中粮置地一直考虑这个问题,现在思路认为应该以后以硬件做到还好就好,客户如果选择我们的楼,只要60%是靠硬件选择,40%是靠软性服务选择。

回顾一下全国,包括北京写字楼行业发展。从80年代到90年代,都是老式办公楼,仅仅满足基本办公需求。有一种学校,中间一条走廊,两边都是办公室,政府机关现在用这种老式楼比较多一些,这是比较普通的写字楼。最开始,国内都是这样的写字楼来运营。从90年代之后,北京、上海等几个一线城市逐渐出现商业运营写字楼,如国际大厦、巧克力大厦,北京比较早的京信大厦,和以前的区别是可以灵活分割一些办公区间,我们户型可大可小,自己业主租完之后还可以装修。2000年之后,北京、上海,包括一些大城市逐渐开始出现舒适环保新型写字楼,比如CBD、国贸的出现,带动一批行业内硬件非常好的写字楼,包括这些写字楼越做越好,LEED铂金级的认证等,都是我们新的环保的办公楼体现。但是在做到一定程度之后,这些办公楼可能需要一些变化,就是现在提出来的办公生活的生态圈。

我们现在团队认为增值服务已经成为商办地产转型运营布局的生态核心。我们已经实践过的,如生态圈、社交、社团活动、共享(包括会议室共享、资源共享)、跨界服务、智慧硬件、大健康,来打造整体生态圈。

资源整合是生态圈提供服务特别关键的一个点,主要是三方面:1.智慧运营 服务集成;2.资源共享 平台为王;3.以点带面 轻重并举

昨天在中粮置地北京公司开会时,我们总经理一直在提,写字楼以前做的都是B2B的服务。开发商、运营商企业提供给另外一个租房企业的服务。现在是B2B2C的服务,把企业里面的客户分类,我们作为精准的营销、作为精准的服务,给这些客户提供各种服务。C分为很多大类,如公司有一种高层,像领导、董事长、总经理、CEO,他们的需求其实和普通员工不太一样,他们提出来的需求一般我们员工都提不到,但是也要符合我们员工的一些需求。还有客户的客户也是同样我们服务的人群。还有我们周边半径1公里、3公里的客户也是我们要考虑的范围。

企业需求和客户需求共同组成我们最开始打造的目的。其实我们也是从客户角度出发,我们最开始改造时,提生态圈时,做了很多市调,第一名是健身会所,第二名需求最多的是美食拾集,通过这样的梳理、调研,把所有的客户需求全都摸底之后,按照客户要求,通过软硬件结合促成这个社区与社群的生态圈,包括引进的健身会所、自营的美食拾级、共享办公、会议室预定、空气质量治理、快递收发专门房间/位置/服务,都是我们战争提供给大家的。

以COFFICE1.0为核心版本的ECHO服务。

E-通过智能设备实现线上线下服务对接。现在已经实现了,从手机设备端,通过设备连接,满足客户基本的所有需求。如,门禁卡授权。例,现在COFFICE1.0系统已经在线上运营的,满足了绝大部分所有的需求。在开会时讨论,服务还要不要加?有两个意见:1.很多人讲我们服务不用加了,其实每天常常用的服务就这一些。2.有些人说我们服务还要加,要全、要高大上。我们提供线上到线下点对点服务的连接,提供智能、快捷、贴心的运营服务、精准落地的解决方案,这是我们第一个目的。

C-以客户喜好为导向,精准搭建服务互动模块。我们提供不同社群的活动。爱车党,可以提供汽车美容、代客泊车。单车俱乐部,我开始没看好,但上线之后做得还不错。一台自行车便宜的5-6万、十几万,很多人没有想到这个活动是中粮广场社群活动里最高端的人群组成的,很多公司的大老板、CEO来参加这个社团。

球类运动会,每周四有篮球比赛,我们固定包的场地。中粮广场改造时,想解决一个场地,但硬件条件有限,没解决了。我们在外面租了一个场地。

健身房,引进健身空间。

悦跑活动,中粮置地也有自己的商业大悦城,有悦科会,和我们自己COFFICE体系结合在一起,每半年、每季度有悦跑活动,包括我们在祥云小镇、生态谷都举办悦跑活动,效果不错。

艺术控,大家有兴趣可以去中粮广场地下一层看看,这次是可口可乐把全球可口可乐体验馆的礼物、设备搬到了中粮广场,到春节前有这样一个活动。我们有不同的活动,上一次是国博板画展,再上一次是照片展,每次活动都不太一样。

摄影达人活动,在艺术控下面还有很多社群。

美食趴,有各种体验,各个咖啡厅提供的讲课,讲座,白领自助厨房,中午或晚上,可以教你做菜或烘焙的体验。

H-分析数据,了解客户喜好及办公诉求。如,每天8点,在骑行俱乐部,10点去开会,然后中午在中粮广场吃饭,然后1点看一个照片展,3点时在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶,晚上8点从宝力豪健身中心出来,这个消费习惯,凡是有ID号码的人,是卡和手机连在一起的,凡是这样的人,通过大数据分析,都可以知道你每天在中粮广场进行的任何活动。通过这些分析、计算,要知道每一个客户的生活习惯。可能有朋友问了,你知道他生活习惯要干什么?要提供精准服务。如,刘总每天生活习惯我知道之后,用算法算出来刘总在这个时间段希望什么,我应该推送给他什么样的服务,或者按刘总这样一类人群之后还会有什么样的想法要把增值服务继续推送给他。我们整体运营思维其实非常明确,在这里就是要给大家讲清楚,为什么要打造整体生态圈。之后是怎么做,做成什么样子。

O-分析真实客户流量,用数据不断优化写字楼生态圈。

花这么多时间、精力、人员打造这些目的是什么?总得有原因。原因主要是四点。

我们开始做的时候,几个租赁人员把客户租进来以后除了续租,没有其他服务。以前我们做1个亿,当老板要求你做2.5亿时,还按以前这个做法就做不到。按以前的做法,从1个亿做到1.1亿,这个我信,还按以前的做法要做到2.5亿,根本做不到。我们想怎么才能更迅速地提高租金收入,提高客户黏性,提高品牌效应,提高衍生消费,所以才产生这样的想法,而且我们在两年多实践里做得不错,从最开始基础时在摸索这套经验、摸索这套方法,到现在逐渐成熟,而且我们以后可能这个COFFICE推出2.0、3.0不断升级版本,为的就是四个目的。

畅想一下,未来就是办公生活企业服务的顾问和生活的管家。我们在增加客户整体黏性,包括客户满意度时,还是用了很多方式。其实我们改造硬件和软件是连在一起的,例,我们在地下二中粮共享办公里做了11个会议室,从168人大的报告厅一直到4-6个人的小会议室,大大小小11个。我们当时在考虑时,为什么要做这么多会议室?共享办公用不了这么多,实际上只有300多个工位,为什么做这么多的会议室?其实我们的概念是给12万整个中粮广场提供共享空间,不是以地下二空间里打造联合办公。我们最初想法是把全楼整体共享。我们的社群活动、硬件和软件的搭配,为了推动整个楼做共享办公,做共享空间,这我们最开始的目的。

我们当时在做完软硬件改造时,从今年5月26号正式交房,半年多时间里,有几个案例给我印象特别深。

有几个租户续租时,涨了30元,要摊在两年多续租租期里,比例是涨10%,不低。我问过为什么客户没有抵触情绪。比如11个会议室,通过共享办公结合方式,因为是我们自营的,就可以在客户续租时提供20小时/年会议服务,这是我们实实在在给客户的。他们使用会议室频次没有那么高,租300平方米,没有必要配一大一小会议室,在这里租200多平方米,用我的会议室就好了,我这里的会议室就是你们的一部分。

如何增加客户黏性?有没有用?确实有用。中粮有一部分企业在中粮广场办公,1万多平方米,当时他们办公时,可以看到他在中粮内部论坛里发中粮广场的照片,下面评论非常多,很多人觉得搬到现在总部还不如旧楼的服务好。因为我们通过这样的转变,来刺激客户在这里发这些东西,替我们做宣传。这也是我们的目的。

我们要实现全视角、无介质、通用化、自进化的互联网智能公众服务平台。

在11月份,我们特意去了一次德国,看了瓦格宁根消费者实验室,去了之后比较受震动,体验真的非常深。因为本身中粮就是做粮食的,我们和荷兰大学深度合作,听我们以前领导讲过瓦格宁根实验室消费者实验室是精准服务,把健康做了精准配送。欧阳总讲的是商业精准的服务,我讲的是写字楼精准的服务和硬件的配套。我们下一步要做的是健康的精准。

用我们系统完全可以做到,现在和他们谈,以后在“中粮生活”里做这样一个实验室,首期要在中粮体验一下。客户来这里打餐,餐底下都是标好的,鸡蛋西红柿里蛋白多少克,碳水化合物多少克,油多少克,用的什么牌子,写得非常清楚,但是不可能每一个都看,还要计算,这是你做不到的。你做不到没关系,但是我们设备可以做到,你拿完一个鸡蛋、西红柿,拿了一个红烧肉、米饭,结完账,吃完之后,以后手机上就可以显示今天你摄入了多少大卡、多少能量,通过什么运动能消耗这些能量,才能达到身材的健美,这是我们下一步要逐渐打造的过程。未来我们的想法还是比较多样化的,与大家分享一下。其实我们点对点、个性化、精准、智能的服务就是我们打造智慧生态社群最终的目的。

感谢大家!

11:10

嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩先生发表演讲

专业服务园区 产业助力中国

汪浩:大家好,首先非常感谢秘书长和刘总的邀请,能够有机会跟大家做一个分享。刚才听了大家的发言,学到很多东西,很有启发。

嘉丰达是一个产业园区的投资和运营机构。

最近我们登了一个消息,“深圳现在开始有无人公交车了”,这个消息我特别敏感。因为在十年以前,大家一直认为无人车是不可能商业化的。在十年以前,Google的工程师已经可以在美国的高速公路上完全实现无人驾驶了,但是大家认为无人驾驶是不可以商业化的,不是技术不过关,原因是设备太昂贵了,其中有一项是激光测距,要画地图,这个设备在十年以前是10万美金/台。买一辆无人车可能才20万,配一个感应器就得10万美金以上。但是今天终于看到这个东西商业化了。

现在技术进步太快了,成本可以很快地降下来,所以给你的容量会非常大。大家拿着iPhone,这个计算能力是十年以前大型计算机的计算能力。苹果手机里有多少感应器,每天所有的行为都能记录下来,因为我们技术进步太快了,这些感应器的成本速度降低的太快了,能让我们所有技术进步令人想象不到的速度去发展。

10月份,我去了一趟美国,去了MIT、旧金山、硅谷和尔湾。可以发现特别明显的一个现象,特朗普上台是因为美国的基础设施和美国经济,确实不好,过去十年全球化过程中,美国有两波人是挣了大钱:1.华尔街。2.美国一些大公司,Google、微软、苹果。美国现在为什么要减税?很重要的原因是不仅制造业回归,还希望把美国海外公司的钱拿进来。

苹果公私要想给股东分红,账上有将近1000亿美金的现金,如果给股东分红,要去美国银行做贷款,因为它的财富都在海外,从海外调到美国给股东分红要分很沉重的睡。其实特朗普是很聪明的人,说明超级公司在过去十年当中,科技公司挣了极大的钱,美国中部确实很落后,但是看尔湾、纽约、波士顿周围,很发达。其实科技、科技、科技,是非常重要的事情。

这次去美国MIT看了生物医药类、人工智能的公司。我是70后,现在大家都很热衷于运动,20-30岁跑马拉松,40-50岁去健身房六块腹肌,50岁的人在干这个。现在我们这个圈子里流行一句话,再活十年,可以活到120岁,而且是很有生命质量的活到120岁,这已经不是神话了。现在去MIT,大家公认这个观点,只要有钱,十年以后,可以活到120岁,而且还不是躺在床上、坐在轮椅上活,是有生命质量的活。

过去当你老了,身上有一个器官,如肝脏不好了,肾不好了,怎么办?等待器官移植。中国现在对器官移植越来越严格,所以这个指标越来越少。大家发现没有那么多器官,怎么办?现在美国有一种技术可以在猪的身上把你的基因注入进去,例如猪培养出来一个肝脏,这没有问题,但是不好听。现在在美国有一项更新的技术,比如某人得了肝癌,被切掉了2/3。现在有一种基因的方法,可以让你的肝脏长成一个完整的。换句话说,这个技术出来以后,你的身体可以换部件,可以有生命质量地活到120岁,只要再健康地活十年,就可以活到120岁,这不是天下奇闻了。我们国家科技部在网罗全世界最顶尖的科学家,这项技术被科技部盯上了。可以发现中国对科技的重视。现在美国在减税,美国在制造业回归,中国现在到了“中等陷阱”,经济上能否迈过去。只有一个方法,即科技、科技、科技、技术进步。

我昨天在一个视频上看到毛大庆的演讲,他的一个观点我非常认同,1965-1975年这批人是今天社会的中坚力量,过去十年房地产整个推动、房子的购买是我们这一批人,中国第二个年龄高分是1985年,正好是1965年这批人生的孩子,这批年轻人是我们今天的消费主力。现在国内所有的投资机构投资什么?投资消费升级。新城说的商业广场,反复强调体验,反复提到消费升级,史总说,甚至能把你每天热能消耗量计算出来,1985年、1990年这批年轻人是未来五到十年中国消费升级的一个主力,利用好中国这两波人口红利,一波人推动了房地产住宅的需求,未来五到十年,中国的85后,年轻人的消费升级再推动中国五年。但是消费升级过去以后,中国靠什么?中国怎么走出“中等收入陷阱”,怎么面对美国制造业回归?只有一个,技术进步,科技、科技还是科技。中国人有机会吗?

大家现在一去美国看就是人工智能、大数据、癌症治疗、基因。给我们看的企业里面30%是中国人,很多清华学生在美国人工智能、大数据、基因里面比例很大,甚至有一个小帮派叫“清华-四中帮”,高中是北京四中的,大学上的清华,这批人很牛,30多岁,已经是博士生导师了,自己有实验室。看到以后,会觉得中国很有希望。我问过一位美国教授,我说:你觉得大数据在未来十年,中国和美国谁更有机会能够领先?在美国学术界观点是:如果开一个大数据的会议,可能一坐下来会说,今天讲中文吧,发现50%是华人。美国人有一个观点:在未来这一波物联网、互联网、IT、大数据、人工智能,在各个细分领域里,美国和中国可能会交替领先。我认为这是比较客观的一个评价,所以中国很有机会。

我10月份去了一趟南美,不懂西班牙语,去的时候觉得比较紧张,就凭一点英语吗。但是一下到利马国际机场,第一眼看到的是华为手机的巨大海报,而且不止一幅。我去到利马的商场,去看智能手机,没有苹果,只有华为和三星,为什么没有苹果?因为贵。华为市场占有率非常高,这也让我很吃惊。我们生活在一个伟大的时代,中国希望在哪里?过去十年是房地产,现在十年是消费升级,再过十年是科技、科技还是科技,是技术进步。

新时代之下,房地产长效机制,房子是住的,不是炒的。我们国家现在房地产背后的问题在哪里?不仅关系到房子是住的、不是炒的,而且关系到每一位老百姓的投资渠道、收益从哪来,关系到我们国家整个金融体系的安全性。现在老百姓买到一个房子,第一阶段,政府的平台公司去收储,整理土地,做了一次土地贷款,开去做了一次开发贷款,老百姓买房子再做了一次按揭贷款,这一套房子到了你手里已经做了三次贷款,加了三次杠杆。

今天赵秘书长说:前一百强企业占了市场57%。大量投资者的投资品就是房子,房子贬值,影响不光是自己的收益,还有整个银行体系和市场的稳定性。如果按照刘老师的说法,中国进入存量市场的时候,把这些房子资产化、金融化、证券化,不仅对房地产本身是一个健康良性的发展,对金融体系也是很好的机会。试想,如果老百姓手里不是持有一套一套房子,而是持有CMBS和类REITs产品,让大量自然人去持有,原来持有住宅,现在持有金融产品,市场上原来散户持有很多住宅,现在变成几个大的机构去持有一个持有型物业,前世对整个金融体系的健康发展和房地产的长机制都是很有帮助的。

总结第一阶段的发言,我认为有三个最关键的点:

1.再未来十年,中国了发展是科技、科技+科技。房地产消费升级,再下一个趋势是科技行业。

2.整个转型期间,三个方向:产业升级、消费升级+城市更新。

3.对于这些物业持有,资产证券化,做类REITs的产品,这是我们做持有型物业的趋势。

为什么说中国的产业园是非常有前景的市场?

上海的城区面积是6500平方公里,40%是农地,不可以动的18亿亩的红线。60%的建设用地里40%是开发区(工业用地),这些开发区有的做得好,有的做得很不好。如,亦庄,路东区很有活力,为什么?京东总部在这里,东创科技在这里,一堆科技性企业落户这里。路西区,一堆制造业,全部迁走了。天津滨海新区开发区,三星搬走了以后,整个40万平方米的厂房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以后,整个一片街区没有人了。但是也会发现在上海的张江科技园区非常火爆,杭州的余杭开发区不好,但是杭州的滨江新区特别好,为什么?因为网易的总部、阿里巴巴的总部、华为的总部、新华三的总部、海康卫视的总部全部都在滨江新区。中国有一个很明显的现象,工业开发区特别大,有的特别好,亦庄的路东区、北京的未来科技城、上地中关村,有些特别不好,为什么?只要是制造业,就一定是完蛋的。再未来十年,中国发展是科技,中国会进入一个伟大的时代,靠的是技术进步,技术进步的载体就在开发区,开发区有做得好,有做得不好,一定要把这些淘汰的2.0产业淘汰走,把新的2.5产业、3.0产业引进来,这样既支持了国家经济转型,也扶植了这些产业,也帮助政府创造了税收,也为这些投资人取得好的回报。这就是我们现在在做的事情。

嘉丰达只聚焦在一线城市,做2.5产业,关键是人,人的核心一定是在一线城市,我们从四线城市考大学,在一线城市找工作,奋斗了十年,不希望又回到一个四线城市去。发现研发机构最难的问题是招人,因为这些人员就在北、上、广、深、杭州这样的一线城市里。我们做2.5的产业园第一个聚焦在一线城市,第二个就聚焦在科技、大健康、文创三个行业。

我们做一个全周期的生命产品,过去一个产业总得有二十年的生命周期吧?不对,深圳富士康进来才八年,第八年时迁走了,这个产业曾经非常热,但是八年、十年,这个产业可能就没有了。但是一个产业园的生命周期土地使用权是50年,哪个行业能活50年?我没把握,但是这个产业园的产品是50年的生命周期,怎么让这个产品在50年时间里应对不同行业周期的变化,都能有生命力?我们现在做了产品是全周期通用型产品,科技企业能来,生物医药企业能来,前十年可以做标准厂房,第二个十年可以做研发,第三个十年等到周边配套成熟以后,可以做成总部。

做产业园、做科技园,想做得好,第一,产业定位,要知道去了杭州的滨江新区,滨江新区的定位是IT行业,因为华为、新华三和网易、阿里巴巴都在这儿;去到上海的张江,知道上海张江的产业定位是生物医药;进到亦庄,要知道亦庄的产业定位是高端装备制造。所以做产业园,我们讲定位,有时候跟做住宅、做商业最大的区别,我们第一个定位是产业定位,第二个是专业运营,第三个是能不能长期服务。我们在顺义区有一个园区,我们客户是宝马亚太区研发中心,我们跟它签的租约是10+5+5,签了20年。试想在未来二十年之内,恐怕要持有这个园区。做一个产业园,能否长期持有它、运营它,这是一个关键。

我们在北京、上海、天津做的几个园区,跟大家分享一下宝马产业园,我们租给它20年,基本上把它德国的一个研发中心原封不动搬了过来。

我们在中关村昌平科技园区做的生物医药园区,相比商业地产和写字楼,我们给大家提供的服务主要是2B端,核心的服务是技术服务。比如对一个生物医药企业,能否帮助它把环评下来,之后政府主管部门、管委会才能同意进驻,才能办到工商局执照,这是区别于商业和写字楼的。

我们在上海松江开发区做的高端制造的产业园,这个客户是做汽车发电点火装备的。

虽然我们本身不是联想,也不是华为,虽然我们本身不生产任何的科技产品,但是我们有一个理想,希望用我们的专业现在服务这些科技远去的客户,把他们服务好了,就是在助力中国的产业升级,帮助中国进入到一个新时代和一个伟大的时代。谢谢大家!

11:10

58企服 CEO王勇先生发表演讲

写字楼增值服务解决方案 助力商办地产可持续发展

王勇:尊敬的各位领导、各位朋友,女士们、先生们,大家上午好!我在加入互联网行业之前,有多年房地产行业从业经验,相信待会儿的分享会跟各位同行有很多共鸣,真正做到台上台下、线上线下充分融合。

演讲题目:写字楼增值服务解决方案 助力商办地产可持续发展。

根据数据显示:2016年,整个一线城市写字楼租金回报率4%左右,甲级写字楼总存量3369万平方米,2017年写字楼空置率预计超过20%。

现在很多写字楼做硬件改造,观察到硬件改造随着投资规模增大,边际收益在递减。

随着中国粗放企业越来越多,80后、90后,甚至未来的00后,逐渐成为办公的主力人群,他们对整个办公空间开放性、灵活性、多样性会有更多的要求,所以市场急于呼唤写字楼的增值服务位年轻人提供更好的体验。

在存量时代的到来、硬件改造的天花板和收益递减、新一代年轻人入住、初创企业增多的背景下,写字楼增值服务体系急需出现。58企服为了写字楼增值服务体系,量身定制了一个方案。

58是一家上市公司,已经孵化出转转、斗米兼职、58影业、赶集网、中华英才网、二手车、安居客等。随着消费升级时代到来,仅仅做服务信息的撮合是不够的,所以在三年前,58自己孵化成立58到家,经过三年发展,目前58到家作为一个C端家政服务主要的上门服务平台,现在每天已经有几十万劳动力在上面接受订单的匹配、派遣、支付、评价等,已经成为家政服务行业毫无疑问的领军者。

最近北京马路上跑的58速运,也是增长很快的市场。

在自营服务领域,58走在最前面,从最早信息撮合模式变成自营服务的提供者,这是新提出来的新服务,我们自己要打造一个服务体系,去迎合整个市场对于服务高要求。我们做58到家时,有很多消费者是企业里中高端的管理人,他们用了58到家家政服务以后,发现跟传统服务不同,因此提出来是否可以给他们自己了企业提供清洁服务。后来我们接受了这样的服务,因为整个C端服务的供给、需求在周末是峰值,但是在周一到周五有一定库存需要释放,我们把这一部分库存释放到企业里去。大概做了几十家企业,发现客户的体验非常好,但是客户又提出更多的需求,除了企业的保洁做完之后,能不能把一系列后勤全部做了。我们调研市场,发现很多企业在后勤服务领域有一站式外包需求的。因为企业行政部,小的企业大概2-3个人,大的企业几十个人,但需要对接的后勤服务跟品类可能有几十、上百种,而且行政服务人员大部分还是不够专业的,无法去管理、调动、评价、更换这么多品类的供应商,所以需要专业的、一站式的平台来服务。我们调研了这个市场,发现这个市场超过万亿级的市场,所以就把58企服独立出来,专门做一站式后勤服务平台。

目前可以涵盖企业后勤服务类几大板块,现有八大板块,18大品类,企业后勤服务的80%需求我们都可以一站式满足。

对于写字楼,我们会跟写字楼一起合作,不管是资管方还是物业方,提供三个价值:1.改善写字楼调性。2.提升续租率。3.增加收益。

这个方案为什么能提升写字楼的租金和续租率呢?租用在写字楼里的企业用户的行政在选择供应商时遇到了很多问题,但是天生对于写字楼里的物业和运营方有信任感,如果写字楼物业方能提供这一整套服务的话,自然会有一定的黏性。中国服务业发展比较分散,所以整个供给提供品类单一,基本没有品牌,几乎没有保障。

提出“三重”:重服务、重保障、重标准,通过线下方式,对每一个品类进行流程再造,把风险点排除掉,制造亮点,提升客户的体验。在大型项目上会配备专门项目经理,把整个服务过程管理起来。出现问题,会先行赔付,是重保障的体现。作为互联网企业,在客户端、供应商端和平台端做了大概十几个系统,对过程进行管控,对供应商效率进行赋能,叫做赋能供应商,提升整个平台效应。

提高写字楼调性方面的一些做法,定期跟写字楼运营方一起举行活动,包括一些促销活动和员工关怀活动等。跟写字楼一起运营行政圈子,我们发现在很多专业人士都有自己的圈子,房地产人有房地产人的圈子,HR有HR的圈子,唯独行政人没有自己的圈子,我们自建了“行政+”平台。我们现在有线上课程、线下分享,有很多专门的活动,最近我们在进行“最美行政人”的评选等等。我们自媒体发的第三篇文章已经超过10万阅读量,非常惊人,就因为之前没有人运营他们。

我们与写字楼合作会有相应分成,以5万平方米写字楼为例,最低每平方米行政支出550元,整个楼每年在2750万左右,整个物业会得到3成,是百万量级。

总结,我们和写字楼合作的价值是:1.提升业主黏性。2.提升写字楼续租率和租金。3.提升物业品牌价值。4.提升物业实际收益。

我们第一个合作是和中粮广场,直接接入COFFICE的运营体系,后面有三个项目也在合作,北京通州万达广场、北京世贸大厦、英蓝国际金融中心。

成立一年来客户情况,有300多家中大型企业和200家左右小型企业,绝大部分是互联网公司,地产公司、金融公司等都是我们的客户。

58企服和“行政+”微信号,感兴趣的朋友可以关注一下。由于时间关系,今天就分享到这里。谢谢大家!

11:10

好租网 销售副总裁曹宇先生发表演讲

大数据驱动下的创新运营

曹宇:谢谢组委会,谢谢各位行业的伙伴、媒体。跟大家分享一些我们好租的干货。

相信在座的伙伴如果知道好租的话,更多理解为好租是最近两年互联网商办领域里全职中介平台,好租在大数据方面,在商业模式设计方面,其实做了很多事情。今天我们着重跟大家分享一下好租在最近两年,在大数据分析方面,如何给社会、企业提供更多有价值的数据,如何做房源精准匹配,最后跟大家分享我们最新两个基于数据分析的产品。

大数据这个话题很大,好租是怎么做的?

在商办领域里,广为去谈现在进入了运营时代,房地产黄金十年更多的是在买地,在盖楼,在圈地。其实现在进入了一个精细化运营阶段,这是大势所趋。在一线城市,现在很多房地产楼宇已经没有更多拿地和发展的空间,很多大型开发商和物业都转为做精细化管理,做房源的运营,这是一种趋势。从这个趋势中演变出来如何对客户进行精准需求的把握,如何基于客户的体验做一些事情,这是现在很重要的核心需求。在这个阶段,发生了很多变化:

在整个市场上,客户的变化。例,好租很多客户已经是80后、90后的合伙人或创始人,他们在国家“双创”政策引导下,对于创业、对于选址、对于办公空间又有了一些新的认识,他们的需求在不断变化。可能大家很难想象现在对于办公空间的装修已经是个性化的需求了,而不是满足最基本的能够办公,能够交通方便,挨着地铁站近,不仅仅是这样的需求。现在很多办公装修领域里,80后、90后这一批业主需求强调办公也是个性化的。最近业内有很多不同的变化,比如共享空间,应运而生,是典型地产运营的产品。

在这个过程中,我们强调的是个性化,强调不同企业之间满足客户社交的需求,更加关注客户的体验。市场、客户其实在发生很多变化,这是为什么很多商办领域开始进入到了关注客户体验运营阶段。因为房子本身物理性质不能满足客户的需求。

在这个环节中,有技术上的变化,收集客户需求,描述在房和客两端客户需求的变化是什么,描述出画像,作为数据分析,提供给我们的客户,让他在运营方面能更加定位准确,更加精准把握客户需求。

好租在创业之初,是一个互联网基因的公司。我们在获取全行业端口流量方面占有巨大优势,这是我们过去的优势,无论是在商办领域,还是58赶集、安居客、搜房网,我们占据了整个行业垂直领域流量的入口,通过这些入口,带给客户精准的投放。这是我们在成立之初时的优势。

在接下来,我们做了很多精细化运营的工作。虽然我们能够带给客户精准的匹配,但是房和客两端如何效率更高?我们做了房源精准上线和更新。可以说我们在房源端是业内房源更新速度最快的,而且是房源真实性最强的,坦白来说不完全是技术手段,更多是好租在全国9个城市里上千个经纪人每天靠腿不断去拜访、不断去拍摄、去更新每一个房源、上架下架每一个房源,才能保证房源的真实性,让我们房源能够贴很多精准的标签,为我们做数据的分析奠定非常好的基础。

基于我们有流量优势,基于有我们对于房源标准化、房客标签的标准化,基于我们对房源真实的需求、真实的照片、真实的房源,在我们系统里会有一个算法精准匹配,让房和客能够精准匹配上。因为我们能做到这些事情,才能达到比业内比线下中介公司效率提升5倍。

在这些内容背后,首先在房源端,通过这样一个流量优势,覆盖了有客户需求的70%,也就是说有70%的客户需求都能够被我们touch到。另外在房源端,今年在九大城市覆盖了一线城市和一部分前二线城市,在3万栋楼里有50万次房源更新的状态。每天都在不断更新房源,保证房源真实性,匹配更加有效。

在真实性方面,有线上和线下。在线上,我们给房源贴了各种标签,字段非常长,让房源颗粒度更加精细,便于之后对于房源数据的分析,让客户房源画像更加精准,客户画像层次更多、更丰富,标签更加准确。在线下,不仅在线上抓取房源,房源真实性要靠线下不断做很苦的事情,每天不断touch新的房源,进行房源的更新、进行房源的录入,保证房源的真实性。线上线下的合作,才能保证现在房源运行最基本的基建工程能够做到位。

在互联网模式下,在楼盘信息和客户信息里,能够在房源信息里多达100个贴这样标签来描述我们在房源属性上的分类。我们房源属性不仅仅只是基于房源的位置、房源的面积、物业的情况、地理位置等等,会精细到房源平均租户时间、租户喜好等等,会有很多这方面的属性。

上周,应邀参加一个行业的会,好租给我们客户带看时,也会把第一道管,对于我们客户也做了很多精准匹配,了解客户既往营业模式,如果运营的是股权基金或其他母基金的项目,运营的怎么样,过去在用房时平均租房周期是多少等,从不同角度帮助房源端分析带看客户的质量是什么。好租在做房客精准匹配方面,不仅提高在业内5倍于其他公司的效率,其实更加注重质量,带给他是靠谱的客户。

这些工作怎么能够做到?更多在于这种模式,要求我们销售人员在客户带看之前、之后,要在系统里面录入客户基因多达50-100多个字段,才能在算法方面做精准的匹配,才能给大数据的运营夯实基础。

这来源于房源端数据库的分析和积累,通过双方客户的需求,进行算法方面的集合,最终能够呈现出两端选址的系统。这在业内我们是首屈一指的,所以可以给企业方能够提供这方面很好的解决方案。

前些日子,我们接触在深圳福田区的物管中心,80万平方米自持,希望企业落户到福田,带来税收。首先帮助落户到福田区的企业选址,发现自持物业其实不能够满足客户全部的需求,后来找了其他的,也不能满足,因为不能描述出整个福田区客户的画像,从宏观到客户属性,从微观到每一个楼宇客户租户的状况,这些数据都是没有的,后来主动找了我们,我们更多合作是数据方面的,对政府和它的客户这方面能够给予他们很好的指导,不仅仅是带看,更多是给予他们数据上的支持。

2017年的一部分成绩。2017年,房源量突破110万,客户50万左右截止到10月份,GMV突破105亿,全年市占率10%,全年带看18万次,整个运营效率在行业同业平均水平的5倍以上。

我们推出两款产品来丰富我们的生态链:

第一,基于数据分析,推出“楼点通”产品。因为我们在数据运营过程中,深刻发现,不仅仅是经纪人带看,其他领域里,发现当我们客户推出一款产品时,无论是共享空间的产品,还是其他楼宇的产品,首先要了解客户的定位。我们在带看过程中,不仅仅是价格的问题,可能更多的是带看过程中客户出现的需求没有把握。比如在广州运营一个共享空间,要求共享空间是灵活、个性化,但是必须要满足最基本的办公属性,即私密性。尤其二次消防原因,可能是偷懒,最新开始设计时那个房屋就不是私密性的,这个客户表面上看是对于价格不满意,其实深层次挖客户需求,对私密性不满意。我们在带看过程中可以积累很多这样的客户需求,把这种需求作为竞品分析,纳入到数据分析中,给我们客户带来更多的价值,包括客户获取、提高客户转化、营销策划策略,都可以在“楼点通”里呈现出来。楼点通可以给你策划做前期产品调研,避免走弯路,最终能够形成客户的转化,形成带看。在整个过程中,我们扮演了不仅仅是一个广告商或带看中介角色,变成营销的全方位解决方案,楼点通起到这样一个作用。

网上办公旗舰店,通过品牌运营、代理运营、中介运营,包括会员制,选址运营,给我们客户提供更多样化的服务。

第二,基于数据分析,在11月份,推出SpaceOne SaaS产品。我们发现中级开发商对于客户痛点,对于楼盘消控、对于资产运营、财务管理、营销工具的使用其实非常初级。例,对于楼宇控制、对于房源控制还是停留在excel表阶段,效率非常低。我们在这个过程中整合了客户需求,整合四大功能:营销策划功能、招商管理功能、资产运营、财务管理。相当于给我们运营商提供一个管理工具。

SpaceOne管理工具软件截屏。市场剖析方面,因为和全流量系统是做对接的,所以在市场分析方面,会精细到在它所推出的房源在楼盘周边1公里之内最近客户的画像数据是什么,其实给予他很好决策上的支持,这来自于选址系统中实时对接、读取出来的。包括面积的分析、行业的布局,它周围大概是什么样的行业等等,给它提供一些决策上的支持。

在租户方面分析中,对于房客这边有多达50-100字段,会详细到面积、面积占比、企业家数量,包括企业家到租租期时间,企业家体量、运营情况等等,都给我们客户做了一个很好的分析,有助于现在租户更加精确和直观的了解。企业分布,金融行业100平方米左右占到整个租户30%。

更多想和业内朋友沟通,好租成立两年多时间里,确实得到了很多业内伙伴的厚爱,我们能够成长到今天,一方面是在于我们商业模式的优势,也在于我们这两年多来能够跟业内伙伴保持很好的互动。相信在座很多开发商、物业也都是我们合作伙伴,在接下来2018年时间里,相信我们一起同行,能把商办领域的效率提得更高,因为现在毕竟是运营的大时代了。

谢谢大家!

13:30

高力国际物业服务有限公司华北区董事总经理 李杰先生发表演讲

中国写字楼市场回顾及展望

李杰:各位朋友大家下午好!我是来自高力国际华北区董事总经理李杰,今天很高兴在这里见到这么多新老朋友。我很荣幸代表高力国际与大家分享中国写字楼市场的回顾与展望。

从1991年加入到房地产行业到今天26年时间,我一直没有离开过这个市场、没有离开过这个产业。在全球很多重要城市生活、工作、学习过,尤其在最近十年,在上海、武汉、北京工作,所以让我有了很好的全局视野去了解中国不同层级城市的写字楼特征和发展驱动力。

今天我想代表高力国际和大家沟通三个议题,一个是中国宏观经济将会怎么驱动房地产的发展。第二是全国主要城市写字楼市场的状况。第三是谈一下有哪些热点话题比较流行。

宏观经济是驱动整个房地产界发展的支柱,尤其对写字楼市场来说,从宏观经济整体GDP水平到第三产业GDP水平,都是和写字楼的租赁、销售直接呈正向相关性。我们回顾一下2016年全国GDP达到74.4万亿,增幅是6.7%,第三产业增幅达到7.8%,而第三产业增加值占到整个生产总值的51%,突破了整个半壁江山。

我们再来细分一下,把它分成一线城市和二线城市来梳理。一线城市中,北上广深的GDP增幅都在6.7%到9.0%,北京是6.7%,因为基数非常大,深圳是9.0%。这四个城市中,第三产业增加值的增幅也是明显高于整个生产总值的增幅的。这个差距从0.4%到2.7%,上海三产增幅比全部GDP增幅更明显,达到2.7%。

接下来看一下二线城市,东北重镇沈阳,除了这个城市之外,其他所有二线城市都比一线城市更好、更快的GDP增幅,三产的增幅远远好于GDP增幅。二线城市中的排头兵就是杭州,GDP增幅和第三产业增幅都是排在整个二线城市榜首。

说到宏观经济,我们也不妨回顾一下整个写字楼的投资总额的变化。在2009年到2013年,由于四万亿的刺激,写字楼投资总额不断高速飞升,年均增幅超过30%,达到40%,而这些年逐渐回落,回落到比较稳健的水平。去年全国写字楼投资总额是6533亿元,在其中北京和上海都是690多亿元,几乎是10.7%的比例。我们可以看到,在未来三到五年,整个写字楼市场的投资额会维持在稳健的但是单个数据的增长。

前两天我和远洋集团领导见面的时候,远洋集团领导说,李杰你有25年党龄,你有没有好好研究过十九大?我说我们高力国际详细深刻的研究了十九大。接下来我要给大家分享三张PPT,就是专门讲述十九大对于写字楼市场的影响。

十九大报告里面讲到三个议题是跟我们写字楼市场发展非常息息相关的。第一,要重点发展实体经济。做过写字楼的都知道实体经济的成长是写字楼的命脉、是写字楼的基础。第二,十九大报告中提到,要加速发展现代服务业,现代服务业是以人为本的产业,现代服务业在整个办公楼市场中是主要的租户,对租金的承受能力会比较高。第三,要建立外资进入中国的准入条件,同时对外资企业要一视同仁。大家可能知道五年前,外资企业在整个写字楼租赁市场中是主力军,经常达到70%、80%的市场份额,而今天它已经被国内市场所取代。国内企业租户对高品质的面积更大的租户需求来得更强,而在这样的十九大的精神指引下,也许我们所有的租户、租赁人员能够迎来又一次外资企业进入中国的高潮。

再看一下在十九大中提出来要尽快的加速建设先进制造业,同时把互联网、高科技、人工智能与实体经济深度融合,这意味着我们未来一些高科技虚拟经济、还有双创企业都需要办公楼。你们未来面对的是规模从小到大不等面积的组合。

十九大中也提到了,三大国际战略是:“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带。京津冀协同发展,大家在京津冀生活过的,我在长三角生活了12年,在珠三角生活了11年,我明白感觉到经济的发展是割裂的,每个城市之间是脱离的,不像长三角、珠三角发展那么有序。未来我们的发展将会通过一河、双城、三轴、四区来连续开发、有序的开发。说到长江重油城市经济带,是覆盖整个11个省市的战略经济带,目前人口和GDP总值都超过全国的40%。而中央政府要着力将长江经济带打造成全世界最有影响力的内核经济带。

下面来看一下主要城市写字楼。现在有很多从外地来的朋友们,我待会儿会分享11个城市的需求、供应、市场指标和未来预测的值。

来看一下左手边第一幅图,是一线城市的供应和空置率的水平,一线城市的北上广深,只有北京、上海的市场存量超过600万平方米,而广州和深圳的存量是400到500万平方米,深圳是空置率最高的,达到17%,北京和广州的市场空置率只有8.7%到8.9%左右,相对是比较健康的。

右手边第二幅图,租金,租金排序是北京、上海、深圳、广州,北京租金今天是在330元左右,上海是310元,深圳是230元,广州是170元。

再看一下二线城市,二线城市除了杭州和武汉之外,杭州和武汉都已经突破200万平方米的存量,其他城市都是在100万到200万之间。如果看空置率的话,沈阳、天津、成都、武汉都已经远远超过30%,而只有南京是在11%左右,是相对比较健康的水平。再看一下租金,通过这些租金线大家可以看到,在这些重点二线城市中,南京、杭州租金比较高,是在130元/平米/月,和北京的330除一下的话,是40%。特别巧的是南京、杭州的GDP总额和第三产业增加值也是北京的30%到40%左右,我们还没有做过大量城市的回归分析,但是我们觉得这是无独有偶的巧合。

具体是哪些租户在极大吸纳面积呢?在一线城市是这四大类租户,金融业、专业服务业、互联网高科技业、房地产相关的行业。但是二线城市稍稍有些不同,因为二线城市人力资源不足以支撑专业服务业的快速发展,因此二线城市中专业服务业并不是特别强劲的需求来源。金融、科技互联网和房地产相关的是主要的收入来源,也是你们进入这些城市去抓的租户。

如果把目光投到纽约、伦敦,除了传统的金融行业、现代服务业的租赁面积比较大之外,在2017年上半年的最新数据显示,高科技和传媒吸纳很大面积,以英国伦敦金融街为例,今年上半年传媒业和高科技业吸纳面积是新增面积的34%,甚至远远超过金融和现代服务业。因此我们可以给大家提出一个建议是,在一些一线城市,北上广深,也许未来高科技和传媒业是需要咱们去抓住租金的租户来源。

接下来给大家三个排名。第一个排名是存量排名。今天我们存量排名是北京、上海、广州、深圳,这是一线城市排名。但是在三年之后,截止到2020年,这个排名可能会发生变化,因为未来三年中,深圳会出现400万平方米新增供应量,几乎是今天存量的91%,翻了一倍。主要新增增量在深圳的前海和后海区域。广州有超过300万平米的新增供应量出来,主要集中在广州的琶洲地区。北京有将近200万平米的新增供应量,是在国贸对面的地方。上海未来三年供应非常有节制,只有130万平米左右。

再看一下二线城市总存量排序是:杭州、武汉、成都、苏州、天津、沈阳、南京。未来我们可以看到很多城市会有层出不穷的新增供应量面世。

看一下新增供应量对租金的影响会怎么样。这是租金排序,一线城市排序是:北京、上海、深圳、广州。北京是330元,上海是310元,深圳是230元,广州是170元。

看一下二线城市排序,南京、杭州、武汉、天津、成都、沈阳、苏州。二线城市中杭州和南京租金最高,达到130元平均租金。在所有城市中只有杭州和苏州深色的部分是长于浅色部分的,代表只有这两个城市在未来三年可能会出现租金的微幅增长。而其他所有城市从一线到二线城市都会出现租金回调的趋势。

第三个排名是空置率排名,一线城市排序是:北京、广州、上海、深圳。未来三年时间内,上海是一线城市中总为健康的城市。

二线城市空置率排名,从低到高是:南京、杭州、苏州、武汉、成都、天津、沈阳。但是在未来也会发生巨大变化,由于经济的发展,由于供应量的上升,最高值在成都,会突破50%的空置率。沈阳也会接近50%,而南京、武汉、天津会到40%的空置率。二线城市中最为健康的城市是杭州和苏州。

关于办公楼我想分享四个话题。第一,多中心发展趋势。

2010年我在上海的时候,我就观察到上海已经从两个中心逐渐往外扩散成多个中心。北京也一样。原因有三个方面。第一,主要城市的轨道交通系统发展非常迅猛,北京、上海今天的地铁里程数已经排在全球第一、第二位。第二,每个区政府都要打造自己的商务区,要建设楼宇经济。第三,各种企业层出不穷,他们对办公楼空间、成本都有不同要求,因此就导致了由中心向外面扩散几面开发的布局。今天这样的多中心格局在成都、武汉的复制过程中,成都从传统的春熙路逐渐向南部新城扩展,在武汉从传统的项目区比如新天地区域主要扩展到制造业集聚区。

第二个热点话题,旧改趋势。很多原因,很多一线城市和几个主要二线城市对商业地产的供应是限制的,比如在北京,很早之前五环以内已经不再审批、不再供应任何商业用地了。还有现在零售业态的百货业态受到打压非常大,因此零售也会出现改变的格局。另外是酒店,长达15年、20年,把酒店改成写字楼,有更好的投资回报。

在北京盈科中心,7.5万平米的项目,就是由零售改的办公楼,非常成功。上海亨通广场对面的五星酒店正在通过四层改三层的格局,改成办公楼,明年年底面市,我们也很期待它再次展现出活力。

另外是联合办公的扩张。联合办公对很多业主来说是很好的利好,因为联合办公会租赁很大的面积,同时让你的租户组合更加灵活。另外,联合办公是完全呼应了中国从中央政府到地方政府的双创的号召。

我们知道Wework已经进入中国,正在和我们的老客户远洋集团展开合作。

人工智能是一个我们绕不开的话题,绕不开是因为我们自己的职业可能会被人工智能所影响,甚至所取代。还有一点是,人工智能对整个房地产的格局也会产生巨大影响。人工智能并不是指它的机器人这个单体的概念,更多是通过一些程序、通过一些感应探头、通过物联网,让我们的生活和工作更加便利、更加快速。

您右手边这幅图是来自荷兰阿姆斯特丹的The Edge项目,这个楼里面布置了超过2.8万个探头,通过这些探头把所有数据传输到中控系统,减少打量了人力成本,让工作变得更加高效。

我的演讲中有非常多的数据,这些数据将通过高力国际的新闻平台进行发布,如果大家有兴趣的话,可以拿起手机扫描右上方的二维码。

十九大精神给我们办公楼领域带来了非常好的利好消息,因为实体经济、现代服务业都会促进对写字楼的吸收,这是所有办公楼从业人员难得的一次机会。

在2018年新年来临之际,我代表高力国际祝愿各位朋友新年快乐、家庭幸福。谢谢大家!

13:50

天圆集团董事局主席安一先生发表演讲

新常态下房产公司如何整合资源 创造共赢

左安一:今天跟朋友们探讨的题目是“新常态下中小房地产企业该如何整合资源 创造共赢”。

各位嘉宾下午好,很高兴今天和大家一起探讨商办地产新时代、新市场、新方向。

新时代的中国经济正由高速增长转向高质量发展的阶段,房地产市场竞争的格局和供求关系也都发生了根本性的改变。以前高利润、高杠杆的时代可以说已经过去了,现在房地产行业已经进入了新时代、新常态。那么如何拓展未来房地产发展的空间,是新常态下房地产企业面临的挑战。更是在市场优势越来越向那些大的房地产企业集中的情况下,中小房地产企业面临着挑战。

土地是房地产企业的命脉,在当前的土地市场中,中小开发商无论从规模还是资金优势实力上,与那些大的开发商相比,都没有竞争优势。尤其从2010年底,全国不少地方政府要求开发商用自有资金拿地,在这种情况下,让这些中小开发商就面临着更加困难的局面。有数据显示,今年前11个月,前100房企共拿新增土地货值10.47万亿,其中前10强房企新增土地货值5.7万亿,已经超过排名从第11到前100名房企的总和。那么面对这些日益竞争激烈的市场,中小房地产企业该如何突破,找到自己的价值所在,我认为最重要的是探索一条整合资源、优势互补、合作共赢的发展途径。

在市场竞争日趋激烈的今天,中小房企已经无法靠一己一力,单枪匹马独斗把企业做大做强。这可能与新时代我们的供求关系有紧密的关系。

在过去改革开放30多年的时间里,很多企业的发展靠一些特殊的资源、特殊的努力,想要创造一些业绩很容易。当中国政商关系进入一个新的时代的今天,很多中小企业都有一个共同的感触,就是现在的项目,特别是那些比较有优势的项目比较难拿了。因为我们这些中小企业跟领导打交道的时候,面临的关系不一样了。因为现在反腐,这些领导一般不敢把他的优质资源、优质项目给一个小企业。大企业可能是有它的优势。在这种情况下,这些中小企业怎么发展、怎么在这种竞争激烈的形势下走出自己的路,这是我们要思考的问题。

我的一个感想就是要整合资源、搭建平台。在未来的新常态下,平台决定了企业的发展速度、发展质量,甚至决定了我们的发展成败。

举一个例子,我们骑自行车每小时也就走个二三十公里。如果我们开汽车,每小时可能100多公里。如果我们的平台是飞机,可能一小时就超过了一千公里。所以说不同的平台决定了不同的发展速度。

去年我发起成立了一个神州企业家俱乐部,有57家上市公司。我们国内国外考察、招商引资,都受到政府和各界的支持和欢迎。目前我们在很多省份拿到了一些项目,都是靠俱乐部投资集团的平台拿到的,我们的投资不是光限于房地产,也在大健康、智能制造、新能源等领域做了一些尝试。

在房地产方面,我们通过联合拿地、联合投资的方式,把规模做大了,也容易拿到一些好的项目,比如说我们在武汉拿到了非常好的旅游项目,规模也比较大,这是利用平台优势才能拿到。如果单一的集团公司可能很难拿到这样好的项目。

今天来参加这个会议的很多企业可能都是中小企业,有一部分是大企业,这些中小企业怎么去在这个新形势下、新常态下,创造更好的业绩,发展得更好。我的一个想法建议是,能不能房讯网和全联房地产商会利用自己多年积累的企业家的资源优势和平台优势,组成联合舰队,共同打造一个航空母舰,进行资源互补、优势整合、创造共赢。这是我给大家提供一个简单的建议。

谢谢大家!

11:10

地坛西门5A国际甲级写字楼 中粮置地广场震撼推出

陈梦莎:大家好!我们在地坛边上有一个历经八年的项目,大家都很好奇,它将以怎样的姿态呈现在大家面前呢。

为什么说它是八年呢?是因为我们确定在拆除中粮置地广场的前身,是始于2009年底,距今八年时间,我们整个团队完成了土地性质的变更、控规、旧建筑物的拆除、新建筑物的建设等等。

我们的区位优势,距离北二环只有170米,所以我们步行至地铁二号线安定门站只需5分钟,未来无论您是自驾还是乘坐公共交通都非常便利。同时项目处于中关村科技园东城园区内,未来入驻园区的企业都将享受资金扶持。是绝版二环核心区位。

同时我们项目周边生态环境十分优越,除了有地坛公园之外,还有青年湖公园、护城河公园,项目紧邻地坛西门的牌楼,文化底蕴非常深厚,同时上风上水,风水非常好。而且由于东城区的胡同氛围非常浓厚,商业氛围非常好,周边的胡同都是今后项目非常优质的周边配套。

接下来由我来带领大家畅游一下中粮置地广场项目。项目总建筑面积81698平方米,可租赁的写字楼面积是46000平方米,商业面积是11000平方米。我们的楼因为紧邻着地坛西门牌楼,我们为了尊重历史、保护文物,所以有这样一个退台式的设计,从外观上看上去像是三层,从北向南分别是15.7米高三层,中塔是25米高五层,高塔是60米高13层。看起来它像是三栋,但楼体相连的部分都是相通的,而且我们牺牲了很大的租赁面积来打造通透的中庭,三个塔都有中庭相连,让渡了办公空间,让大家的体验感非常好。这是我们致敬地坛的包容厚德的精神。

正是由于这样三阶两台式的设计,我们有了中塔和低塔的4000平米的屋顶花园,我们可以在这里欣赏一年四季的景观,通时合地坛的皇家园林遥相呼应,是大家的休息空间。

我们玻璃幕墙的设计会产生极大的能源的消耗,如果做成全石材的设计,又会影响视野和外观,我们项目采取的是玻璃幕墙和石材的完美结合,为了使楼体更加通透,我们在高塔部分也是设置了北京首创的全透明玻璃电梯井道,不仅可以看到楼内外的景色,同时透过玻璃也可以看到电梯内的精工设计。

我们每一个塔都有一个主题的中庭。这是我们在高塔设置的水景,一共是60米高,我们称它为印象飞瀑,从60米的高空落下,到达地面之后,流经中塔的竹林庭院,到达低塔的下沉庭院,这个视频是我们设计公司WET在美国做的建设情况和今后测试情况的现状。

为了满足商务人群的健康需求,我们也匠心打造了健康步梯,从B1层到四层和六层的屋顶花园,我们通过在行走的过程中,通过通透的玻璃幕墙,观看近在咫尺的地坛公园,同时在楼内融入了许多艺术的元素,连接着整个健康步道,在行走过程中也可以受到艺术的感受。

在匠心设计的基础之上,也配备了完美的硬件配套。首先考虑到北京日益严重的空气污染问题,我们配置了VAV新风系统,创新研发了PM2.5防护装置,为客户打造健康的关怀。

这个视频大家可以看到,由于我们在北二环区位,地块非常稀缺,所以我们除了打造了100多个即走式的停车位之后,也打造了机械立体式的仓储停车,您可以把车停到这个位置,你就可以去上班了,里面所有的机械臂就像在超市的货架一样,把您的车码放在里面,等到您下班的时候,您可以用专属于中粮置地广场的手机app,比如您在13层可以直接点击我要取车,等到您下楼了之后,这个车就取出来,您就直接可以开走了,非常方便。

同时我们与保护中国合作,引入了中国首家第三方保管箱,银行级的安防。同时我们也和观复博物馆一起打造了固定的艺术展厅,同时与我们楼内的定期不定期的文化艺术展览会形成一个互动。

为了给我们的入驻客户提供更好的服务,所以我们配套商业已经在今年7月份全部都招商完成了。您可以看到这里面的LOGO包括商务人群所必须的咖啡、食堂、简餐、宴请等等,明年会跟项目一同开业。

刚才我提到了为我们项目特别打造了智慧办公的手机app,虽然说这个智慧办公在写字楼圈已经见怪不怪了,但是我们与其他楼宇最大的区别在于我们除了有基本的商业圈层、物业服务、员工服务和企业服务等等外,我们还依托中粮强大的产业链的优势,秉持着我们每天深度影响100万精英社群的客群理念,使每一个入驻中粮置地广场的员工,都可以全方位的享受会员的多维服务。

我们中粮置地的写字楼都是国际超甲级写字楼的配备加以打造的。

我们项目是去年9月15日正式动工,在明年7月份正式交付,项目从一开始就非常的高标准定位,而且已经获得了绿建三星LEED铂金级的认证,我们现阶段的成果都非常离不开与我们长期合作的合作方的共同努力,也包括行业内顶尖的商业地产顾问公司仲量联行,下面让我们掌声有请仲量联行商业地产部高级董事廉峰先生对区域市场进行分析。

廉峰:尊敬的各位领导、各位嘉宾大家下午好!我是仲量联行商业地产部的廉峰。今天受中粮置地广场委托,给大家分享一下我们特别为此次大会准备的东城区尤其是写字楼市场的报告。

在我们今年的北京市政府在9月份发布的整个新的规划里面,把北京市定位成政治中心、文化中心、国际交往中心。东城区是属于非常核心的商务区,也是定位于宜居、宜业、文明的城区,同时也是世界著名文化旅游区,而且还是我们历史文化传承发展示范区,以及首都政府服务功能的主要承载区。同时也是肩负着本区的高端服务业的聚集区,最后是国际和商业著名的区域。

东城区的有些特点是非常显著的,而且跟其他区域是不太一样的。我看了一下相关的报道,东城区的历史遗迹包括保护单位在历史城区当中是最多的,包括雍和宫、故宫等等,同时我们在东城区里还有其他区域不太一样的,就是非常显著的这种胡同文化,这也是承载了北京近千年的历史,包括南锣鼓巷等等。同时整个东城区也是一种非常国际化的交流区域,包括王府井大街、很著名的东方广场,包括其他的一些商务办公楼。所以这个区域既有历史,又有现代传承的区域。同时这个区域的环境非常优美,可以看到我们周边有很多公园的一些景观,包括地坛、景山等等。同时我们这个区域里边又有很好的客户的基础。比如说在四大会计师事务所其中有三大都是在东城区办公,同时还有像华为这种非常优秀的中资企业。

东二环和整个东城区在北京写字楼的位置,它既离我们很成熟的像CBD、中关村、奥林匹克、第三使馆区的距离非常近,开车大概20分钟左右的距离,凸显出了整个在北京市甲级写字楼商圈非常重要的位置。

另外一点,这个区域里边还是属于中关村的东城园,高科技企业落户还可以享受专门的优惠政策。

拿北京整个的存量来说,将近740万平米,跟全国的一些其他城市,包括一些国际城市做了一下对比,可以看到北京整个的存量跟其他的包括一些成熟的城市来比还是稍微少了一些的,很多朋友问,将来大概200多万到300多万的进入量,对北京市场会有什么变化。从整个数据得大分析可以看到,我们北京的写字楼跟香港去比,这个数量还是非常少的。同时我们的经济增长量还是非常强的,所以预计来说,尤其像我们东城区的位置,基本上是很少有甲级的优质写字楼到市场里边来,因为是它的稀缺,所以产生的价值是不可限量的。

最后再分享一下东城区客户的类型。整个甲级写字楼里边,在东二环和三环的区域里面,金融和高端服务业基本占了一半的规模,同时还有一些其他行业,在整个东城区来说,一些做文化、创意的行业还是比较多的。在客户类型占比来看,还是以内资公司为主,超过了50%。我们也看到了目前来说因为中粮置地广场刚刚推向市场,我们也看到很多优质客户,包括从CBD、从金融街过来。我们也可以大胆预测,在明年6月份、7月份等这个项目交付的时候,会取得一个非常好的租赁成果出来。

以上就是我给各位分享的整个的东城区的市场情况。如果大家有什么进一步的问题,会后可以再联系。谢谢大家!

陈梦莎:接下来我们要进行的是中粮置地广场与仲量联行的首席租赁代理及物业管理签约仪式。有请中粮置地广场副总经理马佳音女士、中粮置地广场副总经理赵光明先生、仲量联行华北区物业与资产管理部总监李从越先生。有请。

(签约仪式)

马佳音:谢谢主办方,也感谢在座各位对我们项目的关注。刚刚我的同事已经对我们项目的基本情况进行了简单的介绍。今天机会宝贵,我想跟大家分享一下我们集团地产板块在打造高端写字楼项目上从运营理念和经营思路上的想法。

中粮置地广场是中粮集团地产酒店板块下面一个高端国际写字楼的产品,既是我们集团匠心打造的高端流域的标杆之作,也是我们现阶段首都核心区域难以复制的地标性建筑。中粮集团连续几年都进入了世界500强,同时我们也是国资委批准的16家央企之一,我们身上肩负着责任和使命感。我们集团总资产1200多亿,我们自持和运营的项目有住宅、商业、酒店、写字楼等多种业态。大家比较熟悉的是我们成功打造了大悦城、亚龙湾、祥云、生态谷等一系列品牌。置地这个品牌我们未来会在写字楼产品线持续打造的高端办公品牌。

商办地产进入存量时代,同时我认为伴随着中产阶级逐渐觉醒的消费升级和认知迭代,对办公空间的需求绝对不会再仅仅是简单的八小时工作场所,所以我们房企间的竞争已经开始从规模、成本、速度慢慢转移到了以客户为中心的运营能力以及品牌塑造这种软实力的竞争上。这就要求我们从简单粗暴的租赁开发模式慢慢进化到一栋楼宇全生命周期的重度运营的模式。

刚刚我的同事已经介绍了,中粮置地广场会在明年7月份正式入市,截止到目前为止,我们配套的小一万平米的商业已经全部完成了签约,并且我们会在明年与项目同期开业,办公部分的预租也已经火热开启。我们中粮置地广场的佣金政策非常灵活,行规是我们基础的保障,另外会根据客户的品质以及最终的签约成交价格,佣金可以相应调整,上不封顶。

作为一个商业楼宇的持有者,我们肯定对自己的定位不再是简单的房东,我们是以品质生活和办公体验的提供商和运营商,开放共享、互利共赢是我们对待所有客户和合作伙伴的坚定信念,我相信人与空间、人与人的互动关系,在中粮置地广场会得到重新的演绎。我们有信心将商办地产这个行业带入一个重度运营时代,希望这条路能够与大家同行。谢谢。

11:10

新时代下的商办力量——回归本来,重构未来

王玉龙:因为我是一直从事产业地产,想跟大家聊聊产业地产这个事。后来原来的主持人临时有变动,让我客串一下。

大家知道这一段时间国际上特别不太平,特别是朝鲜扔出了一个炸弹出来,炸得全世界心慌。国内也不太平,北京市政府发布了一个文,叫《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》,3月26号。这个文发出来之后,市场的反响非常大。在我的理解,原来最早发这个文的初衷是,很多地产公司打着商业地产的名义去做住宅,这个应该是原因之一。但是政策就是这样,政策一般都是一刀切,这个政策规定在建、在售的商业办公类的项目,销售对象限定为合法登记的企事业单位和社会群体,就是说不允许针对个人了。同时银行贷款也开始限制了。商办类对个人全部暂停,而且也有分割的限制,要求分割不能低于500平米。所以市场的反响非常大,甚至近期的交易为零。

我想通过这个话题,问一下兰格加华的庄总,您怎么看待这个问题?

庄捷:这个事挺敏感的,326这个事说是一个炸弹,一点都不过分。因为我们很多年商办和住宅这块一直都是模糊管理的力度,这就造成了一个什么结果呢?很多刚刚进入房地产的或者对房地产理解不太透的,就想把自己跨度更大一些,把这个建成了之后,没有想到它原来是什么,而是想最大的需求是住宅,所以把它往住宅里边靠。因此就造成了积累很多年,至少是十几、二十年的问题,所以我觉得咱们主题的前四个字最说明问题,叫“回归本来”,326的作用就是让大家回归本来。你原来是商业办公,你就回到商业办公,不要去采别的园子里的花,要认真做好自己的花。

所以我想给大家一个启示,就是规矩。做房地产怎么做,先把规矩想好。这个规矩是什么?规矩如果没有想好,后面就意味着风险,我想这个风险可能北京这个文还是很人性化的,里边还有一条就是已经买来做住宅的,仍然可以持有。以后你要卖的话,你还可以卖给做住宅的人。但是它的市场有多大呢?远远小于原来模糊状态时候的市场。现在要占指标了,既然占指标,就去买那70年产权的,何必买这个呢,说不定哪天力度又下来了,就又空了。所以这是我的感想,提醒大家注意。

王玉龙:感谢。有观点认为商业办公面临着三大挑战。一是总的体量大,二是供应商增加,三是库存增多。很多项目不能去做住宅了,就没有办法,必须搞成商业。搞成商业的团队和搞成住宅的团队是不一样的。

另外,北京市政府搬迁,二环以内被空置出大量写字楼的面积出来,如果是以这样的市场的环境,我们有请佳兆业北京区域的副总裁李勇先生,从开发商角度给咱们解读一下商办面临哪些挑战和机遇,产品如何转型升级?

李勇:感谢王总和庄总的发言,讲了很多事实。我印象中商办类很多公寓产品,直接就是在房地产住宅限购限贷的情况下,打的标语就是不限购不限贷。买不了住宅,买公寓。当然也是种种历史原因。比如有的城市是做一些产业引导政策,引导某些不发达地区商业要发展,当时的前导性的就拍出一些地,拍地的同时政府要求这些地方建写字楼、商业。但是商业是有规律的,这个地方是不成熟的地方,建起来之后没人去。这就形成了大批量的空置,空置以后怎么办呢?有可能会引导性的变成了微住宅,有些空置的写字楼甚至一些产业都会往微住宅方面去引导,所以某种程度上疏解一下它的积压,也疏解一下当地需求的变化。

但今年这个政策出来以后,大家的方向是一致了。在去年有些城市甚至还出现了一些政府鼓励商改住的政策,比如鼓励把一些在不同阶段的写字楼改成公寓,可以引进燃气等等。但是后来政策慢慢变了,到今年北京这个政策出来以后,各地政策跟着变了。像深圳、上海,上海更加严格,我们在上海的项目也受到了波及。

但是刚才从庄总那句话我觉得讲得非常好,就是“回归本原”,就因为有这种政策的模糊地带存在,所以我们有时候拿底之前遇到这种情况,第一个反应是把它建成公寓,能比周边的住宅打个八折来卖,甚至设计的时候设计成4.5米,做两层高,做loft,有一些增值。但是现在不行了,政府的土地出让政策也是发生变化的。遇到这种商业配比比较高的写字楼,就拍地更少了,溢价低了。而且北京又出现共有产权房等等新的方式,在其他城市还有一些净自持的,像苏州那边拍到一定程度之后,大家每人出个价,然后算平均值,谁靠近平均值,谁得。

其实某种程度上还是一种住宅的限购政策的延续。再往深了讲,其实就是化解金融风险。未来三年的三件大事,其中有一件就是化解金融风险。实际上今年我们去谈融资的时候,金融机构的方向也发生变化了。比如拿新项目,你要融资,首先地价是不能做的,招拍挂只能这种渠道去拿,金融机构是不允许配资的,其中一些收并购也必须是两年以上招拍挂的项目。有没有长租公寓,这种是在政策允许的方向和范围内。

现在金融的监管政策是逐渐趋紧,所以有很多金融创新其实就是在规避政策,或者说在政策的模糊地带做一些变化。实际上我们现在做房地产开发也好,做写字楼租赁也好,也是要做创新,但创新怎么办呢?也是在政策允许范围内,你去仔细的研究政策,甚至是预判政策,你觉得这个政策将来方向怎么样,在这个方向之内再挖空心思做创新。

现在我们限购政策出来以后,供给量变少了,这本身就不是写字楼的正常需求,那我们实业需求到底多大,就需要做评估。在座各位都是写字楼租赁的从业人员,这是一个机会,将来尤其是金融创新,以后各种REITs、ABS做起来,单一主体的租赁就会变成多个主体,推向市场。这一栋写字楼将来做证券化以后,就可能属于无数的投资者。相当于没有单一大股东的公司的职业经理人,他的管理团队的作用就凸显出来了。某一个团队你能租得好,能挣得钱多,投资者就往这里来。大家就相当于一个一个的基金经理,那行业价值就能体现出来了。

我们佳兆业还有一个外号,叫旧改专家或者叫烂尾楼改造专家。我们在北京的佳兆业广场就是著名的烂尾楼,经历了十几年的风风雨雨,过程很曲折,终于做起来了。但是我们不怕复杂、不怕辛苦,只要用心去做,都能做好。CBD这个位置也是很好的位置。

写字楼的租赁除了北上广深等一线城市,大部分城市的写字楼是供大于求的。所以就算在北京城市里面,我们写字楼的建设也是有空置的。还有雄安新区建起来了,旧的楼不符合要求的也需要做改造和翻新,这是大家将来一个比较好的增长点,就是盘活存量,这就是存量。

王玉龙:两位嘉宾都提到了回归本来。但是一边是回归本来,一边是在讲创新。创新是中国固有的名词,在其他国家还听不到,现在又流行土地改革、长租公寓、联合办公,联合办公也是这几年的新词,其实最早的联合办公应该是wework,它其实进驻了30多个国家,市场估值在300亿美元左右。现在在北京又有一个新军,我的老领导毛大庆做的优客工场,现在也是风生水起。其实共享办公这个概念也是国家在双创的背景下,大力扶持和鼓励的。所以我想问问在座的三位女士,有两位是国家队的,有一位女士在离这儿不算特别远的嘉铭中心项目,嘉铭中心是20块钱左右,这么高的价格,你有没有决心拿出一层做众创空间呢?那么贵的租金,拿出来做众创空间,我又不会玩,干吗呢?但是我觉得这是个趋势,这个趋势是众创空间背后的属性是什么?我们要去想一想。比如说它有更多的金融属性,但是你把写字楼租赁出去就没有了。也许我在租的方面赚的并不是很多,但是在投资方面也许赚得会更多。下面有请嘉铭投资副总裁孙鹏阳女士从高端写字楼持有者的角度位我们分享面对联合办公空间的挑战,高端写字楼如何去应对?

孙鹏阳:谢谢玉龙总把这么一个热点话题交给我,其实联合办公很早出现在美国硅谷,但是这两年在国内的发展特别迅猛,很多原来是小的投资商进来,或者wework进来,但现在很多国家队也进来了,在做联合办公。

从我们真正的运营体验的角度来讲,从操作的务实的层面看,实际上截止目前,联合办公和高端物业之间的相互冲突和替代性没有那么高,我们和马总、齐总刚才在会前也沟通过。大家还是没有达到猛烈撞击的程度。其实这种情况我们可以从具体的租赁业务来看。

我们在接触到高端物业的客户的时候,在选择办公空间的时候,在备选名单里面是不太可能把高端物业和联合办公放到一个名单上选的。但是这样看只是说从眼前的可能对收入影响的角度,但是实际上如果我们去换一个角度来看联合办公,对高端物业的影响是逐渐的在深入的,影响的深度是逐渐加强的。

我们对联合办公的认识也是有一个逐步深入的过程,联合办公在2013、2014年作为一个现象出来的时候,我们还是非常重视的,这是提供办公空间的,我们看了很多国内外的项目。单位的感觉是拿起来了但是又放下了,感觉还是两盘不同的生意。其实高端物业主要的客户群体还是处于企业成熟期或者成长后期的企业。在企业初创期或者成长前期对两件事情的敏感度是特别高的。一件是成本,因为它刚开始初创或者运营不是很稳定的时候,尽量控制风险,就会完全控制它的投入。第二是灵活性,就是它可能会转型的很快,这时候你很难想象一个在这样状态的企业,去找一个很高成本的高端物业,把这个周期固定三到五年就完全固定下来,这对处在这个状态的企业是很难想象的。但是我觉得联合办公在当时给了这样的企业非常贴合的选择。

这是这两年我们对联合办公的认识是逐渐深入的,有两件事情在这个过程当中给我们的影响特别大。第一件就是技术革命和技术创新,这是感触特别深的。大家现在都在讲其实目前的这种技术革命在飞速的成长,你不可想象的速度、指数级的速度在成长。原来说互联网+是一个话题,现在互联网已经遍布到城市和乡村,包括移动支付,老太太、老大爷包括菜市场的阿姨、路边摊都可以,还有云计算,云计算原来只是一个试验或者概念性更多一点,但是现在我们看到商务应用已经雨后春笋般的出来。这种技术的变革带来了企业层面的巨大的变化。

全球的企业,其实不论你是地产行业还是非地产行业,大家的一个核心问题现在都面临着拥抱变化,都在转型,每个企业、每个行业都在转型。大家都很了解比如恒大转做矿泉水、做乳业,万科有一个沃土计划,沃土计划最核心的一点是,要把这个土搞肥沃,在上面做什么呢?要试验,可能是种稻子、种玉米,但看哪个做得成,不确定性特别大。它的组织架构也在变革当中,变化特别快。比如它有很多合伙人制度。房地产这样,大的外资企业也这样。

比如柯达,柯达原来是巨无霸的企业,数码照相技术在它手里,但是它错过了这个机会,生存环境完全被挤压了。而现在数码印刷技术,全球90%的技术是在它手里。比如现在体育彩票、影视海报几乎都是它的技术。现在它转型成功了。但是这个过程当中是相当痛苦的。在这个过程当中,也映射到对办公空间的需求,因为你在变革、不断改变、不断试,一批人没了,这个业务砍掉了,首先对办公空间的要求就是,在变革当中首先要控制成本,因为要试。第二是要有灵活性和多样性,可能这波人没有了,办公空间就不要了。这个时候成本的控制、灵活性和多样性是联合办公非常好的一个特色,也迎合了这些大企业在这方面的需求。这是第一点。

第二个比较重大的影响就是千禧一代,就是1984年到2000年出生的这一代,他们已经成为全球劳动力市场的主流,我们的员工基本都是90后,大家都讲00后也出来混了,已经成为市场的主流了。这一批人他们其实是伴随着互联网成长起来的,他们对办公空间的需求跟前几代人都完全不一样,他们要求的办公空间是要更开放、更透明、更有趣、共享、跨界,这都是他们对空间的要求。这群人他们已经成为劳动力市场的主流,在这种情况下,我们服务的是企业,企业为了竞争人才,是会把自己空间做改变,来迎合这部分主流劳动力市场的人群的需求,这是必然的。所以这个其实对整个办公空间的影响是很大的。这恰恰是联合办公出生就带有这个属性。所以这是联合办公非常棒的地方。

现在与其说是联合办公对高端物业的影响,还不如说是技术的革命、时代的变迁对办公空间的需求带来的变化。这是这个背后非常根本性的问题。

但是联合办公是首先出来的,所以它们是敏锐的,这个影响是很深远的。看到商办这个市场,最开始说要开发,开发的影响也是有的,开发首先要拿地,第一是位置,第二是位置,第三还是位置,位置是压倒一切的因素。但是现在开始,我们看到很多这样的机会,位置是重要的,但不是像原来那么重要了。相反,我看到过很多统计数据,全球大概54%的人群会有5天的时间在家里办公,会有30%多的人会选择在一部分时间在咖啡厅这种空间来办公。也就是说这些人群也是很大企业的公司,他们不见得一定要在核心地段的高端的物业里来办公,他们可以选择很灵活的空间。你在开发的时候,即使位置稍微偏一点,但是最重要的IT基础设施非常好,一样可以做到非常好的资产,拿到很好的回报。这是对商办地产影响非常大的。

再说到设计上,在设计上也一样,我们最早的时候大家都说要有很好的平面,这个平面是方正、好用的。核心筒一定要在中间的,因为这对传统的办公空间来讲,是很好布置工位的。但是变化了,现在需要开放的、透明的、跨界的、共融的空间,所以这种设计就慢慢淘汰了。设计上这只是一个小点,会有很大的影响。当然对运营商影响就更多了。我们深深的体会是,我们的客户很大的大型公司,他们为了争夺人才、争夺主流人群,他们在高端物业里面传统的办公空间的时候,他们拿过来做改造。我们也跟客户经历了他们改造的过程,包括他们的改造空间很有趣味,比如有热带雨林区、有小农场、小草坪、有咖啡店等等,这就是他们做出的变化,我们提供服务的客户已经变了,我们高端物业是一定要变的。

包括未来怎么运营,物业怎么适应这种变化,到底提供什么样的配套来服务办公空间,这些都会有很大的变化。

所以联合办公的理念,营造的方式,对高端物业的影响还是蛮大的,这还只是刚刚开始。

王玉龙:孙总说了半天,嘉铭这个楼做得这么好,租得那么高,怎么没拿出一层做联合办公呢?没说就没说吧,咱们就不逼她了。咱们听听中粮怎么说,有没有这个想法?你有没有决心做这个事?

马佳音:我觉得刚才孙总说的对联合办公这个物种的剖析全面又深刻,我自己也是听得津津有味。我觉得这个问题从两个层面来讲,第一从大的市场逻辑的层面来讲,存在即需求,是合理的。所以说联合办公作为传统办公的一个子业态的补充,它的优势是显而易见的,比如供需双方的效率的提升,存量资产的改造,更灵活、更多变、体验感更好的办公体验,以及千禧一代,这批员工非常追求自我,对空间要求非常高,传统的是满足不了他的。当然这后面还有资本的一些推动,都会影响到整个联合办公的兴起。

第二点,我想比较切题,我们高端写字楼跟联合办公的关系,前一段我们大悦城商业发布了第二条产品线,有一个词我觉得拿过来非常合适,就是竞合关系。这里面再有两个小概念我阐述一下。

第一是我们理解的联合办公,我们觉得它不是简简单单租桌子的模式,我们更愿意把它理解为共享的办公空间和办公体验,就是说它是我们通过打造场景化的、体验感好的办公场景的营造,来满足更多的办公需求。

第二是竞合关系,竞合这个词其实本意来自于博弈论,指的是我们能够达到双赢的非零和的博弈状态。我希望这个共享的办公空间是本身这个核心品牌内涵的延展,同时它能够帮我在业务层面和运营层面做到交集和互补,是这个状态。拿我们自己中粮置地广场来举例,我们项目明年7月份开业,同期除了有一万平米的商业会开出来,我们自己也确实拿出了小两千平米的面积,我们做了一个自持的自己运营的共享办公空间,这里面可能有我们的共享的会议室、共享的路演大厅、共享的报告厅、共享的艺术中心以及现在比较流行的共享的VIP会客厅等等。当然,也不排除如果有很好的品质上国际一流的常规化的联合办公平台企业的入驻,我们都是欢迎的。但是前提一定是这个字业态是要为我们的核心的入驻的高品质租户以及周边的一些有需求的租户来提供服务,同时能够强化助力整个生态圈层的打造,这是核心。

我们中粮广场建国门的项目,C座的改造,成了商办地产的网红,我听说已经接待了无数的参观。那个改造非常成功,无论从原来旧的存量资产的提升,包括帮助我们整个中粮的办公品牌的塑造,都是非常好的案例。我们集团希望做的是大家对我们的品牌能够有一以贯之的认知,以后提到中粮出品的写字楼,就想到中粮广场也好、中粮置地广场也好,品质是有保障的,我们都是国际超甲级5A写字楼。谢谢。

王玉龙:这里最有资格说联合办公的应该是齐总,从我的了解中,齐总现在已经在做了联合办公了。

齐舒芳:对,我们项目叫CR Union。您刚才提到了一个词“趋势”,我觉得非常好。我把我们对联合办公的分析简单说一下,还是说趋势这个事。联合办公其实并不是一个空间单纯的改变,真的是社会发展到这个阶段,人群的变化、科技的变化所带来的必然产物,我们是做过几个方面的研究。刚才孙总和马总都提到了,比如从办公人群,年轻一代的崛起,他们90后的特点就是追求舒适、追求个性、追求自由。联合办公刚好是非常契合这个需求。

包括我们因为要做联合办公,我们对现在联合办公的产品做了很多研究分析,从联合办公工位的布局能看出来,有另外一个趋势就是办公客户的类型也在发生转变。最开始的时候一说联合办公,感觉都是小微、双创企业进去,实际上现在它的独立工位和办公工位的占比已经最极端的到了9:1了,就是90%都是独立的。它的客户类型已经悄然的向一些大型企业和大型分支机构转变。我前两天在香港考察wework联合办公,里面入驻的都是汇丰银行等大企业。这些企业承租能力强、支付意愿高,肯定会推动联合办公市场不断的发展。

包括刚才孙总提到共享经济,其实联合办公本身的内涵就是一种共享,有很舒适、很多交互空间,包括社群的营造等等。所以我们做了这些研究之后,我们认为联合办公一定是一种趋势。所以我们也是在变革面前,您的话题是高端写字楼怎么迎接挑战和变革,其实在我们看来,它不是挑战,更多带给我们的就是机遇,机遇来了,肯定是张开双臂拥抱机遇、拥抱变革。

我们华润置地自有品牌的CR Union的联合办公产品,现在正在打造过程中,明年春节后我们会在西二环面市。本身设计的主题是“重返大学时代”,也是契合了华润地产的学院风,我自己很喜欢这个风格,到时候可以带领同行和代理行的朋友过去看一看。

因为联合办公这个产品,实际上是给我们未来办公的布局和办公产品的理念带来了很多变化。未来我们是想把我们的联合办公产品植入到华润置地旗下所有的写字楼当中,无论它是高端还是中高端。我们现在在北京如果2020年这个时点来算,我们大概拥有120万平米的写字楼体量,有几栋楼,明年有三栋楼出来,一个是CR Union,一个是亚运西一个楼,一个是北京华润饭店的旧改项目,未来会把我们的理念植入到这些楼里。

刚才中粮你们说了一个词叫做竞合。我们的定义是共融共生、互相促进,其实就是竞合的概念。

其实我们就是想把联合办公的共享空间拿出来,不光是为联合办公这一小块面积服务,而是要把它放大共享面积,为整个楼服务。未来我们的定义,其实我们不叫联合办公,叫共享办公。因为这样的一个想法的转变,我们觉得联合办公未来对办公可能会有好几个方向的转变,这是我们自己总结的,我们也是未来想按照这个方向去做。

第一是办公的生态化,拿我们华润饭店城市更新项目举例,那个项目大概10万平米,我们在低层做的是联合办公,将来可以给小微企业入驻提供方便。中低层设计的是200到500平米的户型,面向的是中小企业。中高层是2000到5000平米,面向的是大中型企业,包括我们顶层还有企业总部。隔壁的配楼还有企业独栋。为什么这么设呢?就是生态化把企业在不同时期、不同的生命周期,满足它的全生态的需求。未来这可能是联合办公和高端办公共融共存的体现。这是办公的生态化。

第二是办公的智慧化,未来办公的智慧化是必选项、是常规选项,随着科技进步,我们把科技手段植入到楼宇当中,给客户带来更便捷的体验,这是大势所趋。所以联合办公也刚好承载了这一点。

第三是办公的平台化,这是指运营商要一手托两家,一方面我们为租户服务,为他们提供优质的服务,同时我们要整合一些非常好的第三方资源,把这些资源共同加入到为租户服务的大军当中来,同时也促进了第三方企业的成长。所以运营商自己就在想,要努力把自己变成一个PaaS平台的运营商,而不是单纯的写字楼运营商。

第四是办公的产业化,因为原来咱们一说写字楼的管理就是物业管理,其实现在我们已经向运营服务在升级,包括利用自有的比较强大的产业资源,我们想去探索怎么能够在这一个楼宇或者园区打造一个产业主题,形成一种产业聚集,这其实是政府给我们提的期望和希望我们能够为这个区域经济的发展贡献力量。

大概这几方面,这就是联合办公给我们带来的改变,也因为这种改变带来了无限的可能。谢谢。

王玉龙:三位柔柔弱弱的女子能够最有实力把联合办公做好,因为不像毛大庆,基本上没什么自己持有的。跟政府谈了一堆条件,你不给我条件,我不去,他们不行,跑不了,物业不动产是自己的,所以必须做好。联合办公刚才说的几个词比较好,一个是共享的概念,一个是平台化,我们搭建的是一个平台,让这个平台形成裂变,形成裂变之后变得更有价值,应该是这么理解。就像马总,一听她介绍的口气就知道原来是从商业转过来的,联合办公虽然是共享办公,能不能共享一下厨房、共享一下餐厅,大家这边办着公,那边一块炒着菜,还有共享公寓。刚才齐总已经邀请大家了,明年让齐总发起一下,我们到那好好学习学习,我们把联合办公做得风生水起,祝愿你们在这块取得更好的成绩。

刚刚说完联合办公,我也想未来的办公方式肯定是改变了,因为我们坐在台上有60后、70后,以后就不是我们坐这了,以后都是00后,00后他们的思想跟我们完全不一样,如果发生这么大的改变,这种大宗资产将来到底应该是什么样子。很多人是由机构持有多一些呢,还是地产商持有多一些,到底会变成什么市场?这块我也比较关注,有请第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅先生,从顾问公司角度帮我们分享一下写字楼是机构投资的主要物业类型,今年的市场有什么特点?未来趋势是怎么样的?

温书阅:这个话题跳跃有点大,其实投资市场是整个房地产环节的企业和终点,投融管退,以投入开始,是很多资产的业务链。去年整个北京市的投资市场总交易额是将近340亿,这是2016年的数据。2017年截止到这个月为止,一共有21宗北京市的大宗交易,整个交易额是276亿,交易总面积是62.3万平米。从这个数据可以看出来,整个投资市场同比去年是降了,整个投资额大概降了23%左右。这里面原因有一些。

这21个大宗交易里面,几乎没有核心区的甲级项目,有8个写字楼项目,有4个酒店项目,有3个商业项目,有一些是产业园项目。而且酒店和商业项目收购下来以后,这里面7个项目其中绝大部分也是改成写字楼,现在因为商改办的话题和联合办公都是特别热的话题,交易下降,核心区甲级写字楼缺乏成交。原因很简单,在现今市场下,业主对资产的处置要求和买家对回报率的计算方式并不匹配,因为北京投资市场这两年投资回报率一直控制在4%,从来没有高于过4%,甚至这个4%都是得有点偏高的。所以造成了整个投资市场回报率并不高,更多的企业是以自有为主。这8宗是自有为主,其他是开发商交易,很多开发商要收购一些资产,或者有房地产金融的需求,做了一些ABS或者REITs的需求,所以整个投资市场来说看似很活跃,其实成交并不活跃。

这里面有很多原因,其中一个就是政策原因。从国家政策来说,对于企业信贷和融资成本越来越高了,每年都在提高。第二个原因,为什么融资成本那么高,回报率并不高,但是还是有那么多的企业、那么多的投资机构,包括境内的、境外的做一些考虑,其实这跟国家对境外管控有关系,而且未来两年会越来越严。从2018到2019年,依然北京、上海这两个城市的核心区的资产会是各个投资机构非常关注的热点。总的来说,我们对明年的售价并不是特别看好,所谓的有价无市就在这,因为总体来说,孙总很清楚,如果有一线写字楼租赁经验的话,从2011年到现在,北京的租金就维持在这样的水平,并没有增加,可能是在整个北京的租赁市场的谷底,但是这个谷底这两年并没有突破。并且随着未来两年新局域的结构承载,丽泽是金融商务区,一百多万,大望京,一百多万,亚奥一百多万,CBD商务区一百多万。这些放量,对于整个写字楼供需来说,平衡会被打破。但是为什么这些机构投资仍然对北京市场很有信心,就是资产增值了。

北京的投资市场不能以传统的投资眼光来看,很多成交的交易价跟所谓的投资回报并不成正比。还有一点,现在越来越多企业关注的是房地产金融这一块,在中国REITs的历程可能在未来还很长,涉及到很多东西,包括企业自身的,包括中国的国情,包括政府的支持和力度。但是目前我们可以看到这种房地产金融的产品会越来越多,越来越多的开发商、基金也好,都瞄准的是未来不动产的投资。

还有一个点,我们可以看到大家对写字楼市场的信心,商业和写字楼的改造。在2017年这21宗交易里面,有7宗是商业和酒店的,这7宗里面有5宗是改造项目,其中有一些已经入市,还有一些已经在前期的定位和论证阶段。其实这些产品非常丰富,改造成写字楼以后,对于原业主或者投资方的收益会有大大的增加,所以我们预计的是在2018、2019年这种趋势还会呈现比较强势的态度。其实跟刚才的联合办公有一些关联。因为我现在接触一些联合办公的品牌,像在北京一共超过50个联合办公品牌,有业主自己做的,有外资的,有内资的,这些品牌一共插过50个,这些联合办公品牌现在都瞄准了一些比较独特的产品,可改造,“可改造”这个词是他们比较关注的。反而是对于一些传统办公楼不是特别关注,加上传统办公楼业主是有投资回报要求的,不可能十年给你固定的租金或者给你低于市场的租金,这很难去平衡。

所以这几个话题有共通点。总体来说,明年的市场还会呈现这样的趋势,整个融资成本会进一步加大,整个市场活跃度会非常活跃,尤其是核心区域,CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域,或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域。整体来说,融资成本上升。租金,我的预计会在原来稳定的基础上有略微的降低,这也符合市场供求逻辑的关系。

联合办公是一个产品的多元化,联合办公的品牌其实跟现在传统写字楼并不形成竞争,反而是一个补充。对于有些品牌来说,联合办公主要是以微小的企业为主,但是也有一些大企业在用,所以其实并不形成对抗性的观念,只是产品的多元化。

刚才说到投资市场还有一个观点,这就是我个人的判断,仁者见仁,智者见智。我觉得明年的投资市场可能对于资方来说还会比较困难一点,因为核心区域的业主对于楼宇的价格要求会进一步上涨,甚至到了非常不合理的地步。所以对于一些机构投资来说,会更难出手。这可能是明年的一个趋势。谢谢大家。

王玉龙:我们用三分钟左右的时间说说产业园,很多企业现在做产业园都存在什么心态呢?齐总刚才说我们拿地拿不着了,能不能做产业园?其实不应该这么理解。我不知道这里有没有华夏幸福基业的朋友们,最早做产业园,就是圈一大块地,给政府讲两个故事,引进一家企业,实在引不进来,我就投一家企业。把企业引进来了,单独税收了,给我点住宅吧,赚了很多钱。但这条路明显行不通的。现在地方政府也聪明了,所以产业园要想做,就想踏下心来做,但是很多人认为我还要进入,因为产业园控制了资源,就能控制土地,这是房地产转型要走的一条路,但是产业园里问题比较多,比如涉及到土地整理,涉及到一级开发,涉及到整体的产业招商,涉及到后端的运营,涉及到一系列的问题。今天有幸请到了经略天则在台湖做的很成功,请庄总聊一聊产业园会不会成为下一个金矿?产业园会不会成为一个趋势?

庄捷:第一点,我想说说产业园的必要性,从大趋势来讲,产业园或者国务院颁布的关于开发区的相关意见,今年刚刚出,是非常及时的。因为十九大以后我们提出一个观念叫新时代,所谓新时代就是很多做法跟过去是不一样的,咱们就简单的归结到产业这上面。过去的产业是什么样的状态呢?我对通州比较熟,通州在今年往外疏解了几千家企业,有些关了,有些自己不干了,有些出去了。这些企业都是过去在积累财富的时候可能是有的村、有的乡、镇他们自己划块地,就租一块农田等等,就做了很简易的厂房,把这事就干起来了。现在来讲这样的做法不行了。

第一,你的地是不是能干产业的地,这根上就不对。

第二,他们在这种随意的用简易的方式来做生产的行为不行了。因为要工业化4.0、物联网化等等,他们的要求生产产业方对于这个载体的要求不一样了,过去对于撒豆成兵就可以干事的时代不存在了。我们怎么理解产业地产,怎么来做产业地产,实际上这不是这么简单的。这是不是金矿,我们要划一个问号,为什么要划问号?大家都太清楚了。地产就是金矿,你做地产只要划块地,甭管几线城市,都恨不得肯定能挣到钱,肯定是大把挣钱,那时候是金矿。现在是新时代了,新时代里用这种方式来挣钱首先就别想了。所以大家要想清楚到底是产业还是地产,哪个为重,如果地产为重,错了,我劝你不要进来。产业为重,可能你就想好了方向了。

再往下要做的话,还有什么问题,我就提两点。第一,资金,资金能不能跟上,我们不一定能够滚动开发。第二,你把产业开发的区块建出来之后,你卖给企业和卖给个人是不一样的,个人可能孩子回家一撒娇,他妈妈爸爸爷爷奶奶全出钱了,北京恨不得十几万,还有人说还要涨,有可能是成的,这个逻辑能通。但是企业是非常冷静的消费者,不会因为你忽悠说我们这儿以后能翻倍,它就来了。为什么呢?企业要生存,不能靠炒房地产来生存,如果炒房地产生存的企业一定不是好企业。好企业要注重自己的生产,它的经费、现金流要用在主业上,我们的副业,就是买一个房子的副业不能把人家都剥夺了,所以这个金矿有问题,你卖的价就要考虑这个问题。

最后一个要考虑的问题就是风险,政府风险。我们现在企业已经发生了,比如我们开发的地,在通州台湖很好的工业用地,但是忽然间发现我们走到了一个死胡同,为什么呢?北京已经没有工业的概念了,我后边再去做的话,立项立得下来吗?规划证办得下来吗?所有都可能没法往下做了,这是风险。

另外,现在的领导,最近这一段大家热议的行为,政府的管理行为,也让你感觉到是一种急刹车的方式或者踩油门的方式,急踩油门、急踩刹车,这种行为对于我们做任何事情都是有风险的。谢谢。

王玉龙:这次论坛到此为止,祝大家今天冬至快乐,也祝大家新年快乐!

11:10

商办标准规范与发展——引领标准,引领创新

陈音:《商业办公建筑建设与运营标准》由质检部标准所立项,已经两年的时间,前两年每年我们写字楼年会的时候,刘凯秘书长总是让我给大家报告一下,可能是由于我能力有限,今天我一个人就不行了,请了参与定额编织的重量级的参与单位一起来跟大家讨论一下这个导则,实际上是一个团体标准进展的情况。由于大家非常关注这个标准,工作也持续了很长时间,做了大量工作,所以今天的问题可能比较多,每一个问题不一定每一个嘉宾都回答一遍。我知道所有的嘉宾由于参与了导则全部的编写工作,所以对标准是非常了解的,每一个嘉宾也做足了功课,我们想每一个嘉宾重点回答一个问题。当然在讨论的时候大家有新的想法也随时可以去讲。

刚才仲量联行的演讲嘉宾讲了一个数字,给我印象非常深。他讲了北京写字楼存量大概740万平米,而纽约的商业写字楼存量是3800万平米,一个世界级城市或者有世界影响力的城市,重要标准之一就是商业写字楼在城市建筑里的比重。所以商业写字楼不仅仅是一个房地产的类别,对城市经济、城市影响力、城市发展、城市能量能级有很大很大的关系。中国现在仍然是全世界最大的制造业大国,但是第三产业比重这几年来快速增加,制造业保持了全世界最大的份额,但是第三产业在GDP里的比值增长非常快。而且大家从经济统计上能够看到,越是一线的城市,第三产业在城市经济里的占比也会越高,北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,第三产业都会占到60%、70%,不知道今年最终统计是多少。所以商业写字楼标志标准,特别是调研阶段,我们有一个深切的感受,商业写字楼不仅仅是一个建筑的类型或者房地产的类别,它对城市的经济的影响非常深远,而且它的未来也是非常光明的。因为城市经济的发展,包括全世界产业的升级,对商业写字楼的需求是持续的不断的,而且未来会越来越多。

所以编制这样的从开始的土地的研究、产业的研究、项目的研究,设计、建造、运营、管理全过程的技术导则,对整个行业有很大的影响,很大的意义。参与编制的有一线开发企业,有研究机构,有设计院校,也有从事房地产中介比如仲量联行这些对行业有深入研究的社会方方面面的从业人员,一起来编制这样的标准,跟过去住建部编制标准的方式有很大不同,所以住建部的领导包括我们行业协会的领导,都对这个标准寄予很高的期望。我一会儿会发布我们完成的初稿,很快下午会专家送审,经过部领导的审查。

先给韩博士提一个问题,我们知道北京院是国内设计实力非常强的大院,院长、总建筑师也在行业有非常丰富的建树,中国第一高楼中国尊就是北京院主持设计的,而且北京很著名的地标性建筑,比如凤凰中心,在建成以后很吸引眼球,很多业内人士去参观,反映了商业写字楼设计的很多新理念。所以请韩博士介绍一下国内外商业办公楼建筑在规划设计方面有哪些新的概念?新的趋势?包括技术的,也包括在城市经济、城市发展上有什么样的新的解决办法?

韩慧卿:谢谢陈总,我来自北京市建筑设计研究院。商业办公建筑的主要产出效益是来源于建筑物和在这个建筑物中的办公工作本身,由此我认为它的主要价值体现在投资价值、工作的使用价值以及社会的文化价值这三个方面。这些方面是商业办公建筑最根本的目标,由此也是我们进行创新和后续的策划、建设、运营工作的出发点。

陈音总说这个题比较大。我局限于我们部分的经验,来挑选其中局部的创新来进行解释。我觉得从规划设计的角度,主要涉及到两大方面。一方面是关于建筑的功能和技术,一方面我也简单的说几句关于设计工作本身。

中国的商业办公建筑近些年来尤其是一些顶级的办公建筑的过程使得咱们国家的办公建筑的水平在世界上基本上已经有一些领先的代表了,但是设计工作本身随着行业的发展有一些新的做法,不一定完全达到世界创新,可能是咱们国内的创新。

第一个方面,关于建筑功能和性能方面的新的创新和技术,主要体现在功能和性能的提高和改善。功能方面是因为随着咱们国家经济、文化、科技等方面的发展,使得需求改变了、提高了,真正套用咱们社会发展的阶段来讲,是人民日益增长对美好生活的要求和高品质的要求,使得我们建筑领域尤其是能体现行业的先进性的商业办公建筑来讲,精准化的要求,所以从功能需求的角度,刚才前面的很多公司包括开发、管理的公司,为了强调客户在市场经济情况下客户的需求,关注他们的需求和发展变化是非常重要的,因为这种需求的创新包括基于不同的人群的需求的梳理,在社会主义初级阶段需求是丰富、多元的,除了基本的办公会涉及到功能的完善,包括服务特殊人群的,比如幼儿园、周边环境、商业金融、城市交通的便捷,还有艺术空间等完善,在性能的提升方面,挑几个典型的来说,我们更加关注城市设计和公共空间,具有先进理念,这种开放性的要求,以前我们在这方面都集中在弱电设计方面,现在都是综合安防。在综合安防招标的时候,我们需求的面特别窄,选不出有三家具备能力的,这是一个矛盾统一的概念。

另外,大家的要求也提高了。包括绿色,这个绿色已经随着多年的发展不局限在绿色建筑,我们逐渐到和区域结合的能源规划,扩展到整个城市绿色规划,还包括跟海绵城市结合的绿色的建筑的场地的处理这些方面,包括我们扩充出来的例如节能的概念和超低能耗的建筑,检测效果是非常符合设计的需求。

再有一个技术领域方面结合理念的优势就是智慧建筑,今天在多次提到这个词,我稍微从技术的角度解释一下。智慧建筑是一个新的词,以前叫智能建筑,也有相关标准。智慧建筑与智能建筑的区别,通俗的讲就是我们不仅使用了大量的电子的产品来收集信息,而且它是跟现在的数字技术,包括物联网技术、云计算技术、大数据以及人工智能和BIM等相关,使得我们整个建筑物很多场景和设施的使用、空间的使用,能够高智慧的识别、感知、有预案,能够进行决策,以便于给出一个选择出来、决策出来,这样高度反馈的体系。所以这样的话,使得整个建筑空间更加舒适、高效,这样提升整个空间的品质,使得提高我们的办公的效率,从而也间接或直接的提升了办公建筑的品质。这是从建筑的功能和性能的角度。

我再简单的说两句从设计方法和组织的角度,我们例如现在在大型、超大型的复杂建筑立面,我们采用系统化设计策略,就是在整个设计的初期,就联合设计方、建设方在前期就进行策划,使得我们的建设目标更加明确、深入和体系化,而这是在整个设计工作中又结合专项的系统划分,使得我们每一个系统的设计控制非常深度、责任明确,从而主要的是提高设计的完整度,这样是提升建筑的品质。

第二个方面,刚才提到的像我们现在说是在咱们国内比较先进,但是国际上算比较成熟的做法,就是技术规格书的做法。我们在技术规格书会把各个系统的控制的目标、设计的范围、责任、依据、设计的要求、工艺、材料、招标的要求以及后期的维护的要求,写得非常清楚,作为正式的设计文件组成,使得我们的招标工作非常明确,为后期的建设和运行提供了设计文件的基础。

第三个方面,全生命周期的数字化信息技术辅助设计,用例如虚拟、三维,包括大数据、设计优化、空间优化方面带来了比以前的设计方法更加提高的效果和品质。

还有一点是顾问组织形式,目前咱们国内领域里面是各专项发展逐渐提升,使得我们以前传统几大专业设计的模式有了非常大的改变,我们在一个项目里面组织非常多的专业顾问,从早期的设计过程,一直进行紧密配合。这些在设计的方法、领域里面也对整个办公建筑的品质提升起到了很好的作用。谢谢。

陈音:谢谢韩博士。韩博士非常系统的讲述了商业办公楼前沿的概念和理念,所有这些在我们的标准编制过程中都有所体现,我们一开始住建部领导和写字楼分会的主编单位,都对这个导则提出了很高的要求。因为中国的写字楼开发建设已经是跟国际最先进的水平同步了,所以大家可以期待这部导则会把这些新的思想、新的技术、新的理念反映到导则里面去,对中国的商业写字楼、商业办公楼未来的开发建设起到一个指导的作用。

刚才韩博士讲的非常重要的一点,就是现在的写字楼的概念已经超出了过去办公室的概念,它成为一个城市重要的地标、重要节点,也成为城市公众活动的重要目的地。所以今天我们台上的嘉宾有一位相对跟业内写字楼专业不特别相关的,就是哇棒移动传媒股份有限公司,传媒企业也参加写字楼的论坛,我想有它的道理,就像韩博士讲的,写字楼特别是大城市的商务写字楼,功能已经是多元化了,已经属于城市的重要组成部分。我想请颜总从您的角度讲一讲商业写字楼对于城市形象、城市文化能够做出什么样的贡献?

颜鸿:我简单说一说为什么传媒行业的人参与房地产这个事情的因缘。因为我是做移动传媒的公司,但是我本身原来专业是油画专业毕业,后来在综合艺术委员会工作,就是一个管理机构。很荣幸通过刘凯总加入这个组织,为什么加入这个组织呢?因为我一直在关注国外的公共建筑中关于艺术立法方面的相关规定,文艺复兴时期就有,到美国一战、二战之后也有相应立法,台湾也有,就是对于公共建筑中,建设费用中,是有一定的比例硬性规定要做关于艺术配置方面的法律性的规定。就是中国的建筑像陈总讲的商业地产发展二三十年,发展得非常快,很多建筑达到了在国际上很顶级的建筑。但是建完之后,所有办公硬件在最后一点点艺术品方面是关注的不多,或者压根儿没有过。

我们想力图推进在公共建筑做一个合理的配置方案,还是确实有它的需要,所以我们小组在北京今年开了无数次会,如果能形成一定的立法,像台湾、美国也好,这个工作组所做的工作是值得的。另外这个方案也费了太多专家的精力,会很完美的收工的。谢谢大家。

陈音:它的资产的价值不仅仅是这些房子本身,它的艺术、文化也是很重要的一部分。国际上一些著名的城市的地标建筑,包括美国纽约帝国大厦,很多同事都去看过,他们里面的一些艺术品的陈设,也包括建筑本身已经构成了美国文化遗产的一个重要的组成部分,所以我们专家们还在热烈讨论,如何把这种艺术品的植入写入多我们导则里去,引导开发企业在提升加注的物理品质的基础之上,把文化和艺术也作为评价写字楼的一个重要的组成方面。

下面给张爱民张总提一个问题,一个商业写字楼项目的成功到底取决于哪些因素?这个导则比较特殊的是把整个商业办公楼的全流程,从开始的策划一直到后期的运营,都做了一些阐述和论述,那么如何能够成功的开发、建设、运营一栋商业写字楼,到底有哪些因素?

张爱民:我本人比较荣幸能参加这个导则的编写,但是如果说影响一个商办写字楼成功的因素确实非常多,我认为它是一个非常系统性的工程。但是我还是想从标准的一些必要性和标准的指导意义方面进行阐述。

首先,标准的必要性。十九大召开,包括前几天经济工作会议,我特别注重了一个词叫“高质量发展”,中国转型要从高速增长阶段到高质量发展阶段。其实在十九大之前还有一个提升质量工作的指导意见,里面专门提到要提升质量强国大的战略,里面就提出了质量层次,包括品牌影响力。其中还重点提到了建设工程的质量水平要重点提升。

今年国务院还有一个关于促进建筑业健康发展的意见,里面我也特别注重到了,里面重点提到了,要提升建筑标准水平,同时也希望中国的建筑业能够走出去,走出去就意味着中国的品牌要在世界上面树立。

所以我觉得中国建筑业到现在我个人认为要有一个从中国速度到中国质量、中国产品到世界品牌,要有一个过程。所以说商办写字楼是建筑领域一个十分重要的产品。基于这个大背景下,在咱们商会和协会的领导下,在住建部立了项,与我们时代发展大背景是非常契合的。这是第一点。

第二点,这个导则从一开始到立项到后来开第一次会的时候,我一直在参加,所以两年走过来,感触比较深。比如一个商业办公建筑要想成功,各个系统要有融合,同时还有一个过程系统,从前期的可行性研究,到规划设计、到部品、材料、设备的选用,到施工、后期的运营,还有后期的一些商业运作模式,等等都是全过程系统。但是一个好的写字楼是什么标准呢?往往以前的标准都是割裂的,是独立的,比如我们有设计标准,有建筑设备部品的标准,有施工的标准,有运营的标准。还有一些因素,比如说一个商办写字楼前期的可行性研究,比如项目过程的管理,后面的一些商业运作模式,往往这些可能没有一个特别统一的标准,而是一些企业有一些经验、做法、要求。所以这个导则从全流程、全产业链的角度出发,去指导商办写字楼的建设非常必要,非常有意思。

我说几个数据。我们一开始发起的时候大概有20几家,后来我们就不断扩展,开始名字叫“建设运营管理标准”,后来我们觉得这个好像光管“建设运营”,前期设计就缺少了,所以我们又加入了“设计”。后来感觉如果是前期策划不好的话,也有问题,所以就加入了前期策划。后来我们研究比如到施工、到后期运营的时候,综合调试应该要加进来,包括智慧,比如BIM的引用,可能从设计到施工到后期的运营都有可视化、便捷性的管理,包括物业的管理,等等这些概念全纳入。所以整个丰富了写字楼的全过程。

同时,这个导则还有一个特点,吸收了一些优秀的案例,比如保利国际广场、中国尊、中粮置地等品牌他们的成功经验、成功做法,既对我们导则有一些指导,还有实际案例做指导,所以很有意思。

所以整个导则我充满期待,我觉得咱们的导则,一是符合时代背景,而且也是独一的,全方位、全覆盖的指导文件。所以我觉得这个导则我是非常期待的,我希望它成为一个操作性极强的,人人都爱不释手的导则。谢谢。

陈音:谢谢爱民。

清华大学是国内建筑研究的重镇,清华大学是在建筑研究、在建筑学科的所有专业领域,都有非常深的造诣,肖伟博士是清华同衡可持续建筑技术方面的专家。他们在租房子的时候,一定要租有LEED认证的写字楼,或者租要WEEL认证的写字楼,为什么呢?他们说写字楼的室内的物理环境、热工环境等等对人的影响非常大,对企业的影响非常大。一个写字楼室内的环境或者写字楼整体的环境对人的舒适度的影响、对人的工作效率的影响到底是什么样的关系?如何来界定什么样的写字楼的室内环境是一个好的室内环境?请肖博士给大家做介绍。

肖伟:非常荣幸能参与导则的编写。刚才陈总提的问题,首先要重点考虑商办写字楼的环境品质,为什么对企业有这么大的作用,这可能是大家非常关注的。

刚才前面也提到了,第一,品牌效应。好的写字楼代表着公司有非常强大的实力,这是一个表象。第二,一个更加好的环境品质,是更能够提高企业员工的工作效率乃至生活工作的幸福感的。这是一定可以提高企业的运营效率的。

首先我大概谈几个数据。第一,我谈一下常规的现代企业的人工的薪酬成本和房租物业的成本之间的关系,有一个平均数,一线城市大概是10:1的关系,就是说房租是300万,人工可能就是3000万,这个比例是比较平均的数。这说明什么问题呢?说明一个百人企业,提高1%的工作效率,相当于房租降了10%。我们以前关注节能环保、节能减排比较多,但实际上提高人的效率才是这个企业提高经济性的最重要的方面。

第二谈一下具体一点的,人的一生中,90%的时间是在室内度过的,对于商办团队的白领而言,每天的工作是超过10个小时是在写字楼里面的,如果像华为我估计超过一半的时间都在写字楼里面度过。所以写字楼的环境对于人的卫生、健康、工作效率乃至幸福感,作用都是非常明显的。

我举一个非常简单的例子,空气质量,前两年大家比较关注PM2.5、比较关注甲醛。我谈一个最基本的问题就是二氧化碳,室外二氧化碳浓度大概是在400PPM,我们国内的标准是1000PPM。PPM是一个度量单位,就是百万分之一。有人研究过,当室内浓度达到1400PPM的时候,就会影响人的判断能力,就是你的认知力大概会下降50%,这时候你的工作效率就可想而知了。

但实际情况是我们做过调研测试,写字楼里的浓郁基本上没有低于1000的,都在1000到2000之间,浓度非常高,所以很多人上班为什么觉得有时候昏昏欲睡,其实是因为氧气不够了。还有在座的大家经常参加各种会议,比如我们去会议室,刚开始开的时候特别精神,开着开着越来越困,大家可能以为是内容太枯燥,实际上不是这样,真的是因为氧气不够了。

我们在实验室做了一个小的实验。我们三个人在里面,一个小时,浓度从400到1000,两个小时,从1000提升到1600,浓度提升非常快。如果这个楼没有好的通风系统、新风系统,就很可怕了。实际上这对我们企业影响是非常大的。

另外,有几个标准,目前写字楼里大家常说有各种各样的评价标准,包括绿色、5A、智能化、LEED和美国的WEEL标准,事实上这个标准是可以大致分为两类,第一类是跟建筑的性能相关,比如像LEED、5A更加关注的是项目的配置、项目的节能环保、项目本身的性能,它更多的是从写字落的设计者、开发者、运营者的角度去考虑问题,事实上它对于这种使用者的关注度比较分散,而不是不关注,聚焦度不够。

所以后来在2015年的时候,美国的国际健康建筑研究院,把WEEL评价标准引入到中国,这个标准从空气、水、光线、营养、舒适度、健身、心理健康的角度做了一些评价。同时我们国家在2015年响应健康中国的号召,2016年的时候我们发布了自己的中国的健康建筑评价标准。这两个标准是更加聚焦于怎么样去改善建筑环境,同时希望通过建筑本身的一些设置去引导人们形成更加健康的生活习惯,提高健康水平,提高工作效率。是这样去引导的。

从人的需求包括标准的引导看,就必然的引入了一些新的概念和技术产品,包括我们现在比较关注的零甲醛的建材、新风系统、室内的空气净化系统、监测系统,我们的人员不光是要待在一个好的环境里,更应该让用户时时刻刻看到所在的环境是什么水平,这样实际上是在提升安全感。

还有比如说传统的写字楼,大家有经验的是,比如你坐在空调风口附近,经常有空调病,肩膀经常疼。咱们现在开发的很多像辐射空调,是没有吹风感,也是解决了舒适度的问题。同时包括很多地板送风等等,都是可以提高整个空间里新风的利用率,改善室内的空气品质,能够提高人的工作效率,提高人的幸福感。方方面面的技术很多,我们也希望这些技术能够在导则中有体现。

这本导则将来不光是能够引领国内写字楼的建造,可能在国际上也是属于比较高的水平。谢谢。

陈音:谢谢肖博士,讲得非常清晰,讲出了这个导则我们所期待的非常高的水准,它的引领性,对于国内开发企业,它一定是一个非常有价值的技术文件。

整个导则的编写是有两家主编单位,一个是中国房地产协会,一个是中国金属结构协会,台上的嘉宾有两位是中国金属结构协会的重要成员,一位是米兰之窗的马总,一位是坚朗五金的白总。我给马总提一个问题,写字楼的建筑有非常明显的特征,特别是典型意义上的CBD的写字楼,都是高层甚至超高层,绝大多数都是玻璃幕墙,所以写字楼的围护结构体系跟一般的民用建筑是有点不一样的,写字楼的围护结构对于写字楼的性能有什么影响?它的特点是什么?写字楼围护结构和玻璃幕墙有哪些前沿的新理念?

马俊清:写字楼的玻璃幕墙其实跟民用建筑门窗比较而言,差别是非常大的。

首先是安全性。玻璃幕墙的安全性,既有建筑改造这块,我们前两年提这个事。过去快速发展阶段做的玻璃幕墙,现在都存在着巨大的安全隐患,特别是早期做的。包括系统技术、包括材料应用、胶的应用,包括玻璃的自爆,都给建筑带来非常大的安全隐患。尤其是写字楼高层、高高层都在人员密集的地方,一旦出现这方面的问题,就是灾难性的。

第二是绿色、节能、环保,居住建筑对于节能要求敏感度比较高,每次国家建筑节能对门窗的具体的技术指标非常明确的有要求,同时咱们现在写字楼、商业建筑本身的标准应该低于住宅的节能标准,同时作为外围护角度来讲,外围护这块的产品,居住建筑因为对窗墙比有明确的要求,比如窗墙的比例和门窗本身的传热系数,这之间有明确要求。比如说整个房子里的大的落地窗,100%的房子里面没有墙只有窗,窗的传热系数要求非常高。一般要求墙占有一定的比例,这样的情况下,作为玻璃幕墙的围护结构,都漏在外边,本身的标准就比窗要低,同时它的比例如果是外挂式的玻璃幕墙,达到80%多到90%多,除了框体以外的比例,甚至说100%,因为有的框架也是玻璃。所以这个对我们影响比较大,跟居住建筑比较而言,差别比较大。

另外,居住建筑,比如欧美这些发达国家的居住建筑对于本身的传热系数有非常高的要求,同时对太阳的辐射热也有非常高的要求,也就是说做建筑外遮阳、门窗外遮阳这块,咱们都去过欧洲,去过美国,基本上都是100%的。美国做的可能还不如欧洲好。所以很多都是室内的遮阳或者玻璃中间的遮阳。建筑外遮阳,就是门窗的外遮阳做得比较好。比如Low-E玻璃,认为它解决很多问题。但实际上Low-E玻璃在北方地区,冬天太阳隔热这块就受损失了,对于节能其实是不利的。玻璃幕墙做遮阳,难度就比较大,因为牵扯到建筑外立面整个玻璃幕墙的效果。辐射热对人的实际感受影响相当大,对于人在室内的感受,有健康的概念。

所以在玻璃幕墙的建筑里,冬天的冷风和夏天的辐射热其实都不是特别好。我都调研过,有的老板一到冬天和夏天都要换座位,办公桌要换,夏天晒得受不了,冬天颈椎病要犯,咱们感受很明显的。

第三是艺术、文化,一个建筑就是一个国家的文化的背书,好多都是通过建筑体现出来的,而建筑的外皮在建筑当中是一个点睛的东西,是灵魂东西,对于我们的感情的属性可能更重一些,比如我们生活在这个城市里面,往往有一些地标建筑当成我们茶余饭后谈论的主题或者引以为骄傲的主题,这种艺术和情感的属性也是很重要的,所以整个从玻璃幕墙的居住住宅来讲,比较而言,还是差别很大。有一些手段比如说性能指标等等,也是实现起来相对技术要求的成分要难一些,有的甚至很难,要想解决非常难。

但是现在也有一些先进的技术,比如玻璃上面的光电技术,遮阳技术,还有遮挡技术,但现在成本比较高,也是因为生产能力比较小,将来这方面会有所突破。整个这栋楼通过这个技术来解决隔热、保温的情况。

另外,有很多新的材料,比如现在的超低能耗的房子,我们也设计了很多,包括设计院搞的办公楼,叫梦工厂,我们设计的铝包木,要求超低能耗被动式,我们现在在国内特别是南方一些地区,从被动式、低能耗的角度来讲,我们设计了几个,北方也有,这块从材料的保温隔热技术的角度来讲,未来也有很多新的发展趋势。谢谢。

陈音:谢谢马总。韩博士,中国尊的遮阳用什么解决?

韩慧卿:窗帘和维护结构一体化设计。

肖伟:中国尊在超高层里传热的部分是非常小的,不到0.5,只有0.4。为什么呢?因为吊顶处里面是全部封了保温的,地下有落地式空气弹管,主要是解决热环境,后面都是保温的。我们从外面看是全玻璃幕墙,但是从里面看,它能够通过玻璃传热的部分只有0.4级,所以是非常不错的。

陈音:大家能看到写字楼技术非常复杂,所以我们编写组也有非常强大的实力,集中了行业内一线专家,从研究机构、设计单位、开发企业到供应商,一起来推动导则的编写。

中国金属结构协会还有一个非常大的门类就是建筑五金,在民用建筑里大量应用,请白总介绍一下五金制品或者建筑部品对写字楼的品质有有哪些影响?针对大型的、公共的、高档的写字楼,你们从中国金属结构协会五金行业来讲,有没有在这方面的研究或者产品的规划?

白宝萍:非常高兴参与导则编制,不单单是收获,感触也颇多。

刚才讲到建筑的外围护、内部结构,马总讲了非常多的关于幕墙、外围护的安全性、兼容性,其实有很多观点原来也是我特别想谈的。结合我本人所处的建筑五金,我是一个制造业的,最终这个事情从规划设计到建筑的建设,一直到部品的环节,从我这个角度大概谈两个部分。

第一个部分,我认为建筑部品当前所呈现出来的趋势,一个是智能化,一个是信息化。还要强调一点是人性化。智能化大家已经感受到了,楼宇的智能化,办公空间的智能化,包括办公空间与楼宇控制之间的智能化。信息化,上午有几个嘉宾讲到大数据的问题,那么多个性的你在什么时间做了什么事情,这些都要靠什么实现?我们认为有强大的信息管理和信息数据的整合。关于人性化,刚才几个嘉宾都从不同角度谈到了舒适的问题,谈到了办公空间里的人的感受问题、体验问题,这些都要靠优质的部品和最具创新的能满足这些几个方面趋势的产品来落地实施。

第二个部分,我从三个角度谈一下我觉得建筑部品哪方面比较重要。

第一,节能。有一个很多开发商不重视的密封系统,我们很多人坐在办公空间里,经常在大风来的时候,听到哨音,这就是密封系统出来了问题。

第二,安全。门窗幕墙行业大家都热议的就是防火标准提高了,过去这两年大家都会看到比较多的案例,由于火灾的问题导致整个大楼造成比较大的损失。所以关于安全方面,排烟窗、防火窗包括幕墙开启的电动的排烟系统。

第三,耐用。商办写字楼与住宅最大的不同就是使用的人的频次比家庭住宅要大得多得多。因为频繁的使用,人的频繁进出,所以对五金的要求非常高。我们参编了很多标准。我们非常希望写字楼开发企业在建造的时候,能更高的提出这样的设计要求,这跟住宅的设计是完全不一样的。

最后分享一点小的感受,未来低能耗的建筑、被动式的建筑,包括刚才马总谈到的光电墙,更多的高科技的建筑外围护也好、部品也好,都会更多的推向我们的应用领域。是什么样的动力让我们这些做企业的、做制造的有源源不断的动力,就是大家对于美好生活和美好体验的追求,是我们创新的驱动力。我们有义务把这个导则编好,给更多的开发企业提供最好的指导文件。

陈音:确实一个好的写字楼,取决于每一个细节,甚至取决于每一个螺丝钉,建筑五金就是非常典型的基础制造行业,这个行业如果有国际水平,我们写字楼才有真正的国际水平。

最后一个问题给李总,当代是上市公司,每年我们会请中介机构对写字楼做公允价值评价,我们请的是世邦魏理仕,世邦魏理仕的专家要看写字楼的状况。我请问李总,物业管理的资产运营对项目的保值增值起什么样的作用?

李从越:谢谢陈总。很荣幸仲量联行能够参与到这次协会的行业标准的编写工作。仲量联行到目前为止在中国大陆共计管理面积超过了7千万平方米的面积,我们一直致力于把商务写字楼的管理作为我们的重点。在近20几年的管理过程中,我们很荣幸能够看到整个行业的发展。

您说得很对,确实物业管理越来越被发展商、业主关注,这是事实。其实谈到物业管理,一般人都会用三保来形容,保洁、保安、保养维修。这是高密集的、低端的,通常被人家忽视。但是我们现在越来越注意到,特别是高端商务写字楼的业主对于物业管理的价值的体现越来越清楚。所以一个好的物业管理服务和资产管理服务,确实是可以为我们的商务写字楼提供很不可代替的作用。这是我的第一个观点。

第二个观点,作为一个已经落成的物业,我们通常会说它的成功因素是地理位置,这绝对是正确的。但是实际上我们抛开政策面、抛开大的金融环境的因素,实际上一个楼宇的真正的保值增值是靠物业管理的。因为这个楼是不会动的。

谈到仲量联行在这几年的整个过程,我们目前除了把三保服务作为基础之外,我们仍然打造出一个适合于不同写字楼的个性化服务。我们香港团队在香港地区针对一些总部大厦、针对一些国企项目我们自行研发了一套服务标准,这套标准目前已经引入到了北京,包括我们大陆的一些核心城市。我们把这种服务标准导入到我们正在服务的项目里面去。

我们是采用五觉的理念,听觉、嗅觉,比如我们导入了香薰,像酒店一样,同理我们也会为每一个项目设计它不同的气味。听觉是背景音乐。还包括触觉,我们希望用很专业的、精细化的服务,为每个项目打造不同的服务卖点。

从今天开始我们除了推智能服务之外,还推工程服务,工程服务是在后台,我们把它转到前面来。比如PM2.5,我们会在明显的位置把数值展现出来,让使用人非常清楚的知道这个楼里指标是什么样的,让他安心和放心。比如我们会在高峰期间做好电梯等候时间的管控,我们叫闸机的管控。智能工程服务,我们花了很多心思在北京的楼里推。

现在有一个非常热的词叫社区化服务,这是目前写字楼管理的需求方向,非常清楚。什么叫社区化服务呢?社区化服务就是要做一个工作在这里不想下班的写字楼。我们不只是关注它的商户需求,我们仍然关注这些使用人的文化需求和生活需求。我们会在楼里面搞一些类似于文化活动、文艺活动,来丰富使用人的文化和精神生活。

举个例子,在北京我们有一个项目叫启航中心,在燕莎商圈,从开业以后,我们和业主一起搞了近十台的主题活动,比如我们和法国的社区文化在项目里搞了一些论坛,包括搞了一些歌剧的体验、音乐会的体验,在大堂和一个小的水岸的户外区域。目的就是为了打造文化的氛围。

其实不光是启航中心的项目,也包括一些啤酒的晚会,包括中环世贸也是很大型的集团公司,它从2011年开始连续七年办了“云中”系列,云中藏歌、云中牧歌、云中渔歌等等,就是利用这种地域文化、民族文化串起一台晚会,请了一些艺术家过来,配合一些美食。比如谈到了藏歌,可能会引入一些西藏的食物。每次都会邀请很多关联单位,包括某一个客户,这种互动是体现出了楼宇的价值,增加客户的黏性,这是非常重要的。

我总结一下。我认为物业管理和资产管理在整个房地产增值保值方面是起到了不可替代的作用。谢谢。

陈音:谢谢李总。我相信通过台上这些嘉宾对商业写字楼未来场景的描述,大家会更加期待导则的出现,也更加期待中国未来的写字楼会对城市有更大的影响,会有更大的贡献。因为时间的关系,这场论坛到此结束。谢谢大家!

主持人:感谢陈总和各位对话嘉宾。

主持人:台上各位领导请留步,下面进行今天下午最后一个环节:住建部《商业办公建筑建设与运营标准(讨论稿)》发布仪式。请大家一起共同见证这个历史性时刻!

除了台上的嘉宾,我们台下还有很多一直参与商办导则编制工作的行业精英,先后召开了27次研讨会,数易其稿并取得了阶段性成果,预计在2018年完成全部编制工作。感谢你们近2年来的献计献策,献力献时!相信该技术导则的研究和编制,对促进我国商办地产行业的健康、可持续发展具有重要意义。

  

有请以下领导和嘉宾登台(见发布会嘉宾大名单)

  

主持人:请大家把手放在启动按钮上,准备,开始!我宣布住建部《商业办公建筑建设与运营标准(讨论稿)》发布会圆满成功!请各位领导嘉宾合影留念。

  

主持人:尊敬的各位来宾,房地产界的朋友们,新闻媒体的朋友们,“中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会”下午的议程到此结束!

  

主持人:我代表主办方再次感谢各位领导和嘉宾的光临,以及为我们带来的精彩演讲和睿智思考。同时也希望大家在今后的日子里继续关注房讯网的品牌活动,继续支持全联房地产商会写字楼分会系列活动。再次感谢各位领导嘉宾的光临!

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