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第九届中国产业园商务区发展论坛

2017年6月21日,第九届中国产业园商务区发展论坛——跨界与融合:产业地产的白银时代在北京富力万丽酒店隆重举行,近500人参加此次论坛,以下为和讯房产现场发回的报道。

9:00

论坛开幕

主持人 虞澜:尊敬的各位领导,各位来宾,女士们,先生们,大家早上好!首先,非常感谢并欢迎大家,再次相约在北京富力万丽酒店,出席第九届中国产业园商务区发展论坛,再次感谢主办方对我的邀请,非常荣幸能为大会做主持工作。


 

论坛活动第一届源自2009年6月,迄今为止已经成功举办八届了,而我们论坛也是中国产业地产行业当中规格最高、规模最大,影响力最广的一个专业论坛。我们每年论坛都会从中国经济发展形势宏观角度着眼,聚焦产业地产发展进程。每年6月相约北京,共同探讨行业发展趋势、模式创新,绿色低碳、产城融合以及特色小镇等等行业内的热点话题,就行业发展、企业发展、成功案例展开一系列的演讲和对话。我们共同来找寻全新的思路和广泛深入的合作机会,共同地记录并见证中国产业地产的发展轨迹,并推动行业能够健康、向前的可持续发展。


 

我们都知道在今年整个房地产行业发生了很多大事,比如说住宅市场涌现,通州副中心建设加快,一带一路高峰论坛的圆满成功举办,以及京津冀协同发展稳步推进,甚至是我们的雄安新区规划雏形出现,在这样叠加的一个大背景下,市场的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络。


 

而我们想问产业地产能否成为房地产市场的下一个金矿呢?产业地产如何成功地实现跨界和融合呢?将来在未来的很长的一段时间当中,摆在每个行业从业人员乃至金融界的领袖、精英面前,又是一个全新的命题。今天再次相约在一起,共同进行一个头脑风暴,是非常有价值和意义的事情。


 

相信今天的活动举办结束之后,大家一定会为我们提出的问题寻找一个非常清晰的答案。


  

本次论坛,主题叫做跨界与融合:产业地产的白银时代,我们的论坛邀请很多媒体朋友,表示感谢,我们通过新浪网乐居、和讯网、房讯网全程进行图文直播。待会登台嘉宾,甚至对话每个环节、细节,直到您说出的每个文字,都会通过直播传播出去,大家一定要认真、仔细地聆听。


同时还要感谢人民网、新华网、凤凰网、搜狐焦点、网易房产、腾讯、地产中国、房展会、美通社、今日头条、中国新闻网、千龙网、第一财经、金融界、南方网、大燕网、东方财富网等等,都是全国主流具有相当影响力的媒体,对我们大会进行大力宣传,对你们对我们工作的支持表示深深的感谢。


  

首先接下来为大家介绍一下今天出席活动领导和嘉宾,他们是:


 

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁


新城控股高级副总裁 欧阳捷


  

全联房地产商会秘书长 赵正挺


全联房地产商会福监事长、中国建筑系统门窗联盟执行理事长 孟繁军


  

全联房地产商会副秘书长 王玉清


  

好租创始让兼CEO 曲先洋


左邻联合创始人兼COO 彭海星


北京丽泽金融商务区控股有限公司总经理 郝永昶先生


全联房地产商会会长助理、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清


全联房地产商会写字楼分会副会长、北辰写字楼管理公司 裴晓红


全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯


今天当然还有现场依旧跟往年一样,都会有将近六百多位开发商、产业园区、商务园区还有金融机构、代理公司、物业公司、投资公司,包括企业客户和建材布品公司的代表,以及来宾,来到了会场,跟大家一块参加会议,并且也会提出他们一些一线从业的实际问题。在这对大家的光临表示一并感谢。


正式宣布第九届中国产业园商务区发展论坛正式开幕了。


首先邀请主办方领导全联房地产商会秘书长赵正挺先生登台致辞,欢迎!


9:10

刘凯:产业地产跨界与融合呈现五大趋势

尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友:上午好!


首先代表论坛组委会,代表房讯网,代表全联房地产商会写字楼分会对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢!


 

中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月,由房讯网发起,全联房地产商会联合主办,到今天已经成功举办了八届。作为产业地产行业一年一度的顶级盛会,论坛的每次年会均汇集了产业界、地产界、金融界及学术界最具话语权的权威人士,围绕当年中国产业地产最新动态设定主题,各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨,并形成对当前产业地产发展的共识。


 

当前,在住宅市场进入限购、限贷、限价、限售、限商"五限时代"、通州副中心建设加快、一带一路高峰论坛召开、京津冀协同发展稳步推进、雄安新区规划雏形初现的大背景下,市场的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络,无论是政策环境层面,还是市场变化趋势,产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。未来,以产业集聚为特征的产业地产,将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化和新趋势,实现产业地产的转型升级。


 

我们认为,产业地产升级正在以产业地产投资的跨界和产业地产运营的融合等方式进行,传统的产业地产土地、投资、招商和运营体系面临转型和重构。


  

其中,中国产业地产的跨界和融合呈现五大趋势。第一、多元化市场主体的跨界与融合;第二、资本市场与产业地产的跨界与融合;第三、以互联网为纽带的产业地产跨界与融合;第四、产城融合推动产业地产跨界与融合;第五、产业结构调整带动产业地产跨界和融合。


总之,在当前的行业和市场的格局下,产业之间的关系已经不再是简单的投入产出关系和上中下游关系,产业之间的边界越来越模糊。因此,新的市场需求推动产业地产规划、开发、招商、运营体系的跨界与融合。


  

今天论坛的主题是"跨界与融合:产业地产的白银时代",正是为了探索并解答这些问题。


 

所以,今天我们将聆听行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕,分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读,就京津冀协同中的产业园区、当前房地产市场形势与预测、互联网+产业地产、中国房地产景气指数、产业园区发展趋势、当前房地产市场与企业战略、商业办公建设与运营标准构建、商办地产去库存等热点话题展开系列主题演讲;另外,还安排了一场产业地产主题论坛,聚焦无边界服务,探讨产业地产的白银时代的招商与运营。


最后,我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴鸿坤集团、天洋基业、中海地产、经略天则、好租、左邻、亿翰智库等所有合作伙伴,感谢出席论坛的所有来宾及媒体朋友,九年来不离不弃对房讯网的信任与支持。因为你们的支持,我们将继续努力前行!


  

 谢谢大家!


9:20

李铁:京津冀协同中的产业园区空间重塑

主持人:非常感谢刘总,一直都是在行业里默默无闻的耕耘着,而且带着自己的队伍践行行业发展的很多案例,最感谢的就是每年都会在半年和年底的时候,举办这样一个行业非常有影响力的一次论坛,既是总结,也是对下半年的展望。非常感谢,并说一声辛苦了!


正式进入到今天上午的第二个环节,就是主题演讲部分。


 

首先要为大家隆重地邀请出第一位登台的重量级嘉宾,有几个身份,要跟大家详细介绍一下,他是研究员、博士生导师、国务院特殊津贴专家,现在担任中国城市和小城镇改革发展中心理事长,也是一位全国知名的首席经济学家,在产学研界都有着举足轻重的影响力,曾在中共中央农村政策研究室、国家经济体制改革委员会、国务院经济体制改革办公室等单位任要职。先后主持了联合国开发计划署、欧盟、世界银行、亚洲开发银行、世界经济论坛等国际组织的数十个国际合作项目。发起设立了智慧城市发展联盟,倡导以跨界整合和市场化的方式推进中国智慧城市的建设与发展,策划组织了中国智慧城市创新大会、中国智慧城市国际博览会等一系列的重要品牌活动。接下来让我们用最隆重的掌声欢迎并邀请李铁先生登台做主题演讲,他的题目是“京津冀协同中的产业园区空间重塑”。


 

李铁:我们在北京开会,很多同行都关心京津冀协同发展,其中一个大背景之一就是这是1.2亿人的大的行政区域,发展水平差距也很大,京津冀城镇化水平差距比较大。


 

人均财政收入、人均GDP差距也很大,意味着公共服务差别特别大,区域间反差,来北京打工的人,寻求就业机会、发展机会,公共服务陷阱、利益结构差别,这堵墙打破了。


  

产业结构差距也很大,北京后工业化,没有经历过完整的工业化时期,北京因为是国家的行政中心,更多的是服务业管理,服务业增加值达到80.3,达到发达国家的水平,世界上五个发达国家,美国、日本、英国、德国、法国,这些国家占比基本上80%以上,天津二产和三产比重相差不多,意味着什么?天津处于工业化的中后期,但是也没有完成城市化向服务业转变,现在某种程度上,整个工业发展结构、产业发展结构和河北有同构性,意味着河北和天津有类似地方,当然河北更粗放一些,天津发展水平更高一些。


这是京津冀三个地区产业结构差别。由于产业结构差别,意味着我们发展产业园区,所谓产业地产,针对三种不同的结构,要做出自己的分析,北京服务业外益,天津和河北问题是产业园区选址问题、发展什么样产业问题,河北更多的是怎么样进行结构转型。


  

今天论坛的主题是"跨界与融合:产业地产的白银时代",正是为了探索并解答这些问题。


 

人均财政收入差距和GDP差距,知道北京有很多和全国不一样,三甲医院,北京市2143万人口,50所三甲医院,天津1500万人口,30所三甲医院,北京35家三甲医院在四环之内,河北7200万人口,43家三甲医院,河北人口是北京的三倍多,但是三甲医院很少。教育资源差距更大,北京211高校,北京24所,天津4所,河北1所。北京大学高考录取率几乎百分之百,河北分数比北京高出一百多分,到北京打破这个布局关系,最大问题就是教育问题。


央企总部,北京90家,天津和河北是零,这个很说明问题。提到京津冀协同发展,自然而然想到,北京对周边的城市带动到底有多大?大中小城市分布,可以看出北京的发展特点以及与周边关系。东京有一个主城627平方公里,895万人,和北京差不多,但是周边一大批中小城市,5-20万人口,东京周边84个,韩国相对少一点,首尔面积不到900平方公里,人口一千万左右,周边中小城市不是特别多。北京50公里半径,把河北周边纳入进去,有24个小城市,30公里半径更低了。我们过多关注主城区发展,周边中小城市发展严重短缺,北京的病基本上是主城区的病,拥堵、房价高等等,北京对周边的带动能力不足,特别是对河北的带动能力不足。


  

北京周边的河北有39个国家级贫困县,当年王岐山在北京当市长的时候,经常讲,北京丢井盖,为什么广州、上海没有丢井盖?上海、广州要把井盖运出去,开车几百公里以上,才能销售掉,北京只要出了主城区就能卖掉,环北京贫困带,30几个国家级贫困县,发展差距水平如此之大,京津冀协同发展仍然是一个大问题。


面临这个形势,来看京津冀协同发展,特别是对产业园区发展有什么样的启示。研究产业园区发展,中国整个经济增长、城市化快速发展、工业化水平大幅度提高,和产业园区有着天然联系。这些年产业园区发展对整个中国经济增长有着巨大的贡献。


  

产业园区发展经过几个阶段,但是我们也知道30年前,中国不是这样,但是毕竟它经历了一个最重要的阶段,就是低成本。所谓低成本和中国国情有关,劳动力成本低,大量的农民工支撑了中国的工业经济,形成廉价劳动力的丰富的后备资源。但是最重要的是其实还不是劳动力成本,是土地成本,我们在80年代研究中国乡镇企业的时候我们讲特色小镇前期的时候,广东、江苏、浙江、山东、福建几个沿海城市,县以下占全省70%,原因是土地利用,乡村村村点火、冒烟,提供廉价劳动力,导致工业发展成本实现跨越性发展。


  

环境成本低,我们经历过污染过程,虽然现在开始治理,工业化起步阶段,政府管理成本低,就没有今天,是必然的发展过程。产业园区从原来的粗放、成本低,走到今天。这个成本低的特点是我们不能忽略的。


产业园区发展经历三个阶段,第一个阶段分散,村村点火、村村冒烟。90年代以前,全国8000多个工业开发区,县以下六千多个,县以上两千多个。这一段时间,工业发展速度很快,但是成本非常低,工业的发展水平也很低,到了第二阶段,97年以后,实现了最严格的土地保护政策,对传统的工业园区进行了一次大清理。


通过土地耕地保护原则进行情理,我也是三家组织成员,对全国进行调查。中国在空间上、发展权利上,不同城市间进行比较大洗牌,把八千多个工业园区,关掉了六千多个县以下,保留两千多个。产业园区发展主导,传统的乡、镇、村变成地市以上,由于政府主导了这次洗牌过程,产业园区由政府过度参与,导致发展当中特点是粗放,政府不讲效益的。


人均城镇工矿建设用地面积是149平米,标准是100平米。居民点用地面积,本来没有工业,是粗放的,三百平米,标准是150平米,政府搞园区,最大特点,占地面积过大,道路过宽,到传统的产业园区,园区搞大广场,导致土地资源利用粗放。很的园区是双向八车道马路,加绿化带,为了好看,让别人来投资。为什么搞这么大的路?他们说车流量大,我在园区看了很长时间,白天几乎没车,用车时间和上下班时间不一致,根本占不了这么多路,修这么宽的路,浪费土地面积占一半以上,包括绿化,每年还要维护、管理、投资,某种程度上把资源白白消耗掉了。


空间大洗牌,把开发区所有的产业园区基本上只有县以上,搞产业地产都知道,支撑未来政府的投入,只能靠税收,税收收入,现在整个地方政府开支,收入水平来源于两个,一个是税收,税收只能保证政府开支,招商引资还要补偿,免多少年税,各地在竞争。还要解决七通一平,包括零地价投入,天津、北京零几年的时候,北京工业用地十万块钱,三一集团到南口,就是十万块钱,天津更便宜。只能靠开发房地产,产业园区模式,政府招商引资,低价引进,政府大量补贴,开发房地产补偿。这是一个基本套路。


政府效率大幅度下降,转变企业经营产业园区,就是第三个阶段,提高用地效益,不会搞双向八车道大马路,不会搞大公园、大广场,土地利用上发生根本性变化。企业降低招商引资成本,增加谈判归能,强化市场化管理,对园区管理和服务,通过房地产开发权益,解决公司经营权问题。可以在产业园区旁边盖,给你补偿。


这三个阶段无外乎一件事情,低成本引进企业,低价出让土地,政府大量补贴,房地产开发进行补偿,基本上就是这么一个路数。


30年发展走到今天,我们知道产业园区发展模式难以为继,因为成本在上升,招商引资的时候,可以降低条件,大大地降低条件,但是条件不能再降了,再降成本越来越大。因为房地产开发成本补不起,土地拆迁成本增高,农民搬迁成本在提高,增减挂钩,基础设施成本上涨、物价上涨,各地产业园区发展,还要面临和其他城市竞争。


三星集团在中国投资,选择西安、重庆和成都,最后选择西安,零地价,五年的版税,基础设施全部政府提供,拿了小包,拿了地可以贷款,几百亿可以拿来,直接投资,就要一个三星品牌。这是中国整个产业园区发展招商基本这么过来的。各地竞争,企业跟你谈判,谁给条件最好就到哪里去,导致政府压低招商价格。由于房地产发展,大家在攀比,无论工业还是什么,大家都在攀比,房地产成本也在大幅度增加。


我们还面临一个窘迫现象,就是房子卖不出去,地方发展两个模式,发展工业增加GDP,发展房地产增加土地财政收入。房地产和土地双重推动,导致房子卖得很快,土地开发很快,都在盖房,全国这么多城市,大家都在搞房地产。张三、李四当书记都要搞,张一要在东边开,李四在西边开,城市面积越来越大。房子是商品,商品当多了以后,就卖不出去了,尤其一些中小城市,三四线城市书记两三年换一任,最后导致房子大量挤压,每次会议上都讲,中国房地产有的过高,142亿平方米。北京是一线城市,另外一回事,三四线城市房子卖不出去,地方政府没办法干工作,地方政府面临的压力,招商引资,招商引资能不能引来,拿什么补。


地方债务攀升,就是房地产为主导的发展模式导致的结果。这是我们面临的现状。


这种情况下,怎么谈地产问题,怎么谈产业园区发展模式问题,怎么谈产城融合问题,其实不仅仅对我们在座的各位是一个难解的题,跨界融合,特色小镇,产城融合。越不过去这个坎,一线城市,北上广深,二线城市房价在上涨,下一步怎么办,面临这个形势。


产业园区发展现状规律,对公司经营的产业园区,开始向三种模式,第一种是传统继续硬着头皮在做,这是绝大部分地方在做。昨天上午江苏市长到河北来谈,现在土地出让价格,土地出让价格25万一亩,各种成本75万一亩,一百万一亩也得干。没有别的方式,只能这么干。


最近全国大势宣传特色小镇,就是两个推动力,虽然总书记说了,但是跟我们现在讲的不是一回事。重点房地产商只是一个发展机会,地方政府要寻找新的发展空间。所以这是当前产业园区面临的三种现状。


随着城镇化发展、城市化发展,还是有一定的规律性结果。就是城市化发展到的一定阶段后,工业要远离城市。发达国家工业基本上在远郊区,我们城市发展,经过商业,然后工业化,然后服务业。


所以我刚才讲,服务业占主导,占比重70%以上,韩国虽然59.7%,但是就业比占80%以上,所以我们看,中国现在服务业为主导的京津冀,基本上北京一马当先,天津严重滞后,河北处于落后水平。这个国际规律意味着什么,产业园区也要实现空间大挪移。


苹果在Cu-pertino市,5万人口,谷歌在山景市7万人口,惠普在PaloAlto市,6万人口,大企业基本上选择向小城市、小城镇、农村转移,追求低成本空间。


这是一个市场规律,也是成本规律,不仅仅是因为经济成本,包括社会成本,工业实现产城融合,放到主城区,现在需要重新思考,产城融合的“产”还是工业吗?工业和城市还能放到一起吗?放不到一起,环境污染大量的噪音、大量货车进入,对城市造成破坏,对环境造成破坏,所以对产城概念要重新理解。


这个社会成本,包括垃圾厂,包括垃圾处理厂、污水处理厂,到哪个城市都会引起城市居民的强烈反响。


所以工业远离城市是一个规律,是我们不可避免的规律。我们一定要去做产业园区,要重新去选择它的发展空间。而且不一定要和行政空间相吻合。过去我们的产业园区都需要和中心城市、高等级城市,和市长、市委书记所在的地方放到一起,未来不一定。产业园、工业、企业远离城市同时,也要远离行政区,这是一个发展趋势。


结合京津冀一体化协同发展,能不能向周边中小城市转移,特色小镇也是其中的一个发展路径,能不能向周边中小城市和远郊区转移,现在提特色小镇,我们反对以房地产为主导,把三线模式转移过去,再造成一些房子卖不出去。但是园区工业的企业,是不是可以搬迁到这里,我们是不是不要在城市旁边搞一个产业新城,值得我们思考,就是产业园区空间再塑造。


到瑞士去,走在路上,边上都是中小企业,跟着市场规律去做。


根据北京的特点,服务业产城融合,未来融合应该以服务业为主导,这个在地方政府的官员里面,在我们很多企业家里,还没有形成一个固定模式。我跟很多市长去交流,他们坚决反对,没有工业怎么办?财政收入工业税收有一块,服务业税收见不到,是民富。京津冀尤其北京服务业为主导的发展趋势,已经形成逆城市化的过程,已经开始自对向远郊区辐射。


两个最典型的例子,我们可以叫服务业的产城融合古北水镇,在北京将近一百公里的地方,形成这么一个服务业为主的旅游新镇,全是人为的,高投入的,3.6平方公里,外加6平方公里的居住区,只有在北京,既是服务业外溢,北京人口收入水平高。第二个是崇礼,成了北京的避暑山庄了,北京的后花园,冬奥会的举办地,房价已经达到4万了,县城房价4.5万,和北京寻找新的空间有关系。看产业发展,不仅看工业角度,还要看消费结构变化,衣食住行简单消费向多元化消费,需要服务业再塑造,需要服务业空间再挪移。产业和服务业发展关系,特色小镇旅游业自然建立起来联系。跨界融合,使产业园区、产业地产模式找到新的发展空间。


第一,产业园区选址不一定要和行政空间相吻合,要另辟空间。


第二,产业园区不一定在中小城市,也可以在小城镇,甚至可以在村庄,当然和行政管制有直接的关系,行政管制严格禁止,权力限制,规划权、土地审批权等等,现在很多政府思维方式,还是一放了以后就会乱,管不了了。现在公共监督力量,社会监督力量,远远超出政府监督力量,特别的发展时期,用新的思维方式解决这个问题。企业向这方面努力了,政府管制没有放松,管理没有跟上去。


第三,园区发展模式是不是符合时代的要求。一堆企业在一起成本高,还是有些企业单独选择发展空间,大的企业选择独立的发展空间,是不是可以允许一些企业,通过我们的中介寻找更便宜、更廉价的发展空间。


交通基础设施的完善是产业空间挪移的重要条件,京津冀通过轨道交通的完善,增加边界性和联通性,降低成本,欧美发达国家产业工业从中心城市向远郊区转移,前提是交通,我们大概两种交通供选择,一是公路交通高速公路,一个是轨道交通。日本没有高速公路,更多是轨道交通。更多的是区域间的省级公路,城市建的公路,双向双车道,轨道交通非常发达。


我们轨道交通严重滞后,交通不方便,逼得还得去城市,或者再修一条线。如何改变交通格局,从轨道交通到双向的这种城际郊区公路,和过去传统高速公路形成对比。如果一个城市以服务业为主导,我们的城市交通更多以小汽车和人流为主。


我前几天去佛山,谈发展规划的时候,最大的问题就是交通制约,广东的堵车和广东产业结构之间关系,佛山城市化率达到90%多,工业占比只能占60%到70%,工业比重过高,交通运输以大货车为主,结果人流、货车流带来污染,交通拥堵非常严重,感觉不到宜居。


可是到欧美国家去,基本上人流为主,真正高速公路还是货流为主。所以我们未来的城市交通模式,适应服务业发展,既有轨道交通也有城郊的公路。同时高速公路配置更方便形成了,人和要素的抵达。所以怎么样解决交通配置是大前提。


结合京津冀产业转型选择要有区别,怎么解决天津、河北工业化的产业同构性,重新塑造产业园区,工业为主的产业园区要远离城市,要向中小城市、小城镇进行疏解,北京大部分企业已经向外疏解,更重要的是要认识到北京消费群体、服务业群体和未来的产业转移、产业地产发展,形成新的产城融合,有着至关重要的关系。


房地产不能搞特色小镇,特色小镇还有一个功能,全国特色小镇有实体经济、现代服务业、旅游度假休闲,还有住房。面对一二线、三四线城市,特别是北京这样,其实我们产业地产发展,要解决两个关键问题。产城融合的观念要变,先有产还是先有人,我们也要调整,过去的城市规划,先要有工业,然后再有人进来。对于北京来讲,需要新的居住空间,再有产业进来,这也有很多先例。


改变原来传统规划观,大量人进来,自然产业要素补充进去。北京产业地产发展要和北京高房价结合起来,五百到七百万人买不到房子,周边选择低价房供给空间,燕郊房价两万多,香河一万多左右,北京郊区小镇建立住房空间,解决住房供给问题。因为北京房价上涨趋势不可避免的。现在大家为什么对房价不满,因为买不到房子,北京每年住房供给十几万套,五百万人将近二百万左右家庭没有房子买,看不到买房子预期。怎么样解决产业地产发展空间,要和住房供给的大形势结合起来,不能在一个封闭的点考虑问题,要在大空间范围内考虑问题。


最近关于很多城市房价上涨以后,还是在封闭思维考虑问题,燕郊房价涨了,北京买房子需求下降了,佛山一万多涨到两万,地铁升到佛山,相当于广州人5万价格降低一半价格买房。


传统产业发展,先有产业再有人口聚集。北京各种研发基地,高端服务业,各个大学,怎么样和产业地产有机融合。我们也知道雄安新区,可能未来有一些央企、事业单位搬迁,是不是这是一种搬迁方式,他们会不会选择新的发展空间,我们提供什么样的服务,旅游业发展,我们怎么样提供服务。选择新城发展,提供什么样的发展模式,是不是回归到触动传统服务业发展街区模式,有很多开发价值。


地产不光住的,别的功能也有,有经营模式,是不是买过来经营,成本就增加了,怎么样改变地产的发展模式,这也是需要进一步探讨的。


政策措施,放权,给中小城市发展权力,进行行政权力调整,规划上不能更多地限制。加强环境基础设施治理,进行各类的制度性改革。特别强调,今天讲的重点,产业园区不一定和行政区划吻合,园区远离城市,自行选择先小城镇、村庄转移。


远去的智慧化,利用互联网、物联网发展,形成共享空间,大有前提可做。


有些不对的地方请批评。谢谢大家!


10:05

欧阳捷:未来三年的住房市场的预判

主持人:关于产业空间重塑里面需要到的一些非常基础的重要条件,包括挪移过程当中的一些会遇到的重要问题,都是我们在实际的操作落地过程当中的一些问题,非常有建设性的一些意见。再次感谢您。


产业空间重塑和挪移当中,其实有一个非常重要的承载基础要素之一就是人,服务、设定、后期运营等等,都是值得深入研究和探索要点。当然,我们说尤其在住宅这一块,人的居住这一方面,到底产品的设计,包括居住所需要的很多配套服务的一些创新,以及探索,我们又该怎么样衡量呢?接下来再邀请一位跨界专家,他很有意思,他以前是一位大学老师,担任过行政审批的党委书记,听起来和房地产不太搭边,虽然不是科班出身,但是已经走上了房地产的这条道路,目前在知名的总资产在千亿级这样一个量级规模的上市公司新城控股集团担任高管,这家企业本身就是做地产的住宅市场、商业地产,包括物业等等,非常有经验的一家资深的知名房企,目前在全国42个城市都有自己的项目,而且布局也在不断地扩张。


 

像上海、常州、苏州、南京、杭州、天津、武汉、成都、合肥、南昌、海口都有他们的项目。在宜居中国有这样一个数据,2016年的时候,新城控股集团房企销售业绩排名第15位,如果现在再看这个数据的时候,发现并没有往下下降,说明它还是在急速扩张和快速发展,正是这样一家成长性的上市公司,它的VP对房地产的发展趋势又会有怎样的预测呢?接下来有请他来给我们讲讲,掌声有请欧阳捷先生登台演讲。


 

欧阳捷:尊敬各位嘉宾,感谢全联房地产商会邀请来跟大家分享一些研究心得。刚才李铁主任讲到了,先有产业还是先有人,有人就要有房子,因此,我们无论中国未来怎么发展,房地产依然是非常重要的产业,特别是现在目前住宅市场依然占到了全国房地产市场的90%以上,所以我们要是谈房地产不谈住宅显然是不行的。


 

这次我带来的题目是“未来三年的住房市场的预备判”,很多机构在研究房地产市场,但是看过去多,看未来少,看未来三年可能更少。未来三年很难预判,当时接到这个题目的时候在想,未来三年到底什么样的变化,我们现在是空口说白话。更重要的是需要找出背后的逻辑关系,未来发展到底什么样的逻辑,如果找出这样的逻辑,未来三年预判不是非常重要的事。


  

我们这次分享三个方面:当前形势、未来预判、房企业策略。


这张图非常明确可以看到,房地产拉动作用在弱化,房地产2014、2015年都是在下面,现在已经翻到上面,在粗的绿线的上方,粗的绿线是GDP,但是逐步下降,接近于GDP增加值,意味着什么呢?意味着房地产对于GDP的贡献正在减弱,当然我们看到工业增加值还在下方,这条上窜下跳的红线是金融业,金融业在2015年股灾前后的时候,对GDP的贡献非常大。但是现在已经是负增长了。


  

为什么我们会是减弱呢?从这张图上可以看到,三个箭头都是往下,包括住宅、商业、办公,全部增速都在下降。意味着我们未来增长是不可持续的,这个不可持续从2016年5月份开始持续往下走了。


 

为什么说不可持续?我们在去年做了预判,去年年底和今年年初的时候,我们曾经发了两篇文章,我的个人微信“欧阳先生”发的。当时预判今年的房地产市场是“量平加温、略有增长”,为什么得出这样一个结论,为什么我们说未来的热点城市无地可建、无房可售、无房可买。北京基本上无房可买。


一二线城市目前整个成交量明显下降,出现一个什么情况?今年1-4月份,销售面积比去年同期下降20%,是什么原因导致的呢?两个原因:第一,调控见效了,因为限购、限贷,导致有资格的购房人变得少了。第二,供应减少,因为有资格的需求在下降,同时供应再压低,导致供应减少之后,市场上能推出来的可售房源当然逐步减少了。这里面,还不排除另外的问题,一方面土地供应逐渐减少,另外一方面高价地越来越多,使得限价令下难以开盘,延迟入市,最后捂盘惜售,导致供应在减少。


  

一线城市1-5月份供应量,基本上相当于去年全年一半左右,这个供应节奏相对来讲还是基本合理的,但是二线城市整个供应量是去年、前年1/3,今年有没有可能超过去年,甚至更大幅度接近2015年,我们相信绝无可能。


有没有可能一二线城市增加土地供应呢?非常难。虽然我们在4月1日看到了一个非常重大的信息。在前面贵宾室的时候,我们在讨论,雄安新区到底给大家带来什么,那个时候雄安新区横空出世,把所有人目光吸引过去了,忽略了同一篇发布的重要的文件,住建部和国土资源部发布的通知,通知上明确提出了,低于12个月的区划周期的城市,要增加土地供应,直至大幅度显著增加。另外高于12个月甚至更多的,区划量更高的城市,要减少土地供应,甚至断供。


  

但是一二线城市在4月1月以后,多少城市增加了土地供应,多少城市公布了连续三年的土地滚动计划?其实是非常少的。4月1日以后,其实只有三个城市公布了连续三年的土地供应计划,而这三个城市都没有增加土地供应。


  

我们把去年公布了连续三年土地供应计划的城市加在一起,我们发现总共16个城市,包括几个三线城市,其中有八个是下降的,有五个是持平的,只有三个在过程当中有微幅增加,为什么大家不愿意增加土地供应?一二线城市核心区无地可供,如果要供地要拆迁,要进行城市更新,这个时候大幅度提高拿地成本。当然我们现在城市里面可拆迁的地方也越来越少。


另外一个方面,我们过去在外围郊区摊大饼的建设方式,已经渐渐被抛弃了,所以我们现在大城市在建新区的模式,现在越来越少,为什么我们会减少这些呢?实际上我们都在未来所有的二线城市,都会走上海这条路,这条路叫做什么总量控制、增量递减、存量优化、流量提效。土地供应越来越少,要集约利用,要提高土地的单位产值,提高土地的利用效率。最近有一篇网络上流传很广的文章,原来重庆市的市长黄市长在复旦大学做的一个演讲,演讲当中讲了非常多的事情,一个市场对整个城市土地供应方面的想法、看法,很重要的是规划浦东新区中间的金桥工业区的时候,规划每平方公里产值要达到一百亿,那个时候上海大概十几个亿,现在是1200亿,如果有这么高的产值,我们相应土地出让,出让的价格会比较低吗?显然是不现实的。所以为了得到更高的产值,一定要集约利用土地,土地供应就会逐步减少。今年一二线城市土地供应逐渐减少。包括重庆在内。


去年曾经在吉林大学校园招聘,有学生问我,重庆什么时候可以买房,我想回家买房,重庆房价什么时候会涨,我说黄市长走了,重庆房价就涨了。不是黄市长在重庆推动大量的土地,推出大量的土地,推出大量的公租房建设,把重庆房价压低,更重要的是2016年土地供应量比2015年下降30%,2015年比2014年下降,2014年比2013年下降,土地供应逐渐下降,未来供应就会慢慢短缺。


最近还有典型城市,在安徽,当时去年10月份的时候发布了政策,企业在抢地的时候,推出很多地王,怎么办?不能穿马甲。一块地只能一个企业报名拿地,造成土地拍卖市场上的企业数量减少,土地热度就会减少,地王概率就会降低。今年5月份,新文件发布了,取消了这条政策,可以披任何马甲上阵,来的越多越好,因为前面土地卖的便宜了。所以这个逻辑告诉了我们,未来的土地价格会持续一直上涨。刚才李铁主任讲了一句话,未来北京房价一直上涨,很多人提出一个观点,没有一直上涨的东西,其实我们恰恰相反,我们是全世界人口在不断地增长,霍金预测全世界人口75亿增加到110亿人口,但是地球表面没有增加,人口往大城市流动,全世界所有一百万以上人口大城市数量在不断地增加,全世界各个国家的最大城市的人口数量也几乎都是增加的。包括日本、东京、纽约。


所以人都是在往大城市走,大城市土地价格、人均用地面积就会减少,意味着土地单价在提高。大城市土地价格上涨,全世界所有城市无一例外。只能抑制需求,匹配更低、更少的土地供应。这是调控的逻辑,延后改善,限制刚需,匹配土地供应越来越少局面。未来一二线城市土地供应不会大幅度增加,未来住房供应难以大幅度增加。


出现扭曲现象,比如限价令,导致房价扭曲,我们担心房价放开,导致房价失控,越扭曲房价,远郊比近郊盘贵,毛坯比精装房贵,二手房比一手房贵,北京二手房房价下降了,市场拐点到了吗?真的这样吗?二手房比一手房贵,人们不买二手房,房价下降了,既然卖的价格不高,就租房子,租房子量增加了,导致房租下降。调整幅度很小。因此导致高端捂盘。


去年上还有一个央企在卖房子的时候,政府说,现在87500,可以房子价格批给你,说不能卖,国有资产不能流失,卖到9万。等到明年,今年之后,政府告诉他,只能85000,只好再放。所以现在出现高端捂盘,是被动的。我们出现毛坯入市,产品趋同,价格限死了,价格不能超过周边房价,所幸做毛坯、低端。我们推动产品产业升级、装配式住宅、节能环保绿色都通通放到一边去了。


当然这个过程中间,还有关系户成为巨大的受益群体,北京有很多很好的楼盘,性价比非常高,不敢推,一旦推起来之后,部长、司长的条子都是一片。前段时间碰到一个企业,农业部司长递了条子,想买房子,我说农业部跟房地产有什么关系。自助很难入市,关系户首先获得信息,上海提出摇号,只要登记客户数量高于推出楼盘套数,必须公开摇号,由公证机关统一组织摇号,开发商怎么办,关系户怎么办。没办法,不迅速了。我不公开开盘,不公开认购,客户量就很少。关系户就来了,赶快来买吧,告诉你,现在政府限价,周边卖9万,我卖85000万。上海采取措施,所有楼盘只要开卖,必须摇号。


限价令能不能放开?迟早要放开的,现在不敢。可以给一个办法,渐进式放开,比如今年中央要求,房价环比不上涨,明年上涨1%,后年上涨2%,再后年上涨3%,2022年上涨5%,保持人均收入水平平均保持8%,上海房价收入比,去年最高点的时候,25.7%下降到19.6%,虽然19.6%房价收入比还会很高,但是毕竟是下降的。所以泡沫风险降低了。


当然现在看一二线城市房价反弹压力依然很大,这种情况下,如果把限购、限贷、限价全部放开,必然失控,导致泡沫风险必然爆发。调控仍将持续。一二线城市看完之后,看三四线城市怎么样。也在分化,2015年提出一个观点,四大分化,城市、板块、楼盘、企业分化,城市分化非常严重,板块分化更不用说了。


这些城市过去库存消化掉,现在供不应求,研究这些城市全部限价、限贷,供应、需求、房价受限,因此未来很可能被控制。我们提出一个观点,未来房地产可能进入一个新概念。这些都市圈未来会不会有大发展,很难说。未来都市圈周边三四线城市发展有一个重要课题,都市圈所有周边三四线城市,不会自动成为都市圈会员。因为如果我们轨道交通、快速路网通不过去的话,到固安要一个小时,甚至一个小时更多时间,还不如在北京。因此通过轨道交通打通了之后,才能把产业倒过去,人口才能过去。这些城市才逐步发展出来。北京、上海这些城市,都不愿意把这个轨道交通打开,不愿意把高速公路打通,因为地方政府利益关系,现在其实不是放开、打通,建都市圈把周边城市,包括不是北京的河北城市变成卫星城、卫星镇,而是现在在做一条护城河,你们要进京,我还要收费,所以这个是未来都市圈三四线城市发展的一个很大的问题。如果像成都一样,轨道交通全部打开,未来整个大城市发展会超过我们的想象。我们现在上海的轨道交通,现在是690公里全长。仅仅通到了上海昆山,其他地方都不通,但是成都未来的规划是1000公里,而东京都市圈是2500公里,因此我们可以看到东京都市圈的概念,为什么会有那么多的小城镇,而上海周边做不出来。


去年春节部分三四线城市比去年增长300%、100%、200%,可能是回乡置业,追溯一下,去年5月份这些城市的成交量,已经出现35%以上的普遍性增长,为什么?全国大概40个左右城市,恰恰跟一二线热点城市房价暴涨时间吻合,这些人在大城市里生活,购房无望,因此回乡置业、创业、就业,离开了大城市。他们回去之后,导致这些城市成交量去年明显大幅度上涨,仔细研究的时候发现,这些城市的房价其实没有变化,因此这些人就是刚需客户,因为没有钱,不能推动房价上涨,虽然成交量上涨,房价没有出现大幅度上涨。


当然还有一批更多三四线城市,仍然在自然的去库存路上,因此整个销售面积,虽然有一定的增长,但是增速在慢慢下滑,而房价其实没有上涨。所有三四线城市的住房供应、土地供应什么情况,今年1-5月份土地供应相当于去年的1/3,这几年的趋势是在往下走的,意味着未来三四线城市土地供应不可持续。


我们曾经到了安徽地级市,我们看了以后发现,这个城市里面的潜在供应非常高,将近一千万平方米,每年销售面积只有180万平方米,潜在供应可以供应将近五年时间,政府还在每年增加土地供应,这个库存怎么去的掉呢?仔细看了之后,我们发现有一个新区房价上涨幅度很快,而且一房难求。最后我们会发现,这里面出现一个重大反差。这个反差怎么回事呢?后来我们觉得这个问题,整个城市转了一圈,将近一千万平方米的潜在供应,绝大部分都是烂尾楼。很多中小房企已经死了,所以只有一个楼盘,在去年这么好的形势下缓过劲来,继续开工,所有楼盘处在停工状态,所以在更多的三四线城市,其实我们看到的不是未来能够把这些库存去化掉,而是在艰难的去库存当中,未来不会有更高的增长。


三四线城市增长逐渐乏力,去年大水漫灌效力,去年不可持续,最多延续到明年,明年之后慢慢就会没了,三四线城市出现人口梯度转移过程,还在持续。曾经到安徽大别山深处做公益活动,给他里的小学送去图书馆,到那去之后问那的小孩,你们上了高中、读了大学之后还会回来吗?所有人告诉我,不会回去。意味着他们爷爷奶奶、爸爸妈妈砸锅卖铁,都会帮助他们留在大城市里,这是人口流动背后的资本流动,钱跟人流到大城市。


另外一个现象,农村人口逐渐转移出来,数量在逐步减少。去年之前的五年时间,年均农村人口转移出来的数量,1360万人,再往前的五年时间,年均转移出来数量1500万,逐渐减少,以后越来越少,一定往大城市去。未来这些城市的城镇化已经接近尾声,过去一直在提城镇化,对这个问题一直有争议,但是现在可以非常明确地提出这个观点,城镇化已经接近尾声了,未来可能更大的城镇在都市圈的三四线。


浙江很富裕的县城看了一下,这个城市非常典型,每年销售面积大概30万平方米,三千套左右的住房,但是整个县级市,每年新婚五千对,换句话说,城镇里面的新婚人口基本上消化掉了城镇的新增加的供应量,这个时候没有新增的需求怎么办,地方政府就拆迁。


去年拆了150万平方,今年拆两百万平方,拆迁的时候怎么来做呢?拆迁的时候,政府不造安置房,发房票,拆迁户拿掉整个房票,买开发商的房子,通过拆迁制造需求、GDP、政绩。但是这个时候,他买开发商房子,政府贴钱给房票,政府没有钱,卖地,所以去年卖了170万平方米土地,今年大量卖地,否则没法支撑两百万平方米拆迁,加起来350万平方米,相当于整个全市农村+城镇,所有住房10%,如果按照这个逻辑滚十年时间,可以把城乡所有住房全部拆迁完,焕然一新,有这个必要吗?当然没有。因为农村人均住房面积达到78平方米,城镇住房达到54平方米,这个房子有必要拆吗?所以数量的改善与需求,已经基本上结束,质量改善需求也不多了。因为他们城镇自己建的好的房子,别墅的房子,加上商品住房的占比,已经超过了80%,所来未来能拆迁的余量已经非常少了,所以这些城镇化已经基本结束了。当然我们也看到,有些城镇提出了一个限售概念,限售三年确实有一定道理,短期投资炒买炒卖,限售十年有道理吗?既不合情,也不合法、合理,二手房市场未来交易一定会大幅度萎缩,而且新房市场供不应求,导致我们整个市场发生变形。因此这种政策,我们觉得过犹不及,未来一定会提前调整。


未来预判定非常清楚,未来几个大趋势不会改变。


第一,基本面不会改变,城市化趋势不会改变,都市圈将成为城市化的新引擎。


第二,大城市土地供应逐年减少,不会改变,供求关系维持长期失衡,导致房价长期失衡。


第三,很多中小城镇的城镇化已经接近尾声了,小城镇的土地供应规模难以持续增加。


第四,城市居民住房改善居住条件意愿不会改变,大城市住房商品房占比只有30%,北京到底有多少,到长沙,到武汉,到很多地方,我们会看到,我们的住房面积其实成套的商品住宅面积占的很偏低,当然投资者买房保值意愿不会改变。所以现在这个形势下,限购、限价、限贷形势下,政府既然限价了,意味着房产具有更大的投资价值,什么地方还可以买房,一线不行二线,二线不行就三四线,所以关键问题还是货币太多,地方政府地价、开发商推高房价意愿不会改变,当然提高产品品质,意味着推高房价。


未来房地产依然取决于政策面,政策面取决于一二线城市,仍然严调控,三四线城市必须继续去库存,房地产未来的走势首先取决于政策面。我们做一个战略假设,我们看到海外智库都在讨论,未来可能怎么样,我们先做假设,看未来战略怎么定,如果假设成立,战略可能会成立。


经济下滑,出现继续下滑或者出现W危险,继续重启房地产按纽,放松调控,提升经济。都市圈需求会强烈反弹,房价报复性反弹,泡沫膨胀。不可能拉动经济,不可能放弃控制大城市人口规模逻辑,因为抑制需求,不可能大量释放土地,不可能放弃抑制资产泡沫。我们相信这一届延续下一届政府,不会放弃抑制资产泡沫逻辑,还会延续五年时间。如果真正突破供给侧改革,解决房地产供给侧改革问题,有可能逐步放松。相信三年时间,房地产供给侧改革不可能完全突破,我们过去曾经写过关于供给侧改革的四梁八柱文章。我们认为三年时间绝对做不到。


我们认为一二线城市调控还会继续持续,所以调控标准不会改变,将长期执行,调控执行时间越久,意味着住房市场发展周期会被拉长,就慢慢发展吧。


调控延续,局部微调,沿着上一个逻辑走下来之后,发现第一种情况自然走到第二种逻辑,这种情况下,我们经济可能会企稳向好,经济不好不会重启,经济好当然不会重启,货币继续收紧,金融继续去杠杆,因此会出现一方面抑制资产泡沫,一方面同时去库存。少数城市尝试做一些微调,释放一些需求,或者突破限购限价的政策。


但是有底限,不能突破房价上涨过快的底限,这种情况会不会出现,有些城市已经在放松,放松逻辑是什么,吸引高端人口进来,把低端人口产业挤出去,实现产业和人口的腾笼换鸟,这些已经在做了。未来这样城市会越来越多。


提出一个新概念,房地产进入一种限制性发展,新一届政府开启新的经济周期,与房地产无关,一线城市限制人口、土地供应,三四线城市限制土地供应,包括农村应该限制土地供应。城镇每年人均住房面积增加1.2平方米,农村人均住房面积增加1平方米,这个逻辑本身是错的,因此导致未来三四线城市限制土地供应,房地产限制金融改革。


如果房地产限制金融过渡,我们会怎么办?因此,我们金融加杠杆,导致钱少且贵,去年年底一直讲钱多且廉,所以大家都买房地产。去年11月份,我们说货币政策反转,今年的钱一定变得更加贵,而且少了,现在看钱确实减少,M2增速跌到10%以下,未来我们认为M2的增速可能就在10%左右,不会高于11%,不会低于9%,大概10%左右。


有人说今年大放水,MLF放了4980亿元。我们不这么看,MLF到期回收1400多亿,注水800亿不会算什么,一次逆回购就两千多亿。今年4月份M2出现负增量,这是非常重要的信号。未来还会出现某个月份,M2增量变负的,增量会变得更少。


房企到位的资金,不管按揭贷款,还是定金增速都在下降,产生一个情况,房地产企业资金减少了,怎么办?大型房企想办法增加贷款,因此看到这条蓝线,就是银行的开发贷在增加,是不是意味着普遍性的钱多了呢?因为银行的钱只会给大企业,2013年的时候,我们曾经提出房企分化,中小房企90%退出地产江湖,2014年我们碰到工商银行总行,他们跟我讲,只做百强房企贷款,其他房企只收不贷。2015年基金说只做百强,其他房企开始不做,2016年年终,我们碰到供应商,做玻璃幕墙的胶,他说他的合作伙伴当中,70%是50强的房企,剩下百强附近,中小房企被银行和供应商抛弃了。大的房企从银行拿到贷款,今年扩张速度非常快,房地产增加贷款非常多。


按揭贷款增速下降速度非常快,今年可能收窄到个位数,三个重要级人物讲了这个话,信号非常有意思,周小川行长去年说,居民部门加杠杆逻辑是对的,但是今年他的口风发生了一些微妙变化,这个变化就是开发贷款在今年还会以相对较快的速度增长,但是会估计适当放慢。郭树清主席讲,居民部门银行贷款杠杆率并不算太高,但是值得警惕。王照星(音)副主席讲,我们希望房地产不能大起更不能大落,因此未来银行贷款保持相对平稳增速,我们认为是个位数。房企到位资金增速下降,但是如果房地产到位资金在下降,意味着什么?未来销售额增速也不会大幅度增加,消费增长持续下降,因此导致量平价稳,消费面积基本持平,房价上涨,销售额略有增加。


我们预计今年保持正增长,但是明年或者后年,如果进入限制性发展阶段,我们可能变成负增长。如果这种情况下,房企现金流会不会枯竭,我们认为很可能会出现。银监会发布了一个通知,非常重要。去抵押贷款的时候,哪怕有资产抵押也不行,必须有现金流,能够还本付息,如果不能还本付息,有资产抵押,也不给你贷款。因此,很多房企可能就会面临这个问题,现金流可能不够。因此大家必须抢现金流,意味着我们抢客户,抢客户的时候,我们看到,当然市场蛋糕不会变得更大的时候,客户资源就会变得越来越少。这个时候,我们可以看到,我们未来可能会出现一个什么情况呢?未来出现抢购大战一触即发。


因为限购、限贷之后,有资格的购房者越来越少,三四线城市有资格的人很多,但是没有人买。因此今年很可能出现小房企断尾求生的情况。今年到了一个二线城市,当时问了原理的同事,在这个城市里面,有没有房企想降价,他说我们房企想降价,去年卖六千,今年预计卖五千,我八千卖,客户流失80%,必须降。明升暗降,今年会大量出现。下半年会不会出现真假,没有看到,未来不排除。这个房企销售额30亿左右。大房企率先降价有可能,市场拉回来,低价拿地,这是过去的逻辑。


因此可以看到大房企未来逻辑加速跑,通过降价抢夺更多的市场份额。降价不期而至,房价下降10%,成交量下降10%,土地购置面积下降,新开工面积下降,投资下降,联动上下游下降,拖累整个国民经济,房大落变成新重点,其实也调控。中央经济工作会议提出,既要抑制资产泡沫,又要防止大起大落。现在调控双限制,既不穿透上限,也不突破下限,因此未来调控是要渐进逻辑,维持房地产健康平稳发展。过去房地产操作模式就是我们通过限房价上涨,未来也会限房价下跌。


最近广东有一个地方出台政策,限制房价上涨超过5%,限制房价下跌超过15%,过去2015年房价下跌,杭州政府也出台类似政策,限制房价的上涨和下跌,因此过去的逻辑,我们认为房地产市场放松、刺激、膨胀、打压周期逻辑,三年一轮换。所以一定要警惕未来市场逻辑。


当然我们现在调控在慢慢地在暂停,我们觉得是非常有道理的,因为我们推迟了上山难,拽住流坡的车更难,再起来,难上加难。把握时机和尺度。房地产市场投资面出现新状况,就是我们的房地产的土地购置面积,同比出现下降。未来增速不会保持,一二线城市土地供应减少,今年虽然正增长,明年负增长。三四线城市难以为继。前年土地购置面积负增长,因为前年基数低,今年正增长,明后年不会了。土地购置面积下降,新开工面积自然下降,投资当然往下走,所以今年投资到明后年投资,可能维持正负零上下,未来不可能大幅度增加。


房企策略是什么,大企业引领市场潮流,对于大企业首先要研判大势,必须有危机意识,防患于未然,对城市做深度解剖和分析,不同城市有不同的逻辑,现金为王,进行资金流测试,现金流盘点,现在拿现金最好,不是分红,作为财务投资者参股别人,也不对。同时不能抢地,控制投资节奏,手上保持一定的现金流。


深耕扩围,一二线城市未来长期肯定是看好的,必须深耕,三四线城市一定是扩围抢规模,像割韭菜,三年之后撤出来,再转一个大城市。同时加速奔跑,跑的快,市场好的时候快速启动,市场不好的时候,抢先刹车。节奏控制、速度控制非常重要,对于大企业来讲。紧跟市场,合作共赢,减少竞争。准备预案,看看市场,如果市场一旦出现下行,必须手上有预案,怎么做,不能被动。对于中小房企来讲,小而美的企业其实还是能够存在的,不是完全死掉,但是只有极少数的小而美的企业,一个有核心资源,比如有土地,有核心产品,你的产品别人不具备复制。前段时间上海房企跟我讲,他们有农业技术,无土栽培技术,放到阳台上,跟住宅放到一起,可以在家里里面种各种各样的东西吃,这个时候房子就会带来更好的附加值,而且独一无二,有独特优势。如果都没有,跟大企业合作,求包养,投私募,通过基金控制,然后走海外,一些发达国家市场虽然不大,但是很成熟,而且很稳定。


新城控股1-5月份增长接近2/3,2020年达到一千亿,目前节奏来看,很有可能提前达到一千亿,稳健前行前提下,还是加速奔跑,必须跑的更快,如果跑不快,今后市场没有地位,有地位才有话语权,有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,所以没有话语权,就在这个市场上今后没有对供应商、客户溢价能力。


谢谢大家!


11:00

王玉清:中国房地产景气指数发布

主持人:下面嘉宾将会带着他的大数据分析研究报告做主旨演讲,掌声有请全联房地产商会副秘书长王玉清女士,预测一下中国房地产景气指数二季度的一个表现。


王玉清:这是我第二次发布房地产企业家信心指数,编制全联房地产商会企业家信心指数,是全联房地产商会为房地产企业服务的重要举措,2005年开始到现在第三个年头了。下面简单给大家汇报一下。


 

因为搞这项工作,有些概念要明白,什么是房地产企业家信心指数,从百度上查,信心指数是从债券市场数据计算出来的,最早是由巴隆来做的,巴隆是谁?我从百度上查,一个是搞艺术的,再一个说是特朗普的小儿子,第三个是说搞债券市场的。这个人详细的介绍不是很多,但是信心指数对企业、业界行业研究还是有影响的。


 

我们用十个顶级的公司债券盈利率和终极公司债券盈利率,用两个比值来计算,如果中值比率希望小,上面的值就会大,反过来就越小,如果比值越大,信心指数越强,说明债券市场牛市就来了,基于这个领域一直把研究工作。


 

各个行业都有信心指数,有制造业、银行家、消费者、企业、企业家、股市、股票投资者信心指数都有,30个国家,从供给侧、需求侧搞信心指数的调查。信心指数调查主要都有什么内容呢?找了一个与房地产业相关的,比如说美国的建筑商协会,也搞了这么一个信心指数。它是搞什么的,对协会四百名建筑商会员进行调查,依据他们对市场的经验和实际接触,然后对房地产的现在和未来的情况进行评估,调查内容主要有组成组成部分,进行加全平均得出,当前的房地产销售状况,未来的六个月的一些销售情况,以及潜在的购买情况。


  

从这个图表上可以看,金融危机以后,他们的房地产市场是逐年上升的,根据这个,有的房地产企业走出海外,到美国投资,在复苏的时候。


咱们国家比较影响的信心指数,就是中国人民银行发布的信心指数,主要调查的内容是什么? 产品的销售价格,原材料价格,出口订单,国内订单,资金周转,销贷款回笼,经营景气与盈利指标,二季度企业家信心指数65.4%。


  

这个不太乐观,国家统计局和他们发布的中国制造业采购经理指数,从2016年开始,一直在50左右,到5月份,有51.2%,跟上个月持平。但是因为50是景气、非景气的分界线,在低水平情况下比较担忧。房地产企业指数,这就是我们的指数。这个指数,我们信心指数是62.1%,跟51点多,差距还是比较大的。我们进行的调查指标是什么?有16个指标,比如行业运营,企业经营与业务,盈利,就业投资,库存等等,然后经过计算,得到的信心指数。发布单位,怎么发布?国家层面上,就有国家统计局发布,比方说国防景气指数,中国人民银行发布中国企业家信心指数,在行业组织有没有发布,行业组织也有发布。比如中国物流与采购联合会,跟国家统计局联合发布,中国制业企业经理人信心指数,咱们的房地产企业信心指数,由全联房地产商会行业组织发布的,企业研究力量也有发布。


 

比如比较有名的是中指研究院、克而瑞研究院,最近国家进行管理,不让他们发布了,可能觉得各个机构都在发布指数比较乱。大专院校根据自己的研究成果发布信心指数。


房地产发布这个指数,基于什么原因?这张图是商会市场追踪研究小组,做的图。看整个房地产的基本趋势,1-5月份,这个指标全是下行的,只有商品房的平均指数稍微上涨,这种下行房地产的投资同比增长8.8%,增速比上个月,1-4个月回落0.5个百分点,土地购置面积,同比虽然增长了5.3%,但是也是增速回落了2.8个百分点。欧阳总搞的大曲线,2016年整个土地购置是负增长。


  

这个坑爬到岸边以后,带来了房地产价格保障,所以土地是市场的一个很重要的指标。销售面积、销售额都回落,只有房地产市场价格稍微上涨。造成整个曲线的下降,什么原因造成的?房地产的调控政策是不可忽视的,是很重要的因素。我分了分,主要分为宏观国家层面的政策和地方政策,国家的政策根据党中央的精神,一直致力于长效机制的设立,所以不知道大家关注过没有,最近的媒体住房部在征求和销售管理条例,刚才欧阳总也说到这了,在座有什么意见可以提,还有土地管理法的修改意见。至于专项的,比如存款准备金率,税收政策,土地政策,针对库存量是增大还是减少,都有陆续出台。但是最近比较亮眼的是什么呢?地方政策的出台,根据我国立法法的规定,只有社区的城市才能出现地方性法规,但是现在出台的法规比较混乱,就连县级市,连一个小县也出地方性法规,合适不合适反正现在比较乱,但是归纳起来,大概是有这样四种,限购、限贷、限价、限转售。一般在咱们的城市普遍是这样,对购房资格、贷款资格都有设定相应的门槛。限价,有的地方性法规,超过30%不能再售了。限转售是最近大家比较关心的,可能这一条对投资房地产的限制更多一些。比如有的是最低买了房子以后,拿到房产证两年之内不能卖房,保定拿到房产证起十年不能转售,出台比较厉害,时间长短问题,这些地方性法规,都是不会延续时间太长。


房地产企业做的信心指数到底是多少呢?从2015年起,我们就调查,样本量是536家。2017年第二季度,我们的房地产信心指数是62.1%,总体与一季度持平,波动比较平稳。具体表现,房地产行业总体购置面积、购置价格都是回落的,企业的融资难度有所增加,商品房代售面积下降,企业综合盈利水平、融资难度分化现象还是比较明显的。房地产行业总体运营比较平稳,企业土地购置面积稍微回落,商品房销售合销售价格,企业盈利水平和经营水平持续得到改善,企业融资难度还是增加的,地区差异化情况比较明显。


  

指数就缺少不了预测,根据房地产市场调控政策,整个大的宏观经济形势,企业可能土地购置面积还会有所下降,销售价格既不会是大增,也不会大减,对于我们房地产企业在大大好于制造业的同时,还是有一个平稳发展的趋势,各位企业家在这里,我觉得信心还是有的,跟银行业基本65.1%的信心指数差不多,确实从信心指数来看,房地产行业确实优于制造业。谢谢大家!


  
11:15

曲先洋发表演讲

主持人:总而言之一句话“信心比黄金更重要”。下面一位演讲嘉宾,非常年轻,毕业于北京航空航天大学,获得过计算机科学与技术的硕士学位,曾经先后在腾讯网络合乎赶集网从事管理工作,有着多年的地产互联网运营和管理经验,工作范围覆盖互联网产品设计、项目管理、数据运营分析、商业地产营销等等,是一个全才。在2012年的时候,他出任了赶集网房产频道负责人之后,曾经创造过连续两年流量增长超过80%,盈利增长超过100%的一个惊人成绩,2015年从58赶集集团分拆出一个新公司,叫做好租,很多朋友比较清楚这样一个品牌。他来出任创始人兼CEO,成为58赶集集团孵化的创新项目当中最年轻的企业掌门人,听听他的观点,有请好租的创始人兼CEO曲先洋先生上台,欢迎!


曲先洋:听了前面几位嘉宾分享,大家都是行业里资深的前辈,高屋建瓴让我们看到了很多新理念、新看法、新观点。因为我是这个行业里的新人了,我从事这个领域的时间比较短,首先从一些小事讲起,讲讲这些新人怎么从我们的角度看待这样一个产业,怎么从我们的角度能够做哪些小事情,可能能够跟大家把整个行业往前推进一小步。


 

今天我主要想聊一下,互联网怎么跟今天的主题产业园做一些结合和推进。


 

首先做一个简单介绍,我们好租从58、赶集分拆出来的一家公司,目前做办公及相关商业地产的租售服务商,我们是中介身份,为了能够更好地帮助持有空间的人,更好地做去化,成为客户和空间的连接器,这是我们的使命。


 

我们是用什么方法能够把互联网和产业园做一些结合,这张图2016年1-5月到现在,整个全国房地产开发的增速,这个事情之前几位大咖给到我们的数据比我的数据详细多了,不做展开。这些数据放出来,只想证明,随着整个地产投资,整个存量不断地增加,去库存是一个永恒话题,这个事之前三位分享嘉宾讲了很多。


  

如果具体到产业园区,我们看到的状况是,整个全国国家级的产业园区就有五百强,省级的大概有一千家。整机产业园区产生的GDP超过15万亿,大概占整个全国GDP比重超过23%,所以产业园区在空间类产品当中,包括GDP的占比当中变得非常重要,我们也会关注这样一个点,今天早上刚看了一下我们自己的数据,随着整个开发的增速,整个产业远去的现状是一个什么样的,存量现状又是什么样的,我看到的是,全国产业园区整体的空置率43.2%,我们运营北上广深、成都、杭州西安城市,当前看到这些城市里面,当前处于空置状态,所有用于办公、生产总面积当中大概28.5%来自产业园,当然这是我们自己的运营数字。


我们怎么用我们的互联网能力帮助这些产业园区去化这些事情,更快、更准确地找到企业客户这一点,做一些推进,是我们想要研究和探讨的事情。


  

首先分析一下,产业园区有哪些市场特点,我们罗列了四点。


 

第一,小客群,因为产业园区通常会有产业行业,包括企业客户属性一些定位,其实它不太像正常空间一样,面向大多数客户群体都可以做的一个招商。


第二,大客户,通常来讲产业园区面向中大型客户做,投资逻辑决定是需要的客户群体更大、更集中,最终决定我们精准找到客户更难。


  

第三,成交周期长。有小客群、大客户特点,必然造成整个成交周期长,让整个产业园去化,包括为客户提供更好的服务这一点变得更难。


第四,利润率不高。不展开说了,前面几位嘉宾讲很多了。


  

目前,整个产业园的供需痛点是什么样的?平均控制率43%点多,间接证明了当前整个产业园区供给是过剩的,同质化更严重。李铁理事长给了很多图和实际数字,我们看到很多产业园区目前开发并没有到一个非常经济化的状态,所以出现空置率高、同质化严重这是必然的,同时缺乏很多软性服务,笔触财税人事这种产业园区必须能够跟正常空间提供差异化服务,其实对于产业园区发展是必须的,必不可少,这些在目前已也的产品当中,看到都还有很大的空间可以提升。


后面简单地讲一下,我们做事情的逻辑是什么样的,我们之前其实更多的是集中在正常的空间,我们从去年下半年开始,在尝试产业园区空间,怎么样把原有的经验拿过来做一个复制,简单列一些逻辑,后面还有简单的小案例,做分享,无论是不是产业园区,只要是空间类的产品,绝大部分的客源渠道,其实来自于线上,更多的从线上了解到整个空间分布情况、存量情况,以及招租情况,这些其实决定了,我们可以把客户的决策,以及客户的收集整理成本,更多地向线上延伸,这是互联网基本上可以做到的事情。


沿着这样的客源渠道分布基础,构建我们自己的能力壁垒。因为有自己的股东背景,所以我们能做到这样的大领域里面,我们做到整个流量和客户群体覆盖度,这个领域里面绝对领先的。


基于这样的优势,可以做到顶级的客户服务和储备,除了线上以外,线下也会通过长期的市场活动、营销类活动,聚集到更多的房东、供给类、客户需求类群体,阿里巴巴、百度、腾讯、小米、京东、滴滴知名企业,都有我们帮他们做空间类服务的成功经验。


更精细化刻划房源,正常空间以及产业园区都适用,在产业园区里,大家对于客户行业定位要求,有更细分的逻辑在里面,被我们更精细化地刻划客源这个事情是必须要做到的,一开始要这么做,要求所有客源、房源必须标准化了,每个楼盘用一百字左右,描述这个楼盘在交易、服务里面所有可能会影响决策的所有信息。每个客户也会做这样的事情,大概40个字段,并且这个过程不断地精进、叠加,并且可以不断地交叉,比如可以把客户的行业和供给做交叉,可以把客户的需求、变迁情况,时间轴上纵向做交叉。通过这样可以发现行业产业规律,以及需求和供给一些规律性。基于我们对客源、房源的改造和理解,我们后面整个帮助客户去决策,或者说的直白一点,我们整个招商的过程是这样一套云端系统。左边拿的是房源库,右边是客户库,不断地优化、匹配客户和房源之间逻辑,保证为客户提供服务、房源供给者提供服务,可以大量、高效、复制,更多从右侧出发,理解好已有客户需求,推动左侧找到合适的空间,做连接,我们起到连接器作用。在产业园区里我们反过来,先站在产业园区角度,就是左侧,产业园区是整个房源当中的一种,反向驱动我们的智能云匹配系统,去右侧,在海量的货物数据库当中,寻找可以被我们连接,并且产生更好的连接和附加价值的企业。


基于这样一个场景里面,我们也做了一个向下延伸,就是做整个企业的整体解决方案,比如选租以后,可能会有装修、财税这样的需求,我们尝试用我们的平台能力,去整合各个供应方,能够在这样的场景里,实现整个闭环的服务,这个其实跟产业园区的逻辑是一样的,只不过产业园区在封闭的物理空间提供服务,我们是在空间里以松散的组织方式提供这样的服务,我们运用产业园区的场景和逻辑,运用这套系统、逻辑以后,得出结果是效率提升。


作为连接器,我们在意连接客户和供给方效率,如果能让这个行业效率大幅度提高,自然解决行业里面供给方、客户方、需求方也好可能面临的一些困难,我们做了一年半左右尝试,我们把整个承租效率整个行业8%提高到40%以上,四倍左右提升,客户储备、数据储备能力,交易运营数量提升,包括我们对于产业园区有更深的理解,还能把这样的效率提高到更高的值,起到连接器该有的价值。


空间服务离不开软件服务,作为中间服务提供商、作为连接器是这样的,我们运营城市有超过一千名线下服务团队人员,这些人除了线上连接以外,这些人线下帮助做供给、需求方和我们之间连接,也是我们能力一部分延伸和外援。我们会为他们提高数据化解决方案,提供更严密的数据管理,提高线下所有连接器作用。


基于生态闭环链条,覆盖正常企业运营当中需要的26项目服务品类,希望这些品类用一站式服务平台对接,用管家的1对1服务方式,提高每项服务品质的专业性。我们用工厂职工方法,提供这里面更高的性价比,更可靠的售后服务,通过这样一套逻辑,把优秀的服务供给商转到连接器场景,不仅连接客户,也连接他们所有需要的服务供给方。产业园在封闭物理空间里提供这样一套逻辑,把线上系统把交易场景、服务场景做成分散,打破物理空间界限这样一个连接器逻辑。


分享几个小案例,我们是环上的一个节点,这里面数字放上去,并不是极其漂亮,也不是让大家极其兴奋,确实代表了我们在这个事情上面做了一点点推进,刚刚提到过一次,我们更多的是做传统空间,包括办公空间,包括联合办公,去年年底开始,我们尝试做一些偏产业类的,这个其实是小例子,都是在北京尝试了一些创意公园和文创类的产业园,我们尝试帮他们做一些定向的租客寻找,用一个月左右时间,我们代理每个产业园当中,成为去化能力最强的渠道。


  

这个项目云时代,在北京亦庄,两万平米,三个月半左右,去化了五千平米,占总面积25%,用我们这套逻辑和体系能够实现,线下只放了两个人,更多的依靠线上体下,已有的对房源供给方的理解,对租客端整体的储备情况,包括我们通过自己的数据能力, 起到连接在一起能力,未来跟这个行业里的各位前辈更多的交流,我们能够更好地理解这个行业,用我们的方法在这个行业里做一些踏踏实实的事情,能够再去化,在客户服务、产业园区的升级建造上,能够跟大家一块做一些探索,能够对这个行业做一些贡献。


11:30

彭海星发表演讲

主持人:我们这个平台就是欢迎大家在不同的角度进行思想碰撞。今天上午最后一位演讲嘉宾,我为大家介绍一下他的身份,他是毕业于国防科技大学计算机专业的一位高材生,他先后在华为历任软件开发工程师,公司大T系统部产品部长,统一通信与协作产品副总裁,企业全球营销副总裁等职位,2014年创办了左邻,定位在通过移动互联网、智能互联、大数据的技术手段,为园区、写字楼、物业提供移动智慧平台和联合运营服务,与园区共赢本地服务升级,掌声欢迎左邻的联合创始人兼COO彭海星上台演讲。


彭海星:开场之前,我们有一段视频,5月份华润office2.0的发布会,我们做的一个产品,这个视频给大家看一下。


 

(视频)


 

我们跟华润置地合作,帮助他们升级打造office1.0产品,我们作为一个外行,作为IT行业来看房地产行业。两个问题比较困惑,我们提以客户为中心,我们是否在园区和写字楼里面真正做到了以客户为中心,我们对客户的理解和了解有多少,我们对他们的需求的辨别和对他们企业里面的发展现状和问题,我们是否能够真正知道。这是我们看到的第一个困惑和问题。


 

第二,互联装发展了20多年了,现在在地产行业,我们作为一个产业园区,或者地产行业的后来者,我们去跟移动互联网,或者跟互联网技术去拥抱我们的切入点是什么。大家可以看到,互联网过去20多年,基本上通过游戏、聊天、图片、视频等各种方式,来消耗大家的时间,然后聚集用户流量,再通过反向方式进行变现,如果我们来做,是否用同样的方式,还是我们能够协助我们企业,或者企业员工,帮助他们节约他们的时间,这是我们一直在做这个行业的时候的两个困惑点,我一直开始因为我们已经有不少的应用和实际的情况了,我会分享一些我们站在我们的角度实际运营的一些数据。


  

这些数据就是在给企业和用户进行画像,通过我们对会议室预定,通过我们员工考勤打卡情况,通过我们对停车缴费的情况,以及中午在线下站点买饭消费的情况,我们能够了解到,这些客户的一些偏好,比如停车充值的时候,大家都喜欢用支付宝支付,大家购买小件商品的时候,买午餐、早餐、咖啡的时候,都习惯用微信支付等等,还有这个企业的员工的发展的情况,事实上都可以通过这些数据,可以得到呈现。


同时我们还能够了解到什么?对于这个区域内,我们的企业性质,文创类占多少比例,科技类占多少比例,互联网占多少比例,而且能够看到他们上下班高峰期什么时候,而且哪一类企业的加班时间更长,基本上互联网和科技类企业都是比较以加班狗著称的,所以我们在一些写字楼和园区里面,我们推出了包括“深夜食堂”的模式,也是得到了大家的欢迎。


  

通过位置信息,我们能够看到这个片区工作的人居住也是比较有特点的,大家年龄层面比较年轻,大部分的人居住在宝安片区,房价如果是2500,数据反推,南山片区做人才公寓,定价非常容易做。大家所关注的活动,和热门话题,事实上活动是大家比较关注的,相亲也是比较关注的,出乎意料二手交易、租售也是比较热门话题,对于企业行政人员最关注的是怎么样帮助员工解决住房问题,跟之前企业行政关注的点完全不一样。通过片区内园区和写字楼的这些运营积累的一些统计数据,通过什么达到了这些数据统计呢?我们认为核心是通过服务,有很多种类,比如一卡通服务,在深圳中国储能大厦,是333米建筑,这栋楼里面,大家可以看到,从进门到员工的考勤,以及到写字楼内商圈的消费等等,这些所有的过程全都是通过手机来操作的,在这个楼里面没有实体卡的,包括停车的缴费等等,都是通过这种方式,大家可能会问,这种情况下对于访客来说怎么办?通过短信、微信方式都可以解决这些问题。


 

我们认为未来五年时间,可能大部分写字楼和园区内实体卡将不会存在,大家都会用手机方式替代。


企业提供给员工的,很多了,服务热线、WiFi,我们合作的园区有很多以WiFi作为亮点呈现的,任何企业搬到园区不需要布线,要上网综合布线很麻烦,所有企业进来以后,通过手机或者PC方式,可以实现对企业的无线整个WiFi覆盖,企业和企业之间做到隔离。


  

资源预定,我们在高科园区,不仅提供会议室公共资源预定,包括母婴室,还有推出针对企业的员工的午休间预定,都可以通过手机方式进行线上预定,并且完成支付,而且可以自己完成支付以后,产生二维码,自己开门。整个过程当中,园区无需要介入的。跟以前传统的区域打电话,然后咨询,然后咨询完了以后,到现场缴费等等冗长流程相比大大提升了效率。


还有快递查询,在华润,我们事实上对接了顺丰和中国邮政这两个快递,同时利用我们的线下空间,让所有的快递的收和发,都统一在这个平台上,这样也为写字楼内的安全和形象有所提升。


  

第三类服务是企业服务,面向最终在写字楼和园区里面的企业所提供的服务,我们认为两大类,一类是产业类的,一类是行政类的,产业类的服务其实如果大家参与园区运营的话,应该很清楚,产业服务因为非标准,所以导致园区在这里面扮演的角色非常尴尬,推动这段时间的运营,我们发现事实上有些产业服务也是可以标准化的,比如一封律师函,一个人调度,还有人力资源的代办,这些服务事实上是可以通过标准化,放到平台上,通过电商的方式直接解决的。还有一类是完全非标准的,比如投融资,还有一些金融类服务,这种情况下,我们事实上通过服务联盟方式解决。而且通过做产业服务运营,我们也发现,这里面最高频的服务,有很多,财务、税务、法务等等,有很多,最高频就是人力服务。对于企业行政服务,越来越多大企业倾向于把自己的整个行政中心外包出去,在企业内辟出单独空间,但是希望把员工零食、卡瑞、茶水间、打印等等所有服务,通过这个空间进行承载。所有不用管,统一外包给第三方,给企业提供不仅是单箱服务,更多是整套行政服务平台。


所有服务连接客户、园区、园区运营放、企业和人,后端移动物业管控平台,更多的是连接人和设备,园区内企业和员工提出诉求的时候,填一个物业报修的时候,这个需求到了运营方,内部可能有一套自己的OA系统,这两个系统之间往往是隔离的,我们在一个平台上整合完了以后,整个业务流转和整个业务发生过程,可以在一个平台上进行闭环的。而且还有一个好处,我们后端把温度、湿度,还有电梯使用数据,可以很清晰地通过这个平台统计和传递出来,这样的话,能够达到人和设备之间的连接。


总结一下,社交不多说了,很多圈层,行政圈层,企业家俱乐部圈层。我们平台核心做的事情,帮助写字楼和园区做连接,把整个第三方的服务资源以及企业和企业员工连接到一起,这样才能够把真正所说的,我们把企业作为一个客户也好,或者说一个长期资源和合作伙伴也好,大家一起进行发展。


这些数据展示更多的在园区运营分后台的数据展示,可以容易看到园区内能耗分布情况,相比业界能耗对比数据,包括停车位一些监控情况。前面大数据和技术方面的事情,我们已经相对来说比较成熟了,但是如何人工智能,然后把人工智能技术用于对写字楼内和园区内的一些让设备设施更加智能地去连接这个事情,我们还在做探索,我们可以做一个比方,现在有些园区和写字楼里面进点铁的时候,从你进门,从你用手机刷卡,电梯自动下来接你,告诉你去多少层。我们积累了大量的电梯运行数据,有些电梯比较繁忙,有些电梯比较空闲,以前传统电梯维修厂家,按照固定周期进行维保,这些数据已经在跟这些电梯厂家反向讨论,能否定向把这些数据让电梯厂家主动来对一些比较繁忙的电梯做提前维保,而对于一些比较闲的电梯,做其他分析的尝试。


我们认为以后类似于我们这样的企业也是创业企业,我们的需求代表了中国大部分中小企业的一些需求,我们在北京、上海、广州、成都,还有深圳这些地方,我们都有办公室,但是我们在每个城市员工的用户体验是完全不一样的。所以我们当时提出来一个概念,以后企业办公的真正场景,或者理想化的场景是什么?我们认为应该无边界漫游,当一个企业在任何城市的时候,用户享受到这种服务和这种用户体验应该是一致的。这也是希望通过后续这些平台,能够结合现有的产业园区和地产商一起打造这样的模式。


我们公司成立时间并不长,2013年在深圳科技园和美国同时成立,但是基本上还是以技术为驱动的一个公司,这些是我们的产品,做的东西比较多,从前端到后端都做了,需这些逻辑核心打通了园区和写字楼的业务流程,园区和写字楼本身作为一个产品提供商,我们叫做产品提供的集成开发流程。第二个流程是客户关系管理流程,能够清晰地知道,客户需求和现在要求的状态。第三个流程是客户把需求反馈到我这里,叫做问题处理和解决的流程。所以整个产品设计功能看上去很多,但是核心围绕整个写字楼和园区里面运营的业务主流程做开发。


这是我们的全景图,包括手机APP,还有PC端,比较有意思的一点,我们跟华润旗下的太平洋咖啡联合做了VOLGO咖啡,线下站点是线上服务综合站点。


我们公司有几个竞争力,这套平台能够把统一的拥护和支付,还有统一的管理,进行一个统一,同时有一些大数据分析,既然做平台,就有开放接口,第三方的一些公司,或者包括园区和写字楼,本身如果有开发能力,可以基于我们平台上能够开发出更多的应用。


我们算是这个行业做得比较早,或者起步比较早现阶段,大家能够看到比较大一些知名企业都有合作了,在写字楼领域,包括华润、高科、深圳科技园等等。


最终这个产品给到写字楼和园区,最终得有用户用起来,我们一直能够把园区和写字楼用户装进来,整个过程会跟园区一起做。


  

我们跟写字楼和园区合作比较多,我们会定期做一些活动,往期已经走进很多地方了,包括软件小镇、高科,效果不错,人数控制30人以内规模,下一期走进深圳科技园,中国大陆第一个科技园,1987年成立的,中科院跟深圳市政府联合成立,希望邀请业界同行,一起走进深圳科技园,做一些业务方面的探讨。


感谢大家!


主持人:今天上午到此结束。


13:30

郭莹辉发表演讲

主持人:首先感谢大家守时归来,继续今天下午的内容。上午我们的领导、专家以及一些企业的老总跟我们分享了一些关于产业地产发展的宏观层面以及实操层面的经验和自我感受,下午我们会更加聚焦,尤其是在一线做项目操盘多年的一些从业者也会到我们舞台上来跟大家进行互动。今天下午的部分将会更加精彩。


下午有一些新的来宾,他们也是刚到会场,我介绍一下各位嘉宾。


 

北科建集团董事长郭莹辉先生,北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁先生,亿翰智库董事长陈啸天先生,当代置业执行董事陈音先生,北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生,北京万科写字楼与产业园事业部总经理袁红兵先生,北京天洋基业投资有限公司总经理郗龙飞先生,远创资本控股集团董事长袁红兵先生,北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理刘亚玲女士,北京国泰创业投资有限公司副总经理米思南先生,房讯网董事长刘凯。


 

下面掌声有请北科建集团董事长郭莹辉先生上台演讲。


 

郭莹辉:首先感谢刘凯董事长邀请我参加这个论坛,并且预祝大会成功。


  

今天下午的话题比较大,中国产业地产远去的发展趋势,也是在座从事产业地产投资、开发、建设、运营的各位嘉宾非常关心的话题。


在新的常态下我们要践行五大发展理念,在创新、协调、绿色、开放、共享的理念之下,其实我们的经济结构发生了很大的变化,GDP增长从高速转向中高速,这是速度的变化。经济结构不断升级,这是结构在调整优化。从要素驱动、投资驱动向创新驱动,这是动力机制的转化。所以这是我们整个国家的经济趋势。同时也影响到了产业地产的发展态势。对产业园区的影响从这几个纬度解剖一下。


  

第一方面,增长方式,原来产业园区全国都是重规模,现在要重质量。俗话叫提质增效。资源配置转变,由粗放式发展向集约化发展。产业结构转变,由制造业为主向高端制造和服务也相结合转变。环境建设转变,由注重硬环境向更加注重软环境转变。招商方式由成本领先土地招商向服务领先的产业集群转变。运营方式转变,由载体出售向载体自持运营转变。若干个变化对从业者提出了新的挑战。


 

今天我把挑战和机遇分成十个方面。四个方面是总体的趋势,六个方面是体现在操作运营商。首先来看看产业园区在总体发展趋势上除了刚才那些特征以外,有哪些大的总体的宏观趋势呢?


趋势一是产业园区转型升级、创新发展进程加快。产业园区作为国家的经济发展的桥头堡或者是重要载体,在这几年的发展中起着不可或缺的作用。我列举了从2014年到现在一些重要的城市,园区经济在当地GDP中所占的比重,通过这些比重就可以看出我们国家园区在当地经济拉动或者经济结构调整的力量。比如说我们国家在2015年全国有42家高新区,GDP占到了所在城市的20%,有21家GDP超过了30%,7家超过了50%。全国有多少家高新区呢?大概118家。这118家高新区能够在城市中起到这么大的助推拉动作用,可见园区在整个经济结构转型、产业创新升级方面所起的作用是相当大的。但是我们国家的经开区、保税区、物流区等等有三四万家,在各类园区中反而表现出来的差异又比较大。


  

一是产业层次不高,创新能力不强。比如说有些地方园区尤其在中西部或者西南部,可能本地的产业禀赋并不支持做大的高科技的园区或者加工贸易区,但是因为那些园区展示的功能,所以各地招商引资,园区也是千疮百孔,有规模、没质量,土地荒芜,园区中途不成功的现象比比皆是。


二是服务功能发展滞后,城市配套功能不足。在这个层面上的问题也比较明显。


  

咱们看一看围绕北京的东西南北的园区经济,像亦庄园区、北清路产业带,现在也发展了城市功能和产业聚集区的功能有一定的滞后关系,尤其是咱们在北京从空港到未来科技城,到北清路,再到西山,这条产业带上,一百多公里的路上,包括城市商贸研发、城市生活等等,远远滞后于北京园区的聚集速度。


三是区域分布不均衡,园区间缺乏合作互动,园区孤立现象比较明显。


四是政策优势减弱,营商环境有待改善。靠政策优惠的现象也在进行新的方式改变。


五是土地空间饱和,粗放利用和污染现象未有效遏制。


六是管理机构行政化,组织运营活力不足。


在园区层面靠的是制度创新,靠的是服务优先,但反过来有些地方园区管委会和行政机构的划分不是很明显,导致机构臃肿、服务意识不强烈。所以很多地方的园区发展,不仅如人意,不是资源不够,而是服务机制不够。


趋势一,园区在提质增效方面有两大特点,一是“瘦身”,一是“增高”。瘦身主要体现在园区进行整理、优化、升级,用最通俗的话说就是腾笼换鸟。在90年代到2000年这十年发展的园区,是以制造业为主,而不是进行专业划分。但到了现在,我们需要以创新、以成果转化为目标的园区就需要高精尖产业,所以需要对原来的产业进行更换,产业就要瘦身。还要体现在增高上,就是产业结构、比重、功能首先体现在了体量和质量上。像北京最近有一些工业大院的清退,这是最明显的例子。原来各区县为了发展区县经济,划出一些集体建设用地,招商引资一些有GDP支撑的项目,但现在随着北京高精尖产业和科技创新功能的提高,所以对这些工业大院进行清理。有一些还原成绿地,有一些进行高新技术产业的园区升级。


趋势二,产业园区作为先行先试区,政策创新加速。我们国家现在进入了以质量取胜的时代,所以在产业园区发展层面上过去的发展是靠成本领先,土地、房租、政府补贴。现在这个时代已经过去了,而这些园区新的产业聚集能力或者创新转化能力靠的是什么呢?靠的是在里面的金融、服务、政府跟企业、市场的互动,而不是简单的靠房屋、土地优势来发展园区。所以外部政策有些已经慢慢在撤退,但是有些创新的微观的政策正在积极调整和增加。


各地在发展高新技术产业方面,在微观层面上,都是在鼓励创新方面。但是河北省,在园区发展的运营商层面,有一个非常大的政策,这个政策可以说是我目前见过国内关于园区开发企业最为优惠的政策,我们看到的政策都是园区里面入园的高新技术企业的优惠、政策支持,但关于园区运营企业的支持政策相对少。而我讲的河北的政策其实是2014年出的,讲的是我们园区开发企业可以和本地政府对省级高新区园区进行合作建设。这是第一条。第二条,允许本区的税收建立一级财政局,由社会投资人和政府共同在区内形成的税收方面进行分帐。2014年河北省委省政府出台的鼓励社会企业、社会资源进入高新技术产业园区投资建设运营方面的鼓励政策。这个政策其实比现在这些政策力度要大很多。


趋势三,产业园区作为对外开放的排头兵,全球化布局加速。这句话是引自于习总书记的“启动一带一路科技创新行动计划,开展科技人文交流、共建联合实验室、科技园区合作、技术转移,四项行动。”作为我们国家在“一带一路”产能输出或者在国际合作中,园区经济实际上就是一个经济的先头部队。到现在“一带一路”成果非凡,在20多个国家已经建立了各类园区,累计投资超过1800亿美元。所以园区经济是我们中国企业海外聚集的重要载体,也是拉动当地的研发、制造、贸易的重要载体,也是中国大国外交的重要载体,所以园区经济可以理解为是我们对外开放的排头兵。


  

趋势四,产业园区融合化特征更加明显。


产业园区自身有瘦身、有增高,那是在我们产业园区形成的经济层面,但是在我们的园区建设运营层面这四个方面的特征也比较明显。


一是园区内企业之间的融合,包括产业集群化内部的融合。我们北科建做园区可能跟大家不太一样,我们着重注重于专业化园区,比如北京或者京外,有生物医药产业园、信息产业园、软件园等等,为什么建立起专业化园区,而非简单的创新园呢?是因为这些专业化园区里面容易形成企业间的投资、技术交流,包括收购兼并,容易形成企业间的贸易和交易,这就促成了企业间的融合,实际上是园区对产业聚集到产业孵化的功能实现。所以园区的特征就是尽可能以专业化、集群化聚集园区,容易形成产业质量的提升。


二是园区之间的融合,主要是园区之间的密切合作,形成了区域的网络,这点实际上在长三角20多个城市里面,我们的园区经济发展得比较明显。比如苏锡常地区,招商信息上由政府建立起招商的信息中心,和各园区之间形成空租面积或者适应落地企业的特点,由政府来协调这些园区的招商客户,实现园区的融合和互动。


三是产能融合功能,原来的园区简单的从研发到制造,或者叫产业功能区,但是光有产业是不行的,所以现在各地方政府都能感觉到产能融合给本区域带来的复合贡献。包括这几天我们在京津冀互动的一些市领导,也特别强调不要再做简单的科技园了,我们需要在城市的战略之下和新城新区的规划之下,能不能做高新技术产业和高品质的绿色住宅和城市的配套功能,结合起来由这个企业作为社会投资人,来招标、采购你们的服务。所以现在政府的职责和意识已经从过去招园区、园区招科技企业,变成了招一个大的城市运营商、区域发展商,实现产城共同发展。


四是园区国际化融合。国际化融合两层意思,一个是园区间的建设需要借助生态、智慧等,比如在北欧、新加坡有很好的园区规划和城市发展理念,我们可以借鉴。这只是国际化的一方面。还有一方面在国际孵化中国的制造,这种产业转移也是很好的方向。比如在加拿大,有很好的众创空间,聚集了很多很多初创的或者苗圃企业,但是加拿大甚至美国没有这么大的市场需求,我们特别希望他们能到我们的园区里来落地生根,我们把市场推广给他们,使他们变成国际的研发到中国的落地和产业转化。所以园区之间的融合化特征从空间、从信息到功能、到国际化之间,有很多很多纬度,有待于我们从业者去挖掘、去实现。


我刚才讲的是我们观察的产业园区共同宏观的一些发展趋势。下面我简单讲一讲我们在运营层面的趋势。


一,策划规划上更加注重土地集约利用,功能更加综合化。


这是我们最近两年在房地产大热情况下,同样的产业地产出现以后对产业园区的土地需求也剧增,导致国家对这方面的关注。所以最近几年我们可以看到在我们的政府层面,对于工业园区的提质增效,包括容积率要求提高,包括土地的投资强度,乃至园区的分割销售等等,出台了很多既支持但更多是限制企业政策,比如园区原来的容积率1.0不行了,各地可能希望是1.2、1.5,加强土地利用率。另外,因为土地少了,产业地产再促进经济发展也需要把土地的集约利用提高起来。另外,园区要求保障每平方公里投资不少于多少亿,提高土地的投资强度。另外,在园区的发展过程轴,也不希望简单的去做园区,而是希望跟城市发展联系起来,就是产城融合。尤其最重要的,在天津、江浙地区出了新的情况,就是工业园包括教育、科教园区,都希望按独栋整体销售,不允许分层分割。有些地方允许分层分割,最小面积不能小于500平米。这对中小创新企业的购买就形成了很大的障碍。但政府认为这样利于招大商、招重要的企业。所以在土地集约利用方面,功能上和土地利用上,国家的要求越来越高了。


最为严苛的是,最近我们在天津不是论栋,而是分宗,一宗地上盖五栋楼、十栋楼,只能以一个土地证进行整体销售,连楼栋都不行了。这个变化是我们从业者要需要的很重要的一方面。


这是我们的规划策划方面土地利用的情况,我们在天津北辰区68平方公里国家第一个产城融合示范区里面,我们最近做了一个10平方公里的产城融合的园区,就是刚才讲的政策。原来分层不行,分楼栋,现在分楼栋也不行了,要分宗,整个楼宇通过股权转让或者通过所有资产一块转让,要求比较苛刻。这说明国家对土地、对开发的产业招商的成果更加关注了。


二,产业招商层面,注重产业定位差异,产业招商精细化。


比如我们在北京周边的涿州、大厂、张家口、廊坊,所有谈的这些项目,政府特别希望在城市规划之下,你与周边运营商之间的差异化在哪里,提出与本地产业之间的关联,仅仅说我能做园区、能卖,对政府来说已经不怎么吃香了。他们希望提出有远见的产业构架。在京津冀周边,各级政府对精准的产业定位要求越来越高,反过来对园区企业的招商工作是巨大的挑战。


最近在上一周,我们北京市发改委发布了一个重要的新闻,就是北京市把雄安新区当做自己的事情来重视。在支持雄安新区的举措上,提出了一个把中关村的创新要素要向雄安聚集,这样的观点其实大家可以想一想,中关村区域有两万家高新技术企业,有各种各样的产业门类,如果这些创新要素都向雄安新区聚集,就意味着雄安新区要承载着各种各样的电子信息、海洋、航天、军工等各个方面的产业资源区,这些园区如果将来去雄安新区,我们将来各位有志于在雄安发展的话,这一条就是致命的要求。因为提不出精准的产业定位和科学的园区的规划,可能连雄安新区入门的机会都没有。这是在行业里面运营层面关注的第二个现象。


原来优惠政策从园区招商来说,政府招商和企业招商,产业定位、投资环境到产业环境越来越要求从产业的精确到服务的到位,以及产业生态圈的构建,来形成新的招商的内容,不仅仅是政策优先,可能要开发商和政府共同配合服务和生态环境建设。


三,产业培育,注重产业生态打造,实现产业集群化。


政府现在来说,已经并不是我招你产业园区,你再招科技企业,而是他希望你懂得产业园区生长和培育的规律,同时和政府能够携手,把一个创新、创业的生态环境和氛围构建起来,共同致力于对高新技术企业进行孵化、进行投资,让它们在本地成长。这样的要求我认识得比较深刻,也是我们在企业内部总结的,跟政府沟通用的。


那么这里面有什么样的企业聚集?原来政府都希望我们招龙头企业、龙头招商,但是我说不一样,有龙头的就有龙身、有龙尾、有龙爪,所以大中小创业企业就形成了业务、信息、贸易、交易的互补,这样才能成为一个生态圈。就是十个大佬往那一蹲,老死不相往来,那叫什么生态圈呢?所以产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、市场扶持、技术平台都要聚集在一起。


我们去年包括最近投资了三个VC阶段的投资,都是入园企业投资的,我们获利倍数在4到5倍,已经形成了很好的生态。


什么是创新策源呢?各地政府都喜欢招大商,我说错,你可以把有创新能力的企业招到园区来,我们扶持。所以梯度招商不如本地聚集,形成本地的科技创新的力量。所以创新策源地不是简单的到北京去招,所以创新侧圆是招商环节,招谁很重要。市场复制,本地政府的阳光工程、政府采购中,能不能优先采购入园企业,给他们一些市场机会。最后是搭建一些必要的技术平台。


这八个方面,我们政府把八个纬度构建完全了,这个园区没有围墙,实际上它已经变成了政府、运营商和园区共生共享共融的产业生态圈,彼此利益都相关,是利益相关方、生命共同体。


四,产业运营,注重发挥平台功能,园区企业盈利模式多元化。


这个图表可以反映出园区运营商服务对象是谁?是创新的主体,这些主体来自于企业、大学、各种机构,他们是入园的主力军,是我们的衣食父母。他们在园区里干什么?进行创新、创业。怎么创新呢?通过思想、体制、技术、机制、文化,使企业内外兼修,通过我们和政府这个保姆的呵护,让企业在这里安安静静成长。但是他们需要和我这个保姆政府形成很好的创业环境,环境的营建是他们赖以生存的土壤和气候。这个环境包括了各种各样的服务、各种各样的软环境建设等等。所有这一切谁去构建?是我们产业运营商或者我们园区运营商,我们搭建的园区不再是一个土地、房屋经营租赁的房地产业,而是房地产作为基础打造的创新创业成果转化的城市级的大孵化平台,这个平台思维决定着我们企业在整个活动中的盈利模式。因为是平台,所以我们做得很艰苦的工作就是要为这个园区的众多客户导入很多很多资源,为它去服务。这些资源有政府资源、行业资源、企业资源、合作伙伴、中介服务、金融、院所等等,这些资源通过有偿市场化和政府支持的活动来导入到企业里面,北科建内部叫三重服务,生产性服务,是要素和资源整合所做的工作。生活性服务,围绕企业员工的生活所需要的一些服务条件。政务性服务,企业在当地需要报税、需要工商、需要律师,需要和政府打交道,我们通过园区来提供这些服务。三类服务,一百多项服务指标,把它作为园区企业给客户服务的承诺或者必须到位的服务内容。保证企业在这里面能够健健康康的成长。


因为投资物业、服务客户,才给我们园区运营商形成了两大类最为重要的收入来源。所以从收入来源里可以看到有关于基于房地产属性的收益来源,但另外是基于服务性的收益来源,比如说基于房地产的,作为园区有土地一级开发的收入,有二级市场开发物业形成的收入,还有三级持有物业形成的租赁性收入。我们集团还有另外衍生的服务性收益,比如给政府服务,政府会给我一定的政策优惠或者税收返还,这个大逻辑是我在政府形成一个创新活力很强的创新平台,政府给我实现这个功能,就要给我一些优惠的政策和收益。


第二方面的服务是我服务了入园企业,所以入园企业感恩回馈我,开放它的股权融资,把投资机会给我了,这是一个互利互惠的过程,而不是简单的给它金融支持,而是对园区有依赖性,把投资机会开放给我,所以股权投资也有重大盈利。


第三方面是别的政府、别的同行请我们去做管理输出,同时北科建还给政府和其他的同行做了三个项目代建、代运营,这也是我因为园区带来的衍生性的服务性收益。


五,金融支持,金融对于园区的成败事关重大,所以在金融的供方和金融的需方,我们的园区企业搭这个平台,包括直接组建各种基金,为园区的建造环节和企业的成长环节提供各类的金融工具和我们自身的盈利机会。这里面有小到园区、大到产业新城,我们园区开发商或产业新城的运营商都应该把各类金融紧紧掌握在自己手里,为客户提供服务的同时也壮大自己的盈利来源。


六,建设与管理,更加注重绿色生态,管理服务智慧化。


在运营过程中,关于园区的生态和智慧已经成了各地政府招园区运营商开发运营园区的标配或者标准要求,我刚才讲过的那些地方政府都是对于生态化的园区、绿建的应用,包括智慧化园区管理,能不能和本地政府的行政管理、智慧城市结合起来,这对于我们来说,可能要在我们的策划园区之初要植入或者增量投资这些功能,才能使园区变成花园式、生态化的办公环境。


以上是今天我给大家从大的发展趋势到具体操作运营商提出的行业观点。


最后做一下小结。做产业园区,我们出身于地产,但是不能陷在地产里面,把园区的基本功能、产业孵化功能给破坏了。所以园区企业要成功,要从地产思维结合互联网思维,再叠加投行思维,把房地产开发项目变成一个产业孵化的平台,才能形成我们的行为模式、我们的出发点,能够让政府接受、让客户受益。这是思维方式的转变。


另外,我给大家一个忠告。行业里面很多同行也跟我交流,我们做科技园区,很多科技园区做不动了。我说你可能把科技园区、科技地产和普通的工业地产,比如物流园、标准厂房,划等号了。如果划等号,你的科技地产就白白浪费了很多机会,而抓了很多芝麻粒的小价值。换句话说,我们科技地产服务对象是产业的上游、是研发型、科技型企业,工业地产是中游或者下游,是制造业或者贸易型园区。因为对象不同,所以从客户身上获利的手段就不一样,所以科技地产一方面是要打造一个园区的物业环境,从不动产上租赁销售载体来获利。但更主要的是通过股权投资来盈利。这个思维我们很多同行包括我们内部很多员工都犯了这样的错误,叫“买椟还珠”的错误,就是把很好的园区里面综合收益、把最重要的客户的投资机会扔掉了,而着眼点放在园区的房屋的设计、成本的控制、租赁的客户的选择上。


我经常问他们,你是招一个能付得起房租的客户,还是希望招一个付不起房租,但是企业未来成长性非常好的客户?潜台词就是,你注重的是物化的租赁收益还是关注对它投资股权VC、PE带来的收益?其实我想讲的是,这两种收益都要关注,不可或缺。


今天就讲这么多,供大家分享。


14:15

王将魁:产业筑城 智慧建园

主持人:感谢郭总。我们看到了郭总在产业地产、产业园发展创新的不断追求和他付出的努力,自从他担任北科建集团任职以来,这个集团不管是发展实力还是市场美誉度,都有了大幅提升,而郭总对我们论坛一直以来都非常支持。


下面这位嘉宾也是圈里的老地产人,干了28年,我听说他是北工大的工学硕士,而且他在海尔等知名企业都服务过,也留下过足迹和骄人的战绩。如果他的名字可能不是被更多人所熟悉,但是他参与的项目肯定是耳熟能详,比如北京西山美术馆、北京青年公社、后现代城、北京西钓鱼台、北京的房山超级蜂巢等等,接下来有请北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁王总,他演讲的题目是“产业筑城 智慧建园”。有请。


 

王将魁:各位业内同仁、专家学者、媒体朋友们,大家好,今天很高兴和大家一起分享和交流。


 

今天想跟大家谈谈“智慧”两个字。说起智慧,智慧是什么?每个人都有不同的诠释和理解。智慧应该是探索的、观察的、学习的、研究的。如今智慧已经成为形容一个人、一个态度,发展到形容一个园区、一个城市。生活需要智慧,打造园区与城市同样需要智慧。从2013年1月住房城乡建设部公布了首批90个智慧城市开始,到如今我国已经有近300个智慧城市试点。如今智慧城市处在快速发展阶段,也是探索前行阶段和热烈探讨阶段。园区是一个微缩的城市,要打造什么样的城市,可以先打造什么样的园区。


 

智慧园区无疑是智慧城市的试验田与先行者。那么什么样的园区可以称为智慧园区,园区如何做到智慧。在回答这个问题之前,我们先来看看中国产业园区的发展历程。


  

产业园区作为经济创新与发展的重要载体,核心特征和经营模式一直在不断迭代,从1.0、2.0、3.0演化到如今的4.0阶段。上世纪80年代的工业园区是我国产业园区发展的1.0阶段。以低成本为导向,处于土地、劳动力和政策等要素的外力驱动阶段。上世纪90年代,产业园区发展进入了以产业为主导,构建产业价值链,政策与市场双重主导的2.0阶段。进入新千年,产业园区的结构和功能进一步复合化及立体化发展,以总部经济园区为代表,产业园区的发展进入了内生动力和科技创新的3.0阶段。而近年来,产业园区的发展已经进入了4.0的产业综合体阶段。智慧与生态成为运营园区不可或缺的要素。


如今的第四代园区有几个显著的特点。


  

第一,从开发商角度看,从重建设到重运营。第二,从建筑本身角度看,从大拆大建、设计死板到低碳、智慧、人性。第三,从园区构建看,从单一性能到配套完善、功能齐全。第四,从产业发展看,从提供空间到提供服务,打造生态产业链。第五,从城市发展看,从圈地盖楼到产城融合与城市共同发展。


 

这些转变都离不开智慧,到底何为智慧园区,目前还没有统一的界定。不同的园区侧重点不一样。我们认为在园区内定位、建设、运营等几方面都做到智慧化、智能化,这就可以称之为智慧园区。智慧不能仅存于口头之中,让员工、企业、社会都感知到的智慧才是智慧园区。


融合新一代信息与通信技术,具备迅捷信息收集、高速信息传输、高度集中计算、智能事物处理和无所不在的服务提供能力。房山超级蜂巢正是在这样理念下建设与运营。从整体定位来看,房山超级蒙超以促进产业创新、融合技术资源服务为核心,构建园区产业服务生态圈,是集生态办公、创意空间、主题商街、运动健身、文化展览、人文社区、云服务等功能于一体的全产业链智慧园区。产业定位在于:新一代信息技术、文化创意、健康服务、金融,四大产业为核心。园区整体定位与产业定位我们非常慎重,经过与房山区领导长达数月的沟通和交流,最终结合区域发展目标和超级蜂巢自身的产品特点,进行分析和确定。


  

如今很多产业园区运营商都有一个共识,从重建设到重运营,因为大家手里的项目自持比例越来越高,不能一卖了之。做好运营,才能让园区保持生机和活力,才能为企业人才提供良好的服务,构建一个良性循环的、开放的产业生态园区。


说到运营,房山超级蜂巢打造的是智慧运营平台,将政府、企业、人、运营商、供应商形成服务生态圈,助力企业发展和转型升级,实现资源共享互联。平台包括六大内容:智慧基础设施、企业发展服务、创业孵化服务、人才服务、金融投资服务、健康服务、人文社区。通过服务平台的搭建、智慧园区的运营、大客户生态系统的建立,使得客户才能有更好的黏性,创建社区产业示范区。


  

智慧运营平台,通过外部大屏展示、移动app等方式,将政府发布的各项政策、产业发展、新闻资讯、园区动态、共享资源,提供了全方位服务等内容,向入园企业发布及提供服务。通过组织各类运动竞赛、创意市集、艺术活动等多项跨界活动,实现园区管理模式升级,构筑产业生态圈。搭建智慧化的运营体系,使政府资源、产业融合、企业发展共生共融,使得企业在这里得到可持续发展,让园区拥有蓬勃持久的生命力。


生态办公空间,是对传统办公格局的迭代和超越,房山超级蜂巢的设计理念是将人与自然的距离最大程度的拉近,协调人、空间、环境的关系,亲近阳光。房山超级蜂巢在建筑设计时,非常注重办公空间的体验和健康,让人和自然相互交融,如何最大程度的尊重办公者的体验与舒适度,如何进行人文关怀,这些都是房山超级蜂巢思考与重视的问题。


大面积玻璃幕墙的采光天井,改变了传统写字楼智能平面采光的问题,阳光犹如光柱从天井直射到办公空间,让每个房间都明亮、通透,打破人与自然的隔绝。室内空间配有VRV中央空调、新风除霾机,园区内配备五千平米健身会所、空中泳池、国际标准羽毛球馆、花园式跑道,实现对员工身心健康的关怀。如今的建筑需要人性化、需要活力,并能够激发创意。房山超级蜂巢通过智慧化的打造,让商务人士拥有生态高效的办公空间,同时在公共空间沟通灵感、激发创意。


每个人对智慧的理解都不尽相同,每个智慧园区着重打造的智慧之处也有所不同。但我们是为了让企业、产业、城市和这其中的每一个人都得到更专业、更便捷的服务。享受舒适感的体验,获得更高效的发展,同时降低损耗,期待与业内同仁、专家、学者、媒体朋友们多多交流,多探讨,共同摸索出一套为产业园区的最终发展做出贡献。谢谢大家!


14:30

陈啸天:当前房地产市场与企业战略

主持人:非常感谢王总。


接下来邀请下一位演讲嘉宾,他长期致力于房地产基础性和前瞻性的研究,主要主持并参与了100多项房地产应用性的研究项目,其中涉及到市场、企业战略、营销、战略、品牌、商业、客户需求等诸多领域。下面有请中国房产信息集团研究中心总经理、首席研究员,亿翰智库董事长陈啸天先生演讲,演讲题目是“当前房地产市场与企业战略”。


 

陈啸天:很高兴有这个机会给大家做汇报。亿翰股份去年5月18号在新三板挂牌了,主业是偏战略、企业层面的。


 

今天更多的是从战略的角度跟大家谈一谈我们所理解的房地产行业为什么到今天已经出现了一个我称之为群体性的或者趋势性的机会。因为刚才听到王总和郭总介绍了很多内容,很受益。我这边更多是从行业发展演变的角度给大家做汇报,汇报的核心内容比较简单。房地产行业发展到今天已经开启了一个大幕就是B2G。


 

第一类是B2C,商业、文旅、养老都是B2C,偏运营。B2G,主要是政府端的。我们这些年看的比较多的特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP,都称之为B2G的模型,都属于政府端的模型。


  

房地产到今天已经工具化了,当前房地产行业已经非常明显的进入了政府控盘。今天前30强的房企加上所有的国企、央企,政府可以轻易的控制整个房地产行业接近60%以上的成交量。B2G模型接下来所发展的路径,今天主要是产业论坛,我认为产业更多的是服从于政府的需求,就是正在启动B2G的模型。


房地产工具作用被赋予新使命:应对大国博弈的重要工具、分税制改革背景下实现转移支付的重要载体、经济脱虚入实。


  

为什么在2015年的330那天晚上放开了限购限贷政策,我们限购限贷是2011年1月26日温总理推出了限购八条,整个打压了房地产四年之久,中高端需求全部压制,压了四年,2015年3月30号晚上为什么会突然放开?


 

第二,2015年6月份开始全方面放开了已经停了八年之久的房地产公司债的竞争,2015到2016年全年放了将近一万亿的资金。为什么在这个时间节点上会做这个动作呢?其实这个背景跟美国所有东西有关。大家都是从业很多年了,如果大家仔细回顾应该知道,房地产从2000到2007年之间是一路往上爬,整个房地产行业第一个分水岭在2008年,美国次贷危机把制造业等等全部打趴下,从2008到2015年期间整个房地产行业进入了新的周期,我称之为就是一个供过于求的阶段,这是第一轮。美国这样的次贷危机影响了整个中国房地产行业的第一波,把我们这样一个上升的通道完全给扭转了,进入了供求关系逆转的阶段。


第二波,为什么说2015年330开始救房地产呢?2015年6月给房地产放公司债,放了这么多非常便宜的钱?我认为是更多来自于美国的换届,总统选举。美国在全球的权重比较高,所以包括中国在内,应该是这么一个逻辑,因为美国权重高,我们必须事先设想到底是谁有可能是下一任总统,这位总统对中国采取的政策是什么措施、什么方向,我们应该提前应对。所以在2013、2014年的时候,美国党内选举的时候,特朗普发表了对中国很多不友好的言论。而且与此同时,我们猜不到这一轮是谁,到底是希拉里还是特朗普会接替总统的位置。如果特朗普一上台,给我们发动贸易战怎么办呢?我们2008年经历过。因为我们和美国贸易顺差太大,一旦有贸易战,就意味着我们中国和国际的贸易环境一夜之间恶化。


  

与此同时,中国自身的报表有个窟窿。截止到2015年,中国地方债有个非常大的窟窿,16万亿。当我们猜不透美国到底谁当总统,也不知道他会采取什么样的政治举措,我们只有一点,就是修复我们的地方债。所以我们2015年做各种救市动作,而不是2016年。2015年3月30号开始,把限购限贷放进来,把中高端需求放进来。所以我们几家核心的典型的企业,比如仁恒,仁恒地产在2011到2014年之间,由于限购限贷,它的规模始终维持在100到130亿,但2015年限购限贷一放开之后,马上当年业绩跳到150亿。


所以我们整个过程的逻辑,中央放水,货币政策放开,给了企业大量便宜的资金,另外不算民间杠杆。同时我们把去库存名义,把限购限贷政策解除了,帮助企业去库存,实现资金回笼。有了钱,房企去库存去得特别好,到2016年三季度的时候,大多数房企开始钱很多,但是货量不足,结果就是地王一块块出来,2016年930,习大大也开始抑制房地产企业,原因就是因为房企有钱了,就去抢地,中央资金转移支付到了地方政府,地方债解决了。更多是这样一个逻辑关系。所以这是第二轮。为什么2016年整个房地产行业会突然出现一波天量行情,历史最高点15.7亿平方。


  

第三,目前美国对我们的冲击,这轮冲击跟在座各位高度相关。我们都是做产业的,我称之为B2G,包括各位轰轰烈烈的推动特色小镇、古镇的开发,跟这个相关,美国这一轮减税有很大的关联性。为什么呢?因为前一阵子香港有一个经济学家张五常先生一直在批判大陆的新《劳动法》,为什么呢?他认为新《劳动法》增加了企业的成本,衍生的结果是很多制造业统统都搬到东南亚去了。低端制造业都往外搬,通过《劳动法》把人工成本提升,所以低端制造业都搬出去了。高端制造业是产业链的,很难轻易拨动。


这一轮美国的减税,美国明确喊出来,欢迎高端制造业回流。所以我们国内2015年开始放了这么多资金到房地产行业,包括现在开始调房地产,但是调房地产的时候我们发现对资金两个走向,第一,所有资金不许往一线和核心二线走。第二,外汇管制。现在资金只有两个流动方向。第一,最近大家看到为什么这么多三四线城市会一夜之间起来,为什么这么多以前根本就活不下来的三四线城市现在也被带动着房价开始往上涨,开始集中去库存。是因为现在的钱开始围追堵截,相当一部分去了三四线。另外,如果你不愿意去三四线,可以去做实体,这就是当前脱虚入实最大的背景。如果还是按照以往的做法,东南亚抽我们的低端的,美国抽我们的高端产业,那我们很自然就进入了产业的空心化。


前一阵子我特意拜访了很多金融业朋友,华南一带产业发展势不可挡,原来劳动力成本太高,现在通过一些补贴和支持政策,让我们可以对抗东南亚对我们低端制造业的抽。同时我们通过外汇管制,把高端制造业回流速度在往下压,我们更多是利用这个时间差推动我们整个产业的脱虚入实。


下面想跟大家再介绍一下分税制的问题。当我们脱虚入实已经成为一个趋势,房地产企业上百亿在中国也只能排到150名,意味着什么呢?房地产在整个中国经济领域占有大量的人才、信息、技术、资金的情况下面,政府是不可能做战略的,政府只可能引导企业来做战略,那怎么引导?政府的引导无非就是政策支持、税收、财政支持。


我们今年年初在国内在微信上有四个字,很敏感,曾经在网上讨论得很热烈,哪四个字呢?“死亡税率”,这四个字以前是不会出来的,但今年在网上讨论得很热烈。


另外,美国当前减税力度之大,已经产生很大的影响。它变相推动了中国的税收这方面的变化和新的改革。


第三,我们当前税制结构是一个国家非常重要的组织结构的建设,一个国家的税制结构更多是完成这个国家的二次分配,要把富裕的地方富裕的人所收纳下来的税转移到贫困的地方或者穷人身上,通过这个来实现国家财富分配的均匀化,降低我们的基尼系数。但是我们当前税收结构,1994年分税制出发点特别对,当时的目的是为了实现中央集权,就是大的重要的地方的好的税进国税,同时新成立地税部门。分税制的结果是中央话语权大幅提升。但是地方政府考核还是GDP,地方政府没有直接的税收来源,考核的还是城市建设、还是GDP的话,就进入了困境,我们地方政府很自然的把手从经济领域伸向社会领域,社会领域有三项,住房、金融、改革。我们医疗改革、教育改革为什么始终成本有点高,是因为地方政府需要GDP、需要税收来做业绩。


所以分税制到了今年23年,当年是集权模式,未来一定会进入分权模式,为什么当前各个地方特色小镇、古镇开发轰轰烈烈,集群和分权之间会形成一个税收的剪刀差,这是B2G模型很大的政策的资金引导的基础。


第三点。国家在实现脱虚入实,按照之前的逻辑很容易空心化。但国家在脱虚入实的时候,房地产一百亿在全国只能排150名。这么多的产业,房企怎么可能不碰呢?最重要的一点,在今年前三强最低的业绩会是五千亿,我最近跟碧桂园碰了好几次,也跟万科交流过,也跟恒大时刻在碰撞。另外再汇报给大家,大家每个月看到微信上面发的排行榜,是我们亿翰发的。从这个角度来看,前些年我们中央要调房地产是很难的,但是现在可以很轻易的控制整个房地产行业。更重要一点,2016年整个中国房地产的增量市场已经进入历史最高位,未来会进入存量阶段。进入存量阶段,房地产行业自身需要开辟一个新的根据地、新的领域,我认为房企今天切入到B2G这个领域,不是你愿不愿意,而是你必须要做。同时也是中央的国策,你不做不可能,因为你知道占用了这么多社会的资源。


房地产行业基本上已经见顶了,原来只是做开发销售的,现在开始注重做持续经营。原来只是做地产开发,现在开始关注到城市运营。原来只是做独立企业的运作,开始在功能、在性质上面主动去靠拢、分担政府职能。当前在座的诸位已经非常了不起了,因为大家已经在帮政府解决问题了。


  

另外,跟大家谈一个理论,是我们亿翰智库提出来的。去年我们对整个行业发布了年度性的研究成果,整个中国房地产行业在2016年已经出现一个阶段性趋势,就是中国房企的终极模型已经出来了,我称之为“资源的壳,市场的心”,土地、资金、人,土地、资金是最基本的生产要素,而人是市场的分量。


我们从2000年发展到2016年,所有房地产企业已经看明白了应该怎么做,就是终极模型是资源的壳、市场的心,必须能获取到资源,同时必须在专业化、在能力端有明显的强项。


2000年开始到现在,2000到2007年之间整个中国房地产行业处于资源主导,为什么说处于资源主导呢?有这样的理由。因为我是研究战略的,但凡不管是一个国家还是一个行业,小到一个企业,甚至我们在座的每一个人,如果你的发展方向或者战略路径没有发生重大偏差的情况下,能决定你的发展空间、未来成长的空间取决于两个东西,一个是资源,一个是能力。我用资源和能力把整个房地产行业进行拆分,所以2006到2007年定义为资源主导阶段。在这个阶段里面只有你能拿到地、赚到钱,绝大多数都应该感受得到。相对需求来说,供应是远远不够的。消费者没有认知能力,所以房价一直往上走。2000到2007年,企业只要获取到资源,关起门来就可以赚钱。


2008年开始就不是了,2008年美国次贷危机一挡,我们的供需关系一夜之间变化了。2007年之前各个企业各干各的,2008年大家会发现房地产行业大量论坛出来了,为什么房企突然发现关起门来干房地产不行,必须走出来。另外,大量论坛上面有很多经济学家出来了,大家发现美国次贷危机可以影响到我们的房地产。所以分为三个阶段,进入了能力主导,从野蛮生长进入专业主导的过程里面,2008到2010年是第一个小波段,我称之为产品能力的提升阶段。次贷危机的时候,把需求打趴下,消费者发现可以选择的供应多了,自然就关注产品。在这个时间点上,绿城、仁恒、星河湾,随着四万亿,一夜之间爆棚。在这个波段上面供应远远大于需求,在服务能力和产品能力方面它有相对的优势。


但是2011年整个房地产行业,温总理推出新国八条,再次打压需求,到2014年之间,成长比较快的是谁呢?万科、恒大、碧桂园、蓝光、旭辉、星城等等企业,做高周转、做总价控制。高周转是什么意思呢?其实就是讲管理能力。2014、2015年我们提的更多的是彩生活、蓝城、大数据、社区服务,这个逻辑在这八年里面房企补了什么能力了?第一个波段是在向个人、向职业经理人要他的专业能力、专业价值。第二个波段2011到2013年之间,我们向管理、向组织要效益。2014、2015年向创新要效益。


过去你拿到了地,能力不行,活不下来。但到今天开启了新的阶段,能力再强,没有地,也没辙。所以2016年开始,整个房地产行业开启了新一轮的八年,就是新一轮的资源主导,但这个资源跟前一阶段的资源不一样。前一阶段的资源我称之为原生性资源,土地、资金。这之间是派生性资源,来自于产业、资本、社会资源等等。所以在这个波段里面大家可以回顾一下,我们这些年房企是不是这么走过来的。我们定义在今天整个房地产行业已经进入了新一轮资源主导,在新一轮资源主导里我们发展模型也发生了重大变化。


当前房地产行业我个人认为如果简单划分,可以把所有细分市场拆分为三个领域。第一是B2C,商业、文旅、养老、社区等等,都称之为B2C模型,偏重于运营的。第二,特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP,都称之为B2G,都跟政府有关,称之为资源主导的模型。在中国95%的资源都属于政府。那么住宅呢?为什么这些年住宅市场这么火、这么好,为什么大家都想进入住宅市场?是因为住宅既有B2C也有B2G的功能。B2C是卖给消费者的,B2G呢?因为中国政治体制比较特别,中国是全世界惟有的四个有户籍政策的国家,我们中国的户口是放在住宅里面的,我们住宅客观来说承担了社会优质资源的分配使用权,比如说我们买了住房,可以就近入学,就是因为你住房有户籍政策,户籍政策具备社会优质资源的分配使用权,所以为什么这些年中国的住宅市场始终居高不下,中国核心一线和二线城市始终一路往上走,为什么在大城市里面学区房,不管外面怎么波动,始终是不会下来,就在于我们的资源是有限的,尤其是优质资源。


所以我把中国当前所有的房地产细分市场就拆分为这三大类,住宅肯定很好,不用担心,尤其是大城市,住宅意味着资源分配权。但B2C呢?商业、文旅、养老,为什么很难、很累?要做好有两个环节需要解决。第一,我们的融资成本能不能实质性下来,因为要运营,融资成本下不来,就是一个虚拟的命题。我们经常听到一句话,香港的企业盖写字楼、盖一个城市综合体,八年磨一剑,太古里也好都是八年盖一个。为什么它可以八年呢?因为融资成本是1.5到2%,我们当年房企融资成本动不动12以上,一年融资成本顶了八年。运营成本下不来,所有都是虚拟的概念。


B2G,开发商跟政府之间各自的定位、各自的磨合非常好,这里面有一个第三者的关系叫做消费者的需求,大家看是不是这么一回事,当消费者很强大的时候,需求很旺的时候,会发现这个时候政府很强势。政府可以再掉,这么多年住宅市场里面行政三者的逻辑关系,开发商跟政府之间有巨大的需求,中国需求每年十几亿平方米,这三者利益结构非常稳定,政府跟开发商之间各自通过消费者需求的强跟弱来调整自己的占位。但产业里面我感觉目前很多产业的占位是不是有可能值得探讨。我感觉大家在无意中已经形成了两维的关系。企业跟政府在谈的时候就是我就是产业,但你跟政府说我就是产业的时候,政府跟你之间是直接的二元关系,意味着你们俩之间是零和博弈,政府往前走一点,你觉得你亏,你多赚一点,政府会觉得你太黑。这个关系里面我们认为这是很容易出现问题的。


B2G的模式在中国才开始,我能看到五年内,整个B2G的模型仍然是野蛮生长,2000到2017年之间,我们所有房企并不知道开发商怎么做,大部分开发商都是包工头洗脚上岸了。慢慢发现原来社区可以这样做,原来园林可以这样做,原来健康的概念可以这样糅进去,是我们今年才明白的。B2G的模型仍然是起步阶段,往后面走有两种路径可以走出来。


第一种类似于华夏幸福这种横向的,在资源端不断控制资源,不断开发各种园区。国企、央企更具有政策优势,可以获得更多资源。


第二种是垂直领域,IP化非常清晰的,比如只做机器人产业园、大数据产业园、生命科技产业园等等这一系列的。我认为未来可能只有这两类。


B2G模式将是房地产行业自我的救赎,为什么呢?房地产行业这些年来,从一开始政府扶持房地产,到前些年我们喊房地产不道德,到了这些年,我们干脆把房地产基本当成一个工具。这些年房地产的形象,在国家政策中经常是背黑锅,负面的报道越来越多。我为什么说这一轮B2G有可能是房地产业最后一轮自我的救赎呢?因为B2G改变了我们房地产行业的利益结构,简单表述可以这样来理解。我做住宅,我跟政府是面对面谈判的角色。但我做B2G,是帮政府在分忧,跟政府肩并肩一起做事,很大程度上改变了整个行业的利益结构,改变了房地产整个行业的角色定位。唯有这样,房地产主动的、积极的承担政府的责任,融入国家新一轮脱虚入实大的机构里面,房地产才可能得到永生,而且持续健康的发展。这是我们亿翰智库最近思考的观点。


汇报到这里。谢谢大家。


15:10

陈音发表演讲

主持人:感谢陈总。


下面有请陈音陈总,当代置业董事兼首席技术官。


 

陈音:大家好!刚才的陈总讲得非常好,我讲得不太一样,干货不多,而且跟今天的主题也不太一样。这是刘凯秘书长交给我的任务。


 

我们房地产商会和中国金属结构协会共同承担了住建部的一个课题,叫做商业办公建筑建设与运营管理技术导则,这个课题从2015年立项到现在已经一年半的时间,商会会员企业、中国金属结构的会员企业都非常关心这个课题,所以刘凯秘书长说,借这次会议半年的时间再给大家汇报一次,因为去年年底已经在写字楼年会上给大家汇报过一次。


 

导则的目标和愿景,为正在转型的中国经济做好准备。大家热烈讨论的关于园区、特色小镇、产业园也好,确实中国经济在转型、中国房地产也在变化和转型,而商业写字楼也是转型过程中的一个重要的组成部分,为什么呢?因为第三产业将成为中国经济增长的主要动力,贸易、金融、科研、服务业的发展将蕴含对商业写字楼市场的强劲需求,而国内对商业写字楼的基础研究仍然欠缺。


  

有一个挺有意思的插曲。今年年初的时候,中央的领导突然要视察北京的一个超高层商业写字楼,也是我们的会员企业中信地产的罗总接待了中央的领导。视察的时候就跟罗总讲,这种写字楼的建设其实中央领导非常重视,因为这些城市中的超高层建筑的建设关系到国家的安全、关系到政权的稳固。这个说法感觉好象有点牵强,盖一栋写字楼跟国家的安全、政权的稳固都有关系,但是仔细一想也有道理。911改变了世界的政治格局,最大的事件就是劫持了飞机撞击了美国的世贸双塔,虽然911已经过去了,但是改变了全世界的政治格局。所以商业写字楼,不管设计者、建设者、运营者,当初有没有这样的意愿,写字楼在城市经营中的影响,对于城市形象的塑造都有巨大的作用,所以商业写字楼不仅仅是工程建设的问题,其实它对我们城市的形象、城市的经济发展、城市的功能,包括城市的公共空间,都有相当大的影响。


我们国内对商业写字楼的研究的欠缺,我们的设计企业、编制规范往往偏于技术,开发企业偏于工程、偏于建造,运营者偏于财务计算包括物业等等。其实在所有这些具体的技术问题之上,还有商业写字楼对城市经济发展、对城市的公共形象、对城市的竞争力有这样巨大的影响。所以我们其实在编制导则的时候,大家在一年的时间经过很多很多次的开会、讨论、研究,大家有这样的一些奢望或者愿景,就是我们更深层的去研究写字楼。虽然是一个技术导则,但是我们从技术问题再进一步的发掘,看一看未来的商业写字楼,因为毕竟是中心的商业写字楼代表了建筑技术的最前沿,所有的最先进的建筑技术首先应用在商业写字楼上,比如超高层建筑上的技术应用,包括一些技术系统、机电设备,包括先进的建筑材料、建筑部品,最先应用的往往也是商业写字楼。


  

我们这个导则不同于一般的规范,不同于一般的标准,也不同于一般的技术规程,我们希望以开发的全流程、全生命周期的视角研究商业写字楼的问题,为业内包括房地产开发商,包括承建商,也包括运营企业,也包括承租商业写字楼的这些贸易公司也好,企业也好,提供使用的技术文件。


 

整个工作的进展,2015年在住建部立项之后,2016年经过了一年的紧张工作,而且我们的会员企业非常积极的参与到课题的研究和报告撰写,在立项的时候由全联房地产商会,写字楼分会是主要承担课题的单位,截止到2017年6月,规划设计、工程建设、材料部品、运营管理四个专业组,都是由我们的会员企业来承担,做了非常细致的工作,已经完成了导则的初稿的编写工作,北京建筑设计研究院正在汇总整理。不但是会员企业,非常有实力的北京建筑设计研究院和清华大学也参加了我们导则的编制工作,为高质量的完成导则提供了保证。


在2016年的调研、研讨、资料收集、编制规划的基础上,2017年课题组按计划继续推进这个工作。除了会员企业之外,研究、设计实力非常雄厚的北京建筑设计研究院、清华大学也参与课题组,进一步保证课题研发的质量。


  

现有九章五十节160余个条目,不含附录,附录有很大篇幅,因为有一些没有编入正文的内容,包括一些分项的专项技术,包括材料、部品、机电、设备都有大量应用。一个典型的写字楼设计单位就有几十家,供应商更是不计其数。所以不含附录的正文部分已经有20余万字了,但是最后成稿的导则不会有这么大的篇幅,还有大量编写的工作要去粗取精。


现在的工作涉及到商业写字楼的规划、设计、工程建设、专项技术、机电设备、材料部品、项目管理、物业管理、商业运营、资产管理等全生命周期的技术、经济、管理问题。所以我们对这个导则有很大的期望。


  

我特别感谢一些优秀的会员企业,金融街、啊富力地产、中国金茂、平安不动产、中粮置地等等业内优秀企业为导则编制贡献了宝贵支持。特别感谢北京建筑设计研究院邵伟平总建筑师的团队全力支持导则的编写工作。除了感谢一年半的时间积极参加我们的编制工作,为编制工作做出诸多贡献的企业和个人之外,我们还希望有更多的会员企业,包括在座的大家,包括我们房地产商会的会员企业,也包括金属结构协会的会员企业,关心导则,为导则的编制贡献力量。以后在完成第一稿的时候,大家可以在刘凯秘书长的房讯网上下载文件,如果大家有好的建议和思路也可以跟房讯网刘秘书长这边做交流,不管是不是我们编制组的成员,大家都有机会参与到导则的编制中来,因为这是我们自己的事情。


我们对导则的期望。在下半年导则还有大量的工作要做,因为我们计划在今年要结题,有半年时间。课题组计划在年内要如期高质量的完成导则编写工作,送审、结题等等,希望这个技术文件能够成为广大开发企业、工程建设单位、运营管理者一本实用的工具书,进而提高中国商业写字楼的总体水准。因为中国经济在快速发展。刚才陈啸天陈总讲了脱虚入实,这肯定是国家经济的基础。但实体经济在未来经济发展中的重要作用也不言而喻,而商业写字楼很大程度上是承载着支持经济发展的重要载体。所以整个商业写字楼,包括我们大家关心的,包括今天的主题产业园、商务园等等,都会有非常好、非常广阔的前景,而导则的编制和最终的完成也会帮助有志于在商业写字楼、在商业园区开发建设过程中发展的企业提供帮助。


我给大家汇报这些内容。谢谢大家。


15:35

刘凯发表演讲

主持人:谢谢陈总。


下面有请刘总,蜂巢计划有哪些成果和计划,或者还有一些需要再提高的部分的经验和感触,请刘总完成一下您的作业报告。


 

刘凯:感谢陈音老师。刚才介绍了商业办公建筑建设与运营的技术导则目前阶段性的工作的成果。我们在这里也呼吁一下,欢迎在座的开发商以及产业链的企业来加入到导则当中来,我们一起为商办地产行业标准化做出我们自己的贡献。再次感谢陈老师。


 

刚才主持人说作业,我也给自己留了一个作业,我们想跟大家汇报一下房讯在2017年一些新的思考和新的实践。


 

商办地产行业目前面临着几个挑战,整个大背景是目前包括北京、上海以及其他的一线城市对商办的限购,尤其是我们北京前一段时间又发布了一个关于产业项目管理的规定,所有这些我们觉得对商办地产的影响都非常深远。有几个数字跟大家公布一下。


  

1,国家统计局数据显示,2016年末商品房待售面积6.95亿,其中在库存近三成的商办这块,整个超过了2.5亿,如何消化商办库存是我们目前面临的挑战之一。


2,北京商办限购,标志着商办地产回归基本面,从个人投资主导向机构投资主导的转变。根据全联房地产商会写字楼分会的统计,目前北京商办类库存体量超过两千万平方米,如何消化也成为我们目前面临的一个挑战。


  

3,一线城市目前有改造潜力的商业资产已达到一千万平米量级,从增量逐步跨越到存量,城市更新时代已经到来。在存量改造持续升温,如何激活日益稀缺的包括核心区域的商办市场,也是我们的一个挑战。


 

上个月我们去参加北京站的中粮广场C座的改造,实际上就是核心区域商办地产改造的典型案例。


房讯网大家都不陌生,很多朋友都来参加过我们的活动。目前我们是关注商办地产方面国内最大的线上线下的整合服务平台。我们下面有房讯网,有房讯的杂志,还有房讯的app,还有选址通,四个品牌。活动方面,包括我们今天的产业园商务区的发展论坛,也包括每年在12月份的中国写字楼综合体发展论坛,还有每年固定在4月份和9月份的全国写字楼联合展示交易会,同时我们也有一个名字叫做中国商业地产及投资专业博览会,还有一个是我们目前正在进行的选址中国城市行的沙龙活动。另外,我们在去年12月份成立了房讯商学院。


  

除此之外,我们每年定期会发布中国写字楼蓝皮书、中国产业地产绿皮书、中国地产金厦奖,还有商办建设与运营的标准。


以上是房讯网大概的介绍。


  

房讯网的目标就是为企业用户提供最佳的选址体验,跟其他房地产网站不一样,关键就在于其他房地产网站是住宅方面,用户是偏向于个人。而我们商办这块是更多偏向于企业。企业跟个人的概念完全是不一样的,购房的决策或者租房的决策都是不一样的。企业表现更为理性,时间周期会更长。而个人会完全不一样,可能有感性的东西在里面,有冲动的因素在里面,决策也是比较简单。这就是我们房讯跟其他门户网站不一样的地方。


目前有几个数字。我们的访问量在商办地产领域是排在第一位的,关注度方面注册用户目前超过了80万,从2001年开始最早我们叫北京写字楼信息网,在2009年我们重新推出房讯网这个品牌。广告主占有率包括信息量,目前我们有30万个商办地产的楼盘信息。


下面我介绍一下蜂巢计划。在优胜劣汰的自然界当中,六边形的柱状结构具有安全、稳固、投入资源最少、获得空间容量最高的特性。尤其是六边是缺一不可的。到今天它仍然是值得信赖、高性价比的代名词。我们房讯正是由蜂巢特有的构造和特质为理念,推出蜂巢计划。天洋的王总做了演讲,他们在房山有一个项目叫超级蜂巢,我们叫蜂巢计划。


蜂巢计划由媒体、活动、聚合、社群、数据、电商六大基于大数据的产品组成一个六边系统。我们希望这个系统能够相互连通、相互渗透,再搭配大数据的运算团队,敏捷的反馈能力和惊异化的整合营销策略,确保客户营销推广得以快速传播、快速推广的同时,带来更加稳固的可量化的营销效果。这就是蜂巢的内涵。


这就是蜂巢计划的图。在六边的基础上,组成一个蜂巢的图形。


怎么样来实现呢?我们借用了买房或者租房决策的漏斗的模型,第一是引起关注,我们可以做哪些工作?比如流量。第二是产品偏好,在内容营销和活动营销上面。第三是购买意向,会在内容营销、互动营销和线上的聚合集客方面,第四是购买行动。还有电商这块。最后就是最终的交易,我们通过2B或者2C的电商来实现。


下面我介绍一下媒体优势。从影响力的角度,我们产品服务这块有流量入口,新闻影响力,熟悉我们房讯网的都知道,我们的新闻在百度和其他的搜索平台上面权重是非常高的,发布一分钟之后,在百度新闻里面可以找到,尤其是新闻的搜索。


另外,活动的优势,包括今天产业地产论坛,我们已经从2009年开始连续每年一届,已经做了九届。还有一个是中国写字楼综合体发展论坛,是2004年开始做,已经做了第十三届。商业地产投资专业博览会,我们是每年两次,从2012年开始,目前我们也是做了九届。


还有一个是聚合优势,通过跨界打造媒体矩阵,梳理用户的瞄相和标签,获得精准、潜在客群。产品服务方面有媒体的矩阵,有12家新媒体的资源,包括PC端的、移动端的。同时我们线上的集客和线下的集客,通过云经纪人和看房团组成。同时还有线下促销,圈层活动、投资讲座、卖房汇等,来实现聚合方面的工作。


社群优势。我们认为这是IP的概念,我们去年12月刚成立的房讯的商学院,定位于专门服务于商办地产行业的创新型的商学院。通过培训、讲座、公开课、顾问、咨询、标准编制、会员服务等形式,希望能影响IP,进而能影响潜在的客户群体。目前包括全联房地产商会写字楼分会,还有陈老师刚才介绍的商业办公建筑和建设运营的标准。


  

我们每月有一些沙龙方面或者公开课方面的工作,还有数据的优势,数据的优势是基于我们十几年房讯网优势为核心的大数据的智能化、精准化、场景化、效果化的整合营销解决方案。包括关注指数平台,数据应用平台、买房与租房行为漏斗分析、用户满意度。通过做这些工作实现数据的工作。


最后一个是电商优势。这是渠道+。希望通过传统营销模式和传统营销模式的融合,优化交易的流程,最大化的改善用户商办的选址的体验。目前是两种合作的模式,包括按效果付费+全盘绑定、前期广告费+带客成交、商办地产电商营销解决方案。我们的目的只有一个,就是对成交负责。


目前我们每个月最新挑选出优秀的项目,在线上和线下构建一个相关的主题,策划一系列与项目有关的展览展示的互动活动,包括投资的推介,从而协助开发商促进交易。


我们2015年4月份推出选址通品牌,到目前差不多两年时间,大概目前业绩是成交了三万平米,成交金额在12亿。我们主推的项目在2015年做了金丰能源中心张毅总的项目,这个项目是2015年整个写字楼的销冠,同时也是2015年北京房地产的销冠,将近50亿销售业绩。去年主要协助经略天则项目,经略天则项目是去年产业园区项目的销冠。


结语。2017年我们将更加关注商办地产用户的需求,全面升级用户服务平台,充分发挥房讯网对商办地产的深刻理解,在大数据的基础上,深度扩展商办地产营销的社交数据和场景应用,为消费者提供更好的企业选址及增值服务。


同时我们通过蜂巢计划整合六边优势,最大化的提高买房与租房的转化率,为所有开发商提供更完美的营销服务。通过这个我们希望能够助力目前商办地产去库存。谢谢大家!


15:55

无边界服务——产业地产招商与运营

主持人:感谢刘总。


今天下午的活动已经完成了3/4,接下来是今天下午论坛的非常精彩的环节,就是产业运营方面,一个是运营,一个是招商,提起服务是无边界服务,今天邀请了很多一线大咖,他们是知名房地产公司的VP级别的,而且都是有丰富经验的操盘手,我们待会儿把他们请上台来一起聊一聊,欢迎他们之间互怼。有请对话环节的嘉宾主持:北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生。


 

同时邀请参与对话的嘉宾:


 

元喆辉 北京万科写字楼与产业园事业部总经理


 

郗龙飞 北京天洋基业投资有限公司副总经理


  

袁红兵 远创资本控股集团董事长


刘亚玲 北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理


  

米思南 北京国泰创业投资有限公司副总经理


 

张毅:非常感谢大家能够在这个夏至的日子能够来到这个论坛,这就标志着一年最热的日子马上要到了,同时也标志着产业地产最热的时候来了。今天我们请来了台上五位嘉宾,真是重量级的。这边有在地产界非常受尊重的万科,也有在产业园区做得非常有经验的经开。还有很多在产业园区的运营、管理、开发建设上有非常好的心得的专家们。首先有请在经开的刘亚玲刘总在招商方面把非常好的经验跟大家分享。掌声欢迎。


刘亚玲:大家好。经过一天的学习,今天整体的知识非常丰富。我是北京经开招商中心的刘亚玲。北京经开是一家成立于2000年的专门做产业园区的企业,目前我们已经17年的做产业园的时间。在17年中,我们做了13个目前正在运营的园区,基本上是差不多一年多一点就形成了一个园区。整个园区里面的招商企业目前达到了一千多家,我们17年的时间做了13个园区,有一千多家企业。因此,我们在产业园的招商和运营方面积累了一些自己的实践。


  

刚才很多嘉宾已经聊到产业园区从大的层面、从整个产业园区的发展、现状,包括未来的发展趋势,都已经做了非常非常详细的阐述。我们也能学到很多知识。我今天想换一个角度来说这个事,从产业园区的实践和运营里面我们看一看经开做了哪些事情。


经开从17年的时间里,从空间的设计上,从招商渠道、招商方式的创新方面,以及从运营层面,都做了很多很多的尝试。我首先说一下我们整个的招商运营最基础的一些条件。


  

其实产业园区最基础的应该是做产业地产的时候的空间。我们做了这么多年的产业园区的招商,很多企业来到园区之后,第一看到的就是我们的产品,产品的好坏其实对企业的选址、对园区的感官来讲是非常重要的。我们经开很多园区,尤其是近几年的园区,在空间设计上面都请了崔凯崔总,他是中建院的工程院士。包括智慧园项目,都是由崔总做的设计。所以从空间感、立面感、整个园区的规划设计,都有他非常独特的属性。


很多企业来到我们园区之后,第一眼看到项目之后,都会被这个园区的品质给震撼到,很多人都觉得怎么会有这么好的产业园区。因为原来大家意识里面,产业园区就是一些工业厂房或者总部型的建筑,但实际上我们在里面赋予了很多建筑上面的艺术感和空间上面的寓意。这都是非常重要的。


同时,经开是最早提出低碳、高端、智慧园区理念的公司,我们公司的总裁周总在很早的时候就一直在做低碳的研究,我们自己本身也有一套低碳的绿色园区的标准,我们一直在探索。同时我们的很多项目都在做绿建二星的标准。绿建二星是国内的绿色建筑的标准,相当于国际的LEED金级标准。我们亦中心项目整个都达到这个标准。并不是说就为了达到这个标准而达到这个标准,实际上是因为在这里面有很多在企业入驻之后的节能环保,怎么给企业进行能源的节约,这些都有非常重要的意义。所以这块也是我们在空间上面比较关注的。这是第一点,这是我们在招商运营的空间的基础,就是我们的产品。


第二点,我们在招商渠道和招商方式上。产业园区最早的招商渠道更多的是政府主导的园区。产业园区从我们的分类来讲分了两类,一类是政府主导的园区,这些园区可能在最早像中关村很多软件园、环保园,包括生命科学园等等很多园区都是在以政府为主导做的园区,这些园区政府在招商引资方面起到的作用非常大。我们经开的项目虽然隶属于亦庄经济技术开发区的下属企业,但更多是企业行为。我们在做整个招商过程中,市场化更明显一些。在招商渠道创新方面也做了很多尝试。因为最开始的时候,主要是以打广告为主,做一些活动等等,最传统的方式来做。但近两年互联网+大数据,给我们在招商渠道方面提供了很多招商的基础。


举个例子,去年在招商智慧园的项目上面做了尝试。不仅仅是把企业招进来,我们要对项目进行认可,这是一直在思考的问题。我们去年的时候大胆做了尝试,我们做了We plus之城的理念,We是我们,plus是加,我们希望除了工作之外,还要加生活、加娱乐、加教育等等一系列的东西进来,我们在招商过程中希望的是能够让我们未来的目标企业能真真正正的参加到这个项目的建设过程中。我们这个项目不希望光给它提供一个好的产品,还希望他们能有体验感。


所以在去年的时候,做了一个竞赛,因为当时我们的竞赛还处于设计阶段,在设计里面我们经过跟崔大师的协商,给了我们一些空间的建议,我们把这些空间拿出来,让我们的目标客群也就是我们的一些设计行业、影视行业的目标客群参与到这个项目中来。因为我们这个项目是属于通州副中心的区域里边,旁边有环球影城,它的文化艺术感和设计感是非常明显的,尤其是崔总的设计对整个项目来讲是非常有感觉,很有气质。所以我们拿住一些空间来,让这些人真正参与到你来设计,你要是想进入这个园区,你需要什么样的空间,需要什么样的配套,需要什么样的设施,你来做,做完之后我们来实施。这样就拉近了和客户之间的互动性、参与性,我们希望通过这个来进行招商的活动。


我们去年从4月份开始到10月份,整个做了大半年的时间的活动,由崔总领衔做评委,取得的效果非常明显。而且我们确实是把他们设计的方案在我们项目里拿出来一个空间具体实施。去年整体在设计行业、影视行业都取得了非常好的效果,同时大家都纷纷表示,这个项目真的还不错。


这个项目未来在招商过程中肯定会参与,因为这确确实实有我的心血。我们通过这样的融入式、互动式、体验式的招商方式,来和我们的客户达成一致,来进行招商的工作,这是在招商的渠道和方式上。


第三点,在运营上。经开已经有17年产业园区的运营经验,经开整体转型也是从园区建设方、开发方,到目前我们做的是高端园区的运营服务商。这是我们最新的定位,我们也整体在做高端产业的综合运营服务。这是我们在目前大的公司战略。


我们在运营方面也做了很多尝试,这里面又包括了两点。一点是我们对企业的服务。在整个运营过程中我们一直在思考一个问题,怎么和一千多家企业进行融合,怎么能给他们搭建一个平台,让他们也有发展。所以我们在这里面做了很多服务的内容,尤其是企业来到一个园区,其实最关注的一个是产业聚集,一个是已经有什么样的产业,我进来之后,能够给我一个什么样的企业的对接、企业的平台,因此我们经开基本上每月都有一场名企分享会的活动,我们既邀请现有园区的知名企业,同时也邀请一些潜在的我们希望能够过来的一些产业、一些企业,让他们一起来做一个活动,大家一起来座谈,一起来聊行业上的一些事。这样也大的促进了意向型企业,他们通过入驻园区的企业能更加清晰的了解到这个园区,了解到到经开之后能得到什么服务。我觉得这种方式促进了招商的工作。


  

同时,企业比较关注的还有一点就是金融,钱方面的问题。很多企业在购买楼宇或者自己在企业发展的过程中,资金都是大问题。经开在这方面专门成立了融资租赁公司,专门为企业提供金融方面的服务。这个也是在目前招商过程中起到了非常大的促进作用。这是从企业的角度。同时还有云服务等等基础的服务。这是在运营方面给企业的服务。


同时在运营过程中,我们还关注到企业职工,其实企业职工也是影响这个企业到底选址在哪,是不是入驻这个园区非常重要的一点,经开在最开始的时候就对入驻园区做了深入调研。举几个小例子,比如我们每年都会有园区趣味运动会,增加不同企业之间的沟通和互动。同时我们针对一些大龄的男女青年会定期组织联谊会,同时在共享单车还没有完全占领市场之前,我们为了解决他们的交通问题,各个园区都会配备专职的班车。从各个方面来给这些企业提供基础的服务,从这些整体的空间上、从招商的方式、渠道上面,包括从运营方式上,对企业、对企业职工的关怀和活动方面,我们这是三维立体的招商和运营的网络。其实产品、招商、运营是环环相扣的过程,并不是分裂开来,也不是一段一段的感觉,而是整体来促进整个园区的招商。


张毅:谢谢刘总,经开真的做得非常好,13年,17个园区,一千多家企业,非常优秀。刚才讲了从怎么去筑巢,为企业创造非常好的环境,怎么去引凤,从传统广告的方式一直到现在互联网+的新的跨界融合的方式,做产业招商。同时刚才我特别感动的是,在运营服务上面不仅仅给企业解决资金、金融的问题,同时从一个国企的运营商怎么去关心企业的员工,这是产业园区能够持续的非常好的运营下去的非常重要的环节。再次感谢刘总给我们分享她的经验。谢谢刘总。


谈到创新,今天还有一个非常重要的人物,是远创资本控股的袁红兵董事长。他会给我们带来非常新的感受,他将讲的是产业的生态招商。我今天第一次听到这样一个题目,非常想能够跟大家一起来分享袁总的体会。


袁红兵:谢谢大家。非常高兴有这样的机会跟大家分享一下产业地产的招商方面的心得和想法。


我是远创资本的袁红兵。我们自己最大的一块产业定位是产业的运营商,今天这个主题是产业地产,大家都是来寻找产业地产发展过程中遇到的问题,怎么解决。产业地产发展最大的问题就是“招商”这两个字。怎么样解决这个难题,我想说的就是产业生态招商能够有效的解决产业地产的招商和运营的难题。


产业园的核心是在于招商和运营,怎么样破解招商难题,我想从三个问题来切入。


第一,产业在哪里,这是任何一个招商人员所面临的产业在哪里或者企业在哪里的问题。


第二,产业或者企业为什么要进到你的园区。


第三,如何留住产业、留住企业。


第一个问题,产业在哪里。现在一说到招商,下午郭莹辉郭总说了,大家都想一下子抓一个大块头、抓一个大佬企业,一下子就把几栋物业消化掉。我觉得这种事情是很多人的急功近利想做成的想法,因为对大的企业而言,它自己本身是有能力来自己拿一块地或者自己盖一个楼的。这是第一。第二,关于从外地拉企业,做招商运营的同志会知道,这不是一个难字能解决的,而是太难了,你想把一个北京的企业拉到河北或者拉到山西去,太难了。我们的做法是,产业就在本地,两类是我们招商的目标。一,本地现有的企业。二,本地新创的企业。还有一个问题没有抛出来,本地的企业和新创企业为什么能够把它们引入进来,我待会儿会讲。


产业或者企业为什么会进入你的园区呢?我们现在打造的产业生态,是在一个专业领域里面的,这个专业领域还挺棒,我们做的园区叫跨境电商与贸易产业园。跨境电商与贸易的范畴特别大,可以囊括到各个行业里,所以有足够多的企业在园区里,如果你选择的比较小,比如我们在江苏那边调研的时候,人家说我做一个机器人产业园,我就问他你当地有多少机器人的企业,数一数不到十家,包括创新型的、小型的。我说你把十家都装进去,能做一个产业园吗?只是租几套房子而已。另外,从外地去拉,这件事情是你想的。首先每个地方都在拉,无非就是条件的比较。第二,如果有规模的企业,有税收的企业,真的那么容易拉走吗?它原来所在的城市肯定是想方设法不让它走的。


所以我们在电商与贸易产业生态里面,构建了一个生态链,我们花了三年时间。我们为什么要做生态链?我原来是做投资行业的,老分析一些产业。电商产业也好,贸易产业也好,本质是贸易企业。贸易企业有四个核心要素,这四个核心要素就决定了电商与贸易产业发展好不好。哪四个要素呢?第一,所有电商与贸易企业都希望能够拿到源头的商品或者靠近源头的商品。第二,有了商品资源之后,希望有更多分销渠道区分销它的商品。第三,所有电商和贸易企业一个共同的硬需求就是仓储物流服务。第四,所有电商和贸易产业无论做得多大,永远需要周转资金。这是它的四个核心要素,商品、分销渠道、标准的仓储物流服务以及供应链金融服务。


我们就在这四块花了三年多的时间,包括跟一些商协会合作,我们现在手上有全中国最大的境外商品资源库以及营运通道。第二,我们整合了国内一些分销平台。第三,我们在过去做园区的时候,仓储物流服务是标配。第四,我们可以为园区里每一家企业提供供应链金融服务。因为我们在园区里才能做到这一点。我们手上比如说有境外的一些商品,如果进到这个园区里来,这个商品代理权我会给你,而且不收你钱。如果你有商品了,我们把分销通道给你用,也不收你钱。我们境外12个国家的采购服务中心,在国外收了很多商品进来,给到这些电商和贸易企业,是源头商品。然后是仓促物流服务是标配。供应链金融服务。


供应链金融大家都提到了,也能做,但你们做得跟我做得还真不一样。为什么呢?因为如果你没有深入到这个产业链的链条里面去,比如一个园区里的企业,怎么样给它做供应链金融,一定像原来银行或者小贷公司一样,用非常安全的方式,比如我们知道现在阿里巴巴也在做供应链金融,是针对他们平台上的中小企业给到一个额度,比如50万、100万,是基于经营数据,不敢往多了做,为什么?因为这个企业没见过面,也不知道企业经营情况,风险控制上面有一些问题只是基于数据。而我们不一样,我们园区里的企业,你的员工、你的固定资产、你的仓储物流都在我园区里,供应链金融我通过大数据可以了解到。所以这一类企业,我们敢给它提供资金周转,让它把业务做好。同时它有些商品是我们供应给它的,它有些分销渠道是我们提供给它的。所以对企业本身运营情况和经济情况我们能掌握得非常好。所以在这样的情况下,我们能够真的给它做供应链金融的业务。这是我们在园区里面运作,怎么样把企业引进来的核心要素。


我们看到地方政府文件里面,各地政府都在做产业集中区,电商产业尤其特殊,很明显,因为电商产业发展这十几年来没有规划,政府都不知道会发展到今天。没有规划就导致这个产业发展很乱,大小不一,分布在城市各个角落里,夫妻俩开个网点,一年做一千多万很轻松,但是他们在家里。这样的企业政府没有办法管理,没有办法进行扶持。政府想把地方的产业进行合并同类项,放在一起,叫产业集中区。政府能够有什么手段呢?无非是跟企业说,你进到我这里来,我给你税收减免或者给你一点补贴,那都是很少的,打动不了企业。对园区而言,无非是服务提供好一点,租金便宜一点,或者免租。有的地方免租会出现这样的情况,有的园区运营是面组两年,两年之后你要走了,或者免租两年人家也不来,为什么?因为企业本身关注的不是房子贵不贵,地方好不好,而是我的生意能不能做好,这才是它的核心。


所以我们从企业本身所需要的去给他提供支持,深入到产业园里面,再加上和政府的要素一起为他们服务,真正做产业链的服务。


我们在上海松江新潮镇,非常偏,已经到农村了,这是我们试点的项目,我们从上海弄了一百多家企业给它填满了。这时候不是企业来选地方,而是它看到我们能给他们的好处,他们跟着我们走,你到哪里,他们跟到哪里。这就是抓住企业的核心。


下面是第三个问题,产业怎么留住。原来地方政府或者园区做产业,没有考虑到运营问题。现在从住宅市场里面看到,招拍挂的时候招什么?自持率。自持就是要去运营这个产业,不仅仅靠租金挣钱,因为租售比很低,根本没有办法回收。我调查了很多园区租金的回报率大概是2%到4%之间,还有比2%更差的,2%以下的回报率,那就是将近100年才能够回本,真是没法做。我们对产业运营的概念是什么呢?一个产业园区怎么样运营好,首先想的是,你怎么样让产业园里的企业活得好,企业活得好,产业园才能运营得好。我们从产业链上面去帮助它,因为我们现在做的试点情况来看,一个园区运营得好,运营收益可以是租金收益的两到五倍之间,有一些运营商知道哪些收益。


我举几个例子,比如电商企业一年500单,不算大,可能一年就一千多万。电商和贸易企业如果一年做不到一千多万,活不下来的。一年500单就意味着500个包裹。一百家企业就是五万个定单,意味着五万个包裹,每个包裹最少十块钱。我们跟物流谈,这个产业有很大利润空间。我们两个条件,第一,园区里的企业每一单要比市场价格便宜五毛钱,如果做不到就换一家,反正现在是买方市场。第二,你每一单给我五毛钱。因为这个园区是我封闭的,一天五万单,就是两万五千块钱,这没有成本的。


另外,供应链金融。因为我们园区是全封闭管理,拿一台电脑出去,都要经过我保安签字的,它的货都在我仓库里,它的资产,它还给我交了押金。我给它做供应链金融,我做到年化18%,大家认为很高,因为他每年至少周转5次,18除以5,年化3.6%,很低了。我给他年化18%,利润10%。每年可以赚几千万。


第三,政府补贴,每年一个园区拿几百万是很轻松的。


第四,租金收益。


我们就能够从后端挣钱的时候,可以想到把园区运营好,挣持久的钱,而不只是挣租金。


这是我们做的产业招商和运营的核心,未来掌握这个产业生态我们花了三年多的时间,从商品采购源头到分销渠道建设,到供应链金融,搭建了产业生态。所以现在招商相对容易一点,比如我搞一个会议,一百个商品代理权免费的,大家抢。但是有条件的,进到我的园区,这些企业就很好搞定了。这就是我们产业生态招商的一个分享。


最后我想讲,产业地产是地产商与产业运营商的两方携手的双人舞的舞台,不能够以地产的心态来做,一定要是产业跟地产结合的心态来做。地产公司把硬件做好,把园区做漂亮,产业运营方不仅仅是保安+保洁,那样是做不了产业园的。要真正做产业运营商,要深入到产业链的内部,产业地产深入到产业链条里面去,拥抱产业,你才能够实现产业和地产的融合,才能够实现产融共赢。谢谢大家。


张毅:非常感谢袁总。袁总提到了产业的生态招商,首先解决物种问题,生态招商的物种是本地企业和本地的新创企业,你到哪个地方去做产业园区,最基本的目标群还是本地企业,解决本地的物种的成长性的问题。第二,在这个当中能够在整个生态链上怎么培育企业的发展,帮助本地企业有一个非常健康、非常良好的发展。同时在这个过程当中把政府的政策、园区的政策以及本企业的服务优势,能够融入到所谓的生态招商过程当中,为企业发展创造更好的环境,这样园区才能够持续、稳定的运营。我不知道我理解的对不对。


在座的还有一位最近做了一个园区,非常有体会,非常成功。就是北京国泰创业投资有限公司副总经理米思南先生。请他给我们大家分享他最近做的非常成功的园区的招商和运营的体会,有请米总。


米思南:大家好。我们园区比较小,我们干园区时间也比较短。我简单跟大家分享一下。


我们园区在林萃桥,奥北科技园,园区不到11万平米,22个独栋,两个大的写字楼。目前22个独栋全部出租,写字楼也出租率很高,达到80%。而且独栋的价格达到每天每平方将近12块钱,我们的位置在北五环,奥森公园北边。我们周边可能租不了这么高,为什么我们能租这么高的价格呢?包括我们写字楼也到了每天每平米10块钱,包括我们的独栋现在很多租户也要续租,而且还要新客户问其他客户什么时候退租,我们能不能租上你们的独栋。


我们才两三个人在招商,但是我们也采取了一些手段,首先要感谢房讯网,房讯网给我们帮了很大的忙。


我的感触比较深的是,我们园区从产业定位到目标客群的定位都做了筛选,为什么要把价格提高到这么高呢?就把比较低端的企业拒之门外。我们园区做TMT人工智能的领域。企业进驻园区的时候,我们要给它做调研,到底它的成长性、发展前景大不大,同时根据他们的发展情况,我们再决定它能不能进驻园区。我们有一家企业特别好,2014年12月份注册,2015年销售额是一亿美金,2016年销售额是30亿,而且基本上靠出口,做芯片的。


我们选择企业的时候还注重它的互补性,比如我们做TMT,还有央企,还有投资公司,为园区入园企业的成长提供资金方面的帮助。我们还跟政府关系搞好,比如海淀区政府。我们22个独栋,其中有11家企业上市,有两家企业从三板往主板转,在转板。


另外我们也经常搞丰富多彩的活动,比如我们有相亲会,园区内青年男女比较多,我们有相亲会、音乐会、运动会,基本上每月举办一次活动。而且园区企业跟企业之间的关系非常融洽。这里就成为他们的家,大家非常开心。我们还会对他们进行相关的税收咨询等等,都做得非常到位。


我的感悟是,搞科技园区、产业园区,定位非常重要,到底是选择什么样的企业到园区里面去,并且对入园企业能有什么好的帮助,都非常重要。接下来我们可能还要继续搞这样的园区,但是我们的园区跟刘总的不太一样,我们搞得比较小,都是搞小而精、小而美、小而强的,向这样的方向去发展。下一步我们可能会在房山、密云布点。


今天我过来主要是跟大家学习,我们2013年开始建,2014年建成开始招商,不到一年时间就全部满租了。今天主要是向各位老总学习。谢谢大家。


张毅:谢谢米总,也非常祝贺他做第一个园区就做这么好。从争取政府的政策开始,可能他和他的团队对目标客户群把握比较清楚,所以才有非常好的业绩。


在座的还有一位重量级人物,郗总,北京天洋基业投资有限公司副总经理,原来是做地产开发,转移到产业园区的招商、运营、管理,核心是企业和产业,请郗总分享他的体会,怎么在产业园区当中通过企业的选择和产业的定位,来把产业园区的招商和运营做好。


郗龙飞:大家下午好。我主要负责房山超级蜂巢项目的招商运营。


我首先介绍一下我们公司大致的情况。天洋是成立于1993年,目前有24个年头,现在它横跨了文化、科技、大消费、金融四大集团,目前有两个上市公司,一个是A股上市公司,大消费板块。另外一个板块是H股,天洋控股,是香港上市公司。我们房山的超级蜂巢项目属于香港H股天洋国际板块内的。房山超级蜂巢靠地铁300米,22万亩,9万平米的商业配套,24万平米写字楼。目前北区12万平米的写字楼已经五一的时候全部交付,目前正在招商过程。这次也是非常感谢主办方组织这个活动能有一个机会跟大家交流、分享。


回归到今天的主题“产业地产的招商和运营”。实际我本人十多年都是在做招商的,所以更多的是在为企业做选址,产业地产这个课题实事求是说比较大,难度也比较大,今天上午听到好租曲总做了一个分享,让我感觉压力很大,很吃惊。曲总的数据和信息是中国的产业园区的GDP占到全国整体GDP的23%,第二个数据,目前产业园区的空置率达到了43.2%,其中上海的空置率达到了20%以上。这个让我感觉产业招商多么严峻。


下午听北科建郭总演讲,受益匪浅,产业地产招商确实在我的理解当中应该分两个维度,第一个维度,核心应该是前期开发商拿地的时候就应该考虑到我的项目定位、产业规划、客群定位是什么。后期的招商实际是要延续前期拿地或者是前期产业规划怎么有效的根据市场化的判断去落实和执行。你是做项目策划还是做策划项目,项目策划就是执行,策划项目涵盖的就非常大了,招商也是一样。


作为天洋一直是做住宅开发的,去年开始成立了产业事业部,往产业转型,目前也是产业领域的新兵。


我想从两个角度说,去年了成立事业部以后,走访了中关村总部基地100多家企业,他们最关心的问题是什么,后来归纳总结了一下,有四点:


第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活,是否有市场。现在大的企业去新的地方就是占便宜,要政府政策和订单的,所以到新的区域,上市公司,大企业去就是要地的。政府是否愿意给企业一些订单,让他来,以前成熟的区域到陌生的区域,给他们订单,PPP的模式或者政府购买服务的形式。


第二点,一个新的企业搬到新的区域,成本是否会大幅度降低,比如说房租、装修、能耗,运营模式等等方面,包括政策,一个新的企业到陌生的区域肯定关心是否有配套的相关政策,房租中关村十块钱,房山可能是三块钱,为什么还不来。


第三点,结合第二点来说,人员是否可以有效补充。我们看到很多企业搬迁员工流失率达到15%,甚至20%以上。


有一个亦庄的企业想搬到中关村,员工流失率达到了25%以上,因为他们的生活都在亦庄,搬过来以后面临着人员招聘和培训的问题,人才培养的问题。所以一个企业搬到房山面临着招人招不来的问题。还有一个企业做IT的,他们上班时间早上十点晚上十点,他们需要员工宿舍,但是高管都在北边,望京、天通苑这些区域。


第四点,交通和配套的问题,一个园区做的再好,招商再成功,如果运营跟不上,这个园区不是一个成功的园区,从这块来讲,一个园区的交通、位置、生活配套,商务配套,比如说超市、餐厅,便利店,商务配套像咖啡厅,中餐、简餐等等是否可以满足企业的需求。这是我对我们走访一百多家总结跟大家分享的企业选址的核心。


翻回来说产业招商,我经历过两个比较成功的案例,我们看到最早像刘总所说的国家主导的开发区,像大连软件园,益达集团和东软战略合作,在厦门、武汉、或者在成都,是一个模式。


另外一个模式是旭天模式,软通动力的创始人之一,是以软通为核心,软通往哪一个城市拓展,旭天就去开疆辟土。


比如说在上海的模式,以软通动力和中新威合作拿了一个园区。在青岛是跟惠普拿了两百亩地。在无锡是以软通动力,IBM,卡耐基商学院为龙头做的招商模式,拿地的时候已经有30%的订单,剩下的70%靠龙头企业带动的市场化正常的去化,这是目前我漫道比较成功的模式。


同时我们还有一个规划前期招商定位的问题,我们跟泰州的一个园区,带着当当去做访谈的时候,当当想把客服中心一个政府邀请去山东的潍坊,他们觉得各方面都很好,但是去了以后面临很大的问题,招不到人。他们就跑到旁边的城市去招人,十个月以后,员工流失率是120%,听到这个数据是非常可怕的。很贸然的去山东潍坊的时候没有搞清楚做这个呼叫中心的实际情况,只看到了优惠的政策。


还有一个好的案例,我们在重庆做的园区,永川,一共有23所高校,中专高职,我一个朋友做整体的园区招商和运营,他很明确的说这个园区就适合做呼叫中心,因为有23个高校,从中关村拉了七家企业去了永川,给了很优厚的政策,招人因为有高校,很容易解决了,可以实行定制委培的形式,大四的时候跟学校建立联系,你适合做呼叫中心的,客服还是做市场,我认为这种模式实际上是比较成熟的或者比较成功的,定位很清晰,所以我觉得做招商最核心,涉及的面非常多,也非常广。


反过来再说运营,招商再成功,如果运营跟不上,我认为是很可怕的。我们目前的房山区产业运营平台的情况刚才王总已经说了,有六大产业平台。我们想打造的是以互联网为思维方式,构建一个产业的生态链,这个平台比如说企业发展服务平台,前面的三位刘总,袁总都已经说到了,我们要解决企业入园一系列跟企业共同成长的问题,企业来了人力外包的问题,解决人的问题,还有工商注册,跟企业共同成长的过程中牵涉到法律问题,税收问题,产权问题,融资难的问题,我们都会考虑进去。


另外一个板块是智能园区或者智能平台这块,本身刘总说LEED认证,我们项目也在申请,已经拿到了LEED一星认证,还有我们的智能化,门禁系统,识别刷脸系统,自动泊车系统,都有综合的体现。


在我的理解中,我们我想做的是运营商或者是服务商,我们要解决的问题是企业和政府勾兑的问题。比如说帮助企业一些政策通过第三方解决,同时解决企业和企业之间相互黏性的问题,大家都在一个园区里面工作,怎么解决企业和企业的黏性的问题,刘总他们说了有企业的联谊会,运动会,俱乐部等等活动。


这块我们也是想天洋从纯住宅开发向产业转型,现在还是一个新兵,希望跟各位多交流和学习。


张毅:谢谢,打造新的生态链,把企业和企业之间的黏性可以做好,确实讲的非常到位,怎么能够让企业进入园区,怎么能够让企业在园区生存、发展,能够更好形成反哺园区健康发展,这是非常好的体会。


我边上这位是非常值得我们尊敬的企业代表,万科北京写字楼和产业园区事业部的总经理元喆辉先生,万科在我的心目中,在中国的企业当中是非常自得尊敬的企业。大家知道他们做住宅开发是非常优秀的,每年几千亿的销售额。


大家可能不太知道他们在写字楼和产业园区上还有一些体会和做法。下面有请元总跟我们分享他们的体会,有请。


元喆辉:感谢各位的分享,也特别感谢房讯网刘总邀请我参加这个论坛,分享万科做产业地产的一些事情。我们是传统的住宅开发商,也是在这个行业里面做了很久,有一些想法。


万科转型做城市配套服务商的时候提出了6+X计划,产业和写字楼是里面的一个组成部分。


我参加这个活动,听了几位的分享,受益匪浅,招商方面获得很多新的知识,大家都有很多的交流,学习了不少。


对待产业地产方面,我们有一个重产业,轻地产的思路,就是如何思考作为一个地产开发商,作为一个城市配套服务商,如何和城市和产业以及这里面的细胞发生一些关系,有益、有效的推进这个城市发展的思路和想法。产业链上如果只是空间链上跟企业和产业服务,被复制和超越的机会可能就会特别多,所以我们觉得在一些产业园的定位上做一些不断的尝试。比如说我们做一些开放式创新的园区的产业落位,有两个方面,一个方面是国内的技术和产业联盟、加速过程中会帮助这些企业更好发展,更好的做一些城市的配套服务,以及我们自己作为一些技术参与的工作。


更重要的是想在技术转化方面对园区和产业的促进做一些尝试,我们走了很多国家,在一些科技创新比较有优势,而且比较有竞争力的国家看了一些案例,比如说欧洲国家开放式创新的园区,走过之后发现真正的创新的国度或者科技引领的市场里面,其实大多数的企业都是碎片化办公的,企业的组成是特别小型,而且创新的力度特别快,而且特别迅速,占领市场的需求特别明显。


我们跟这些企业做访谈或者沟通的过程中发现,他们对中国的市场需求和兴趣特别浓,他们都在想我们怎么来到中国,到中国怎么成功有效的把自己的企业从国际的企业变成中国企业,可以占领这个消费市场,或者把技术应用在这个市场上转化。


其实我们在这方面有两个案例,一个是我接触了一家做智能环保空气净化的企业,他们对中国的PM2.5研究的不比我们差,而且产品特别的有针对性,但是来了之后发现应用的市场特别的封闭,因为没有国内的品牌做的市场的覆盖率已经很大了,他发现中国的市场是大中型企业占领特别明显的市场,他们的技术很先进,没有办法只能做OEM,只能赚很少的钱,他来了之后觉得万科的技术转化平台很好,可以提供市场的消费的出口,提供一个平台,帮助我们找到投资和合作的客户,更关心的一点,他们说这种创新企业对成本的意识特别明显,我们的团队其实就帮助他们做非核心业务的所有的外包服务。他们其实就不会担心进入这个市场的灵活性和企业到这个市场的发展的趋势性。


这种企业来了以后就会特别依赖技术转化平台和资源对接,同时我们也可以帮助他们提供一些一站式的解决方案。这是一个特别成功的案例。


另外一些企业来到中国参加了很多的技术对接,我在国外看到他们,他们说做了一个智能硬件的开发,植入任何一个手机里面,取钱,看病都可以做,但是为什么在中国不行,我们解释了一下互联网+在中国发展趋势,他们就改进了硬件的系统,做一些APP的转化的成功,他们也跟我们一块来到了中国,我们也关注了不同阶段的企业来到中国的方式,比如说现在有技术成熟的加速企业,还有一些有技术有团队,需要更多的支持的孵化加速,在不同的国家还有不同的产业领域,智慧城市,生命健康,总的来说整个产业地产的落位还有招商运营,对于万科和在座的各位来讲,在这个行业里面都应该抱着一个很好的心态迎接和拥抱他们,践行这个城市和企业的时间合伙人,我们在不同的视角上可以得到一些相对满意的回报。


张毅:非常感谢元总,刚才几位从各个方面阐述了一下,有国企的刘总,还有刚刚做园区的,还有做生态,元总也讲了开放式创新,其实这里面有很多非常丰富的内涵和做法,如果以后有时间和机会,是不是再组织一次单独的时间跟元总学习和探讨什么叫开放式创新,可以把论坛内容延伸。


刚才元总也讲了,年初国务院出了七号文,从国家层面对开发区的建设和产业园区的建设是一个纲领性的文件。大家下去可以认真的体会和学习。


最后请几位每人一句话送给刘总的论坛,来寄语产业园区的发展,寄语论坛。


元喆辉:非常感谢这个论坛。筚路蓝缕、以启山林,产业地产是中国未来发展的希望,我们在做的不仅仅是我们自己的一点事业,其实是对这个城市、对这个国家做的贡献。


郗龙飞:核心应该是我们对产业地产保持敬畏的心,真实的了解企业的需求,为企业服务,打造产业或企业上下游的生态圈,希望房讯网越办越好。


袁红兵:感谢房讯网刘总给这样的机会。我们是做产业的,为地产公司捷波服务的,我们未来有20到30个园区的计划,包括北科建也是我们的合作方,你们做大园区,我们在里面做产业。产业地产地产是基础,产业是灵魂。做一个有灵魂的地产,方能百年常青。谢谢。


刘亚玲:产业地产的运作是非常有难度的,行业内的人士如果想做好产业地产,一定要做到细心、耐心、精心,这是我们一定要接下来再接再励的地方。最后祝愿房讯网、祝愿中国产业地产发展论坛越办越好,成为行业内的最好的交流平台。谢谢。


米思南:谢谢大家,祝论坛越办越好,我们会大力支持论坛的工作。谢谢大家。


张毅:非常感谢大家用一个多小时的时间来聆听五位的演讲,我代表他们对大家表示感谢。


主持人:谢谢张毅总,非常专业。


再次感谢大家今天一整天的聆听。大家辛苦了!


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