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楼市史最密集调控的大坝为什么从“这些城市”开闸?

2018-01-08 07:52:01 和讯房产  张大伟 大伟看楼市

  最近楼市政策微调的内容:

  1:南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

  2:合肥(楼盘)市国土资源局和市物价局表示:商品房应由开发商自行定价

  3:兰州(楼盘)市调整房地产市场调控政策 核心区买房三年后才能交易 取消部分区域住房限购。取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

  同时,城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

  那么为什么会出现政策调整?对市场的影响如何?

  首先:从市场基础看,为什么这些城市调整了?

  大伟哥统计数据显示:

楼市史最密集调控的大坝为什么从“这些城市”开闸?

  这些城市的房价除非兰州外,同比都有下调,特别是限价下的网签数据显示,市场的确平稳了。

  另外从土地市场看,在全国大部分城市卖地热的情况下,这些城市2017年土地收入出现下调:

楼市史最密集调控的大坝为什么从“这些城市”开闸?

  2017年,兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元,较之2016年(102.44亿元)增加约31.63%。

  另外从房地产交易量看:

  2017兰州商品房供应:主城区遇冷 新区发力,2017年兰州商品房新增供应面积中,兰州新区居首,供应商品房210.94万平米,其中住宅167.29万平米,非住宅43.65万平米,业态多为住宅、商业、仓储物流等;较之2016年,兰州新区仅新增40.27万平米商品房供应面积,增长了423.81%。

  南京全市共成交新房6.2万套,跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比,整整少了一半.

  2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。

  从房地产市场的基本面看,调控政策调整的城市,基本有2个主要特点:

  1:2017年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化,特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大。

  2:房价从统计数据看,已经有所平稳,在限价下,市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已经签约未备案,或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

  这两种情况下,整体这一类型城市的调控将有所调整:

  其次。还有那些城市会调整?

  伟哥之前几篇文章分析过,房地产从来不是一个孤立的行业:

楼市史最密集调控的大坝为什么从“这些城市”开闸?

  房地产股最近火爆的不得了,其实原因是二线城市用人才这个口子,在房地产各种限制大门关上的时候,窗户开的比门大了!

  买房不要看专家如何说,天天忽悠的专家,自己企业干的越来越小,你指望他能教你什么?有房的,有多套房的也不多。自己都搞不定的,你指望能学会什么?

  中国房地产最重要的经济指标是6.5%

  考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

  中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。

  中原地产研究中心统计数据显示:2017年,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达270次以上。

  其中包括北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

  2017年全年,房地产调控最大的特点是一城一策,甚至一城多策。分类调控是2017年调控的最主基调。

  短效调控机制逐渐向长效调控机制转变,限购限贷限售限商限价,5限叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。

  坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,从调控城市看,15个热点城市是调控热点,另外还从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围。

  长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;下半年,三四线城市调控进一步扩围,集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。

  从未来趋势看,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不存在,2018年,市场三四线反而风险比较大,而一二线城市,因为2017年全面平稳,反而值得大家关注。

  这些城市的政策调整,对市场的影响主要有:

  1:整体看,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。

  2:但热点城市,特别是限价之前过度严格的城市,存在释放堰塞湖的可能性,对于部分地王项目,尝试放开限价,在收紧信贷的情况下,对市场影响不会太大。

  3:房地产的发展是要平稳健康,而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。

  4:2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持推动的经济活力,2018年,调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

  5:以最典型的兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。

  对于刚需来说,伟哥建议特别是北京这些已经成交量基本平稳的区域,可以看看房了。另外2015-2016年地王数量特别多的城市,比如南京、合肥等,这些市场也可以看看了。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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