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【长租之争】长租公寓,贪恋着皮囊

2018-01-11 07:07:40 和讯房产  苗雪艳

  和讯房产消息 “一颗活着、醒着、亮着的心无法拒绝皮囊,皮囊等待着、召唤着人的挣扎、愤怒、斗争、意志、欲望和梦想……”《皮囊》书中序言部分对于皮囊的描述倒是很符合当下的长租公寓市场。

【长租之争】长租公寓,贪恋着皮囊

  2017年的长租公寓市场,一个个主子们贪恋上了这块皮囊,并裂变出了开发商队、互联网队、中介队、创业队等各方力量。欲望、野心、梦想交织在一起的市场主体,哪一个都不想落下这块大肥肉。

  在利好政策的裹挟下,长租公寓也跑出了一些创新和规模:比如,3成TOP30龙头房企对长租公寓的布局、以旭辉、保利、新派等企业领衔的长租公寓资产证券化的起步。比如,从土地供应上看,截至2017年12月底,北京(楼盘)实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这也是北京市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。再比如,长租公寓的利好蔓延到了2018年,天津(楼盘)市实施“租房落户”。

  蓝图虽美,矛盾仍存。规模VS不经济、长租VS租不长、想上车VS看不清等等都是缠绕在这块大肥肉上的结节。

  长租VS租不长

  从2017年开始,中国房地产市场逻辑和方向发生了根本性的变化。市场供给端的天平开始向租赁市场大角度倾斜。

  但是,从消费端入手,租不长成为长租公寓市场的一个现象。虽然从政策角度,北上广等地出台的租赁新政鼓励长租合同,但不少公寓并不能长租3年以上。当然,房主和租客都各有的考量。对于房东来说,可能资产配置变动的原因,并不希望长租给一个租户。而且长租的合同也约束了租金的上涨。

  对租户来说,工作地点的变动等都是影响因素。在建行的“按居贷”出来后,一位互联网开发人员向和讯房产算过这样一笔账:1—3年,在利率方面,根据建行的“按居贷”协议来说,1年期贷款月息为0.363%,合年息4.356%(假如1年租金5万元,利息就是2178元);1—3年期的贷款月息为0.396%,合年息4.752%(假如3年租金15万,总利息就是7128元)。“利率低,也能够享受到更好品质的话,会考虑租这样的房子。但考虑到工作地点的变动性,可能会选择短期租赁1年,不会更长。”

  对此,有业内人士表示,目前市场上的长租公寓产权并非掌握在运营方手中,加上房源改造和后期运营需要投入较高费用,投资回报率并不高。企业要赚钱,只能在短期约满后就市涨价。链家研究院院长杨现领也认为,前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看,房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%,但当前大多数品牌的回报率不及1%。

  规模VS不经济

  “还看不清楚盈利模式”让不少人望而却步。新城控股副总裁欧阳捷就直言,目前还没有找到一个好的盈利模式,所以新城现在还必须要坚持新城过去的战略,住宅+商业地产。

  相较于不上车者的理性,一个有趣的现象是,更多企业的做法是:先上车再说。在他们看来,面对新兴市场,快人一步先塑造出品牌就有更大几率抢占到最大限度的市场份额,也更能吸引资本的注意,这跟共享单车是一个道理。很多房企也把长租公寓当做一个新的抓手,三年为期,喊出的规模数字从5万到100万间不等。中骏置业三年内将建5万间长租公寓,佳兆业预计三年内打造长租公寓10万间,碧桂园计划在三年内建设100万套长租公寓……

  一位房地产人士分析,企业设定三年的期限,是出于尽快打下规模、占领市场的考虑,只有规模化了才可以谈利润。而此前不少企业“先做规模后谈利润”的表态也透露出了这样的小心思。龙湖就曾表示,希望在三年内能把规模做到一定程度,三年内集团不对长租公寓的利润指标进行考核。

  不过,也有业内人士提出担心,长租公寓运营能力至关重要,如果运营能力很弱,结局就跟小蓝单车、酷骑单车、小鸣单车一样落得“夭折”命运。更重要的是,运营能力的弱化可能会造成规模不经济的现象。

  盈家生活创始人邢弢就指出,几乎全部租赁运营商,在运营板块处于1.0状态,开发商的窘境在于,此前,开发相当于他主要的获取利润的业务,现在国家不鼓励这样的方式,开发商学一学都可以,但是运营不学习,完全不可以,那么开发商就变成一个工程队了,最多是一个有钱的工程队,人工运营下的规模不经济,租赁需要管理,租前、租中、租后,每一方面都包含众多的环节,现在很多企业都抛出类酒店管理公司,但人力成本太大,而且分散式和集中式的人房比是不一样的,这也造成规模不经济的现象。

  证券化VS资质条件

  长租公寓前期投入大,回报周期又长,再加上从2016年下半年开始,房地产企业的各融资渠道(银行开发贷、公司债、私募)纷纷收紧。这无疑给企业带来了不小的资金压力。长租公寓融资难的问题更加凸显。

  但是下面的这几个案例给行业带来了创新生机。2017年10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过;10月23日,国内首单央企租赁住房类REITs 、首单储架发行类REITs——中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房获得上交所审核通过;12月1日,全国首单储架式长租公寓CMBS——招商蛇口长租公寓CMBS,获得符合深圳(楼盘)证券交易所挂牌条件的无异议函;12月26日,旭辉领寓类REITs的获批,则开创了国内首单民企长租公寓资产证券化的新篇章。

  一个产业有巨头进入,有金融支持的时候,这个产业才是好的产业。上述2017年几单“首单”预示着融资难的问题有了突破,同时为长租公寓的未来打开了一条真正轻资产化运营的道路。

  但并不是所有产品都能完成资产证券化。石榴集团旗下熊猫公寓CEO王玺龙曾表示,首先物业本身是否合法和是否适合做证券化,在市场上,很多物业自身存在很多这样那样的问题,比如产权不明晰、证照不全等;其次,对于经营主体的资质要求也很高,例如规模、风险把控能力等。

  新派公寓创始人王戈宏谈到“180个蜕变的日夜”时,也提到了项目审批的严格性:当时深交所准备全中国找一个可以发类REITs的公寓的时候,设立了几个标准,第一希望是一线城市的住宅资产;第二是持有运营了三年以上,有稳定的现金流;第三是租金增长,而且价格提升;第四,最好是国家鼓励的租赁行业,而不是长租公寓、写字楼。没想到只有新派一家合适。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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