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【长租之争】盈家生活邢弢:长租公寓的终极三问

2018-01-11 07:09:08 和讯房产  李霂轶

  和讯房产消息 在邢弢看来,长租公寓面临最重要的问题是运营。

【长租之争】盈家生活邢弢:长租公寓的终极三问

  在资产证券化成风的行业现状下,邢弢的观点自有其原因。长租公寓已成为房地产行业的新风口,行业有着广阔的发展空间,同时也布满发展的荆棘和陷阱。

  邢弢,盈家生活创始人,长期浸淫在长租公寓,称的上行业先行者之一,这一类人通常具有几个特点,从一线出来,日积月累,具备行业高度,邢弢的观点具备很强的实践价值,邢弢对和讯房产提出,为什么那么多人不看好长租公寓的发展?为什么房企的运营能力是发展命门?这个行业怎样才能赚钱?而这些问题正是行业亟需解决的问题。

  为什么那么多人不看好长租公寓的发展?

  关于长租公寓的一个普遍性的认知是,长租公寓一定要在人口密集度高的地方才可以有所发展,这个逻辑很简单,人口净流入高的城市才会有持续的租赁需求,但是, 邢弢也提出,这类城市还包括人口基数大的城市,比如上海(楼盘)有2400万人,活不下去的人要走,这类城市人口自动过滤,会有一个自动循环。

  通常,这类城市的租赁业务相对多元,而随着行业需求的发展,租赁行业也有额固定的模式,传统的租赁是转租型职业房东和转租型机构房东,业务模式是“二房东”的模式,邢弢说道,“这类企业居多,二房东模式的财务模型做的漂亮得不得了,但是这种业务模型是建立在预设基础之上的,第一,假设投了装修,租金可以无限上涨。第二,未来所有租房的人收入也在不断上涨。第三,假设运营成本减少,所有发展必须以商业模式为基础,这也是大部分人不看好长租公寓的原因之一。

  那么,中国到底有多少公寓?多少房子?多少转租型职业房东?根据盈家生活提供的数据,全国的人套比是2.8:1,整个上海有五六百万可租赁房,北京(楼盘)是上海1.5倍,广州(楼盘)加深圳(楼盘)约等于北京,也有一种统计说法是约等于上海。

  盈家生活一直是给这些房东提供普惠型服务的,盈家生活把房子拎出来,全国的房东都是以转租,发展速度缓慢。邢弢坦言,“全国的房东大部分以转租为主,一是资产不是他自己的,他本人也拿不到银行的贷款,它的扩张比较慢。

  为什么房企的运营能力是发展命门?

  如今,长租公寓俨然成为“网红行业”,在众多抢滩者大军中,开发商是其中颇具优势的一支队伍,他们资金雄厚,具有前期开发优势,人力物力足具优势,但是,在邢弢看来,长租公寓面临最重要的问题是运营,这也是开发商面临的最重要的问题。

  此前,他便对和讯房产强调过,“开发商的运营能力普遍比较弱,现在,几乎全部租赁运营商,在运营板块都处于1.0状态,开发商的窘境在于,此前,开发相当于他主要的获取利润的业务,现在国家不鼓励这样的方式,开发商学一学都可以,但是运营不学习,完全不可以,那么开发商就变成一个工程队了,最多是一个有钱的工程队。”

  而对于开发商前往发达国家购买运营管理企业的举动,邢弢则表示,国内国外情况很不相同,容易水土不服,并且,开发商购买的都是品牌,具体的运营还是得中国人在操作。

  这个行业怎样才能赚钱?

  “盈利问题”是这个行业的终极问题,目前,行业里不乏有企业在烧钱砸钱做长租公寓,处于对盈利不敢奢求的状态,纵然长租公寓的回报周期长是不可改变的问题,但是,这个行业的发展前景和目前的盈亏情况差距甚大。

  关于盈利,除了上述运营能力的提升,规模化和资产证券化也是行业总结的解决方式。

  12月26日,由旭辉领寓作为发起人的中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批发行,规模为30亿元。当晚,一位长租公寓企业的高管对和讯房产表示,“对旭辉领寓的类REITs获批并不惊讶,这是所有做长租公寓人的梦。”

  诚然,资产证券化能够很好的助力长租公寓品牌的发展,但归根究底,也是因为长租公寓太过烧钱。上述长租公寓企业高管还表示,“长租公寓需要的发展资金很多,借助于金融工具发展更快。”

  也有业内人士对和讯房产表示,资产证券化是企业学习后可以掌握的能力,但是,中国并没有真正的REITs,投资回报率无法达到。

  而关于规模化发展,邢弢觉得这个逻辑并不成立,他表示,运营1.0下,人工运营下的规模不经济,租赁需要管理,租前、租中、租后,这三大方面每一方面都包含众多的环节,还有增值类的生活服务,现在很多企业都抛出类酒店管理公司,公寓提升坪效,但是人力成本太大,而且分散式和集中式的人房比是不一样的,这也造成规模不经济的现象。

  按照邢弢的说法,如果要实现盈利,首先企业需要很好的控制土地成本,最好的带有政策的租赁用地,租前、租中、租后每个环节都需要严格的把控,大到项目规划,装修,小到服务人员的数量、薪资,这对企业运营能力是很大的考验。

  盈家生活瞄准的是存量居住物业的去化与经营, “一家租住服务交付提供商,致力于改变中国3亿用户的租住体验。”这是盈家生活的定位和目标,目前已形成了从租房服务、金融服务再到生活服务的服务链条,其租后生态圈也即将搭建完成 随着租赁市场的崛起,越来越多的租客需要多样化的租后服务,包括找房配房、租房分期、生活服务等等。

  截止至2017年3月,盈家的房东准入率仅达到5%。目前,盈家生活已与近3000家职业二房东达成了合作,平台提供的总房源数量超过了6万套。在城市布局方面,盈家生活的管家配房和租后服务仍然集中在上海,而金融业务已拓展至上海、北京、深圳、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)等7个城市。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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