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为什么我们不爱逛王府井了

2018-01-12 08:58:40 和讯房产  90度地产 苗雪艳
为什么我们不爱逛王府井了
 
  女士们,你们就去附近商场逛逛买买衣服首饰什么的……”在王府井大街,一名导游高举着小红旗对游客高喊道。

  这时,一个男游客问:“那我们男的去哪儿逛啊?”话音刚落,其他的男人和女人们都跟着哄笑起来。

  “男的?呃……你们就跟着到处逛逛吃吃吧。”面对男人的问话,导游似乎真的说不出答案。

  王府井曾是号称“日进斗金”的商业宝地。巅峰时期,每天进入这条街的中外顾客多达百万人次。

  然而,就是这样一条“老街”,还是在顾客不经意的一问中道出了些许悲凉。

  一个严峻的数字是,近年来,这里的日均客流量仅在30万左右,比巅峰期差了很多。

  王府井集团也意识到了紧迫性,并推出一揽子“变革求生”的计划。不过,生存在这条以“世界级商圈”为终极目标的王府井大街上的各方力量能否拧成一股绳,则是王府井商圈新的“生长之惑”。

  王府井,芳华已逝,再不变就真的老了!

  这个曾以王府扎堆闻名于世,见证了数代繁华的“中华第一街”,能否在变革中获得新生,重新激起人们去逛吃逛吃的冲动呢?

为什么我们不爱逛王府井了
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  王府井一揽子“变革计划”包括延长王府井步行街、激活海港城项目、东安市场和新中国儿童用品商店等原业态转型升级、王府中环新项目入驻、淘汇新天和银泰in88等商改办、自行车禁入等等。

  王府井的目标是成为像美国第五大道、英国牛津街、法国香榭丽舍大街一样的世界级商圈。但近年来仅维持在30万左右的日均客流量,也意味着存量商场向上生长的疲态。

  王府井集团前董事长刘冰在2017年曾提到:“尽管地理位置优越,但王府井却没有一个30亿元以上销售额的商场,跟国际上著名的商业街相比有很大差距。”

  原有业态基本定型,即使调整也是“小打小闹”,改变不了结局。所以王府井也在从“新”切入,以期新的大项目能够激活商圈。于是,在前有李嘉诚的东方新天地、新鸿基地产的APM等港资项目下,同属港企的香港置地新项目成了补位的“白马骑士”。

  在王府井商圈的核心位置,开业时间一拖再拖的香港置地旗下的项目王府中环,终于在2017年的年尾时刻试营开业。虽然这一刻的热闹,等待得太久太长,但对于整个王府井大街来说,人头攒动的场景再现,终究还是热闹了一阵子。

  王府中环是王府井商圈的“重要客人”,可以说承载着“带活商圈”的较高期望,连东城区政府领导在公开场合都要为它做宣传。

  蹊跷的是,与大多数商场开业仪式的开放式不同,试营业当天,王府中环的开业仪式颇为神秘。安保人员把大门看得“死死的”,只有相关人员和领导们才可进入,“外人”只能眼巴巴看着大门外的阵势。从另一个半围挡的门口向里望,空荡荡的,很多门店都未开业。据悉,试营业店铺开业率仅有30%左右。

  据知情人士向90度地产透露,这是因为香港总部催得紧,王府中环项目才匆忙开业,不管内部店铺情况怎么样,反正算是开业了,这样对香港总部那边也好有个交代。

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  事实上,王府中环的试营业日期比预期已经延缓了三年。香港置地拿下这块地,还是在6年前。人们猜测可能是招商遇到了“麻烦”,因为对于一个对标国际商业街上的高端商业综合体来说,最重要的就是能否如期招商成功。从2017年11月28日试营开业至今,王府中环內部依旧有部分店铺未开业。

  王府中环定位高端时尚生活中心。从目前来看,在客群结构已基本固化的前提下,王府中环走的高端路线与这条大街上的客群定位(70%外地游客、30%本地顾客)匹配度并不高,这对于客群需求的拉动极富挑战。

  在王府中环之前,王府井商业街上唯一的高端项目是银泰in88。不过,该项目经过调整后并未“发光发亮”起来,还曾一度被曝经营惨淡,近期部分楼层又被传出要改写成写字楼,可见生存的艰难程度。

  北京的高端商业项目集中度还不像上海(楼盘)那样高。上海还有像恒隆广场、中信泰富、梅陇镇组成的“金三角“高端项目。北京(楼盘)的较为分散,所以,王府中环作为王府井大街上第二个定位高端的项目,如何不重蹈覆辙走出自己的特色,同时贡献出可观的客流量,备受期待!

  不过,现在不少开发商开发新项目并非在纯做商业,往往做一个商业项目的同时,都会连带上周边公寓、住宅、写字口等项目一并开发销售。而开发商们也认为,只要销售收入能够平衡持有商业的费用,就值得投资。回归到王府中环,或许也是这样的思路。

  圈内的人有着普遍共识,对于像王府井这样的商业步行街,一直都是商业地产企业关注的焦点。王府中环项目的开业,也是树立品牌的做法,毕竟这类街区商业地产项目,面对的是全国甚至全球的旅游需求。不过,对于王府井大街来说,未来商业街还需要不断做调整,既要保留北京的文化特色,也要和当前变化的消费需求有更大的匹配。

为什么我们不爱逛王府井了
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  目前,王府井商圈的另一个生存之道是“商改办”。比如,处在金鱼胡同边上的定位高端的银泰in88和定位低端的淘汇新天都传出要改成写字楼。

  目前,淘汇新天的4—7层已是空置状态,工作人员说这里改为“写字楼”,正在招商。但前来逛街的游客并不知情,上到相应楼层一看关了又折返下楼。

  商场改成写字楼,是一条正确的道路吗?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进说,大城市电商比较发达,很多实体商业项目容易陷入客流不足、租金收益不高的困境,所以这个时候会出现很多新问题,比如说空置率较高、经营压力大等。办公楼则不同,若实体经济好,企业有较好的扩张动机,那么这个时候办公物业的租赁需求就会上升。所以在北京此类核心区域,商业项目更多的要改造成为写字楼。

  纵观京城商圈,“商改办”的案例很多。北辰购物中心亚运村店、宣武门的庄胜崇光百货、原华堂商场十里堡店、北京中粮广场C座、三里屯附近盈科中心的原太平洋(601099,股吧)百货、原百盛百货太阳宫店等商场,都要改成写字楼或者已经改成了写字楼在运营。

  当然,从大数据看,北京写字楼市场的发展也较为乐观。根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》显示,北京写字楼市场在高需求下,保持着租赁市场的旺盛,长期租赁回报率和静态租赁回报率高于上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)

  “位于上海静安区的兴业太古汇项目自从写字楼租满后,相比刚开业时,也渐渐好了起来。”按照一位上海房地产人士向90度地产透露的信息,人口消费结构都变了,习惯也都已成型,项目与客群匹配度不高时,如果再没有像写字楼这样的常住消费人群,很多纯商业项目根本没法活。

  高力国际华北区董事总经理李杰也看好“商改办”:很多一线城市和几个主要二线城市对商业地产的供应是限制的,比如在北京,很早之前五环以内已经不再审批、不再新供商业用地了。还有现在零售业态的百货业态受到打压非常大,因此零售也会出现改变的格局。另外是酒店,长达15年、20年,把酒店改成写字楼,有更好的投资回报。

  “在北京盈科中心,7.5万平米的项目,就是由零售改的办公楼,非常成功。上海亨通广场对面的五星酒店正在通过四层改三层的格局,改成办公楼,我们也很期待它再次展现出活力。”李杰说。

 
(责任编辑:徐帅 )
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