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涉房央企频繁转让或出售项目,背后究竟隐藏着什么?

2018-01-12 15:15:03 中国建设报 

  岁末年初,涉房央企频繁转让或出售旗下房地产项目,正持续引发业内广泛关注。据不完全统计,仅2017年11月,就有包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产,其中9家为央企或国企,出售标的总金额达到560亿元。

  从单个公司看,要数央企华侨城抛售资产的动作最为密集。据了解,该公司陆续出售了位于深圳(楼盘)、重庆(楼盘)、北京(楼盘)的三处房地产项目,作价合计近80亿元,包括5.04亿元整体出售深圳南山的11栋别墅、13.95亿元挂牌转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台地王项目51%股权,其中重庆华侨城置地项目包含两幅地块。

  与此同时,中国航空工业集团旗下两家上市公司中航地产(000043,股吧)和中航国际控股在2017年11月也均有抛售动作。其中,中航地产作价10.64亿元抛售中航城置业(上海(楼盘))100%股权,中航国际控股抛售中航万科有限公司60%股权。

  此外,中国金茂以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权;招商蛇口挂牌转让镇江(楼盘)南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权,挂牌价格为1.6亿元;中铁地产作价13.73亿元挂牌转让苏州(楼盘)置业30%股权及13.67亿元债权;中海地产转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。

  通常情况下,房地产企业转让、出售项目,往往和资金链承压有关。2017年以来,房企股权转让频现,涉及项目大多处于亏损或高负债状态。如华侨城转让的丰台地王项目,截至10月末,项目公司资产总计95.56亿元,负债则高达98.32亿元;首创置业出售100%股权的四川(楼盘)首创远大公司2017年前三季度净利润亏损6560万元,截至2017年9月30日的总资产5.77亿元,总负债则为5.79亿元。

  而当出售方是央企且动作节点巧合“统一”时,这背后,或许暗藏着另一盘更大的棋。目前,包括化工行业在内的许多国企、央企,都在进行新一轮的规范化改革,包括业务合并,业务梳理以及抛离非主营业务。回看近几月的涉房国企、央企表现,似乎已经透露出了某些信号。

  其中,抛售不良资产以提升公司利润,实现“国资”身份任务,是近期几家涉房国企、央企出让动作频繁的重点考量。典型案例如2017年10月31日,大悦城挂牌出售内地第二家W酒店——以9.95亿元,在上海联合产权交易所挂牌转让中粮酒店(北京)有限公司100%股权。对此,大悦城地产称,在当前市场环境下,与其他业态相比,酒店投资回报率相对较低,难以满足国资委对央企的要求。

  业内专家对此分析表示,随着房地产领域宏观调控的不断深入,市场成交持续降温,房企回款难度加大。加之融资政策一直从紧,使得房企的资金来源受到影响,房企减负减压需求大增,大部分主流房地产企业开始主动降低负债率,股权融资需求明显增加。年底冲刺业绩也是一个重要原因。此外,从企业战略层面来看,房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产,可以达到调整业务结构及布局的目的。

  随着近年来国家层面对深化国企改革、做强做大央企要求的不断加码,除频繁转让或出售项目外,涉房央企内外整合加速也非常值得关注。2016年以来,包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中交等在内的房地产“央企”,已至少有10家启动内外整合重组。保利地产(600048,股吧)此前公告宣布,将以23.82亿元收购保利集团持有的保利香港控股50%股权,后者的主要资产正是保利地产长期的“联姻对象”保利置业。

  2017年11月20日,中国国电神华集团两家公司合并重组完成,正式成立国家能源投资集团有限责任公司。同日,神华(福建)能源有限责任公司在上海联合产权交易所挂牌神华福能(福建)置业有限公司56%股权,作价2.74亿元。

  据了解,2010年,国资委确立了16家允许以“房地产开发与经营”为主业的央企,当时神华并不在其列。2011年,这一名单扩大至21家,神华才跻身其中。但国资委对新扩增的几家“央企”的要求,是在完成企业自有土地开发等阶段性工作后退出房地产业务,而非一劳永逸。此番神华出让地产相关业务的行为,也不排除与之有关。

(责任编辑:何一华 HN110)
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