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海南出台史上最严土地政策 怎么全国松绑海南逆市严控

2018-01-13 11:29:41 腾讯财经 

  作者:江瀚(苏宁金融研究院特约研究员)

  最近一段时间,房地产市场出现了很多很好玩的现象,其中最有意思的无疑是以兰州(楼盘)、合肥(楼盘)为代表的房地产“松绑”,以南京(楼盘)、天津(楼盘)、青岛(楼盘)为代表的房地产吸引人才等一系列的房地产政策,这些政策的出台被某些媒体惊呼为房地产松绑时代的来临,正如我们之前的一些分析,这些政策不过是房地产调控分城施策的一种细化调节而已,被人解读为房地产松绑无疑有些过于小题大做了。但是,正是在这片房地产松绑潮中,一个地方却逆市调整,出台了所谓“史上最严”土地政策,今天我们就来聊聊这个地方:海南(楼盘)。以及为什么海南会选择这样的一个政策趋势?

  一、逆市严控的海南市场

  1月12日,海南省政府召开新闻发布会介绍,该省对住宅用地细化管理:严格控制商品住宅用地供应,加大保障性住房用地供应,鼓励租赁住宅用地供应。台《进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》,明确建立规划调整硬性约束机制,其他用途用地不得擅自调整规划改变为商品住宅用地。对位于生态保护核心区的市县,停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划。全面停止办理产权式酒店用地审批手续。(这里可以完全解读为海南政府不仅严格管控住宅用地的范围,并且对各种变相甚至改换名目的住宅用地都会进行限制,从这个角度来说,海南政府几乎堵上了常见的各种住宅用地的渠道)

  意见称,海南保障本省居民基本性住房需求,加快建立租购并举的住房用地保障制度;合理有序配置面向岛外居民的商品住宅用地。严禁就商品住宅项目签订招商引资协议,禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。禁止商品住宅项目用地提高容积率。(在禁止住宅用地的同时,把保证本省居民的自身基本住房需求作为政策的核心,体现了海南省政府对于房住不炒这个政策核心的把控,同样对于海南省主要的购房需求来源岛外居民进行合理的商品房住宅供给,这样的政策搭配可见海南对于房地产市场调控进一步从严的决心。)

  二、为什么是海南要从严调控?

  几乎所有的省市在经历了一年多的房地产从严之后,都有针对性地想出台一些张弛有度的调控政策,以缓解过分从严的政策对于经济和市场的压力,让调控更加精细化,但是海南却是一种逆潮流而动的态势,不仅不给你房地产市场松绑,更是让房地产市场的核心土地不断加码,可以说从供给侧直接掐断了房地产市场的土地供给,这么做究竟是有何目的呢?

  这就要从海南的特殊环境说起,在全中国的绝大多数地方,大家应该都只经历过房地产市场的大涨,的确从上个世纪90年代末各地进行房地产分配制度改革以来,中国各地的房地产价格可谓是一个高歌,之间有过几次调控和房地产价格的横盘徘徊,除了少数三四线城市之外,几乎没有地方出现过房地产价格的大规模下跌。只有一个地方例外,这就是我们此次的主人公海南。

  30年前,1988年的这个时候,改革开放十周年之际,国家面临着如何继续改革开放的问题,于是将海南这个农业人口占据80%以上人口份额的农业地区给找了出来,将海南开辟成为中国的第五个经济特区,更将海南从广东省脱离成为第31个行政区,特别是1992年南巡讲话之后,海南作为经济特区加速了房地产市场改革步伐,一场以海南为核心的房地产泡沫就此开始。

  在这个人口不足七百万的海岛上,一时间涌出了两万多家房地产企业,房地产公司的人均数量达到了令人瞠目结舌的300人每家,1989年的时候海南的房地产投资仅仅3.2亿元,在1990年之后以每年三位数的增幅超高速增长,1992年的时候海南房地产投资达到了87亿元,这个在最近热播的电影《芳华》的后半段有着较为明显的体现,那个时候仅仅海口的房地产开发面积就达到了800万平方米,海南全省的财政收入40%来自于房地产行业,海南的房地产价格均价从1988年的1350元每平米暴涨到1993年的7500元每平米,在那个人均月收入只有几百元的时代可谓是极度疯狂。

  当1993年国家发现问题不对的时候,宣布终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产,但是这个时候海南的房地产泡沫已经到了崩溃的边缘,资金的收紧让房地产泡沫被立刻击破,海南房地产市场出现了严重的积压,全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。至此海南经济出现了断崖式下跌,“天涯海角烂尾楼”成为了海南的标志性“景观”。

  有着这样触目惊心的历史,这也让海南有着比全国各地更丰富的房地产发展经验,更熟悉地知道房地产一旦出事的后果,这是为什么海南会严格调控的深层基础。

  除此之外,还有一些特殊的原因,作为一个明显的海岛经济体,海南的房地产市场主要需求来源于外地,与本地的需求处于一个较为悬殊的关系。从我们之前反复强调的人口来看,海南属于流动人口众多但是本地人口较少的情况,甚至一度海南人口有着负增长的倾向,这表明海南缺乏足够的人口支撑。在这样的情况下,与中国大多数地区房地产购买之后都有人常年居住不同,海南属于季节性、周期性居住,只有在每一年的固定几个月才会有明显的居住需求。

  所以,这个时候海南政府出台这样的政策,一方面体现了监管部门对于海南房地产市场的谨慎态度,另一方面也向大多数人表明了劝阻投资海南房地产市场的一个表态,这种做法不得不说是一种非常明智的调控举措,更加符合国家房地产调控分城施策,房地产市场只住不炒的主基调。

  海南逆市严控房地产,这件事你怎么看呢?

(责任编辑:娄在霞 HN151)
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