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王健林的买卖眼光

2018-02-03 09:44:22 地产中国网 
  去年拿万达说事,落井下石的看戏者不少,都赌着要看万达什么时候资金链断裂了,垮台了。可惜的是沉着的王健林一点没满足他们,在跟红顶白的环境中,靠出售部份海外资产,以及这次引入腾讯,苏宁,融创,京东财团340亿,老王楞是把钱流做活了。不过也得佩服老王之前布局时的眼光,因为资产质量过硬,现在才能卖得好价钱,甚至还有赚头。先以海外的买卖为例,万达在1月初公布出售英国项目「伦敦 One」,按公告买家付的作价是6.23亿港元。有媒体在网上一搜,看到当初买入地皮的价钱是11.16亿港元,就以为万达巨亏了。公告其实写得很明白,买家除了要付这6.23亿港元外,还要同时替项目公司还给万达合共16.8亿港元的股东贷款,加起来买家要付给万达的金额是34亿港元,比2013年王健林买地时的11.16亿港元翻两番!更重要的是,万达目前在这项目上真正的投入还不多,地基都还没打,可以说单单炒个地皮,老王就赚了好多个「小目标」。

  又比如刚公布的另一个澳洲资产出售,也是还在建筑期的悉尼和黄金海岸项目,在短时间内就以高价卖出,一下子就回收了68.85亿港元,净赚了近10个亿。以此计算,三两下功夫,万达在短短两个月内就从海外套现了过百亿港元的现金,债务问题迅间解决,账上还获利十几个亿。

  其实早在去年已有海外媒体引述房地产专家指出,万达手上的海外资产都是极其优质,找买家是完全没问题,就看老王是想慢慢找买家吃得更多,还是速战速决以免夜长梦多。结果军人出身的王健林,选择了快刀斩乱麻。他在年初的集团年会上就提到过,要继续降低企业负债,他斩钉截铁地说,万达集团在全球绝不会出现任何信用违约。「将采用一切资本手段降低企业负债,包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等」,万达要逐步清偿全部海外有息负债。就是因为看信用比短期赚大钱更重要,万达才以超高的执行力,坚决降杠杆。这个决策在国内同样执行,大家可以看看去年分别卖给融创及富力的文旅及酒店资产,单论盈利能力都相当不俗,其中13个万达城主题乐园在2016年税后纯利38.2亿港元,按年增长超过两成。

  除了盈利能力外,这批资产的配套发展潜力也是巨大的,在本来的主题公园业务外,还有配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。例如合肥(楼盘)万达城,项目就涵盖高层住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型,各种物业的构成比例和销售情况都有所不同。而融创亦披露合肥万达城总建筑面积422.53万平方米,其中销售部分建筑面积353.46万平方米。

  不论融创得到的文旅资产,或是富力接盘的酒店资产,不仅可提供稳定租金收入来源,甚至可以作为抵押品,为他们的资金运作提供更大空间。若非万达已铁了心转型轻资产,决心减债成为财务更健康的企业,恐怕王健林还不愿割爱。再从腾讯,苏宁,融创,京东入股万达商业这个大交易来说,在市场普遍唱衰万达的情况下,财团仍砸下50亿美元现金,就足以说明,万达的资产具有相当吸引力。试想,以目前互联网市场吹个概念就能来钱的情况下,入股万达的未来回报率如果不足够高,财团会有兴趣吗?

  在大家都想吃唐僧肉的时机,万达还能全身而退更赚了一大把,只能说老王当年拣便宜的能力实在太强。当然,有些吹毛求疵的人还会说,如果万达保留项目到开发完成出售,赚得可能更多。但一句老话,真正到兜里的钱才是你的钱,而且谁能保证未来几年的开发阶段,当地房地产市场会变成什么样?老王今天先套现赚他一把,可以说是立于不败之地,风险大幅减少。

  而更深层的思考是,这三宗交易案件反映王健林做收购时的原则,与美国股神巴菲特的「价值投资」理论不谋而合;真正优质的资产,是不愁卖不出好价钱的。
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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