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部分银行停发开发贷 吹响了房企死亡号角?

2018-02-04 01:30:00 和讯房产  张平 平说财经

  作者:张平本文转载自微信公众号:平说财经

    如果房企还想通过转型掘起,那么只有跟着政府部门一起涉足房屋租赁市场或者是保障房领域,只有类REITS、MBS的发展给房地产市场新动能,房地产市场的融资格局才有可能就此改变。

  自今年初以来,房企融资通道骤然紧缩。有媒体1月30日报道,部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。

  实际上,已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规,而被监管部门开具罚单。银监会1月26日公布的浙江监管局对浙商银行杭州(楼盘)分行行政处罚决定书显示,浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实。浙江监管局对浙商银行杭州分行罚款人民币20万元。

  那么,商业银行为何要在此时加大对开发贷、信托等资金进入房地产市场的限制呢?我们觉得有二方面原因:

  一方面,银监会主席郭树清近日表示,坚决治理金融乱象,并且严格限制银行和社会资金流向投资投机性购房。监管部门的领导讲话,各商业银行则必须要遵令执行。

  另一方面,进入2018年后,个别地区出现了新地王现象,地王问题还是屡禁不绝,也严重影响了房地产调控政策的效果。但同时又有去年的多个城市旧地王被深套,银行蒙受重大损失的案例又展现出来。

  为了有效防控房地产金融风险,商业银行与监管部门都要开始全面的“降杠杆,控风险”了。

  此次通过“去杠杆化”来防控房地产金融风险,主要策略是从银行和信托两个方面堵住违规资金进入房地产业通道的措施主要有:

  第一,2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资,向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。

  第二,2017年信托的房地产融资业务做得比较多,从投向来看,新增业务上升比较明显,而目前房地产是属于被重点调控的行业,监管层肯定会加强对信托房地产融资的监管,因此信托业地产融资受到的监管压力较大。

  而实际上,从1月初以来,部分城市土地出让市场的一些项目流标就已说明资金紧张的问题。

  1月30日,位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。

  该地块面积合计113395平米,测算下来,建安成本按照规定为6.23亿,而拿地成本接近70亿。北京(楼盘)土地市场出让地块流标这在过去是很难发生的事。

  这种事情若是在过去,只要开发商一哄而上,瞬间将这块地皮“拿下”。而现如今,房企却出手十分谨慎小心,因为银行授信资金紧张,信托融资难度越来越大,面对高成本的地块,即使吃下去也消化不了。

  据数据显示,该宗土地流拍,已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。从这个案例我们也可以看出,房企的资金通道正在悄然收紧。

  不过,面对房企的融资渠道正在日益收紧,我们认为,房企虽然业绩优异并创下历史纪录,但今年却仍要面临流动性不足的生死劫。

  对于房企来说,无论是买地拿地,还是开发建设,乃至于销售都是一个缓慢的过程,一般一个楼盘的开发周期至少需要2-3年。

  而在此期间,若是房企的融资能力出问题,就等同于吹响了房产开发企业的死亡号角。

  首先,2018年是房企的债务集中偿付之年。2017年房企业绩出现大幅上升,并创下历史新高,这主要得益于2016年中期的货币政策的宽松。

  当时很多房企不顾一切的通过信托、开发贷等形式向外融资。而到了今年1-9月正是中期的债务集中偿还之时,如果现在再对房企收紧开发贷款和信托渠道,那么估计今年会有更多的房企将陷入资金链断裂的风险。

  再者,由于受到房地产调控政策的打压,去年准备布局一二线城市的房企转向了三四线城市。

  事实证明,像万科、碧桂园、恒大等房企的布局都很好。但问题是,去年的良好业绩早已透支了今年的销售潜力,今再加上这次防范资金进入房地产领域监管新规落地,将会使房企从盛夏酷热一下转到了寒冷的冬季,很多房企将会破产倒闭。

  最后,房企盲目加杠杆导致偿债能力低下。过去几年,我国大中型房企的负债率超过60-70%的警戒线,已是很了不得的事情。而近几年是见怪不怪了。

  现在上市房企的平均负债率已经高达80%以上,而像融创、万达地产这样的房企的负债率都持续在100%以上。而房地产高杠杆极易引发房地产信用风险。

  应该说,在房地产企业的黄金时代,房企都依赖于一个高金融杠杆的发展模式,这使得房企规模在短期内能得到迅猛发展。而随着“居者有其屋”的房地产调控政策的出台,使得人们对房地产市场的预期发生了改变。

  如果此时房企的杠杆率还是降不下来,很可能会影响到其未来的偿债能力,进而造成房企的资金链陷入艰难困境。现在问题是,随着今年银行融资、信托融资的规模下滑,将会把很多房企推向生死边缘。

  如果房企还想通过转型掘起,那么只有跟着政府部门一起涉足房屋租赁市场或者是保障房领域,只有类REITS、MBS的发展给房地产市场新动能,房地产市场的融资格局才有可能就此改变。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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